N. R.G. 629/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NUORO
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott. Salvatore Falzoi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 629 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2020,
vertente tra:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Elena Parte_2 C.F._2
BERLUSCONI (C.F. ), elettivamente domiciliati a Varese, via C.F._3
Griffi n. 6, presso lo studio del difensore;

attori
e
(C.F. ), in persona dell'amministratore pro Controparte_1 P.IVA_1
tempore, con il patrocinio dell'avv. Giuseppe D'EBOLI (C.F. ), C.F._4
elettivamente domiciliato a San Teodoro, via del Tirreno n. 8, presso lo studio del difensore;

(C.F. ), (C.F. Parte_3 C.F._5 Parte_4
1 ), (C.F. ), C.F._6 Parte_5 C.F._7 Pt_6
(C.F. ), (C.F. ),
[...] C.F._8 Parte_7 C.F._9
(C.F. ), (C.F. Parte_8 C.F._10 Parte_9
), (C.F. ), C.F._11 Parte_10 C.F._12
(C.F. ), (C.F. Parte_11 C.F._13 Parte_12
), (C.F. ) e C.F._14 Parte_13 C.F._15 Pt_14
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Giuseppe D'EBOLI
[...] C.F._16
(C.F. ), elettivamente domiciliati a San Teodoro, via del Tirreno n. C.F._4
8, presso lo studio del difensore;

(C.F. ), residente a [...] C.F._17
Da Vinci n. 120, (C.F. ), residente a [...], Controparte_3 C.F._18
via Leonardo Da Vinci n. 120, (C.F. ), Controparte_4 C.F._19
residente a [...], (C.F. , CP_5 C.F._20
residente a [...], (C.F. CP_6
), residente a [...], C.F._21 CP_7
C.F. ), residente a [...]
5, (C.F. , residente a [...] C.F._23
Bollini n. 5, (C.F. , residente a Controparte_9 C.F._24
Revigliasco d'Asti, via Roma n. 54, (C.F. Controparte_10
), residente a [...], C.F._25 CP_11
(C.F. , residente a [...](Svizzera – circoscrizone consolare di C.F._26
Ginevra), Clos de la Fonderie n. 25, (C.F. Controparte_12
), residente a [...], C.F._27 CP_13
(C.F. , residente a [...], Vico Isuledda n. 1, C.F._28 CP_14
(C.F. ), residente a [...], Corso Alessandria
[...] C.F._29
2 n. 19 e (C.F. ), residente a [...], Corso CP_15 C.F._30
Alessandria n. 19, tutti contumaci;

convenuti
CONCLUSIONI
Nell'interesse degli attori (precisate nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il
18.2.2025):
“- Accertare e dichiarare che gli attori e , Parte_1 Parte_2 per le ragioni fattuali e giuridiche di cui alla narrativa del presente atto che qui si intendono espressamente riportate, non sono e non sono mai stati condomini del convenuto
e, per l'effetto, Controparte_1
- condannare il a rimuovere dagli archivi condominiali il nominativo Controparte_1 degli attori e, comunque, condannare il convenuto ad adottare ogni, CP_1 necessario, utile e consequenziale atto volto all'accoglimento delle domande attoree, nonché
- dichiarare che gli attori nulla devono al per qualsivoglia ragione. Controparte_1
- In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa, oltre spese generali al 15% ed accessori di legge, se dovuti, ed oltre alle spese della esperita mediazione, come da tabelle forensi, ivi compresi tutti i costi di trasferta sostenuti dagli attori e dal loro difensore, tenuto conto, altresì, della completa indisponibilità a raggiungere ogni accordo in sede pre- processuale e di mediazione.
Con ogni e più ampia riserva.
In via istruttoria
Si chiede ammettersi tutte le istanze istruttorie, anche in replica e/o a prova contraria, così come dedotte in atti e, in particolare, nella memoria istruttoria secondo termine ex art. 183
VI comma n. 2 c.p.c. datata 22.01.2021 e nella memoria di replica terzo termine ex art. 183
VI comma n. 3 c.p.c. datata 16.02.2021 che qui si intendono espressamente riscritte”.
Nell'interesse dei convenuti Controparte_1 Parte_3 Pt_4
, , ,
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_7 [...]
, , Parte_8 Parte_9 Parte_10 Parte_11
, e (precisate nelle
[...] Parte_12 Parte_13 Parte_14 note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il 18.2.2025):
“preliminarmente, revocare l'ordinanza del 28.10.21 e ammettere i mezzi istruttori richiesti
3 nelle memorie ex art. 183, VI c., n. 2 e 3 c.p.c. del , Controparte_1 nel merito,
1) rigettare le avverse domande;

2) condannare gli attori alla rifusione delle spese di lite sostenute dal CP_1
(comprese le spese della esperita mediazione, di CTU e CTP come da doc. 18, 19, 20 e 21)
e dai convenuti costituiti, con compensi e oneri di legge nonché ai sensi dell'art. 96 cpc nonché al pagamento integrale del CTU”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione regolarmente notificato, e Parte_1
hanno esposto quanto segue: Parte_2
a. essi attori, coniugati, il 26.9.2008 avevano acquistato da (atto CP_13
pubblico a rogito del Notaio, dott. rep. n. 138860, racc. n. Persona_1
35404) l'immobile sito a San Teodoro, frazione Lu Fraili – località Lu Mattoni,
facente parte del “Residence L'Altora”, così composto:
i. villetta a schiera censita nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 6
mappale 1689, sub. 3, piani T-1, Cat. A/2, cl. 7, vani 4, R.C. 340,86 euro;

ii. posto auto censito nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 6, mappale
1604, sub. 3, piano T, cat. C/6, Cl. 1, metri quadri 13, R.C. 31,56 euro;

iii. un secondo posto auto censito nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 6,
mappale 1598, piano T, Cat. C/6, Cl. 1, metri quadri 12, R.C. 29,13 euro;

b. il 24.3.2016 il adiacente al Residence L'Altora, Controparte_1
aveva loro inviato una comunicazione nella quale essi attori erano stati identificati quali acquirenti di un posto auto loro alienato da tale Per_2
(con cui a loro dire non avevano mai intrattenuto alcun tipo di rapporto
[...]
contrattuale), con contestuale comunicazione dell'aggiornamento degli archivi condominiali;

4 c. con nota del 23.7.2016, trasmessa nel successivo mese di agosto, il medesimo li aveva convocati per la successiva assemblea, allegando la CP_1
situazione contabile, il rendiconto e la ripartizione del consuntivo dell'esercizio
2015/2016, inserendo essi coniugi nel novero dei condomini;

d. a loro dire essi atto non potevano essere qualificati quali componenti del poiché: Controparte_1
i. nell'atto di vendita dell'immobile acquistato nel 2008 erano indicate ed evidenziate con colore arancione le pertinenze e le parti comuni,
condivise fra le varie unità abitative del residence, tra le quali non rientrava il convenuto, peraltro edificato in un momento CP_1
successivo all'acquisto di essi attori;

ii. l'abitazione e i due posti auto scoperti acquistati erano del tutto indipendenti e separati dalle altre unità immobiliari – anche riguardo alle utenze idrica ed elettrice – come detto costruite successivamente, fra le quali anche il complesso condominiale CP_1
e. il convenuto aveva inoltre utilizzato dati sensibili di essi attori, CP_1
senza il loro previo consenso;

f. nonostante la comunicazione inviata il 9.8.2016 dal legale di essi attori all'amministratore del quest'ultimo aveva loro Controparte_1
inviato il verbale dell'assemblea del 9.9.2016 (doc. 6), nel quale erano indicati come condomini morosi ed era stato loro chiesto il pagamento della II Rata
gestione 2016/2017 datata 6.2.2017 (doc. 7);
g. quanto alla comunicazione del 5.4.2017 – nella quale il aveva CP_1
sostenuto che essi attori erano proprietari della tettoia di copertura del posto auto identificato al foglio 6, particella 1604, subalterno 3 (doc. 9), sita in area
5 condominiale (posto auto di cui era proprietario il a cui CP_1 Pt_12
accedevano attraverso una strada condominiale – hanno sostenuto che:
i. nell'atto di acquisto del proprio immobile si leggeva che tale posto auto aveva una pavimentazione di cemento di colore rosso (ancora visibile in
loco, anche sull'adiacente posto auto, censito al sub. 4, acquistato nel
2018 dai coniugi , la quale invece non era indicata Persona_3
nell'atto con cui il aveva acquistato il suo posto auto (in Pt_12
ordine a cui quest'ultimo aveva medio tempore radicato dinanzi a questo
Tribunale la causa di rivendica della proprietà avverso gli odierni attori);
ii. la strada di accesso al posto auto era invece oggetto di una servitù di passo ad un fondo intercluso prevista nel medesimo atto di acquisto del
26.9.2008 nel quale si leggeva che “con la stipula del presente contratto
di compravendita immobiliare i Sigg.ri e Parte_1
acquisiscono il diritto di passo su tutti i Parte_2
camminamenti e/o strade di accesso sia all'unità immobiliare, oggetto di
compravendita, da intendersi come tale l'appartamento di cui al mappale
n. 1689 sub 3, sia ai n. 2 posti auto scoperti di cui ai mappali n. 1604 sub
3 e n. 1598”, né tantomeno era opponibile a essi attori qualsivoglia atto riconducibile ad un CONDOMINIO costituito successivamente al loro acquisto ed del quale i medesimi non facevano parte;

h. qualora nell'individuazione del posto auto vi fosse stato un errore, quest'ultimo sarebbe stato ascrivibile alla venditrice ai sensi dell'art. 1485 CP_13
c.c.
i. con istanza del 7.3.2018 essi attori avevano convenuto la venditrice CP_13
e il dinanzi all'Organismo di conciliazione
[...] Controparte_1
6 forense di Nuoro, procedimento conclusosi con esito negativo per l'indisponibilità di entrambe dette parti.
Gli attori hanno quindi concluso domandando l'accertamento negativo della loro qualità
di condomini del e di qualsivoglia credito vantato da Controparte_1
quest'ultimo nei loro confronti, nonché l'ordine al convenuto di cancellare i loro nominativi dall'anagrafe condominiale.
2. Con comparsa di risposta, depositata il 5.11.2020, il si è Controparte_1
così difeso:
a. ha esposto quanto segue:
i. esso ed il Residence L'Altora erano stati Controparte_1
costruiti e completati in virtù del contratto di permuta (atto pubblico del
9.5.2008) stipulato tra la , proprietaria dei terreni, e CP_13
l'imprenditore individuale atto nel quale erano Controparte_16
state individuate le “aree da adibirsi a spazi comuni”;
ii. esso : CP_1
o era composto da dodici appartamenti con i relativi posti auto,
nonché da sette posti auto connessi agli appartamenti (tra cui quello degli attori) siti nell'adiacente Residence L'Altora;
o si occupava della manutenzione e dell'illuminazione delle parti comuni, rappresentate dalla strada di accesso ai parcheggi e dai camminamenti di accesso alle singole abitazioni dei dodici appartamenti;

iii. all'esito dell'assemblea condominiale del 26.11.2012 (doc. 2), era stato nominato l'amministratore, il quale, dopo essersi reso conto di avere erroneamente indicato nel regolamento e nelle tabelle millesimali
7 quale proprietaria del posto auto distinto al mappale CP_13
1604, sub 3, nel marzo 2016 aveva invitato gli attori, quali effettivi proprietari di detto posto auto, al pagamento degli oneri condominiali relativi agli ultimi 2 anni di gestione (2014/15 e 2015/16) (doc. 3);
iv. il 22.2.2018, l'assemblea condominiale aveva formalizzato la costituzione del condominio con gli effettivi proprietari, tra cui gli attori,
ed aveva approvato le tabelle millesimali e il regolamento condominiale;

v. gli attori non erano titolari di alcuna servitù di passaggio, perché non riconosciuta da tutti i comproprietari della strada di accesso, sia per quanto indicato nell'atto di permuta, sia poiché – prima dell'atto di vendita del 26.9.2008 – aveva alienato anche ad altri CP_13
soggetti la quota comproprietà delle parti comuni (doc. 5, pag. 3);
vi. l'assemblea condominiale del 2019 aveva rigettato la proposta
“conciliativa” formulata attori (doc. 6);
vii. gli attori non avevano mai pagato le quote condominiali loro attribuite, a differenza degli altri proprietari, anche dei soli parcheggi (doc. 7);
b. ha quindi sostenuto:
i. ai sensi dell'art. 6, comma 1, lett. f) del Regolamento UE/2016/679, la legittimità dell'utilizzo dei dati anagrafici degli attori, in quanto proprietari di un posto auto circondato da una strada comune (manutenuta ed illuminata dal ) di cui i medesimi si servivano per CP_1
accedere alle loro proprietà;
ii. che sugli attori gravava l'obbligo di contribuire alle spese di gestione della strada comune di accesso, alternativamente:
o quali condomini, non essendo opponibile a esso CP_17
8
[...] quanto pattuito nell'atto di acquisto del 26.9.2008;
o quali eventuali titolari della servitù di passaggio, ai sensi dell'art. 1069, comma, 3 c.c.
Il ha quindi chiesto il rigetto delle domande formulate Controparte_1
dagli attori, nonché la loro condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
3. Nella prima udienza del 25.11.2020 il giudice ha assegnato alle parti i termini previsti dall'art. 183, comma 6, c.p.c.
4. In seguito al deposito delle memorie previste dall'art. 183, comma 6, c.p.c. (gli attori hanno depositato le tre memorie, mentre il convenuto ha depositato la seconda e la terza memoria), nell'udienza cartolare del 28.10.2021 il giudice non ha rigettato le istanze di prova orale formulate dalle parti e ha nominato CTU il geom. , al quale CP_18
nella successiva udienza cartolare del 15.2.2022 è stato conferito il seguente incarico peritale:
“Letti gli atti e i documenti di causa, visitati i luoghi, sentite le parti o i loro consulenti, effettuato ogni opportuno accertamento, con espressa autorizzazione a richiedere documentazione e ad assumere informazioni presso Uffici pubblici (Catasto, Ufficio tecnico comunale, U.T.E., Conservatoria RR.II., Archivio edilizio, Archivio notarile, etc.), il CTU:
- descriva gli immobili (appartamento e 2 posti auto) acquistati dagli attori con l'atto di compravendita del 26.9.2008, dandone rappresentazione grafica, fotografica e planimetrica;

- accerti se tra gli immobili (terreni o fabbricati) oggetto del contratto di permuta del


9.5.2008 siano ricompresi quelli acquistati dagli attori;

- dica dove sono ubicati i lampioni che illuminano le vie d'accesso all'area di parcheggio ove si trova posto auto degli attori, attualmente censito nel NCEU del
Comune di San Teodoro foglio 6, particella 1604, sub. 3, verificando a quale contatore sono collegati detti lampioni.
Dica quant'altro di utile a fini di giustizia”.
5. Il 30.6.2022 il CTU ha depositato la relazione peritale.
9 6. In seguito a due rinvii, nell'udienza del 2.2.2023 il giudice ha rinviato al 25.5.2023 (poi differita al 19.10.2023) per la precisazione delle conclusioni, la discussione e la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., assegnando alle parti un termine per il deposito di note conclusive e un ulteriore termine per il deposito di note di replica.
7. Con decreto reso il 13.2.2023 il giudice ha liquidato al CTU complessivi 2.381,66 euro
(oltre ad oneri previdenziali ed I.V.A. di legge, se dovuti) – di cui 2.207,60 euro a titolo di onorari e 174,06 euro per rimborso spese – ponendo tale importo a carico delle parti,
in solido tra loro, nei rapporti con il consulente.
8. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 19.10.2023, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.,
con provvedimento reso il 20.10.2023 ai sensi del comma 3 della predetta disposizione,
il giudice ha ordinato l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini del (provvedimento confermato con ordinanza del Controparte_1
13.11.2023, pronunciata in seguito all'istanza con cui gli attori avevano chiesto la revoca del precedente provvedimento del 20.10.2023).
9. Con comparsa di risposta depositata il 9.9.2024, a ministero del medesimo difensore del si sono costituiti in giudizio i condomini Controparte_1 Parte_3
, , ,
[...] Parte_4 Parte_5 Parte_6 Pt_7
, ,
[...] Parte_8 Parte_9 Parte_10 [...]
, e i quali Parte_11 Parte_12 Parte_13 Parte_14
hanno aderito alle eccezioni, deduzioni e conclusioni formulate dall'originario convenuto.
10. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 10.9.2024, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.,
con provvedimento reso l'11.9.2024 ai sensi del comma 3 della predetta disposizione, il giudice:
a. ha dichiarato la contumacia dei condomini (C.F. Controparte_2
10 ), (C.F. ), C.F._17 Controparte_3 C.F._18
(C.F. ), (C.F. Controparte_4 C.F._19 CP_5
, (C.F. ), C.F._20 CP_6 C.F._21
(C.F. ), (C.F. Controparte_7 C.F._22 CP_8
, (C.F. C.F._23 Controparte_9
, (C.F. ), C.F._24 Controparte_10 C.F._25
(C.F. e (C.F. CP_11 C.F._26 Controparte_12
); C.F._27
b. ha ordinato la rinnovazione della citazione a giudizio di (C.F. CP_13
e l'integrazione de contraddittorio nei confronti di C.F._28 [...]
CP_15 CP_14
c. ha rinviato all'udienza del 18.2.2.2025 per la verifica del contraddittorio, nonché
per precisazione delle conclusioni e la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c.
11. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 18.2.2025 ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., le parti hanno depositato le note scritte nelle quali hanno precisato le conclusioni come trascritte in epigrafe;
con provvedimento ex art. 127 ter c.p.c. reso il 19.2.2025 ai sensi del comma 3 della suddetta disposizione, previa dichiarazione di contumacia di CP_13
e il giudice ha revocato il provvedimento
[...] CP_15 CP_14
dell'11.9.2024 (nella parte in cui era stata l'udienza era stata fissata per gli incombenti previsti dall'art. 281 sexies c.p.c.) e ha trattenuto la causa in decisione, assegnando alle parti i termini previsti dall'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
12. La domanda con cui gli attori hanno chiesto l'accertamento negativo della loro qualità di
11 condomini del deve essere respinta, poiché, richiamando Controparte_1
quanto osservato nel provvedimento ex art. 127 ter c.p.c. reso il 20.10.2023 e nella successiva ordinanza pronunciata il 13.11.2023:
a. come costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, “La domanda di
accertamento negativo della qualità di condomino, in quanto inerente
all'inesistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., non va proposta
nei confronti dell'amministratore del condominio ma impone, piuttosto, la
partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di
litisconsorzio necessario, postulando la definizione della vertenza una decisione
implicante una statuizione in ordine a titoli di proprietà configgenti fra loro,
suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i
soggetti, asseriti partecipi del preteso in discussione” (Cass. n. CP_1
4697/2020, n. 16679/2018, n. 24331/2017), principio che non trova applicazione unicamente nelle ipotesi in cui detto accertamento sia effettuato dal giudice solo in via incidentale, con conseguente inidoneità a passare in giudicato, a titolo esemplificativo, “nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la
riscossione di contributi condominiali, la questione dell'appartenenza, o meno, di
una o più unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio,
ovvero della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in
quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può
formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla
decisione della sola causa sulla pretesa di pagamento delle spese, ma privo – in
assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di
efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli,
svolgendosi il giudizio, ai sensi degli artt. 1130 n. 3) e 1131 c.c., nei confronti
12 dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati
passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario (così da
ultimo Cass. Sez. 2, 28/03/2022, n. 9976, non massimata;
arg. anche da Cass. Sez.
2, 22/11/2021, n. 35794; Cass. Sez. 6 - 2, 21/02/2020, n. 4697; si veda altresì
Cass. 18/04/2003, n. 6328, proprio in fattispecie di “condominio autonomo” del
piano destinato ad autorimesse;
Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119)” (Cass. n.
1141/2023, n. 9976/2022);
b. nel caso in esame la pretesa de qua è stata avanzata in via principale e, pertanto,
l'erronea individuazione – in luogo degli altri condomini – del CP_1
quale legittimato passivo (o, rectius, del titolare dal lato passivo del
[...]
rapporto) comporta il rigetto della domanda nei confronti di quest'ultimo.
13. La domanda menzionata nel punto che precede deve essere respinta anche nei confronti di tutti i condomini del con conseguente accertamento della Controparte_1
qualità di condomini in capo agli attori.
13.1 Ai sensi dell'art. 1117 c.c., “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle
singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e
se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso
comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le
travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali
per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la
lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e
funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e
fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia
13 elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da
satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di
proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al
punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti
pubbliche”.
13.2 La così denominata “presunzione di condominialità” posta dalla disposizione sopra riportata, opera “ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà
necessaria che lega alcune parti comuni, quale quelle elencate in via esemplificativa -
se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c., a porzioni, o unità immobiliari,
di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso. La
nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell'ipotesi di fabbricati che si
estendono in senso verticale ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente,
purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art.
1117 c.c. Peraltro, pure quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e
funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni
eterogenee per struttura e destinazione, può essere frutto della autonomia privata.
Anche, dunque, i proprietari esclusivi di unità immobiliari poste al piano terra, che
costituiscano un corpo separato avente comunque accesso dalla facciata dell'edificio
comune, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c., e quindi
presumersi comproprietari (nonché obbligati a concorrere alle relative spese, ex art.
1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si
trovassero in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni
immobiliari” (Cass. n. 9976/2022), presunzione che “può essere vinta dal titolo
contrario con ciò intendendosi, in primo luogo, il titolo convenzionale che dà luogo alla
14 nascita del Condominio in cui sia inclusa una clausola che riserva un dato bene
nell'ambito della proprietà esclusiva di colui che è stato, fino al momento della nascita
del Condominio, il proprietario unico dell'edificio o nella proprietà uno o più
condòmini soltanto o di un terzo (in questo senso si veda, tra molte, la recente sentenza
di questa Corte n. 30791 del 02/12/2024: “In tema di Condominio negli edifici, la
presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. opera con riguardo a cose
che per le loro caratteristiche strutturali non sono destinate oggettivamente al servizio
esclusivo di una o più unità immobiliari;
essa può essere superata soltanto dalle
contrarie risultanze dell'atto costitutivo del , quando questo contenga CP_1
elementi tali da escludere, in modo chiaro e inequivoco, l'alienazione del diritto di
”). Il titolo di esclusione di beni dalla comproprietà dei Condomini può CP_1
anche sopravvenire: “In tema di Condominio di edificio, il titolo contrario, idoneo ad
escludere dalla comunione un bene oggettivamente destinato all'uso comune (art 1117
cod. civ.), è soltanto l'atto costitutivo del Condominio medesimo ovvero un successivo
atto modificativo, cui abbiano partecipato tutti i Condomini” (Cass. Sez. 2, Sentenza n.
4237 del 15/11/1976)” (Cass. n. 13014/2025).
È altresì consolidato l'insegnamento secondo cui “Il supercondominio sorge, infatti,
ipso iure e facto senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni
e tantomeno di approvazioni assembleari, allorché plurime unità immobiliari o più
edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari abbiano in comune ex art. 1117 cod.
civ. talune cose, impianti e servizi legati, attraverso una relazione di accessorio e
principale, con gli edifici medesimi e perciò appartenenti pro quota ai proprietari delle
singole unità immobiliari comprese nei fabbricati, salvo che il titolo o il regolamento
non dispongano altrimenti (Cass., Sez. 2, 15/11/2017, n. 27094)”, trattandosi di “una
fattispecie legale in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini,
15 sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro
dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone
verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato,
ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul
condominio, anziché quelle sulla comunione (Cass., Sez. 2, 14/11/2012, n. 19939, cit.)”
(Cass. n. 9551/2023), essendo peraltro pacifico, sia in relazione al condominio semplice che al supercondominio, come nell'ipotesi di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi – oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di tali edifici, ancorché insistenti su un'area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili – la presunzione de qua “è invocabile solo se
l'area e gli edifici siano appartenenti ad una stessa persona - od a più persone
"proindiviso" - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o
trasformazione all'uso comune, mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state
realizzate le opere destinate a servire i 2 edifici sia appartenuta sin dall'origine ai
proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà
esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo
intervenuto tra tutti gli interessati e/o col contributo economico dei proprietari degli
altri edifici. Così, al fine di accertare se un fabbricato adiacente ad altro edificio faccia
parte dei beni condominiali, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è necessario stabilire se siano
sussistenti i presupposti per l'operatività della presunzione di proprietà comune con
riferimento al momento della nascita del condominio, restando escluso che sia
determinante il collegamento materiale tra i 2 immobili, se eseguito successivamente
all'acquisto” (Cass. n. 17022/2019).
13.3 Applicando le coordinate ermeneutiche sopra riportate al caso in esame – alla luce delle allegazioni delle parti, della documentazione prodotta e delle conclusioni alle quali è
16 pervenuto il CTU, la cui relazione è stata predisposta con metodo corretto ed esente da vizi logici, dalla quale il giudice non ha pertanto motivo di discostarsi – le ragioni che giustificano la valutazione di fondatezza della pretesa avanzata dagli attori sono le seguenti.
a. Dall'atto pubblico sottoscritto il 9.5.2008 (a rogito del Notaio, dott. Per_1
rep. n. 138073, racc. n. 34795) si apprende che:
[...]
i. ha trasferito in permuta a la piena CP_13 Controparte_16
proprietà dei terreni (con soprastanti fabbricati al rustico) censiti nel NCT
di San Teodoro (Comune Censuario di Posada) al foglio 11, mappali
“1575, 1576, 1578, 1588, 1582, 1597 (derivato dal 1580), 1601, 1603,
1605, 1607 (tutti derivati dal 1581) e 1611 (derivato dal 1586)”, nonché la quota di metà pro indiviso della proprietà delle aree da adibirsi a spazi comuni, censite ai mappali “1596 (derivato dal 1580), 1606 (derivato dal
1581), 1589, 1583, 1587 e 1584, tutti del medesimo foglio 6”, con la precisazione che sui mappali 1575, 1576, 1578 (oggetto del suddetto trasferimento), 1577 e 1579 (esclusi dal trasferimento), la medesima aveva già iniziato la costruzione di “12 (dodici) unità abitative di CP_13
cui sei sui mappali che rimangono in sua proprietà e sei sui mappali da
cedersi alla ditta “ ””; Controparte_16
ii. a sua volta, – proprietario di un terreno a San Controparte_16
Teodoro, località Rinaggiu, censito nel NCT al foglio 17, “mappali 152,
155, 153, 1858, 4715, 4717, 2641, 4718, 2651, 4723, 4726, 4728 e 2649”,
sul quale all'epoca del suddetto contratto aveva già edificato,
“conformemente a concessione edilizia rilasciata dal Comune di San
Teodoro un complesso residenziale composto da cinque unità abitative,
17 dieci posti auto e relative aree di pertinenza, adibite a cortile” – ha ceduto in permuta alla (in comunione con il coniuge, ) 2 CP_13 Persona_2
appartamenti con annessi terreni pertinenziali (foglio 17, mappale 4745,
sub. 2 e 3) e quattro posti auto (foglio 17, mappale 4745, sub. 8, 9, 10 e
11), nonché impegnandosi nei confronti di quest'ultima a ultimare i lavori di costruzione “delle sei unità abitative e relativi accessori (posti auto) per
i quali sono iniziati i lavori sulle aree di proprietà della stessa signora
”, distinte nel Catasto Terreni al foglio 6, mappali CP_13
1577, 1579, 1600, 1599, 1598, 1604 e 1602.
b. Sebbene nell'atto sopra menzionato non sia rinvenibile alcun esplicito riferimento alla volontà di costituire un condominio (o un supercondominio) emerge chiaramente come delle dodici unità abitative (e relative pertinenze) di cui aveva già iniziato la costruzione in località Lu Fraili, sei sono CP_13
rimaste nella proprietà di quest'ultima e le altre sei sono state cedute in permuta a divenuto altresì comproprietario pro indiviso per la quota di Controparte_16
metà delle “aree da adibirsi a spazi comuni” (mappali 1596, 1606, 1589, 1583,
1587 e 1584).
c. All'esito delle operazioni peritali (relazione tecnica, pag. 8), il CTU ha accertato che i sei appartamenti edificati sui mappali (1577, 1579, 1600, 1599, 1598, 1604 e
1602) rimasti nella proprietà esclusiva di sono stati poi “censiti CP_13
con i mappali 1688,1689,1695 e relativi subalterni”, con particolare riferimento al sub. 3 del predetto mappale 1689, mentre sui mappali del NCT 1598 e 1604 sono stati poi realizzati due posti auto, censiti nel NCEU ai mappali 1598 e 1064, sub.
3, quest'ultimo divenuto mappale 1811 in seguito al frazionamento n. 182820 del
28.9.2009.
18 d. Con atto pubblico del 26.9.2008 (a rogito del Notaio, dott. Persona_1
rep. n. 138860, racc. n. 35404) ha alienato CP_13 Parte_1
e l'immobile sito a San Teodoro,
[...] Parte_2
frazione Lu Fraili – località Lu Mattoni, composto da:
i. villetta a schiera censita nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 6
mappale 1689, sub. 3, piani T-1, Cat. A/2, cl. 7, vani 4, R.C. 340,86 euro;

ii. posto auto censito nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 6, mappale
1604, sub. 3, piano T, cat. C/6, Cl. 1, metri quadri 13, R.C. 31,56 euro;

iii. un secondo posto auto censito nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 6,
mappale 1598, piano T, Cat. C/6, Cl. 1, metri quadri 12, R.C. 29,13 euro;

nel suddetto contratto si legge inoltre che:
iv. “il tutto come meglio vedesi individuato contornato con colore giallo
nell'elaborato planimetrico, che firmato dai comparenti e da me Notaio si
allega al presente atto sotto la lettera “A” per formarne parte integrante e
sostanziale”, nonché come “All'unità immobiliare di cui all'oggetto
competono le sole parti comuni compiutamente evidenziate con colore
arancione nell'elaborato planimetrico allegato al presente contratto sub
“A”” (allegato di seguito riportato):
19 v. gli acquirenti divengono “proprietari, detentori e possessori delle parti
comuni sopra indicate, limitatamente alla loro quota-parte da calcolarsi in
millesimi e da ripartirsi tra i proprietari delle 12 (dodici) unità
immobiliari facenti parte del lotto n. 1”;
vi. gli acquirenti acquisiscono “il diritto di passo su tutti i camminamenti e/o
strade di accesso sia all'unità immobiliare, oggetto di compravendita, da
intendersi come tale, pertanto, l'appartamento di cui al mappale n. 1689
sub 3, sia ai n. 2 posti auto scoperti di cui ai mappali n. 1604 sub e n.
1598”.
e. Non vi sono quindi dubbi in ordine al fatto che Parte_1
20 e abbiano acquistato l'appartamento e i due posti auto Parte_2
scoperti dalla precedente proprietaria esclusiva , appalesandosi CP_13
ininfluente nella presente causa la non coincidenza, rilevata dall'ausiliare, del posto auto inizialmente identificato al mappale 1604, sub. 3 con quello effettivamente occupato dagli attori, ossia l'attuale mappale 1811, sia perché
entrambi i posti auto insistono sull'originaria proprietà esclusiva della predetta
(anche in seguito al contratto di permuta e appalto del 9.5.2008), sia in CP_13
quanto trattasi di questione oggetto di altra causa radicata nei confronti degli odierni attori da e (questi ultimi, facenti parte CP_15 CP_14
del e proprietari dei mappali 1601, 1605 e 1827, sub. Controparte_1
2 del foglio 6).
f. Dall'accertamento peritale emerge, tuttavia, che le aree adibite a spazi comuni sono quelle colorate in giallo nella planimetria allegata all'elaborato (doc. 5),
ossia:
con specifico riferimento ai mappali 1596, 1606 e 1583, questi ultimi
21 esistevano quindi chiaramente all'epoca della permuta e, come si evince altresì
dalle fotografie versate in atti, trattasi di zone adibite a verde, ma soprattutto costituenti ab origine vie d'accesso a servizio degli immobili che nella planimetria sopra raffigurata compongono entrambi i lotti, ossia quello individuato come
(Residence L'Altora) e quello 2 (il Controparte_19 CP_1
convenuto), come confermato dall'ausiliare anche in relazione al CP_1
posto auto acquistato dagli attori e identificato al mappale 1598, al quale si accede dall'area comune identificata con il mappale 1596 (“Il parcheggio individuato al
foglio 6, mappale 1598 è posizionato, come visibile dai grafici allegati, in
prossimità dell'abitazione degli attori, tra lo spazio verde e la strada di accesso,
individuati catastalmente col mappale 1596, di proprietà comune
[...]
ma comunque al servizio sia del che del CP_20 Controparte_1
Residence Altora, unitamente a tutte le altre aree ( colorate in giallo ) visualizzate
nel documento n. 5 allegato alla bozza di relazione”, pag. 11 relazione tecnica).
g. In relazione al mappale 1606 il CTU ha peraltro accertato come il lampione ivi insistente, ossia quello antistante il mappale 1602 ed in prossimità della schiera di parcheggi ove è ubicato uno dei due posti auto scoperti acquistati dagli attori
(mappale 1604 sub.3), è invero “collegato al contatore Enel del CP_1
(doc. n. 19 foto n. 10-11.) Tale condizione è stata confermata con la
[...]
verifica fatta sul posto in presenza dei CTP e dell'Amministratore del CP_1
, agendo sull'interruttore con manovra accendi-spegni” (relazione tecnica
[...]
pag. 8), lampione che, “data la sua posizione può illuminare sia il tratto di strada
del che la schiera dei parcheggi in cui insiste quello degli Controparte_1
attori” (relazione tecnica, pag. 12).
h. Si appalesa ininfluente, in proposito, l'allegazione degli attori secondo cui
22 all'epoca della compravendita le singole unità abitative del CP_1
2 sono state realizzate dopo il 2008, considerato che la proprietà delle
[...]
aree era già stata oggetto del precedente contratto di permuta e appalto del

9.5.2008 tra e nonché come la via CP_13 Controparte_16
d'accesso attualmente identificata al mappale 1606 fosse evidentemente destinata al godimento comune degli immobili nella titolarità esclusiva di ciascuno di essi,
trattandosi di area d'accesso a servizio di entrambi i lotti.
i. Non sussiste, infine, alcun diritto di servitù a beneficio dell'appartamento e dei due posti auto scoperti acquistati dagli attori il 26.9.2008, sull'assorbente rilievo che,
come detto, in virtù del precedente contratto di permuta e appalto del 9.5.2008 le aree censite ai mappali 1596 e 1606 erano già divenute di proprietà comune pro
indiviso di e e, nel caso in esame, difetta il CP_13 Controparte_16
consenso di quest'ultimo alla costituzione del diritto reale di godimento de quo,
richiamato l'insegnamento secondo cui “L'atto proveniente da uno solo
dei comproprietari di un fondo indiviso, sebbene non sia privo di effetti giuridici,
non è idoaneo a costituire, in via negoziale, una servitù passiva” (Cass. n.
2853/2016).
j. Le argomentazioni addotte dagli attori non sono quindi condivisibili e, pertanto,
deve essere accertata la loro qualità di condomini del Controparte_1
2, con conseguente obbligo in capo ai medesimi di contribuire alle spese di
[...]
gestione e manutenzione delle parti comuni.
14. Alla sussistenza della qualità di condomini in capo agli attori consegue logicamente il rigetto della domanda relativa alla cancellazione dei loro nominativi dall'anagrafe condominiale.
15. Nei rapporti processuali tra i coniugi il Parte_15 CP_21
[...]
[...] [
e i condomini costituiti, le spese di lite debbono essere regolate secondo il
[...]
principio della soccombenza, previsto dagli artt. 91 ss. c.p.c. e quindi poste interamente a carico degli attori, in solido tra loro, non ravvisandosi ragioni che possano giustificarne la compensazione neppure parziale tra le parti, considerata l'infondatezza di tutte le pretese avanzate dai medesimi nel presente giudizio.
Alla liquidazione, contenuta nel dispositivo, si perviene in base ai valori tabellari medi previsti dal D.M. 55/2014 per le cause di valore indeterminabile, ritenuta congrua l'applicazione dello scaglione compreso tra 26.000,01 euro e 52.000,00 euro – ossia quello ordinariamente applicabile, appalesandosi non condivisibile il valore indicato dalla parte attrice nell'atto di citazione ai fini del pagamento del contributo unificato
(dichiarazione peraltro irrilevante nella determinazione del valore della causa, sul punto
Cass. n. 11684/2023) siccome calcolata ai sensi dell'art. 15 c.p.c., in base alla rendita catastale del posto auto identificato al mappale, non vertendo la presente causa sull'accertamento della proprietà del predetto posto auto, senza riduzioni o aumenti per i compensi di alcuna delle fasi, in particolare:
- per le fasi di studio e introduttiva, atteso il livello medio di complessità della controversia in fatto e in diritto;

- per la fase istruttoria, nella quale la parte convenuta ha prodotto documenti, ha articolato istanze istruttorie (sebbene non accolte) e ha partecipato attivamente alle operazioni peritali;

- per i compensi della fase decisionale, considerato che la parte convenuta ha depositato le note conclusive e di replica entro i termini assegnati all'udienza del
2.2.2023 (in cui era stato disposto un rinvio per la decisione ai sensi dell'art. 281
sexies c.p.c.), nonché le memorie previste dall'art. 190 c.p.c. in seguito al trattenimento in decisione della causa con il provvedimento ex art. 127 ter c.p.c.
24 del 19.2.2025.
Non compete alla parte convenuta l'aumento contemplato dall'art. 4, comma 2, del
D.M. 55/2014 per la difesa di più soggetti aventi la stessa posizione processuale, tenuto conto sia che il contraddittorio è stato integrato ad istruttoria già interamente espletata,
nonché come i condomini costituiti si siano limitati a richiamare le difese ab origine
articolate dal difensore nell'interesse del Controparte_1
16. Nei rapporti processuali tra i coniugi e i convenuti Parte_15
contumaci, considerate l'infondatezza delle domande formulate dai primi e la mancata costituzione dei secondi – i quali non hanno quindi sostenuto costi per difendersi in giudizio – le spese di lite anticipate dagli attori debbono restare a loro carico.
17. Nei rapporti interni tra le parti, le spese di CTU – liquidate con decreto reso il 13.2.2023
in complessivi 2.381,66 euro (oltre ad oneri previdenziali ed I.V.A. di legge, se dovuti)
– di cui 2.207,60 euro a titolo di onorari e 174,06 euro per rimborso spese – debbono essere poste interamente a carico degli attori, tenuto conto che (anche) all'esito dell'accertamento peritale è emersa l'infondatezza delle pretese avanzate da questi ultimi nel presente giudizio.
18. La domanda ex art. 96 c.p.c. formulata dai convenuti deve essere respinta, poiché:
a. come costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, tale ipotesi di responsabilità presuppone “sotto il profilo soggettivo, una concreta presenza di
malafede o colpa grave della parte soccombente, perché agire in giudizio per
far valere una pretesa non è di per sé condotta rimproverabile, anche se questa
si riveli infondata, dovendosi attribuire a tale figura carattere eccezionale e/o
residuale, al pari del correlato istituto dell'abuso del processo, giacché una sua
interpretazione lata o addirittura automaticamente aggiunta alla sconfitta
25 processuale verrebbe a contrastare con i principi dell'art.24 Cost.” (Cass. n.
19948/2023, SS.UU. n. 9912/2018);
b. nel caso in esame non è emerso alcun indice rivelatore di abuso dello strumento processuale da parte della ricorrente, elemento, come detto, non ravvisabile in ragione della mera infondatezza delle domande formulate in giudizio dalla parte ritenuta soccombente.


PER QUESTI MOTIVI


19. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
a. accerta che e sono Parte_1 Parte_2
condomini del sito a San Teodoro, loc. Lu Fraili Controparte_1
(con sede a San Teodoro, località Straula, via Nazionale);
b. rigetta tutte le altre domande formulate dagli attori;

c. condanna e in solido Parte_1 Parte_2
tra loro, a rimborsare ai convenuti costituiti ( Controparte_1
, , , Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
, Parte_7 Parte_8 Parte_9 Parte_10
, , e
[...] Parte_11 Parte_12 Parte_13
le spese processuali, così liquidate: Parte_14
€ 1.701,00 per compensi di avvocato della fase di studio;

€ 1.204,00 per compensi di avvocato della fase introduttiva;

€ 1.806,00 per compensi di avvocato della fase istruttoria;

€ 2.905,00 per compensi di avvocato della fase decisionale;

€ 7.616,00 complessivi, oltre a spese generali 15%, CPA e IVA di legge;

d. dispone che, nei rapporti processuali tra gli attori e i convenuti contumaci, le spese di lite anticipate di primi restino a loro carico;

e. dispone che, nei rapporti interni tra le parti, le spese di CTU – liquidate con
26 decreto reso il 13.2.2023 in complessivi 2.381,66 euro (oltre ad oneri previdenziali ed I.V.A. di legge, se dovuti), di cui 2.207,60 euro a titolo di onorari e 174,06 euro per rimborso spese – siano poste interamente a carico degli attori;

f. rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata dai convenuti.
Nuoro, 6.8.2025
Il Giudice
dott. Salvatore Falzoi
27