TRIBUNALE ORDINARIO DI LAMEZIA TERME
- SEZIONE UNICA CIVILE -

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lamezia Terme, sezione unica civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario, avv. Anna Destito, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1027 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2020 e vertente
TRA
- (C.F.: ), elettivamente domiciliato in Lamezia Parte_1 C.F._1
Terme, Via T. F. Fusco n. 1, presso lo studio dell'avv. Antonio Maione, da cui è rappresentato e difeso come da procura speciale resa in calce all'atto di citazione;

- ATTORE -
E
- (C.F.: ) e (C.F.: Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
), entrambi elettivamente domiciliati in Lamezia Terme, Via G. C.F._3
Marconi, Traversa II, n. 46, presso lo studio dell'avv. Paolo Mascaro, da cui sono rappresentati e difesi come da procura speciale resa a margine della comparsa di costituzione e di risposta con domanda riconvenzionale;

- CONVENUTI -
OGGETTO: risarcimento danni da contratto di locazione.
Conclusioni: come da verbale in atti
***
Deve premettersi in rito che la riforma del processo civile intervenuta con L. 18 giugno 2009
n. 69, ha modificato, tra l'altro, l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c., disponendo, in relazione al contenuto della sentenza (art. 132 n. 4 c.p.c.), che la motivazione 2
debba esprimere: “la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione” e non più lo svolgimento del processo. L'art. 58 della predetta legge regola la fase transitoria di applicazione delle nuove norme prevedendo il novellato art. 132 c.p.c. tra le disposizioni applicabili ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore (4 luglio 2009).
Pertanto, deve immediatamente enunciarsi la motivazione della decisione.
PREMESSO IN FATTO
Con la notifica di atto di citazione, il Sig. conveniva in giudizio i Sig.ri Parte_1 [...]
e deducendo: che questi ultimi avevano stipulato regolare CP_1 Controparte_2
contratto di locazione con il proprio de cuius per lo svolgimento della Persona_1
prevalente attività di patronato;
che in data 21.04.2017 e, successivamente, in data 04.04.2018, aveva comunicato ai conduttori formale recesso dal contratto, anche in considerazione della morosità degli stessi riguardo al pagamento degli ultimi canoni di locazione;
che essendo risultate vane le reiterate diffide al pagamento dei detti canoni, si era visto costretto a chiedere al Tribunale di Lamezia Terme l'emissione di un decreto ingiuntivo;
che l'omesso pagamento dei canoni comportava anche l'applicazione di una clausola penale a danno dei conduttori in misura pari al doppio dell'importo di ogni singolo canone non versato;
che, all'esito di un sopralluogo presso l'immobile oggetto di locazione, effettuato successivamente alla comunicazione di recesso, constatava la presenza di danni di varia nature e il persistere dell'occupazione da parte dei Sig.ri ; che, alla luce di quanto riscontrato, esso attore si CP_1 vedeva costretto, prima di rientrare nel possesso dell'immobile, ad introdurre un procedimento di ATP dinanzi a questo Tribunale onde accertare la tipologia e l'entità dei danni all'appartamento; che i detti danni, dettagliatamente indicati nella relazione del Consulente nominato all'uopo dal Presidente del Tribunale nel citato procedimento, venivano quantificati in € 3.300,00 oltre IVA;
che, pertanto, a suo dire, i convenuti, quali responsabili, erano tenuti al risarcimento dei danni oltre che al pagamento di quanto dovuto in forza della clausola penale, nonché delle spese della CTU depositata nel citato procedimento di ATP. Per tali ragioni, chiedeva la condanna dei Sig.ri al pagamento delle relative somme. CP_1
Nel costituirsi in giudizio, i convenuti contestavano la fondatezza della domanda attrice sull'assunto che le condizioni dell'appartamento erano riconducibili al suo normale e prolungato utilizzo, per cui non vi erano danni ad essi addebitabili che fossero meritevoli di risarcimento. Contestavano, inoltre, l'applicabilità della clausola penale inserita in contratto, evidenziando che la stessa non era stata prevista per l'ipotesi di omesso pagamento dei canoni, come sostenuto dall'attore, ma solo per il caso di ritardo nel rilascio dell'immobile, che, nella fattispecie, non sarebbe loro addebitabile, atteso che più volte è stata offerta al locatore, senza 3
successo, la consegna delle chiavi. Contestavano, inoltre, la domanda in merito alla richiesta di una loro condanna al pagamento delle spese di CTU del procedimento di ATP, deducendo come la stessa potesse essere riconosciuta solo a seguito di una loro soccombenza nel giudizio di merito. Proponevano, quindi, domanda riconvenzionale al fine di richiedere la condanna dell'attore al pagamento dell'indennità di avviamento e della quota a lui spettante per le spese di registrazione del contratto nonché alla restituzione del deposito cauzionale.
In corso di causa, veniva rigettata dal giudice, competente ai sensi del secondo comma dell'art. 274 c.p.c., la richiesta di riunione al presente giudizio di quello portante il n. 1569/2020 R.G., vertente tra le medesime parti e riguardante il medesimo contratto di locazione, in considerazione del fatto che non ne sussistessero i presupposti, atteso che gli stessi si trovavano in stati diversi.
Quindi, istruita la causa mediante produzione documentale e l'acquisizione del fascicolo del procedimento di ATP n. 25/2019 R.G., all'udienza del 25.06.2024, previa precisazione delle conclusioni mediante lo scambio delle note scritte, la stessa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
RILEVATO IN DIRITTO
La domanda attrice e fondata e deve essere accolta per quanto di ragione.
Con riferimento alla richiesta di risarcimento danni, si evidenzia che, per come emerge dalla relazione del CTU redatta nel corso del procedimento di ATP n. 25/2019 R.G., all'esito dei vari sopralluoghi effettuati nell'appartamento oggetto di causa veniva riscontrato: la realizzazione di un'apertura tra due stanze;
l'apposizione di un rivestimento in cartongesso in un'altra stanza;
la rimozione di alcune prese dell'impianto elettrico;
il danneggiamento delle soglie di marmo delle finestre, l'assenza della pulizia finale;
il danneggiamento di vari infissi, serramenti e porte e la sostituzione dell'originario portone d'ingresso in legno con uno blindato;
il danneggiamento del vaso all'interno del bagno. Dette condizioni, secondo il Consulente, erano da considerarsi come eccedenti il normale degrado compatibile con l'uso dell'immobile. Poichè erano gli stessi conduttori a dichiarare, all'interno del contratto di locazione, che l'appartamento, al momento della consegna era “in ottimo stato locativo e adatto all'uso convenuto”, non vi è dubbio che i danni individuati dal consulente e da questi quantificati in €
3.300,00 oltre IVA, non possono che essere riconducibili alla loro azione o omissione. Ne consegue che i convenuti dovranno essere condannati a pagare all'attore, a titolo di risarcimento, la somma riconosciuta dal CTU.
Quanto, poi, alla clausola penale contenuta in contratto per il caso di ritardo nella riconsegna dell'immobile a seguito della cessazione del rapporto locatizio, si rileva come i convenuti 4
abbiano eccepito la non imputabilità ad essi del detto ritardo. Ciò in quanto era stata più volte offerta all'attore la riconsegna delle chiavi, senza che questi provvedesse a ritirarle, come dimostrato dalla documentazione da loro versata in atti.
Detta argomentazione, però, non coglie nel segno, se è vero che, al momento della cessazione del contratto, l'appartamento de quo presentava, per come accertato dal CTU nel corso del procedimento di ATP, difformità ed uno stato di deterioramento superiori a quanto corrispondente all'uso della cosa in ossequio al contratto, tanto da richiedere gli interventi straordinari di riparazione indicati dallo stesso Consulente. Orbene in situazioni analoghe, la
Suprema Corte ha avuto modo, in diverse occasioni, di precisare che “in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino
l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto” (Cass. Civ. Ord. n. 27932/2022 – conformi Cass., Civ. Sent. n. 39179/2021 e Sent.
n. 12977/2013). E' chiaro, quindi, che lo stato di grave deterioramento dell'immobile e le innovazioni non autorizzate ivi apportate, che richiedono, ai fini del ripristino dello status quo ante, interventi di una certa consistenza, se rapportate all'economia del contratto de quo, possono ritenersi ampiamente giustificativi della mancata accettazione della restituzione dell'immobile in assenza del richiesto ripristino o del versamento di quanto necessario per consentire al proprietario di provvedervi personalmente, per cui il ritardo nella riconsegna, che può dirsi avvenuta, per come dichiarato dal CTU, solo in data 25.09.2019, in occasione del suo primo sopralluogo, non può essere imputato al ma all'atteggiamento passivo e, quindi, Pt_1
inadempiente dei convenuti, con conseguente applicabilità della clausola penale e loro condanna al pagamento di quanto dovuto in forza della stessa pari a € 4.024,00, somma, peraltro, mai puntualmente contestata dai Sig.ri . CP_1
Quanto, invece, alla domanda riconvenzionale proposta dai convenuti, si ritiene che la stessa sia infondata e, quindi, deve essere disattesa.
Infatti, quanto alla richiesta di condanna al pagamento dell'indennità di avviamento, si osserva che nel contratto di locazione in contestazione si era espressamente stabilito che l'immobile sarebbe stato “destinato esclusivamente ad uso professionale per lo svolgimento dell'attività prevalente di patronato di assistenza e, in via residuale, altra attività purchè non sia una 5
attività commerciale o di altro tipo che possa dare diritto alla indennità di avviamento”. E' di tutta evidenza, quindi, che l'attività di patronato svolta all'interno dei locali concessi in locazione debba qualificarsi quale attività professionale e, in quanto tale, rientrante tra quelle che, indipendentemente dai contatti diretti con il pubblico, l'art. 35 della legge n. 392/1978 esclude dal diritto all'indennità di avviamento. Né in senso contrario può deporre la considerazione dei convenuti relativa allo svolgimento, all'interno del medesimo appartamento, di attività di agenzia assicurativa, atteso che il richiamato contratto comunque escludeva la possibilità di svolgere qualsiasi tipo di attività che potesse dare diritto all'indennità di avviamento, per cui deve dedursi che la stessa sarebbe stata svolta all'insaputa del locatore. Né
è stata fornita, in corso di causa, alcuna prova in senso contrario. In ogni caso, non può certo trascurarsi il fatto che, anche se il recesso dal contratto comunicato dal locatore sembra presentarsi come una disdetta per finita locazione, dal tenore della relativa comunicazione appare chiaro, per come emerge dalla contestuale diffida di pagamento e messa in mora, che la volontà di recedere fosse dettata dall'inadempimento dei conduttori riconducibile all'omesso versamento degli ultimi canoni, da questi mai contestato, per cui, anche sotto tale profilo, la richiesta di condanna al pagamento dell'indennità di avviamento deve ritenersi inammissibile o, comunque, infondata, atteso che l'art. 34 della legge 392/1978 lo esclude per le ipotesi di inadempimento del conduttore, che, peraltro, nel caso di specie, ha comportato la risoluzione ipso iure del contratto medesimo, attesa l'esistenza al suo interno di una clausola risolutiva espressa.
Del pari infondata è, poi, la domanda di condanna alla restituzione del deposito cauzionale. In proposito, si evidenzia che il deposito cauzionale ha una funzione di garanzia dell'adempimento, da parte del conduttore, degli obblighi derivanti dal contratto di locazione.
Esso deve essere restituito dal locatore al momento della conclusione del contratto, salvo che non insorgano questioni riguardanti il mancato pagamento di canoni o, soprattutto, di danni all'immobile locato. Nel caso di specie si è visto che al termine del rapporto negoziale sono stati individuati all'interno dell'immobile numerosi danni, di cui il locatore ha chiesto il risarcimento, per cui questi non sarà tenuto alla restituzione della somma ricevuta a titolo di cauzione ma potrà trattenerla detraendo il relativo importo da quello a lui spettante a titolo di risarcimento. Sulla somma versata per la cauzione, pari a € 795,44 (Lire 1.540.000), poi, dovranno essere calcolati gli interessi legali, in ossequio a quanto disposto dall'art. 11 della legge 392/1978, con il conforto anche della giurisprudenza di legittimità, per cui l'accordo intercorso tra le parti, secondo cui il deposito cauzionale sarebbe infruttifero, deve considerarsi contra legem e, quindi, privo di effetti. 6
La domanda riconvenzionale, inoltre, non merita accoglimento neppure con riferimento alla richiesta di condanna dell'attore al pagamento della quota di sua spettanza della tassa di registro. Per quanto si debba concordare con l'affermazione di parte convenuta, secondo cui le spese di registrazione sono a carico di conduttore e locatore in parti uguali, ai sensi dell'art. 8 della legge n. 392/1978 e che è nulla qualsiasi clausola contrattuale che ponga le stesse ad esclusivo carico del conduttore, deve però rilevarsi che i convenuti non hanno prodotto alcun documento da cui emerga l'effettivo pagamento da parte loro della tassa di registrazione né elementi da cui rilevarne l'entità, per cui la detta richiesta deve ritenersi totalmente sfornita di prova e, per tale ragione, deve essere disattesa.
Le spese, ivi comprese quelle del procedimento di ATP e della CTU ivi espletata, seguono la soccombenza e vengono liquidate, con riferimento alle attività effettivamente espletate, come da dispositivo, in ossequio ai parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014 e tenendo conto, per il procedimento di ATP, dell'importo della quantificazione dei danni.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lamezia Terme, sezione unica civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice avv. Anna Destito, definitivamente pronunciando sulla domanda indicata in epigrafe, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattese:

1- condanna i convenuti al pagamento, in favore di parte attrice, della somma di € 3.300,00,
oltre IVA, a titolo di risarcimento danni, oltre rivalutazione monetaria dalla data di deposito della CTU nel procedimento di ATP n. 25/2019 R.G. ed oltre interessi legali, dalla pubblicazione della sentenza al soddisfo, sulla somma rivalutata, con detrazione di quanto trattenuto a titolo di deposito cauzionale maggiorato degli interessi legali decorrenti dalla data della consegna;

2- condanna i convenuti al pagamento, in favore dell'attore, della somma di € 4.024,00 in forza della clausola penale prevista in contratto per il ritardo nella riconsegna del bene, oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al soddisfo;

3- pone definitivamente a carico dei convenuti le spese di CTU nel procedimento di ATP n.
25/2019 R.G., già liquidati in complessivi € 3.263,62, di cui € 111,20 per esborsi, oltre IVA
e contributi previdenziali, con condanna degli stessi convenuti al pagamento della detta somma in favore dell'attore ove questi l'abbia già corrisposta al CTU;

4- condanna i convenuti al pagamento, in favore dell'attore, delle spese del procedimento di
ATP n. 25/2019 R.G. che liquida in complessivi € 1.196,00, di cui € 350,00 per esborsi, oltre accessori di legge, da distrarsi, ex art. 93 c.p.c., in favore del procuratore ivi costituito, che ne ha fatto richiesta;
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5- condanna i convenuti al pagamento, in favore dell'attore, delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi € 3.697,00, di cui € 300,00 per esborsi, oltre accessori di legge.
Lamezia Terme, 20 febbraio 2025
Il GOP
Avv. Anna Destito