N. R.G. 13405/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13405/2024 promossa da:
(C.F. ) nata a [...] l'[...] e Parte_1 C.F._1
residente in [...], con il patrocinio dell'Avv. Federico
Sensi Ginnasi Poggiolini (C.F. ed elettivamente domiciliata C.F._2
presso il suo studio in Roma, Largo di Santa Lucia Filippini, 5, giusta procura su foglio separato ma congiunto al ricorso ex art. 447-bis c.p.c.
RICORRE
NTE contro
(C.F. e P. I.V.A. in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore con sede sociale e Direzione Generale in Milano, Piazza
Gae Aulenti 3 Tower A, con il patrocinio dall'Avv. Elio Ludini (C.F.
) ed elettivamente domiciliato presso l'indirizzo di posta C.F._3
pagina 1 di 24 elettronica certificata giusta procura allegata alla Email_1
comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTE
OGGETTO: ricorso ex art. 447-bis c.p.c. per risarcimento danni al termine della locazione.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 09.01.2025 ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Il 25.03.2024 la sig.ra proprietaria dell'immobile sito in Roma, Viale Liegi n. Pt_1
7, Scala 2, piano 7, interno 18 concesso in locazione alla con contratto CP_1
sottoscritto il 25 giugno 2015, registrato il 7 luglio 2015 (affinché questa potesse sublocarlo ad un suo dirigente, sig. ) e scaduto il 30.06.2023, ha Parte_2
agito in giudizio nei confronti della conduttrice (sublocatrice) per ottenere la sua condanna al risarcimento dei danni riportati dall'immobile alla cessazione del contratto, nonché dei danni quantificabili in considerazione dei lavori di ripristino. In particolare la locatrice ha domandato al Giudice di “(i) condannare Controparte_1
al risarcimento, in favore della dott.ssa dei danni riportati Parte_1 dall'immobile sito in Roma, Viale Liegi, 7, Scala 2, piano 7, interno 18, all'esito del rapporto di locazione intercorso tra le parti, da quantificarsi in euro 26.180,00, o nella diversa maggiore o minore somma che verrà determinata all'esito del giudizio, oltre rivalutazione monetaria e interessi compensativi;
(ii) condannare CP_1 al pagamento in favore della dott.ssa dell'ulteriore somma di euro
[...] Parte_1
8.866,00, pari al canone di locazione per l'intera durata dei lavori di riparazione, ovvero al pagamento della diversa maggiore o minore somma che verrà accertata
pagina 2 di 24 come dovuta a tale titolo all'esito del giudizio, oltre rivalutazione monetaria e interessi compensativi. Con vittoria di spese e compensi, sia per il procedimento di consulenza tecnica preventiva Trib. Roma R.G. n. 34049/2023 che per il presente giudizio. E con richiesta di distrazione, in favore del sottoscritto difensore antistatario, dei detti compensi - da maggiorarsi ai sensi dell'art. 4, comma 1-bis,
d.m. n. 55/2014, per predisposizione al pct in quanto il presente atto è redatto con
“tecniche informatiche [che] consentono la ricerca testuale all'interno dell'atto e dei documenti allegati, nonché la navigazione all'interno dell'atto” - unitamente a spese generali, c.p.a. e i.v.a.” La ricorrente ha specificato come il contratto fosse stato stipulato per la durata di anni 4 rinnovabili un'unica volta senza possibilità di ulteriore prosecuzione del rapporto, prevedendo un corrispettivo di € 3.500,00 mensili, con l'importante precisazione (all'art. 5) che l'immobile era stato locato parzialmente arredato ed in buono stato manutentivo con conseguente obbligo della conduttrice di restituirlo nelle stesse condizioni. In prossimità della scadenza contrattuale la ricorrente ha incaricato un tecnico di effettuare una relazione circa i danni subiti dall'immobile oggetto di locazione cui ha fatto seguito una diffida che invitava formalmente la conduttrice al risarcimento dei danni arrecati all'l'immobile di Viale Liegi. Da quel momento è seguito uno scambio di corrispondenza che ha visto coinvolte la locatrice (pronta ad addivenire ad una soluzione conciliativa) ed il subconduttore mentre la conduttrice è rimasta estranea alla vicenda e vi ha preso parte con il solo obiettivo di definire la data di riconsegna dell'immobile. In quella occasione (23.06.2023) la conduttrice ha sottoposto alla locatrice un modulo prestampato che imponeva alla proprietaria dell'immobile di rinunciare ai propri diritti risarcitori onde poter ottenere la restituzione delle chiavi. A seguito di scontri verbali, è stato possibile redigere un nuovo verbale di consegna emendato di numerose parti precedentemente imposte dalla conduttrice. In considerazione di quanto accaduto e sempre in ottica conciliativa, il 13.07.2023 la locatrice ha avviato pagina 3 di 24 un procedimento di istruzione preventiva ex art. 696-bis c.p.c. (R.G. 34049/2023) che ha condotto all'offerta conciliativa di € 21.650,00 rifiutata dalla conduttrice. Il CTU, allora, all'esito dei dovuti sopralluoghi ed in considerazione delle osservazioni presentate dai CTP di ambo le parti, ha depositato una relazione peritale definitiva che quantificava i danni in € 34.180,00 (iva compresa). Ha fatto seguito un ulteriore tentativo di conciliazione con esito negativo. Sulla scorta dell'accertamento condotto tramite la CTU, in applicazione del disposto degli artt. 1588 e 1590 c.c. la locatrice ha invocato la responsabilità della conduttrice per il risarcimento dei danni arrecati all'immobile precisando che la bontà dello stato dei luoghi (al momento della sottoscrizione del contratto di locazione) si potesse desumere dalla natura confessoria della dichiarazione contenuta nel contratto di locazione (art. 5) e dalla presunzione di buon stato locativo al momento di avvio della locazione. La proprietaria dell'immobile, quindi, ha specificato la ricorrenza dei tre requisiti necessari per poter agire in giudizio pretendendo il risarcimento del danno: il buono stato dell'immobile all'atto della consegna, l'esistenza di rilevanti danni come accertati e quantificati dalla CTU e l'imputabilità degli stessi alla conduttrice sulla quale incombe l'onere di dimostrare che i danni non solo a lei ascrivibili. In merito alla CTU, poi, la conduttrice si è premurata di sottolineare due errori, ovvero la quantificazione del canone di locazione nella misura pari ad € 4.000,00 mensili in luogo di € 3.500,00 come prevista contrattualmente, evidentemente in applicazione dell'attualizzato valore di mercato, ed un erroneo calcolo del canone dovuto per i giorni lavorativi cui si dovrebbe aggiungere un importo ulteriore in considerazione dei giorni festivi ricompresi nel termine dei 60 giorni feriali ritenuti necessari per l'effettuazione dei lavori. Da ultimo la locatrice ha confutato le tesi difensive spiegate da controparte nel procedimento di istruzione preventiva: in merito alla carenza di legittimazione passiva ha sottolineato quanto disposto all'art. 5 del contratto di locazione che impegna il conduttore a restituire l'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha pagina 4 di 24 ricevuto salvo il normale deperimento d'uso. Tra l'altro lo stesso CTU farebbe discendere la responsabilità di dalla circostanza per cui si verterebbe in una CP_1
fase successiva al rapporto e non contemporanea allo stesso per cui eventualmente potrebbe rispondere il subconduttore, in ogni caso la clausola di limitazione della responsabilità sarebbe nulla ex art. 1229 c.c.. Circa la tesi della invalidazione della confessione per errore di fatto, la locatrice l'ha definita infondata perché l'errore sarebbe relativo solo agli impianti e non allo stato dell'immobile nel suo complesso, ed infine, in merito all'esigenza di provare lo stato originario dell'immobile, è stata invocata nuovamente la presunzione ex art. 1590 co.2 c.p.c.. Per concludere la ricorrente ha chiesto la refusione delle spese di lite in suo favore, anche relativamente alla fase della procedura per ATP, ed ha precisato, in rito, che in solido con la
Conduttrice dovrebbe rispondere dei danni anche il subconduttore ma, vertendo in ipotesi di litisconsorzio facoltativo ex art. 103 c.p.c. è facoltà della locatrice agire nei confronti della sola Conduttrice fatto salvo il diritto di far valere i propri diritti anche nei confronti dell'altro debitore.
Il 18.06.2024 si è costituita in giudizio la eccependo, in via CP_1
preliminare, il proprio difetto di legittimazione passiva in ragione dell'esclusiva legittimazione del sig. , subconduttore, in forza dell'art. 7 del contratto Parte_2
di sublocazione che, costituendo un unicum inscindibile con il contratto di locazione, lascerebbe emergere chiaramente l'assunzione in capo al dirigente della banca di tutte le obbligazioni gravanti sulla banca stessa che, per suo conto, dovrebbe rimanere estranea ed indenne da ogni tipo di responsabilità. Prova della responsabilità del si dovrebbe ricavare, ha sostenuto la resistente, anche dalla fitta Parte_2 corrispondenza intercorsa con la locatrice che lascerebbe intendere l'assunzione delle obbligazioni della in capo al subconduttore. Sulla scorta di tale eccezione CP_1
preliminare, dunque, la resistente ha chiesto al Giudice di poter chiamare in causa il
Dott. o di voler, in subordine, ordinare l'integrazione del Parte_2
pagina 5 di 24 contraddittorio. Proseguendo nel merito la ha eccepito l'infondatezza del CP_1
ricorso: ferma la individuazione dei danni ad opera della CTU espletata nel giudizio di istruzione preventiva, il dato rilevante, a detta della resistente, è la imputabilità della responsabilità per i danni arrecati all'immobile. Per avvalorare la tesi di assenza di responsabilità in capo alla la resistente ha sottolineato come, sin CP_1 dall'inizio della locazione (2015) fossero state segnalate da parte del subconduttore alla proprietaria una serie di criticità inerenti gli impianti (idrico, idraulico ed elettrico) nonché la presenza di infiltrazioni. Evidentemente, dunque, la dichiarazione della di idoneità dell'immobile locato all'uso abitativo è stata frutto di un CP_1 errore di fatto (ai sensi dell'art. 2732 c.c.) determinato anche dall'impossibilità di visionare gli impianti che sono risultati, poi, essere non a norma e addirittura pericolosi per l'incolumità dei soggetti interessati. Anche in occasione del procedimento di ATP il sig. ha dato prova di tutti i vizi già menzionati Parte_2 in sede di riconsegna dell'immobile e sintomatici dell'inidoneità all'uso pattuito. Vizi che, per altro, il subconduttore aveva più volte sottoposto all'attenzione della locatrice richiamando l'attenzione sull'art. 1572 c.c. che sarebbe stato violato avendo la locatrice impedito il godimento dell'immobile ed omesso di provvedere alla manutenzione della res che sin dal 2016 era stata invocata dal dirigente della che aveva sollecitato la realizzazione di una serie di interventi manutentivi CP_1
rientranti nei doveri del locatore. Omesso ogni intervento della sig.ra il Pt_1
subconduttore è stato costretto ad intervenire in prima persona sopportando ingenti spese che avrebbe dovuto affrontare la locatrice. Da quando rilevato sin dal principio dal , dunque, i danni emersi in sede di riconsegna dell'immobile Parte_3
sarebbero frutto della vetustà della res locata, del normale utilizzo del bene e di alcune caratteristiche strutturali dell'appartamento che lascerebbero emergere una vulnerabilità dell'immobile che avrebbe necessitato di interventi di natura straordinaria (mai effettuati). In alcun caso i citati danni sarebbero riconducibili alla pagina 6 di 24 condotta della sublocatrice ( . Proseguendo nelle proprie difese, la CP_1 CP_1 ha rilevato come l'assenza del nesso di causalità tra condotta della sublocatrice e i danni riportati dall'immobile, si desumerebbe anche dall'assenza di prova in merito allo stato dell'immobile nella fase antecedente alla locazione: non è stata smentita la ricostruzione dello status quo ante per come effettuata dalla resistente e anche la perizia tecnica non è stata in grado di fornire delucidazioni in merito allo stato di fatto ante 2015 ma si è limitata a quantificare i danni senza entrare nel merito della loro origine e della relativa responsabilità. La resistente, concludendo ha sostenuto l'impossibilità di procedere ad un raffronto tra la situazione ex ante ed ex post con conseguente impossibilità di comprendere l'origine dei danni e la relativa imputabilità. Dopo aver chiesto la condanna della ricorrente ai sensi dell'art. 96 c.p.c. la ha rassegnato le seguenti conclusioni “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Roma CP_1
adìto, contrariis rejectis, così provvedere: In via preliminare, accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva in capo a per le causali di cui Controparte_1 in premessa, e, per l'effetto, disporre il differimento della data di prima udienza al fine di consentire alla convenuta di chiamare in causa, ai sensi e per Controparte_1
gli effetti degli artt. 106 e 420 c.p.c. in combinato disposto, il Dott.
[...]
(C.F. ) domiciliato presso la Filiale Parte_2 C.F._4 CP_1
“Castellammare di Stabia Europa” in Castellammare di Stabia (NA), Viale Europa
n. 98, con ogni conseguenziale provvedimento ai sensi dell'art. 420 comma 9, c.p.c..
In via preliminare subordinata, rilevata, comunque, la comunanza di causa con il subconduttore ex art. 107 c.p.c. per evidente connessione oggettiva (per oggetto o titolo) fra il rapporto sostanziale dedotto in giudizio e quello che fa capo al suddetto terzo, rivolge istanza all'Ill.mo Tribunale adito affinchè voglia Controparte_1 disporre l'integrazione del contraddittorio nei confronti del Dott.
[...]
(C.F. ) domiciliato presso la Filiale Parte_2 C.F._4 CP_1
“Castellammare di Stabia Europa” in Castellammare di Stabia (NA), Viale Europa
pagina 7 di 24 n. 98. Nel merito, voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, rigettare integralmente la domanda ex adverso proposta in quanto infondata in diritto ed in fatto e, comunque, perchè non provata, per le causali tutte di cui in premessa, con
l'emissione di ogni conseguenziale provvedimento. In via subordinata, in caso denegato di accoglimento, totale o parziale, della domanda, voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in applicazione di un equo criterio di proporzionalità, parametrare (in percentuale) i danno ascrivibili alla Banca resistente in proporzione all'effettiva imputabilità degli stessi. In ogni caso, con declaratoria di responsabilità aggravata della parte ricorrente per violazione dell'art. 96 c.p.c. e condanna della medesima al risarcimento del danno patito da parte resistente, nella misura di Euro 5.000,00, ovvero nella misura che riterrà di giustizia, in via equitativa, qualora ne ricorrano i presupposti. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite”.
Tramite decreto del 24.04.2024 è stata fissata l'udienza di discussione della causa per il giorno 28.06.2024. In tale occasione, la difesa della ricorrente ha contestato l'avversa istanza di chiamata in causa del terzo ritenuta lesiva del principio di economicità processuale ed oltretutto mai domandata né in sede di ATP, né in sede di mediazione. Parte ricorrente si è altresì opposta alla rinnovazione della CTU ritenendo impossibile accertare lo stato dell'immobile risalente al 2015. La difesa della parte resistente, invece, ha insistito per la chiamata in causa del terzo o, in subordine, per l'integrazione del contraddittorio. Da ultimo ha domandato lo stralcio della documentazione depositata in data 20.06.2024 relativamente alla quale controparte ha insistito per l'ammissione in ragione della sua natura sopravvenuta.
Con ordinanza dell'11.07.2024, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del
28 giugno, il Giudice ha rigettato la domanda di chiamata in causa del terzo, sig.
, formulata da ha dichiarato legittimo il deposito Parte_2 Controparte_1
effettuato da in data 20.06.2024 ed ha disposto la rinnovazione della Controparte_1
CTU nominando quale consulente l'Ing. . Il Giudice, dunque, ha Persona_1
pagina 8 di 24 rinviato all'udienza del 12.07.2024 per il giuramento del consulente. In tale sede il
CTU ha prestato giuramento e gli è stato posto il seguente quesito “ a. Verificare lo stato dei luoghi, la qualità e la condizione dell'immobile di proprietà della Locatrice, sito in Roma, Viale Liegi 7, Scala 2, Piano 7, interno 18, dei suoi arredi e pertinenze, anche tenuto conto di quanto riportato nella Relazione degli Architetti del 23 marzo
2023 e nel verbale di riconsegna del 23; b. Accertare se i singoli danni siano imputabili a normale deperimento d'uso, tenuto conto della relativa natura ed entità, nonché della dichiarazione confessoria resa dalla Conduttrice all'art. 5 del contratto di locazione in ordine al buono stato del detto immobile al 1° luglio 2015 (data in cui venne consegnato alla Conduttrice); c. Determinare il costo delle opere necessarie al ripristino delle buone condizioni del detto immobile, cioè delle condizioni in cui lo stesso si trovava al 1° luglio 2015 (data in cui venne consegnato alla Conduttrice), giusta dichiarazione confessoria resa dalla Conduttrice all'art. 5 del contratto di locazione;
d. Determinare i tempi normalmente richiesti per l'esecuzione delle opere di ripristino delle buone condizioni del detto immobile e l'importo del canone di locazione relativo a tale periodo”, e il Giudice ha rinviato all'udienza del 09.01.2025 per l'esame della CTU. Il successivo 18.07.2024 ambo le parti hanno nominato i propri consulenti tecnici di parte.
All'udienza del 09.01.2025 le parti hanno effettuato rispettive precisazioni in merito alle risultanze della CTU. La difesa della sig.ra coerentemente con le Pt_1 risultanze dell'elaborato peritale, ha domandato il risarcimento di € 18.900,00 considerando un canone locatizio di € 3.500,00 in luogo dei 2.800,00 suggeriti dal consulente. Ha dichiarato di accettare il contenuto della perizia ed ha insistito per il rimborso delle spese sostenute per la procedura di Accertamento Tecnico Preventivo, per la mediazione nonché per il merito della controversia. La difesa della resistente, invece, ha insistito per la valorizzazione dell'osservazione presentata dall'Ing.
pagina 9 di 24 alla perizia dell'Ing. in merito alle tempistiche necessarie per i lavori Per_2 Per_1 di ristrutturazione/ripristino dell'immobile locato.


2. Nel merito
La controversia affonda le proprie radici in un contratto di locazione sottoscritto dalla sig.ra (proprietaria/locatrice dell'immobile sito in Roma, Viale Liegi n. 7) e Pt_1
dalla in data 25.06.2015 che, a sua volta, lo ha destinato ad abitazione CP_1
del suo dirigente, Dott. . Evidentemente, dunque, due sono i contratti Parte_2
che vengono in rilievo nella presente sede: da un lato il contratto di locazione e dall'altro il contratto di sublocazione rispetto al quale il subconduttore si era impegnato (art. 4 contratto) a rimborsare direttamente le spese condominiali alla locatrice.
Fermo questo aspetto in forza del quale i rapporti relativi alle spese di uso, manutenzione e riparazione dell'immobile venivano regolati direttamente tra locatrice e sub conduttore, in ogni caso occorre soffermare l'attenzione sul rapporto che lega locatrice e conduttrice. Nella presente sede, la locatrice domanda al Giudice di condannare la conduttrice al risarcimento dei danni riscontrati nell'immobile in sede di riconsegna, nonché al pagamento del quantum dovuto a titolo di canone di locazione per la durata dei lavori di riparazione. Assume rilievo, allora, l'art. 5 del contratto di locazione che testualmente recita “ll conduttore dichiara di aver visitato
l'unità immobiliare risultante parzialmente arredata […] e di averla trovata in buono stato locativo ed idonea alla destinazione pattuita e s'impegna a riconsegnarla nelle medesime condizioni salvo il normale deperimento d'uso”. Onde poter addivenire ad una soluzione del caso concreto, dunque, occorre esaminare il
“buono stato locativo” dell'immobile di Via Liegi all'inizio del rapporto contrattuale per poi verificare l'esistenza di eventuali danni e la loro imputabilità.
La bontà dello stato locativo, come chiaramente sottolineato da parte ricorrente, si dovrebbe dedurre sia dal contratto di locazione (art. 5) che da quello di sublocazione pagina 10 di 24 (art. 7 ed 8) in cui conduttore e subconduttore hanno dichiarato di aver preso visione dell'immobile e di averlo trovato idoneo all'uso pattuito. Tali dichiarazioni avrebbero natura confessoria e, se ciò non fosse considerato sufficiente, opererebbe in ogni caso la presunzione di cui all'art. 1590 c.c. secondo la quale in assenza di descrizione si presume che il debitore abbia ricevuto la cosa in buono stato. Ora, prescindendo dal fatto che una semplice presunzione si possa vincere al ricorrere di una prova rigorosa
(Cass. Civ. Ordinanza n. 12384 del 15 aprile 2022), ciò su cui occorre riflettere è
l'errore di fatto invocato dalla resistente in merito a tale dichiarazione. La CP_1
difatti, sostiene di essere incorsa in errore relativamente a tale dichiarazione a causa dell'apparente stato di idoneità della cosa locata all'uso convenuto: a dire della convenuta, se la vetustà degli impianti e la loro precarietà nonché pericolosità per la salute fossero state conosciute prima della stipula del contratto, un simile rapporto locativo non sarebbe stato instaurato e la conduttrice non avrebbe mai reso una dichiarazione di buono stato locativo. La stessa giurisprudenza soccorre in merito ritenendo che è “principio consolidato, secondo cui la confessione può esser invalidata (e non "revocata", perché gli effetti sostanziali e processuali di essa non sono rimessi alla volontà del dichiarante) soltanto se il confitente dimostra non solo
l'inveridicità della dichiarazione, ma anche che essa fu determinata da errore di fatto
o da violenza. Ne consegue che, dovendo il dichiarante allegare e provare anche il vizio d'origine della dichiarazione confessoria, al fine dell'invalidazione non è sufficiente dedurre prove testimoniali limitatamente alla non rispondenza al vero del fatto confessato (Cass. n. 15618 del 2004; conf. Cass. n. 26985 del 2013; Cass. n.
26970 del 2005)” (Cass. Civ. sentenza n. 17716 del 25 Agosto 2020). Per provare l'esistenza dell'errore i giudici di legittimità richiedono che sia data prova delle
“circostanze che lo avevano indotto all'erroneo convincimento che il fatto confessato fosse vero” (Cass. Civ. Sentenza n. 9777 del 12.05.2016).
pagina 11 di 24 In merito alla portata confessoria della dichiarazione di buono stato locativo contenuta nel contratto di locazione non ci si può esimere dal fare una constatazione preliminare: il contratto di locazione, come attestato dalla rinnovata CTU a pag. 12, manca di un documento essenziale, ovvero del testimoniale di stato, inteso come elenco dettagliato delle condizioni in cui si trovava l'immobile al momento della locazione. Tale mancanza fa sì che si possa fare affidamento unicamente su un documento attestante gli arredi presenti nell'immobile senza che sia possibile effettuare un raffronto serio e concreto tra le condizioni dell'immobile al momento della locazione e le condizioni in occasione del rilascio della res locata. L'assenza di tale imprescindibile documento atto a fotografare la situazione dello stato locativo, unitamente alla circostanza secondo la quale l'immobile locato farebbe parte di un edificio storico necessariamente soggetto all'usura del tempo, limita la portata probatoria della dichiarazione confessoria contenuta nel contratto. La dichiarazione secondo la quale l'immobile locato si presenta in buono stato manutentivo e locativo viene parzialmente svuotata di significato se si valorizza l'impossibilità di effettuare un raffronto tra la situazione risalente al 2015 e quella contestata il 23 giugno 2023 al momento del rilascio dell'immobile. Il tutto senza considerare che, a ben vedere, il valore confessorio attiene esclusivamente alle circostanze di fatto riscontrabili immediatamente in occasione della locazione con ciò escludendo dalla sua portata tutti quei difetti occultati alla vista del conduttore (si pensi, come detto, agli impianti), ovvero che, pur non essendo occultati, comunque appaiono come percepibili solo dopo il decorso di un certo lasso temporale. Circostanza, quest'ultima, rilevata anche dal consulente tecnico, ing. che a pag. 13 dell'elaborato ha precisato Persona_1 che “per potersi accorgere di tutte le anomalie presenti spesso occorrono addirittura anche più di sei mesi, se non un anno”. Precipitato di quanto dedotto, dunque, è
l'impossibilità di revocare la confessione resa in sede di sottoscrizione del contratto di locazione stante la necessità, a tal fine, di “dimostrare non solo l'inesistenza del
pagina 12 di 24 fatto confessato ma anche che, al momento della confessione, il confitente versava in errore, provando le circostanze che lo avevano indotto a ritenere che il fatto confessato fosse vero” (Cass. Civ. Sentenza n. 9777 del 12/05/2016), circostanze che non appaiono provate dalla conduttrice, senza che ciò possa, però, influire sulla portata della confessione. In altre parole, pur non essendo possibile ritenere revocata la confessione, in ogni caso questa deve essere limitata alle circostanze di fatto evincibili immediatamente in sede di consegna delle chiavi dell'immobile. Con ciò, dunque, si intende escludere che la confessione riguardi anche i segni di vetustà dell'immobile che non erano palesi (come i difetti agli impianti) e, soprattutto, i difetti che apparivano celati alla vista del conduttore come, a titolo esemplificativo,
“l'annerimento del cornicione vicino al comignolo esterno, le deformazioni del parquet vicino alle porte esterne del giardino d'inverno, le rigature sul parquet causate dal paletto di fermo delle porte finestre, le stecche delle persiane esterne,
l'opacizzazione delle rubinetterie, l'assenza dei tappi delle stecche di ottone per il fermo del tappeto sui gradini, le condizioni delle scatole dell'impianto elettrico”
(pag. 34 elaborato peritale Ing. . Per_1
Chiarito questo dirimente aspetto, si passi, ora, alla valutazione dell'oggetto della controversia, ovverosia la pluralità di danni che la locatrice assume di aver riscontrato nell'immobile al momento della sua restituzione e di cui avanza domanda di risarcimento nei confronti della . CP_1
Occorre rammentare come, a tenore della giurisprudenza, “questa Corte ha già avuto modo di affermare in materia di locazione immobiliare, ai sensi dell'art. 1590 c.c. il conduttore ha l'obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto. Si è altresì precisato che l'inadempimento o l'inesatto adempimento di tale obbligazione è invero di per sé un illecito, ma non obbliga
l'inadempiente al risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al
pagina 13 di 24 patrimonio del creditore, con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore (v. Cass., 14/8/2014,
n. 17964; Cass., 21/2/2013, n. 4352; Cass., 8/3/2007, n. 5328; Cass., 16/11/2005, n.
23086; Cass., 11/5/2005, n. 9872; Cass., 7/10/1996, n. 8751 ). In tal caso, incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto
(Cass., 8/3/2007, n. 5328. E già Cass., 19/7/1957, n. 3045), e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, essendo quindi onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile. La prova del fatto costitutivo della pretesa può essere peraltro dal locatore data anche per presunzioni, che costituiscono un mezzo di prova di rango non inferiore agli altri, in quanto di grado non subordinato nella gerarchia dei mezzi di prova e dunque non "più debole" della prova diretta o rappresentativa, ben potendo le presunzioni assurgere anche ad unica fonte di convincimento del giudice (v. Cass., 13/5/2011, n. 10527; Cass., Sez., Un.,
11/11/2008, n.26972; Cass., Sez, Un., 24/3/2006, n. 6572, Cass., 12/6/2006, n. 13546,
Cass., 6/7/2002, n. 9834), in quanto trattasi di una "prova completa", sulla quale può anche unicamente fondarsi il convincimento del giudice (v. Cass., 12/6/2006, n.
13546. E già Cass., 22 luglio 1968, n. 2643). […] Fornita la prova -anche per presunzioni- dei fatti costitutivi della domanda da parte del locatore, è quindi al conduttore convenuto che incombe -come detto- di dare la prova del fatto impeditivo, modificativo o estintivo” (Cass. Civ. Ordinanza n. 6387 del 15 marzo 2018). Occorre, pertanto, procedere esaminando quali danni la locatrice abbia provato di aver sofferto e quali siano imputabili ad una condotta inadempiente della conduttrice, escludendo il pagina 14 di 24 risarcimento per quei danni non imputabili perché derivanti esclusivamente da vetustà dell'immobile o da una condotta parimenti inadempiente della locatrice.
Soccorre, a tal fine, la CTU espletata dall'Ing. a seguito della rinnovazione Per_1 disposta con l'ordinanza dell'11.07.2024 che ha fugato ogni dubbio sorto in merito alla precedente perizia redatta a nome dell'Arch. L'elaborato Persona_3 dell'Ing. privo di vizi di logicità e coerente, è fatto proprio dall'Organo Per_1
Giudicante. La perizia depositata in atti il 06.12.2024 riporta un'attenta disamina di tutti i difetti rilevati all'interno dell'immobile oggetto di contestazione individuandone la causa ascrivibile, in alcune ipotesi, a vetustà e normale usura dell'immobile, in altre, ad opere di manutenzione straordinaria a carico della locatrice mai effettuate ovvero a negligenza del conduttore che avrebbe utilizzato la res in maniera non conforme al dettato contrattuale o -comunque- senza la diligenza del buon padre di famiglia. A seconda dei casi, difatti, il Consulente ha individuato la parte tenuta a sopportare le spese di ripristino distinguendo tra costi da porre a carico della locatrice e della conduttrice.
Senza entrare nel merito di ogni singolo danno, a titolo esemplificativo si menzionano alcune ipotesi: in merito alle macchie sul cornicione perimetrale e sul parapetto del piano sovrastante dovute, a detta della proprietà, ad un utilizzo improprio del camino da parte della conduttrice, la perizia ha rilevato come la causa di tale problematica si dovesse rinvenire in una errata esecuzione della canna fumaria sicché il costo per il danno lamentato non potrebbe essere addebitato alla CP_1
quanto piuttosto alla sig.ra in forza di un difetto di costruzione. Ancora, sempre Pt_1
in riferimento al camino, le macchie lamentate sul rivestimento in pietra, a dire del perito, sarebbero difficilmente visibili ad occhio nudo e non rilevabili tramite fotocamera dal che discende l'impossibilità, novamente, di far gravare le spese per il ripristino in capo alla conduttrice. In questa circostanza, a ben vedere, appare palese quanto precedentemente sottolineato: l'assenza di un testimoniale di stato impedisce pagina 15 di 24 di comprendere se tale (se pur minima) macchia fosse esistente già al momento della locazione o meno sicché la genericità della locuzione “buono stato manutentivo” non
è sufficiente per ritenere l'immobile in perfette condizioni e per far gravare sulla parte convenuta il costo di riparazione di ogni minima imperfezione dell'immobile. Tale difetto, infatti, ben potrebbe essere stato già presente sin dall'origine della locazione o ben potrebbe essere frutto di un semplice utilizzo della res, ciò che è evidente è che non si possa imputare tale incertezza alla conduttrice. A seguire, in merito ai cavi elettrici rinvenuti in vari ambienti dell'immobile, il perito ha indicato come parte tenuta alla rimozione la parte conduttrice, con costi a suo carico. Analogo discorso per le maniglie mancanti della porta finestra e per il pavimento della cucina coperto con un diverso pavimento flottante: a parere del Consulente, deve essere CP_1
chiamata a montare delle nuove maniglie il più possibili simili a quelle precedentemente esistenti nonché a rimuovere il nuovo pavimento per rimettere in vista quello originario. Da ultimo, ugualmente a titolo esemplificativo, l'Ing. Per_1
ha ritenuto onere della locatrice la rasatura e tinteggiatura delle pareti di tutto l'immobile locato in ossequio alla giurisprudenza di legittimità che pacificamente ammette che “In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore” (Cass. Civ. Sentenza n. 29329 del 13/11/2019).
Questa ultima precisazione, per altro, evidenzia in maniera palese la discrepanza tra la perizia dell'Arch. e quella dell'Ing. La perizia Persona_3 Per_1
originariamente depositata, difatti, poneva a carico della conduttrice ( il CP_1
pagina 16 di 24 costo della ritinteggiatura in evidente contrasto con la richiamata giurisprudenza di legittimità. A pag. 9 dell'elaborato peritale redatto dell'Arch. Persona_3
infatti, tra il costo delle opere calcolate a corpo gravanti sulla conduttrice figuravano
“- OPERA di rasatura di vecchi intonaci civili, compresa la scartavetratura, per dare le superfici perfettamente pronte alla pitturazione (come da voce di capitolato) per circa 300 mq è pari a circa 4.600,00 - OPERA di tinteggiatura con idropittura interni con proprietà anallergiche, a finitura opaca, altamente resistente al lavaggio, esente da solventi e sostanze organiche volatili, applicata a due mani a pennello, a rullo o a spruzzo su intonaco, preventivamente preparato, da valutarsi a parte per circa 300 mq pari a circa 4.700,00” diversamente da quanto stabilito dalla successiva perizia dell'Ing. che nel proprio elaborato ha più volte ha attribuito l'onere della Per_1
rasatura e ritinteggiatura delle pareti esclusivamente alla proprietà.
Ciò posto, occorre stabilire, grazie all'ausilio della CTU dell'Ing. l'entità dei Per_1 costi attribuibili alla conduttrice. Come si evince dall'elaborato peritale, il costo dei materiali necessari per l'intervento di riparazione e ripristino a carico della CP_1
premesso che non sia possibile stimare il costo delle opere tramite un computo metrico estimativo per le ragioni addotte dal perito, ammonta a circa € 1.500,00 cui si deve aggiungere il costo della mano d'opera di due operai per venti giorni di lavoro con otto ore di lavoro al giorno. Stimando il costo orario della mano d'opera come pari a 31,00 €/h più l'utile dell'impresa del 26,5% e quindi pari a 39,2 €/h, da un semplice calcolo matematico il costo per la manodopera ammonta ad € 12.544,00.
Precisamente occorre risolvere il seguente calcolo: 2 operai X 20 giorni X 8 ore al giorno X 39,2 €/h che, dunque, fornisce come risultato la somma di € 12.544,00.
Arrotondando questo importo a 12.500,00 e sommando il quantum stimato per i materiali, il totale dovuto da per l'intervento di ristrutturazione ammonta ad CP_1
€ 14.000,00. A questo importo, inoltre, si deve aggiungere il costo della locazione che la locatrice perde durante il periodo di riparazione/ristrutturazione. Considerando il pagina 17 di 24 costo della locazione come pattuito in sede contrattuale e pari ad € 3.500,00 (al lordo delle tasse gravanti sulla proprietà) e il periodo di lavori ritenuto congruo dal perito, alla somma di € 14.000,00, cui si deve aggiungere l'IVA del 10% per un totale di €
15.400,00, si dovrà sommare anche l'importo di € 3.500,00 per un totale complessivamente addebitabile alla di € 18.900,00. Dunque, la CP_1 CP_1
deve essere condannata al pagamento di detta somma che è stata quantificata
[...]
dal C.T.U. al dicembre 2024 così che non appare necessario aggiungere interessi compensativi essendo sufficiente il pagamento degli interessi nella misura legale dalla data di riconsegna del 23.06.2023 fino a quella di effettivo pagamento.
Per mera precisazione si specifica quanto segue. Il canone dovuto per il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento dei lavori di ripristino non può essere considerato al netto delle tasse gravanti sulla locatrice, ma deve essere quantificato nel preciso ammontare pattuito contrattualmente. L'ipotesi per cui è causa (danni alla res locata in occasione della riconsegna, art. 1590 c.c.), difatti, deve essere paragonata all'ipotesi di mancata restituzione dell'immobile (art. 1591 c.c.): in entrambi i casi parte locatrice non ha la disponibilità dell'immobile e, non potendo disporre della cosa locata, ha diritto al corrispettivo pattuito in sede contrattuale. In tal senso “"secondo un principio generalissimo - codificato dall'art. 1591 c.c. - "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno". È palese, pertanto (...), che ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire "il corrispettivo convenuto", nonché eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l'esistenza. Sempre al riguardo - inoltre - non può tacersi che si ha "mancata disponibilità" della cosa locata non solo (...) allorché, scaduto il termine per la restituzione il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come - ad esempio, nell'ipotesi
pagina 18 di 24 in cui l'immobile presenti, alla riconsegna [e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell'art. 1591 c.c.] danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino. In merito, infine, non può non sottolinearsi come sul punto la giurisprudenza di questa Corte (...) sia fermissima da nel ritenere che il locatore, in caso di anormale usura CP_2
dell'immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l'esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all'immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione (cfr., ad esempio, Cass.
18 giugno 1993 n. 6798, ove il rilievo, altresì, che questa seconda serie di danni va determinata in relazione all'epoca in cui i lavori possono essere iniziati dal locatore usando l'ordinaria diligenza ed alla presumibile epoca del loro compimento. Sempre in questo senso v., peraltro, già le remote Cass. 21 novembre 1968 n. 3786, nonché
Cass. 10 novembre 1971 n. 3210)" (Cass. Civ. Ordinanza n. 6596 del 07/03/2019).
Ancora, in merito a quanto precisato della resistente all'udienza del 09.01.2025 a tenore della quale non sarebbe stata valorizzata l'osservazione del CTP Ing. Per_4 in merito alle tempistiche necessarie per l'esecuzione dei lavori, si ritiene di
[...] dover accogliere la quantificazione operata dall'Ing. Quest'ultimo ritiene Per_1 necessari 20 giorni per l'esecuzione delle opere laddove il CTP ritiene sufficienti 10 giorni. Come precisato dall'Ing. infatti, è necessario svolgere plurimi lavori Per_1 all'interno dell'immobile garantendo il loro coordinamento e prevenendo interferenze. Tale esigenza può essere soddisfatta solo concedendo un termine superiore a quello ritenuto sufficiente dal Consulente di Parte sicché unicamente il termine di 20 giorni può essere ritenuto congruo anche al fine di eseguire lavori in un immobile storico che, come tale, necessita di cure ed accortezze ulteriori che implicano tempistiche superiori a quelle suggerite da parte resistente.
pagina 19 di 24 Per concludere sul punto, dunque, il perito ha distinto tra i vari danni riscontrati in sede di riconsegna dell'immobile quali dovessero essere imputati a vetustà o normale deperimento d'uso e quali, invece, si dovessero attribuire ad un utilizzo scorretto e negligente da parte della conduttrice limitando a questa seconda ipotesi i costi delle opere di ripristino addebitabili alla che, in qualità di conduttrice, ha l'onere CP_1 di restituire l'immobile nello stesso stato in cui l'ha ricevuto salvo il normale deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità con il contratto (art. 1590 c.c.). La , per tutte le ragioni sopra esposte, deve CP_1 essere condannata al pagamento di € 18.900,00 per l'eliminazione dei danni lamentati dalla locatrice e dovuti ad un utilizzo improprio della res locata.
nel proprio scritto difensivo depositato il 18.06.2024 domanda la CP_1 condanna di controparte per lite aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Ebbene, tale domanda non può essere accolta. Come noto, “la temerarietà della lite può essere in concrete circostanze ravvisata nella coscienza dell'infondatezza della domanda (mala fede) o nella carenza della ordinaria diligenza volta all'acquisizione di detta coscienza (colpa grave). Quest'ultima, infatti, si distingue dal dolo, che presuppone la coscienza dell'infondatezza della domanda, perché consiste nella colpevole ignoranza in ordine a detta infondatezza, vale a dire, per quanto riguarda il giudizio
d'appello, nella colpevole insistenza in tesi giuridiche già reputate manifestamente infondate dal primo giudice ovvero in ragioni di censura della prima sentenza, la cui inconsistenza giuridica ben avrebbe potuto essere apprezzata da parte dell'appellante, tanto da evitare appunto il gravame (ancora Cass. n. 24546/14 cit.)”
(Cass. Civ. Sez. L., sentenza n. 7726 del 19 aprile 2016) pertanto, perché possa parlarsi di responsabilità aggravata, è necessario un atteggiamento doloso o quantomeno ispirato a mala fede o colpa grave da parte del soggetto nei cui confronti viene mossa tale domanda. Requisiti assenti nel caso di specie. La conduttrice domanda la condanna della sig.ra ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per € 5.000,00 Pt_1
pagina 20 di 24 assumendo che la locatrice sia stata incauta nell'avviare due procedimenti volti entrambi a condannare la conduttrice al risarcimento per i danni riscontrati nell'immobile oggetto di locazione. Tale assunto non può essere condiviso. Come già evidenziato, pur non potendo essere chiamata al pagamento di tutti i danni CP_1 lamentati dalla locatrice in sede di riconsegna dell'immobile (stante la sussistenza di danni dovuti a normale deperimento d'uso dell'immobile), in ogni caso deve essere condannata al risarcimento di alcuni di essi (ben individuati nella CTU dell'Ing. in atti) sicché le azioni esperite dalla locatrice non possono dirsi imprudenti o Per_1
pretestuose. La locatrice ha legittimamente adito il Giudice onde ottenere il risarcimento per un danno subito che, sebbene inferiore rispetto a quello lamentato, non è stato ritenuto inesistente. Se la locatrice avesse intentato due giudizi pretendendo il risarcimento di un danno non patito allora sarebbe stato possibile ravvisare una condotta ispirata a mala fede o colpa grave come tale idonea a supportare una condanna ex art. 96 c.p.c. ma, a ben vedere, si tratta di ipotesi ben distinta da quella del caso di specie che vede la conduttrice realmente responsabile per alcuni danni.


3. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 in relazione ai procedimenti ordinari tenuti innanzi al Tribunale di valore tra € 5.200,00
a € 26.000 applicando i compensi minimi stante la scarsa complessità delle questioni trattate e vista la riduzione della originaria pretesa della ricorrente. Deve, però, procedersi all'aumento del 30% ai sensi del comma 1 bis dell'art. 4 del D.M. 55/2014 vista la presenza di collegamenti ipertestuali nel ricorso. Pertanto, la CP_1
deve essere condannata alla rifusione delle spese di lite in favore della sig.ra Pt_1
che si liquidano in € 3.302,00 per compensi, € 545,00 per spese vive ed €
[...]
495,30 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge da pagina 21 di 24 distrarsi in favore dell'Avv. Federico Sensi Ginnasi Poggiolini dichiaratosi antistatario.
Occorre rammentare che nel presente giudizio è stata esperita una Consulenza
Tecnica d'Ufficio in relazione alla quale, tramite decreto dell'11.12.2024, sono stati liquidati i compensi spettanti all'Ing. ponendo la spesa provvisoriamente a Per_1
carico della che aveva domandato la rinnovazione della CTU. Ebbene, nella CP_1 presente sede si conferma l'imputazione di tale spesa a carico della resistente, parte rimasta soccombente nel giudizio in oggetto.
Circa le spese sostenute dalla ricorrente in merito al procedimento ex art 696-bis
c.p.c. in favore dell'Arc. (all. 39 al ricorso introduttivo) nonché alle Persona_3
spese sopportate per la nomina del proprio Consulente di parte (all. 40 al ricorso introduttivo), anch'esse devono essere rifuse dalla conduttrice odierna soccombente.
In tal senso si rammenta quanto statuito dalla Suprema Corte secondo la quale “Le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, la quale ha natura di allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92, primo comma, cod. proc. civ., della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue” (Cass. Civ. Sentenza n. 84 del 03/01/2013). , pertanto, deve CP_1 essere chiamata e rifondere alla sig.ra le suddette spese per un totale di € Parte_1
3.521,44 (€ 1.872,00 + € 1.649,44). Inoltre, devono essere rimborsate le spese vive sostenute per l'A.T.P. per € 286,00 (€ 259,00 + € 27,00). Così per le spese di lite richieste per la fase di A.T.P. stante quanto chiarito dalla Suprema Corte la quale precisa che “Le spese dell'accertamento tecnico preventivo a fini di composizione della lite ex art. 696 bis c.p.c. devono essere poste a carico della parte richiedente, e saranno prese in considerazione nel successivo giudizio di merito, ove
l'accertamento tecnico sarà acquisito, come spese giudiziali, da porre, salva l'ipotesi di compensazione, a carico del soccombente” (Corte di Cassazione, Sez. II, ord. n.
pagina 22 di 24 29850 del 27.10.2023). Pertanto, le spese dell'A.T.P. devono essere liquidate in conformità al D.M. 55/2014 con riguardo ai giudizi di istruzione preventiva di valore ricompreso tra € 5.200,00 ed € 26.000,00 applicando i compensi minimi stante la non utilizzabilità dell'elaborato peritale reso in quella sede. Pertanto, la Controparte_1 deve essere condannata alla rifusione delle spese di lite dell' in favore di CP_3 Pt_1 che si liquidano in € 1.170,00 per compensi, € 286,00 per spese vive ed €
[...]
175,50 per spese generali da distrarsi in favore dell'Avv. Federico Sensi Ginnasi
Poggiolini dichiaratosi antistatario.
Discorso analogo deve essere effettuato in merito alle spese di mediazione. Queste, qualificabili come esborsi, rientrano nella condanna alle spese processuali e devono gravare integralmente sulla parte soccombente. La giurisprudenza di legittimità, difatti, ha precisato che “le spese della mediazione sono assimilabili alle spese del giudizio” (Ordinanza n. 32306 del 21/11/2023), dunque deve essere CP_1
altresì condannata alla refusione della spesa sostenuta dalla parte ricorrente per l'instaurazione del procedimento di mediazione per € 193,07 (all. 48 depositato dalla ricorrente in data 05.06.2024) ed € 240,00 per compensi da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
Il rimborso del consulente di parte per la C.T.U. resa nel presente giudizio non è stato espressamente richiesto e, quindi, non può formare oggetto di decisione.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: condanna al risarcimento, in favore della sig.ra dei Controparte_1 Parte_1 danni riportati dall'immobile sito in Roma, Viale Liegi n. 7, Scala 2, piano VII, interno 18, all'esito del rapporto di locazione intercorso tra le parti, da quantificarsi complessivamente in € 18.900,00 oltre interessi nella misura legale dalla data di riconsegna del 23.06.2023 fino a quella di effettivo pagamento;

pagina 23 di 24 rigetta la domanda di condanna della sig.ra ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Parte_1 condanna la alla rifusione delle spese di lite dell' in favore di Controparte_1 CP_3 che si liquidano in € 1.170,00 per compensi, € 286,00 per spese vive ed Parte_1
€ 175,50 per spese generali da distrarsi in favore dell'Avv. Federico Sensi Ginnasi
Poggiolini dichiaratosi antistatario;
condanna la al rimborso dei costi dell'A.T.P. in favore di Controparte_1 Pt_1
per un totale di € 3.521,44;
[...]
condanna la alla rifusione delle spese di lite del giudizio di merito in CP_1
favore della sig.ra che si liquidano in € 3.302,00 per compensi, € 545,00 Parte_1 per spese vive ed € 495,30 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge da distrarsi in favore dell'Avv. Federico Sensi Ginnasi Poggiolini dichiaratosi antistatario;
pone definitivamente le spese sostenute per la consulenza tecnica d'ufficio effettuata a nome dell'Ing. interamente a carico della;
Per_1 CP_1
condanna a rifondere alla sig.ra i compensi e le spese CP_1 Parte_1
sostenute per il tentativo di mediazione obbligatoria conclusosi con esito negativo per
€ 193,07 a titolo di spese ed € 240,00 da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
Roma, 09.01.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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