TRIBUNALE DI BERGAMO Sezione III civile
VERBALE DELLA CAUSA N. 2660 DELL'ANNO 2024
FRA
RETE FERROVIARIA ITALIANA S.P.A.
E
CP_1
Oggi 05/06/2025 16.34 innanzi al giudice onorario dott. Cristina Mondini, assistita dal funzionario dottor Vincenzo Ruffino che procede alla verbalizzazione son comparsi, già dalle ore 10.00: per parte ricorrente intimante il dottor in sostituzione dell'avv. Antonio Controparte_2
Barile. per parte resistente intimata l'avv. Lucia Musci ed è presente personalmente il signor legale rappresentante di nonché l'avv. Paolo Ascione. Persona_1 CP_1
I procuratori delle parti si riportano ai propri atti a e in particolare alle memorie conclusive. Il dottor in particolare, contesta le deduzioni di controparte insieme con gli CP_2 allegati in quanto tardivi ed inammissibili. Precisa che nulla è stato pagato né prima né in corso di causa. Precisa, altresì, che la richiesta dei canoni in caso di eventuale condanna è comprensiva di quelli scaduti fino alla data del rilascio avvenuta il 12-5- 2025. In particolare, l'avv. Musci precisa che lo sfratto per morosità è “inesistente” e per la sarebbe un disastro di natura satisfattiva già provata dalla provvisoria CP_1 esecuzione di cui al secondo accesso è stata chiusa;
per di più conseguenza di uno sfratto per morosità inesistente notificato in data 05 aprile 2024 per un residuo di interessi di Euro 116.000,00 (cifra inesistente) a fronte di una riconvenzionale di Euro 2.400.000,00 come dimostrato dalle fatture nonché dalla relazione già agli atti dell'ingegner Pt_1 direttore dei lavori che ha curato la realizzazione di tutti i lavori strutturali per un immobile “degradato” che non aveva nessun requisito a nessuna destinazione (infatti era una carboneria e deposito della , di fatti le debite autorizzazioni hanno incontrato CP_3 stridenti ostilità del ecc.. in mancanza dei requisiti Controparte_4
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fondamentali che un immobile dovrebbe avere per la destinazione d'uso per cui è contratto, contratto sottoscritto quando FI era ancora e che la stessa CP_5 aveva disposto una riunione con i propri professionisti e tecnici nelle persone degli ingegneri , , , ed altri e gli stessi durante la Pt_2 Per_2 Per_3 Per_4 Per_5 riunione espressero parecchie perplessità ad imporre tale ristrutturazione straordinaria di grande portate con tutte le realizzazioni che il caso ha chiesto;
per di più il contratto iniziale agli atti stabilisce un canone annuo pari ad Euro 30.000,00 ma, durante il periodo Covid a locale chiuso, ne hanno prodotto un altro con altre modalità, manifestando in tal modo quel potere dominante di un ente pubblico su una S.r.l. imponendo un contratto di importo superiore che tra l'altro non comprende quell'area. Vero è che la ha comprato, con il primo contratto, l'attività da CP_1 Pt_3 versando un importo di euro 100.000,00 più euro 50.000,00 versati al precedente gestore. Per completare la realizzazione ci sono voluti ben 9 anni di cui 6 anni per la realizzazione e 3 anni di chiusura Covid, pertanto il locale non è stato mai aperto. Nel mentre il locale ha accusato gravi danni strutturali (allagamenti) e solo nel 2023 FI è intervenuta prendendo atto della grave necessità di eseguire i lavori onde evitare il maggior danno e la ancora una volta, si è disposta ad ogni avanzata richiesta. Per CP_1 di più durante l'incontro di mediazione, nonostante tutto quanto enucleato, si era disposti a rinunciare a qualunque posizione versando l'importo richiesto. Pertanto, si insiste affinché l'Ill.Mo Giudice Adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, voglia rigettare lo sfratto per morosità in quanto improponibile, inammissibile e nel merito infondato e si chiede di restituire le somme di acquisto nonché i versamenti e investimenti eseguiti come da riconvenzionale per un importo di Euro 2.400.000,00 o di quella somma maggiore o minore che la S.V. riterrà di giustizia. Vinte le spese Il dottor contesta quanto verbalizzato da controparte, chiedendo l'accoglimento CP_2 delle proprie domande. L'avv. Musci precisa ulteriormente le problematiche relative alla mediazione agli atti.
Il G.O., dopo discussione, rinvia la causa alle ore 16.30 per la lettura delle motivazioni e del dispositivo Alle ore 16.30, procede come da sentenza sotto riportata pagina 2 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Bergamo
Sezione III Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice onorario dott. Cristina Mondini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 2660/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), Controparte_6 P.IVA_1 anche quale società incorporante la C.F. e P.I.V.A. Controparte_7
), con il patrocinio dell' avv. ANTONIO BARILE;
P.IVA_2
RICORRENTE INTIMANTE

contro

:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. LUCIA MUSCI;
CP_1 P.IVA_3
RESISTENTE INTIMATA

EPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE

Con atto di intimazione di sfratto per morosità, notificato in data 5 aprile 2024,
[...]
, odierna ricorrente intimante, conveniva in giudizio Parte_4 CP_1
odierna resistente intimata, allegando l'inadempimento di quest'ultima, nel
[...] pagamento dei canoni di locazione, indennità di occupazione, oneri accessori ed altri oneri contrattuali, per una morosità, maturata alla data del 7 marzo 2024, dell'importo complessivo di euro 124.550,49. A fondamento del proprio credito, l'odierna ricorrente pagina 3 di 6 produceva il contratto di locazione, repertato n. 72/2016, sottoscritto in data 2 novembre 2016, avente ad oggetto la porzione di immobile ad uso commerciale sita in Bergamo nel complesso immobiliare della stazione ferroviaria, censita al catasto urbano del Comune di Bergamo al foglio 79, particella 1814, sub 715, cat. F/3, salvi ulteriori aggiornamenti - della superficie di mq 496,78 – di cui mq. 39 circa di magazzino - come individuata nella planimetria contraddistinta come allegato A) del contratto per formarne parte integrante e sostanziale, da adibire esclusivamente all'attività di market, caffetteria nonché sala giochi (doc. 2 di parte ricorrente e allegato del 16.5.2024 di parte resistente).
Il contratto sopra citato prevedeva, all'art. 9, la corresponsione al locatore di un importo complessivo annuo, calcolato con la applicazione di una percentuale sui corrispettivi del volume di affari realizzato dal conduttore nell'anno in relazione alle diverse categorie merceologiche previste. Veniva, comunque pattuito, a titolo di canone minimo garantito, un importo complessivo annuo pari ad euro 120.000,00 oltre IVA, con aggiornamento previsto al maggiore importo tra: 1) l'importo risultante dalla applicazione delle percentuali con riferimento al volume di affari realizzato dal conduttore nell'anno precedente;
2) l'importo risultante dall'aggiornamento del corrispettivo minimo garantito corrisposto per l'anno precedente in base alla variazione dei prezzi al consumo rilevata dall'ISTAT rispetto ai dodici mesi precedenti ed applicata nella misura massima consentita dalla legge. Il pagamento del minimo garantito pattuito ai sensi dell'art. 9 e degli acconti relativi agli oneri accessori, veniva previsto in quattro rate trimestrali anticipate, da pagarsi con valuta fissa al giorno 5 del primo mese del trimestre di riferimento. Con comparsa di costituzione si costituiva l'odierna resistente intimata, opponendosi all'intimato sfratto, in ragione delle ingenti spese dichiarate come sostenute per le migliorie apportate al locale per cui è causa, nonché alla mancata riduzione dei canoni durante il periodo pandemico, nonostante un accordo intercorso tra Controparte_6
e , associazione rappresentativa dei conduttori presso gli
[...] CP_8 immobili di stazione. Svolgeva altresì domanda riconvenzionale per l'importo di euro 2.400.000,00. Con provvedimento del 12 giugno 2024, veniva concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., ordinanza eseguita in data 12 maggio 2025 con l'intervento dell'Ufficiale Giudiziario La domanda di parte ricorrente intimante è fondata e quindi viene accolta. Dagli atti e documenti di causa si evince che l'odierna resistente intimata si rendeva morosa nel pagamento dei canoni di locazione per l'importo, aggiornato alla data del 7 marzo 2024, di euro 124.550,49, morosità che non si riferisce solo al periodo di emergenza sanitaria e che continuava ad incrementarsi nel corso della presente procedura, durante la quale alcuna somma veniva versata da parte della resistente. La lettera circolare, prodotta da quest'ultima, a sostegno della propria tesi difensiva, datata 2 febbraio 2023, richiamante anche la circolare del 29 novembre 2022, oltre a non essere stata sottoscritta da R.F.I., riportava fra le condizioni di disponibilità di pagina 4 di 6 concessione, da parte di quest'ultima, di uno sconto del 20% o di un piano di rientro, che la morosità fosse riferita al solo periodo Covid. Da quanto sopra esposto emerge il grave inadempimento di parte resistente intimata ex art. 1455 c.c. Continuando ad occupare la porzione di immobile menzionata, senza la corresponsione dei relativi canoni ed oneri accessori, creava uno squilibrio del sinallagma contrattuale in sfavore di parte ricorrente intimante. Per quanto concerne la circostanza dell'investimento di circa 2.000.000,00 di euro in infrastrutture, arredi, riscaldamento, posta a sostegno della domanda riconvenzionale di parte resistente intimata, occorre considerare che alcuna idonea prova veniva fornita a sostegno di un eventuale accordo riguardo alla compensazione dei canoni con le migliorie apportate all'immobile per cui è causa



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita,
- accerta e dichiara ad ogni effetto di legge la risoluzione per inadempimento grave del contratto di locazione per cui è causa, rep. 72/2016, avente ad oggetto la porzione di immobile ad uso commerciale sita in Bergamo nel complesso immobiliare della stazione ferroviaria di Bergamo, censita al catasto urbano del Comune di Bergamo al foglio 79, particella 1814, sub 715, cat. F/3, salvi ulteriori aggiornamenti - della superficie di mq 496,78 – di cui mq. 39 circa di magazzino - come individuata nella planimetria contraddistinta come allegato A) del contratto per formarne parte integrante e sostanziale, da adibire esclusivamente all'attività di market, caffetteria nonché sala giochi;

- conferma l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. emessa in data 12 giugno 2024;
- condanna parte resistente intimata al pagamento delle somme ad ogni titolo dovute, maturate e a maturarsi fino alla effettiva riconsegna del bene che si indicano in euro 124.550,49 oltre a quelle maturate sino all'effettivo rilascio avvenuto in data 12.5.2025, addizionate degli interessi moratori dovuti per legge e comunque pattuiti nel contratto;

-condanna altresì parte resistente intimata a rimborsare a parte ricorrente intimante le spese di lite, che si liquidano in euro 9.142,00, di cui euro 2.552,00 per la fase di studio,
pagina 5 di 6 euro 1.628,00 per la fase introduttiva, euro 2.835,00 per la fase istruttoria euro 2.127,00 per la fase decisoria, oltre IVA e CPA come per legge, spese generali al 15% ed anticipazioni
Così deciso in data 5 giugno 2025 dal TRIBUNALE ORDINARIO di
BERGAMO. il giudice onorario dott. Cristina Mondini
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