7045/2017 N. R.G.
TRIBUNALE DI SALERNO PRIMA SEZIONE CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7045/2017
All'udienza del 03/7/2025 innanzi al Dott. Mattia Caputo, sono comparsi:
È presente, per parte convenuta, per delega dell'Avv. Vincenzo Sarnicola, l'Avv. Chiara Ciraudo la quale si riporta a tutti gli scritti difensivi nonché alle note conclusionali depositate telematicamente e chiede l'integrale accoglimento delle richieste e delle conclusioni ivi riportate. Impugna e contesta tutto quanto ex adverso dedotto ed eccepito chiedendone il rigetto. In particolare si chiede lo stralcio ai fini della decisione delle note conclusionali dedotte da parte avversa oltre i termini concessi dal giudice, e precisamente dedotte nelle note di trattazione scritta. Nel merito, si insiste per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in atti, con vittoria di spese ed onorari con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario. Si chiede che la causa venga trattenuta in decisione. E' altresi presente l'avvocato Michele Bartolo, anche per delega dell'avv. Iannone, nell'interesse di parte attrice e delle interventrici. Si riporta agli scritti difensivi in atti, alle precedenti note di udienza e alle note conclusive depositate telematicamente nell'anno 2024. Sul punto, rileva che il termine concesso all'epoca per il deposito non aveva carattere perentorio e pertanto chiede il rigetto delle avverse richieste ed eccezioni. Chiede l'accoglimento delle conclusioni formulate nell'atto introduttivo e negli scritti difensivi e che la causa venga decisa.
I difensori rinunciano a presenziare alla lettura della sentenza.
Il Giudice preso atto di quanto sopra, successivamente pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c.
Il Giudice
Dott. Mattia Caputo
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Salerno, 1^ Sezione Civile, nella persona del Dott. Mattia
Caputo, in funzione di Giudice di primo grado, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N.R.G. 7045/2017, avente ad oggetto: locazioni
TRA
(C.F.: ), rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso, giusta procura allegata in calce all'atto di citazione, dagli Avv.ti
Michele Bartolo ed Anna Maria Iannone, unitamente ai quali elettivamente domicilia presso lo studio del primo, sito in Salerno alla via G.V. Quaranta, n. 5;
- PARTE ATTRICE
E
(P.IVA: ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t., rappresentata e difesa, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, dall'Avv. Vincenzo Sarnicola, presso il caui studio, sito in Vallo della
Lucania (SA) alla via G. Murat, n. 25, elettivamente domicilia;

- PARTE CONVENUTA IN RICONVENZIONALE
NONCHE'
(C.F.: ) e CP_2 C.F._2 CP_3
N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza
[...] (C.F.: ), rappresentate e difese, Parte_2 C.F._3
giusta procura allegata in calce alla comparsa di intervento adesivo autonomo ex art. 105 c.p.c., dagli Avv.ti Michele Bartolo ed Anna Maria
Iannone, unitamente ai quali domiciliano presso lo studio del primo, sito in Salerno alla via G.V. Quaranta, n. 5;
- TERZA INTERVENTRICE EX ART. 105 C.P.C.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato il sig. Parte_1
ha convenuto in giudizio la
[...] Controparte_4
deducendo:
- in premessa ed in punto di fatto, di aver sottoscritto con la parte convenuta, in data 09/11/2016, un contratto preliminare di locazione relativo ad una porzione immobiliare composta di n. 6 appartamenti – tutti siti in Capaccio (SA) alla via Linora, nn. 107/109 ed identificati catastalmente al foglio 54, part. 318, sub 20, 21, 22, 23, 24, 10, di categoria A2 – nonché all'uso di 300 mq ca. di piazzale;
che detta locazione, finalizzata al solo uso di una piccola ricettività turistica, avrebbe dovuto avere la durata di sei anni, con inizio dal 10/11/2016, per un prezzo annuo di € 18.000,00, da pagarsi in rate mensili anticipate di € 1.500,00; che il preliminare per cui è causa prevedeva espressamente che la decorrenza del pagamento fosse da cadenzarsi “a partire dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione”, posti a totale carico della parte promittente conduttrice (cfr. pagina 1, punto 2 del preliminare), nonché che “le parti promittenti contraenti si obbliga[va]no ad addivenire alla stipula del contratto definitivo qualora il futuro conduttore [venisse] ammesso alle agevolazioni previste dal decreto legislativo 21 aprile 2000 n. 185 – titolo 2 – incentivi a favore dell'impiegato” (cfr. pagina 1, punto 19 del preliminare); che la parte
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza promittente conduttrice, posta nell'immediato possesso degli immobili, dava corso ai lavori di ristrutturazione pattiziamente previsti provvedendo, già nella prima metà di novembre 2016, alla sola demolizione degli interni, salvo poi interrompere i lavori ad inizio dicembre, senza peraltro fornire indicazione alcuna circa i tempi di fine lavori, né sulla tipologia e natura degli interventi in corso;
che i segnalati lavori di ristrutturazione non venivano ripresi neppure a distanza di otto mesi;
che, quanto ai lavori effettuati e non completati, versando gli immobili in stato di abbandono, il perito di parte incaricato constatava che la società conduttrice aveva arrecato al locatore danni per l'importo complessivo stimato di € 67.474,00 (di cui € 22.300,00 inerenti ai costi occorrenti a rendere le unità immobiliari regolari;
€
21.174,00 inerenti ai costi per la sistemazione delle opere danneggiate, nonché per il completamento e l'utilizzabilità delle predette unità; €
24.000,00 per mancati ricavi della stagione estiva 2017), come da consulenza tecnica allegata;

- che, pertanto, anche in considerazione della totale incertezza dei tempi di stipula del contratto definitivo, oltre che della effettiva decorrenza del canone locatizio concordato, il Giudice adito dovrebbe emettere un provvedimento giudiziale che determini la caducazione dell'accordo contrattuale sottoscritto e, per l'effetto, condanni la società promittente conduttrice convenuta all'immediato rilascio dei beni detenuti;

- che, invero, il contratto stipulato sarebbe ampiamente lacunoso e contraddittorio, con evidenti profili di nullità e/o annullabilità ai sensi della normativa vigente: che, segnatamente, nel sottoscrivere il preliminare del 09/11/2016, le parti prevedevano l'inizio del rapporto di locazione a partire dal 10/11/2016, senza tuttavia predisporre la stipula e la registrazione del definitivo;
che, peraltro, l'assoluta
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza genericità prevista nel contratto troverebbe conferma nel riferimento generico ad un contratto definitivo da sottoscriversi in una data non prefissata e condizionato ad un evento generico (cfr. pagina 2, punto 19) del contratto preliminare); che la nullità del contratto sottoscritto deriverebbe dalla nullità delle condizioni apposte ai punti 2) e 19) del medesimo: segnatamente, nel condizionare sospensivamente la decorrenza del pagamento del canone locatizio fissato in € 18.000,00 euro annui “a partire dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione” senza altra ulteriore specificazione né l'indicazione di un termine finale essenziale, la clausola n. 2) sarebbe nulla per l'apposizione di una condizione meramente potestativa;
del pari meramente potestativa, oltre che impossibile nel suo verificarsi, sarebbe la condizione apposta alla clausola n. 19), in quanto ancorerebbe sospensivamente la stipula del contratto definitivo ad un evento connesso all'applicazione di una disciplina normativa, qual è quella dettata dal D.Lgs. n. 185/2000, d3l tutto inconferente rispetto alla posizione della Società promittente conduttrice;

- che, pertanto, anche in considerazione della circostanza che egli non avrebbe sottoscritto il contratto de quo senza la previsione dell'obbligo del pagamento dei canoni di locazione, sussisterebbero i presupposti di cui all'art. 1418 c.c. per addivenire ad una pronuncia dichiarativa di nullità ex artt. 1354, 1355 e 1419 c.c.;
- che, in via subordinata, ai fini dell'annullamento del preliminare di locazione, alla luce della indeterminatezza ed impossibilità delle condizioni convenute, riconducibili all'altro contraente, troverebbero applicazione le disposizioni di cui all'art. 1428 c.c. in tema di errore essenziale e del 1439 c.c., per essere stato il consenso carpito con dolo, nonché la violazione dei canoni di correttezza e buona fede nella fase
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza delle trattative;

- che, in via gradata, a fronte dell'immediato trasferimento di possesso, verrebbe comunque in rilievo l'inadempimento di parte convenuta agli obblighi contrattuali, non avendo quest'ultima indicato e chiarito i tempi, le modalità e la tipologia dei lavori di ristrutturazione da farsi, né il loro termine iniziale e finale, nonché sospendendo sine die i medesimi, con conseguente smantellamento degli immobili e mancato pagamento del canone pattuito.
In virtù di quanto innanzi esposto il sig. ha Parte_1
formulato le seguenti conclusioni: in via principale e nel merito, dichiarare la nullità delle clausole di cui ai punti 2) e 19) del contratto preliminare sottoscritto tra le parti il 09/11/2016, in quanto condizioni meramente potestative e, quanto alla seconda, anche impossibile nel suo verificarsi, per essere ancorata ad un dato normativo inconferente rispetto alla posizione della società conduttrice (ex artt. 1354 e 1355
c.c.) e, per l'effetto, dichiarare la nullità del contratto stesso, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 c.c.; in via subordinata e nel merito, annullare il contratto preliminare di locazione per la violazione degli artt. 1428 e
1439 c.c.; in via gradata, dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento di controparte ai sensi degli artt. 1453 e ss.; in ogni caso, condannare parte convenuta alla immediata restituzione della porzione immobiliare oggetto del contratto preliminare, attualmente detenuta in possesso in forza dello stesso, oltre che al risarcimento dei danni pari ad un importo totale stimato di € 67.474,00 (di cui €
22.300,00 per i danni inerenti ai costi occorrenti per rendere le unità immobiliari regolari, € 21.174,00 per i danni inerenti ai costi per la sistemazione delle opere danneggiate e per il completamento ai fini dell''utilizzabilità delle unità immobiliari ed € 24.000,00 per i danni
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza derivanti dai mancati guadagni per la stagione estiva 2017), oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data della domanda sino al soddisfo;
con vittoria delle spese di lite ed accessori di legge, da distrarsi in favore dell'Avv. MICHELE BARTOLO, dichiaratosi anticipatario.
Si costituiva tempestivamente in giudizio la Controparte_1
deducendo:
- in ordine alla esatta ricostruzione della vicenda di causa, di aver provveduto, con assegno n. 0002682438-05 dell'importo di € 5.000,00 ed in ossequio alle disposizioni contrattuali richiamate dall'attore, al versamento della caparra alla controparte e, una volta immessa nella detenzione qualificata del compendio immobiliare, di avere avviato prontamente i lavori di ristrutturazione pattuiti al punto 2) del preliminare di locazione, allorquando il sig. , Parte_1
sostituendo arbitrariamente e clandestinamente le serrature di accesso agli immobili locati, ne impediva l'utilizzo, in violazione degli accordi e della normativa di cui all'art. 1575 c.c.; che la mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione pattuiti sarebbe derivata, peraltro, anche dalla mancata consegna, ad opera del locatore, del possesso di tutti i beni locati previsti dal contratto, quale il piano terra composto dai locali adiacenti agli appartamenti;
di avere, però, fino a quel momento, sostenuto costi per la realizzazione delle opere (di cui, la demolizione di tramezzatura preesistente, la costruzione di nuove tramezzature, la realizzazione di intonaco civile, la pitturazione e la realizzazione di impianti igienico sanitari) per un importo complessivo di € 22.925,00, giusta relazione peritale allegata;

- in diritto e nel merito che, in violazione dell'art. 81 c.p.c., difetterebbe la legittimazione del ricorrente, essendo la titolarità degli immobili locati in capo alle sigg.re e (cfr. CP_2 Parte_3
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza visure allegate);
- che sarebbe palesemente infondata, in assenza di prova, la richiesta di risarcimento danni paventata da controparte, sia in relazione ai lavori di ristrutturazione da essa eseguiti (cfr. relazione peritale allegata), sia in ordine ai mancati ricavi della stagione estiva 2017;
- in via riconvenzionale: che, nel caso di pronuncia giudiziale di risoluzione o di nullità del preliminare sottoscritto, essa avrebbe diritto, quantomeno, al rimborso dei costi supportati per gli interventi di ristrutturazione eseguiti, ovvero all'indennizzo dei miglioramenti, comunque autorizzati dall'attore, ai sensi dell'art. 1592 c.c., di talché le andrebbero corrisposti, ex art. 2033 c.c. e, in via subordinata ex art. 2041 c.c., la somma di € 22.925,00 a titolo di rimborso e quella di €
5.000,00, pari all'importo da essa versato alla parte attrice a titolo di caparra.
In virtù di quanto innanzi esposto la ha Controparte_4
formulato le seguenti conclusioni: in via preliminare ed assorbente, accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva dell'attore, per non essere il sig. titolare di alcun diritto reale Parte_1
sugli immobili descritti nel preliminare di locazione per cui è causa;
in via principale e nel merito, respingere tutte le domanda di parte attorea, in quanto infondate in fatto ed in diritto e, comunque, integralmente sprovviste di prova;
in via riconvenzionale e nel merito, condannare parte attrice, ai sensi dell'art. 1592 c.c. al pagamento, in suo favore, della somma complessiva pari ad € 57.925,00 (di cui, € 22.925,00 a titolo di indennizzo per i lavori di ristrutturazione e per i miglioramenti apportati ai beni immobili descritti nell'atto di citazione e nella relazione peritale;
€ 30.000 per i danni subiti e subendi, derivanti da lucro cessante e dal mancato guadagno, o nella maggiore o minore somma
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza determinata in corso di causa ed € 10.000, pari al doppio della caparra versata alla controparte;
in ultimo, nel caso di declaratoria di nullità, annullamento o risoluzione del preliminare di locazione per cui è causa, condannare la parte attorea, ai sensi dell'art. 2033 c.c. ed in via subordinata ex art. 2041 c.c., al rimborso della somma di € 22.925,00 per i lavori eseguiti, nonché di € 5.000,00 a titolo di restituzione della caparra versata alla controparte;
con vittoria delle spese di lite ed accessori di legge, da distrarsi in favore dell'Avv. VINCENZO
SARNICOLA, dichiaratosi anticipatario.
Alla prima udienza il precedente G.I. disponeva il mutamento del rito da ordinario in locatizio ed onerava le parti di provvedere, nel termine di 15 giorni, all'instaurazione del tentativo di mediazione “obbligatoria”. A tanto provvedeva la parte attrice (cfr. verbale di mediazione del
22/1/2018, depositato telematicamente in data 21/6/2023).
Con comparsa depositata telematicamente il 20/2/2018 spiegavano intervento adesivo “autonomo” e art. 105 c.p.c. le sigg.re CP_2
e formulando, nel proprio interesse, le
[...] Parte_3
medesime domande e ribadendo le stesse conclusioni già avanzate dall'attore.
In data 10/4/2019 il presente procedimento veniva riassegnato al sottoscritto.
Istruita mediante prova testimoniale, la causa veniva rinviata per la discussione e decisione all'udienza del 03/7/2025.
SULLE QUESTIONI PREGIUDIZIALI DI RITO
1. In via del tutto preliminare occorre rilevare che le domande formulate dall'attore sono procedibili, avendo questi provveduto ad espletare il tentativo di mediazione obbligatoria ai sensi dell'articolo 5, comma 1 bis,
D.Lgs. n. 28/2010 entro il termine fissato dal precedente G.I. alla prima
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza udienza (cfr. verbale negativo di mediazione del 22/1/2018, depositato telematicamente, nel rispetto di quanto ordinato da questo Giudice il 06/4/2023, da parte convenuta il 07/4/2023 e da parte attrice il 21/6/2023).
2. Ancora preliminarmente va disattesa l'eccezione, formulata dalla parte convenuta con la comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata, di carenza di legittimazione attiva dell'attore, per essere la titolarità degli immobili locati in capo alle sigg.re e . CP_2 Parte_3
Vale richiamare, sul punto, il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui “la locazione è legittimamente posta in essere da chi la disponibilità del bene locato, a prescindere dalla titolarità o meno di diritti reali che quella gli assicurino (così Cass., 13/09/2018, n. 22281; Cass.,
20/08/2015, n. 17030; v. anche Cass., 05/06/2019, n. 15292, secondo cui la locazione stipulata a non domino non è un contratto invalido: esso infatti non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l'art. 1571 c.c., include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore). Quando un locatore (e comunque chi sia subentrato nella posizione) agisce per la risoluzione di un rapporto locativo, la legittimazione sostanziale si basa sulla posizione contrattuale e pertanto prescinde da quella dominicale che l'attore possa o non possa avere. Ne segue che il giudizio sulla posizione dominicale non poteva avere alcun effetto pregiudicante rispetto a quello locativo e meno che mai fino al momento della formazione del giudicato su di esso sussisteva l'impossibilità di agire in giudizio del qui ricorrente spendendo la propria posizione di locatore” (cfr., in questi termini, Cass. Civ., Sez. III, ordinanza n.
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza 4598/2024).
Tanto premesso in ordine alla prevalenza accordata dal legislatore alla natura personale ed obbligatoria del rapporto locativo rispetto alla titolarità domenicale ed alle relative formalità catastali, dall'applicazione delle suesposte coordinate ermeneutiche al caso di specie deriva che, fermo l'intervento spiegato in giudizio dalle sigg.re e CP_2
a seguito dell'eccezione di carenza di Parte_3
legittimazione sollevata dalla convenuta (cfr. comparsa di intervento adesivo autonomo ex art. 105 c.p.c., depositata telematicamente da parte interventrice in data 20/2/2018), ciò che rileva è il dato – agli atti, nonché incontestato – che il sig. , una volta Parte_1
acquistato il compendio immobiliare per cui è causa con deviazione degli effetti in favore delle prime a norma dell'art. 1411 c.c. (cfr. all. 3 alla comparsa di intervento), ha legittimamente stipulato il contratto preliminare di locazione per cui è causa con la società convenuta.
Del resto, è altrettanto pacifico nella giurisprudenza di legittimità che la contestazione della titolarità del diritto di concedere in locazione possa essere sollevata dal solo proprietario effettivo del bene, qualora sia diverso dal locatore, atteso che la natura personale dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto di locazione preclude al conduttore di opporre al locatore la mancata titolarità del diritto reale per sottrarsi alle proprie obbligazioni (cfr., “ex multis”, Cass. Civ., Sez. III, ord. n.
27910/2023).
SULLA FONDATEZZA DELLE DOMANDE ATTOREE
3. Fermo quanto innanzi esposto, può ora procedersi allo scrutinio della fondatezza nel merito delle domande avanzate da parte attrice e dalle terze interventrici.
3.1. La domanda formulata in via principale, volta a far dichiarare la
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza nullità del preliminare di locazione del 09/11/2016 sulla base della asserita nullità delle clausole di cui ai punti 2) e 19), contenenti condizioni meramente potestative e, quanto al punto 19), anche impossibile nel suo verificarsi, è infondata e va rigettata per le ragioni che seguono.
Giova innanzitutto rilevare, al riguardo, che una condizione meramente potestativa, sanzionata con la nullità ex art. 1355 c.c. – che, si precisa, colpisce la singola clausola, salvo che questa non sia essenziale per l'economia del contratto, ben potendo quest'ultimo, una volta epurato della clausola nulla, essere validamente integrato dalle norme dispositive sull'adempimento delle obbligazioni, ove permangano tutti i requisiti di validità (cfr. in tal senso, “ex multis”, Cass. Civ., Sez. III, n.
2408/2014) – si verifica quando l'efficacia globale di un contratto a prestazioni corrispettive venga fatta dipendere dalla mera volontà di una parte.
La Suprema Corte ne ha, difatti, ravvisato la sussistenza “in un fatto volontario il cui compimento o la cui omissione non dipende da seri o apprezzabili motivi, ma dal mero arbitrio della parte, svincolato da qualsiasi razionale valutazione di opportunità e convenienza, sì da manifestare l'assenza di una seria volontà della parte di ritenersi vincolata dal contratto”, operando una doverosa distinzione con la condizione potestativa semplice, la quale si configura “quando l'evento dedotto in condizione è collegato a valutazioni di interesse e di convenienza e si presenta come alternativa capace di soddisfare anche
l'interesse proprio del contraente, soprattutto se la decisione è affidata al concorso di fattori estrinseci, idonei ad influire sulla determinazione della volontà, pur se la relativa valutazione è rimessa all'esclusivo apprezzamento dell'interessato” (Cass. n. 18239/2014; e v. Cass. n.
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza 11774/2007) (cfr., in questi termini, “ex multis”, Cass. Civ., Sez. II, ord.
n. 1921/2024).
Ciò premesso in termini generali, non può condividersi l'assunto di parte attorea circa la natura meramente potestativa delle clausole del contratto preliminare con cui le parti, rispettivamente, hanno condizionato sospensivamente la decorrenza del pagamento dei canoni di locazione “a partire dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione, che saranno a totale carico della parte promettente conduttrice” (cfr. punto 2) del preliminare di locazione) e si sono obbligate “ad addivenire alla stipula del contratto definitivo qualora il futuro conduttore sarà ammesso alle agevolazioni previste dal decreto legislativo 21 aprile 2000 n. 185 – titolo 2 incentivi in favore dell'impiegato” (cfr. punto 19) del preliminare di locazione) atteso che esse vanno più correttamente qualificate, rispettivamente, come clausola potestativa semplice (punto 2) e quale clausola potestativa mista (punto 19).
Né può, tantomeno, condividersi l'assunto attoreo circa la nullità del preliminare per cui è causa per l'impossibilità della condizione di cui al punto 19).
Con specifico riferimento alla clausola in esame occorre, infatti, rilevare che l'impossibilità inficiante la validità del contratto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1354, co. 2, c.c., è solo quella che, in quanto originaria, assoluta e definitiva, postula che la prestazione in oggetto sia obiettivamente insuscettibile di essere effettuata per la sussistenza di impedimenti materiali o giuridici che ostacolino in modo assoluto e definitivo il risultato cui essa è diretta ed a fronte di un'ampia casistica giurisprudenziale che rinviene nell'ottenimento di agevolazioni e/o finanziamenti la sussistenza di un'impossibilità soltanto relativa, come tale irrilevante, parte attrice nulla ha dedotto in concreto.
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza 3.2. Parimenti infondata e non meritevole di essere accolta è la domanda attorea subordinata, volta ad ottenere l'annullamento del contratto preliminare di locazione per cui è causa, attesa la mancanza di allegazione e prova di qualsivoglia elemento utile per potersi ritenere integrati i vizi invalidanti del contratto di cui agli artt. 1428 e 1439 c.c.
3.3. Il rigetto delle domande di cui sopra impone di esaminare la domanda attorea ulteriormente subordinata di risoluzione del contratto per inadempimento del promissario conduttore rispetto alle obbligazioni pattuite, e segnatamente quella consistente nella mancata integrale esecuzione dei lavori di ristrutturazione, così come contrattualmente pattuito, da parte della convenuta Controparte_1
La domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. va dichiarata inammissibile.
Invero, la giurisprudenza di legittimità (“ex pluribus” Cass. Civ., Sez. II,
n. 14006/2014) è costante nel ritenere che “Nel contratto a prestazioni corrispettive sottoposto a condizione sospensiva, salvo che la parte abbia violato l'obbligo ex art. 1358 c.c. di comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte,
l'eventuale domanda di risoluzione per inadempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte dalle parti deve essere rigettata nel caso in cui la condizione non si sia verificata. Si può parlare di inadempimento contrattuale, quando sussista un contratto efficace: il mancato avveramento della condizione impedisce al contratto di produrre i propri effetti con conseguente impossibilità di parlare di inadempimento.”.
Applicando il suddetto principio di diritto al caso di specie ne consegue che avendo le parti dedotto l'adempimento, da parte della convenuta promissaria conduttrice, della obbligazione consistente nell'esecuzione dei lavori di ristrutturazione, quale condizione sospensiva dell'efficacia
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza negoziale stessa alla pattuizione n. 2) del preliminare di locazione, non essendosi verificata la condizione sospensiva di adempimento, il contratto preliminare di locazione deve ritenersi radicalmente improduttivo di effetti, di talchè la domanda risolutoria va dichiarata inammissibile, non essendo configurabile tecnicamente alcun inadempimento o inesatto adempimento in relazione di un contratto inefficace.
3.4. Per le medesime ragioni va rigetta la domanda attorea di condanna della al risarcimento dei danni, atteso che Controparte_1
questa postula quale presupposto logico, prima ancora che giuridico, un
“inadempimento” dell'altra parte, nel caso di specie neppure configurabile.
SULLA DOMANDA RICONVENZIONALE DELLA CONVENUTA
4. In via del tutto preliminare va rilevato che la parte convenuta si è costituita tempestivamente (cfr. comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente dalla parte convenuta il 09/11/2017), atteso che il presente giudizio è stato introdotto – ancorché erroneamente – con atto di citazione e che l'udienza indicata dall'attore è quella del 30/11/2017, di talché la domanda riconvenzionale da essa esperita è ammissibile.
5. Ciò posto, può ora procedersi all'esame della fondatezza nel merito della domanda formulata dalla volta ad Controparte_1
ottenere la condanna dell'attore, ai sensi dell'art. 1592 c.c., al rimborso, in suo favore, dei costi supportati per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione svolti ovvero all'indennizzo dei miglioramenti operati, comunque autorizzati dalla controparte, assumendo di avere diritto, nel dettaglio, ai sensi dell'art. 2033 c.c. – e, in via subordinata, ex art. 2041
c.c. – al rimborso della somma di € 22.925,00 per i lavori eseguiti sugli
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza immobili oggetto del preliminare di locazione, alla restituzione della somma pari ad € 5.000 versata in favore del sig. Parte_1
all'atto di stipula del preliminare a titolo di caparra, nonché al risarcimento dei danni, da lucro cessante e da mancato guadagno, quantificati in € 30.000,00, in relazione al mancato utilizzo degli immobili in virtù dello spoglio clandestino operato da parte attorea.
La domanda è fondata con esclusivo riguardo al diritto della
[...]
alla restituzione, in suo favore, della somma di € 5.000, CP_1
versata all'attore a titolo di caparra, atteso che esso è ricollegabile direttamente alla inefficacia del contratto preliminare di locazione, con conseguente insussistenza della causa giustificatrice dello spostamento patrimoniale dalla convenuta all'attore.
Fermo quanto innanzi esposto, vanno disattese le ulteriori richieste avanzate dalla società convenuta alla luce dei principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità in relazione al contratto preliminare di compravendita ed applicabili anche alla fattispecie per cui è causa.
La Suprema Corte ha, difatti, escluso che, nell'ipotesi in cui nella promessa di vendita venga convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, si verifichi “un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un'intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall'articolo 1141
c.c." (Cass. Sez. U, Sentenza n. 7930 del 27/03/2008, Rv. 602815; conformi, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1296 del 25/01/2010, Rv. 611222;
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9896 del 26/04/2010, Rv. 612577; Cass. Sez.
2, Sentenza n. 5211 del 16/03/2016, Rv. 639209; Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 24637 del 02/12/2016, Rv. 642328; Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 29594 del 22/10/2021, Rv. 662568). Al contempo, "la previsione di cui all'articolo 1150 c.c. - che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa – è di natura eccezionale e non può, dunque, essere applicata in via analogica al detentore qualificato od a qualsiasi diverso soggetto" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28379 del 28/11/2017, Rv. 646084; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17245 del 22/07/2010, Rv. 614181 e
Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5211 del 16/03/2016, Rv. 639209) (cfr. Cass.
Civ., Sez. II, ord. n. 4936/2022).
Dall'applicazione delle suesposte coordinate ermeneutiche al caso di specie, ove, peraltro, parte convenuta fonda le proprie pretese esclusivamente sull'allegazione di una relazione peritale priva di elementi specifici idonei alla esatta verifica della corrispondenza di quanto domandato, consegue che la domanda è infondata e va rigettata per assenza di prova.
SUL REGIME DELLE SPESE DI LITE
6. Le spese del presente giudizio seguono il criterio generale della soccombenza ex art. 91 c.p.c. e, stante il rigetto delle domande attoree e l'inammissibilità della domanda di risoluzione e l'accoglimento della domanda riconvenzionale con esclusivo riferimento al suo diritto alla restituzione della somma di € 5.000,00, da essa versata alla parte attrice a titolo di caparra, vi è “soccombenza reciproca” ai sensi dell'art. 92, co. 2, c.p.c., ragion per cui esse vengono integralmente compensate tra tutte le parti.
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così decide:
1) Dichiara inammissibile la domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare di locazione;

2) Rigetta le altre domande attoree;

3) Condanna il sig. alla restituzione, in Parte_1
favore della della somma di € 5.000,00, Controparte_1
da essa versata in fase di stipula del contratto preliminare di locazione a titolo di caparra;

4) Rigetta la domanda risarcitoria formulata in via riconvenzionale dalla convenuta;
Controparte_5
5) Compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in assenza delle parti rinunzianti a presenziare.
Così deciso in Salerno il 03/7/2025
Il Giudice
Dott. Mattia Caputo
Proc. N.R.G.A.C. 7045/2017 – Sentenza