R.G. 620/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CAMPOBASSO
SEZIONE CIVILE
Il Giudice Unico, nella persona della dott.ssa Emanuela Luciani, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta nel registro generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 620 dell'anno 2021
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Luca MARCARI
- attrice -
E
(C.F.: ), (C.F.: Controparte_1 C.F._2 Parte_2
), (C.F.: ) C.F._3 Parte_3 C.F._4 rappresentati e difesi dagli Avv.ti Antonio Leccese e Francesca Poce
- convenuti -

Fatto e Diritto
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in Parte_1 giudizio dinanzi all'intestato Tribunale , e Controparte_1 Parte_2
rappresentando: Parte_3
- di aver acquistato dai convenuti, con atto di compravendita dell'11.04.2019, al prezzo di € 350.000,00, la piena proprietà dell'immobile sito in Campobasso alla c.da Colle dell'Orso n. 109, identificato al Catasto urbano al foglio 57, p.lla 959;
- di aver scoperto solo in data 22.02.2020, nel corso di un intervento di ristrutturazione, che l'immobile presenta gravi problemi strutturali, che ne compromettono gravemente la staticità e lo rendono inutilizzabile, costituiti dalla mancanza di tutta la pilastrata n. 16 per 4 piani, da terra a sottotetto, dalla mancanza del muro in c.a. a sostenimento del vano scala del piano terra, dall'esistenza di armature differenti dal progetto;

- di aver contestato i vizi ai venditori tramite raccomandata a/r del 26.02.2020;
- di aver successivamente proposto innanzi all'intestato Tribunale un ricorso per accertamento tecnico preventivo ante causam ex art. 696 c.p.c., iscritto al n.r.g.
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706/2020, nell'ambito del quale il nominato CTU ha rilevato che per recuperare la piena staticità del fabbricato, sono necessari interventi locali sulla muratura portante, del complessivo importo di € 82.851,29, ai quali devono essere aggiunte le spese per le pratiche amministrative, ammontanti ad € 4.500,00, per una complessiva somma di € 87.351,29;
- di aver dovuto accendere un mutuo per l'acquisto dell'immobile, per l'importo di
€ 280.000,00, e di aver già pagato, a titolo di rate di ammortamento e interessi, l'importo di € 30.682,61, senza tuttavia poter beneficiare del godimento dell'immobile;
- di aver dovuto altresì sostenere le spese per le varie utenze relative al fabbricato, per ulteriori € 1.360,96, pagare l'IMU per gli anni 2019 e 2020, per € 2.009,00, nonché il C.T.U. nominato in sede di accertamento tecnico preventivo ante causam ex art. 696 c.p.c., per € 1.962,53;
- di avere diritto anche al risarcimento del danno derivante dal mancato godimento dell'immobile, da considerarsi presunto in re ipsa, e dunque del relativo danno esistenziale per la lesione del diritto di proprietà, nella misura di € 80.000,00.
In conclusione, parte attrice ha chiesto di:
- accertare e dichiarare la presenza dei vizi sull'immobile, nonché la responsabilità dei convenuti, in qualità di parti venditrici, e condannarli, in solido tra loro, a risarcire i danni da lei subìti, quantificati in € 87.351,29, come accertato dal CTU in sede di accertamento tecnico preventivo ante causam ex art. 696 c.p.c.;
- condannare i convenuti anche al risarcimento dei danni derivanti dell'inadempimento contrattuale, per € 30.682,61, a titolo di rate di ammortamento e interessi sul mutuo già corrisposti, € 1.360,96, a titolo di costi sopportati per le utenze, € 2.009,00 a titolo di costi per IMU, sostenuti negli anni 2019 e 2020;
- condannare i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in suo favore della somma di € 80.000,00, a titolo di risarcimento del danno esistenziale per mancato godimento dell'immobile, anche facendo riferimento al danno cd. figurativo, (inteso quale danno scaturente dall'impossibilità di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene di proprietà, in relazione alla sua natura fruttifera), nella misura del valore locativo dell'immobile;
- condannare i convenuti al rimborso in suo favore delle spese del presente giudizio, da distrarsi in favore del procuratore antistatario, nonché al rimborso delle spese sostenute per il pagamento del compenso al CTU nominato in sede di accertamento tecnico preventivo, per € 1.962,53.
Con comparsa del 18.06.2021 si sono costituiti in giudizio i convenuti, contestando le avverse pretese.
Hanno eccepito, in via preliminare, l'intervenuta decadenza di parte attrice dall'azione stessa, ex art. 1495 comma 1 c.c., per non aver denunciato i vizi entro 8 giorni dalla scoperta. Sul punto hanno sostenuto come appaia improbabile che l'attrice abbia riscontrato i vizi di cui trattasi solo in data 20.02.2020, e dunque a distanza di quasi un anno dalla vendita e dal contestuale inizio dei lavori di ristrutturazione. Hanno precisato altresì che già nella fase delle trattative, durante l'estate del 2018, l'attrice ha ricevuto tutta la documentazione relativa all'immobile, e che ha più volte ispezionato, verificato e visionato l'immobile, prima di acquistarlo, insieme a suo marito ed al suo tecnico di fiducia. 2 R.G. 620/2021
Hanno altresì eccepito l'intervenuta prescrizione dell'azione proposta dall'attrice, in quanto esercitata oltre l'anno dalla consegna dell'immobile, evidenziando sul punto come il ricorso per ATP ex art. 696 c.p.c. (prima domanda giudiziale) sia stato depositato presso il Tribunale di Campobasso solo in data 25.05.2020.
Nel merito hanno chiesto di rigettare integralmente la domanda, accertando e dichiarando l'assenza di colpa in capo a loro, che avrebbero venduto l'immobile in buona fede, all'oscuro di quanto lamentato dalla controparte, non avendo commissionato la costruzione dell'immobile stesso, avendolo ricevuto per successione da deceduto in data 12.12.2017. Persona_1
Hanno sottolineato come la difformità dello stato di fatto dell'immobile rispetto allo stato di progetto non era da loro conoscibile, in quanto i vizi lamentati non sono visibili ad occhio nudo e/o facilmente riscontrabili, essendo attinenti alla struttura interna della casa.
Hanno riferito di avere a loro volta sempre fatto affidamento sulla documentazione in loro possesso, regolarmente rilasciata dai competenti enti (Regione Molise, Provincia, Comune), elaborata e sottoscritta da soggetti terzi professionisti. Hanno in particolare fatto riferimento al certificato di idoneità statica redatto dall'Ing.
, depositato il 28.01.2014, ed ai relativi allegati (Relazione sui materiali, Per_2
Relazione tecnica sull'intervento geotecnica sulle fondazioni, di calcolo strutturale, schemi grafici di modellazione, esecutivi strutturali e particolari costruttivi), dai quali si rinviene la presenza del pilastro n. 16, la cui mancanza viene invece lamentata da parte attrice.
Hanno quindi rappresentato che (come si evincerebbe dalla CTU effettuata in fase di ATP) l'immobile è privo di vizi che lo rendono inidoneo all'uso e/o ne diminuiscono il valore, che non presenta nessun segno di instabilità e/o di cedimento ed è dunque abitabile ed agibile.
Hanno contestato anche nel quantum l'avversa domanda, argomentando in ordine alla non debenza di ciascuna delle pretese voci di danno.
Hanno quindi chiesto di condannare l'attrice al risarcimento dei danni ex art. 96 cpc, nonché alla rifusione in loro favore delle spese di lite, da distrarsi in favore dei procuratori antistatari.
La causa è stata istruita mediante l'interrogatorio formale dell'attrice e l'escussione di numerosi testimoni;
è stato acquisito il fascicolo relativo all'accertamento tecnico preventivo R.G. n. 706/2020 ed è stata altresì espletata una ulteriore CTU.
All'udienza del 16.12.2024, sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi ai rispettivi atti.
Con ordinanza del 23.12.2024 questo Giudice ha quindi trattenuto la causa in decisione, con assegnazione alle parti dei termini perentori ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
Le questioni che vengono in rilievo nel caso di specie devono essere affrontate secondo il loro ordine logico-giuridico.
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I. Sull'eccezione di decadenza di parte attrice dall'azione, ex art. 1495 comma 1 c.c., per non aver denunciato i vizi entro 8 giorni dalla scoperta

Parte attrice ha esercitato nella presente sede una azione risarcitoria ex art. 1494 c.c., esperendo un rimedio posto dal Legislatore a disposizione del compratore, in aggiunta rispetto alle c.d. azioni edilizie (l'azione redibitoria e l'azione estimatoria) e collocabile, come queste, nell'ambito della garanzia per vizi della cosa venduta.
E' noto che nel contratto di compravendita, tra le obbligazioni principali gravanti sul venditore, ex art. 1476 c.c., vi è quella di garantire il compratore dai vizi della cosa venduta.
Ai sensi dell'art. 1495 comma 1 c.c. “il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge”.
Come rilevato anche dalla Suprema Corte, l'onere di denuncia dei vizi nel termine di otto giorni dalla scoperta condiziona sia l'esercizio dell'azione di risoluzione e dell'azione di riduzione del prezzo - previste dall'art. 1492 c.c. - sia quella di risarcimento dei danni, prevista dall'art. 1494 c.c. (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 6234 del 15/05/2000).
Ebbene, ai fini della individuazione del dies a quo dal quale far decorrere il termine di decadenza indicato deve essere considerato quanto di seguito.
La norma di cui all'art. 1495, primo comma, c.c., che pone a carico del compratore l'onere di denunciare i vizi entro otto giorni dalla loro scoperta, presuppone che i vizi stessi non fossero facilmente riconoscibili al momento della conclusione del contratto;
quando invece si tratti di vizi apparenti, e quindi oggettivamente riconoscibili con l'uso della normale diligenza, il termine de quo dovrebbe necessariamente decorrere dal giorno in cui il compratore è stato in grado di esaminare il bene, vale a dire, di regola, dal giorno in cui questo gli è stato consegnato.
Si richiama sul punto l'art. 1491 c.c., che esclude la garanzia per il caso in cui, al momento della conclusione del contratto, il compratore era a conoscenza dei vizi o questi erano facilmente riconoscibili secondo l'ordinaria diligenza, a meno che il venditore abbia dichiarato che la cosa ne era esente.
Il riferimento al termine di otto giorni dalla scoperta è dunque relativo solo ai vizi occulti.
Ebbene, nel caso di specie i vizi lamentati dall'attrice sono certamente qualificabili come vizi occulti, in quanto trattasi di problemi strutturali nascosti, non visibili e non rilevabili all'esito di una semplice visita all'immobile.
Sul punto è possibile trarre conformi conclusioni sulla base di entrambe le CTU in atti, dalle cui risultanze non vi è ragione di discostarsi, in quanto esaustive e complete nella risposta ai quesiti posti, nonché caratterizzate da sufficiente rigore tecnico/scientifico.
Il CTU nominato nel presente giudizio ha affermato che i vizi riscontrati – relativi in particolare alla circostanza per cui “sulla base del Certificato di Idoneità redatto dall'Ing. , depositato presso la Regione Molise il 28- Persona_3
01-2014 n'armatura diversa da quella riscontrata 4 R.G. 620/2021
sull'originario schema di progetto strutturale del 1981 e anche rispetto a quanto rilevato da alcuni sondaggi già eseguiti” – sono qualificabili come vizi occulti, sebbene “solo parzialmente”.
Il CTU nominato in fase di ATP ha invece affermato, in maniera ancora più netta, che “le difformità o vizi presenti sul fabbricato chiaramente non potevano essere riconoscibili né da persone sprovviste di conoscenze specifiche ma nemmeno da persone con una certa esperienza in materia;
infatti per potere individuare i suddetti vizi occorreva effettuare dei saggi sulle strutture del fabbricato, cosa impensabile nella fase di acquisto di un immobile, anche perchè trattasi di vizi non visibili ad occhio nudo come le lesioni, cedimenti ecc..”
Ciò posto, come di recente rilevato anche dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, il termine di decadenza dalla garanzia per vizi occulti decorre solo dal momento in cui il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva dell'esistenza e della consistenza del vizio lamentato, anche per gradi e tempi diversi, non essendo sufficiente il semplice sospetto (cfr. Sez. U, Sentenza n. 18672 del 11/07/2019).
Ebbene, risulta dagli atti che la piena consapevolezza circa la sussistenza di tali problematiche fu acquista dall'attrice solo all'esito del sopralluogo da parte del suo tecnico di fiducia, ing. , che risulta dagli atti essere avvenuto solo in data Per_4
24.02.2020.
Si osserva che il tecnico di parte, ing. , è stato escusso all'udienza Testimone_1 del 02.05.2022, e che in tale occasione ha affermato essere vero:
- che durante i lavori di ristrutturazione e, precisamente il giorno 22 febbraio 2020, il Sig. marito della Sig.ra si accorse che nell'abitazione Persona_5 Pt_1 acquistata mancavano degli elementi strutturali importanti, quali una pilastrata che si sviluppava dalle fondazioni alla copertura, oltre che un muro in c.a. al piano terra, adiacente al vano scala;

- che lui riuscì a recarsi sul posto solo due giorni dopo;

- che il giorno 24 febbraio 2020 effettuò il primo sopralluogo presso l'immobile, e in quella data rilevò la mancanza degli elementi strutturali, ed in particolare di pilastrate e del muro in cemento armato al piano terra;

- che in occasione di un secondo sopralluogo, effettuato in data 26.02.2020, diede indicazioni sull'ubicazione di saggi consistenti nella rottura del copriferro degli elementi strutturali, al fine di evidenziare le armature presenti, per poi confrontarle con quanto riportato nel certificato di idoneità statica dell'edificio;
- che in occasione del terzo sopralluogo, effettuato in data 27.02.2020, si occupò della presa visione e del rilievo fotografico dei saggi effettuati, nonché del confronto dei risultati ottenuti con gli elaborati grafici a disposizione, costituenti ed allegati al certificato di idoneità statica dell'edificio.
I convenuti, dal canto loro, sono riusciti a fornire la prova in merito alla circostanza dell'intervenuta conoscenza, da parte dell'attrice, dell'esistenza e della consistenza dei vizi lamentati, in un momento antecedente rispetto a quello dall'attrice stessa indicato, e confermato dal suo tecnico, escusso come teste.
Si rileva a tal proposito che l'onere di provare la conoscenza o la riconoscibilità del vizio da parte del compratore grava sul venditore, interessato a paralizzare i rimedi esperiti nei suoi confronti dal compratore.
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In conclusione, considerato che l'attrice risulta aver denunciato i vizi alle controparti con raccomandata a/r del 26.02.2020, ella non risulta decaduta dall'esercizio della presente azione, in quanto la denuncia è avvenuta entro il prescritto termine di 8 giorni dalla scoperta.
II. Sull'eccezione di prescrizione dell'azione

I convenuti hanno altresì eccepito l'intervenuta prescrizione dell'azione proposta, in quanto proposta oltre il termine annuale, decorrente dalla consegna del bene, previsto dall'art. 1495 comma 3 c.c., essendo la consegna dell'immobile avvenuta il giorno 19.04.2019, ed il ricorso per ATP ex art. 696 c.p.c. (prima domanda giudiziale) depositato solo in data 25.05.2020.
Hanno a tal proposito sostenuto che solo la domanda giudiziale sarebbe qualificabile come atto idoneo ad interrompere il termine di prescrizione.
Sulla questione sono intervenute le Sezioni Unite della Suprema Corte, affermando che, in tema di compravendita, le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore, compiute nelle forme di cui all'art. 1219, comma 1 c.c. (e dunque nella forma della costituzione in mora, mediante intimazione o richiesta fatta per iscritto) costituiscono, ai sensi dell'art. 2943, comma 4, c.c., atti idonei ad interrompere la prescrizione dell'azione di garanzia per vizi, di cui all'art. 1495, comma 3 c.c., con l'effetto di determinare l'inizio di un nuovo periodo di prescrizione, ai sensi dell'art. 2945, comma 1 c.c. (cfr. Sez. U - , Sentenza n. 18672 del 11/07/2019).
Ebbene, nel caso di specie, come visto, la prescrizione risulta essere stata interrotta dalla comunicazione effettuata al venditore, a mezzo della citata raccomandata a/r del 26.02.2020, inviata dunque anteriormente allo scadere del termine di un anno dalla consegna dell'immobile, avvenuta in data 11.04.2019, come si rileva dall'atto di compravendita.
Ne deriva che l'eccezione di prescrizione risulta infondata e deve pertanto essere rigettata.
III. Nel merito
L'art. 1494 c.c. riconosce al compratore il diritto al risarcimento del danno, a meno che il venditore non dimostri di aver ignorato senza sua colpa l'esistenza dei vizi.
Dunque, mentre i rimedi di cui all'art. 1492 c.c. sono azionabili per il solo fatto oggettivo dell'esistenza dei vizi, la responsabilità risarcitoria del venditore presuppone che egli versi in una situazione di colpa.
Molto chiara sul punto è la pronuncia delle Sezioni Unite n. 117487/2019, nella cui motivazione si afferma significativamente che la garanzia per vizi pone in capo al venditore una responsabilità contrattuale speciale, interamente disciplinata dalle norme dettate sulla vendita, che ha come presupposto l'imperfetta attuazione del risultato traslativo (e quindi la violazione della lex contractus), per la presenza, nella cosa venduta, di vizi (l'esistenza dei quali deve essere provata dal compratore), che la rendono inidonea all'uso cui è destinata, o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. Si chiarisce espressamente, nella pronuncia citata, che “si tratta di una responsabilità che prescinde da ogni giudizio di colpevolezza del 6 R.G. 620/2021
venditore e si fonda soltanto sul dato obiettivo dell'esistenza dei vizi;
essa si traduce nella soggezione del venditore all'esercizio dei due rimedi edilizi di cui può avvalersi il compratore”.
Non bisogna dimenticare, tuttavia, che al compratore “è anche riconosciuto il diritto al risarcimento dei danni, salvo che il venditore provi di aver senza colpa ignorato i vizi”.
Quanto all'azione risarcitoria ex art. 1494 c.c., ossia all'azione esercitata nel caso di specie, la Suprema Corte ha invece osservato in più occasioni come la norma, che rende speciale la disciplina della compravendita rispetto alla fattispecie generale dell'art. 1218 c.c., “pone a carico del venditore una presunzione di colpa, la quale viene meno solo se lo stesso provi di avere ignorato incolpevolmente l'esistenza dei vizi. Nella valutazione degli elementi di prova contrari alla presunzione anzidetta il giudice del merito deve avere riguardo alla diligenza impiegata dal venditore nella verifica dei vizi, con riguardo alla specifica attività esercitata (art. 1176 secondo comma c.c.)” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 4564 del 26/04/1991; conf. Sez. 2, Sentenza n. 7863 del 19/07/1995; Sez. 2, Sentenza n. 4464 del 20/05/1997; Sez. 2, Sentenza n. 13593 del 21/07/2004).
Nell'azione risarcitoria il venditore può dunque evitare di essere condannato al risarcimento del danno dimostrando di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa, cioè provando che, all'atto della conclusione del contratto, il vizio non gli era noto, e che questa ignoranza non può essere imputata ad una sua negligenza, per avere egli sottoposto la cosa ad accertamenti, controlli e verifiche, condotti con un grado di diligenza conforme a quanto richiesto dalla natura dell'attività da lui esercitata (art. 1176 comma 2 c.c.)
Ebbene, nel caso di specie i convenuti hanno fornito nel presente giudizio elementi sufficienti a superare la presunzione di colpa ex art. 1494 c.c., e dunque hanno dimostrato di aver senza colpa ignorato i vizi della cosa venduta.
E' infatti documentalmente provato che essi hanno acquistato la proprietà dell'immobile per successione da apertasi in data 12.12.2017, e Persona_1 che era stato proprio a costruire l'immobile ed a seguire le pratiche Persona_1 edilizie relative allo stesso.
Il CTU nominato nel presente giudizio ha confermato che l'immobile risulta, in alcune parti, non conforme alla documentazione amministrativa che lo autorizzava e lo corredava al momento dell'atto, precisando che “sulla base del Certificato di Idoneità redatto dall'Ing. depositato presso la Regione Persona_3
Molise il 28-01-2014, l' armatura diversa da quella riscontrata sull'originario schema di progetto strutturale del 1981 e anche rispetto a quanto rilevato da alcuni sondaggi già eseguiti”.
Risulta poi dalla CTU esperita in fase di ATP, che:
- “il progetto delle strutture portanti non fu depositato presso l'assessorato Regionale all'urbanistica della Regione Molise, ufficio all'epoca competente, in quanto, per le strutture in muratura e per le strutture miste in muratura e conglomerato cementizio armato, non era previsto dalla normativa vigente all'epoca della costruzione nè il deposito né altra autorizzazione del progetto esecutivo delle strutture portanti presso l'ente competente. Infatti nel 1981 le costruzioni erano disciplinate dalla legge n. 1086 del 05/11/1971 recante “norme per la disciplina delle opere in conglomerato
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cementizio armato, normale e precompresso ed a struttura metallica” e dal DM del 30/05/1972 recante “norme tecniche alle quali devono uniformarsi le costruzioni in conglomerato cementizio armato, normale e precompresso ed a struttura metallica”, per cui, per la tipologia dei materiali utilizzati e per le caratteristiche della costruzione, oggetto della perizia, non era prescritto, nella normativa vigente all'epoca della costruzione, nessun obbligo, da parte del committente, di richiedere o presentare, oltre alla richiesta della Concessione edilizia Comunale, nessuna altra autorizzazione o permesso presso altri enti pubblici”;
- “i lavori per la costruzione del fabbricato furono eseguiti, direttamente dal committente, in difformità della Concessione edilizia n. 35 del 25/02/1981”;
- “per le opere realizzate in difformità della concessione edilizia, il sig. Persona_1
, in qualità di proprietario degli immobili, presentava, presso il Comune di
[...] basso, una domanda per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, ai sensi della legge n.47 del 28/02/1985 art. 31, in data 01/10/1986, prot n. 27676/86 – allegato B”;
- “l'Amministrazione Comunale in data 18/02/2014 rilasciava la suddetta concessione edilizia in sanatoria n. 21/C. Per il rilascio della Concessione edilizia in sanatoria l'ufficio tecnico del Comune di Campobasso richiedeva, oltre ad altra documentazione di rito, l'atto di collaudo o il certificato di idoneità statica debitamente depositato presso gli uffici della Regione Molise Assessorato all'Urbanistica”;
- l'immobile è dotato di un certificato di idoneità statica, a firma dell'Ing.
[...]
, che nel redigerlo, e quindi nel verificare la sezione degli Persona_3 elementi strutturali, non avrebbe considerato “le dimensioni effettivamente realizzate, l'entità delle armature metalliche poste in opere e la tipologia del materiale utilizzato (come per il pilastro n. 16 considerato in c.a. mentre era stato previsto in muratura portante) quindi, difforme dal progetto, e non rispondente allo stato di fatto;
infatti la certificazione di idoneità statica e quindi le verifiche dovevano fare riferimento a quanto effettivamente realizzato (pilastri, l'appoggio della trave a spessore direttamente sulla parte di muratura sovrastante le finestre ecc.)”, e dunque avrebbe verificato la struttura del fabbricato “senza eseguire accertamenti approfonditi al fine di determinare le caratteristiche geometriche, le caratteristiche meccaniche dei materiali degli elementi strutturali realizzati”.
- come già visto nel par. I, “le difformità o vizi presenti sul fabbricato chiaramente non potevano essere riconoscibili né da persone sprovviste di conoscenze specifiche ma nemmeno da persone con una certa esperienza in materia;
infatti per potere individuare i suddetti vizi occorreva effettuare dei saggi sulle strutture del fabbricato, cosa impensabile nella fase di acquisto di un immobile, anche perchè trattasi di vizi non visibili ad occhio nudo come le lesioni, cedimenti ecc..”.
Risulta da quanto sinora affermato che, formalmente, l'immobile è provvisto di tutta la documentazione via via ritenuta necessaria dall'Ordinamento sulla base delle normative susseguitesi nel tempo, ivi compreso il certificato di idoneità statica, redatto da un professionista all'uopo nominato.
Non risulta che si siano verificate, dopo l'acquisto della proprietà da parte dei convenuti, problematiche come lesioni o cedimenti, che avrebbero potuto far sorgere negli stessi il dubbio circa la sussistenza di una non conformità strutturale
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dell'immobile stesso, e spingerli ad effettuare ulteriori verifiche, se del caso per il tramite di un tecnico appositamente nominato.
E' di fondamentale importanza osservare, sul punto, che è stato rilevato in sede di CTU che le difformità lamentate non potevano essere individuate né da persone sprovviste di conoscenze specifiche in materia edilizia, ma nemmeno da persone con una certa esperienza in materia, essendo necessario, per venirne a conoscenza, effettuare dei saggi sulle strutture del fabbricato.
Ebbene, trattasi certamente di una condotta inesigibile da parte dei venditori, ai quali non può dunque essere rimproverato di non aver posto in essere indagini di questo tipo, a fronte, lo si ripete, della regolarità e completezza della documentazione relativa all'immobile, ed a fronte dell'insussistenza di elementi dai quali poter desumere l'esistenza delle problematiche di cui trattasi.
La buona fede dei venditori si evince inoltre chiaramente dalla circostanza per cui essi hanno consentito alla futura acquirente di visionare molte volte l'immobile, e le hanno fornito tutta la documentazione relativa molto tempo prima, già nella fase delle trattative.
La stessa attrice sentita in sede di interrogatorio formale Parte_1 all'udienza del 2.05.2021, ha confermato che non le è mai stata negata la possibilità di sopralluoghi e di verifiche dell'immobile oggetto di compravendita, ancor prima della stipula del contratto del 11.04.2019, e di avere ispezionato, verificato e visionato l'immobile, accompagnata dal marito e dal proprio tecnico Persona_5 di fiducia, il geom. . CP_2
Il teste , escusso all'udienza del 2.05.2021, ha confermato che, anche in Tes_2 sua presenza, l'attrice ha effettuato almeno due sopralluoghi prima dell'acquisto dell'immobile, accompagnata dai suoi familiari e dal tecnico di fiducia, geom.
[...]
; ha quindi affermato di avere in prima persona consegnato all'attrice, per CP_2 conto dei convenuti, tutta la documentazione relativa all'immobile di cui trattasi, nell'estate del 2018, presso l'attività dell'attrice stessa.
Tali circostanze sono state confermate anche dal teste escusso Testimone_3 all'udienza del 5.09.2022.
Alla stessa udienza è stato escusso il teste di parte attrice , il Testimone_4 quale, qualificatosi come consulente patrimoniale della famiglia dell'attrice, ha riferito di aver favorito i coniugi nel perfezionamento del mutuo ipotecario legato all'acquisto dell'immobile, e confermato che prima di procedere all'erogazione del mutuo la ha richiesto tutta la documentazione relativa all'immobile, e che è CP_3 stata espletata una perizia.
L'altro teste di parte attrice escusso all'udienza del 05.09.2022, Persona_5 marito della dopo aver affermato di essere titolare della ditta edile che ha Pt_1 seguito i lavori di ristrutturazione dell'immobile, ha confermato che a lui ed a sua moglie non è stato mai negato di visionare l'immobile prima della stipula del contratto, di aver ricevuto tutta la documentazione prima della stipula del contratto, già nella fase delle trattative, precisamente durante l'estate del 2018, e di aver personalmente accompagnato sua moglie ed il loro tecnico di fiducia, il geom. , nell'ispezionare, verificare e visionare l'immobile CP_2
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Le dichiarazioni dei testi escussi - sulla cui attendibilità non si ha motivo di dubitare - risultano dunque convergenti nella prospettiva dell'esclusione dell'elemento soggettivo colposo in capo agli odierni convenuti.
In sintesi, risulta infatti dall'istruttoria orale che i vizi in questa sede lamentati:
- non sono stati rilevati dalla parte attrice, pure a seguito della ripetuta ed attenta ispezione dell'immobile, nonché dell'esame di tutta la documentazione relativa ad esso, regolarmente ed anticipatamente fornitale dai convenuti;

- non sono stati rilevati dal suo tecnico di fiducia, geom. , persona dotata CP_2 di specifiche competenze in campo edile, che pure la ha accompagnata in occasione dei sopralluoghi;

- non sono stati rilevati da suo marito , persona parimenti dotata di Persona_5 specifiche competenze in campo edile (essendo titolare di una ditta edile), che pure la ha accompagnata in occasione dei sopralluoghi;

- non sono stati rilevati dalla Banca - altro soggetto dotato di tutti gli strumenti tecnici atti a rinvenire eventuali irregolarità - prima dell'erogazione del mutuo, poi effettivamente erogatole, come dalla stessa affermato in atti.
L'istruttoria orale ha dunque chiaramente confermato quanto rilevato dal CTU in sede di ATP circa la non riconoscibilità dei vizi di cui trattasi, e ciò esclude la colpa dei convenuti.
Ne consegue il rigetto della domanda risarcitoria proposta da parte attrice.
IV. Sulle spese di lite relative al presente giudizio
Le spese di lite del presente giudizio seguono il principio della soccombenza ex art. 91 c.p.c., e vengono liquidate in dispositivo ex DM n. 55/2014, in base allo scaglione di valore corrispondente e secondo l'attività difensiva svolta, secondo i valori medi.
Esse devono essere distratte in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
V. Sulla domanda ex art. 96 c.p.c.
Non merita accoglimento la domanda di condanna dell'attrice ex art. 96 c.p.c., per lite temeraria, proposta dai convenuti.
Sul punto si osserva che legittimamente l'attrice ha agito in giudizio per far valere le sue ragioni, basate anche su una CTU, resa in fase di ATP, nella quale comunque è stata riconosciuta l'esistenza delle lamentate difformità. Il rigetto della domanda in questa sede è stato infatti determinato da ragioni prettamente giuridiche, e non da ragioni tecniche.
Non sussistono dunque i presupposti richiesti dalla norma per la pronuncia ex art. 96 c.p.c., ossia la mala fede o la colpa grave.
In tema di procedimento civile, ai fini della responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., non sarebbe stata del resto sufficiente nemmeno l'eventuale infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate. Infatti, la temerarietà della lite esige sul piano soggettivo la coscienza dell'infondatezza o il difetto della normale diligenza
10 R.G. 620/2021
per l'acquisizione di detta coscienza (cfr. Corte appello, Lecce, sez. II, 03/05/2022, n. 520), elementi che non emergono nel caso di specie.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa e contraria istanza, eccezione, deduzione, conclusione disattesa, così provvede:
• RIGETTA tutte le domande proposte dall'attrice;
• CONDANNA l'attrice alla rifusione, in favore dei convenuti, delle spese di lite del presente giudizio, liquidate nella misura di euro 14.103,30, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA e C.P.A. come per legge, da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Campobasso, in data 15.06.2025
Il Giudice
dott.ssa Emanuela Luciani
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