N. 1903/2023 R.G.TRIB.;
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto, Seconda Sezione Civile in composizione monocratica, in persona del giudice
Alberto Munno in funzione di giudice del gravame nei giudizi di appello proposti avverso le sentenze del giudice di pace, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta il 20 marzo 2023 nel ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 1903 dell'anno 2023
T R A
nato a [...] il [...] (c.f: residente in [...]C.F._1
Emilia alla via Giorgione numero 5, rappresentato e difeso in forza di documentazione in atti dall'Avv. Giuseppe Dellosso (c.f: ed elettivamente domiciliato in Taranto C.F._2
alla via Ciro Giovinazzi 70 come da documentazione in atti;

Appellante, appellato in via incidentale
C O N T R O
(CF: ) nata a [...] il [...] e residente a [...]C.F._3
Pisa in Via Bonanno Pisano n.40, rappresentata e difesa dall' Avv. Vincenzo Laudadio (CF:
), elettivamente domiciliata in Taranto al Corso Italia 304 presso C.F._4
quest'ultimo come da documentazione in atti;

Appellata, appellante in via incidentale
Ove all'udienza del 13 dicembre 2024, tenutasi con modalità telematico-cartolare ai sensi dell'art. 1

127ter cpc, le parti precisavano le conclusioni nelle note telematiche autorizzate dal Tribunale ai sensi degli artt. 189 cpc, come novellato dal DLvo 149/2022, e 127ter cpc.
Svolgimento del processo
I.- Con l'atto introduttivo del giudizio evocava innanzi al Giudice di Pace di Taranto Parte_1
, chiedendone la condanna al pagamento in proprio favore della somma di euro Parte_2
2820,00 a titolo di ristoro del danno assertivamente patito all'immobile di sua proprietà per causa del sovrastante immobile della convenuta;
in via subordinata chiedeva la condanna di essa convenuta al pagamento in proprio favore della somma di € 2200,00 a titolo di risarcimento dei danni alla propria abitazione, oltre alla condanna della convenuta alla esecuzione di lavori di manutenzione del proprio terrazzino quantificati in euro 600,00.
Costituitasi la convenuta contestava la domanda chiedendone il rigetto. Chiedeva in Parte_2
via riconvenzionale di accertare la vera origine dei danni lamentati dall'attore, e che il terrazzino posteriore di sua proprietà era in uso esclusivo all'attore di cui chiedeva la condanna al pagamento delle somme necessarie al ripristino ed esecuzione di lavori idonei a contrastare le infiltrazioni ,
stimati in euro 3262,00 oltre al rimborso delle spese di A.T.P.; in via subordinata chiedeva la riduzione della domanda attrice oltre al rimborso delle spese di lite.
Con sentenza n. 477/2023 emessa in data 14 febbraio 2023 all'esito del giudizio vertito sotto il numero 6327/2021 r.g., il Giudice di Pace di Taranto così decideva:
“1) accoglie la domanda di per quanto di ragione e condanna al Parte_1 Parte_2
pagamento nei confronti di della somma di euro 1.100,00; Parte_1
2) condanna al pagamento in favore di della somma di euro Parte_1 Parte_2
300,00;
3) compensa le spese e competenze di lite del procedimento di ATP e del presente giudizio.”
Così argomentava il GdP la propria decisione:
“Il Consulente ha accertato le cause delle infiltrazioni nell'innesto di un pluviale posto sul terrazzino
2 del piano superiore in corrispondenza dei vani sottostanti danneggiati. L'innesto di tale pluviale non risultava correttamente SIillato e impermeabilizzato tanto da favorire la permeazione delle acque piovane sino alla proprietà sottostante. Il CTU ha escluso cause endogene dei danni riscontrati. Il
CTU indicava in euro 2.200,00 la somma necessaria per il ripristino dell'immobile dell'attore e in euro 600,00 la somma necessaria per i lavori di impermeabilizzazione nella proprietà . In _2
odine alla ripartizione delle spese si ritiene che vadano divise tra le parti poiché i danni sono stati provocati dall'imbocco del pluviale che rientra tra le parti comuni dell'edificio in quanto serve all'uso e al godimento di tutti i condòmini per cui le spese per la riparazione o sostituzione vanno poste a carico anche dei condòmini delle proprietà sottostanti. Per tutte le spese relative alle lavorazioni attinenti il rifacimento dei pluviali non si applica il regime di cui all'art. 1126 che disciplina solo le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso. Da ciò discende che entrambe le parti in causa sono responsabili della manutenzione dei pluviali. Inoltre nel caso che ci occupa il terrazzino sovrastante l'immobile dell'attore ove è inserito il pluviale, si deve qualificare balcone incassato poiché non sporge dal prospetto della facciata e funge da solaio della proprietà
di che è anche tenuto alla manutenzione dello stesso . Per quanto sopra, compete Parte_1
a la somma di euro 1.100,00 a titolo di risarcimento per i danni subiti. La domanda Parte_1
riconvenzionale deve essere accolta con condanna dell'attore al pagamento in favore di _2
della somma di euro 300,00. Le spese e competenze di lite del procedimento di A.T.P. e de
[...]
presente giudizio sono compensate.”
Avverso la predetta sentenza proponeva appello rassegnando le seguenti Parte_1
conclusioni:
“a) in riforma della sentenza di primo grado numero 477/2023 depositata il 28.02.2023 nel procedimento di primo grado iscritto al numero 6327/2021, notifica a mezzo pec in data 02.03.2023,
condannare al pagamento in favore del dott. della complessiva Parte_2 Parte_1
somma di Euro 2.820,00 a titolo risarcitorio per le causali di cui alla premessa dell'atto di citazione,
ossia sia a titolo di danni (2.220,00) che di costo per le riparazioni (600,00) come da CTU;
b) In via subordinata, condannare la convenuta al pagamento della somma di Euro 2.220,00 a titolo di danni
3 subiti dall'istante per i lavori di ripristino della propria abitazione, oltre alla condanna della stessa convenuta ad eseguire a sua cura e spese il ripristino del proprio terrazzino, attraversi i rimedi indicati dal CTU, Ing, a pag. 23 della propria relazione tecnica, quantificati nella Persona_1
misura di Euro 600,00; c) Condannare la convenuta al pagamento delle spese processuali del doppio grado di giudizio nonché quelle di accertamento tecnico preventivo, del costo della CTU sopportato dall'istante, da distrarsi in favore del difensore anticipatario.”
A sostegno delle richieste così argomentava l'appellante:
“In questo caso, vi è prova della riconducibilità del danno al fatto esclusivo del proprietario il quale nel corso degli anni non ha provveduto, né ha dimostrato, di aver eseguito alcuna manutenzione sull'imbocco dello scarico delle acque meteoriche per gli effetti di cui all'art. 2051 c.c. (pulizia, manutenzione ordinaria per evitare lo scollamento dell'imbocco), aggravate dall'abbandono della villa nel periodo invernale, con formazione di accumuli di fogliame che intasava lo scarico facendo percolare l'acqua piovana all'interno dell'abitazione dell'appartamento sottostante di proprietà
dell'attore. Il c.d. balcone incassato, di cui il pavimento del balcone funge da calpestio per il proprietario dell'appartamento superiore, deve essere custodito e mantenuto con cura poiché deve considerarsi come se fosse un semplice prolungamento del suo pavimento di casa, esposto agli agenti atmosferici. La inerzia della convenuta nella manutenzione la costringe a risarcire il proprietario dell'appartamento sottostante per i danni che sono la conseguenza di questa scarsa manutenzione, come nel caso in questione. La convenuta ha illecitamente tollerato l'ammaloramento dello scarico delle acque, non ha curato la relativa pulizia durante il periodo invernale, nè segnalato a chicchessia tale degrado, con conseguente sua responsabilità, ex art. 2051
c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – del dott. , del tutto estraneo sia alla Pt_1
manutenzione che al controllo in concreto esercitabile…..”
[Del resto, non compare nessuna titolarità e nessuna responsabilità manutentiva su quel "vano aperto" o "terrazzino interno ", che dir si voglia, in capo a né a livello catastale nè Parte_1
a livello dei rispettivi titoli notarili di acquisto delle due proprietà immobiliari in questione. Tale
eloquente silenzio giuridico è riscontrato, sul piano concreto, dalla totale carenza di facoltà di
4 accesso da parte dell'istante: nessuna chiave fu mai consegnata alla famiglia e nessun invito Pt_1
a controllare lo stato del terrazzino interno in questione fu mai esercitato da alcuno. Del resto, nulla di tutto ciò il dott. avrebbe mai potuto fare, dal momento che ciascuna di dette azioni avrebbe Pt_1
comportato l'accesso "all'interno" della abitazione della convenuta, stante la conformazione, per l'appunto" interna", del ripetuto terrazzino. In questo caso, la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal balcone c.d. incassato o di uso esclusivo va collocata nell'ambito di operatività dell'articolo 2051 del codice civile, avuto riguardo alla posizione del soggetto che ha l'uso esclusivo e alla sua colpevole inerzia. Si sarebbe potuto configurare una concorrente responsabilità del , e non del dott. , peraltro, nel caso in cui l'amministratore Parte_3 Pt_1
avesse omesso di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'articolo 1130, comma 1, n. 4, del c..c, ovvero nel caso in cui l'assemblea non avesse adottato le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'articolo 1135, comma 1, n. 4, del c.c., qualora il Condominio fosse stato informato dal custode dell'abitazione della relativa problematica. Di tanto non vi è alcuna prova! Mentre, chi ha l'uso esclusivo del balcone c.d. incassato in rapporto alla copertura dell'appartamento sottostante si trova in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l'uso esclusivo, dall'altro lo costituisce custode della superficie del balcone e del suo prolungamento con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex articolo 2051 del c.c.. E' dunque assolto l'onere probatorio che consente di riferire in via esclusiva a responsabilita' ex art. 2051 c.c. della convenuta circa il verificarsi del danni lamentati…….]
[In ogni caso, considerato, invece, che ai sensi dell'art. 1125 c.c. resta a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento, la giurisprudenza ritiene che, secondo l'id quod plerumque accidit, le infiltrazioni allegate dall'attore e confermate altresì dalla CTU, riconducibili all'omessa manutenzione e impermeabilizzazione dello scarico del balconcino di pertinenza esclusiva della convenuta, avrebbe dovuto indurre il giudice di primo grado a riconoscere per l'intero la somma risarcitoria al dott. (2.200,00). La scarsa manutenzione del terrazzino riconducibile Pt_1
alla mancata collocazione di un idoneo bocchettone di scarico “c.d. messicano”, del costo di poche centinaia di Euro, con l'inerzia della appellata per evitare lo scollamento dell'imbocco dello scarico,
5 derivante dalla scarsa manutenzione della parte superficiale del pavimento, anche durante il periodo invernale, sono la causa del danno al dott. , ragion per cui risulta illogica una condanna della Pt_1
parte convenuta al pagamento solo della metà della somma, tenuto conto che non si è mai adoperata neppure nel corso del giudizio per attenuare la causa delle infiltrazioni…..]
[In tale ragionamento ha omesso di considerare e approfondire del tutto la problematica giuridica del c.d. “balcone incassato” ossia del balcone che non sporge dall'edificio. Tale “c.d. balcone incassato” è costituito dalla pavimentazione che costituisce per l'inquilino del piano di sotto il proprio soffitto mentre, per il proprietario del piano superiore è un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartenente in via esclusiva al titolare di questa. D'altronde,
non si è mai sentito che una persona sia proprietaria del suo appartamento ma non del balcone a cui si accede dall'appartamento stesso. Per la precisione, il problema della proprietà del balcone incassato si ripercuote su due aspetti fondamentali: a) i lavori riguardanti il parapetto, cioè la parte esterna del balcone;
b) i lavori riguardanti il sotto-balcone, cioè la parte inferiore del balcone.
Ebbene, per giurisprudenza costante, il balcone incassato, inserendosi armonicamente all'interno della struttura complessiva dell'edificio, contribuisce all'aspetto esteriore dell'intero condominio.
Come abbiamo specificato nel primo paragrafo, la caratteristica dei balconi incassati è che essi non sporgono dalla facciata dell'edificio, cosicché il piano di calpestio dev'essere considerato alla stregua di un solaio e il parapetto parte della facciata comune.Mentre, la superficie del balcone è
di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento, e la parte inferiore, quella sottostante al pavimento avendo una funzione divisoria tra i due piani, rappresenta per l'inquilino del piano inferiore il solaio. In questo caso, trova applicazione la regola secondo cui le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. L'infiltrazione proveniente dal piano superiore accertato dal CTU all'imbocco del pluviale, quindi, nella parte più superficiale del pavimento, entrando direttamente nell'abitazione del proprietario dell'abitazione sottostante, nulla c'entrano con la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. In altre parole, l'infiltrazione dal balcone incassato
6 nella sua parte più superficiale (scollamento) è del tutto identica all'infiltrazione d'acqua che, ad esempio, giunge dai servizi sanitari del piano superiore. Ragion per cui, il giudice avrebbe dovuto porre interamente a carico di il costo della riparazione dell'imbocco ovvero, in via Parte_2
subordinata, come richiesto dall'attore la riparazione a sua cura e spese, poiché come ripetutamente allegato nel corso del giudizio di primo grado le infiltrazioni allegate dall'attore e confermate altresì dalla CTU sono riconducibili all'omessa manutenzione e impermeabilizzazione dell'imbocco del pluviale, in corrispondenza del pavimento del balcone della , cui spetta di _2
adottare le adeguate misure atte a evitare, che le precipitazioni atmosferiche cagionino infiltrazioni
Cont al soffitto del piano sottostante. Va quindi accertata la responsabilità ex art. 2051 c.c. del er i danni cagionati da tali infiltrazioni e consistenti in un superficiale distacco del rivestimento del plafone. La convenuta non ha eseguito alcuna lavorazione, né documentato alcun esborso, ed ha ricevuto del tutto gratuitamente dal giudice un rimborso di “Euro 300.00” per una riparazione mai eseguita.]
[Con un terzo motivo di appello, si intende impugnare il capo della decisione della sentenza del giudice di pace di Taranto laddove ha compensato integralmente le spese processuali e di ATP,
violando gli artt. 91 c.p.c. 92 c.p.c. poiché non ha operato una valutazione unitaria e globale della lite secondo il principio della soccombenza. In questo caso, il giudice ha fatto erronea applicazione dell'art. 92 c.p.c. in materia di compensazione delle spese processuali.]
Si costituiva con comparsa di risposta rassegnando le seguenti conclusioni: Parte_2
[in via INCIDENTALE - Riformare la sentenza nel capo A) dei motivi: insufficiente ed errata motivazione sulla prova ed origine del danno;

- Riformare la sentenza nel capo B) dei motivi: insufficiente ed errata motivazione sulla natura giuridica del e relativo regime giuridico applicabile anche in ordine alle spese di Parte_4
riparazione;
- Riformare la sentenza nel C) dei motivi: Insufficiente errata motivazione sulla domanda riconvenzionale e sul quantum;

7 - Riformare la sentenza nel capo D) dei motivi: Errata valutazione della ripartizione delle spese legali;

- Riformare la sentenza nel capo E) dei motivi: Omessa pronuncia sulle richieste istruttorie ed omessa motivazione dell'ordinanza di rigetto delle richieste istruttorie – omessa rinnovazione della
CTU.
Per l'effetto, in accoglimento dell'APPELLO INCIDENTALE proposto:
- ACCERTARE e DICHIARARE che i pluviali dai quali emerge la fuoriuscita di acqua sono di proprietà condominiale e per l'effetto nessuna responsabilità può essere ascritta alla SI.ra _2
;
[...]
- ACCERTARE e DICHIARARE che la fuoriuscita dell'acqua e la lamentata formazione di umidità sottostante deriva da perdite dei pluviali posti all'esterno della proprietà della ed in _2
adiacenza ai muri condominiali ed anche per tale ragione dichiarare che nessuna responsabilità
può essere ascritta alla SI.ra ; Parte_2
- nel caso in cui le infiltrazioni lamentate siano ritenute imputabili al terrazzino di proprietà della
SI.ra ACCERTARE E DICHIARARE che il terrazzino posteriore della SI.ra _2 _2
costituisce, ai sensi dell'art. 1126 c.c. della Cassazione a Sezioni Unite “solaio ad uso esclusivo” e lastrico solare per il SI. ; Pt_1
- per l'effetto CONDANNARE, in via incidentale, l'appellato incidentale/, SI. al Parte_1
pagamento delle somme necessarie alla riparazione ed al ripristino nella misura stabilita dall'art.1126 c.c., attualmente quantificate in euro 3.262,00 come da perizia di parte, nonché al rimborso parziale (sempre ex art.1126 c.c.) delle somme versate dalla SI.ra in favore del _2
SI. nel corso dell'ATP pari a 346,68 (all.14); Parte_5
- CONDANNARE l'appellato incidentale-, SI. al pagamento delle spese di lite Parte_1
del presente giudizio, del giudizio di merito e del giudizio di ATP;

In via subordinata ed in risposta all'atto di appello

8 - ACCERTARE e DICHIARARE che i pluviali dai quali emerge la fuoriuscita di acqua sono di proprietà e per l'effetto nessuna responsabilità può essere ascritta alla SI.ra CP_2 _2
;
[...]
- ACCERTARE e DICHIARARE che la fuoriuscita dell'acqua e la lamentata formazione di umidità sottostante deriva da perdite dei pluviali posti all'esterno della proprietà della ed in _2
adiacenza ai muri condominiali ed anche per tale ragione dichiarare che nessuna responsabilità può essere ascritta alla SI.ra ; Parte_2
- RIGETTARE l'appello proposto dal nei suoi motivi 1, 2 e 3 perché infondato in fatto ed in Pt_1
diritto, non avendo provato l'appellante l'esistenza del danno, la sua origine, il suo nesso causale ed il rapporto di causalità necessaria con la sfera giuridica della SI.ra , essendo di contro _2
verosimile che ogni fenomeno abbia origine endogena rispetto alla convenuta;

- RIGETTARE l'appello proposto dal in quanto sfornito di ogni supporto probatorio tanto Pt_1
in ordine all'an della domanda che al quantum della stessa, non avendo, altresì, l'ATP individuato le cause-origine, causalità e nesso di causa con l'abitazione della SI.ra , né potendo l'ATP _2
sopperire al deficit probatorio dell'appellante;
- CONDANNARE per l'effetto l'appellante al pagamento delle spese di lite di tutti i gradi di giudizio e dell'ATP;
in via estremamente Subordinata - ridimensionare le pretese appellante nella misura in cui il
Giudice dovesse ritenerle provate in fatto ed in diritto, secondo il principio di cui all'art.1126 c.c., il tutto sempre con condanna dell'appellante al pagamento delle spese di tutti i gradi di giudizio ed
ATP.]
Motivi della decisione
I.- Dalla disamina della relazione tecnica espletata nel procedimento n. 5259/2020 e dalle allegazioni non contrastate delle parti si apprende che i fatti di causa si sarebbero verificati in una costruzione ubicata nel complesso edilizio “Fata Morgana” e strutturata in due piani fuori terra sovrapposti di cui l'uno a piano terra di proprietà di e l'altro sovrastante di proprietà Parte_1 Parte_6
9
[...] e che quest'ultimo presenterebbe una zona protetta da parapetto collocato sulla medesima linea verticale della facciata esterna del fabbricato e posto a protezione di una zona calpestabile ma priva di copertura e, quindi, paragonabile ad un balcone collocato all'interno del poliedro costituente il corpo di fabbrica e, quindi, non aggettante rispetto alla sua sagoma.
Sembrerebbe che un vano dell'immobile di proprietà della convenuta sia stato “scoperchiato” e che l'apertura lucifera costituita dalla finestra sia stata ampliata per tutta la estensione del parapetto di protezione.
Al predetto vano si accede esclusivamente dalla restante parte dell'immobile della convenuta, onde appare corretta la definizione di “vano aperto”, ovverosia di una stanza della abitazione destinata alla fruizione diretta dell'ambiente esterno e, di conseguenza, realizzata senza le strutture normalmente destinate alla protezione.
Alla soletta il latero – cemento costituente supporto per il pavimento calpestabile della convenuta e tetto per il sottostante immobile dell'attore appellante sembra doversi applicare l'art. 1125 cc che, per i balconi aggettanti, entra in concorso apparente di norme con l'art. 1117 n. 3 cc e così viene risolto dalla giurisprudenza sconosciuta e non famosa:
{ Per la soletta in latero-cemento armato dei balconi trova applicazione analogica l'art. 1125 del codice civile in materia di solai divisori tra due unità immobiliari collocati nello stabile condominiale: il balcone è infatti la proiezione esterna del solaio divisorio, costituendo per il proprietario del piano superiore il sostegno del pavimento di calpestìo, e per il proprietario del piano inferiore il “tetto” posto a protezione della proiezione esterna del pavimento interno alla unità
immobiliare.
Si potrebbe facilmente obbiettare che anche il rivestimento del succielo o sottobalcone sia allora equiparabile analogicamente al rivestimento del solaio inerno che separa i due appartamenti.
E' facile replicare che in materia si verifica una ipotesi di “concorso apparente di norme”, in quanto al succielo o sottobalcone sono applicabili: a) sia l'art. 1117 n.3 c.c. nella parte in cui considera condominiale la facciata, comprensiva di tutto ciò che è visibile all'osservatore esterno e, quindi,
10 anche i sottobalconi o succieli , come attestato inequivocabilmente le fotografie prodotte da ……….,
; b) sia l'art. 1125 c.c. laddove dispone che “…restando a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.”, applicato analogicamente ex art. 12 delle preleggi ad una struttura, il c.d. sottobalcone o succielo, che nessuna norma di legge o di atto avente forza di legge disciplina espressamente.
L'art. 1117 n.3 cc appare applicabile direttamente, rientrando il balcone nel concetto stesso di facciata come prima esaminato. CP_2
L'art. 1125 c.c. ultima parte appare applicabile analogicamente, ma l'analogia è impedita proprio dalla presenza della previsione espressa della “facciata” che l'art. 1117 n.3 cc considera condominiale, e nel cui contenuto semantico rientra a pieno titolo il balcone, come le fotografie prodotte da provano empiricamente, mostrando in piena vista ed in tutta Controparte_3
evidenza i balconi all'osservatore esterno che volga il suo sguardo verso il fabbricato.
Ne consegue che la presenza di una previsione esplicita rende inapplicabile l'analogia legis che ne presuppone l'assenza come fatto palese dal tenore letterale dell' art. 12 comma 2 delle preleggi:
“Se una controversia non può essere decisa con una precisa disposizione, si ha riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe;
se il caso rimane ancora dubbio si decide secondo i principi generali dell'ordinamento giuridico dello Stato”.
Il danno temuto paventato dalla ricorrente deriva da una componente comune del fabbricato, la c.d.
facciata, soggetta all'amministrazione degli organi condominiali monocratici ( Amministratore ) e collegiali ( Assemblea ).} (Così il giudice unico dott. Alberto Munno nella ordinanza monocratica emessa in data 05 giugno 2021 all'esito del procedimento n. 2438/2021 r.g. Tribunale di Taranto).
Non consta l'esistenza di provvedimenti argomentati ed articolati in diritto col quale il Tribunale di
Taranto, in diversa composizione soggettiva, abbia esaminato ed affrontato la problematica giuridica dei balconi aggettanti e non in epoca anteriore alla ordinanza emessa dallo scrivente.
Il predetto concorso apparente di norme si propone in termini inalterati nel caso di unità immobiliari che non costituiscano condominio negli edifici ma abbiano solo alcune parti comuni, come fatto
11 palese dall'art. 1117bis cc che, sotto la rubrica “ambito di applicabilità” così dispone: “Le
disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti casi in cui più unità
immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.”
La Legge quindi, con l'introduzione dell'art. 1117bis cc ad opera dell'art. 2 comma 1 della Legge
220/2012, ha espressamente previsto l'applicabilità dell'art. 1117 cc, anche nella parte in cui considera parte comune condominiale la facciata, al caso di unità immobiliari che, pur avendo in comune talune componenti, non costituiscano tuttavia un condominio neppure nella forma minima del cd minicondominio, di creazione giurisprudenziale;
onde anche in tali ipotesi si porrà
legittimamente il concorso apparente di norme di cui alla ordinanza emessa il 05 giugno 2021 dallo scrivente.
Così facendo il Legislatore della Ls 220/2012 ha accolto i dubbi e le perplessità già sollevate dalla giurisprudenza sconosciuta e non famosa:
{ Presupposto indefettibile per l'applicazione della disciplimna di cui agli artt. 1117 cod.civ., è la esistenza di un edificio condominiale.
La natura condominiale del fabbricato in cui trovasi ubicate le unità immobiliari della attrice e della convenuta, non è tuttavia stata affermata ed adeguatamente accertata dal C.T.U., nè tantomeno le parti, in assolvimento dell'onere della prova da cui sono oberati coloro i quali propongono domande o eccezioni, ex artt. 2697 cod.civ., hanno saputo fornire prova al riguardo.
Dalla relazione tecnica, infatti, si evince che:
a.- l'immobile della attrice è ubicato in un edificio di due piani fuori terra;

b.- che l'immobile della attrice è dotato di un ingresso autonomo tramite un cortile di proprietà;
c.- che l'immobile adibito a vano deposito della convenuta è dotato pure di accesso autonomo tramite un cortile di proprietà;
d.- che alle abitazioni sito al primo piano fuori terra si accede mediante una scala a giorno collocata in un atrio retrostante il corpo di fabbrica;

12 e.- che nel vano ricavato al di sotto della scala di accesso al piano primo, risulta posizionato un autoclave al servizio delle abitazioni ubicate al piano primo;

Troppo poco per inferirne la natura condominiale del corpo di fabbrica in oggetto.
Per altro, l'affermazione del C.T.U. sulla natura di “muro maestro” attribuita alla muratura, non è
stata giustificata dalla indagine dalla natura del corpo di fabbrica in parola e, in particolare, dalla eventuale presenza di armatura di pilastri e travi in calcestruzzo, il che porterebbe ad escludere la natura così attribuita, in favore di quella di semplice “muratura di tompagnamento”, con ulteriore esclusione della applicabilità dell'art. 1117 cod.civ..
Questo essendo il risultato offerto dalla relazione tecnica, in assenza di prove fornite dalle parti, trova pacifica applicazione l'istituto della comunione ordinaria del muro divisorio in forza della presunzione iuris tantum di cui all'art.880 del cod.civ., con la conseguenziale inapplicabilità dei principi vigenti in tema di distanze legali in materia di condominio negli edifici.
Invero le unità immobiliari della…………e della…………..danno luogo ad una comunione ordinaria avente ad oggetto singole componenti del corpo di fabbrica ex artt.1100 e ss. del cod.civ., e non già
al diverso fenomeno del condominio negli edifici}(Così il giudice unico dott. Alberto Munno nella sentenza monocratica emessa il 28 novembre 2001 nel procedimento n. 5588/1999 r.g. Tribunale di
Brindisi Sezione Distaccata di Fassano).
Poiché nella vicenda sottoposta a giudizio non vi è una struttura aggettante, il concorso apparente di norme neppure si pone e, di conseguenza, la soletta che funge da calpestìo del vano aperto di proprietà
di e da tetto del sottostante vano di appare così riconducibile de Parte_7 Parte_1
plano alla disciplina dell'art. 1125 cc che, sotto la rubrica “manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai” così dispone: “1.- Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno o all'altro sovrastanti,, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.”
La norma, come fatto palese dalla semplice lettura, ha ad oggetto la manutenzione ordinaria e non contempla affatto l'ipotesi diversa in cui la componente de qua sia stata danneggiata e/o alterata a seguito di un fatto che possa qualificarsi come illecito, nel qual caso dovranno applicarsi i principi
13 relativi.
In particolare il consulente tecnico ha accertato i vizi da cui è risultato affetto il compluvio di raccolte delle acque meteoriche che cadono naturalmente nel vano aperto dell'immobile di proprietà di e ha pure prodotto fotografie, in particolare la n. 9 e la n. 10 dell'elaborato, dalla Parte_2
quali si evince la notevole approssimazione colla quale la bocca del pluviale di smaltimento veniva stagnata con l'applicazione della stessa malta grigiastra ad evidente composizione cementizia utilizzata per la stilatura dei giunti (c.d. fughe o fogature ) tra le piastrelle ceramiche di pavimentazione del vano aperto.
Dalle fotografie si evince che nella grossezza del parapetto era stata ricavata a livello della pavimentazione del vano aperto una nicchia spalmata di malta cementizia ed alla fine della quale,
nella parte esterna corrispondente alla facciata del fabbricato, faceva capolino la bocca del pluviale destinato a smaltire le acque meteoriche.
Ne consegue che le acque raccolte nel compluvio confluivano nella vaschetta realizzata alla bell'è
meglio tagliando i conci della muratura di parapetto per poi rifluire nella bocca del pluviale.
Così facendo imbibivano le pareti laterali della camera di raccolta così sommariamente improvvisata nella grossezza del muro di parapetto e venivano assorbite da microlesioni che naturalmente tendono ad aprirsi nella malta cementizia.
Le fotografie consentono di rilevare pure l'assenza di apposita guaina liquida impermeabilizzante che non risulta essere stata spalmata sulla malta cementizia dei giunti e del compluvio, semplice presidio applicabile a pennello anche dagli amanti del cd “fai da te” e capace di stagnare le microlesioni e, con la sua naturale elasticità, adattarsi persino a micro assestamenti delle strutture.
Sarebbe stato sufficiente per eliminare ogni pericolo di infiltrazione eseguire ogni 4 o 5 anni alcune passate a pennello di guaina gommosa liquida, da applicare previa adeguata pulizia del supporto facilmente realizzabile mediante l'impiego di una idropulitrice capace di erogare una pressione adeguata ( circa 130 atmosfere ).
Ne consegue l'assenza dell'ordinaria manutenzione di cui necessitava il pavimento del vano aperto
14 di proprietà esclusiva di e, di conseguenza, la colpa nella causazione dei danni Parte_2
rilevati nella proprietà sottostante di Parte_1
La domanda di si rivela così fondata e meritevole di accoglimento anche nella parte Parte_1
in cui chiede la condanna della SI.ra alla esecuzione dei lavori necessari ad eliminare le _2
cause delle infiltrazioni, così come indicati dal CTU, dovendo il proprietario eliminare dalla sfera del suo dominio ogni componente o fattore che risulti produttivo di anno o anche di pericolo di danno per persone e cose.
In tal senso l'art. 1172 cc, sotto la rubrica “denunzia di danno temuto” così dispone: “1.- Il
proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all'autorità
giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo. 2. – L'autorità
giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali.”
Le infiltrazioni di umidità provocati da carente manutenzione di un immobile rappresentano certamente un “danno grave” in quanto sono suscettibili non solo di produrre il danno alle finiture dell'immobile confinante ma anche di compromettere l'armatura ferrosa presente negli immobili realizzati in calcestruzzo e laterizio, come il fabbricato ove sono ubicate le parti in causa secondo l'accertamento fattone dal CTU, provocandone l'indebolimento e riducendone l'attitudine a sostenere carichi accidentali, quali ad esempio quelli provocati da precipitazioni nevose eccezionali, ed a durare nel tempo, con sensibile depauperamento del valore economico di mercato, oltre ai disagi e alla compromissione delle facoltà di godimento ed indiritto, quale la concessione onerosa dell'uso ai terzi.
II.- In riforma della sentenza appellata la domanda di condanna dispiegata in primo grado va così
interamente accolta.
III.- Le spese del doppio grado di giudizio devono essere poste a carico della SI.ra Parte_7
secondo la regola di cui all'art. 91 c.p.c.

P.Q.M.

15 a) previa reiezione dell'appello incidentale e delle eccezion di , in accoglimento Parte_2
dell'appello proposto da ed in riforma della sentenza n. 477/2023 emessa in data Parte_1
14 febbraio 2023 all'esito del giudizio vertito sotto il numero 6327/2021 r.g., dal Giudice di Pace di
Taranto: 1) condanna al pagamento in favore di della somma di Parte_2 Parte_1
euro 2200,00, oltre a rivalutazione monetaria ed interessi moratori ex art. 1219 cc come per legge, a titolo di risarcimento del danno sofferto all'immobile di sua proprietà sottostante quello appartenente a;
2) condanna ad eseguire a proprie cure e spese all'interno della Parte_2 Parte_2
sua proprietà i lavori indicati dal CTU come idonei ad eliminare i fenomeni causativi del danno patito dal SI. ; Pt_1
b) condanna al pagamento in favore di delle spese del doppio grado Parte_2 Parte_1
di giudizio, liquidandole in euro 300,00 per borsuali, euro 2000,00 per compensi professionali,
comprensivi della fase di A.T.P. quale anticipazione temporale della fase istruttoria del processo di merito, oltre accessori come per legge, oltre spese borsuali della CTU come liquidate in atti, oltre spese di registrazione della sentenza, con distrazione in favore del costituito procuratore che ne ha fatto richiesta.
In caso di diffusione del presente provvedimento, si omettano le generalità ed i dati identificativi ai sensi dell' art. 52 del D.Lvo 196/2003;
Così deciso in Monopoli in data 24 dicembre 2024;
Il giudice dott. Alberto Munno
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