N. R.G. 15253/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Angelo Pappalardo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 15253/2021 promossa da:
, (C.F. ), e , (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), domiciliati come in atti;
rappresentati e difesi dall'avv. C.F._2 Parte_2
iusta procura in atti.
[...]
ATTORI
contro
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._3 CP_2
), e (C.F. , domiciliati come in C.F._4 Controparte_3 C.F._5
atti; rappresentati e difesi dall'avv. Gaetano Granozzi, dall'avv. Gaetana Allegra e dall'avv. Vera
Artimagnella, giusta procura in atti.
CONVENUTI
pagina 1 di 16 e nei confronti di
(C.F. ), Controparte_4 P.IVA_1
domiciliata come in atti;
rappresentata e difesa dall'avv. MARINA RIZZITELLI giusta procura in atti.
TERZO CHIAMATO
CONCLUSIONI
Previo deposito delle comparse conclusionali, all'udienza del 2.7.2025 (svoltasi mediante trattazione scritta) le parti hanno discusso la causa ai sensi dell'art. 281-quinquies, comma 2, c.p.c. e il giudice ha posto la causa in decisione.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
(art. 132 c.p.c.)
Ritiene il decidente che, alla luce di tutte le difese illustrate dalle parti, le domande di parte attrice non possano trovare accoglimento, sebbene per ragioni in parte diverse da quelle prospettate da parte convenuta.
Gli attori e hanno convenuto in giudizio Parte_1 Parte_3
, e chiedendo che venga sciolta la comunione Controparte_1 CP_2 Controparte_3
ordinaria esistente inter partes sulle porzioni di pianerottolo antistanti le porte di accesso alle terrazze degli appartamenti di proprietà dei coniugi attori, facenti parte dell'edificio sito in Catania
Largo Paisiello n. 5, ubicati al piano sesto, scale A e B, censite al N.C.E.U., rispettivamente, al foglio
69, mappale 23362 subalterno 64, confinante con proprietà dei coniugi con scala Persona_1
condominiale e pianerottolo e con locali macchine ascensore, nonché al foglio 69, mappale 23362
subalterno 65, confinante con proprietà dei coniugi con scala condominiale e Persona_1
pianerottolo e con locali macchine ascensore, estese ciascuna delle due metri quadri nove circa e prive di rendita catastale.
pagina 2 di 16 Quanto al titolo della comproprietà, gli attori hanno esposto che con atto pubblico del
3.11.2017 è stato riprodotto l'accordo raggiunto in sede di conciliazione con il quale è stato stabilito che i predetti beni “appartengono in comproprietà esclusiva e sottratta al regime condominiale nelle seguenti proporzioni: - ai signori e , in parti uguali fra loro, per millesimi… CP_2 Parte_1
30,594; - al signor per la nuda proprietà e al signor per Controparte_1 Controparte_5
usufrutto vitalizio per millesimi… 26,046; - ai coniugi e Parte_1 Parte_3
per millesimi…943,36”. A seguito del sopravvenuto decesso del dr. è venuto Controparte_5
meno il diritto di usufrutto a lui spettante ed il figlio sig. è divenuto pieno Controparte_1
proprietario degli indicati millesimi 26,046. I signori e hanno altresì esposto che Pt_1 Pt_3
nell'atto pubblico il valore complessivo delle quote spettanti ai sigg. è stato indicato dalle parti CP_2
in €. 305,94, quello della quota dei sigg. in €. 260,46 e quello della quota dei coniugi CP_1
in €. 9.433,60. Pt_1
Infine, quanto alle modalità della divisione, gli attori hanno chiesto che venga applicata la disciplina di cui all'art. 720 c.c., espressamente richiamata dall'art. 1116 c.c. In base alla suindicata norma, ove il frazionamento del bene non sia possibile, la divisione si attua attribuendo l'intero bene al comproprietario cui spetta la maggiore quota e che si dichiari disponibile al pagamento delle quote frazionate non suscettibili di autonomo godimento. Gli attori hanno quindi affermato che nella fattispecie in questione ricorrono i presupposti indicati dall'art. 720 c.c., atteso che: i pianerottoli in questione hanno la funzione di permettere loro di accedere alle terrazze e alle unità immobiliari limitrofe di loro proprietà; i signori e non hanno esigenza di attraversare detti CP_1 CP_2
pianerottoli per accedere alle loro proprietà al piano sottostante;
in caso di frazionamento materiale dei pianerottoli le porzioni spettanti ai signori e sarebbero oggettivamente CP_2 CP_1
insuscettibili di formare oggetto e autonomo godimento, in quanto ciascun pianerottolo è esteso poco pagina 3 di 16 più di 9 mq e che, quindi, la quota spettante a ciascuno dei signori sarebbe pari a circa 15 cm CP_2
quadrati e quella spettante al signor sarebbe pari a circa 26 cm quadrati. CP_1
Gli odierni attori hanno quindi chiesto che venga sciolta la comunione esistente sulle porzioni di pianerottolo indicate mediante attribuzione a loro per intero di detti beni, liquidando a ciascuno dei convenuti il controvalore economico delle rispettive quote negli importi indicati dalle stesse parti nell'atto pubblico del 3.11.2017. In subordine, hanno chiesto che si provveda alla divisione nelle altre forme previste dalla legge. Infine, atteso che i convenuti hanno ingiustificatamente rifiutato a definire la lite in sede di mediazione, gli attori hanno chiesto che vengano posti a carico degli stessi le spese e gli onorari della fase contenziosa. Hanno altresì chiesto che i convenuti vengano condannati ex art. 96 c.p.c. a pagare in loro favore una somma equitativamente determinata.
Radicatosi il contraddittorio, si sono costituiti in giudizio i convenuti , CP_2 [...]
e , i quali hanno anzitutto più ampiamente esposto i fatti di causa. In CP_3 Controparte_1
particolare, hanno riferito che nel corso dell'anno 2000 hanno acquistato i propri appartamenti (posti al quinto piano della scala A), con la proporzionale comproprietà delle parti, dei servizi e degli spazi comuni. Gli atti di acquisto non hanno riservato la proprietà di alcuno dei corpi comuni ex art. 1117
c.c. alla venditrice la quale, tuttavia, delegata alla redazione del regolamento CP_4
condominiale, ha redatto e comunicato nel 2001 un regolamento condominiale nel quale, all'art. 4,
comma 2, sottraeva alla proprietà comune “…le due porzioni di superfici piane coperte ubicate al sesto piano – volumi tecnici poste a lato delle rampe delle scale A e B di accesso al piano, che restano in proprietà esclusiva alla Detti spazi verranno destinati a soffitte e la stessa CP_4
ha libertà di trattenerle in proprietà esclusiva ovvero di alienarle a terzi…”. CP_4
Gli odierni convenuti hanno quindi esposto che, con giudizio instaurato nel 2001, essi,
insieme ad altri condomini dello stabile sito in Catania, Largo Paisiello n. 5, hanno convenuto in pagina 4 di 16 giudizio, innanzi al Tribunale di Catania, la (originaria proprietaria dell'intero CP_4
fabbricato), il condominio di Largo Paisiello n. 5, l'Ordine degli Architetti di Catania e gli odierni attori e , chiedendo che venisse dichiarata l'inefficacia, Parte_1 Parte_3
inopponibilità o nullità di alcuni articoli del regolamento condominiale, tra cui il predetto art. 4,
comma 2. Il giudizio è stato quindi esteso nei confronti di tutti i condomini di , in Controparte_6
quanto litisconsorti necessari.
Nelle more di quel giudizio, con atto pubblico dell'1.12.2004, la ha venduto ai CP_4
coniugi e la proprietà delle porzioni pianerottolo oggi oggetto di causa, inserendo Pt_1 Pt_3
tuttavia nel contratto apposita clausola risolutiva espressa, con la quale si è prevista la risoluzione della vendita per l'ipotesi in cui all'esito del giudizio pendente si fosse accertato che le porzioni di pianerottolo oggetto del contratto costituiscono corpi condominiali.
Successivamente, con sentenza n. 599/2005, il Tribunale di Catania ha accertato la natura non contrattuale del regolamento condominiale predisposto da , dichiarandolo conseguentemente CP_4
inefficace e inopponibile agli attori e a tutti i condomini parti del processo, i quali avevano acquistato da il proprio immobile in data antecedente alla redazione e comunicazione del CP_4
regolamento. La Corte d'Appello di Catania, con sentenza n. 1240/2010, ha confermato la sentenza di primo grado, precisando tuttavia che la declaratoria di inefficacia e inopponibilità andava limitata alle previsioni impugnate degli articoli numeri 2, 3, 4, 5, 6, 7, 20, 21 e 22. La sentenza d'appello è
stata a sua volta confermata dalla Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 19346/02014, che ha integralmente rigettato il ricorso proposto dai coniugi Persona_1
I convenuti hanno quindi esposto di aver presentato istanza di mediazione, chiedendo, in forza delle statuizioni di cui sopra, che venisse accertato e dichiarato l'annullamento dell'atto di vendita (da ai coniugi ) delle porzioni di pianerottolo del sesto piano delle scale CP_4 Pt_1
pagina 5 di 16 “A” e “B” e il riconoscimento della comproprietà su detti beni tra , i coniugi ed essi CP_4 Pt_1
istanti. In esito al procedimento di mediazione, in data 15.6.2017, è stato sottoscritto tra le parti un accordo transattivo con il quale è stata convenuta la comproprietà esclusiva, indivisa e sottratta al regime condominiale delle porzioni di pianerottolo oggetto di causa, la quale è stata quindi ripartita in porzioni tra , , e Parte_1 Parte_3 CP_2 Controparte_3
. L'accordo è stato successivamente riprodotto nella scrittura privata autenticata del Controparte_1
3.11.2017.
Così ricostruiti i fatti, i convenuti hanno affermato la natura condominiale dei beni oggetto di causa, precisando altresì che essi costituiscono parte integrante dei pianerottoli del sesto piano delle scale “A” e “B”, i quali consentono l'accesso alla terrazza condominiale, in cui si trovano anche i vani tecnici degli ascensori e le antenne di ricezione dei segnali radio-televisivi.
I signori e hanno affermato che la natura condominiale dei pianerottoli del CP_2 CP_1
sesto piano è stata riconosciuta, in via definitiva, con la suindicata pronuncia passata in giudicato della Corte di Cassazione n. 19346/2019 del 12.9.2914, resa sia tra le parti sia nei confronti dei restanti condomini. L'accertamento giudiziale della natura condominiale dell'intero pianerottolo di ciascuna scala avrebbe, quindi, esteso la propria efficacia di giudicato nei confronti di tutti i condomini dello stabile di Largo Paisiello.
Pertanto, i convenuti e hanno affermato l'inefficacia/ inopponibilità, e in CP_2 CP_1
subordine la nullità, dell'atto pubblico di compravendita dell'1.12.2004, con il quale ha CP_4
illegittimamente trasferito ai coniugi le porzioni di pianerottolo oggetto di causa. Persona_1
Dalla invalidità/nullità dell'atto di acquisto delle porzioni di pianerottolo discenderebbe che i coniugi sono comproprietari dei pianerottoli del sesto piano di entrambi i corpi di scala (al Persona_1
pagina 6 di 16 pari dei signori e e di tutti gli altri condomini) esclusivamente quali condomini e in CP_2 CP_1
misura proporzionale alla entità (millesimi) della proprietà esclusiva vantata sui loro immobili.
Andrebbe altresì ritenuto inefficace/inopponibile e/o viziato da nullità assoluta l'accordo transattivo sottoscritto il 15.6.2016 tra , i coniugi e i convenuti. In CP_4 Persona_1
particolare, attesa la natura condominiale delle porzioni di pianerottolo oggetto di causa, ai sensi dell'art. 1118, comma 2, c.c., tali beni non potevano formare oggetto di un atto di disposizione senza il consenso unanime di tutti i condomini. La transazione sarebbe, quindi, nulla ai sensi dell'art. 1966
c.c., il quale sancisce la nullità della transazione che abbia a oggetto diritti sottratti alla disponibilità
delle parti.
In via subordinata, i convenuti hanno infine affermato l'annullabilità della transazione per errore caduto sul presupposto della res controversa, avendo le parti raggiunto l'accordo sul presupposto che le porzioni di pianerottolo fossero sottratte al regime condominiale.
In via ulteriormente subordinata i convenuti hanno affermato la nullità dell'art. 2 della transazione del 15.6.2017, secondo la quale “… i rapporti tra i comproprietari siano regolati dalle norme del codice civile in materia di comproprietà …”. Si tratterrebbe, infatti, di una rinuncia alla natura condominiale del bene, in violazione dell'art. 1119 c.c., il quale stabilisce che le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione non possa farsi senza rendere più
incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
I convenuti , e hanno quindi formulato CP_2 Controparte_3 Controparte_1
domanda riconvenzionale avente a oggetto la dichiarazione di nullità dell'atto pubblico di compravendita del 1.12.2004 stipulato tra Consap – Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici
S.p.A. e nonché domanda riconvenzionale di Controparte_7
pagina 7 di 16 accertamento della nullità, e in subordine di pronuncia dell'annullamento, dell'atto di transazione del
15.6.2017 sottoscritto da Consap – Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici S.p.A, Parte_1
, , e
[...] Parte_3 CP_2 Controparte_3 Controparte_5
e del correlativo atto di ripetizione nella forma di scrittura privata autenticata a Controparte_1
ministero del Notaio . Persona_2
In ulteriore subordine hanno chiesto che venga accertata e dichiarata la nullità della clausola di cui all'art. 2 della transazione del 15.6.2017 per contrasto con l'art. 1119 c.c.
Per effetto dell'accoglimento delle domande riconvenzionali, i convenuti hanno quindi chiesto il rigetto della domanda di divisione formulata dagli attori.
In subordine, per l'ipotesi di rigetto delle domande riconvenzionali e di accoglimento della domanda attorea, i convenuti hanno affermato l'insussistenza dei presupposti della divisione dei beni mediante attribuzione dei beni in via esclusiva agli attori.
Sempre in via subordinata, i convenuti hanno altresì chiesto che venga accertato e dichiarato un diritto di servitù di passaggio gravante sulla porzione nord della terrazza di copertura, a vantaggio delle porzioni est e ovest della medesima terrazza di copertura.
Previa autorizzazione del giudice ex art. 269 c.p.c., i convenuti hanno infine chiamato in causa nei cui confronti hanno esteso le domande riconvenzionali formulate. CP_4
Quest'ultima si è costituita in giudizio, affermando che le sentenze richiamate da parte convenuta si sono limitate ad accertare l'inefficacia e inopponibilità del regolamento condominiale nei confronti di tutti i condomini, senza tuttavia mai dichiarare la nullità del contratto di compravendita dell'1.12.2004 intercorso tra e i signori e CP_4 Pt_1 Pt_3
La società chiamata in causa ha quindi rilevato che l'art. 1117 c.c. afferma la presunzione della comunione delle parti condominiali in capo ai proprietari delle singole unità immobiliari di un pagina 8 di 16 edificio, se non risulta il contrario dal titolo. Nella fattispecie, la predetta presunzione sarebbe superata dal citato contratto di compravendita, seguito dall'accordo di mediazione del 15.6.2017.
La ha altresì rilevato che la validità dell'accordo di mediazione discenderebbe altresì CP_4
dal vaglio di legalità formale e sostanziale che è stato effettuato dal Notaio che Persona_2
ha rogato l'atto pubblico del 3.11.2017 di ripetizione dell'accordo transattivo.
Alla luce delle suesposte considerazioni, la terza chiamata in causa ha chiesto che venga accertata e dichiarata la validità dell'atto pubblico di vendita del 01/12/2004; dell'atto pubblico del
3.11.2017, contenente scrittura autenticata di riproduzione di accordo raggiunto in sede di conciliazione in data 16/06/2017; nonché della clausola di cui all'art. 2 della transazione del
15.06.2017.
In via subordinata, per l'ipotesi in cui venga dichiarata l'invalidità dell'accordo di transazione, la ha altresì formulato domanda riconvenzionale, con la quale ha chiesto CP_4
che gli attori vengano condannati alla restituzione in suo favore della somma di € 17.000,00, atteso che quella somma è stata dalla stessa corrisposta alle parti (in particolare, € 8.500,00 ai signori
[...]
e ed € 8.500,00 ai signori e ) a titolo CP_2 Controparte_3 Controparte_5 Controparte_1
di risarcimento danno e rimborso spese, secondo quanto previsto dall'art. 8 del medesimo accordo di mediazione.
Ritiene il decidente che la domanda di divisione formulata dagli attori non sia fondata e non possa trovare accoglimento. Sono invece fondate, e vanno quindi accolte, le domande riconvenzionali formulate dalle parti convenute con cui hanno chiesto che venga dichiarata la nullità
dell'atto pubblico di compravendita del 1.12.2004 stipulato tra e CP_4 [...]
, nonché la nullità dell'atto di transazione del 15.6.2017 Controparte_7
sottoscritto da , , , CP_4 Parte_1 Parte_3 CP_2 CP_2
pagina 9 di 16 , e e del correlativo atto del 3.11.2017 di ripetizione Parte_1 Controparte_5 Controparte_1
nella forma di scrittura privata autenticata.
Il rigetto della domanda attorea e l'accoglimento delle domande riconvenzionali trovano giustificazione nella accertata natura condominiale delle porzioni di pianerottolo oggetto di causa,
nonché nell'assenza di un valido titolo idoneo a sottrarli al regime condominiale e a renderli oggetto di comunione ordinaria.
Deve preliminarmente rilevarsi che, contrariamente a quanto sostenuto dai convenuti, le sentenze da essi richiamate (la sentenza del Tribunale di Catania n. 599/2005, la sentenza della Corte
d'Appello di Catania n. 1240/2010 e la sentenza della Corte di Cassazione n. 19346/2019) non contengono l'accertamento e la dichiarazione della natura condominiale dei beni oggetto di causa,
limitandosi a dichiarare, con efficacia di giudicato estesa a tutti i condomini parti del giudizio,
l'inefficacia e l'inopponibilità nei loro confronti delle clausole del regolamento condominiale specificamente impugnate.
Tanto non vale tuttavia a escludere che le porzioni di condominio di cui si chiede la divisione nel presente procedimento rientrino tra i beni comuni ex art. 1117 c.c. A tale conclusione, infatti, si giunge attraverso un diverso percorso logico-giuridico.
In proposito, giova premettere che il pianerottolo rientra tra i beni per cui l'art. 1117 c.c.
sancisce una presunzione di condominialità. Trattasi di principio più volte affermato dalla giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, la quale ha affermato che “negli edifici in
condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del
fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono
presumersi comuni nella loro interezza a tutti i partecipanti alla collettività condominiale, in virtù
pagina 10 di 16 del dettato dell'art. 1117 n. 1, c.c. (Cass. 22- 2-1996 n. 1357; Cass. 12-2-1998 n. 1498).” (Cass.,
sent. n. 4372 del 4.3.2015).
Inoltre, per costante insegnamento della Corte di Cassazione “al fine di stabilire se sussista
un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento
all'atto costitutivo del e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare CP_8
dell'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la
proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno
solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni”
(Cass., sent. n. 14715 del 31.5.2025).
Orbene, nella fattispecie oggetto di causa non risulta che al momento della costituzione del le porzioni di pianerottolo oggetto di causa siano state sottratte dal novero dei beni CP_8
comuni mediante riserva della proprietà esclusiva ad alcuno dei condomini o di terzi.
Gli attori ritengono che l'esclusione dalla proprietà comune delle due porzioni di Parte_4
trovi fondamento nei contratti di acquisto delle unità immobiliari stipulate dai singoli condomini con originaria proprietaria dell'intero fabbricato. CP_4
L'infondatezza dell'assunto emerge dall'attenta analisi del documento cui gli attori hanno fatto riferimento. Invero, è stato prodotto in giudizio il contratto di compravendita, stipulato il
15.3.2000 per atto pubblico, con il quale vedeva ai signori e CP_4 Parte_1
l'appartamento sito al quanto piano (sesta elevazione fuori terra) del Parte_3
fabbricato sito in Catania, . L'articolo 3 del contratto precisa che “la vendita viene Controparte_6
effettuata con la proporzionale comproprietà delle parti, enti, spazi e impianti comuni all'intero fabbricato, con tutti i vantaggi, riserve, oneri, diritti e limitazioni come per legge e per il condominio”. Al contratto è altresì allegato apposito documento relativo a “ condizioni e CP_9
pagina 11 di 16 dichiarazioni relative alla vendita da parte della Consap – Concessionaria servizi assicurativi pubblici
– s.p.a., con sede in Roma, delle porzioni immobiliari dei fabbricati sociali siti in Catania,
[...]
”. L'articolo 2 di quel documento contiene apposita clausola, la quale prevede che CP_6
“fintanto che non sarà portata a termine la vendita di tutte le unità immobiliari del fabbricato condominiale” la società venditrice si riserva “la facoltà di eseguire direttamente varianti all'uso e alla destinazione dei beni o parti di essi e relativi impianti, di cui essa Società venditrice sia ancora proprietaria”.
La lettura del documento rende quindi evidente che nessuna clausola abbia riservato in modo chiaro e univoco la proprietà dei beni oggetto di causa alla piuttosto, le clausole in CP_4
esso contenuto si sono limitate ad attribuire alla società venditrice la facoltà di eseguire varianti all'uso o alla destinazione dei beni di cui essa sia rimasta proprietaria prima della vendita di tutte le unità immobiliari, beni tra cui certamente non rientrano quelli condominiali ex art. 1117 c.c., tra cui i pianerottoli, o porzioni di essi.
Deve quindi concludersi che, contrariamente a quanto sostenuto dalle parti attrici, le porzioni di pianerottolo oggetto di causa non sono state sottratte al regime condominiale al momento della costituzione del , precisamente al momento della vendita dei singoli appartamenti del CP_8
fabbricato.
La natura condominiale di un bene, salvo che si tratti di in caso di condominialità
"necessaria" o "strutturale", non esclude che esso possa essere successivamente attribuito alla proprietà esclusiva di un condomino;
tale atto di disposizione richiede tuttavia il consenso di tutti i condomini, secondo quanto sancito dalla norma generale in tema di comunione di cui all'art. 1108,
comma 3, c.c. (a cui rinvia, tra le altre disposizioni normative nella stessa materia, la disciplina sul condominio degli edifici secondo il richiamo contemplato dall'art. 1138 c.c).
pagina 12 di 16 Ugualmente, “le transazioni stipulate dai condomini che abbiano oggetto rapporti relativi a
beni comuni richiedono, ai sensi dell'art. 1108, comma terzo, il consenso di tutti i partecipanti al
condominio” (Cass. sent. n. 514 dell'11.1.2022; Cass. sent. n. 821 del 2014; Cass. sent n. 4258 del
2006 ).
Ne discende la nullità degli atti di disposizione, compresi gli accordi transattivi, che abbiano oggetto beni condominiali e non siano stati perfezionati con il consenso di tutti i condomini.
Non è invece condivisibile la difesa formulata da la quale ha affermato che la CP_4
validità degli atti sarebbe garantita dal controllo di legalità formale e sostanziale effettuato dal notaio rogante. Infatti, l'intervento del notaio nella redazione degli atti non esclude il controllo giurisdizionale sulla validità degli stessi e, conseguentemente, la possibilità per il Giudice di accertarne e dichiararne la nullità.
Va dunque dichiarata la nullità dell'atto pubblico di compravendita del 1.12.2004 con cui ha venduto ai signori e le porzioni di CP_4 Parte_1 Parte_3
pianerottolo del sesto piano delle scale “A” e “B” dell'edificio sito in Catania Largo Paisiello n. 5,
censite al N.C.E.U., rispettivamente, al foglio 69, mappale 23362 subalterno 64, e al foglio 69,
mappale 23362 subalterno 65.
Va altresì dichiarata la nullità dell'atto di transazione del 15.6.2017 sottoscritto da CP_4
, , ,
[...] Parte_1 Parte_3 CP_2 Controparte_3 CP_5
e e della successiva scrittura privata autenticata del 3.11.2017 di
[...] Controparte_1
ripetizione dell'accordo, con i quali è stato stabilito che le predette porzioni di pianerottolo, oggetto dell'odierno procedimento, “appartengono in comproprietà esclusiva e sottratta al regime condominiale nelle seguenti proporzioni: - ai signori e , in parti uguali fra CP_2 Parte_1
loro, per millesimi… 30,594; - al signor per la nuda proprietà e al signor Controparte_1 CP_1
pagina 13 di 16 per usufrutto vitalizio per millesimi… 26,046; - ai coniugi e CP_5 Parte_1 [...]
per millesimi…943,36”. Parte_3
Per effetto delle dichiarate nullità va rigettata la domanda di divisione formulata dagli attori e , per assenza del titolo della comunione ordinaria di Parte_1 Parte_3
cui si chiede lo scioglimento.
Neppure la suddetta comproprietà trova titolo nella intervenuta usucapione (decennale o ventennale) dei beni. Anzitutto l'eccezione è stata formulata in termini generici dagli attori, i quali non hanno neppure chiarito se l'usucapione invocata si riferisca alla comproprietà o alla proprietà
esclusiva dei beni. Neppure essi hanno indicato il dies di decorrenza del possesso utile per il maturare della prescrizione ventennale.
A ciò si aggiunge che, secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, “in tema di
comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una
interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per
l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei
comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto
materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera
esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine
per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata
comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva” (Cass., sent.
n. 11903 del 9.6.2015). E invero, gli attori non hanno allegato e provato alcun atto che abbia realizzato l'impossibilità per gli altri condomini di proseguire il rapporto materiale con il bene.
Neppure risulta che agli altri condomini sia stata comunicata la volontà di possedere in via esclusiva i beni.
pagina 14 di 16 L'accoglimento delle domande formulate in via principale dalle parti convenute determina l'assorbimento delle ulteriori domande che essi hanno proposto in via subordinata.
È infine fondata la domanda restitutoria formulata dalla in qualità di terza CP_4
chiamata in causa. E invero, all'accertamento della nullità dell'accordo di mediazione stipulato il
15.6.2017 consegue il sorgere in capo alle parti dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute in esecuzione dello stesso. Pertanto, si condannano e a pagare la somma CP_2 Controparte_3
di € 8.500,00 in favore di si condanna altresì a pagare la somma € CP_4 Controparte_1
8.500,00 in favore di CP_4
Quanto alle spese processuali, ritiene il decidente che sussistano gravi ed eccezionali ragioni che ne giustificano la compensazione tra le parti attrici e quelle convenute. E invero, la domanda di parte attrice è stata rigettata come conseguenza dell'accertata nullità di un atto negoziale che parte convenuta ha contribuito a cagionare, nonché per ragioni in parte diverse da quelle argomentate da parte convenuta..
Le spese processuali vanno altresì compensate tra i convenuti e la in ragione CP_4
della reciproca soccombenza.
Per analoghe ragioni le spese di c.t.u. vanno poste definitivamente a carico di tutte le parti, in solido.

P.Q.M.

Il Giudice del Tribunale di Catania, dott. Angelo Pappalardo, in funzione di Giudice unico,
definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. r.g.15253/2021:
- Rigetta la domanda di divisione di comunione ordinaria proposta dagli attori Parte_1
e ;
[...] Parte_3
pagina 15 di 16 - Accerta e dichiara la nullità dell'atto pubblico di compravendita del 1.12.2004 stipulato tra cui e i signori e;
CP_4 Parte_1 Parte_3
- Accerta e dichiara la nullità dell'atto di transazione del 15.6.2017 sottoscritto da CP_4
,
[...] Parte_1 Parte_3 CP_2 Controparte_3
e , nonché della successiva scrittura privata autenticata Controparte_5 Controparte_1
del 3.11.2017 di ripetizione dell'accordo;
- Condanna e , in solido, a pagare la somma di € 8.500,00 in CP_2 Controparte_3
favore di CP_4
- Condanna a pagare la somma € 8.500,00 in favore di Controparte_1 CP_4
- Dichiara assorbita ogni altra domanda proposta da e CP_2 Controparte_3
; Controparte_1
- Compensa integralmente le spese processuali fra tutte le parti;

- Pone le spese di c.t.u. definitivamente a carico di tutte le parti, in solido.
Così deciso in Catania, il 30.9.2025
Il GIUDICE
dott. Angelo Pappalardo
Questo provvedimento è stato redatto sotto le mie cure dalla M.o.t dott.ssa Maria Cristina La Piana

DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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