VERBALE D'UDIENZA CON CONTESTUALE LETTURA DEL DISPOSITIVO E DELLE MOTIVAZIONE DELLA
SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.
Proc. N.3447 /2022 a cui è riunito il procedimento n. 8343/2022
All'udienza del 10/04/2025 davanti al giudice Dr. Filippo Lo Presti sono comparsi per l'Avv. Martina Ferro in sostituzione degli Avvocati Greco Giancarlo e Parte_1
BILLITTERI GAETANO;
per l'Avv. Davide Giglio anche in Parte_2 sostituzione dell'Avv. AMATO PAOLO.
L'Avv. Ferro discute e conclude riportandosi al ricorso e all'opposizione tardiva allo sfratto, nonché nel contenuto delle memorie e dei verbali di udienza successivi. Insistendo, ove occorra, nella richiesta di CTU.
L'Avv. Giglio insiste nel rigetto di tutte le domande di controparte, per gli argomenti spiegati negli atti di causa e nelle memorie conclusive depositate in atti. Si oppone alla richiesta di CTU in quanto esplorativa, tenendo conto che nel frattempo l'immobile è stato restituito e venduto a terzi.
Il giudice riserva la decisione all'esito della camera di consiglio odierna.
Riaperto il verbale, alle ore 19.20, all'esito della camera di consiglio, assenti le Parti, si dà lettura del dispositivo e si procedere al deposito della sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In composizione monocratica, in persona del dott. Filippo Lo Presti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n.3447 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili del 2022 a cui è riunita la causa n. 8343/2022 r.g., vertente
tra
1 (C.F. ), elettivamente domiciliato in Palermo, via Parte_1 C.F._1
F.sco Ferrara 8, nello studio dell'Avv. Giancarlo Greco, dell'Avv. Simonetta Brambille e dell'Avv. Gaetano Billitteri che lo rappresentano e difendono in virtù di procura allegata telematicamente su foglio prodotto come a margine del ricorso introduttivo
Contro
(C.F. ) elettivamente domiciliato in Palermo Parte_2 C.F._2
nella via della Libertà n. 165, presso lo studio dell'Avv. Paolo Amato che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata telematicamente come in cale calla memoria di costituzione e risposta.
OGGETTO: azione di risarcimento per inadempimento del locatore;
azione di risoluzione per inadempimento del conduttore.


PQM


Il Tribunale di Palermo, definitivamente decidendo e respinta ogni diversa domanda ed eccezione:
1) nella causa n. 3447/2022 r.g. respinge tutte le domande avanzate da e lo Parte_1
condanna al pagamento delle spese di lite in favore di liquidandole in euro Parte_2
6.000,00, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario del 15% come per legge.
2) Nella causa riunita n. 8343/2022 r.g. dichiara ammissibile l'opposizione proposta oltre il termine contro la convalida dello sfratto datata 23 marzo 2022.
In via rescissoria, accoglie la domanda di risoluzione del contratto di locazione commerciale stipulato tra le parti l primo giugno 2020 per grave inadempimento del conduttore.
Compensa tra le Parti le spese di lite.
MOTIVI DELLA DECISIONE
LA CAUSA PORTANTE N. 3477/2022 R.G.
Con ricorso depositato il 10 marzo 2022 notificato unitamente al decreto di fissazione udienza l'8/4/2022, conduttore del locale commerciale con lastrico solare e Parte_1
corte esterna situato in Cinisi nel Corso Umberto I-nn. 364/366 in virtù del contratto stipulato il
2 primo giugno 2020, richiedeva la condanna della locatrice per grave inadempimento in violazione degli obblighi negoziali stabiliti dall'art. 1575 c.c. e, conseguentemente, la condanna al risarcimento del danno emergente e del lucro cessante, nonché alla restituzione dei canoni di locazione versati dal mese di giugno 2020 al mese di novembre 2021 per un importo complessivo di € 13.800,00, e del deposito cauzionale, pari ad euro 2.225,00.
Il conduttore lamentava che in seguito a un sopralluogo tecnico del febbraio 2021 erano emerse “preoccupanti” efflorescenze dal pavimento e sulle pareti perimetrali della sala principale.
Come accertato dal geometra , a causa della carente manutenzione dei pluviali di CP_1 scolo, infatti, si erano verificate infiltrazioni d'acqua tra soffitto e pareti perimetrali, sia nella parete esposta a nord-est, sia in alcuni punti della parete sud-ovest. Inoltre, la difettosa areazione del vespaio e l'imperfetta tenuta del massetto causavano le infiltrazioni da risalita alimentate dall'acqua raccolta all'interno di un pozzetto di ispezione su cui convogliavano le piogge ma privo di collegamento con la fognatura.
Il successivo 4 gennaio 2022, in seguito a successivo sopralluogo, si riscontrava che le infiltrazioni di acqua avevano raggiunto le componenti dell'impianto elettrico determinando un generale corto circuito.
In tale situazione, la locatrice veniva diffidata con nota del 24 gennaio 2022, con l'avvertimento che scaduto il termine di quindici giorni, nella persistenza del degrado e in assenza dell'avvio di lavori per eliminare le cause delle infiltrazioni e i danni, il contratto doveva intendersi risolto.
Secondo l'attore, devono gravare sulla locatrice i costi sostenuti per l'acquisto delle attrezzature di ristorazione (euro 44.248,80- All. 2a, 2b e 2c), per l'impianto di video sorveglianza (euro 539,24 -All. 3), per arredi, pari euro 518,00 (All. 4) ed ulteriori euro
4.049,61 per piatti e bicchieri da ristorazione (All. 5), nonché il costo di euro 3.800,00 sostenuto per il rifacimento della pavimentazione;
oltre euro 44.709,80 a titolo di mancati ricavi relativi al periodo marzo/dicembre 2021, secondo il valore del fatturato registrato nonostante le difficoltà connesse alla crisi pandemica.
Inoltre, tenuto conto della situazione di degrado dell'immobile, deve essere restituito persino l'ammontare del canone di locazione versato dall'inizio del rapporto sino a novembre 2021, pari a euro 13.800,00, oltre che la cauzione di euro 2.225,00 (All. 7).
Costituitasi con memoria del 22 maggio 2022, ha allegato di essere stata Parte_2
informata verbalmente dal conduttore circa la sussistenza di infiltrazione soltanto in data 7
3 dicembre 2021 e di aver provveduto, già il successivo 9 dicembre, a eseguire in modo efficace gli interventi necessari per garantire l'uso dell'immobile. Tanto è vero, ha osservato, che l'attività di ristorazione si svolgeva regolarmente nel giorno di Natale 2021 e veniva persino organizzato il pranzo di Capodanno 2022, poi annullato il 30 dicembre 2021.
A quel punto, ha aggiunto la locatrice, veniva prontamente inviata al conduttore la Pec del 31 dicembre 2021 (allegata in atti unitamente all'altra corrispondenza intercorsa tra le Parti nel periodo di riferimento), al fine di organizzare un sopraluogo ed appurare l'effettiva esistenza dei danni lamentati. Il però comunica oralmente di non essere disponibile rinviando Pt_1
l'accesso all'interno al 4 gennaio 2022.
Nel corso del sopralluogo non emergevano però situazione di grave degrado all'interno dell'immobile ma soltanto l'incompleto asciugamento della parete ripristinata il precedente 9 dicembre;
si sollecitava perciò il conduttore, con PEC del giorno successivo, a consentire un nuovo sopralluogo tecnico ma il negava l'accesso con note inviate dal suo legale. Pt_1
Soltanto il 26 gennaio 2022, veniva comunicata la denuncia dei vizi con diffida ad adempiere, datata 24 gennaio 2022, corredata dalla relazione tecnica del geometra CP_1 relativa però all'ispezione eseguita all'inizio dell'anno precedente.
Tanto premesso, mediante il deposito della nota difensiva già trasmessa alla controparte prima del giudizio, la locatrice ha allegato l'esito dell'accertamento tecnico svolto il 7 febbraio
22 dal suo consulente, l'Arch. Amato, in base alla quale:
1) l'origine della presenza di umidità localizzata in alcune zone all'interno del locale è imputabile alle infiltrazioni comparse a seguito delle violente piogge invernali […] La presenza di vecchie fessurazioni delle mura perimetrali, causate dall'erosione del tufo, è stata sanata in virtù dei lavori di riparazione realizzati dalla proprietaria in data 9/12/2021;
2) l'umidità è stata amplificata dalla presenza di fori ancora aperti e mai richiusi, causati dal posizionamento delle nuove unità esterne (condizionatori), fatte installare dall'affittuario, che hanno aumentato l'infiltrazione dell'acqua nel locale. La presenza di infiltrazioni è rimasta irrisolta a causa di una inadeguata areazione dei locali dopo l'avvenuto fenomeno. Tale condotta, imputabile solo al conduttore, ha causato il proliferarsi di muffa in alcune aree interne.
3) l'errata realizzazione dell'opera muraria di installazione della cappa di aspirazione, che ha lasciato evidenti aperture e fessurazioni nella muratura perimetrale su via Faro Pizzoli, ha comportato l'infiltrazione d'acqua anche all'interno dei locali adibiti a cucina.
4 4) in riferimento alla segnalazione da parte del sig. del mal funzionamento delle Pt_1
macchine di condizionamento, causato a suo dire dalla presenza e dalla fuoriuscita pregressa di acqua dalle cassette di derivazione degli impianti poste in prossimità delle macchine split, non si riscontrava alcuna presenza di acqua e/o umidità tale da comprometterne il loro mal funzionamento, in quanto l'impianto passante era di bassa tensione ma soprattutto scollegato dalla linea elettrica ed in disuso.
Secondo la prospettazione della locatrice, dunque, le infiltrazioni, lamentate per la prima volta a gennaio 2022, non dipesero da una difettosa manutenzione dei pluviali ma dallo svolgersi dei fenomeni atmosferici e dalle caratteristiche naturali del materiale costruttivo
(tufo); l'intervento del 9 dicembre era stato peraltro eseguito adeguatamente ma la condotta del locatore ne aveva inficiato l'efficacia.
Conseguentemente, secondo l'impostazione della conduttrice: la domanda di restituzione dei canoni di locazione sin da giugno 2020 è infondata, dal momento che le prime manifestazioni di asserito degrado risalgono pacificamente al mese di febbraio 2021; la medesima domanda e quelle risarcitorie sono comunque infondate perché non riconducibili al mancato adempimento dell'obbligo di manutenzione o alla presenza di vizi, la cui denuncia è stata peraltro formalizzata soltanto il 24 gennaio 2022. Infondata, deve essere giudicata anche la domanda di risarcimento del lucro cessante, non potendosi imputare alla locatrice gli effetti della pandemia sull'avviamento dell'attività svolta dal conduttore che, proprio nel periodo della crisi pandemica, si è giovato della riduzione del canone di locazione.
A margine di ciò, la locatrice ha riferito che, frattanto, sulla base dell'intimazione di sfratto notificata ex art. 140 c.p.c. in data 21 febbraio 2022, il successivo 23 marzo 2022 questo tribunale risolveva il contratto di locazione (Proc. n. 3453/2022 R.G.). Ragione per cui, concludeva la convenuta, doveva essere dichiara la cessata materia del contendere.
Con ordinanza del 20 marzo 2023 venivano ammesse le richieste di prova orale.
Espletate le prove orali, con successivo provvedimento del 24 novembre 2023 si disponeva la riunione a questo procedimento di quello n. 8343/2022 r.g., avente a oggetto l'opposizione tardiva allo sfratto proposto dal in seguito alla convalida del 23 marzo 2022. Pt_1
***
LA CAUSA RIUNITA N. 8343/2022 R.G.
Il procedimento riunito è stato introdotto con atto di citazione notificato il 16 giugno 2022 da per muovere opposizione tardiva con il provvedimento di convalida dello Parte_1
5 sfratto per morosità; l'attore ha riferito di averne avuto notizia dell'intimazione soltanto nel corso della prima udienza di comparizione del procedimento portante (7 giugno 2022).
A tal proposito, l'opponente ha evidenziato come l'udienza di comparizione per la convalida dello sfratto per morosità fosse stata indicata nella data dell'11 marzo 2022 ma che la notifica della citazione si era perfezionata solo in data 21 febbraio 2022 a dieci giorni della giacenza dell'11 febbraio 2022 (All. 5), risultando perciò violato il termine minimo a comparire
(18.2.2022).
L'opponente ha pure eccepito la nullità della notifica per violazione dell'art. 660 cpv. c.p.c.,
a causa del manato invio della seconda raccomandata informativa prevista nel caso di specie.
Nel merito ha contestato la mora denunciata dall'intimante, eccependo l'inutilizzabilità dell'immobile commerciale, così sostanzialmente giustificando il mancato pagamento dei canoni mensili relativi a dicembre 2021 e gennaio 2022 in base alle argomentazioni già sopra sintetizzate in quanto oggetto pure della causa portante.
Con comparsa di costituzione del 20 ottobre 2022, la locatrice convenuta nel giudizio riunito ha argomentato che alla nullità della citazione dell'intimazione di sfratto per violazione del termine a comparire non segue la revoca della convalida ma la necessaria fissazione di una nuova udienza di prima comparizione. Ha poi allegato che, nel frattempo, in data 7 ottobre
2022, il conduttore ha rilasciato l'immobile.
Nel merito, con riguardo alla eccezione di inadempimento sollevata dal conduttore opponente, ha ribadito la prospettazione difensiva sopra sintetizzata, negando di aver violato gli obblighi contrattuali del locatore.
Nel corso dell'udienza odierna le Parti hanno concluso come da verbale.
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I RAPPORTI TRA LA CONVALIDA DELLO SFRATTO PER MOROSITÀ E LA DOMANDA
RISARCITORIA DEL CONDUTTORE;
LA FASE RESCINDENTE DELL'OPPOSIZIONE TARDIVA ALLO
SFRATTO.
La domanda di risarcimento del danno per inadempimento proposta dal nell'ambito Pt_1 del procedimento portante non è preclusa dall'effetto di giudicato sostanziale connesso alla convalida dello sfratto per morosità già pronunciata contro di lui il 23 marzo 2022.
La convalida dell'intimazione di sfratto per morosità, infatti, produce gli effetti del giudicato sostanziale di cui all'art. 2909 c.c. con riguardo all'accertamento di merito circa l'importanza dell'inadempimento del conduttore ai fini della risoluzione giudiziale, precludendo al conduttore la possibilità di far valere, in un successivo giudizio, il prevalente inadempimento
6 del locatore soltanto se tale domante è tesa a giustificare il proprio inadempimento (accertato appunto con il provvedimento di convalida) o al fine di conseguire una contrapposta risoluzione.
Non è perciò fondata l'eccezione di inammissibilità sollevata dalla convenuta nella causa principale.
Nondimeno, siccome nel caso di specie lo stesso inadempimento denunciato dal conduttore per conseguire il risarcimento del danno dal locatore costituisce oggetto dell'eccezione di inadempimento sollevata nell'opposizione tardiva allo sfratto, è utile verificare preliminarmente l'ammissibilità di tale opposizione, così da procedere ad una trattazione unitaria delle questioni controverse.
Ebbene, l'opposizione tardiva allo sfratto è ammissibile.
È provato che la notifica dell'atto di intimazione di sfratto, eseguita ai sensi dell'art. 140 c.p.c., si è perfezionata nei confronti dell'intimato per compiuta giacenza, in data 21 febbraio 2022- in violazione del rispetto del termine a comparire stabilito in venti giorni dall'art. 660, terzo comma c.p.c.- rispetto all'udienza di comparizione dell'11 marzo 2022 stabilita nella vocatio in ius della citazione.
Anche il procedimento di notificazione non si è concluso validamente, dal momento che non risulta provato l'invio dell'avviso stabilito dall'art. 660 c.c., ultimo comma.
Il mancato difetto di valida conoscenza dell'intimazione di sfratto e in ogni di sua tempestività rende ammissibile l'opposizione tardiva.
La convalida dello sfratto va perciò revocata.
***
LA FASE RESCISSORIA E LA DOMANDA DI RISARCIMENTO DEL DANNO.
Procedendo alla fase rescissoria del giudizio, secondo questo giudice l'opposizione è nel merito infondata.
L'inadempimento lamentato dal locatore con l'intimazione di sfratto per la mora consumatasi tra dicembre 2021 e gennaio 2022, ancora persistente e aggravatosi a marzo dello stesso anno, era ingiustificato e grave.
La scelta del conduttore di non corrispondere il canone, infatti, non era legittima neppure in base all'art. 1460 c.c., dal momento che i vizi dell'immobile locato, manifestatisi in modo rilevane ma non determinante dal mese di novembre 2021, non erano e non divennero neppure in seguito talmente gravi da compromettere del tutto l'utilizzo generalizzato del bene e consentire l'interruzione integrale del pagamento del canone.
7 A tal proposito è noto che in base alla più recente e qui condivisa evoluzione interpretativa
(Cass. 26/07/2019, n. 20322), si deve ritenere legittima la sospensione della prestazione gravante sul conduttore quando la cosa risulti utilizzabile soltanto in parte o manifesti vizi, pure se sopravvenuti, ma a condizione che tale autotutela sia esercitata in buona fede in base a un criterio di proporzionalità. Non è legittimo, perciò, sospendere del tutto il pagamento del canone, nella sua integralità, se l'immobile, seppure con limitazioni anche apprezzabili, risulti ancora utilizzabile e utilizzato (Cass. 04/02/2009, n. 2720; v. anche Cass. 10/11/2003, n.
16822).
Nel caso di specie, per quanto si evidenzierà subito oltre, è certo che sino al periodo natalizio 2021, il utilizzò il bene immobile concesso in locazione secondo l'uso pattuito Pt_1
e che, anche in seguito al Capodanno 2022, quanto decise di sospendere l'attività commerciale a causa delle infiltrazioni ancora presenti sulla parete e le macchie al pavimento, l'immobile, seppure parzialmente ammalorato, non era degradato o strutturalmente viziato al punto tale da giustificare il totale inadempimento del canone.
Specularmente, ponendo mente al giudizio portante, è del tutto infondata la richiesta di restituzione dei canoni di locazione pagati sino a novembre 2021, addirittura riferita temporalmente a ritroso fin all'inizio del rapporto di locazione -giugno 2020.
Non è fondata neppure la domanda di risarcimento per acquisto delle attrezzature aziendali, dal momento che quei beni, rimasti nella disponibilità del conduttore, non risultano neppure danneggiati.
Pure infondata è la domanda di restituzione delle opere eseguite all'interno del locale commerciale che, infatti, sono state realizzate senza il consenso della proprietaria, fuori dalle ipotesi dell'art. 1577 c.c. e cioè omettendo il “contemporaneo” avviso al locatore in caso di
“urgenza” e fuori anche dall'ipotesi dell'art. 1591 c.c.
***
Per inquadrare il tema in punto di diritto, vale la pena rammentare che in base all'art.1575
c.c., dopo aver consegnato al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, il locatore deve anche mantenerla in modo da servire all'uso convenuto per assicurare la destinazione economica del bene (cfr. art. 1716 c.c.), eseguendo tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione (art. 1577 c.c.), assicurando il pacifico godimento durante la locazione contro le molestie di diritto da parte dei terzi e garantendo il conduttore dai vizi, anche sopravvenuti.
8 A tal proposito, va però chiarito che, mentre l'obbligo di manutenere la cosa loca si riferisce ai guasti della cosa in relazione all'uso normale e allo stato di conservazione, la garanzia per vizi (non corrispondente ad una obbligazione), che rileva in questa sede, ha per oggetto le alterazioni incidenti sulla composizione del bene, sulle sue caratteristiche costruttive o relative alla funzionalità strutturale della cosa medesima.
E va ancora segnalato che, mentre in caso di difetto di manutenzione il conduttore è legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576 c.c. e può effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi del secondo comma dell'art. 1577 c.c.; diversamente, in caso di vizi, egli può soltanto domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ai sensi dell'art. 1578 c.c.; dovendosi escludere la possibilità di esperimento dell'azione di arricchimento indebito per le riparazioni, in quanto l'art. 1592 c.c. nega il diritto del conduttore medesimo ad ogni indennità per i miglioramenti della cosa locata, salvo il consenso del locatore e, in tal caso, nei limiti del minor valore tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della consegna.
Nel caso di specie, la relazione tecnica datata 7 gennaio 2022, a firma del geometra CP_1
e rassegnata su incarico del conduttore, documenta la situazione dell'immobile locato a far data dall'inverno dell'anno 2021 (come si chiarirà subito oltre, il riferimento va fatto al mese di gennaio 2021) e descrive la presenza di efflorescenze su una parete perimetrali e su parte del pavimento e al contempo registra il miglioramento della situazione a marzo dello stesso anno.
Nella stessa relazione, infatti, il tecnico di parte registrava che nella “primavera 2021”
l'immobile si presentava in buono stato di conservazione “prima del manifestarsi delle infiltrazioni” (cfr. pag. 3 della relazione) e descriveva l'avvenuta esecuzione di lavori interni da parte del conduttore, consistenti nell'applicazione di una vernice protettiva in grado di risolvere il problema estetico e sanitario, senza rimediare a quello strutturale.
In particolare, secondo le considerazioni dell'autore dell'elaborato tecnico, i segni di umidità sul pavimento erano dovuti ad una inadeguata areazione del vespaio e alla imperfetta tenuta dell'areazione del massetto, nonché all'inadeguato sistema di deflusso delle acque meteoritiche che, infatti, venivano raccolte all'interno di un pozzetto di ispezione senza confluire poi nella rete fognaria. Quanto alle infiltrazioni sulle pareti, dipendevano dall'inadeguata manutenzione dei pluviali.
Proseguendo, il tecnico descriveva lo stato di degrado da infiltrazioni e umidità ancora presente nei pavimenti alla data del successivo sopralluogo del 4 gennaio 2022, quando il aveva deciso di chiudere il locale, sottraendosi peraltro alle richieste di ispezione della Pt_1
9 locatrice (cfr. allegato n. 3 della e-mail del 31 dicembre 2021, del 5 gennaio Parte_2
2022, del 7 gennaio 2022, del 12 gennaio 2022).
Secondo il tecnico, le infiltrazioni evidenti in quel momento su una parete, quella del lato
Sud/Ovest, dipendevano da un difetto strutturale dell'immobile, e cioè dal fatto che la facciata
(che dal report fotografico risulta realizzata in tufo) era priva di intonaco e non protetta da scossalina sommitale o da strutture atte a proteggere la parete dalle piogge. Per tale ragione le infiltrazioni, emergenti “in concomitanza dell'arrivo delle piogge”, dipendevano dall'assenza di impianti o condutture idriche nell'area interessata (pag. 8).
Il 16 maggio e il 20 ottobre 2023 sono stati sentiti i testi e tra questi anche il geometra
CP_1
Nel corso del suo esame testimoniale, il dopo aver confermato la paternità della CP_1
relazione tecnica depositata in atti, ha riferito che a gennaio 2021, a ridosso delle festività natalizie (e cioè nell'inverno 2021) aveva riscontrato aloni di umidità sulla parete del prospetto principale, verso il Corso Umberto, oltre che aloni di umidità nell'intersezione tra la parete ed il soffitto;
efflorescenze di colorazione bianca sulla superficie della pavimentazione che comparivano in “occasione delle piogge”. Aggiungeva che le infiltrazioni relative al pavimento erano state infine rimediate “dal punto di vista estetico ed igienico, posando sul cotto un altro pavimento che ha coperto i segni dell'umidità che è facilmente lavabile” ma che “la problematica non [era] stata risolta dal punto di vista della produzione delle infiltrazioni”.
A specifica domanda, il teste riferiva che in occasione del secondo sopralluogo, quello eseguito il 4 gennaio 2022, si riscontrava che le infiltrazioni di acqua erano estese sino alle componenti dell'impianto elettrico, “mandando in corto circuito l'intero impianto”.
La descrizione del teste, le cui considerazioni tecniche, mediate dalla relazione, si ritengono utili in questa sede provenendo da fonte qualificata, che, proprio in considerazione delle sue conoscenze professionali ha preso diretta conoscenza dei luoghi (Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n.
4437 del 19/05/1997), non offre una ricostruzione lineare circa lo sviluppo del processo di degrado e circa l'effettiva intensità del disagio prodotto durante tutto il periodo considerato -tra gennaio 2021 e gennaio 2022. Non è chiaro, inoltre, quali indagini egli abbia compiuto per ricondurre il corto circuito dell'impianto elettrico alle infiltrazioni di umidità e non è nemmeno chiaro con quale intensità e con quale persistente e/o frequenza temporale, il fenomeno, occasionato dalle piogge e causato dai difetti strutturali dell'immobile, ebbe a manifestarsi nell'intervallo tra il primo e il secondo sopralluogo.
10 In tal senso non sono chiarificatrici neppure le allegazioni fotografiche depositate a corredo della relazione.
I documenti fotografici, di scarsa qualità, descrivono un ambiente che risulta del tutto integro a marzo 2021 e in parte ammalorato, su una parete e nella pavimentazione della sala centrale, nell'inverno 2021 (periodo, come detto, che è stato precisato nel corso dell'esame testimoniale come collocabile nel mese di gennaio di quell'anno).
La rappresentazione del teste è arricchita dal contributo delle altre fonti orali, che CP_1
attraverso una narrazione coerente e riscontrata dagli altri elementi oggettivi, consentono di meglio delineare i contorni temporali delle manifestazioni degradanti e scoprire in che termini hanno effettivamente limitato l'utilizzo dell'immobile commerciale.
Il teste , indicato dal ricorrente, ha riferito di essersi recato presso il locale Testimone_1 nel mese di maggio dell'anno 2021, ma di essersi accomodato presso lo spazio esterno;
ha aggiunto di essere tornato nel locale, una seconda volta, tra luglio e agosto dello stesso anno. In tale seconda occasione era anche entrato e aveva notato soltanto alone sui muri, non anche segni di umidità sulla pavimentazione.
Il teste abituale ospite del ristorante condotto dal -a cui è legato da un Tes_2 Pt_1
rapporto di amicizia- ha riferito di aver partecipato a diverse cene all'interno del ristorante sino alla “chiusura” dell'attività di ristorazione avvenuta a gennaio 2022, quando era stato disdetto il pranzo del Capodanno.
Ha raccontato che in occasione di una cena tra ottobre e novembre, prima della chiusura, erano visibili segni di umidità sulla pavimentazione “un po' ovunque” e infiltrazioni sulla parete di fronte all'ingresso e cioè “quella dietro il bancone, per tutta la sua lunghezza”.
Il teste ha inoltre ricordato che durante una cena a novembre dell'anno 2021, mentre era in compagnia di sua moglie e di altre due coppie di amici, si era lamentato per la temperatura molto bassa all'interno del locale. Il spiegava che, quando accendeva le pompe di Pt_1 calore, “saltava la luce” e così, dietro suo suggerimento smontava una cassetta di derivazione elettrica che risultava bagnata in corrispondenza con una “colatura di umidità dal soffitto fino alla cassetta medesima”.
La narrazione del teste è stata ripetuta dalla moglie Tes_2 Parte_3
È stato sentito anche il teste D.J. contattato dalla stessa Testimone_3
e messosi in contatto con il (che ha confermato la circostanza in sede di Parte_2 Pt_1 interrogatorio) per organizzare eventi all'interno del locale, il quale ha riferito di essersi recato
11 sul posto nell'autunno “dell'anno scorso” (ma il ricordo va riferito all'anno 2021, dal momento che l'immobile è stato rilasciato il 7 ottobre 2022), e di non aver notato segni evidenti di degrado
Alla stregua degli elementi rappresentativi sin qui sintetizzati risulta che i primi segni di infiltrazioni manifestatisi nel gennaio del 2021 sulla parete del prospetto principale e sulla pavimentazione vennero poi rimediati, almeno dal punto di vista estetico, nella primavera di quell'anno. Soprattutto è emerso che, nonostante le infiltrazioni, per tutto l'anno 2021, l'attività di ristorazione veniva svolta in modo regolare.
Tale ricostruzione è compatibile con le emergenze oggettive.
Risulta in atti che sino al mese di marzo 2021 il provvedeva al puntuale pagamento Pt_1
del canone di locazione, senza sollevare alcuna osservazione, maturando, soltanto da settembre dei ritardi nei pagamenti, denunciati dalla locatrice (all. n. 3 della resistente, pagg. 11 -13) ma in alcun modo riferibili ai vizi qui denunciati.
È documentato inoltre che sino alla fine del mese di dicembre di quell'anno, si erano tenuti all'interno del locale commerciale, senza inconvenienti, i banchetti del pranzo di Natale, quello di Santo Stefano ed era stato organizzato persino il pranzo di Capodanno 2022, poi annullato il
30 dicembre (cfr. all. n. 6 della resistente).
In sintonia con tale ultimo dato, si deve rilevare che la prima denuncia formale da parte del circa disfunzione “dell'impianto elettrico” dei “tubi di scarco” e le “difformità di Pt_1 costruzioni” indicate quali fonti di infiltrazioni, risale al 22 dicembre 2021, allorquando il conduttore, tramite il suo avvocato, senza prospettare la risoluzione del contratto, chiedeva la riduzione del canone e il rimborso della somma di euro 5.800,00 per costi di manutenzione - non documentati (cfr. nota trasmessa alla dall'Avv. datata 22 dicembre Parte_2 CP_2
2022 e allegata dalla locatrice con il doc. n. 3).
Occorre approfondire il tema relativo alle cause dell'interruzione dell'energia elettrica in caso di accensione delle pompe di calore, il cui inizio temporale va ricondotto, in base in base all'istruttoria al mese di novembre 2021 (cfr. dichiarazioni este Oliveri).
È utile a queto punto evidenziare che, prima della nota di diffida del conduttore datata 21 dicembre 2021, la sollecitata in tal senso, incaricava Parte_2 [...] di intervenire all'interno del locale commerciale. Testimone_4
Il è stato sentito nel corso dell'istruttoria in data 16 ottobre 2023. Pt_4
12 Ha riferito che il 7 dicembre 2021 era stato contattato dalla e che, dietro suo Parte_2
incarico, il successivo 9 dicembre si era recato nei locali commerciali di Corso Umberto per eseguire i lavori atti ad eliminare delle infiltrazioni che erano presenti su una sola parete, quella dove si trovava il condizionatore;
non vi erano segni di umidità sulla pavimentazione.
Il teste ha riferito di ave ripristinato, attraverso un carrello elevatore, le fessure e le imperfezioni della parte esterna della parete posta sul lato opposto di Corso Umberto, in corrispondenza della colonna che presentava tracce di umidità. Ha aggiunto che dopo avere effettuato i lavori si era reso conto che le infiltrazioni erano connesse alla presenza di buchi realizzati per il montaggio del condizionatore.
Il teste ha aggiunto di essersi nuovamente recato all'interno del locale il 4 gennaio 2022 allorquando riscontrava che l'ambiente era rimasto chiuso e che perciò la colonna non era ancora asciutta, per mancata ventilazione.
La circostanza che il 9 dicembre 2021 furono eseguiti i lavori descritti dal non è Tes_4
contestata, né mai sono state contestate le note scritte inviate dalla locatrice al conduttore prima di questo giudizio (all. n. 3 della convenuta) che proprio a tali interventi, tra le altre cose, si riferivano.
Le immagini fotografiche prodotte dal dimostrano che in effetti, in corrispondenza Pt_1
della parete interessata dalle infiltrazioni, erano stati collocati i macchinari esterni delle pompe di calore applicate sulla parete di tufo.
È perciò molto attendibile il racconto del teste laddove riferisce circa la presenza di Tes_4
buchi alla parete riconducibili proprio a quei macchinari e necessitanti interventi di richiusura dei fori. Fori dai quali, per quanto da lui direttamente percepito, “l'acqua scivolava all'interno del locale”.
Al di là di ciò, è evidente che la situazione di parziale degrado, non aveva impedito sino all'ultimo l'esercizio dell'attività commerciale e che la stessa condotta del conduttore ha impedito un intervento di risoluzione finale del problema, essendo in tal senso grave la sua scelta di opporsi alle continue richieste della locatrice di avere accesso all'immobile reiteratamente inoltrate dopo il 31 dicembre 2021.
In definitiva le doglianze del non sono riferibili alla violazione dell'obbligo di Pt_1
manutenzione gravante sulla locatrice ma a vizi parziali sopravvenuti che di sicuro non hanno impedito lo svolgimento dell'attività commerciale sino alla fine dell'anno 2021 e che non sono stati rimediati immediatamente dopo soltanto per la condotta ostruzionistica dello stesso conduttore.
13 Tutte le domanda da lui avanzate sono infondate mentre la richiesta di risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento dei canoni, già assunta il 23 marzo 2022 con il provvedimento di convalida qui revocato, va adesso riaffermata.
Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo e si liquidano a carico di
[...]
in misura di euro 6.000,00, con riguardo alla domanda risarcitoria, tenuto conto del Pt_1 valore delle domande e dell'attività istruttoria, si compensano con riguardo all'opposizione tardiva di sfratto, ammissibile ma infondata nella fase rescissoria.
Così deciso a Palermo 10/04/2025
Il Giudice
Filippo Lo Presti
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal
Giudice/dottor Filippo Lo Presti, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L.
29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
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