TRIBUNALE DI BRINDISI
Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il TRIBUNALE in composizione monocratica nella persona del dott. Francesco Giliberti, ha emesso la seguente
SENTENZA nella controversia in primo grado rubricata al N°4112 /2021 R.G.
tra
(c.f. e P.IVA ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rapp.te, rappresentata e difese dall'avv. Alessandro Torsello;

attrice contro
(c.f. ), Controparte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Aldo Vangi;

convenuto oggetto: azione di restituzione immobile, risoluzione contrattuale;
precisazione delle conclusioni: come da verbale di udienza del 25.1.2024
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta in forma sintetica omettendo di riportare la parte relativa allo svolgimento del processo a norma dell'art. 132, comma 2, n.4, c.p.c. per come novellato dall'art. 45, comma 17, legge 69/2009.
La ha convenuto in giudizio chiedendo che il Parte_1 Controparte_1
Tribunale voglia così pronunciare: “Dichiarare ed accertare che l'immobile di proprietà della sito in Mesagne oggetto del preliminare sottoscritto in data 10.1.1997 e, per i Parte_1
motivi sopra esposti, detenuto illegittimamente e sine titulo dal sig. a far data Controparte_1
dal 30.1.2007, in quanto a tale data è intervenuta la prescrizione del suo diritto di dare esecuzione e/o richiedere la risoluzione del contratto preliminare del 30.1.1997; 2) per l'effetto condannare il sig. alla restituzione, in favore della Controparte_1 Parte_1 dell'immobile detenuto sine titulo ed oggetto della scrittura privata dichiarata inefficace, sito in
1 Mesagne alla via Cadore 2, e precisamente l'appartamento alla scala F, piano secondo, interno tre, riportato al catasto urbano del Comune di Mesagne al Foglio 47, p.lla 15, sub 87; 3) In subordine dichiarare la risoluzione per inadempimento, da parte del sig. del Controparte_1
contratto preliminare, denominato scrittura privata, e per l'effetto condannare lo stesso alla restituzione, in favore della proprietaria, S.c. Edil Società costruzioni edili s.r.l., dell'immobile
(abitazione), oggetto della scrittura privata, sito in Mesagne alla via Cadore 2, scala F, piano secondo, riportato al catasto urbano del Comune di Mesagne al foglio 47, p.lla 15 sub 87; 4) in ogni caso accertare e dichiarare che la ha diritto a trattenere tutte le somme Controparte_2
versate a titolo di acconto dal sig. e dirette a compensare i danni subiti dalla Controparte_1 per l'illegittimo godimento degli immobili da parte del sig. nel Controparte_2 Controparte_1 periodo dal 30.01.2007 e sino alla riconsegna dell'immobile oltre a quanto previsto dall'art. 3 della scrittura privata trattenendo in ogni caso € 5.371,14 a titolo di risarcimento danni;
5) accertare e dichiarare che la ha diritto a trattenere tutte le somme versate dal sig. Controparte_2
a titolo di risarcimento danni;
6) in ogni caso, condannare il sig. Controparte_1 [...]
al risarcimento dei danni subiti dalla e determinati sulla base degli CP_1 Parte_1 interessi legali e rivalutazione dal 23.07.2007 sino alla riconsegna dell'immobile e quantificati alla data del 30.09.2021 in € 16.810,14, calcolati sulla somma mai corrisposta di € 43.898,80.
Con condanna del sig. alle spese e competenze del presente giudizio.” Controparte_1
Ha dedotto la società attrice, titolare della concessione edilizia n.2546/87 rilasciata dal Comune di Mesagne per la realizzazione di edifici per civili abitazioni, nell'ambito di un intervento di edilizia economica e popolare per cui le abitazioni godevano delle agevolazioni previste dall'art.10 della L.R. Puglia n.17/84, di avere, con scrittura privata priva di data, ma alla quale era stata allegata planimetria catastale in data 1.6.1996, promesso di vendere all'odierno convenuto la piena proprietà di un appartamento sito in Mesagne alla via Cadore, per il pattuito prezzo di € 65.331,80 iva inclusa (126.500.000 delle vecchie lire), determinato in ragione di €
542,27 al mq. (£.1.050.000) sulla base della convenzione che aveva stipulato con il CP_3
in data 12.2.88.
[...]
Nonostante le previsioni contrattuali, che rateizzavano il pagamento del prezzo – in particolare, quanto ad € 34.344.39 (comprensivi di interessi) attraverso numerosi ratei a scadere tra
20.11.1996 ed il 30.12.2002, e quanto ad € 30.987,41 (£.60.000.000) tramite accollo di mutuo fondiario ipotecario a tasso agevolato ai sensi della suddetta Legge regionale -, il promissario acquirente aveva versato solo € 21.432,96 (£.41.500,00), omettendo di corrispondere il residuo prezzo pari ad € 43.898,83 (£.85.000.000), cui dovrebbe aggiungersi, ai sensi degli art.3 e 4 del preliminare, rispettivamente la somma di “€ 5.371,14” (pari a £. 10.000.000) prevista a titolo di
2 risarcimento del danno in caso di risoluzione per mancato pagamento delle somme previste e le spese per il regolamento di condominio, l'accatastamento, la colonna montante, l'allaccio CP_4
e SIP, le quote allacci fogna ed acqua, l'allaccio autoclave e quelle relative al mutuo fondiario.
Precisava l'attrice che dopo il pagamento del primo rateo, avvenuto in data 30.1.1997,
l'appartamento ed il box erano stati consegnati al promissario, il quale, nonostante reiterati solleciti, non aveva aderito alla richiesta di procedere alla stipula del contratto definitivo e non aveva neppure riscontrato le missive inviategli in data 23.7.2007, con cui era stato informato che la posizione poteva essere definita con l'Istituto mutuante mediante il versamento di € 39.000,00 ed in data 22.5.2009, con cui gli era stato comunicato che l'Istituto mutuante aveva notificato atto di precetto per il recupero del credito derivante dal mancato pagamento delle rate dei mutui fondiari gravanti anche sull' immobile in suo possesso e che, a seguito di accordi raggiunti con l'Istituto bencario, la posizione dei mutui e delle relative ipoteche, poteva essere ancora definita, sicchè lo si era invitato a prendere contatti con la società costruttrice entro il 29.5.2009.
Sempre a detta della attrice, ai sensi dell'art. 7 del menzionato contratto preliminare era previsto che l'atto pubblico di compravendita doveva stipularsi entro sessanta giorni dalla data di ultimazione dei lavori e che a tanto non sarebbe stato di ostacolo l'eventuale mancanza del
“certificato di abitabilità”, pur rimanendo a carico dell'impresa l'obbligo di provvedervi.
La società attrice ha quindi evidenziato il grave inadempimento del convenuto, il quale, approfittando delle pregresse difficoltà della società costruttrice, pur consapevole che sull'immobile non grava alcuna formalità pregiudizievole e che lo stesso ha ottenuto il certificato di agibilità, continuerebbe a detenerlo senza neppure pagare gli oneri condominiali, ammontanti già alla somma di € 10.280,05, ed inoltre che, non avendo mai esercitato il proprio diritto nascente dal contratto, le azioni di adempimento in forma specifica o di risoluzione del contratto preliminare, dovevano ritenersi ormai prescritte, stante il decorso di oltre dieci anni dalla sua stipula, con la conseguenza che la detenzione dell'immobile da parte del convenuto sarebbe ormai divenuta illegittima in quanto il preliminare sarebbe ormai privo di effetti giuridici ed inefficace stante il decorso del suddetto termine di prescrizione.
In tali presupposti l'attrice ha manifestato il proprio disinteresse alla stipula del contratto definitivo ed ha quindi richiesto l'immediata restituzione dell'immobile ed in subordine la dichiarazione di risoluzione del preliminare e del proprio diritto, in ogni caso, il riconoscimento a trattenere le somme versatele a titolo di acconto da parte del promissario a compensazione dell'illegittimo godimento dell'immobile da parte di questo e al fine di ristorare i danni che ne sono conseguiti.
Si è costituito in giudizio il convenuto con comparsa di risposta, rassegnando le seguenti
3 conclusioni “ 1) il rigetto della richiesta di controparte di risoluzione per inadempimento da parte del convenuto del contratto preliminare, attesa la irrazionalità della stessa che presuppone, invece, la validità attuale del contratto stesso e quindi la possibilità sia per l'attore
e sia per il convenuto di chiedere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del preliminare de quo;
2) che l'attrice è stata inadempiente in merito all'art. 9 del contratto preliminare de quo, in quanto la stessa attrice non ha mai dato tempestiva comunicazione al convenuto, a mezzo lettera raccomandata a.r., di aver ultimato e rifinito l'immobile, né è stato effettuato alcun sopralluogo onde verificare la conformità dello stesso immobile a quanto pattuito, avendo ricevuto la certificazione di agibilità solo nell'anno 2019 per le abitazioni e nell'anno 2021 per i garage;
5) che il convenuto ha posseduto per oltre venti anni "uti dominus"
(cioè con potere di fatto corrispondente all'esercizio delle facoltà di godimento e di disposizione tipiche della proprietà) l'immobile per cui è causa avendone avuto la materialità del possesso ininterrotto dello stesso con rigetto di ogni richiesta di controparte per l'intervenuta usucapione;
6) condannare controparte al pagamento delle spese e competenze di lite”.
Il convenuto, specificando di non avere ricevuto la consegna del box in data 30.1.1997, e contestando di aver ricevuto le due lettere raccomandate indicate dall'attrice, ha contrastato la domanda attorea, assumendo che la stessa, posta “la validità attuale del contratto”, avrebbe dovuto essere preceduto dall'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concluderlo.
Il convenuto ha inoltre dedotto di non avere potuto stipulare l'atto pubblico di compravendita perché l'attrice sarebbe stata inadempiente rispetto all'art.9 del contratto preliminare, non avendogli mai dato tempestiva comunicazione a mezzo racc.a.r. di aver ultimato e rifinito l'immobile, né sarebbe mai stato effettuato alcun sopralluogo per verificare la conformità del bene a quanto previsto nell'apposito disciplinare e che, inoltre, i lavori non sarebbero stati terminati, dal momento che i certificati di agibilità che dovevano essere richiesti entro quindici giorni dalla loro ultimazione, erano stati invece richiesti nell'anno 2019 e per i garage nell'anno
2021.
Ha quindi aggiunto che lo stabile sarebbe in stato di completo degrado e non completato, con le stradine interne piene di buche e non riparabili, attese le loro dimensioni che non consentono il transito di mezzi a tanto idonei, eccependo infine di avere usucapito il bene avendolo posseduto uti dominus per oltre vent'anni.
Depositate le memorie di cui all'art. 183 co.VI c.p.c., la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e quindi riservata per la decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
La domanda attorea è parzialmente fondata e va pertanto accolta per quanto di ragione.
4 Preliminarmente va confutato l'assunto attoreo secondo il quale la detenzione dell'immobile per cui è causa da parte di da sarebbe divenuta illegittima e sine titulo a far data Controparte_1
dal 30.1.2007, in quanto a tale data sarebbe intervenuta la prescrizione del diritto del promissario acquirente di dare esecuzione o richiedere la risoluzione del contratto preliminare del
“30.1.1997” (si precisa a tal fine che la data invocata, in realtà sarebbe quella di consegna dell'immobile, essendo viceversa il documento contrattuale privo di data).
In merito si osserva infatti che la prescrizione può essere fatta valere solo in via di eccezione dalla parte che intende avvalersene e non già in via di azione.
Ed invero, premesso che con il termine “eccezione” si intende qualunque deduzione opposta dal convenuto che valga a destituire di fondamento la domanda dell'attore, opponendosi alla stessa un fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto dell'attore, tale da comportare il rigetto della domanda, con riguardo in particolare alla prescrizione, si rileva che secondo l'insegnamento della la S.C. “l'attribuzione al debitore della scelta se far valere o meno
l'estinzione della pretesa nei suoi confronti in dipendenza dell'inerzia del creditore prolungata nel tempo è strutturata, nella previsione normativa (artt. 2938 e 2939 c.c.) nella forma dell'eccezione, ovvero della facoltà del debitore di opporsi alla altrui pretesa creditoria, ove la stessa sia fatta valere nei suoi confronti e sia fatta valere quando ormai l'inerzia del titolare del diritto si è protratta per il periodo di tempo preso in considerazione dalla legge al fine di determinarne l'estinzione. Deve escludersi, perché estranea all'operatività giudiziale e oppositiva della prescrizione come fatto estintivo del credito altrui, che essa possa esser fatta valere in via di azione, a mezzo, come in questo caso, di un'azione di mero accertamento”. (
Cass. 22946/2016 ).
Fondata è invece la domanda di riconoscimento della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dell'odierno convenuto.
Si premette, innanzitutto, la infondatezza della tesi propugnata dal convenuto, secondo la quale parte attrice, prima di chiedere la risoluzione del contratto, avrebbe dovuto agire ex art. 2932
c.c., atteso che, per espressa disposizione dell'art. 1453 c.c., in caso di inadempimento alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare, la parte non inadempiente può chiedere in giudizio, a sua scelta, l'adempimento, vale a dire un provvedimento che tenga luogo dell'atto pubblico di stipula del definitivo, proponendo azione ex art. 2932 c.c.., oppure la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento dei danni subiti, sicchè non sussiste alcun obbligo di previo esperimento dell'una o dell'altra delle due azioni, trattandosi di scelta lasciata alla parte che intende agire in giudizio e la domanda, legittimamente proposta, è pienamente ammisssibile.
Né appare accoglibile la eccezione riconvenzionale di usucapione spiegata dal convenuto, con la
5 quale ha richiesto il rigetto di ogni avversa richiesta, assumendo di avere usucapito l'immobile siccome posseduto per oltre vent'anni.
Si rileva infatti che, quando, come nella specie, nel contratto preliminare viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori ( ex plurimis: Cass. n.3305/2019; Cass. n. 7155/2017;
Cass. n.25034/2015).
Ne consegue che la relazione con la cosa da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un'intervenuta interversione del possesso, prova che, nel caso di specie, non è stata fornita, non avendo il convenuto neppure allegato di avere mutato la detenzione in possesso, ovvero di aver posto in essere atti che appaiano all'esterno, dai quali possa desumersi, in modo inequivocabile, la modificata relazione di fatto con la cosa detenuta, con correlata sostituzione al precedente animus detenendi dell'animus rem sibi habend;
. tale manifestazione deve essere rivolta specificatamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento.
La società attrice ha invero provato il grave inadempimento del convenuto alle obbligazioni assunte, e segnatamente che questi non ha accolto l'invito della promittente alla stipula del contratto definitivo, che costituisce la principale obbligazione scaturente dal contratto preliminare, inviatogli con racc.a.r. del 23.7.2007 e da lui ricevuta, come attestato in atti e contrariamente al suo contrario assunto (come pure alla successiva comunicazione del 22.5.2009, restituita per compiuta giacenza) nè ha corrisposto tutte le somme previste a titolo di acconto, nè il saldo del prezzo della vendita, pari ad € 43.898,83, differenza corrispondente a oltre il 65% del pattuito, il che costituisce un inadempimento di rilevante entità, nonostante la consegna dell'immobile già dal 30.1.1997, che a tutt'oggi occupa stabilmente.
A fronte delle asserzioni di parte attrice in ordine sia al mancato adempimento dell'obbligo di concludere il contratto definitivo sia al mancato saldo del prezzo pattuito, il convenuto nulla ha inteso opporre, né in questa sede, nè in riscontro alle richieste inviategli stragiudizialmente.
Lo stesso si è infatti limitato a giustificare il proprio inadempimento adducendo l'inadempimento della promittente, la quale avrebbe omesso di dargli comunicazione, a mezzo lettera raccomandata a.r., di aver ultimato e rifinito l'immobile e di non aver richiesto i certificati di agibilità entro i quindici giorni dalla ultimazione dei lavori.
Siffatti assunti non sono condivisibili, atteso che la mancata comunicazione di ultimazione dei
6 lavori deve ritenersi superata dalla accettazione della consegna dell'immobile da parte del promissario, e l'assenza del “certificato di abitabilità”, per espressa previsione contrattuale
(punto 7 del preliminare) non doveva ritenersi ostativa alla stipula, pur rimando a carico dell'impresa l'obbligo di provvedervi.
La richiesta deve pertanto ritenersi fondata, atteso che è principio assolutamente costante che è onere del debitore fornire prova dell'adempimento o di fatti estintivi o impeditivi del credito azionato perchè, in difetto, le allegazioni creditorie devono ritenersi provate e incontestabili.
“Il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa”. ( Cass. SS.UU. 13533/2001 ).
In tale presupposto va dunque dichiarata la risoluzione del contratto de quo per grave inadempimento di e per l'effetto deve essere altresì accolta la domanda attorea Controparte_1
volta al rilascio dell'immobile, posto che la detenzione in capo all'attore era sorretta dalla vigenza del contratto preliminare – nel contesto del quale la detenzione era stata concessa -, venuto meno il quale, per effetto della risoluzione del contratto, il convenuto è ormai privo di un titolo legittimante.
Non può viceversa trovare accoglimento la richiesta di risarcimento del danno formulata da parte attrice.
Ed invero, per quanto sia pacifico che la retroattività della risoluzione del contratto preliminare comporta per il promissario acquirente – entrato in possesso del bene senza pagare in tutto o in parte corrispettivo – l'obbligo di tenere indenne il proprietario dalla perdita di disponibilità dello stesso, normalmente fruttifera ( perdita che corrisponde all'utilità che il proprietario avrebbe potuto ottenere dell'uso diligente della cosa e va determinata di regola, secondo il canone locatizio di mercato, che nella fattispecie non è stato richiesto di accertare), cionondimeno va rilevato che il danno lamentato non può ritenersi in re ipsa, come parte della giurisprudenza sosteneva anteriormente alle sentenze delle Sezioni Unite nn. 26972-26973-26974-26975 dell'11 novembre 2008, con le quali veniva statuito che ciò che rileva ai fini risarcitori è il danno- conseguenza, il quale deve essere allegato e provato e va pertanto scisso dalla lesione dell'interesse protetto, che rappresenta l'evento-dannoso, quindi il danno-evento. Le Sezioni
Unite affermarono che il danno non può venire identificato nel danno-evento e, di conseguenza, ne disattesero la collocabilità nella categoria del c.d. danno in re ipsa, poiché snaturerebbe “la funzione del risarcimento, che verrebbe concesso non in conseguenza dell'effettivo accertamento
7 di un danno, ma quale pena privata per un comportamento lesivo”.
Secondo l'orientamento ormai prevalente (ex plurimis: Cass. 25 maggio 2018, n. 13071), il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente "in re ipsa" e coincidente con l'evento, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 cod. civ., trattasi pur sempre di un danno-conseguenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto ad esempio locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli.
In tale presupposto, non avendo parte attrice operato precise allegazioni e tantomeno avendo fornito la prova del danno assertivamente subito, la relativa domanda va rigettata.
Va invece riconosciuto il diritto del promittente venditore a trattenere sugli acconti ricevuti dal promissario acquirente la somma di € 5.164,60 ( pari ad £.10.000.000 ) in forza della clausola penale contenuta nell'art. 3 della scrittura privata.
Nulla va disposto sulle restanti somme ricevute dall'attore a titolo di acconto sul prezzo di vendita, in difetto di domanda restitutoria da parte del convenuto (Cassazione civile , sez. III ,
29/01/2013 , n. 2075: “La declaratoria di risoluzione del contratto, pur comportando, per il suo effetto retroattivo espressamente sancito dall'art. 1458 c.c., l'obbligo di ciascuno dei contraenti di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice a emettere i relativi provvedimenti restitutori, in assenza di domanda della parte interessata. Rientra, infatti, nell'autonomia delle parti disporre delle conseguenze della risoluzione e, pertanto, chiedere, o non, la restituzione della prestazione eseguita in base al contratto risolto e rimasta senza causa”.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia e dell'attività svolta, escludendo la fase istruttoria che non si è svolta, con l'applicazione dei parametri medi di cui al D.M. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brindisi, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di disattesa Parte_1 Controparte_1
ogni diversa deduzione, eccezione o istanza così provvede:
1. Dichiara la risoluzione del contratto preliminare inter partes avente ad oggetto l'immobile sito in Mesagne alla via Cadore 2, scala F, piano secondo, riportato al catasto urbano del Comune di
Mesagne al foglio 47, p.lla 15 sub 87 per grave inadempimento del promissario acquirente
Controparte_1

2. ordina al convenuto l'immediato rilascio in favore della Controparte_1 [...]
[..
[...] dell'immobile sito in Mesagne alla via Cadore 2, scala F, piano secondo, Controparte_5
riportato al catasto urbano del Comune di Mesagne al foglio 47, p.lla 15 sub 87;

3. riconosce il diritto della a trattenere sugli acconti corrisposti Parte_1 da la somma di €.5.164,60 a titolo di penale, oltre gli interessi legali dalla Controparte_1
domanda;

4. rigetta ogni ulteriore domanda;

5. Condanna, infine, al pagamento in favore della Controparte_1 Parte_1
delle spese di lite che si liquidano in € 837,83 per spese esenti ed € 8.433,00 per compensi,
[...]
oltre 15% per R.S.G., CAP e IVA.
Brindisi, 15 aprile 2025
IL GIUDICE
Dott. Francesco Giliberti
La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del GOP avv. Maria Antonietta Dilonardo, quale componente dell'Ufficio per il processo.

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