TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Proced. n. 6571/2021 R.G.
Oggi 6.6.2025, il Giudice dott.ssa Liana Pernice, dopo avere dato atto del deposito delle note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter c.p.c. nella causa sopra emarginata promossa da in proprio e quale l.r. contro il Parte_1 Parte_2
e contro , Controparte_1 CP_2 pronuncia, all'esito della camera di consiglio, la sentenza che segue e che viene allegata a verbale.
Liana Pernice G.O.T.
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo - Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott.ssa Liana
Pernice, ha pronunciato a seguito di deposito di note scritte in sostituzione di udienza in base all'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 6571 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, posta in deliberazione nelle date del 7.5.2025 – 5.6.2025, avente ad oggetto “rapporti condominiali – risarcimento danni ex art. 2051 cod. civ.”
TRA
(cod. fisc. ), in proprio e nella qualità di l.r. Parte_1 C.F._1 pro-tempore di (part. iva ), elettivamente domiciliato in Parte_2 P.IVA_1 CP_1 presso lo studio legale dell'avv. Filippo Di Carlo (domicilio digitale: , Email_1 che lo rappresenta e difende per procura ad litem in atti
ATTORE
E
(cod. fisc. ), in persona Controparte_1 P.IVA_2 del suo amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in , presso lo studio degli CP_1 avv.ti Francesco Paolo Curci (domicilio digitale: Email_2
e Stefano Ponza domicilio digitale: che lo rappresentano Email_3
e difendono per procura ad litem in atti
CONVENUTO
E
(cod. fisc. ), elettivamente domiciliato in , presso lo CP_2 C.F._2 CP_1 studio dell'Avv. Paolo Seminara (indirizzo digitale: che lo Email_4 rappresenta e difende, giusta procura ad litem in atti
CONVENUTO
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Fatti controversi
1.1.- Con atto di citazione notificato ex art. 140 c.p.c. nelle date 29.4.2021- 9.5.2021, il sig.
, in proprio e nella qualità di amministratore della conveniva Parte_1 Parte_2 in giudizio innanzi al Tribunale di Palermo il , [d'ora in Controparte_1
2 poi anche solo “ ”] e l'amministratore condominiale personalmente, sig. CP_1 [...]
, esponendo: CP_2
.- che era proprietaria, giusto atto di compravendita del 12.1.1994 ricevuto dal Parte_2 notaio - Rep. N. 108726 - Racc. n. 8467, delle unità immobiliari poste al piano Persona_1 seminterrato del fabbricato condominiale, e precisamente delle due unità con accesso di fronte e a sinistra scendendo lo scivolo di accesso al numero civico 9 di via Delle Cliniche, annotate nel catasto del Comune di al foglio 62, p.lla 261, sub 23 e sub. 24; CP_1
.- che, a sua volta, era proprietario dal 12.12.2014 (e possessore dal Parte_1
2013), in forza del rogito del 12.12.2014 rep. N. 581 – racc. n. 415, dell'appartamento, posto a sinistra scendendo la scala di accesso ai seminterrati, sita nel corpo scala, distinto in catasto al foglio 62; p.lla 1614, sub. 19;
.- che, tra il 2 e il 5.5.2014, i suddetti immobili erano stati allagati in seguito al rigurgito di acque provenienti dai pozzetti condominiali, subendo danni, anche agli arredi allocati nelle predette unità immobiliari;

.- che tale sinistro era da imputare al malfunzionamento degli impianti condominiali di smaltimento delle acque e di conseguenza, ex art. 2051 c.c., al e anche CP_1 all'amministratore condominiale, per non avere curato la manutenzione straordinaria dell'impianto;
.- che aveva, con nota del 14.10.2015, provveduto a diffidare il Condominio a Parte_2 rimuovere le cause di tale allagamento e a risarcire i danni subiti, ivi compreso quello conseguente alla mancata percezione a partire dal mese di giugno 2014 dei canoni di locazione
(€. 350 al mese) erogati in suo favore sino al momento del sinistro dalla locataria
[...]
Controparte_3
.- che il contratto di locazione con a seguito del sinistro, era Controparte_3 stato risolto su istanza della locataria;

.- che , a sua volta, sempre a causa del predetto sinistro, non aveva Parte_1 potuto mettere a reddito le due unità immobiliari di cui era titolare subendo un danno da mancato introito dei relativi canoni pari a €. 16.5000 (€. 220,00 al mese a partire dall'1.1.2015).
.- che il tentativo di mediazione promosso da con istanza del 20.2.2016, e protrattosi Pt_2 sino al 28.3.2019, non aveva sortito effetto.
Chiedeva sulla base delle predette allegazioni, dopo avere premesso di avere esperito (istanza del 20.2.2016) la mediazione ex d. lgs n. 28/2010 e ss. mm. e ii, con esito negativo
(28.3.2019):
.- la condanna del a eliminare a proprie cure e spese le opere necessarie al CP_1 ripristino delle predette unità immobiliari di proprietà di e di , Parte_2 Parte_1 ovvero in subordine a risarcire i costi necessari;

.- la condanna del e di , quale amministratore condominiali, a CP_1 CP_2 risarcire in favore i danni subiti nella misura sopra quantificata.
3 1.2.- Nel costituirsi in giudizio, con comparsa di risposta del 22.7.2021, il CP_1 contestava le domande e ne chiedeva il rigetto adducendo nello specifico:
.- il mancato esperimento della mediazione da parte di personalmente;
Parte_1
.-il difetto di legittimazione attiva di , posto che questi era divenuto Parte_1 proprietario dell'immobile in data 12.12.2014 e dunque successivamente all'episodio di allagamento allegato;

.- la prescrizione del diritto di al risarcimento danni ex art. 2947 c.c. sino Parte_1
a tutto il quinquennio antecedente la notifica dell'atto di citazione e dunque nello specifico ad ogni diritto in ipotesi maturatosi a tutto il 28.4.2016.
1.3.- Con comparsa di risposta del 16.9.2021 si costituiva, altresì, il sig. , CP_2 il quale eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva e, nel merito, contestava le domande chiedendone il rigetto, con condanna degli attori alle spese e ai danni da responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.
1.4.- Respinta con ordinanza del 31.12.2021 (in cui contenuto si richiama) l'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della mediazione, la causa era istruita con i documenti offerti in comunicazione dalle parti, l'espletamento di CT (ing. ), Persona_2
l'interrogatorio formale di , l'assunzione dei testi e Parte_1 Testimone_1
. Testimone_2
Indi, il procedimento era rinviato per discussione all'udienza del 15.5.2025, sostituita da note scritte ex art. 127 ter c.p.c., e dunque decisa.

2. Merito della lite.
2.1.- Occorre premettere che l'art. 2051 cod. civ., secondo un indirizzo giurisprudenziale consolidato, pone una vera e propria presunzione di responsabilità in capo a colui che ha in custodia la cosa che ha cagionato il danno “..La responsabilità ex art. 2051 cod. civ. ha carattere oggettivo (cfr. in ultimo Cass. n. 26142/2023; Cass. n. 18518/2024; Cass. n.
11152/2023) e, perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario e, d'altro canto, la funzione della predetta norma è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa;
si considera custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta….(Così, Cass. n. 26086/2005). La norma non si riferisce alla custodia nel senso contrattuale del termine, ma ad un effettivo potere fisico che implica il “governo” e l'uso della cosa e a cui sono riconducibili l'esigenza e l'onere della vigilanza affinché della cosa stessa, per sua natura o per particolari contingenze, non derivi danno ad altri (cfr. Cass. n. 1859/2000). E', in altri termini, custode chi si trovi nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, per effetto della disponibilità materiale di
4 essa (cfr. Cass. n. 24530/2009; conf. Cass. civ. sez. un. n. 12019/1991). Chi, pertanto, è nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa per averne la disponibilità materiale, per andare esente da responsabilità, deve fornire la prova liberatoria di cui all'art. 2051 cod. civ., rappresentata dal c.d. “caso fortuito”, da intendersi come un fattore estraneo (che può essere rappresentato anche dal fatto dello stesso danneggiato) avente, per i suoi caratteri di imprevedibilità ed eccezionalità, un'efficacia causale tale da interrompere del tutto il nesso eziologico tra cosa ed evento (cfr. Cass. civ. n. 28811/2008 e n. 11227/2008), mentre il danneggiante è responsabile anche per l'ipotesi in cui rimanga “ignota” la causa.
Il soggetto danneggiato, in ragione della natura oggettiva della responsabilità ex art. 2051 c.c., pertanto, “..deve provare la derivazione del danno dalla cosa e la custodia della stessa da parte del preteso responsabile, ma non anche la propria assenza di colpa nel relazionarsi con essa…” (cfr. Cass. n. 18518/2024).
2.2.- Nella specifica materia condominiale, poi, giova evidenziare che il , quale CP_1 custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 cod. civ. dei danni da questi cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo. In tale ultima ipotesi si configura la situazione di un medesimo danno (nella specie da infiltrazioni all'immobile) provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità CP_1 del singolo proprietario per la custodia dell'unità immobiliare allo stesso appartenente). Tale fattispecie dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali. La corresponsabilità in solido, ex art. 2055 cod. civ., comporta che la domanda del proprietario dell'appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire <> risarcimento da ciascuno dei coobbligati in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.
Se ne deduce, che al condomino, che agisca chiedendo l'integrale risarcimento dei danni nei confronti del solo Condominio, non può essere negato il risarcimento a motivo del concorrente apporto causale imputabile al condomino proprietario individuale della unità immobiliare in parola, posto che nella specie trova applicazione, appunto, non l'art. 1227 comma 1 cod. civ., bensì l'art. 2055 cod. civ., che prevede la responsabilità “solidale” degli autori del danno (cfr. ex plurimis Cass. n. 7044/2020 Ord.; Cass. n. 6665/2009; Cass. n. 15291/2011), in un'ottica di rafforzamento del credito, che evita al creditore di dovere agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota (cfr. Cass. n. 1674/2015).
Con riferimento, in particolare, ai danni che subisca una porzione di proprietà esclusiva, compresa in un edificio condominiale, come accertato dal CT nella specie per effetto dell'inadempimento dell'obbligo gravante sul di deliberare e di eseguire le CP_1 necessarie opere di riparazione e di manutenzione, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il medesimo
5 in base all'art. 2051 cod. civ., e cioè in relazione alla ricollegabilità di tali CP_1 danni all'inosservanza da parte del medesimo di provvedere, quale CP_1 custode, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa (cfr. Cass. n.
28253/2023), salva, poi, “nei rapporti interni” la ripartizione tra tutti i condomini
(compreso quindi il danneggiato) della somma sborsata secondo i criteri CP_1 di cui (nella fattispecie in esame) all'art.1226 cod. civ.
2.3.- Ed ancora: mentre il risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c. dei danni subiti da CP_1 terzi e originati da parti comuni dell'edificio, l'amministratore condominiale, in quanto tenuto a provvedere non solo alla gestione delle cose comuni ma anche alla custodia delle stesse è soggetto ai sensi dell'art. 1218 c.c. solo all'azione di rivalsa eventualmente esercitata dal per il recupero delle somme che esso abbia versato ai terzi danneggiati. Va in altri CP_1 termini negata la configurabilità della responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. in capo all'amministratore di condominio. Dal che ne consegue che nei confronti di quest'ultimo,
[...]
, va respinta la domanda risarcitoria ex art. 2051 c.c. azionata dagli attori. CP_2
2.4.- Con riguardo alla specifica posizione del , va considerato in primo Parte_1 luogo che il diritto al risarcimento dei danni causati ad un immobile non è collegato automaticamente al diritto di proprietà ma costituisce un diritto separato e autonomo che non si trasferisce con la vendita del bene ma resta in capo a chi, nel momento in cui il danno è stato prodotto era proprietario del bene. Ciò, salvo che nel rogito di trasferimento (o anche in una scrittura separata), le parti non abbiano inteso disporre diversamente prevedendo che il nuovo proprietario subentri anche nel diritto al risarcimento. Nel caso di specie, tuttavia, una tale pattuizione non è stata prevista nell'atto di acquisto. Pertanto, legittimato a richiedere il risarcimento dei danni verificatisi in data anteriore all'acquisto dell'immobile, avvenuto il
12.12.2014, è il dante causa del e non quest'ultimo. Parte_1
Con riferimento all'eccezione di prescrizione sollevata dal Condominio va poi evidenziato che
“..allorquando si lamenti un danno ad un immobile per effetto della creazione di uno stato di fatto e si domandi l'eliminazione di questo e il risarcimento, sia l'illecito costituito dalla creazione dello stato di fatto in sé e per sé quale fonte di danno come tale all'immobile, sia
l'illecito rappresentato dalla verificazione di danni all'immobile in quanto originatisi come effetti della presenza dello stato di fatto, hanno natura di illeciti permanenti. Ne consegue che il termine di prescrizione della pretesa di risarcimento in forma specifica mediante rimozione dello stato di fatto non decorre dall'ultimazione dell'opera che lo ha determinato, in quanto la condotta illecita si identifica nel (fatto del) mantenimento dello stato di fatto che si protrae ininterrottamente nel tempo, mentre il termine di prescrizione del diritto al risarcimento per
l'equivalente dei danni subiti dall'immobile in conseguenza dell'esistenza dello stato di fatto decorre in relazione a tali danni "de die in diem", e cioè a mano a mano che essi si verificano.
In sostanza, ravvisato un comportamento illecito permanente del responsabile, va riconosciuto un diritto al risarcimento che sorge in modo continuo e che, in assenza di atti interruttivi, in modo continuo si prescrive, se non esercitato entro cinque anni dal momento in cui si produce.
6 La qualificazione dell'illecito come "a carattere permanente", invero, comporta che l'azione risarcitoria poteva essere fatta valere in ogni istante, con l'inevitabile effetto sulla decorrenza del termine di prescrizione di cinque anni (cfr. Cass. N. 2623/2021).
Il diritto al risarcimento di , conseguentemente, in difetto di atti Parte_1 interruttivi, deve ritenersi prescritto con riferimento al periodo maturatosi a tutto l'8.5.2016, data di notifica della citazione.
2.5.- Con riferimento al periodo successivo all'8.5.2016, va accolto, ancorché nei limiti di seguito precisati, la sola domanda spiegata da , mentre va respinta quella Parte_1 azionata da Parte_3
premettere che con l'atto introduttivo è stata avanzata una domanda di risarcimento in
[...] forma specifica nei confronti del per l'esecuzione dei lavori necessari per il CP_1 ripristino degli appartamenti di e di e, in subordine, una Parte_2 Parte_1 domanda volta al rimborso dei costi necessari per l'esecuzione dei predetti lavori.
È stata, poi, avanzata una domanda risarcitoria volta ad ottenere il risarcimento del danno per equivalente per ciò che concerne i danni subiti da mancato pieno godimento degli immobili.
La prima domanda di , di risarcimento in forma specifica, non può dirsi prescritta, Pt_1 mentre quella relativa al risarcimento per il mancato pieno godimento degli immobili va accolta solo nei limiti indicati.
Ed invero, il CT (ing. ) nella sua relazione peritale ha accertato, all'esito di Persona_2 scrupolose indagini tecniche e argomentazioni immuni da vizi logico giuridici, non scalfite dalle osservazioni formulate dalle parti e per tali motivi dal Tribunale condivise, che:
.- al momento del sopralluogo non vi erano infiltrazioni in atto, posto che le unità immobiliari di proprietà degli attori risultavano tinteggiate, ancorché fossero presenti nel solo immobile del
, ma non anche in quello di che verosimilmente, anche in ragione della sua Pt_1 Parte_2 collocazione rispetto al pozzetto, non poteva essere stato interessato dalla fuoriuscita dei liquami. Per cui, posto che l'onere della prova in ordine all'an e al quantum, gravante su ei qui dicit, non è stato da assolto, la relativa domanda va respinta. Parte_2
.- con riferimento all'unità immobiliare di , posta in fondo allo scivolo a dx, Parte_1 erano stati accertati e quantificati i danni come da apposito computo metrico allegato all'elaborato peritale, per la rimozione dei quali con relativo ripristino dell'immobile è necessario “una bonifica dell'intonaco della parte inferiore delle pareti dell'immobile con la rimozione di quello attualmente presente e il consequenziale rifacimento dello stesso e di quello dell'intera parete, previa picchettatura della parte superiore per una migliore presa,……. con lo strato di finitura e la tinteggiatura finale”;
.- il tempo stimato per la realizzazione dei lavori di ripristino dell'unità di Parte_1
è pari a gg. 40;
.- per eliminare possibili future fuoriuscite dei liquami (all'interno dell'unità abitativa del
) è poi necessario rifare l'impianto dei reflui condominiali, secondo le Parte_1 indicazioni dal predetto descritte nell'elaborato peritale ( che qui si richiama), con l'abbandono
7 dell'attuale tracciato, almeno nella parte iniziale, e l'individuazione di uno nuovo che dipartendosi da un pozzetto di raccolta realizzato all'interno della chiostrina si sviluppa attraverso il camminamento condominiale di piano seminterrato per entrare all'interno dell'unità immobiliare di proprietà aliena, già gravata da questa servitù ed arrivare al punto di consegna, sul marciapiedi di , dove andrà realizzato un pozzetto analogo a Controparte_1 quello esistente.
Pertanto, in accoglimento della domanda di risarcimento in forma specifica, il va CP_1 condannato a:
a).- bonificare l'intonaco della parte inferiore delle pareti dell'immobile con la rimozione di quello attualmente presente e il consequenziale rifacimento dello stesso e di quello dell'intera parete, previa picchettatura della parte superiore per una migliore presa, ed eseguendo altresì lo strato di finitura e la tinteggiatura finale;

b).- rifare l'impianto dei reflui condominiali, secondo le indicazioni dal predetto descritte nell'elaborato peritale ( che qui si richiama), con l'abbandono dell'attuale tracciato, almeno nella parte iniziale, e l'individuazione di uno nuovo che dipartendosi da un pozzetto di raccolta realizzato all'interno della chiostrina si sviluppa attraverso il camminamento condominiale di piano seminterrato per entrare all'interno dell'unità immobiliare di proprietà aliena, già gravata da questa servitù ed arrivare al punto di consegna, sul marciapiedi di , Controparte_1 dove andrà realizzato un pozzetto analogo a quello esistente.
Relativamente al danno derivante a dal mancato pieno godimento Parte_1 dell'immobile di cui è titolare e interessato dall'evento, appare congruo determinarlo in mesi tre di canone (e dunque, in moneta attuale, in €. 220,00 al mese), considerato che il CT ha fissato in 40 giorni circa il termine necessario per il ripristino dell'immobile.
Nel resto, invece, la domanda spiegata da va respinta. Parte_1
3.- Spese.
In applicazione del principio della soccombenza, il va condannato a CP_1 rifondere le spese agli attori le spese di lite, mentre gli attori vanno condannati a rifondere le spese di lite al convenuto . infine, va condannata CP_2 Parte_2
a rifondere il delle spese di lite. Il tutto come liquidate in dispositivo. CP_1
Sul vanno, infine, poste le spese di CT. CP_1

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella causa civile in primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa:
1.- rigetta le domande spiegate dagli attori nei confronti di;
CP_2
2.- rigetta le domande spiegate da nei confronti del Parte_2 [...]
; Controparte_1
3.- in parziale accoglimento delle domande avanzate da nei Parte_1 confronti del , condanna quest'ultimo Controparte_1
8 per le causali di cui in motivazione:
a).- ad eseguire immediatamente i lavori di:
.- bonifica dell'intonaco della parte inferiore delle pareti dell'immobile con la rimozione di quello attualmente presente e il consequenziale rifacimento dello stesso e di quello dell'intera parete, previa picchettatura della parte superiore per una migliore presa, ed eseguendo altresì lo strato di finitura e la tinteggiatura finale;

.- rifacimento l'impianto dei reflui condominiali, secondo le indicazioni dal predetto descritte nell'elaborato peritale (che qui si richiama), con l'abbandono dell'attuale tracciato, almeno nella parte iniziale, e l'individuazione di uno nuovo che dipartendosi da un pozzetto di raccolta realizzato all'interno della chiostrina si sviluppa attraverso il camminamento condominiale di piano seminterrato per entrare all'interno dell'unità immobiliare di proprietà aliena, già gravata da questa servitù ed arrivare al punto di consegna, sul marciapiedi di , Controparte_1 dove andrà realizzato un pozzetto analogo a quello esistente;

b).- a risarcire della complessiva somma di €. 660,00, con gli interessi in Parte_1 misura pari al saggio legale a decorrere dalla domanda sino al soddisfo;

4.- rigetta nel resto, le domande attoree;

5.- condanna gli attori a rifondere in favore di le spese di lite che liquida in €. 4.000 CP_2 oltre spese generali iva e cpa;

6.- condanna il a rifondere in favore di le spese di lite che liquida CP_1 Parte_4 complessivamente in €. 5.500, oltre €. 585,00 per esborsi, e, ancora, spese generali iva e cpa;

7.- condanna a rifondere in favore del convenuto le spese di lite, che Parte_2 CP_1 liquida in €.

3.500 oltre spese generali iva e cpa;

8.- pone le spese di CT a carico del convenuto. CP_1
Palermo, li 6.6.2025
Il Giudice dr.ssa Liana Pernice – G.O.T.
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