R.G. n. 1329/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CAMPOBASSO
Sezione civile
Il Tribunale di Campobasso, in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa
Rossella Casillo, ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A
Nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 1329 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2021, promossa da:
(C.F.: ), residente in [...] C.F._1
Pretis n. 66, elettivamente domiciliata in Campobasso, via Vittorio Veneto n. 64, presso lo studio dell'avv. Mariangela Silvia Saracino, che la rappresenta e difende nel presente giudizio;

(parte attrice)

contro

:
(C.F.: ), sito in Campobasso alla via Controparte_1 P.IVA_1
Calabria n. 27/33, in persona dell'amministratore p.t. , con studio in Campobasso, via CP_2
De Sanctis 20, elettivamente domiciliato in Campobasso, via A. Petitti n. 5, presso lo studio dell'Avv.
Caterina Ciaccia, che lo rappresentano e difendono nel presente giudizio;

(parte convenuta)
Oggetto: impugnazione delle delibere assembleari del 28/07/2020 (relativamente ai punti n. 1 e n. 2 dell'o.d.g.) e del 25/05/2021 (relativamente al punto n. 5 dell'o.d.g.);
Conclusioni: come da verbale di udienza del 20 novembre 2024.

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, – premesso di essere Parte_1
proprietaria di un locale commerciale (posto al primo piano seminterrato del Controparte_1
sito in Campobasso, via Calabria n. 27/33), il quale, insieme ad altri quattro locali
[...] appartenenti ad altrettanti condòmini, risulta essere prospiciente un terrazzo che funge da copertura parziale del secondo piano seminterrato, dove sono adibiti ulteriori locali commerciali – ha adito l'intestato Tribunale, chiedendo, previa sospensione cautelare della loro efficacia, l'annullamento delle delibere di cui in oggetto.
Parte attrice ha dedotto, in particolare:
- che il terrazzo in questione (identificato come “Terrazza Est” nel regolamento CP_3
serve, per espressa previsione del regolamento stesso:
o da copertura parziale del locale sottostante;

o da percorso carrabile per accedere ai locali a livello;

o da percorso pedonale per accedere ai locali garages ed ai vani scala “A” e “B” e, quindi, ai vari appartamenti;

- che le relative spese sono regolamentate, tra tutti i proprietari dei suddetti immobili serviti, da uno specifico piano di riparto millesimale in proporzione all'estensione e all'uso;
- che, nel corso del tempo, a causa del progressivo uso incontrollato del terrazzo, era sorta la necessità di contenerne l'utilizzo, delimitando il passaggio dei soggetti non autorizzati;

- che ciò aveva determinato una controversia pendente dinanzi al Giudice di pace di
Campobasso;
- che, onde addivenire ad una risoluzione stragiudiziale della vertenza pendente dinanzi al
Giudice di pace, tra “i condomini interessati” e l'amministratore di era stato CP_1
sottoscritto un accordo di transazione – solamente “letto” e “discusso” nel corso dell'assemblea del 23/05/2019 – che prevedeva l'installazione, sul terrazzo in questione, di una sbarra meccanica e di un totem, con spese a carico solo di alcuni condòmini (ossia dei proprietari dei locali a livello), tra cui l'odierna attrice;

- che, in data 28/07/2020 e in data 25/05/2021, l'assemblea condominiale approvava il preventivo di spesa per i lavori di installazione della sbarra meccanica e del totem e la ripartizione della spesa tra i soli cinque proprietari dei locali a livello (delibera del 28/07/2020)
e il rendiconto finale dei lavori con ripartizione della spesa (delibera del 25/05/2021);
- che entrambe le delibere devono ritenersi, tuttavia, radicalmente invalide in quanto adottate in violazione del necessario quorum costitutivo e deliberativo, dal momento che tali delibere venivano adottate:
o quanto alla delibera del 28/07/2020, previa convocazione dei soli cinque condòmini ritenuti “interessati” dalla spesa in questione;

o quanto alla delibera del 25/05/2021, previa votazione aperta al voto dei soli cinque condòmini in questione. Parte attrice ha, quindi, concluso, chiedendo l'annullamento delle delibere condominiali impugnate, previa sospensione, in via cautelare, dell'efficacia delle delibere stesse.
Si è costituito in giudizio il convenuto, eccependo: Controparte_1
- in via pregiudiziale, l'incompetenza per materia del Tribunale adito, in favore del Giudice di
Pace, ai sensi dell'art. 7, co. 3, n. 2, c.p.c. 2 c.p.c.;
- in via preliminare, la nullità dell'atto di citazione per genericità ed indeterminatezza della domanda;

- nel merito, l'infondatezza, in ogni caso, della domanda, stante la piena validità delle delibere impugnate, in quanto atti presupponenti la precedente delibera del 23/05/2019 (non impugnata), con cui l'assemblea aveva approvato l'accordo transattivo contenente la ripartizione delle spese per l'installazione della sbarra tra i soli cinque condomini ivi espressamente individuati e recepito anche dalla sentenza del Giudice di pace di Campobasso
n. 82/2020.
Il ha, quindi, concluso, chiedendo: CP_1
- in via preliminare di rito, la declaratoria di incompetenza per materia del giudice adito, in favore del Giudice di Pace di Campobasso;

- in via preliminare di merito, la declaratoria di inammissibilità della domanda, per nullità dell'atto di citazione;

- in via principale, il rigetto della domanda.
Sospesa, in via cautelare, l'efficacia delle delibere impugnate e rigettate le eccezioni preliminari di incompetenza del Tribunale e di nullità dell'atto di citazione, sono stati concessi i termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c. e la causa è stata, quindi, istruita mediante interrogatorio formale dell'attrice e del legale rappresentante del nonché tramite prova testimoniale e, fatte precisare le CP_1 conclusioni all'udienza del 20/11/2024, la stessa è stata, da ultimo, trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali difensivi.
***
La domanda è fondata e, pertanto, deve essere accolta.
Sulle eccezioni preliminari.
Sulle eccezioni preliminari sollevate dal nulla deve essere disposto, in questa sede, CP_1
dovendosi richiamare, al riguardo, le considerazioni già svolte in corso di causa dal giudice precedentemente in ruolo (ordinanza depositata in data 17/11/2022), che la scrivente condivide integralmente. Nel merito.
Venendo, invece, al merito della domanda di parte attrice, appare opportuno premettere, in via generale, che, in materia di conservazione e di godimento delle parti comuni di un edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1123 c.c. le relative spese devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ovvero in proporzione all'uso che ciascuno ne fa in concreto, salvo diversa convenzione.
Tale principio è stato ribadito anche dalla giurisprudenza di legittimità, la quale infatti, più nello specifico, ha avuto modo di chiarire che “in tema di condominio di edifici, se le cose comuni sono destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese, a meno che non vi sia un diverso accordo adottato all'unanimità dalle parti, vanno ripartite in proporzione all'uso che ogni condomino può farne, come stabilito dall'art. 1123, co. 2, c.c.” (cfr., in tal senso: Cass. civile n. 6010/2019).
Si osserva, altresì, del pari in via generale, che ogni proprietario delle unità immobiliari costituenti l'edificio è legittimato a partecipare alle assemblee di condominio indette dall'amministratore; tuttavia, quando deve discutersi di alcuni beni che – pure qualificati come comuni ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. – sono, al contempo, destinati all'uso o al servizio non di tutto l'edificio ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso, l'amministratore ha la possibilità di convocare una assemblea di condominio “parziale”, coinvolgendo, cioè, solo coloro che sono direttamente interessati dalle decisioni aventi ad oggetto quel bene comune e che, se espressamente previsto, sono responsabili anche delle relative spese di manutenzione.
Invero, “la fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, co. 3, c.c., è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell''edificio in condominio, rimanendo, per
l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene;
ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare” (cfr., in tal senso:
Cass. civ. n. 791/2020).
L'assemblea di condominio parziale è, quindi, il consesso che riunisce i soli condòmini proprietari di beni che servono solo loro, e di cui sostengono, quindi, le relative spese ove espressamente previsto, con la logica conseguenza per cui il funzionamento dell'assemblea di condominio parziale è rapportato solo a tale ridotta platea di condòmini. Ebbene, tutto ciò premesso in via generale, si osserva, venendo al caso di specie, che devono ritenersi radicalmente invalide le assemblee condominiali impugnate dall'odierna attrice (integralmente, quanto a quella del 28/07/2020; limitatamente al punto n. 5 dell'o.d.g., quanto a quella del
25/05/2021), in quanto deliberate, come si evince dalla lettura delle delibere stesse (in atti):
- previa convocazione dei soli cinque condomini asseritamente interessati dalla deliberazione stessa, quanto alla delibera del 28/07/2020;
- con il voto richiesto solo ai suddetti cinque condomini, quanto alla delibera del 25/05/2021; senza alcun coinvolgimento, dunque, della totalità, quantomeno, del “condominio parziale”
(composto, invece, dai proprietari delle n. 41 unità immobiliari, di cui di seguito;
v. infra).
Alla luce dell'istruttoria espletata nel presente giudizio e, in particolare, dall'esame della documentazione prodotta dalle parti, è, infatti, emerso che il regolamento condominiale (in atti) adottato dal convenuto (che consta, nella sua totalità, di n. 57 unità immobiliari): CP_1
- non solo espressamente individua la “Terrazza Est” oggetto di causa quale terrazzo che serve:
o da copertura parziale del locale sottostante;

o da percorso carrabile per accedere ai locali a livello (tra cui quello di proprietà dell'odierna attrice);
o da percorso pedonale per accedere ai locali garages ed ai vani scala “A” e “B” e, quindi, ai vari appartamenti;

- ma prevede, inoltre, una espressa e specifica ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del terrazzo stesso:
o al 50%, a carico dei n. 4 locali sottostanti (in proporzione alla superficie coperta dal terrazzo);
o al 30%, a carico dei n. 5 locali prospicienti tale terrazzo (in proporzione al valore);
o al 20%, a carico dei n. 32 appartamenti e locali garages (in parti uguali).
Ebbene, alla luce della previsione regolamentare, è evidente che – pur essendo astrattamente possibile la convocazione di una assemblea di condominio “parziale”, qualora l'oggetto della discussione interessi solo alcuni partecipanti – ciò non era, tuttavia, praticabile nel caso di specie, ove avrebbero dovuto essere convocati tutti i proprietari dei locali “serviti” – in vario modo – dalla terrazza in questione, con la conseguenza per cui l'assemblea si sarebbe validamente costituita con i quorum previsti dall'art. 1136 c.c., da rapportarsi, tuttavia, alla totalità delle suddette unità immobiliari
“servite”.
Né ad una diversa conclusione può giungersi valorizzando l'accordo transattivo letto e discusso nel corso dell'assemblea del 23/05/2019 (accordo che prevedeva, appunto, la ripartizione delle spese relative all'installazione della sbarra e del totem tra i soli condomini proprietari dei locali a livello), per la duplice ragione per cui:
- da un lato, tale accordo non risulta essere stato espressamente approvato nel corso dell'assemblea del 23/05/2019, né tantomeno – anche a voler ritenere l'implicita approvazione di tale accordo – risulta essere stato approvato all'unanimità (v. infra);
- dall'altro lato, una ripartizione delle spese della terrazza diversa da quella risultante dal regolamento condominiale avrebbe potuto essere approvata solo all'unanimità dei condòmini
(così: Cass. civ. n. 27233/2023, secondo cui “ove manchi una diversa convenzione adottata all'unanimità, che sia espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art.
1123, co. 1, c.c.”; v. anche, nello stesso senso: Cass. civ., Sez. unite, n. 9839/2021, secondo cui “sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro”).
Del tutto irrilevante è, da ultimo, la circostanza – sostenuta dal convenuto – per cui CP_1
l'accordo transattivo che, ad avviso del sarebbe stato approvato con la delibera del CP_1
23/05/2019, sarebbe, in ogni caso, divenuto parte integrante della sentenza n. 82/2020, atteso che, trattandosi, a ben vedere, di sentenza di cessazione della materia del contendere, la stessa si è limitata
– come si evince chiaramente dalla lettura del dispositivo – a dare atto dell'intervenuta cessazione della materia del contendere in ragione di un sopravvenuto accordo tra le parti (quale che sia il suo contenuto), il che è, ovviamente, cosa diversa dal recepire il contenuto dell'accordo stesso (il che sarebbe potuto avvenire solo mediante processo verbale di conciliazione).
Pertanto, alla luce di tutto quanto sin qui considerato, deriva l'annullamento delle delibere impugnate, nei limiti indicati in parte motiva e di cui in dispositivo.
Sulle spese di lite.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 55/2014 e successive modificazioni, avuto riguardo ai valori minimi (non venendo qui in considerazione complesse questioni di fatto o di diritto) previsti per le cause di valore indeterminabile, complessità bassa, con riconoscimento di tutte le fasi.


P.Q.M.


Il Tribunale ordinario di Campobasso, nella composizione monocratica indicata in epigrafe, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1329 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2021, disattesa ogni altra domanda od eccezione, in accoglimento della domanda di parte attrice, così provvede:
• Annulla le delibere adottate dall'Assemblea del Condominio “ : Controparte_1
o con verbale del 28/07/2020, relativamente ai punti n. 1 e n. 2 dell'o.d.g.;
o con verbale del 25/05/2021, relativamente al punto n. 5 dell'o.d.g.;
• Condanna la parte convenuta a rifondere le spese di lite sostenute da Parte_1
per il presente giudizio, che si liquidano in complessivi € 3.809,00, oltre al
[...]
rimborso forfettario del 15%, C.P.A. e I.V.A. (se dovuta) come per legge;

• Rigetta ogni altra domanda.
Così deciso in Campobasso, 31 marzo 2025.
Il giudice dott.ssa Rossella Casillo