REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Imperia, dott. Fabio Favalli, in funzione di Giudice di I
grado, ha pronunciato il seguente dispositivo della
Sentenza
nella causa civile iscritta al n. 913/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi
Civili del Tribunale di Imperia
tra
, rapp.to e difeso dall'Avv. Alessandro Roggeri Parte 1
Attore
Contro
Controparte_1 , rapp.ta e difesa dagli Avv. Davide Oddo
e Valentina Venturi Boeri
Convenuto
Motivi della Decisione
Con citazione per convalida di sfratto per finita locazione ^Parte ¹ i^ntimava
alla convenuta il rilascio dell'immobile, avendo egli comunicato disdetta (all. 2) dal contratto di locazione transitoria ad uso abitativo stipulato il 27/11/2019 (doc.1),
dalla durata annuale 01.12.2019-30.11.2020, tacitamente rinnovatosi sino al

30/11/2021, soggiungendo che la conduttrice era ancora nella ^detenzione
dell'immobile. ^La CP_1 si costituiva opponendosi in quanto: il contratto de quo non era stato sottoposto a regolare registrazione, pur sussistendone le condizioni, da cui la nullità
dello stesso;
la formulazione del testo dell'accordo non era compatibile con il vigente ordinamento, il quale, nel prevedere all'articolo 5 della Legge 431/98 e al successivo articolo 2 del D.M. 16/1/2017 le specifiche e restrittive caratteristiche alle quali deve sottostare ogni contratto di natura transitoria, all'articolo 2 comma 6 sanziona il mancato rispetto di dette rigorose prescrizioni, stabilendo che tale contratto debba essere ricondotto ex lege alla durata di cui all'articolo 2, comma 1, della Legge 431
del 1998, ovvero alla durata quadriennale, a sua volta suscettibile di analogo rinnovo alla scadenza del primo quadriennio;
pertanto la locazione de qua doveva essere considerata e ricondotta, ai sensi dell'articolo 2, comma 1, della Legge 431 del 1998
alla iniziale durata quadriennale, quindi con prima scadenza al 30/11/2023 e rinnovata per un ulteriore quadriennio, con scadenza al 30/11/2027. ^La CP_1 così concludeva: "Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Imperia, contrariis reiectis, dato atto della opposizione della convenuta all'intimato sfratto per finita locazione, opponendosi altresì
alla eventuale richiesta di provvisoria convalida, stante l'evidenza documentale della opposizione stessa, dichiarare la nullità del contratto stipulato tra le parti il 27/11/2019 per omessa registrazione del medesimo, rigettando così la domanda di convalida per cui è processo.
In via di stretto subordine, accertare che il contratto de quo si è convertito, ai sensi dell'articolo 2,
comma 6, del D.M. 1671/2017, nella durata prescritta dall'articolo 2, comma 1, della Legge 431
del 1998, e, pertanto, avendo ora scadenza al 30/11/2027, respingere la richiesta convalida non essendo detto contratto ancora scaduto."
A seguito del mutamento disposto ex art 667 c.p.c. del rito disciplinato dagli art. 660
c.p.c. e ss., all'originaria domanda attorea con cui è stato chiesto convalidarsi lo sfratto s'è aggiunta la richiesta di pagamento della somma di € 300,00 per ogni mese d'occupazione sine titulo (o altro importo maggiore, o anche minore, ritenuto di giustizia) nonché la pretesa, spiegata in via subordinata, di pronuncia di risoluzione del contratto de quo per grave inadempimento della convenuta nel caso in cui fosse accertato e dichiarato che il contratto di locazione oggetto di causa non ha natura transitoria, bensì debba essere convertito in un contratto di locazione ordinario della durata di 4 anni + 4 anni.
In primo luogo l'eccezione di nullità del contratto per cui è causa a cagione della sua omessa registrazione va rigettata. ^{Il P}t ¹ ha infatti fornito prova d'aver adempiuto a tale adempimento di legge,
provvedendo a registrare il contratto in data 20/10/2019 (art. 7 e 8), con conseguente sanatoria ex nunc della sua nullità secondo la consolidata giurisprudenza in materia (tra le varie: Cass Sez. n. 26493/2022).
Irrilevante è poi la circostanza che altrettanto non sia avvenuto per l'anno successivo o, più correttamente, che non sia stata versata la relativa imposta, avendo la giurisprudenza chiarito che tale omissione non inficia la validità del contratto poiché
che la previsione di nullità di cui alla norma della L. n. 311 del 2004, articolo 1,
comma 346, si riferisce alla registrazione originaria del contratto. (Cass. ord. n.
13870/2023).
Ciò premesso, lo scrivente non condivide le argomentazioni svolte nell'ordinanza del
30/5/2024, con la quale è stata rigettata la richiesta d'emissione dell'ordinanza di cui all'art. 665 c.p.c. Le parti hanno concluso un contratto di durata annuale, specificando che la locazione temporanea assolveva alle finalità turistiche della CP 1
Tale peculiare esigenza abitativa è espressamente presa in considerazione dall'art. 1,
comma 2, let. C della L 431/1998, escludendo lo stesso comma 2 l'applicazione a tale tipologia di locazione degli articoli 2, 3, 4 e 4-bis, disposizioni che disciplinano le modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione abitativa, prescrivono la ricorrenza di determinati motivi affinchè il locatore sia legittimato a non rinnovare il rapporto alla sua prima scadenza nonchè prevedono una convenzione nazionale prodromica alla conclusione dei contratti di locazione abitativa di cui all'art. 2
comma 3.
L'art. 5 L. 431/1978 disciplina, invece, la locazione di natura transitoria, devolvendo al decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 il compito di definire la condizioni e le modalità per la stipula di tale contratto e prevedendo che esso possa avere durata inferiore ai limiti previsti dalla legge ove occorra soddisfare particolari esigenze delle parti.
Il decreto in questione è il D. M. 16/1/2017, il quale in particolare recita: 1) I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431,
hanno durata non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilita' lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale,
all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali da individuarsi nella contrattazione
-
territoriale tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.... "4. I contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorieta' del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell' Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.

5. Fatto salvo quanto previsto dai commi 1 e 4 del presente articolo, nei casi in cui il contratto sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall'accordo o difficilmente documentabili, gli accordi definiscono le modalita' bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprieta' e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento".

6. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalita' di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo."
Ebbene, benchè le locazioni turistiche siano solitamente associate alle locazioni cd.
brevi o transitorie, esse costituiscono una tipologia a sé stante.
Ciò spiega il motivo per cui nel suddetto decreto non è annoverata anche l'esigenza
"turistica”.
D'altronde, se così non fosse, non si comprenderebbe la ragione per cui il
Legislatore abbia inteso, se non tipizzare, quantomeno “nominare” la locazione transitoria in una specifica lettera dell'art. 1, comma 2, qualora egli, invece, avesse avuto l'intenzione di ricomprenderla tra quelle di cui all'art. 5.
E', ovviamente, indubbio che qualora la locazione turistica abbia una durata ricompresa nella normativa delle locazioni transitorie essa risulti tale, ma ciò soltanto in concreto.
Peraltro, essa può anche durare 30 giorni o meno, senza però che, ove non vi sia anche prestazione di servizi da parte del locatore, possa essere assimilata alla cd.
locazione breve, introdotta dall'art 4, comma 1, della Legge n. 50/2017. In sintesi, la figura contrattuale di cui all'art. 1, comma 2, let. C della L 431/1998
costituisce un tipo autonomo di locazione - o, più correttamente, ordinario e non già
speciale dalla durata non prefissata, essendo, infatti, esclusa, tra l'altro, l'operatività
-
dell'art 2 di tale legge, nonché sottoposta alle norme dettate dal codice civile sulla locazione in generale.
In tal senso depone univocamente anche l'art. 23 D. Lgs. 79/2011 (cd. Codice del
Turismo), il quale dispone che “Gli alloggi locali esclusivamente per finalita' turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione".
Semmai, deve ritenersi che essa siano soggetta alla forma scritta ad substantiam.
Qualora poi dovesse emergere che l'esigenza “turistica” del conduttore non sia temporanea, ma risponda alla sua stabile necessità abitativa, va da sé il contratto andrebbe ritenuto simulato e convertito in un 4+4.
Non è, tuttavia, questo il caso, evidenziandosi che ciò non è stato neppure ^{dedotto dall}a ^CP_1 la quale ha incentrato le sue difese sul mancato rispetto dei requisiti previsti dalla locazione transitoria.
Alla luce di ciò l'aver concordato le parti il tacito rinnovo annuale del rapporto è
elemento che non inficia la validità della pattuizione.
Tutto ciò premesso, la domanda avanzata in via principale del ^Pt 1 è ^fondata.
All'art 2 i contraenti hanno stabilito che ciascuno d'essi può impedire l'automatica proroga del contratto tramite l'invio d'una disdetta con un preavviso di almeno 60
giorni (da intendersi riferito alla scadenza annuale). Ciò è quanto nella fattispecie avvenuto, avendo l'attore inoltrato la disdetta del
26/7/2021 in atti (all. 2 del procedimento di convalida), ricevuta dalla convenuta nel mese di agosto.
Che poi il ^Pt 1 abbia scelto di agire in giudizio a distanza di poco meno di 3 anni continuando a percepire il canone è, a parere dello scrivente, elemento ininfluente poiché, una volta intervenuto il recesso (e non la verificazione d'una clausola risolutiva espressa, come paventato dalla conduttrice nelle note ex art. 127 ter c.p.c.),
il rapporto è suscettibile di risorgere soltanto con la stipula d'un nuovo contratto scritto.
Ne consegue che deve dichiararsi la cessazione dell'efficacia del contratto al
30/11/2021 e condannarsi la CP_1 al rilascio dell'immobile.
La domanda proposta in via subordinata è, pertanto, assorbita in tale statuizione.
Va invece dichiarata l'inammissibilità dell'ulteriore domanda principale di condanna della convenuta al pagamento d'una indennità d'occupazione di € 300,00 al mese, pari al canone concordato, a far data dall'1/12/2021 sino al rilascio.
Invero, tutte le pronunce di legittimità diffusamente citate dal ^Pt 1 ^alle pag. ⁴-⁶
della memoria integrativa ineriscono alla facoltà delle parti di modificare le domande e le eccezioni originarie nel corso della fase a cognizione ordinaria, una volta che sia stato disposto il mutamento del rito.
Al riguardo ci limita a riportare quanto affermato in Cass. n.4771/2019 e (Cass. n.
12247/2013)", secondo cui "nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c.,
potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte".
Ebbene, cosa diversa è la modificazione della domanda inizialmente proposta in virtù dell'allegazione d'una diversa causa petendi fondante la stessa rispetto alla proposizione d'una domanda, non già nuova nel senso d'essere modificata, bensì
aggiuntiva ossia supplementare, ipotesi ricorrente nel caso in esame, atteso che in attore citazione l'attore non ha chiesto l'emissione d'un provvedimento monitorio.
Si ritiene, pertanto, di condividere l'orientamento di merito e giurisprudenziale espresso sul punto da Cass. n. 8411/2003, Trib. Roma sez. 6 n. 5706/2018; n.
10858/2018 e n. 23577/2017, ecc.).
Opportuno poi puntualizzare che, essendosi il petitum cristallizzato al tempo del deposito della memoria integrativa, la CP_1 avrebbe potuto essere condannata a versare l'indennità richiesta soltanto sino al tempo del deposito stesso. Diversamente
opinandosi, infatti, si emanerebbe nei confronti della convenuta una pronuncia assimilabile ad un cd. condanna in futuro, ipotesi contemplata dalla legge in via tassativa ed eccezionale, come ad es. nell'ambito dei procedimenti d'intimazione di sfratto per morosità (nel quale il Giudice può condannare il conduttore a corrispondere i canoni sino al momento del rilascio), di separazione/divorzio
(contributo per il mantenimento, destinato a permanere sino alla modifica della statuizione).
Considerato che la prima domanda principale è stata accolta, la seconda dichiarata inammissibile, il valore di quest'ultima (€ 300,00 x circa 36 mesi) e la bassa complessità delle questioni involte, si ritiene equo compensare per 2/3 le spese legali e di porre il residuo, nella misura che si quantifica come in dispositivo, a carico di parte convenuta.

P.Q.M.

Il Tribunale di Imperia, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da
Parte 1 nei confronti Controparte_1
Previo rigetto delle eccezioni sollevate dalla convenuta, dichiara che gli effetti del contratto di locazione stipulato dalle parti il 27/11/2019 (doc.1), sono cessati in data
31/11/2021.
Condanna Controparte_1 al rilascio dell'immobile per cui è
causa entro il termine di 30 giorni dalla comunicazione della presente sentenza.
Dichiara assorbita nelle predette statuizioni la domanda proposta in via subordinata.
Dichiara inammissibile la domanda con cui si chiede la condanna di [...]
al pagamento della somma mensile di € 300,00 a far data Controparte_1
dall'1/12/2021 sino al rilascio dell'immobile.
Compensa per 2/3 le spese di lite, ponendo a carico di Controparte_1
il residuo, che si determina in € 600,00 per la fase di studio, €
[...]
250,00 per la fase introduttiva, € 380,00 per la fase di trattazione, € 550,00 per la fase decisionale.
Imperia 25/3/2025
Il Giudice
Dott. Fabio Favalli