REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
Prima Sezione civile / Sezione specializzata in materia d'Impresa
R.G. 1467/2023
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati:
dott.ssa Guido Santoro Presidente dott. Federico Bressan Consigliere dott. Lucia Dall'Armellina Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello n. 1467/2023 r.g., promossa con atto di citazione da
(P.IVA Parte_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e P.IVA_1
difesa in giudizio dall'avv. Maria Elena Sticchi del Foro di Padova, con domicilio digitale eletto presso la stessa, come da procura su foglio separato allegato all'atto di citazione in appello;
appellante contro
(C.F. ), rappresentata e difesa CP_1 C.F._1
1 dall'avv. Carmela Rita Giulia Ruggeri del Foro di Vicenza e con domicilio eletto presso lo studio della stessa in Vicenza, via Battisti n. 25;
appellata
Oggetto: “Mediazione”; appello avverso la sentenza n. 1203/2023 del Tribunale di Vicenza pubblicata il 23.06.2023, notificata il 28.06.2023
CONCLUSIONI per parte appellante:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Venezia, contrariis reiectis – in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 1203/2023 emessa dal Tribunale di
Vicenza, Sezione Civile, Giudice Dott. Colbacchini, nell'ambito del giudizio
N.R.G. 3045/2021, depositata in cancelleria in data 23.06.2023, notificata il
28.06.2023, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano: “Nel merito: 1) accertato e dichiarato che la conclusione dell'affare relativo alla compravendita fra la Sig. , nata a [...] Parte_2
(VI), il 06.04.1953, residente in [...], Longare ed la sig.ra CP_1
nata a [...] il [...], residente a [...], via Bagnolo n.
[...]
48 avente ad oggetto l'immobile sito in Longare (VI), Via Campanonta n. 36, è avvenuta per effetto dell'attività svolta ex art. 1754 dell' Parte_1
unipersonale, condannare la Sig.ra a pagare ex art. 1755 c.c.
[...] CP_1
e ss. a favore dell' unipersonale, in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore Sig. la somma di € 4.620,00 oltre iva CP_2
2 quindi l'importo complessivo di € 5.636,40 o la diversa somma maggiore o minore che fosse ritenuta di giustizia all'esito del giudizio, oltre agli interessi dal dovuto al saldo;
3) In ogni caso con vittoria di spese e compensi di cui al D.M. n. 55/14, oltre IVA E C.P.A. come per legge, e successive spese occorrende” e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto;
- Disporre la restituzione di quanto eventualmente versato dall'appellante in adempimento della sentenza impugnata. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio. In via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico: si insiste per l'ammissione delle prove testimoniali così come richieste in atto di citazione e capitolate nella memoria ex art. 183 VI co. c.p.c. n. 2 limitatamente ai capitoli non ammessi con provvedimento del 21.03.2022 e quello successivo reso a verbale d'udienza del 16.05.2022 e cioè i capitoli di seguito indicati: a), b), d), e), g), h),
m), n), o), p), r), s) di cui alla memoria ex art. 183 VI co. n. 2 c.p.c. depositata da parte attrice. Si ribadisce la richiesta, già formulata con memorie ex art. 183 VI co. c.p.c. n. 1, 2 e 3, nonché con note rese a verbale all'udienza del 18.03.2022, di espunzione dei documenti n. 2, 25, 31 e 35 di parte convenuta consistenti in dichiarazioni di soggetti terzi estranei al presente procedimento citati come testi all'interno del medesimo ed assunte al di fuori del contraddittorio e senza le garanzie del processo quindi assolutamente inammissibili ex art. 244 c.p.c. e ss.
3 per parte appellata: dichiarare l'inammissibilità dell'atto introduttivo e dei motivi di appello formulati da nel presente giudizio di appello ex Parte_1
art 342 cpc per le ragioni esposte in narrativa;
nel merito: In principalità rigettare le domande formulate dall'appellante in quanto prive di fondamento in fatto e in diritto per i motivi esposti in narrativa e, per l'effetto, confermare la sentenza N.
1203/2023 depositata in data 23.06.2023 pronunciata dal Tribunale di Vicenza nella causa nr 3045/2021 R.G.; spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio totalmente rifusi in ogni caso;
In subordine: in accoglimento dei motivi di appello incidentale condizionato, rigettare le domande formulate ex adverso in quanto prive di fondamento in fatto e in diritto spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio totalmente rifusi in ogni caso;
In via di ulteriore subordine: nella denegata e davvero non creduta ipotesi in cui il giudice adito dovesse ritenere sussistente in capo all'appellante il diritto alla provvigione, si chiede che il giudice ne voglia determinarne l'entità secondo equità, in misura diversa ed inferiore a quanto richiesto ex adverso, con compensazione delle spese e compensi di lite. In via istruttoria: Insiste per l'amissione della prova per interpello e testi su tutti i capitoli di prova formulati nella memoria ex art 183 c. 6 punto 2 cpc di parte appellata
(convenuta I°) alle pagg.24-25-26-27- 28-29 -30 con i testi ivi indicati, con la solo esclusione dei capitoli di prova nr 1- 9-11-20-21- 26-33-36-38-39 in quanto ciascuno di essi è stato espressamente indicato dall'appellante in I° nella sua memoria ex art. 183 c. 6 punto 3 (cfr. pag. 16-17-18) come “non contestato” e con esclusione, altresì del capitolo 10, che a pag. 17 della medesima memoria, parte
4 attrice afferma essere già provato documentalmente. Insiste, per le ragioni esposte nella memoria ex art. 183 c. 6 punto 3, sull'inammissibilità dei capitoli di prova formulati dall'attrice, ivi compresi quelli ammessi con provvedimento del
21.03.2022 e durante l'udienza del 16.05.2022 ed oggetto di escussione testimoniale di cui chiede la declaratoria di nullità. In subordine insiste sulla richiesta di riesame del teste . Nella denegata ipotesi di Testimone_1
ammissione delle ulteriori prove per testi richieste ex adverso chiede di essere abilitata alla prova del contrario, con i testi indicati nelle memorie ex art 183
c.

6.punti 2 e 3. Insiste sulle eccezioni di incapacità a testimoniare di Testimone_2
e e per la conseguente, eccepita, declaratoria di nullità
[...] Testimone_3
delle testimonianze rese dal nell'udienza del 16.05.2022 e da Tes_2 Tes_3
nelle udienze del 16.05.2022 e del 22.10.2022 Insiste perché́ si ordini a
[...]
l'esibizione dell'incarico a vendere conferito alla Parte_2 [...]
unipersonale Agenzia Civico 1 per gli immobili siti in Longare Parte_1
Via Campanonta nr 36 per cui è causa. Si oppone, alla richiesta espunzione delle dichiarazioni prodotte dalla convenuta (docc. 2,31,35,25), per infondatezza, tardività e irritualità della medesima.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 4.5.2021, l' , Parte_1
conveniva avanti il Tribunale di Vicenza per ivi sentirla CP_1
condannare al pagamento della somma di euro 4.620,00, oltre i.v.a. e interessi spettante all'attrice a titolo di provvigione per l'attività svolta.
5 Esponeva di essere stata incaricata di vendere un immobile, sito in Longare (Vi),
e che la convenuta, dopo averlo visionato, aveva sottoscritto una proposta irrevocabile di acquisto accettata da parte venditrice e sottoposta alla condizione risolutiva del mancato ottenimento della delibera di erogazione di mutuo ipotecario entro la data del 30.3.2018 e con previsione del rogito entro il
20.4.2018. Rilevata dall'istituto di credito l'incompletezza della documentazione catastale richiesta per deliberare l'erogazione del mutuo, in quanto smarrita dal
Comune di Longare, l'immobiliare prospettava che il problema fosse risolvibile in circa 30 o 40 giorni a mezzo di una Scia in sanatoria e proponeva alle parti di prorogare i termini previsti: la parte promissaria venditrice accettava, mentre la rifiutava – in violazione dei principi di correttezza e buona fede – e CP_1
addiveniva alla risoluzione consensuale del contratto con la parte venditrice. si costituiva in giudizio contestando le domande attoree in quanto CP_1
infondate in fatto e in diritto e, in particolare, eccependo che l'immobile presentava vizi dei quali l'agenzia non l'aveva resa edotta, che non era stato mai sottoscritto un contratto preliminare tra le parti, che i problemi di regolarità urbanistico-catastali rilevati dalla banca che avrebbe dovuto erogare il mutuo erano addebitabili a parte venditrice e all'agenzia immobiliare, che la condizione risolutiva si era avverata poiché il mutuo non era stato concesso nel termine stabilito nella proposta di acquisto e che la proroga richiesta non era stata da lei concessa per essere venuto meno il rapporto di fiducia con la parte venditrice che, ad ogni modo, aveva poi venduto l'immobile a diverso acquirente per il tramite della stessa agenzia versandole la provvigione dovuta. Chiedeva, pertanto, il
6 rigetto della domanda attorea o, in via subordinata, una congrua riduzione della provvigione.
La causa veniva istruita anche con l'assunzione di prove testimoniali e, trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., veniva decisa con sentenza n. 1203/2023 del 23.6.2023 con la quale il Tribunale di Vicenza, evidenziando che le incertezze riguardanti i tempi per la regolarizzazione dell'immobile – la quale, indispensabile per l'erogazione del mutuo, andava oltre la semplice carenza documentale, risolvendosi anche in difformità edilizie – avessero giustificato il rifiuto della convenuta di concedere la richiesta proroga dei termini, rigettava le domande attoree e condannava la società attrice alla rifusione delle spese di lite, ritenendo che, in forza dell'avveramento della condizione risolutiva, la proposta d'acquisto dovesse riconoscersi priva di efficacia e tamquam non esset e, quindi, mancassero i presupposti costituitivi del diritto alla provvigione.
Avverso la sentenza proponeva tempestivo appello Parte_1
lamentando l'erronea valutazione del fatto storico e del contegno
[...]
delle parti e, di conseguenza, delle conseguenze dell'avveramento della condizione risolutiva alla quale la compravendita era soggetta. Riproponeva, in via istruttoria, tutte le istanze non ammesse e/o rigettate in primo grado.
Ritualmente costituitasi, resisteva al gravame eccependo CP_1
inammissibilità e infondatezza dell'appello e chiedendo, pertanto, l'integrale conferma dell'impugnata sentenza;
proponeva, altresì, appello incidentale condizionato in riferimento a: i) omessa pronuncia in violazione dell'art 112 cpc
7 in relazione a ciascuna delle eccezioni ritualmente sollevate nel giudizio di primo grado e non oggetto di espressa pronuncia;
ii) difetto di motivazione in violazione dell'art. 132 cpc, ove le già richiamate eccezioni dovessero ritenersi implicitamente rigettate.
La causa veniva rimessa in decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c. all'udienza, svoltasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., del 03.07.2025, previa concessione alle parti dei termini di legge per il deposito di scritti conclusivi.
***
1. Con un unico, articolato, motivo di impugnazione, l'appellante lamenta che il
Tribunale non abbia considerato che la condizione risolutiva era stata discussa tra le parti e inserita nella proposta d'acquisto su richiesta della promissaria acquirente per consentirle di accedere anticipatamente all'immobile e programmare i lavori in modo tale da poterli iniziare immediatamente dopo il rogito. Inoltre, il Tribunale avrebbe dovuto valorizzare la circostanza che la banca aveva approvato il mutuo con riguardo alla bancabilità della richiedente cosicché, per concludere l'operazione, sarebbe stato sufficiente che la promissaria acquirente avesse concesso la richiesta proroga, permettendo di reperire la documentazione urbanistica/catastale richiesta dalla banca per l'erogazione del finanziamento.
Con il suo contegno, invece, la avrebbe inteso sottrarsi all'impegno CP_1
assunto nei confronti della parte venditrice e del mediatore dimostrando di non avere più interesse al verificarsi della condizione per motivi personali e venendo meno agli obblighi di correttezza e buona fede, al contrario della parte venditrice
8 e dell'agenzia di mediazione che si erano attivate per consentire la conclusione della compravendita in termini ragionevoli.
Che l'accordo fosse già valido ed efficace, del resto, sarebbe dimostrato dalla transazione conclusa tra promissaria acquirente e promissaria venditrice per la sua risoluzione consensuale, per cui il Tribunale lo avrebbe erroneamente considerato tamquam non esset anche nei rapporti con il mediatore mentre, invece, ai sensi dell'art. 1757 c.c., avrebbe dovuto accertare e dichiarare già maturato il diritto alla provvigione.
Il motivo è infondato.
Lo svolgimento dei fatti non è oggetto di contestazione e può, sinteticamente, così riassumersi nei suoi aspetti salienti: i) in data 19/22.1.2018, a seguito dell'attività di mediazione di la promissaria acquirente Parte_1 CP_1
e la promissaria venditrice hanno sottoscritto una proposta irrevocabile Pt_2
d'acquisto risolutivamente condizionata al fatto del mancato ottenimento del mutuo da parte della proponente entro il termine del 30.3.2018 con previsione del rogito entro il 20.4.2018; ii) per la concessione del mutuo la banca ha chiesto la produzione della documentazione urbanistica relativa all'edificazione dell'immobile, della pratica edilizia completa di elaborati grafici di progetto relativi alla variazione catastale del 21.12.1999 per fusione/diversa distribuzione interna/ ristrutturazione e della pratica edilizia completa di elaborati grafici di progetto relativi alla variazione catastale del 21.12.1999 per unità realizzate su area di corte;
iii) per soddisfare le richieste della banca sarebbe stato necessario prorogare il termine, stabilito nella proposta di acquisto quale condizione
9 risolutiva, di circa due mesi;
iv) la promissaria acquirente ha rifiutato di concedere tale proroga ritenendo avverata la condizione risolutiva comunicando l'intenzione di avvalersene in data 18.4.2018.
A fronte della pretesa dell'agenzia di mediazione, che ritiene di avere acquisito il diritto alla provvigione, occorre verificare se per effetto dell'attività da essa svolta possa effettivamente ritenersi concluso un contratto tra le parti. Sul punto è costante l'orientamento giurisprudenziale per cui “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione previsto dall'articolo 1755 del codice civile sorge nel momento in cui si ritiene concluso un affare, ovvero quando si è formato un vincolo giuridico tra le parti facilitate dal mediatore che abilita ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso” (ex multis, Cass. civ. n.
2359/2024), e ciò vale anche nel caso di contratto preliminare. Tuttavia, perché si possa considerare effettivamente formato un contratto di compravendita immobiliare – o, come detto, un preliminare di contratto – occorre che da esso si generi un rapporto obbligatorio tra le parti, in forza del quale derivi per ciascuna di esse il diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, diversamente, per ottenere il risarcimento del danno subito.
In particolare, affinché le parti possano invocare l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c., è necessario che il preliminare contenga tutti gli elementi indispensabili per la perfezione del contratto definitivo, poiché la sentenza che ad esso verrebbe a sostituirsi deve riprodurre esattamente il contenuto del contratto preliminare presupposto, senza possibilità di introdurvi modifiche o integrazioni.
10 Soddisfatte tali condizioni, il diritto alla provvigione dovrebbe considerarsi sorto e non pregiudicato dai successivi accadimenti, anche in considerazione del fatto che per l'art. 1757, comma II, c.c., “se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione”.
Svolte tali considerazioni, tuttavia, si evidenzia che, per quanto la scrittura privata in questione contenga tutti gli elementi necessari per l'identificazione del bene, del prezzo e del termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita, essa debba inquadrarsi nella fattispecie atipica del “preliminare di preliminare”, vale a dire una pattuizione di contenuto essenzialmente preparatorio e volta a regolamentare il successivo procedimento di formazione del contratto definitivo.
Come spesso accade nelle compravendite immobiliari, ad una prima proposta irrevocabile, con cui il promissario acquirente offre un corrispettivo per l'acquisto del bene e che il promissario venditore accetta o meno, segue la stipula del contratto preliminare e, infine, il rogito notarile e il saldo del prezzo.
La proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta dalle parti, nel caso di specie, risulta redatta su carta intestata dell'agenzia immobiliare che, quindi, l'ha predisposta essa stessa o, quantomeno, ne ha avuto diretta e immediata conoscenza, prevede al punto 6) che “[…] il rifiuto di sottoscrivere il contratto preliminare dopo regolare convocazione, comporterà la perdita delle somme versate.”, così dovendosi intendere quale atto prodromico al preliminare vero e proprio e destinato a fissarne il contenuto, in conformità al principio enunciato dalle Sezioni Unite per cui “l'accordo con cui le parti si obblighino alla successiva
11 stipula di un altro contratto preliminare ha natura atipica ed è valido ed efficace
a condizione che sussista l'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La causa del preliminare di preliminare va in particolare ricercata della funzione, considerata meritevole di tutela da parte dell'ordinamento, ai sensi dell'art. 1322 c.c., di vincolare negozialmente le parti nel corso delle trattative, fissando punti fermi della successiva stipula del contratto preliminare e rinviando a tale momento e sede la fissazione di altri punti rilevanti.” (Cass. S.U. n. 4628/2015).
Nel caso in esame, il “preliminare di preliminare” è ammissibile perché finalizzato a consentire alla parte promissaria acquirente di subordinare il proprio impegno all'ottenimento del finanziamento e, al contempo, a dare anticipata disciplina al futuro (ma incerto nella sua esistenza) negozio con il solo obbligo, tra le parti, di risarcimento del danno in caso di inadempimento.
Così definiti i confini della fattispecie, quanto alla provvigione del mediatore si richiama il principio di diritto espresso dalle S.U. con la sentenza n. 4628/2015 poc'anzi citata e per il quale “il c.d. “preliminare di preliminare”, pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato
12 utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un
“affare” idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime.”
Per tutto quanto precede, si evidenzia che il Tribunale ha correttamente considerato che l'avveramento della condizione risolutiva – non contestato nella sua esistenza ma, solo, nei suoi presupposti e nei suoi effetti – abbia privato di efficacia la proposta d'acquisto, liberando le parti dai rispettivi obblighi (salvo quelli risarcitori, eventuali) e, quindi, arrestando la formazione progressiva del contratto ad una fase (quella, appunto, del preliminare di preliminare) in cui il diritto alla provvigione non può ancora dirsi sorto.
Quanto alla doglianza circa la mancata ammissione delle istanze istruttorie, essa è dedotta del tutto genericamente;
ad ogni modo, si evidenzia che non vi è alcun obbligo per il giudice di merito di ammettere mezzi di prova ove ritenga possibile decidere la controversia in base agli elementi già acquisiti e, di riflesso, non ricorre un vizio di motivazione quando risulti che abbia valutato le prove non ammesse irrilevanti od assorbite: nel caso di specie, le istanze istruttorie richieste non appaiono idonee a dimostrare circostanze tali da contraddire con certezza l'efficacia delle altre risultanze istruttorie poste dal giudice al fondamento del proprio convincimento.
Tutte le altre questioni assorbite.
***
Da quanto sopra esposto consegue il rigetto dell'appello con integrale conferma dell'impugnata sentenza.
13 Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in base ai parametri medi di cui al DM 147/22, tenuto conto del valore della controversia (scaglione da euro 5.201,00 a euro 26.000,00) e delle fasi effettivamente svolte (fase studio, introduttiva e decisionale).
Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dev'essere dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'introduzione del presente giudizio, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
1203/2023 del 23.6.2023 del Tribunale di Vicenza, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna alla rifusione, in favore Parte_1
di delle spese del grado che liquida in complessivi euro 3.966,00 CP_1
oltre accessori come per legge e rimborso forfettario del 15%.
Si dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art.13, comma 1 quater DPR
115/02 a carico dell'appellante . Parte_1
Venezia, così deciso nella camera di consiglio del 30 giugno 2025
Il Consigliere estensore
Lucia Dall'Armellina
14
Il Presidente
Guido Santoro
15