N. 350/2024 RG
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LA SPEZIA
Il Giudice dott. Gabriele Giovanni Gaggioli ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 cpc la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero di ruolo generale indicato in epigrafe,
promossa da:
p. iva Parte_1
, rappresentata e difesa dall'avv. Adriano Colomban ed elettivamente P.IVA_1
domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica del proprio difensore
Email_1
-attore-
Contro
Controparte_1
, p. iva , rappresentata e difesa dall'avv. Caterina Latin ed
[...] P.IVA_2
elettivamente domiciliata presso la propria sede legale a La Spezia Via XXIV Maggio n.
369,
-convenuto-
***
CONCLUSIONI
1

*Per l'attore come Parte_1
in memoria conclusiva:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, domanda ed eccezione:
-accertare e dichiarare la sussistenza dei vizi della cosa locata ai sensi degli artt. 1578 e
1581 c.c. e quindi l'inadempimento di parte locatrice per i motivi espressi narrativa e per
l'effetto disporre la riduzione del canone di locazione, quanto meno a far data dalla
presente domanda, nella misura di euro 300.00 mensili o nella maggiore/minore somma
ritenuta di giustizia, anche in via equitativa;

-nel contempo e per le medesime ragioni, accertata la sussistenza dei vizi dell'immobile
condannare la locatrice a risarcire tutti danni, patrimoniali e non, patiti e patiendi, in favore
della conduttrice nella misura di euro 7.350,00 o della maggiore / minore somma che verrà
accertata in corso di istruttoria, anche in via equitativa oltre al danno all'immagine, da
liquidarsi in via equitativa, e alle spese documentate di procedura di mediazione.
In conseguenza della domanda riconvenzionale avversa:
-respingere la domanda riconvenzionale avversa in quanto infondata in fatto e in diritto;

-si richiede altresì che il Giudice, qualora ritenga invece non prescritto l'importo di €
10.091,28 richiesto dalla resistente per le annualità dal 2012 al 2015, e qualora ritenuta
operativa la solidarietà ex art. 2560 co. 2 cc tra il cedente l'azienda Bar il Giardino di
AN AI SA ed il cessionario odierno attore, di autorizzare la parte ricorrente alla
chiamata in causa di quale soggetto cedente l'azienda, Controparte_2
- in ogni caso qualora il Giudice riconosca dovuto l'importo di € 1.687,27 in favore di
, per le mensilità di ottobre e novembre 2021, che il predetto importo venga CP_3
compensato con il maggiore credito di cui l'attore è titolare come da propria domanda
introduttiva.
Vinte le spese e refuse le anticipazioni di giustizia”.
2 *Per il convenuto Controparte_1
come in memoria conclusiva:
[...]
“piaccia al Tribunale adito respinta ogni contraria istanza :
respingere integralmente ogni richiesta formulata da parte opponente in quanto infondata
in fatto e diritto
riconoscere ad la somma di €. 1.687,28 per il mancato pagamento di quanto dovuto CP_3
per le mensilità di ottobre e novembre 2021 per la locazione dell'immobile oggetto di
causa.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari”.
***
MOTIVI DELLA DECISIONE
Premesso
*Q&S (di seguito Parte_1 Pt_1
) conveniva in giudizio
[...] Controparte_4
(di seguito ).
[...] CP_3
L'attore esponeva quanto segue: svolte attività di ristorazione nell'ambito di Pt_1
immobile di proprietà di in forza di contratto di locazione concluso in data CP_3
20.12.2005 tra (locatore) e (conduttore) nel quale rispetto alla CP_3 Controparte_5
posizione del conduttore è successivamente subentrata a seguito di atto di Pt_1
cessione di azienda stipulato nel 2021 tra Controparte_6
(precedente denominazione , cedente) e (cessionario); l'esercizio Controparte_5 Pt_1
dell'attività di ristorazione da parte di si è rilevata sino dal 2021 particolarmente Pt_1
difficoltosa in ragione di plurimi vizi dell'immobile, costituiti dalle cattive condizioni di una porzione di facciata, dalla comparsa di macchie ed efflorescenze della tinteggiatura, dal verificarsi di scrostature dell'intonaco, dal malfunzionamento dello scarico dei reflui nei servizi igienici.
3 L'attore chiedeva ai sensi degli artt. 1578 e 1580 cc sia per il periodo pregresso sia per il periodo futuro rispetto alla domanda la riduzione del canone fissato contrattualmente in
Euro 700,00 mensili (ipotizzando in particolare la riduzione ad importo compreso tra Euro
300,00 ed Euro 350,00 mensili), condannando altresì alla restituzione dell'indebito CP_3
versato nel periodo pregresso alla domanda (l'indebito viene in particolare conteggiato come pari ad Euro 7.350,00, a fronte di Euro 350,00 mensili versati indebitamente per n.
21 mensilità).
*Si costituiva in giudizio , contestando le difese attoree e chiedendo il rigetto delle CP_3
domande di parte attrice, e formulando altresì domanda riconvenzionale per il pagamento da parte di di Euro 12.622,19 a titolo di canoni non versati, di cui Euro Pt_1
10.091,27 per vari canoni non versati dal 2012 al 2015 (rispetto alle quali è Pt_1
obbligata al pagamento ai sensi dell'art. 2560 cc) ed Euro 2.530,92 per canoni non versati riferiti alle mensilità di ottobre 2021, novembre 2021 e maggio 2024.
*In corso di causa non veniva svolta istruttoria.
In sede di memoria conclusiva limitava la domanda riconvenzionale all'importo di CP_3
Euro 1.687,28 riferito alle mensilità di ottobre 2021 e novembre 2021.
All'udienza del 29.05.2025 le parti discutevano la causa ed il Giudice pronunciava la sentenza.
Osservato
Questo Giudice deve decidere la causa come segue.
*Le domande di non sono fondate. Pt_1
Si consideri in primo luogo che la relazione tecnica di parte del 13.02.2023 a firma del geom. (documento n. 3 ) si limita ad illustrare genericamente la CP_7 Pt_1
presenza di distacco di intonaco e deterioramento della tinteggiatura su una facciata esterna, di macchie ed efflorescenze della tinteggiatura nell'angolo tra il soffitto ed una delle pareti interne, di scrostature dell'intonaco e deterioramento della tinteggiatura a
4 causa di infiltrazioni da risalita alla base delle mura interne perimetrali, ovvero tutti elementi di per sé non ostativi all'esercizio dell'attività commerciale.
Si consideri in secondo luogo che la corrispondenza intercorsa tra le parti (documenti nn.
4, 9 e 10 ) nonché la relazione tecnica di parte prodotta da (documento n. Pt_1 CP_3
12 ) evidenziano che si è sempre attivata per consentire a il CP_3 CP_3 Pt_1
regolare godimento dei locali, anche tramite interventi di rilievo quale in particolare l'installazione di pompa di scarico temporanea per rimediare al malfunzionamento dello scarico in prossimità della fognatura pubblica.
Si consideri in terzo luogo che non ha dimostrato in alcuno modo che i vizi Pt_1
dell'immobile abbiano compromesso l'esercizio dell'attività di ristorazione.
Ne consegue che, in base agli atti ed ai documenti presenti nel fascicolo processuale,
ha fruito e fruisce di locali idonei all'esercizio dell'attività commerciale, e non Pt_1
può pertanto ottenere una riduzione del canone per il periodo pregresso o per il periodo futuro.
Questo Giudice deve pertanto rigettare le domande di . Pt_1
*La domanda riconvenzionale di è fondata, come segue. CP_3
Occorre premettere che ha dedotto in modo specifico gli importi e le mensilità di CP_3
riferimento dei canoni che deduce inevasi (complessivi Euro 12.622,19), come da schema in allegato alla propria comparsa di costituzione e risposta sub documento n. 13.
Il credito riferito ai canoni per il periodo dal 2012 al 2015 (Euro 10.091,27), al di là della rinuncia di a chiederne il pagamento nella presente sede processuale, risulta estinto CP_3
a fronte del compimento del termine di prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 co. 1
n. 3 cc tenuto conto che non risulta neppure che abbia richiesto il pagamento dei CP_3
canoni di locazione prima della formulazione della domanda riconvenzionale di cui alla propria comparsa di costituzione e risposta depositata nel presente fascicolo processuale in data 08.06.2024.
5 In riferimento al credito per le mensilità di ottobre 2021, novembre 2021, maggio 2024,
pari a complessivi Euro 2.530,92 (Euro 843,64 per ciascuna delle tre mensilità) occorre evidenziare che ha documentato esclusivamente di avere effettuato il Pt_1
pagamento del canone di maggio 2024 (Euro 843,64) in data 05.06.2024 (vedasi la nota di deposito di in data 20.09.2024) e cioè prima della costituzione in giudizio di Pt_1
in data 08.06.2024, ed infatti ha rinunciato a richiedere il pagamento nella CP_3 CP_3
presente sede processuale del canone di maggio 2024.
Ne consegue che permane debitrice nei confronti di di Euro 1.687,28, a Pt_1 CP_3
titolo di canoni per le mensilità di ottobre 2021 e novembre 2021.
Questo Giudice deve condannare al pagamento a favore di di Euro Pt_1 CP_3
1.687,28.
*Le spese processuali seguono la soccombenza.
Parte Gli onorari della difesa di (a carico di vengono liquidati complessivamente in CP_3
Euro 852,00 oltre accessori, in base ai parametri minimi di cui al DM 55/2014 in ragione delle limitate questioni di diritto e di fatto oggetto della controversia, tenuto conto del valore della causa (Euro 1.687,28, pari all'importo del credito accertato a favore di , del CP_3
tipo di procedimento (contenzioso ordinario), dell'Autorità Giudiziaria adita (Tribunale),
delle fasi processuali effettivamente svolte (studio, introduttiva, decisionale).
***

P.Q.M.

Parte A) Rigetta le domande di Parte_1
[...]
B) In accoglimento della domanda riconvenzionale formulata da
[...]
, condanna Controparte_4 [...]
al pagamento Parte_1
6 dell'importo di Euro 1.687,28 a favore di
[...]
. Controparte_4
C) Condanna alla Parte_1
rifusione delle spese processuali a favore di
[...]
, liquidandole in Euro 852,00 oltre Controparte_4
accessori per onorari.
La Spezia, 29.05.2025
Il Giudice,
dott. Gabriele Giovanni Gaggioli
7