N. R.G. 1066/2012
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona del giudice unico monocratico dott.sa Maria Stefania Picece ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 1066 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2012, trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza cartolare del 19.05.25.
TRA
, C.F. , Parte_1 C.F._1 Pt_2
, C.F. , rappresentati e difesi dall'avv. Claudio Gaeta
[...] C.F._2
che li rappresenta e difende giusta procura allegata alla comparsa di costituzione del nuovo procuratore. P.E.C.: Email_1
ATTORI
pagina 1 di 11 E
, C.F. , rappresentato e difeso Controparte_1 CodiceFiscale_3
dall'avv. FF GG, C.F. come da mandato in atti, C.F._4
PEC Email_2
CONVENUTO
AVENTE AD OGGETTO
Azione di riduzione del prezzo.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da note telematiche in atti, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto di citazione ritualmente notificato ed iscritto a ruolo gli attori premettevano: - che con atto dell'11/11/2010 a ministero del Notaio rep. 91302, racc. Persona_1
28281, promettevano di acquistare dai sig. ri e , che Controparte_1 Persona_2
si obbligavano a vendere, il locale terraneo ad uso commerciale in Salerno alla Via
Trento n. 29, della superficie di mq. 54 catastali, verso il prezzo di 415.000,00; - che in detto preliminare le parti prevedevano a carico della parte venditrice l'esecuzione di una serie di opere consistenti nella realizzazione di un idoneo accesso al locale, la realizzazione, laddove non già esistente, di un idoneo punto idraulico posizionato come da planimetria catastale allegata all'atto; - che in detto preliminare la parte alienante garantiva la sussistenza dei requisiti per l'agibilità non essendo stati posti in essere interventi di qualsiasi genere soggetti a concessione, approvazione e/o autorizzazioni;
- che dopo innumerevoli traversie, le parti addivenivano alla stipula del definitivo atto di trasferimento dell'unità immobiliare in data 14/7/2011 con atto per notar Persona_1
nel quale i venditori, nel procedere al trasferimento dell'immobile, avevano cura di pagina 2 di 11 precisare che il locale terraneo era di mq. 54 catastali;
che i dati di identificazione catastale erano esattamente corrispondenti alla planimetria catastale allegata all'atto; che l'unità immobiliare costruita in epoca antecedente al 1967 non aveva subito modifiche e/o variazioni tali da richiedere autorizzazioni o licenze amministrative;
che le fabbriche compravendute hanno i requisiti necessari per l'agibilità (anche se di essa manca uno specifico certificato); che, forti di tali dichiarazioni ed in assoluta buona fede, anche in ragione del fatto che le suddette dichiarazioni erano state rese in un atto pubblico, dapprima in occasione della stipula del preliminare di vendita che venne predisposto in forma pubblica e, quindi, al momento della firma del rogito definitivo, alla presenza di un pubblico ufficiale e consapevoli delle sanzioni penali previste dall'art. 76 del D.P.R.
28/12/2000 n. 445 per le ipotesi di falsità in atti e dichiarazioni mendaci, gli attori nel mese di settembre 2011, intendendo dar luogo a piccoli interventi di manutenzione ordinaria al fine di rendere il locale confacente alle loro esigenze, vendita al pubblico di capi di abbigliamento e di gioielleria, conferivano incarico ad un loro tecnico di fiducia, geom. , di curare gli adempimenti del caso;
- che il geom. nel Controparte_2 CP_2
mese di luglio 2011 si preoccupava di formalizzare la pratica presso il locale ufficio del
Comune di Salerno ai fini del rilascio del certificato di agibilità, come detto non consegnato dal venditore al momento della stipula notarile;
- che, però , nell'esecuzione delle suddette attività, gli accertamenti esperiti dal tecnico hanno avuto un esito sconfortante dal momento che il geom. , dopo aver riscontrato l'esistenza di CP_2
opere interne difformi rispetto agli standards urbanistici adottati ed approvati, ha accertato che l'immobile, difforme rispetto alla concessione edilizia, non risponde agli standards urbanistici approvati e pertanto necessita di una serie di interventi edilizi che consentiranno di rendere l'immobile rispondente alla normativa urbanistica vigente;
- pagina 3 di 11 che il tecnico incaricato arrivava alla desolante conclusione di dover inevitabilmente procedere a rimuovere il soppalco esistente subendo una diminuzione della superficie totale dell'immobile. - che gli attori hanno dunque interesse, alla luce di quanto accertato dal loro esperto di fiducia e riportato nella relazione tecnica giurata del 24/10/2011, ad ottenere, ai sensi dell'art. 1492 c.c. la riduzione del prezzo di vendita corrisposto e pari ad 395.000,00 nella misura del 25% dello stesso in quanto hanno pagato un prezzo decisamente superiore rispetto al valore del bene;
inoltre in considerazione che il prezzo pagato andava diviso per i metri quadrati totali originari - 54 mq -, le opere realizzate hanno comportato una diminuzione di mq. 19 che rapportato al prezzo totale pagato hanno un valore di € 138.981,48 che gli attori hanno diritto di ottenere in restituzione;
- che gli attori per effetto di quanto sopra, non hanno potuto tempestivamente aprire l'attività commerciale destinata alla vendita di capi di abbigliamento e gioielli nel mese di settembre, ed, ancora oggi, non sono stati in grado di ottenere il certificato di agibilità indispensabile per formalizzare la pratica presso l'ufficio competente del Comune di
Salerno ed hanno conseguentemente diritto, a mente dell'art. 1494 c.c., al risarcimento dei danni subiti determinati in ragione delle spese occorse per la demolizione e ricostruzione del soppalco ed in termini di mancato guadagno non essendo stati in grado di far produrre reddito all'attività per lungo tempo;
- che alcun dubbio può sussistere in ordine al fatto che i venditori erano a conoscenza della difformità dello stato dei luoghi rispetto alla licenza edilizia, avendo personalmente eseguito gli interventi di trasformazione interna senza curarsi di richiedere all'ente locale le necessarie autorizzazioni, convenivano in giudizio i sig. ri e , Controparte_1 Persona_2
innanzi al Tribunale di Salerno per sentire così provvedere: “1) accertare l'inadempimento e responsabilità degli attori rispetto agli obblighi di garanzia della cosa pagina 4 di 11 venduta e, per l'effetto, 2) ridurre, ai sensi dell'art. 1492 c.c. il prezzo di vendita nella misura del 25%, condannando i sig. ri e in solido tra Controparte_1 Persona_2
loro al pagamento in favore degli attori della somma di € 260.000,00
(duecentosessantamila/00) di cui € 98.750,00 a titolo di riduzione del prezzo o a quella maggiore o minore somma determinata dal giudicante anche ai sensi dell'art. 1226 c.c., €
138.985,00 a titolo di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. o a quella maggiore o minore somma che il tribunale riterrà di accertare anche ai sensi dell'art. 1226 c.c., €
22.265,00 a titolo di risarcimento danni per i maggiori oneri sopportati per rendere l'immobile acquistato utile all'uso cui era destinato o a quella maggiore o minore somma che il tribunale riterrà di accertare anche ai sensi dell'art. 1226 c.c. Il tutto oltre rivalutazione monetaria ed interessi come per legge e con vittoria di spese diritti ed onorari di giudizio”. Si costituivano in giudizio i sig. ri e Controparte_1 Persona_2
che eccepivano, in via preliminare, l'improponibilità dell'azione per non avere,
[...]
gli attori, denunziato, a mente dell'art. 1490 e segg. c.c., al venditore, i vizi posti a fondamento dell'azione di garanzia nel termine di otto giorni dalla scoperta;
eccepivano l'inammissibilità ed infondatezza della domanda attorea perché avendo gli attori espressamente rinunciato ad ogni diritto e pretesa di supplemento del prezzo di acquisto del locale terraneo di cui è causa, anche oltre il limite dell'art. 1358 c.c., come si evince dalla lettura dell'art. 2 del rogito notarile di vendita del 14/7/2011, tutte le pretese avanzate a qualsiasi titolo dovevano essere rigettate perché inammissibili e prive di fondamento;
eccepivano la nullità dell'atto introduttivo perché gli istanti avrebbero omesso di indicare con esattezza i fatti e gli elementi di diritto costituenti le ragioni delle domande formulate, nonché i mezzi di prova dei quali intendevano avvalersi;
eccepivano la carenza di legittimazione di perché quest'ultima Persona_2
pagina 5 di 11 avrebbe partecipato all'atto di compravendita solo perché coniugata in regime di comunione dei beni con il unico ed esclusivo proprietario e venditore. Nel CP_1
merito contestavano la fondatezza della domanda attorea deducendo che gli istanti prima di sottoscrivere il preliminare e successivamente all'atto di vendita, avevano preso visione del locale terraneo;
che d'altra parte i convenuti, contrariamente a quanto paventato ex adverso nell'atto di citazione, ed in particolar modo il sig. , Controparte_1
non avrebbero mai potuto avere la benché minima cognizione dello stato dei luoghi, atteso che nel locale terraneo de quo ha svolto ininterrottamente, dal 1961 fino al 2011, prima con la sua ditta individuale, e poi con la di cui è socio, una Parte_3
attività commerciale;
che comunque gli istanti, con la riduzione del prezzo di vendita in
€ 20.000,00 si erano assunti gli oneri amministrativi ed i costi di realizzazione anche dei lavori inizialmente a carico del venditore, per i quali nel presente giudizio chiedevano ancora un ristoro economico;
che pertanto tutte le pretese di condanna, sia a titolo di riduzione del prezzo pagato per la compravendita che quelle di natura risarcitoria richieste a qualsivoglia titolo erano del tutto prive di fondamento sia in ordine all'an sia in ordine al quantum. Il tribunale, in persona del magistrato titolare del ruolo all'epoca, con ordinanza del 28/1/2013, ammetteva le richieste avanzate dalle parti, l'interrogatorio formale dell'attore e del convenuto come riportate nelle memorie ex art. 183, VI comma c.p.c. n. 2, riservandosi all'esito di provvedere all'ammissione della prova testimoniale e della richiesta di CTU avanzata dagli attori. All'udienza del 10/2/2020 il procuratore costituito dei convenuti dichiarava il decesso della sig. ra avvenuto in Persona_2
data 20/6/2019 sicché il processo veniva interrotto e riassunto con ricorso notificato in data 23/7/2020. Si costituiva in giudizio il sig. che eccepiva la tardività Controparte_1
della riassunzione del giudizio, effettuata ben oltre il termine previsto dall'art. 305 c.p.c., pagina 6 di 11 nonché la nullità della notifica, per non avere i ricorrenti provveduto alla notifica dell'atto di riassunzione a tutti gli eredi della defunta. Il tribunale, con ordinanza in data
29/1/2021, rigettava le eccezioni volte alla declaratoria di estinzione del giudizio e ammetteva la prova testimoniale nei termini precisati nell'ordinanza. Con l'espletamento della prova testimoniale si esauriva la fase istruttoria, sicché la causa, sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza del 19/5/2025, veniva riservata per la decisione con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda come proposta ai sensi dell'art. 1490 CC per i vizi della cosa venduta deve essere rigettata per essere gli attori incappati nella decadenza prevista dall'art. 1495 CC.
Il contratto di compravendita risulta essere stato stipulato in data 14.07.11, con coeva immissione in possesso dell'immobile alienato.
“In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta, il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta del vizio occulto, di cui all'art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e completa, sicché, ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui detta scoperta si sia completata” (C. Cass., ord. n. 40814 del 2021).
L'azione di garanzia, ovvero di risarcimento dei danni, ex artt. 1490 e 1494 CC, deve essere rigettata, attesa la maturazione del termine di prescrizione come previsto dall'art. 1495 CC (si veda, per la ritenuta applicabilità del regime prescrizionale anche all'azione per il risarcimento dei danni ex art. 1494 CC: Cassazione civile, Sez. II, sentenza n.
15481 del 6 dicembre 2001 “Il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi pagina 7 di 11 della cosa, può rinunciare a proporre l'azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall'inadempimento del venditore, sempre che in tal caso ricorrano tutti i presupposti dell'azione di garanzia, e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi ed osservati i termini di decadenza e di prescrizione ed, in genere, tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione”, nonché Cass. Civ. Sez. III 3926/23: “in tema di compravendita, l'azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia ex art. 1495 c. c. si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio Cass, Sez. II, sent. n.
11037/2017”).
L'immobile oggetto della compravendita è stato consegnato a far data dalla stipula del rogito notarile, come già detto, mentre la prima denuncia dei vizi coincide con la notifica dell'atto di citazione, risalente al 6.02.12.
Risulta dalle allegazioni delle parti e dalla produzione documentale che gli attori, quantomeno a far data dal mese di ottobre 2011, avessero piena ed effettiva conoscenza della situazione urbanistica dell'immobile, come da consulenza tecnica di parte del
24.10.11.
Tale circostanza – alla luce ed in applicazione delle norme civilistiche e dei principi giurisprudenziali innanzi richiamati – determina l'irreversibile perdita del diritto in capo agli attori di agire per la riduzione del prezzo, avendo essi optato per tale rimedio, essendo inutilmente decorso il termine di otto giorni stabilito dalla norma di cui all'art. 1495 CC per l'esercizio dell'azione.
pagina 8 di 11 Sostengono gli attori non essere necessaria la denunzia poiché il convenuto, parte alienante, avrebbe “colpevolmente celato il vizio dichiarando che il bene era esente da vizi ed in regola con le normative urbanistiche vigenti”.
Il convenuto – al riguardo – afferma e sostiene che i compratori fossero a perfetta conoscenza dello stato di fatto e di diritto dell'immobile, per averlo visitato più volte, anche con la presenza di tecnici di loro fiducia;
ancora, allega la parte convenuta che – a seguito di trattative intercorse – era stata anche riconosciuta una riduzione del prezzo concordato di euro 20.000,00, atteso che le parti acquirenti avrebbero dovuto effettuare alcuni lavori nell'immobile, dapprima previsti a carico della parte alienante;
assume, inoltre, la parte convenuta che il locale commerciale oggetto della compravendita era stato da esso acquistato – e dapprima alienato al proprio dante causa – nelle medesime condizioni alle quali era stato poi ceduto alle attuali parti attrici, sempre, dunque, con il soppalco oggetto poi di rilievi urbanistici.
È risultato provato in giudizio che le parti acquirenti avessero più volte visionato l'immobile nel corso delle trattative, anche mediante sopralluoghi da parte di tecnici, ed
è di tutta evidenza che il soppalco fosse sempre stato presente ed assolutamente visibile nella sua materiale consistenza, è, altresì provato e documentato, che il locale fosse stato oggetto di regolari alienazioni sempre nel medesimo stato di fatto e di diritto.
Leggendo ed esaminando con un minimo di attenzione l'atto pubblico di compravendita del 14.07.11 si rinviene che le parti “sono state avvertite circa l'importanza della regolarità edilizia ma non hanno ritenuto opportuno di procedere ad ulteriori indagini incaricando un tecnico”, e – ancora prima – si legge che “La parte alienante dichiara e la parte acquirente conferma e ne prende atto che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, ed in particolare che non sussistono difformità rilevanti …”. pagina 9 di 11 Le pattuizioni di cui al contratto preliminare devono ritenersi superate in quanto non contenute nel successivo contratto definitivo, ma, in ogni caso, deve rilevarsi che in quella sede la parte alienante garantiva la legittimità e regolarità urbanistica del bene essendo stato edificato ante 1967, mentre le parti accettavano l'assenza del certificato di agibilità.
“In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, l'occultamento degli stessi, per assumere rilevanza, deve consistere non nel semplice silenzio serbato dal venditore, ma in una particolare attività illecita, funzionale, con adeguati accorgimenti, a nascondere il vizio della cosa. L'accertamento dell'apparenza e riconoscibilità dei vizi costituisce, poi, un apprezzamento di fatto, come tale sottratto al sindacato di legittimità, salvo le ipotesi di omessa o apparente motivazione, ex art. 360, n. 5, cod. proc. civ.”
Cass. Civ., ordinanza,9 settembre 2021, n. 24382.
Appare di tutta evidenza che la parte alienante non abbia – ad iniziare dal periodo delle trattative e a finire con la definitiva stipula – posto in essere alcun comportamento doloso volto ad occultare eventuali vizi dell'immobile compravenduto, sicché
l'eccezione della pretesa non necessarietà della denunzia è infondata, e si deve pertanto rigettare la domanda attorea, attesa l'accertata intervenuta decadenza dall'azione di garanzia.
Le spese di lite possono essere compensate nella misura della metà.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così decide:
- Rigetta le domande come formulate dagli attori.
- Compensa per la metà le spese di lite e condanna e Parte_1 Pt_2
, in solido, al pagamento delle spese di lite del giudizio definitivamente
[...]
pagina 10 di 11 liquidate, già operata la compensazione per un mezzo, in € 6.000,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge e regolamento, con attribuzione all'avv.
FF GG per dichiarazione di antistatarietà.
Così deciso in Salerno, lì 24 novembre 2025
Il giudice dott. sa Maria Stefania Picece
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