N. R.G. 6976/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elisa Rubbis
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6976/2022 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
con il patrocinio degli avv.ti PARRAVICINI SARA e FRATUCELLO STEFANO
ATTORE
contro
(C.F. Controparte_1 P.IVA_1
e
C.F. , Controparte_2 C.F._2
con il patrocinio degli avv.ti CARUFI PAOLO e GABRIOTTI ANTONELLA
CONVENUTI CONCLUSIONI
L'attore ha concluso come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato te- lematicamente:
“Nel merito:

1. In via principale: dichiararsi la risoluzione per inadempimento di par- te convenuta ex art. 1453 c.c., per i motivi esposti in premessa, del contratto di com- pravendita stipulato in data 22.5.2019 tra il Sig. in qualità di acqui- Parte_1 rente e in persona del legale Controparte_3 rappr. pro tempore e il Sig. in qualità di venditori (Rep. n. 78441 – Controparte_2
Racc. n. 27456 Notaio Dott. in Padova) avente ad oggetto la porzio- Testimone_1 ne del fabbricato sito in Comune di Padova, Riviera Paleocapa n. 78 censita al Cata- sto Fabbricati – Comune di Padova- Foglio 101 – particella 205-206/18 - Riviera Pa- leocapa – p. T – cat. A/4 - cl. 2 – vani 3 – Superficie catastale totale mq 51 – RCE
278,89 nonché la quota proporzionale delle parti comuni dell'edificio e conseguen- temente condannarsi in perso- Controparte_3 na del legale rappr. pro tempore e il Sig. alla restituzione a favore Controparte_2 del Sig. della somma di € 118.000,00 versata a titolo di prezzo di Parte_1 compravendita, a fronte della restituzione del bene a parte venditrice, oltre agli inte- ressi legali dalla data di costituzione in mora (13.5.2020) al saldo ordinandosi la tra- scrizione della emananda sentenza presso la competente Conservatoria dei Registri
Immobiliari; in via di estremo subordine: disporsi la riduzione del prezzo di compra- vendita nella misura accertata in causa tramite C.T.U. e conseguentemente condan- narsi i convenuti alla restituzione a favore dell'attore del residuo versato in ecceden- za, oltre agli interessi legali dal 13.5.2020 al saldo.

2. Condannarsi i convenuti al pa- gamento a favore dell'attore della somma di € 5.758,93 oltre a quella per spese suc- cessive maturate in corso di causa, a titolo di risarcimento dei danni subiti dallo stes- so in conseguenza della risoluzione del contratto di compravendita o della riduzione del prezzo, oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo.
In ogni caso: Spese e compensi di lite, ivi compresi quelli relativi alla procedura di mediazione, rifusi. Spese di CTU e CTP rifuse”.
I convenuti hanno concluso come da foglio di precisazione delle conclusioni deposi- tato telematicamente:
“Nel merito, in via preliminare:
dichiararsi la decadenza dall'azione e/o la prescrizione del diritto alla garanzia dell'attore in relazione alle domande svolte nei confronti di Parte_1
e Controparte_3 Controparte_2
- 2 - In via ulteriore: respingersi le domande svolte nei confronti di e Controparte_3 [...] in quanto infondate in fatto ed in diritto”. Persona_1
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
con atto di citazione ritualmente notificato instaurava il presente Parte_1 giudizio nei confronti di e di avanti il Tribunale di Controparte_3 Controparte_2
Padova con atto di citazione 4.11.2022, chiedendo ● in via principale la dichiarazio- ne di risoluzione del contratto di compravendita stipulato in data 22.5.2019 per ina- dempimento di parte convenuta ex art. 1453 c.c., con la conseguente condanna di quest'ultima alla restituzione all'attore del prezzo versato, pari a € 118.000.00 oltre interessi legali dalla costituzione in mora (13.5.2020) al saldo e ● in subordine la ri- duzione del prezzo di compravendita nella misura da accertarsi tramite CTU, con la conseguente condanna di parte convenuta alla restituzione all'attore dell'eccedenza versata, oltre interessi legali dal 13.5.2020 al saldo ed inoltre ● la condanna dei con- venuti al risarcimento dei danni subiti pari ad € 5.758,93 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Si costituivano i convenuti chiedendo ● in via preliminare di rito l'autorizzazione al- la chiamata in causa dei propri danti causa al fine di essere da costoro manlevati per tutti i danni subiti a seguito dell'eventuale accoglimento delle domande attoree, ● nel merito in via preliminare la dichiarazione di decadenza dall'azione e/o la prescrizio- ne del diritto alla garanzia di ● in via ulteriore il rigetto delle do- Parte_1 mande attoree in quanto infondate.
All'udienza di prima comparizione del 29.3.2023 l'attore si opponeva all'istanza di chiamata in causa del terzo e il Giudice, dopo essersi riservato, in data 12.4.2023 emetteva ordinanza con cui rigettava la predetta istanza e assegnava i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 VI comma c.p.c. All'udienza del 4.10.2023, fissa- ta per la decisione sui mezzi istruttori, l'attore insisteva sulle istanze formulate nelle memorie, mentre i convenuti insistevano preliminarmente nella richiesta di separa- zione della causa nei confronti di nonché in quella di riunione del Controparte_2 procedimento con quello promosso da nei confronti di Controparte_4 [...]
e dei danti causa di ossia Persona_2 Controparte_4 Controparte_5
[
e Il Giudice si riservava e con ordinanza 5.10.2023 rigetta- Controparte_6 va sia l'istanza di separazione, a fronte dell'unicità del contratto di compravendita e dell'unicità di parte venditrice, sia l'istanza di riunione al procedimento n. 3001/2023
R.G. in ragione del differente stato dei due giudizi e disponeva C.T.U. volta ad accer- tare la regolarità catastale ed urbanistica del bene, la sussistenza di difformità catasta- li ed urbanistiche, le conseguenze delle riscontrate difformità, la sanabilità o meno delle eventuali difformità e i relativi costi ed incidenza delle opere di sanatoria sul valore dell'immobile.
- 3 - Il CTU, Geom. , depositava il proprio elaborato peritale in data Persona_3
21.3.2024 e, su disposizione del Giudice a seguito della richiesta di chiarimenti for- mulata dai convenuti, depositava i chiarimenti 30.9.2024. All'udienza del 17.10.2024 parte convenuta chiedeva una integrazione di perizia alla luce dell'intervenuta nuova normativa in materia di semplificazione edilizia e urbanistica (Legge n. 105/2024 di conv. D.L. n. 69/2024), istanza alla quale si opponeva l'attore sia per fatto che la succitata normativa riguarda la regolarizzazione delle lievi difformità edilizie e non il caso oggetto di controversia, sia per l'intervenuta decadenza dell'istanza, essendo la normativa intervenuta in corso di chiarimenti del CTU. Il Giudice rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni, invitando il CTU a depositare una relazione onde riaggiornare le sue conclusioni con specifico riferimento alla nuova normativa richiamata dai convenuti. Il CTU depositava l'Integrazione della Relazione
23.1.2025. All'udienza del 27.2.2025 sulle conclusioni precisate dalle Parti il Giudi- ce tratteneva la causa in decisione assegnando i termini ex art. 190 C.p.c. per il depo- sito di comparse conclusionali e repliche.
Nei fatti si esponeva che con contratto di compravendita stipulato Parte_1 in data 22.5.2019 acquistava, al prezzo di € 118.000,00 da e da Controparte_3 [...]
ciascuno per i propri diritti e congiuntamente per l'intero, Parte_2
l'appartamento al piano terra con pertinente cortile esclusivo inserito nel fabbricato sito in Padova, Riviera Paleocapa, n. 78. Per la suddetta operazione le Parti si erano avvalse dell'attività di mediazione della società “Immobiliare Riviera S.a.s. di Man- ganella Gennaro & C.” di cui è socio accomandatario e legale rappr. Gennaro Man- ganella che, essendo stato il precedente proprietario dell'immobile, l'aveva venduto tre anni prima a e a Per la mediazione Controparte_3 Controparte_2 Parte_1 corrispondeva a “Immobiliare Riviera S.a.s.” la provvigione di € 1.220,00,
[...] mentre nessuna provvigione veniva corrisposta dai venditori, odierni convenuti. I venditori, con la espressa condizione sub 5) dell'atto di compravendita, garantivano la conformità urbanistica e dello stato di fatto e delle planimetrie catastali delle unità compravendute ai relativi progetti approvati, e con la espressa condizione sub 4) ga- rantivano l'immunità del bene venduto da ogni onere o vincolo pregiudizievole. Nel mese di giugno 2019 riscontrava e denunciava ai venditori e Parte_1 all'Agenzia immobiliare la sussistenza di difformità catastali rispetto allo stato di fat- to e quindi invitava questi ultimi ad inviargli copia integrale di quanto depositato in
Comune di Padova riguardante l'immobile, ossia concessioni edilizie, varianti, per- messi di costruire, elaborati grafici e abitabilità. Mentre le difformità catastali veni- vano sanate nell'ottobre 2019, nessuna documentazione veniva inviata all'acquirente che, pertanto, incaricava un tecnico di fiducia, Arch. , di accertare la con- Persona_4 formità urbanistica edilizia dell'immobile. A seguito delle risultanze degli accerta- menti del proprio consulente, apprendeva che l'immobile era gra- Parte_1 vato dalla presenza di difformità urbanistiche gravi e insanabili per cui, dopo diffide verbali e scritte e l'espletamento della procedura di Mediazione, conclusasi in data
17.12.2021 con esito negativo, intraprendeva il presente giudizio.
- 4 - Invero non sono contestati e risultano provati: la stipulazione del contratto di com- pravendita e il versamento del prezzo di € 118.000,00 da parte di acquirente Pt_1
(doc. 1); l'intermediazione dell'Agenzia “Immobiliare Riviera s.a.s di AN
Gennaro & C.” (doc. 2) e il pagamento della provvigione da parte del solo Parte_1
(docc. 1 e 3); l'assunzione di garanzia da parte dei venditori che le unità im-
[...] mobiliari oggetto di compravendita sono state costruite antecedentemente all'1.9.1967 e che non sono state eseguite opere richiedenti altre autorizzazioni edili- zie o sanatorie e di garanzia della conformità urbanistica e dello stato di fatto e delle planimetrie catastali delle unità compravendute ai relativi progetti approvati (doc. 1 cond. 5), nonché di garanzia dell'immunità del bene da ogni onere o vincolo pregiu- dizievole (doc. 1 cond. 4); la denuncia di difformità catastali inoltrata da Parte_1
e la contestuale richiesta di invio di tutta la documentazione relativa
[...] all'immobile depositata in Comune di Padova, ossia concessioni edilizie, varianti, permessi di costruire, elaborati grafici e abitabilità (doc. 4), la successiva sanatoria delle difformità catastali e l'omesso invio della documentazione richiesta;
la scoperta da parte dell'acquirente di difformità urbanistiche denunciate verbalmente e con dif- fide scritte del Legale (docc. 14 e 15); l'espletamento della procedura di Mediazione conclusasi con esito negativo (docc. 16 e 17). L'attore ha poi prodotto la documenta- zione che prova l'avvenuta sanatoria delle difformità catastali (doc. 18) e il Fascicolo urbanistico relativo all'immobile in oggetto (doc. 19 a-i).
Il CTU ha accertato che l'unità immobiliare in questione non trova riscontro in nes- sun atto autorizzativo e non è sanabile, e ciò anche alla luce della Legge 105/2024 che ha aggiornato il D.P.R. 380/2001. Scrive il CTU a pag. 10 della Relazione di consulenza tecnica d'ufficio: “In relazione a quanto sopra si conclude che l'unità immobiliare come sopra rilevata e rappresentata da una unità immobiliare indipen- dente ad uso abitazione non trova riscontro in nessun atto autorizzativo e non è sana- bile in quanto opere realizzate in epoca posteriore al 1942 e non in possesso della conformità alla normativa edilizia vigente, di conseguenza l'unità in oggetto non è considerata agibile come civile abitazione e non può come tale essere utilizzata” e quindi non è neppure locabile a terzi e non è commerciabile come unità residenziale.
Parimenti scrive il CTU a pag. 5 della Integrazione della Relazione 23.1.2025, dispo- sta al fine di aggiornare le precedenti conclusioni peritali alla luce delle modifiche della normativa regolatrice la materia in esame, ossia della Legge 24.7.2024 n. 105 di conversione del D.L. 29.5.2024 n. 69 recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia ed urbanistica”: “In considerazione di quanto sopra, alla luce della normativa come aggiornata alla data attuale, si conferma che l'unità immobilia- re in oggetto rappresentata da una unità immobiliare indipendente ad uso abitazione non trova riscontro in nessun atto autorizzativo e non è sanabile in quanto non in possesso della conformità alla normativa edilizia vigente, di conseguenza l'unità in oggetto non è considerata agibile come civile abitazione e non può come tale essere utilizzata”. Specifica il CTU che, in particolare, l'unità come attualmente rilevata non
è conforme alla disciplina edilizia vigente per i seguenti aspetti: - la camera da letto
- 5 - ha una superficie calpestabile inferiore a quella prevista dall'art. 37.3 del Regola- mento Edilizio del Piano degli Interventi del Comune di Padova;
- idem per il servi- zio igienico;
- idem per l'unità immobiliare nella sua totalità; - l'unità abitativa di- spone di una sola camera da letto e ha una superficie inferiore a quella prevista dall'art. 37.4 comma 1 lettera C del Regolamento Edilizio del Piano degli Interventi del Comune di Padova;
e che per tali difformità non è possibile cambiare la destina- zione d'uso da magazzino ad abitazione. Precisa ancora il CTU che l'unità immobi- liare de qua non può essere legalizzata come abitazione indipendente, neppure come abitazione monovano, per l'assenza dei rapporti aero illuminanti minimi e che, al contrario, può essere legalizzata solo con destinazione locale accessorio residenziale: in buona sostanza essa non può essere trasformata in unità residenziale (abitazione indipendente), ma solo in magazzino o ripostiglio (accessorio di altra abitazione).
Così scrive il CTU a pag. 12 della Relazione peritale: “…L'unità immobiliare come rilevata non può essere legalizzata, o meglio fiscalizzata, come abitazione indipen- dente in quanto mancanti i requisiti di superfici minime richiesti, l'unità può essere legalizzata con destinazione locali accessori residenziali…” e a pag. 7 della Integra- zione: “…Al fine della valutazione dell'unità immobiliare in oggetto, considerato che la sua eventuale trasformazione in unità residenziale non è attuabile, in quanto non è possibile rispettare i rapporti aero illuminanti minimi, la stessa viene valutata come accessori residenziali (magazzino residenziale/ripostiglio)”. Non solo, il CTU è così drastico e risoluto nel ritenere il bene compravenduto viziato in modo assoluto e tota- lizzante da abusi insanabili, che alle osservazioni di parte convenuta, secondo cui es- so sarebbe utilizzabile dal proprietario come civile abitazione, replica quanto segue:
“In relazione alla fruibilità del bene, lo stesso è stato compravenduto come abitazio- ne, ma allo stato attuale della verifica di conformità urbanistica che evidentemente non è stata fatta all'atto della compravendita, l'unità non è in possesso di nessuna le- gittimazione edilizia per la destinazione residenziale né tantomeno dell'agibilità co- me abitazione, di conseguenza non è possibile né abitare né cedere in locazione l'unità come residenza, ma solo come ripostiglio/magazzino residenziale.” In sintesi il CTU ritiene, e ribadisce in più momenti, che l'unità compravenduta come civile abitazione, sia in realtà utilizzabile come ripostiglio o magazzino e non possa in al- cun modo essere trasformata non solo in abitazione, come risulta nell'attuale stato di fatto, ma neppure in abitazione monovano. Infine il CTU, incaricato di dare una valu- tazione all'unità immobiliare in oggetto, le attribuisce il valore pari ad € 28.500,00 in considerazione del fatto che essa non può essere trasformata in unità residenziale e che il valore attribuitole come sopra è il valore commerciale di un accessorio resi- denziale, ossia di un magazzino o ripostiglio e indica il costo della sanatoria dell'unità ad uso magazzino/ripostiglio in € 3.865,16.
Le contestazioni dei convenuti alla CTU risultano infondate in quanto si basano sulla
Nota di trascrizione di una compravendita del 1974 (all. 16 CTU) che, contrariamen- te a quanto asserisce la difesa di parte convenuta, non costituisce prova dello stato di fatto dell'immobile a quella data. Dalla Nota si ricava solo che al piano terra
- 6 - dell'edificio vi era un'unità individuata di categoria A/4 di vani 3,5 ma, in assenza di una descrizione e di una planimetria, non si evince che l'unità in oggetto aveva la stessa conformazione di quella attuale;
non solo, se anche vi fosse stata una descri- zione, la Nota non costituirebbe ugualmente una prova dello stato di fatto dell'unità compravenduta, in quanto atto di parte in cui i contraenti possono fare anche dichia- razioni non conformi al vero, mentre il Notaio rogante non è tenuto a verifiche sullo stato effettivo dell'immobile. Correttamente invece il CTU ha rilevato che l'unica da- ta certa, nella individuazione, impossibile da fissare con certezza, della data dell'esecuzione dell'opera abusiva, è fornita dalla scheda catastale annullata, che ri- porta la destinazione residenziale in data 19.6.1979, posteriore alla data spartiacque introdotta dal “Decreto Salva Casa” del 28.1.1977, concludendo per l'insanabilità delle difformità sub 3) (pagg. 4 e 5 Integrazione 23.1.2025).
In definitiva ha acquistato un immobile che, nello stato di fatto at- Parte_1 tuale, è composto di tre vani (soggiorno con cucina a vista, camera da letto, bagno) e un ingresso che, invece, in base al titolo abilitativo e alla planimetria depositati in
Comune di Padova, risulta consistere in un vano accessorio (magazzino), altro picco- lo locale (ripostiglio) e wc (cfr. pag. 6 Relazione peritale); avrebbe cioè acquistato un immobile ad uso abitativo indipendente, che invece dal titolo abilitativo risulta essere un vano accessorio di altra abitazione;
inoltre tale unità non è sanabile, non è agibile come civile abitazione e non può essere utilizzata e commercializzata come tale, quindi resterà un vano accessorio (magazzino o ripostiglio). Al contrario, CP_3
e venditori, avevano garantito la conformità urbanistica e
[...] Controparte_2 dello stato di fatto e delle planimetrie catastali dell'unità compravenduta ai relativi progetti approvati (cond. 5 contratto di compravendita) ed inoltre l'immunità del be- ne da ogni onere o vincolo pregiudizievole (cond. 4).
È palese che la fattispecie rientra nella tipica ipotesi di vendita di “aliud pro alio”, come ritenuto dalla maggioritaria giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui
“in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscon- trate non siano in alcun modo sanabili… Con l'effetto che… allorchè l'immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamen- te in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio datum” (Cass. Civ.

3.4.2024 n. 8749; cfr: Cass. Civ.

5.3.2024 n. 5963; Cass. Civ.
10.12.2021 n. 39369; Cass. Civ. 19.2.2019 n. 4826; Cass. Civ. 30.1.2017 n. 2294;
Cass. Civ. 27.12.2017 n. 30950; Cass. Civ. 27.7.2006 n. 17140).
La Suprema Corte è chiara nel precisare che configura l'”aliud pro alio” il difetto della licenza di abitabilità ovvero l'insussistenza delle condizioni necessarie per otte-
- 7 - nerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica
(così Cass. n. 2294/2017 e Cass. n. 17140/2006) ed è altrettanto categorica nel ritene- re sanzionabile l'inadempimento del venditore con la risoluzione del contratto di compravendita ai sensi dell'art. 1453 c.c. (Cass. 25.1.2018 n. 1880; Cass. 23.3.2017 n. 7557; Cass.

1.7.2008 n. 17995).
Va ribadito che le posizioni dei due soggetti, e non Controparte_3 Controparte_2 sono scindibili essendo unico il loro centro di interessi ed essendo unico il contratto con cui essi hanno disposto del rispettivo diritto alienato all'attore. È chiaro pertanto che unica posizione e unica sorte hanno i due convenuti ai fini della definizione del presente giudizio, condividendo e richiamando per esteso le specifiche e pertinenti argomentazioni difensive attoree al riguardo.
Per quanto concerne la gravità dell'inadempimento, l'indagine del CTU ne ha dimo- strato la sussistenza: ha creduto di acquistare un appartamento di Parte_1 tre vani e invece ha scoperto che il bene consiste in un vano accessorio;
il CTU ha accertato che il bene non è sanabile e che può essere destinato solo come accessorio
(magazzino/ripostiglio), per cui non è neppure locabile a terzi e non è commerciale come unità residenziale. La gravità dell'inadempimento è insita nel fatto che i vendi- tori avevano invece garantito la conformità urbanistica e dello stato di fatto ai relativi progetti approvati (cond. 5 Compravendita). Per quanto riguarda la colpa dei vendito- ri, la stessa risulta evidente poiché l'atteggiamento colposo sta proprio nella dichiara- zione, non conforme al vero, contenuta nella cond. 5) del contratto di compravendita, poiché, l'Agente Immobiliare che ha curato la mediazione fra le odierne parti per la stipulazione della compravendita in oggetto è anche il dante causa dei convenuti, os- sia colui che ha venduto loro l'immobile oggetto di causa e che aveva la possibilità stante la propria organizzazione di intermediario immobiliare di effettuare verifiche preliminari da tecnici competenti.
Non è vero che l'immobile sia fruibile perché è risultato dalla CTU che esso non è l'appartamento di tre vani che l'attore ha creduto di acquistare ma un magazzino e, in quanto tale, non locabile a terzi e non commerciabile come unità residenziale;
è inol- tre irrilevante che l'attore abbia ivi chiesto la residenza poiché tale scelta è stata mo- tivata solo dall'intento di limitare il danno subito e subendo, ossia per non perdere le agevolazioni fiscali dell'acquisto prima casa. Quanto alla colpa imputabile a parte venditrice, la stessa è evidente per i seguenti motivi: ● il fatto che le modifiche ap- portate all'immobile non siano state realizzate da non la esentava CP_3 dall'obbligo di verificare la conformità urbanistica, tanto più che ne aveva data espressa garanzia (cond. 5 contratto); ● il fatto che l'immobile abbia subito plurimi trasferimenti in pochi anni doveva indurla ad effettuare le necessarie verifiche;
● il fatto che vi siano stati diversi Notai, uno per ogni trasferimento, è irrilevante poiché, come scritto nel contratto e quindi assodato fra le parti che non possono asserire di non essere state edotte sul punto, il Notaio rogante non ha nessun obbligo di verifica-
- 8 - re la conformità urbanistica dell'immobile compravenduto (vedi cond. 5 compraven- dita: “…Le parti dichiarano di essere a conoscenza che non rientra tra le competenze del Notaio rogante l'accesso agli atti del Comune per la verifica della conformità ur- banistica e dello stato di fatto e delle planimetrie catastali delle unità compravendute ai relativi progetti approvati, circostanza questa garantita in proprio dalla parte vendi- trice.”); ● il fatto che il dante causa di e precedente venditore fosse anche CP_3
l'agente immobiliare che ha curato la mediazione della vendita fra e CP_3 [...] CP_ ed è stato pagato della provvigione solo da induce a ritenere che Pt_1 CP_3 fosse consapevole delle difformità urbanistiche;
● a tutto ciò si aggiunga che
[...]
– hanno venduto l'immobile ad un prezzo inferiore a quello a cui CP_3 CP_2
l'avevano acquistato tre anni prima, circostanza anomala e comprensibile solo in un'ottica di volersi disfare di un bene non commerciabile perché affetto da difformità insanabili Sicchè la conseguenza non può che essere la risoluzione per inadempimen- to dei venditori.
In ogni caso ha diritto ad ottenere, oltre alla risoluzione del contrat- Parte_1 to e alla restituzione del prezzo versato, a fronte della restituzione del bene al vendi- tore, anche il risarcimento del danno consistente nelle spese sostenute per la stipula- zione del contratto, in quelle inerenti al bene dalla data di immissione nel possesso fino al rilascio conseguente alla pronuncia (retroattiva) di risoluzione ed infine in quelle sostenute per gli accertamenti tecnici sulla conformità/difformità urbanistica edilizia per il complessivo importo di € 6.406,13 così risultante: - spese notarili come da fatt. n. 775 del 29.5.2019 di € 1.364,02 del Notaio Dott. (doc. 6) e asse- Tes_1 gno bancario Banca Carige n. 0312236588-01 di pagamento pari importo (doc. 7); - spese per intermediazione agenzia come da assegno bancario Banca Carige n.
0312236587-00 di € 1.220,00 all'ordine di Immobiliare Riviera S.A.S. (cit. doc. 3); - spese condominiali 2° rata anno 2019 di € 340,87 come da prospetto rate e distinta bonifico (doc. 8); - spese condominiali anno 2020 di € 723,24 come da prospetto rate e distinte bonifici (doc. 9); - spese condominiali anno 2021 di € 849,14 come da pro- spetto rate e dichiarazione dell'amministratore condominiale (doc. 10); - spese con- dominiali anno 2022 di € 768,66 come da prospetto rate e dichiarazione dell'amministratore condominiale (doc. 11); - spese di consulenza e redazione rela- zione su conformità edilizia dell'immobile come da parcella Arch. di € Persona_4
493,00 (doc. 12) e distinta bonifico (doc. 13); - parcella 3.6.2023 Arch. Persona_4 di € 317,20 (doc. 20) - bonifico di 12.6.2023 di € 330,00 a Comune di Padova per ac- cesso e acquisizione fascicolo urbanistico (doc. 21).
Acclarato che la tutela cui ha diritto è la pronuncia di risoluzione Parte_1 del contratto di compravendita ai sensi dell'art. 1453 c.c. e che il termine di prescri- zione applicabile è quello decennale di cui all'art. 2946 c.c., le eccezioni di decaden- za e/o di prescrizione (8 gg dalla scoperta/1 anno dalla consegna) sollevate dai con- venuti invocando la disciplina di cui agli artt. 1490 c.c. e 1495 c.c. risultano palese- mente infondate, perché è infondata la qualificazione giuridica che essi attribuiscono
- 9 - alla fattispecie. Si è infatti visto che la fattispecie costituisce la tipica ipotesi di ven- dita di “aliud pro alio” oppure potrebbe rientrare nella previsione normativa di cui all'art. 1489 c.c. o, infine, in subordine, in quella di cu all'art. 1497 c.c. ma giammai potrà essere qualificata come azione di garanzia per vizi ex art. 1490 c.c., con la con- seguenza che giammai si potranno applicare i termini previsti dall'art. 1495 c.c. Pur essendo assorbente e dirimente il rilievo per cui al caso in oggetto si applica la nor- mativa della risoluzione per inadempimento e quindi il termine ordinario di prescri- zione decennale, si sottolinea che l'eccezione è in ogni caso infondata perché, anche nella denegata ipotesi in cui si ritenessero applicabili i termini di cui all'art. 1495 c.c., gli stessi sarebbero stati comunque interrotti dall'invio delle diffide tramite lett. Par racc. 13.5.2020 (doc. 14) e pec/lett. racc. AR 11.12.2020 (doc. 15), posto che la consegna del bene è avvenuta in data 22.5.2019 e la scoperta delle difformità tramite la perizia 10.5.2020 del CTP dell'attore, Arch. (doc. 5). A confutazione Persona_4 di quanto asserisce parte convenuta circa il fatto che le suddette missive si riferireb- bero ad altri, minori vizi, già sanati dai danti causa di e quindi non Controparte_3 sarebbero idonee ad interrompere gli eccepiti termini di decadenza/prescrizione, si rileva che la diffida 13.5.2020 si riferisce alle difformità urbanistiche oggetto del pre- sente contenzioso e non a quelle catastali, e non potrebbe essere diversamente, posto che alla data della diffida queste ultime erano già state regolarizzate, come risulta da
Modello informatico di aggiornamento degli atti catastali 11.10.2019 (doc. 18). È ve- ro che nella diffida si denunciano difformità “a Voi ben note e già in precedenza de- nunciate direttamente anche dal Sig. ma, dalla lettura dell'intero testo della Pt_1 diffida, si evince anche che tali difformità erano state denunciate anche verbalmente;
non solo, con la precedente diffida 25.6.2019, il Sig. invitava i venditori a Pt_1 fargli “pervenire quanto prima e comunque entro il 15 agosto 2019 copia integrale di quanto depositato in Comune di Padova riguardante l'immobile…(concessioni edili- zie, varianti, permessi di costruire, elaborati grafici e abitabilità)”, anticipando l'intenzione di eventuali azioni, donde il riferimento, nella diffida 13.5.2020, al fatto che la precedente comunicazione/richiesta del 25.6.2019 era rimasta inevasa (ossia senza l'invio da parte dei venditori della documentazione depositata in Comune). Quindi non c'è alcun dubbio che con la diffida 13.5.2020, il cui contenuto è stato poi ribadito con l'ulteriore diffida 11.12.2020, sono state denunciate difformità diverse e ulteriori rispetto a quelle denunciate con la pec 25.6.2019 e regolarizzate nell'ottobre
2019. Quanto alla specificazione delle difformità urbanistiche, che parte convenuta ritiene non sufficientemente indicate nella diffida 13.5.2020, si precisa che la costan- te e consolidata giurisprudenza della Suprema Corte ritiene non necessario che la de- nuncia contenga indicazioni puntuali e analitiche circa la natura e la causa dei difetti, essendo sufficiente una denunzia generica e sommaria che valga a mettere sull'avviso il venditore, salvo precisare in un secondo momento la natura e l'entità dei vizi riscontrati (Cass. Civ. Ord. 27488/2019; Cass. Civ. 25027/2015; Cass. Civ.
6234/2000; Cass. Civ. 5878/1993) ed ancora che “In tema di prescrizione, con rife- rimento alla idoneità degli atti ad acquisire efficacia interruttiva, va affermato che
- 10 - l'atto di interruzione della prescrizione non deve necessariamente consistere in una richiesta o intimazione, ma può anche emergere da una dichiarazione che, esplicita- mente o per implicito, manifesti puramente e semplicemente l'intenzione di esercita- re il diritto spettante al dichiarante, in tal guisa dovendosi interpretare estensivamente il disposto dell'art. 2943, 4° comma, c.c. in sinergia ermeneutica con la più generale norma dettata, in tema di prescrizione, dall'art. 2934 c.c.” (Cass. Civ. 15766/2006). Pertanto le diffide 13.5.2020 e 11.12.2020 risultano avere tutti i requisiti per valere come idonei atti interruttivi della prescrizione. I convenuti per la prima volta in com- parsa conclusionale formulano l'eccezione di “compensatio lucri cum damno” mai sollevata prima: non in comparsa di costituzione e risposta, non nelle memorie ex art. 183 VI comma C.p.c., in nessuna udienza ed infine neppure in sede di precisazione delle conclusioni. Tale comportamento non è propriamente rituale, ma soprattutto la formulazione di tale eccezione è tardiva e controparte è decaduta dalla relativa facol- tà. La qualificazione, da parte della giurisprudenza citata da controparte, della ecce- zione di “compensatio lucri cum damno” come eccezione in senso lato e rilevabile d'ufficio non significa che il Giudice possa sostituirsi alla parte che ne ha interesse nell'assolvimento dell'obbligo di allegazione. Infatti sia in caso di eccezioni in senso stretto che in caso di eccezioni rilevabili d'ufficio, bisogna distinguere il potere di al- legazione da quello di rilevazione e mentre il primo spetta sempre e solo alla parte, il secondo può competere anche al Giudice in caso di eccezioni in senso lato, ma anche in quest'ultima ipotesi egli dovrà esercitare tale potere in relazione ai fatti risultanti dal materiale probatorio acquisito legittimamente (Cass. n. 27998/2018, Cass. n.
12353/2010, Cass. S.U. n. 1099/1998): ciò in considerazione del fatto che il potere d'ufficio del Giudice attiene solo al riconoscimento degli effetti giuridici di fatti co- munque allegati dalla parte. In sostanza l'obbligo/facoltà di allegazione resta riserva- to esclusivamente alla parte anche rispetto ai fatti costitutivi di eccezioni rilevabili d'ufficio, obbligo che deve essere assolto tempestivamente nei termini di rito. Nel caso de quo parte convenuta non ha mai allegato circostanze atte a legittimare una richiesta, per quanto indeterminata nel quantum, di operare una compensazione fra i danni subiti dall'attore e un asserito vantaggio che lo stesso avrebbe ricavato dalla disponibilità del bene;
solo in comparsa conclusionale ha sollevato questa questione nuova che il Giudice non può prendere in considerazione perché domanda/eccezione tardiva. Non solo, se è vero che il potere/dovere di allegazione spetta solo alla parte e che quest'ultima ne è decaduta per tardività della formulazione, il Giudice non può pronunciarsi sulla questione della “compensatio” a pena di violare il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato di cui all'art. 112 C.p.c.
Ne consegue che va dichiarata la risoluzione per inadempimento di parte convenuta ex art. 1453 c.c., per i motivi esposti in premessa, del contratto di compravendita sti- pulato in data 22.5.2019 tra il Sig. in qualità di acquirente e Parte_1
in persona del legale rappr. pro Controparte_3 tempore e il Sig. in qualità di venditori (Rep. n. 78441 – Racc. n. Controparte_2
27456 Notaio Dott. in Padova) avente ad oggetto la porzione del Testimone_1
- 11 - fabbricato sito in Comune di Padova, Riviera Paleocapa n. 78 censita al Catasto Fab- bricati – Comune di Padova- Foglio 101 – particella 205-206/18 - Riviera Paleocapa
– p. T – cat. A/4 - cl. 2 – vani 3 – Superficie catastale totale mq 51 – RCE 278,89 nonché la quota proporzionale delle parti comuni dell'edificio e conseguentemente vanno condannati i convenuti Controparte_3 in persona del legale rappr. pro tempore e il Sig. alla restituzione a Controparte_2 favore del Sig. della somma di € 118.000,00 versata a titolo di Parte_1 prezzo di compravendita, a fronte della restituzione del bene a parte venditrice, oltre agli interessi legali dalla data di costituzione in mora (13.5.2020) al saldo ordinando- si la trascrizione della emananda sentenza presso la competente Conservatoria dei
Registri Immobiliari;
inoltre i convenuti vanno condannati al pagamento a favore dell'attore della somma di € 5.758,93 oltre a quella per spese successive maturate in corso di causa (€ 647,20) a titolo di risarcimento dei danni subiti dallo stesso in con- seguenza della risoluzione del contratto di compravendita , oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo. Con il favore delle spese e compensi di lite, ivi compresi quelli relativi alla procedura di mediazione, rifusi. Spese di CTU e CTP rifuse.

PQM

Il Tribunale di Padova, definitivamente pronunciando, così provvede:
dichiara la risoluzione per inadempimento di parte convenuta ex art. 1453 c.c., per i motivi esposti in motivazione, del contratto di compravendita stipulato in data
22.5.2019 tra il Sig. in qualità di acquirente e Parte_1 [...]
in persona del legale rappr. pro tempore e il Sig. Controparte_3 in qualità di venditori (Rep. n. 78441 – Racc. n. 27456 Notaio Dott. Controparte_2
in Padova) avente ad oggetto la porzione del fabbricato sito in Co- Testimone_1 mune di Padova, Riviera Paleocapa n. 78 censita al Catasto Fabbricati – Comune di
Padova- Foglio 101 – particella 205-206/18 - Riviera Paleocapa – p. T – cat. A/4 - cl.
2 – vani 3 – Superficie catastale totale mq 51 – RCE 278,89 nonché la quota propor- zionale delle parti comuni dell'edificio e conseguentemente condanna i convenuti in persona del legale rappr. pro Controparte_3 tempore e il Sig. alla restituzione a favore del Sig. Controparte_2 Parte_1 della somma di € 118.000,00 versata a titolo di prezzo di compravendita, a fronte della restituzione del bene a parte venditrice, oltre agli interessi legali dalla data di costituzione in mora (13.5.2020) al saldo ordinandosi la trascrizione della emananda sentenza presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari;
inoltre con- danna i convenuti in solido al pagamento a favore dell'attore della somma di €
5.758,93 oltre a quella per spese successive maturate in corso di causa (€ 647,20) a titolo di risarcimento dei danni subiti dallo stesso in conseguenza della risoluzione del contratto di compravendita , oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo.
Condanna altresì i convenuti i solido alla rifusione , in favore dell'attore, delle spese e compensi di lite, ivi compresi quelli relativi alla procedura di mediazione, liquidati
- 12 - in euro 759,00 per spese ed euro 5.000,00 per compensi oltre accessori di legge e spese generali.
Spese di CTU e CTP a definitivo carico di parte convenuta in solido.
Padova, 5-6-2025
Il Giudice
Dott. Elisa Rubbis.
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