REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TORINO
SEZIONE OTTAVA CIVILE in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Andrea De Magistris, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2383/23 del ruolo generale degli affari contenziosi
TRA
(C.F. ) rappresentato e difeso dagli avv. Parte_1 C.F._1
Alessandro Fontanazza e Laura Ugoccioni
ATTORE
E
7-9 (C.F. Controparte_1 CP_2
, rappresentato e difeso dall'avv. Simone Balsamo P.IVA_1
CONVENUTO
OGGETTO: Impugnazione delibera condominiale.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice:
Come da memoria del 21.2.2024
Parte convenuta:
Come da comparsa di costituzione e risposta.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione, notificato in data 26.1.2023, l'attore conveniva in giudizio il
[...]
evidenziando, in fatto, di essere proprietario di un'unità immobiliare nel CP_3
complesso edilizio di via Pochettino n.

7-9 riconosciuto quale Super Condominio CP_2 con la sentenza 7245/09 depositata in data 24.10.2009 per la gestione del servizio di riscaldamento comune ai due edifici;
con delibera del 19.8.2022 l'assemblea del suddetto super condomino aveva statuito sul seguente punto n. 1 dell'ordine del giorno: “Discussioni
e deliberazioni relative alla nomina dell'Amministratore ed ai relativi compensi”; che sul detto punto l'Assemblea con voto favorevole di 8 condomini rappresentanti 5.453 mc su

8.509 mc totali aveva approvato: 1) la nomina BE TEAM srls ad amministratore dello stabile, 2) le condizioni economiche ed il contratto (preventivo), 3) autorizzazione alla firma al Presidente;
4) ripartizione secondo i metri cubi;
5) la tabella di ripartizione degli importi dovuti per l'amministrazione per le prestazioni effettuate secondo i metri cubi, 6) il versamento di quanto dovuto ai sensi dell'art. 9 del contratto di amministrazione da versarsi entro il 15.09.2022.
In diritto eccepiva 1) la violazione dell'art 1136 c.c. per il calcolo del quorum con riferimento ai mc e non ai millesimi di proprietà; 2) la violazione dell'art 67 disp. att. c.c. per eccesso di deleghe;
3) la violazione dell'art 66 disp. att. c.c. per aver deliberato su argomenti non all'ordine del giorno (punti 4 e 5); 5) illegittimità del criterio di riparto per violazione del D.Lgs n. 102/14 che introduce i criteri del reale consumo e del fabbisogno energetico (modificato dal D.Lgs n. 73/20 che stabilisce la quota minima del 50% secondo il consumo e il riparto del consumo involontario secondo altri criteri;
4) sul contratto di amministrazione rilevava: a) la violazione del diritto di accesso ai documenti condominiali;

b) il riconoscimento di compensi amministratori eccessivi perché aumentati oltre il doppio anche retroattivamente;
c) violazione dei tempi di conservazione della documentazione condominiale (artt. 1129 e 1130 bis c.c.); d) violazione della durata legale dell'incarico di amministratore (art 1129 co 10 c.c.).
Tutto questo dedotto in fatto e in diritto chiedeva la sospensione dell'efficacia e la dichiarazione di nuLItà e/o l'annullamento per violazione di legge ed eccesso di potere delle delibere impugnate come indicato in epigrafe.
Si costituiva, tardivamente, in giudizio il Super Condominio convenuto il quale rilevava l'infondatezza della domanda evidenziando: che sul punto 1) “violazione dell'art 1136 c.c.” non era stata svolta la mediazione con conseguente inammissibilità per decadenza dall'impugnazione; nel merito che il regolamento del Super Condominio all'art 2 stabilisce il quorum deliberativo per la nomina dell'amministratore nel caso in esame rispettato
(maggioranza degli intervenuti e ½ dei mc); sul punto 2) “violazione dell'art 67 disp att. c.c” che i due criteri per stabilire se ricorra l'eccesso di deleghe “più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale” devono ricorrere contemporaneamente circostanza non integrata nel caso dell'assemblea del 19.8.2022; sul punto 3) “violazione dell'art 66 disp. att. c.c.” per aver deliberato su argomenti non all'ordine del giorno non era stata svolta la mediazione con conseguente inammissibilità per decadenza dall'impugnazione; nel merito, che anche la suddivisione dei compensi tra i condomini deve ritenersi inclusa nell'argomento posto al punto 1) dell'O.d.G.; sul punto 5) illegittimità del criterio di riparto del compenso dell'amministratore non era stata svolta la mediazione con conseguente inammissibilità per decadenza dall'impugnazione; nel merito che i criteri di riparto non rientrano tra le norme inderogabili dell'art 1138 c.c. e in ogni caso sia il regolamento del Condominio di via
Pochettino n. 7, richiamato espressamente nell'atto di acquisto del sig , sia il Pt_1
regolamento del Super facevano riferimento per il riparto delle spese di CP_3
riscaldamento al criterio dei metri cubi;
sul punto 4 a) violazione del diritto di accesso contestava la lesione poiché disciplinato in aderenza alla disciplina codicistica degli artt.
1129 e 1130 bis c.c. e dell'art 71 ter disp att. c.c.; punto 4 b) eccessività dei compensi e aumento retroattivo degli stessi eccepiva l'inammissibilità del sindacato del giudice sulla discrezionalità dell'Assemblea; punto 4 c) tempi di conservazione della documentazione contabile eccepiva la derogabilità della disciplina codicistica perché non richiamata dagli artt. 1138 e 72 disp att c.c..
Chiedeva, quindi, il rigetto delle richieste avversarie.
Dopo aver accolto l'istanza cautelare di sospensione, senza necessità di svolgere l'attività istruttoria, la causa veniva trattenuta a decisione sulle conclusioni indicate in epigrafe.

2. La domanda è fondata nei limiti della motivazione che segue.
Preliminarmente occorre disattendere le istanze istruttorie reiterate dalle parti all'udienza di precisazione delle conclusioni per i motivi di cui all'ordinanza del 7.5.2024 che qui si intendono richiamati.
Sono impugnate le delibere assunte dall'Assemblea del Super del 19.8.2022 CP_3 che aveva statuito sul punto n. 1 dell'ordine del giorno: “Discussioni e deliberazioni relative alla nomina dell'Amministratore ed ai relativi compensi”.
Con la delibera impugnata l'Assemblea del ha approvato: 1) la nomina Controparte_3
di BE TEAM srls ad amministratore dello stabile, 2) le condizioni economiche ed il contratto di amministrazione (preventivo), 3) l'autorizzazione alla firma conferita al Presidente;
4) la ripartizione della spesa secondo il criterio dei metri cubi;
5) la tabella di ripartizione degli importi dovuti per l'amministrazione per le prestazioni effettuate secondo i metri cubi, 6) il versamento di quanto dovuto ai sensi dell'art. 9 del contratto di amministrazione entro il 15.9.2022.
Le delibere impugnate, assunte dall'assemblea chiamata a pronunciarsi sulla nomina dell'amministratore del sono censurate sotto vari profili i quali vengono Controparte_3 esaminati secondo l'ordine proposto nell'atto di citazione.
1) Violazione dell'art 1136 c.c. per il calcolo del quorum deliberativo con riferimento ai metri cubi e non ai millesimi di proprietà.
L'attore contesta la validità della delibera del 19.8.2022 per difetto di quorum perché tutte le deliberazioni impugnate venivano assunte con voto favorevole di 8 condomini rappresentanti 5.453 mc su 8.509 mc totali anziché “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.
Sul punto il convenuto, costituitosi oltre il termine dell'art 167 c.p.c. ma entro la prima udienza, ha eccepito l'inammissibilità dell'impugnazione per decadenza dall'azione e l'improcedibilità della domanda non avendo la parte attrice esperito la mediazione;
nel merito che il regolamento del Super Condominio all'art 2 stabilisce il quorum deliberativo per la nomina dell'amministratore nel caso in esame rispettato (maggioranza degli intervenuti e ½ dei mc). Ancora ha eccepito il giudicato esterno per essere la questione stata decisa con sentenza n. 3724/2011 del Tribunale di Torino.
E' sufficiente richiamare sul punto il principio, già ricordato con l'ordinanza cautelare, consolidato in giurisprudenza, secondo cui “la decadenza dal diritto di impugnare per l'avvenuta scadenza del termine perentorio, essendo di carattere temporale e relativa ad una materia non sottratta alla disponibilità delle parti, non può essere rilevata d'ufficio dal giudice (art. 2969 cod. civ.), ma è deducibile solo dalla parte a mezzo di eccezione (Cass civ., Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839; Cass. n. 8216/2005; Cass. n. 15131/2001).
La domanda è ammissibile.
Sotto altro profilo, ma con il medesimo argomento, il convenuto contesta l'improcedibilità della domanda per difetto della condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria.
Sostiene che la mediazione non sia stata svolta in merito alla eccepita invalidità della delibera per violazione del quorum deliberativo con asimmetria tra la domanda giudiziale e la mediazione e conseguente improcedibilità della domanda. L'art 5 del D.Lgs n. 28/10 stabilisce che “L'improcedibilità (per difetto di mediazione) è eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice non oltre la prima udienza”.
L'eccezione, sollevata con la comparsa di costituzione depositata entro la prima udienza, è tempestiva.
Dalla lettura congiunta della contestazione del convenuto in comparsa e della replica dell'attore con la prima memoria ex art 171 ter c.p.c. e dalla documentazione in atti deve ritenersi che non vi sia traccia alcuna, nell'invito alla mediazione (doc. 9), delle contestazioni riguardanti la violazione dei quorum costitutivi e deliberativi stabiliti dall'art
1136 c.c. per la nomina dell'amministratore. Infatti, nella domanda di avvio della mediazione il sig ha richiamato i soli motivi di impugnazione riferibili all'incetta di Pt_1
deleghe, alla violazione delle norme sulla conservazione dei documenti e del diritto di accesso, sulla durata dell'incarico e dei limiti ai poteri di revoca dell'amministratore.
Per tale parte della domanda, che indica un nuovo motivo di impugnazione della delibera condominiale mai sottoposto al filtro della mediazione, si deve dichiarare l'improcedibilità perché la domanda giudiziale è diversa da quella svolta davanti all'organismo di mediazione.
Per questa parte la domanda dell'attore è, quindi, improcedibile.
2) Violazione dell'art 67 disp. att. c.c. per eccesso di deleghe;

Assume l'attore che all'assemblea del 19.8.2022 il sig. abbia Controparte_4
rappresentato, per delega, i seguenti condomini: per 3.998 mc e il Controparte_5
sig. per 220 mc;
quindi da solo ha rappresentato più di 1/5 del valore CP_6
dell'intero edificio posto che la è proprietaria di ben diciassette delle Controparte_5
venti unità immobiliari site nel fabbricato di Via Pochettino n. 9 che, certamente, insieme a quella del sig. corrispondono a più di 1/5 del valore dell'intero Supercondominio. CP_6
Il convenuto oppone una diversa lettura dell'art 67 disp att. c.c nel senso che i due criteri individuati per stabilire se ricorra l'eccesso di deleghe “più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale” devono sussistere contemporaneamente circostanza che non ricorreva il giorno dell'assemblea del 19.8.2022 poiché i condomini rappresentati dal delegato erano solo due.
Nel merito della contestazione si osserva che l'art. 67 disp. att. c.c. prevede che: “Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”.
La giurisprudenza di legittimità ha affermato che “l'art. 67, comma 1, disp. att. c.c… inderogabile (secondo quanto si evince dal successivo art. 72) giacchè posto a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente” (vd. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5315 del 29/05/1998) non possa essere derogato, in melius cioè con criteri meno restrittivi, dal regolamento o dalla volontà dei condomini, pena l'annullamento della delibera perché la deroga si risolverebbe in un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera (vd. Cass.n. 8015/2017).
L'applicazione della regola dettata dal richiamato art 67 rispetto al Super condominio di via
Pochettino nn. 7-9, ove i condomini sono 23, deve essere intesa nel senso che ciascun condomino non può rappresentare più di 4 condomini sempre che il valore proporzionale rappresentato da questi non superi 1/5 dell'intero condominio (200/1000 o 1701,80 mc).
Il sig. rappresentando per delega solo due condomini F.LI Cordero S.n.c. per 3.998 CP_4
mc (oppure 871/1000) e il sig. per 220 mc (oppure 43/1000) ha CP_6 certamente superato il limite del quinto del valore proporzionale dell'edificio (ovvero
1701,80 di 8509 metri cubi complessivi o 200 di 1000 millesimi anche se rapportato al valore complessivo dei due condomini) ma non quello numerico dei 4 condomini.
La contemporanea presenza dei due indicatori dell'eccesso di delega (c.d. incetta di delega da parte del condomino) è necessaria per ritenere integrati i presupposti del divieto dell'art
67 disp att c.c. perché a ragionare diversamente il condomino F.LI non CP_5
potrebbe mai conferire delega senza incorrere nella violazione dell'art 67 disp att c.c. con conseguente limitazione del suo diritto di partecipazione all'assemblea.
Il motivo di impugnazione è quindi infondato.
3) Violazione dell'art 66 disp. att. c.c. per aver deliberato su argomenti non all'ordine del giorno (punti 4 e 5);
Preliminarmente, anche su questo punto, il contesta l'ammissibilità e la Controparte_3
procedibilità della domanda con riferimento al motivo di impugnazione non presente nell'invito alla mediazione (doc. 9).
Per i medesimi motivi già evidenziati al punto 1) la domanda è ammissibile ma improcedibile. 5) rectius 4) Illegittimità del criterio di riparto per violazione del D.Lgs n. 102/14 che introduce i criteri del reale consumo e del fabbisogno energetico (modificato dal D.Lgs n.
73/20 che stabilisce la quota minima del 50% secondo il consumo e il riparto del consumo involontario secondo altri criteri);
Anche su questo punto il contesta l'ammissibilità e la procedibilità della Controparte_3
domanda con riferimento al motivo di impugnazione non presente nell'invito alla mediazione (doc. 9); nel merito che i criteri di riparto non rientrano tra le norme inderogabili richiamate dall'art 1138 c.c. e, in ogni caso, che sia il regolamento del
Condominio di via Pochettino n. 7, richiamato espressamente nell'atto di acquisto del sig
, sia il regolamento del , fanno riferimento per il riparto delle Pt_1 Controparte_3
spese di riscaldamento al criterio dei metri cubi.
Per i medesimi motivi già evidenziati al punto 1) la domanda è ammissibile ma improcedibile.
4) rectius 5) Sul contratto di amministrazione-preventivo approvato contesta a) la violazione del diritto di accesso ai documenti condominiali;
b) il riconoscimento di compensi amministratore eccessivi perché aumentati oltre il doppio anche retroattivamente;

c) violazione dei tempi di conservazione della documentazione condominiale (artt. 1129 e
1130 bis c.c.); d) violazione della durata legale dell'incarico di amministratore (art 1129 co
10 c.c.) e limiti alla revoca.
Con questo articolato motivo di impugnazione l'attore sostiene che l'approvazione del contratto di amministrazione abbia un contenuto illegittimo, in primo luogo, nella parte in cui limita il diritto di accesso ai documenti condominiali. La limitazione all'esercizio del diritto di accesso dei condomini alla documentazione condominiale deriva dall'aver posto limiti temporali di esercizio a soli tre giorni all'anno per due ore ciascuno e la condizione del pagamento di un corrispettivo di 80,00 €/h per l'accesso alla documentazione in presenza (o di 150,00 € mediante caricamento sul sito Web).
Il convenuto contesta che vi sia lesione del diritto del singolo condominio perchè regolato in ossequio alla disciplina codicistica degli artt. 1129 e 1130 bis c.c. e dell'art 71 ter disp att.
c.c.
Il diritto di cui lamenta la limitazione il condomino è specificazione del più generale Pt_1
diritto ad una corretta informazione rispetto all'attività di gestione del condominio sancito, ad esempio, dall'art 1130 n. 9 c.c. (stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti), dall'art. 1129 co. 2 c.c., (diritto di “ogni interessato” di prendere gratuitamente visione dei registri di anagrafe, dei verbali, della contabilità) e dall'art 1130 bis c.c. (che attribuisce il diritto di prendere visione e di estrarre copia dei giustificativi di spesa “in ogni tempo”); vi è lesione del diritto di accesso ogni qualvolta il condomino si veda negare l'ostensione della documentazione richiesta.
Nel caso in esame non c'è lesione perché il diritto di accesso è rispettato ma c'è una compressione del diritto di prendere gratuitamente visione dei documenti (posto che l'estrazione delle copie è prevista a pagamento anche dalla disciplina richiamata e che, sul punto, vi è discrezionalità dell'Assemblea di accettare il preventivo).
L'amministratore è legato al condominio da un contratto di mandato e, ai sensi dell'art. 1713
c.c., è gravato dall'obbligo, in quanto mandatario, di rendere conto del suo operato. È, dunque, sulla base di tale previsione normativa che si riscontra la fonte del diritto dei condòmini di prendere visione ed estrarre copia della documentazione condominiale, esercitando così quel potere di controllo che è proprio del mandante nel limite del rispetto del principio del buon andamento dell'attività amministrativa.
Sul punto però l'impugnazione non è fondata perché il diritto di accesso alla visione gratuita dei documenti, pur limitato, non è escluso.
La clausola contrattuale che limita e regolamenta l'accesso in ogni tempo ai documenti contabili non è, infatti, illegittima perché rientra tra le norme derogabili (art. 1130 bis c.c. non richiamato dall'art 1138 c.c.).
Saranno invece impugnabili, o sanzionabili, i singoli rifiuti, da valutarsi nel caso concreto, di accedere gratuitamente o di prendere visione o estrarre copia, queste a pagamento, sempre se non si eccedono i limiti posti all'esercizio del diritto stabiliti, tra le altre, da Cass.
n. 15996/2020 (intralcio all'amministrazione e principio di correttezza).
Sotto altro profilo è censurata la nomina dell'amministratore Be Team srls e del preventivo approvato nella parte in cui, punto b), riconosce compensi di amministratore eccessivi perché aumentati oltre il doppio anche retroattivamente.
La scelta di corrispondere un compenso per i servizi offerti dall'amministratore e la determinazione della misura del compenso è attività discrezionale dell'assemblea sulla quale il sindacato di legittimità del giudice, in linea di massima, non può incidere salvo il
“caso di delibera che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c.”. (vd Cass n. 5061/2020). Infatti, nel caso in cui “alcuni condomini contestino come eccessiva, sproporzionata ed irragionevole la determinazione del compenso dell'amministratore da parte dell'assemblea, il giudice non può limitarsi a ricondurre la determinazione adottata nell'ambito della discrezionalità di merito spettate all'organo deliberativo, ma deve valutare, sulla base degli elementi di prova o indicazioni offerti dalle parti, in ordine (ad esempio, ai parametri di mercato in vigore per condominii di analoghe dimensioni) se, nel determinare la misura del compenso, la delibera abbia effettivamente perseguito l'interesse dei partecipanti del condominio ovvero sia stata ispirata dall'intento di recare vantaggi all'amministratore in carica” (Cass. n. 7615/23).
Confrontando i documenti 5 (preventivo allegato al verbale di prima nomina del 2020) e 8
(preventivo allegato al verbale di assemblea oggi impugnato) si evidenzia che il compenso per la sola gestione ordinaria è passato da 2400 oltre IVA euro all'anno (per il 2020) a 7000 oltre IVA all'anno per il solo 2022 senza che l'aumento sia stato in qualche modo giustificato (per l'anno successivo è previsto anche l'adeguamento all'inflazione).
Deve ritenersi che la determinazione di un compenso quasi triplicato nel breve lasso di tempo intercorso tra il primo e il secondo incarico, oltre alla previsione della sua efficacia retroattiva (in un periodo in cui vigeva il regime della prorogatio quindi senza diritto al compenso ai sensi dell'art 1129 co 8 c.c.) non sia conforme all'interesse dei condomini ma semmai a quello del solo Amministratore cosicchè, sul punto la delibera è annullabile.
Il motivo è fondato.
Ancora l'attore lamenta, punto c), la violazione dei tempi di conservazione della documentazione condominiale (artt. 1129 e 1130 bis c.c.).
Con la conclusione del contratto di amministrazione il ha accettato che la CP_3 documentazione cartacea fosse conservata per un tempo diverso da quanto prescritto dall'art
1130 bis c.c.
La norma ha contenuto dispositivo non essendo richiamata dall'art 1138 c.c. tra quelle inderogabili.
Contesta, poi, il che sussista la violazione posto che gli strumenti di Controparte_3
conservazione dei documenti digitali non avrebbero scadenza.
L'accordo è quindi valido e il motivo di impugnazione infondato.
Infine, l'attore lamenta, punto d), la violazione della durata legale dell'incarico di amministratore (art 1129 co 10 c.c.) e i limiti alla revoca dell'amministratore. Contesta l'approvazione della clausola del contratto di amministrazione con la previsione di una durata biennale dell'incarico dell'amministratore, in quanto contraria alla legge, così come la previsione dell'obbligo per i condomini di dover corrispondere all'amministratore, in caso di revoca, il compenso ancora dovuto per il biennio.
Il motivo è fondato.
L'art 1129 co 10 c.c. stabilisce che “L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.
L'interpretazione più condivisibile della norma, espressamente indicata come inderogabile dall'art 1138 c.c., è che l'amministratore dura in carica un anno con rinnovo tacito di un ulteriore anno salva la revoca o il diniego di rinnovo da parte dell'assemblea.
La previsione biennale dell'incarico è quindi contraria alla disposizione di legge imperativa e la relativa clausola di durata deve ritenersi sostituita, di diritto, da quella indicata dall'art
1129 co 10 c.c.
Conseguentemente è illegittima la previsione di un compenso ancorato al biennio anche in caso di revoca.
La delibera sul punto è nulla perché contraria a norme imperative ma la clausola nulla è sostituita ex art 1419 co 2 c.c. dalla clausola legale di durata annuale.

3. Spese di lite.
Le spese sono compensate tra le parti in ragione della reciproca soccombenza. Le spese di
CTU sono poste a carico delle parti al 50% ciascuno.
La condanna ex art 96 c.p.c. è rigettata stante la reciproca soccombenza.


P.Q.M.


il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
1) Revoca l'ordinanza di sospensione del 8.6.2023;
2) Dichiara l'improcedibilità della domanda sui punti 1, 2 e 5 della citazione;

3) Accoglie l'impugnazione e per l'effetto annulla la delibera del 19.8.2022 nella parte in cui determina il compenso per l'amministratore;
4) Accoglie l'impugnazione e per l'effetto dichiara la nuLItà della delibera del 19.8.2022 nella parte in cui prevede la durata biennale dell'incarico anziché quella annuale;

5) Rigetta nel resto;
6) Compensa tra le parti le spese di lite.
7) Spese di CTU al 50% a carico di ciascuna parte.
Così deciso in Torino il 26.3.2025.
Il Giudice
Dott. Andrea De Magistris