N. R.G. 3855/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Brescia
SEZIONE SECONDA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elisabetta Arrigoni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3855/2021 promossa da:
(C.F./P.I. , in persona del Parte_1 P.IVA_1 presidente del Consiglio di amministrazione, sig. con il patrocinio Controparte_1 dell'avv. Roberto Nicolini del foro di Verona, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, in Verona, Corso Porta Nuova 11;
ATTRICE contro
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Raffaele Coen CP_2 C.F._1 del Foro di Brescia, elettivamente domiciliata presso il suo studio, in Brescia, Via Diaz 1B;
(C.F. ) e la sig.ra Controparte_3 CodiceFiscale_2 Parte_2
(C.F. ), entrambi con il patrocinio dell'avv. Sonia Anettoni del Foro di CodiceFiscale_3
Brescia, elettivamente domiciliati presso il suo studio, in Salò (BS), Via San Carlo 3;
CONVENUTI
e con la chiamata di
(C.F./P.I. ), in persona del legale rappresentante Controparte_4 P.IVA_2 pro tempore, sig. , con il patrocinio dell'avv. Mauro Trapelli del Foro di Parte_3
Brescia, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, in Brescia, Via Vittorio Emanuele
II 43;
TERZA CHIAMATA
CONCLUSIONI
Per l'attrice: “In via principale: 1) Accertarsi i fatti esposti in atti e dichiararsi il diritto di in persona del legale rappresentate pro tempore, alla Parte_1 corresponsione delle provvigioni di mediazione per la compravendita dell'immobile sito in Salò, Frazione Cunettone, Via Valene 47 di cui all'atto notarile 9.10.2020; 2)
Conseguentemente condannarsi la signora nata a [...] il [...] e CP_2 residente a [...] c.f. , al pagamento CodiceFiscale_4 in favore di in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, delle provvigioni di mediazione per l'acquisto dell'immobile sito in Salò,
Frazione Cunettone, Via Valene 47, nella misura VE di € 9.040,00 oltre ad Iva o, in subordine, nella misura del 3% + Iva del prezzo di vendita dichiarato nel rogito notarile del 9.10.2020 del notaio rep. 56974, pari ad Euro 226.000, facendo Per_1 riferimento alle tariffe ed usi approvati dalla Giunta camerale della CCIAA di Brescia con
Deliberazione n. 186 del 19.9.2006 o, in ulteriore subordine, nella misura che risulterà di giustizia subordine, nella misura che risulterà di giustizia. 3) Condannarsi altresì congiuntamente e solidalmente tra loro i signori nato a [...], Controparte_3
Gran Bretagna, il 3.3.1946, codice fiscale e la signora CodiceFiscale_2 Parte_2 nata il [...] a [...], Gran Bretagna, codice fiscale
[...] CodiceFiscale_3 entrambi residenti a [...], Gran Bretagna, 19, Vicarage Fields, West Sussex al pagamento in favore di in persona del legale rappresentante Parte_1 pro tempore, delle provvigioni di mediazione per la vendita dell'immobile sito in Salò,
Frazione Cunettone, Via Valene 47, nella misura VE di € 9.040,00 oltre ad Iva o, in subordine, nella misura del 3% + Iva del prezzo di vendita dichiarato nel rogito notarile del 9.10.2020 del notaio rep 56974 pari ad Euro 226.000, facendo riferimento Per_1 alle tariffe ed usi approvati dalla Giunta camerale della CCIAA di Brescia con
Deliberazione n. 186 del 19.9.2006 o, in ulteriore subordine, nella misura che risulterà di giustizia subordine, nella misura che risulterà di giustizia. In ogni caso: con vittoria di spese, diritti e onorari, oltre 4% c.p.a., 22%, I.V.A. e rimborso spese generali ex D.M.
55/2014 e D.M. 37/2018.”.
Per la VE : “In via preliminare: per le ragioni di cui al presente CP_2 atto, dichiararsi l'improcedibilità del giudizio per mancato corretto espletamento e conclusione della procedura di negoziazione assistita nei confronti della VE
[...]
per omesso avvio della procedura di negoziazione assistita da parte dell'attrice CP_2 nei confronti delle parti venditrici. Con ogni conseguente statuizione del caso e di legge.
Rigettarsi in quanto inammissibile e/o infondata in fatto ed in diritto per i motivi tutti già esposti la domanda di chiamata in causa della IG.ra nel presente giudizio CP_2 formulata dalle parti convenute e Nel merito: per i Controparte_3 Parte_2 motivi tutti di cui al presente atto e per quanto emergerà in corso di giudizio, previe le più opportune declaratorie del caso e di legge, rigettare integralmente in quanto infondate in fatto ed in diritto tutte le domande formulate da e dichiarare Parte_1 pertanto che la VE nulla deve all'attrice per i titoli e le ragioni di cui è causa.
Dichiarare inammissibile e/o rigettare integralmente, in quanto nulla per genericità ed indeterminatezza del petitum e della causa petendi e/o infondata in fatto ed in diritto ogni domanda di manleva dal pagamento delle somme che il Giudice riterrà eventualmente dovute alla TÀ e/o di natura risarcitoria formulata dai Parte_1 convenuti e nei confronti della IG.ra Controparte_3 Parte_2 CP_2
Rigettare in ogni caso in quanto infondata in fatto ed in diritto ogni avversa domanda formulata da parte attrice e dai convenuti e nei confronti Controparte_3 Parte_2 della IG.ra CP_2
In via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento anche solo parziale delle domande attoree, ridurre per le ragioni e le causali di cui al presente atto e per quanto emergerà in corso di giudizio, gli importi ex adverso richiesti nella misura ritenuta di giustizia anche in via equitativa ed in considerazione, ex art. 1758 c.c., dell'importo pari ad € 3635,80
(Iva compresa) già corrisposto dalla IG.ra ad per la conclusione CP_2 CP_4 del medesimo affare. Nella denegata ipotesi di accoglimento anche solo parziale delle domande formulate dai convenuti e nei confronti della Controparte_3 Parte_2
IG.ra ridurre per le ragioni e le causali di cui al presente atto e per quanto CP_2 emergerà in corso di giudizio, tutti gli importi richiesti dai convenuti nei confronti della stessa
e ritenuti dovuti nella misura ritenuta di giustizia anche in via equitativa. In ogni caso: con vittoria di spese e competenze di lite anche nei confronti dei convenuti e Controparte_3
”. Parte_2
Per i convenuti e “In via preliminare: Per i fatti di Controparte_3 Parte_2 cui alle premesse autorizzare, ai sensi dell'art. 269 c.p.c. la chiamata in causa nel presente giudizio della TÀ –P,I. in persona del Suo legale Controparte_4 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, con sede in Manerba del Garda via Giorgio Strehler n°19, nonché della IG.ra residente in [...], e per CP_2
l'effetto, disporre, ai sensi dell'art. 269 c.p.c., il differimento della prima udienza di trattazione nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c. In via pregiudiziale Dichiararsi
l'improcedibilità della domanda nei confronti dei IGg.ri e Controparte_3 Parte_2 per il mancato preventivo espletamento della procedura di negoziazione assistita ai sensi di cui all'art 3 D.L. n°132/2014. Con vittoria di spese di lite oltre spese generali iva e cpa come per legge. In via principale Rigettare tutte le domande formulate dalla TÀ
[...]
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, in quanto Parte_1 infondate e destituite di ogni fondamento per i motivi di cui in narrativa. Condannare la TÀ , in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1 tempore al risarcimento dei danni per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Con vittoria di spese di lite oltre spese generali iva e cpa come per legge. In via subordinata: a)
Nell'ipotesi che il Giudice ritenga di accogliere le domande formulate dalla TÀ nei confronti dei convenuti e venga accertato che la TÀ Parte_1 terza chiamata non ha fornito alcun apporto causale alla conclusione Controparte_4 del contratto di compravendita, accertata e ritenuta altresì la buona fede dei convenuti
IGg.ri e nella vicenda, condannare la TÀ terza Controparte_3 Parte_2 chiamata in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Controparte_4 alla restituzione in favore dei IG.rri e della somma di Controparte_3 Parte_2
€ 8.271,60=(ottomila-duecentosettantanuno//60), corrisposta alla TÀ a titolo di provvigione, e/o la somma che riterrà di giustizia. Con vittoria di spese di lite, oltre spese generali iva e cpa come per legge. b) Qualora nel corso del giudizio venisse accertato che la TÀ attrice e la TÀ terza chiamata hanno concorso e contribuito alla conclusione del contratto di compravendita, condannare la TÀ terza chiamata
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, a versare Controparte_4 alla TÀ in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1 tempore, la somma che riterrà di giustizia, manlevando i convenuti IGg.ri CP_3
e da ogni domanda e/o obbligazione al riguardo. Con vittoria di
[...] Parte_2 spese di lite, oltre spese generali iva e cpa come per legge. c) In ogni caso, ritenuto ed accertato che la IG.ra ha violato le norme di correttezza e buona fede in CP_2 materia precontrattuale e/o contrattuale, ritenuto altresì la correttezza e buona degli odierni convenuti nella vicenda oggetto del presente giudizio, condannare la IG.ra
, in manleva dei IG.rri e al pagamento CP_2 Controparte_3 Parte_2 delle somme che il Giudice riterrà dovute alla TÀ da Parte_1 parte degli attuali convenuti, nonché condannare la IG.ra al risarcimento CP_2 di tutti i danni subiti dagli odierni convenuti, che verranno determinati in corso di causa
e/o da valutarsi anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c. Con vittoria di spese di lite, oltre spese generali iva e cpa come per legge”.
Per la terza chiamata: “Nel merito: rigettare in quanto infondata, pretestuosa e documentale ogni domanda mossa da chicchessia nei confronti di e Controparte_4 per l'effetto condannare anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c. la parte chiamante e/o che risulterà soccombente al rimborso delle spese di lite della terza chiamata, oltre accessori di legge.
IN VIA SUBORDINATA E RICONVENZIONALE: Nel denegato e non creduto caso di accoglimento di qualsivoglia domanda formulata nei confronti di anche ai Controparte_5 sensi dell'art. 1758 c.c.,accertare e dichiarare che la sig.ra , con la propria CP_2 condotta ha violato le norme di correttezza e buona fede in materia precontrattuale e/o contrattuale, per l'effetto condannare la stessa a tenere indenne e manlevare CP_4 da ogni domanda diretta al pagamento e/o rimborso in favore di altri delle somme che il
[...]
Giudice riterrà se del caso dovute da parte della terza chiamata, nonché condannare la sig.ra al rimborso delle eventuali spese dovesse essere chiamata a versare CP_2 oltre al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi derivanti dai fatti di cui al presente
Giudizio, nessuno escluso, nella misura che verrà stabilita in corso di causa e/o che verranno valutati anche in via equitativa e/o ai sensi dell'art. 96 c.p.c.. IN OGNI CASO: In ogni caso, con vittoria delle spese di lite anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c.; il tutto oltre IVA,
CPA e rimborso forfetario 15%”.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in Parte_1 giudizio, avanti il Tribunale di Brescia, , e CP_2 Controparte_3 Parte_2
[... per chiedere la condanna alla corresponsione da parte dei convenuti delle provvigioni di mediazione per la vendita a dell'immobile di proprietà dei convenuti CP_2
e sito in Salò (BS); quanto alla VE Controparte_3 Parte_2 [...] nella misura di euro € 9.040,00 oltre ad Iva o, in subordine, nella misura del 3% CP_2
+ Iva del prezzo di vendita dichiarato nel rogito notarile del 9.10.2020; quanto ai convenuti e in solido tra loro, nella misura di euro € Controparte_3 Parte_2
9.040,00 oltre ad Iva o, in subordine, nella misura del 3% + Iva del prezzo di vendita dichiarato nel rogito notarile del 9.10.2020; facendo riferimento alle tariffe ed usi approvati dalla Giunta camerale della CCIAA di Brescia con deliberazione n. 186 del
19.9.2006 o, in ulteriore subordine, nella misura di giustizia.
Instaurato il contradditorio, si costituivano e Controparte_3 Parte_2 esponendo di aver conferito l'incarico di mediazione non solo alla attrice, ma anche ad altra TÀ di mediazione, chiedendo, in via preliminare, che venisse disposta la chiamata in causa di quest'ultima, oltre alla dichiarazione di improcedibilità della domanda per il mancato svolgimento della negoziazione assistita. Nel merito, chiedevano il rigetto della domanda attorea. In subordine, chiedevano di accertare il mancato apporto causale della terza chiamata alla conclusione del Controparte_4 contratto e la conseguente condanna di quest'ultima alla restituzione della somma di €
8.271,60 corrisposta a titolo di provvigione, e/o la somma ritenuta di giustizia. Sempre in via subordinata, nel caso di accertamento del contributo causale di entrambe le TÀ di mediazione, chiedevano la condanna della terza chiamata a versare Controparte_4 all'attrice la somma ritenuta di giustizia, con manleva dei convenuti medesimi. In ogni caso, accertata la violazione di delle norme di correttezza e buona fede in CP_2 materia precontrattuale e/o contrattuale, chiedevano la condanna della stessa, in manleva dei convenuti, al pagamento delle somme ritenute dovute alla TÀ
[...] da parte dei convenuti, nonché la condanna di al Parte_1 CP_2 risarcimento di tutti i danni subiti dai convenuti, da determinarsi in corso di causa e /o da valutarsi anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c. Con il favore delle spese e condanna ex art. 96 cpc dell'attrice Pt_1
Si costituiva la VE ostenendo l'improcedibilità della domanda per CP_2 il mancato svolgimento della negoziazione assistita e chiedendo, nel merito, il rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto. In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento anche solo parziale delle domande attoree, chiedeva la riduzione degli importi richiesti nella misura ritenuta di giustizia anche in via equitativa ed in considerazione, ex art. 1758 c.c., dell'importo pari ad € 3.635,80 (Iva compresa) già dalla stessa corrisposto a per la conclusione del medesimo affare. In ogni caso, Controparte_4 con il favore delle spese.
Con decreto del 18.11.2021 il Giudice assegnava alle parti termine per l'espletamento della procedura di negoziazione assistita, riservandosi ogni decisione sulla chiamata in causa del terzo alla successiva udienza.
Con decreto del 31.3.2022, emesso all'esito dell'udienza cartolare, il Giudice autorizzava la chiamata in causa del terzo Controparte_4
Si costituiva in giudizio la TÀ hiedendo, nel merito, il rigetto di ogni Controparte_4 domanda formulata nei confronti della medesima, con conseguente condanna ex art. 96 cpc della parte chiamante e/o della parte soccombente al rimborso delle spese di lite della terza chiamata, oltre accessori di legge. In via subordinata e riconvenzionale, la terza chiamata chiedeva, nel caso di accoglimento di qualsivoglia domanda formulata nei suoi confronti, anche ai sensi dell'art. 1758 c.c., di accertare e dichiarare la violazione da parte di CP_2
delle norme di correttezza e buona fede in materia precontrattuale e/o contrattuale e,
[...] per l'effetto, la condanna della stessa a tenere indenne e manlevare da Controparte_4 ogni domanda diretta al pagamento e/o rimborso in favore di altri delle somme dovute da parte della terza chiamata;
nonché la condanna di al rimborso delle eventuali CP_2 spese che dovesse essere chiamata a versare la oltre al risarcimento di Controparte_4 tutti i danni subiti e subendi derivanti dai fatti del giudizio. In ogni caso, con il favore delle spese.
Alla successiva udienza il Giudice assegnava alle parti i termini ex art. 183, VI comma, cpc, per il deposito delle memorie di rito.
A tale udienza, il Giudice, ritenuta la causa di natura documentale, rigettava le istanze di prova orale formulate dalle parti e fissava udienza di precisazione delle conclusioni.
Con decreto del 6.2.2025, emesso all'esito dell'udienza cartolare, il Giudice tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti termini ex art. 190 cpc. * * *
Anzitutto va rilevato che nel corso del giudizio risulta esperita la procedura di negoziazione assistita con ogni conseguenza sulla eccepita improcedibilità dell'azione per mancato espletamento della procedura.
Si tratta di verificare se l'attrice ha diritto alla Parte_1 corresponsione da parte dei convenuti e (parte Controparte_3 Parte_2 venditrice) e (parte acquirente)- delle provvigioni di mediazione CP_2 dell'immobile nella misura di € 9.040 oltre ad iva o, in subordine, nella misura del 3% oltre iva del prezzo di vendita dell'immobile, in ragione della mediazione della medesima svolta e tenuto conto che la vendita veniva conclusa dalla TÀ terza chiamata
[...]
alla quale era stato conferito dai convenuti (parte venditrice) mandato per la CP_4 vendita non in esclusiva.
A tal fine si rende necessario ripercorrere sinteticamente le posizioni delle parti.
L'attrice, premesso che in data 22.9.2019 aveva ricevuto mandato dai coniugi convenuti signori di promuovere la vendita del loro immobile sito in Salò (BS) CP_3
-i quali essendo residenti nel Regno Unito si avvalevano per i rapporti con i terzi in Italia di AR e OV AL - esponeva che, dopo aver ricevuto le chiavi dell'immobile, aveva sostenuto i costi delle fotografie e della planimetria realizzata, pubblicizzando l'immobile sui vari siti e portali web. Precisava che: in data 13.6.2020 la VE
[...]
(acquirente) veniva accompagnata a visitare alcuni immobili tra i quali quello di CP_2 proprietà dei convenuti-venditori; in data 17.6.2020 l'attrice aveva inviato alla cliente il dossier fotografico dell'immobile con il prospetto indicativo della spesa per l'acquisto con l'indicazione della provvigione pari al 4% del prezzo dell'immobile; in data 20.6.2020 seguiva ulteriore visita dell'immobile; in data 21.6.2020 la VE aveva CP_2 inviato all'attrice una comunicazione via e- mail chiedendo di proseguire la trattativa al prezzo di € 225.000,00; che era stata formulata d'intesa la signora proposta di CP_2 acquisto al prezzo di € 223.000,00; successivamente la VE non contattava più
l'attrice.
L'attrice, venuta a conoscenza dell'intervenuta vendita dell'immobile, chiedeva spiegazioni alla VE che con con messaggio sms del 13.7.2020, si giustificava affermando che l'immobile era stato comprato dal padre. L'attrice precisava che sia la VE-acquirente che i convenuti-venditori coniugi erano stati CP_2 CP_3 inadempienti alle proprie obbligazioni tenuto conto che immediatamente dopo il termine dell'incarico da quest'ultimi conferito all'attrice (in data 22.9.2019, con termine in data 30.9.2020) gli stessi avevano stipulato l'atto notarile di compravendita con la VE
per il tramite della agenzia alla quale, entrambe le parti CP_2 Controparte_4 convenute, avevano corrisposto la provvigione.
L'attrice riteneva quindi dovuta in proprio favore la provvigione nella misura del 4%, sia dalla VE acquirente), sia dai convenuti coniugi (venditori), in forza CP_2 CP_3 della attività di mediazione svolta avendo contribuito in modo determinante alla conclusione dell'affare.
La VE precisava di non aver sottoscritto alcun incarico di vendita in CP_2 esclusiva con l'attrice e che era stato il padre, , in data 15.5.2020, a Persona_2 visionare l'immobile mediante la TÀ incaricata dai venditori), invitando Controparte_4 la figlia a fare altrettanto, come avvenuto in data 22.5.2020. Precisava di essere all'oscuro che il padre stesse portando avanti le trattative di acquisto dell'immobile con e che CP_4 in data 4.7.2020 aveva sottoscritto presso proposta di acquisto dell'immobile per € CP_4
220.000,00, a cui era seguita controproposta da parte dei venditori al prezzo di €
226.000,00, ritirata dal padre in data 11.7.2020 e che aveva portato alla stipula dell'atto di compravendita di cui si discute. Precisava la VE che, da un lato, il CP_2 padre non aveva alcun rapporto con l'attrice, dall'altro, era venuta a conoscenza dell'iniziativa del genitore soltanto in data 13.7.2020 quando veniva informata dall'attrice che l'immobile era stato venduto. Sosteneva di nulla dovere all'attrice non avendo la stessa posto in essere alcuna attività rilevante ai fini del perfezionamento della compravendita dell'immobile.
I convenuti e deducevano di aver conferito nel Controparte_3 Parte_2 settembre 2019 incarico di mediazione non in esclusiva alla attrice Parte_1
[... per la vendita del loro appartamento in Salò (Bs), concordando la durata del rapporto dal
21.9.2019 al 30.9.2020 con provvigione nella misura del 4% oltre iva sul prezzo di vendita e di aver conferito il medesimo incarico anche alla TÀ Precisavano Controparte_4 che: essendo residenti in [...]e impossibilitati a raggiungere l'Italia, incaricavano un amico di famiglia (tale di intrattenere per loro conto i rapporti con le Persona_3 suddette agenzie immobiliari. Precisavano altresì che dopo aver ricevuto le chiavi dell'appartamento nel luglio 2020, la TÀ comunicava loro l'interesse Controparte_4 da parte della VE ad acquistare l'appartamento al prezzo di € CP_2
220.000,00, a cui seguiva loro controproposta al prezzo di € 226.000,00, accettata dalla
Precisavano inoltre che nel giugno 2020, l'agenzia CP_2 Pt_1 Parte_1 contattava per sapere se i proprietari fossero disponibili e flessibili sul Persona_3 prezzo, senza tuttavia mai indicare le generalità di persone interessate all'acquisto dell'appartamento né tanto meno la pendenza di eventuali trattative, tanto che alcuna proposta di acquisto perveniva dalla attrice ai convenuti;
soltanto successivamente all'accettazione da parte di l'attrice informava i convenuti che la signora CP_2 aveva già visto l'immobile; in data 9.10.2020 veniva stipulato l'atto di compravendita sottoposto a condizione sospensiva e in data 8.1.2021 veniva sottoscritto l'atto pubblico ricognitivo di avveramento di tale condizione;
i convenuti provvedevano al pagamento in favore di della provvigione pari ad € 8.271,60; a seguito di richiesta di Controparte_4 chiarimenti, con pec del 28.8.2021 l'attrice comunicava di aver visitato l'immobile con il padre di e con quest'ultima il 15.5.2020 e 22.5.2020; successivamente CP_2
l'attrice veniva informata che veva visitato l'immobile con Controparte_4 CP_2 già nel mese di maggio 2020. I convenuti, ribadendo la loro assoluta buona fede, ritenevano che l'intervento della attrice fosse stato irrilevante per la conclusione dell'affare non avendo la stessa mai fornito informazioni circa possibili soggetti interessati all'acquisto con la conseguenza che la stessa non aveva maturato alcun diritto alla provvigione già corrisposta alla Controparte_4
I convenuti, previa autorizzazione alla chiamata in causa di Controparte_4 chiedevano alla stessa la restituzione della somma di € 8.271,60 e/o di altra somma ritenuta dal giudice;
chiedevano altresì la chiamata in manleva della VE CP_2
e la condanna della stessa al risarcimento del danno, attesa la violazione dei
[...] principi di buona fede e correttezza.
La terza chiamata deduceva di non aver avuto alcuna forma di Controparte_6 collaborazione con l'attrice per la conclusione dell'affare, al quale la stessa alcun contributo causale aveva apportato, atteso che l'attività era stata svolta dalla
[...] che nulla sapeva riguardo agli incontri intercorsi tra e parte CP_4 CP_2 attrice. Deduceva di aver ricevuto incarico, senza esclusiva, dai convenuti coniugi di vendere il loro immobile sito in Salò (BS) e che in data 15.5.2020 il padre CP_3 della VE , per conto della stessa, aveva contattava la ed CP_2 CP_4 aveva effettuava una visita all'immobile. Precisava che in data 22.5.2020 l'immobile veniva visitato anche da e, successivamente alle trattative intercorse e CP_2 curate dalla terza chiamata, il padre di sottoscriveva proposta di acquisto CP_2 di € 220.000, alla quale seguiva controproposta di € 226.000, accettata in data 11.7.2020
e che in data 9.10.2020 le parti sottoscrivevano l'atto definitivo di compravendita.
Precisava infine che l'attività era stata espletata in autonomia ed era stata determinante per la conclusione dell'affare con conseguente diritto alla provvigione sia da parte dei venditori, sia da parte della acquirente come risultava nell'atto notarile, con conseguente rigetto delle pretese avversarie.
La causa viene decisa sulla scorta delle allegazioni delle parti e della documentazione versata in atti.
In fatto, non è in contestazione che in data 9 ottobre 2020 veniva stipulato tra i convenuti venditori e e la VE acquirente atto Controparte_3 Parte_2 CP_2 notarile di compravendita dell'appartamento sito in Salò (BS) di proprietà dei primi, sottoposta a condizione sospensiva (doc. 15) Risulta poi atto ricognitivo di avveramento di condizione sospensiva in data 8 gennaio 2021 tra le medesime parti (doc. 6 VE).
Nell'atto viene dato atto che il prezzo di vendita è pari ad € 226.000 e viene precisato che:
“b) per la stipula del presente contratto, come già precisato nell'atto di compravendita sopra citato essi contraenti si sono avvalsi dell'intervento, quale mediatore, della TÀ " CP_4
con sede in Manerba del Garda, Via Strehler n. 19, Codice Fiscale e Partita IVA:
[...]
, REA numero 354039 (...); c) che la spesa sostenuta dalla parte venditrice P.IVA_2 per tale mediazione è pari ad Euro 6.780,00 (seimilasettecentottanta virgola zero centesimi) oltre ad I.V.A. ed è stata pagata (...) d) che la spesa sostenuta dalla parte acquirente per tale mediazione è pari ad Euro 4.230,16 (quattromiladuecentotrenta virgola sedici centesimi) di cui Euro 2.980,16 (duemilanovecentottanta virgola sedici centesimi) oltre ad
I.V.A. già indicate nell'atto in data 9 ottobre 2020 n. 56974/30380 di mio repertorio, sopra citato, ed è stata pagata (...)”.
E' altresì pacifico che la VE abbia visitato l'immobile anche CP_2 mediante l'intervento della attrice in data in data 13 giugno 2020 (doc. 5).
Non è in contestazione che tale visita sia stata successiva alla prima avvenuta in data
22 maggio 2020 mediante la terza chiamata Controparte_4
Nemmeno è contestato che nessuna delle agenzie avesse un rapporto di mandato alla vendita in esclusiva con le parti del giudizio.
Di contro, è controverso l'apporto che è stato in concreto fornito dalla attrice alla conclusione dell'affare, rispetto a quello pacificamente fornito dalla terza chiamata.
Va anzitutto premesso che il diritto del mediatore alla provvigione nei confronti di più parti dell'affare concluso per effetto del suo intervento dà luogo a crediti distinti che possono essere fatti valere in separati giudizi (Cass. 1152/1995; Cass. 3894/1979).
Qualora detti crediti siano dedotti in un unico giudizio, si è in presenza di un caso di litisconsorzio facoltativo tra cause connesse per il titolo (Cass. 12093/2019; Cass. 30730/2018).
Vanno poi richiamati alcuni principi affermati in materia dalla Suprema Corte: “Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c. c., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo;
non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore”
(Cass. 16157/2010).
Ed ancora: “In caso di pluralità di mediatori, che abbiano operato simultaneamente e di comune intesa alla conclusione dell'affare, ovvero abbiano agito successivamente in modo autonomo ma giovandosi l'uno dell'utile apporto degli altri con contributo di tipo anche meramente integrativo ai fini del raggiungimento dell'accordo, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell'affare, occorre distinguere a seconda che tutti o alcuni soltanto siano entrati in relazione con le parti o almeno una di esse, nel primo caso ciascun mediatore avendo azione diretta per il pagamento della provvigione e, nel secondo, il mediatore che non ha preso contatto potendo agire in rivalsa nei confronti del mediatore o dei mediatori che hanno ottenuto il pagamento dell'intera provvigione.
Poiché l'art. 1758 cod. civ. pone la regola della ripartizione "pro quota" della provvigione, con implicita esclusione della solidarietà, ciascun mediatore ha diritto ad una quota della medesima e l'obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettantegli, a meno che non sia stata pattuita la solidarietà dell'obbligazione dal lato attivo, nel qual caso è liberatorio il pagamento dell'intera provvigione ad uno solo dei mediatori, avendo gli altri azione esclusivamente contro quest'ultimo per ottenere la propria parte;
nell'ipotesi, peraltro, in cui solo alcuni siano iscritti al ruolo istituito con legge n. 39 del 1989, non spetta ai non iscritti la provvigione, non potendo pertanto essi ripetere dall'"accipiens" la quota eccedente al medesimo eventualmente versata (pur non avendo quest'ultimo diritto di riceverla trattandosi di pagamento privo di causa), ma tuttavia, ove l'intermediato deliberatamente versi al mediatore iscritto la quota sua e quella del non iscritto, e l'"accipiens" rilasci quietanza interamente liberatoria, il mediatore non iscritto può pretendere da colui che l'ha ricevuta e la trattiene senza causa il pagamento della somma versata in suo favore, giacché in tale ipotesi egli non fa valere il diritto alla provvigione, bensì il diritto corrispondente all'obbligo insorgente in capo all'"accipiens" per avere ricevuto, rilasciandone quietanza liberatoria,
(anche) la parte di quota in relazione alla quale è privo di titolo” (Cass. n. 5766/2005).
Va rilevato inoltre che l'art. 1758 c.c. pone la regola della ripartizione pro quota della provvigione, con implicita esclusione della solidarietà, ciascun mediatore ha diritto a una quota della medesima, e l'obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettantegli (cfr Cass. n. 5766/2005).
Nel caso in esame, il contributo offerto dalla attrice, concretizzatosi sostanzialmente nella visita all'immobile da parte della VE in data 13 giugno 2020 (doc. 5) e CP_2 nel successivo scambio di comunicazioni a mezzo email (docc. 6, 7, 8), non può dirsi aver avuto una efficacia causale incisiva nella conclusione dell'affare, con la conseguenza che l'attività svolta dalla stessa non le dà diritto ad ottenere la provvigione.
Non può infatti essere affermato che la terza chiamata, che ha concretizzato l'affare, abbia agito giovandosi dell'apporto dell'attrice, tenuto conto che i convenuti coniugi avevano conferito mandato ad entrambe le agenzie senza la sottoscrizione della clausola in esclusiva e che la VE aveva già visionato il medesimo immobile mediante la CP_2 terza chiamata in data in data 22.5.2020 (doc. 2 terza chiamata), peraltro già visionato dal padre della VE in data 15.5.2020 sempre mediante l'apporto della terza chiamata
(doc. 1 terza chiamata).
Nel caso specifico non sono emersi elementi a sostegno della tesi attorea e dell'apporto dalla stessa fornito alla conclusione dell'affare nei termini prospettati e tale da determinare il suo diritto alla provvigione.
In particolare, non è emerso che l'attrice abbia contribuito allo sviluppo delle trattative tra parte acquirente e venditrice, atteso che non risulta alcuna proposta di acquisto da parte di ai venditori per il tramite di CP_2 Parte_1
Nondimeno la condotta della VE non può dirsi immune da censure, CP_2 atteso che risulta che la stessa si era recata personalmente a visitare l'immobile per il tramite di entrambe le agenzie.
Risulta altresì che all'esito della visita organizzata dall'attrice, la VE CP_2 scriveva alla stessa comunicazione email datata 21 giugno 2020 del seguente tenore: “Sono sono interessata all'acquisto dell'appartamento di “cascina Valene”. Procedi CP_2 con la contrattazione di 225.000 euro grazie” (doc. 8 attrice).
A tale richiesta non seguiva tuttavia da parte della VE la sottoscrizione di alcuna proposta di vendita. Il documento n. 9 prodotto dalla attrice, costituito da una proposta di vendita a nome di con l'indicazione del prezzo di € 223.000, CP_2 non risulta né datata, né sottoscritta dalla VE, né tanto meno inviata ai venditori
(doc. 9 attrice).
Secondo la prospettazione della VE sarebbe stato il padre a portare CP_2 avanti le trattive con la terza chiamata a sua insaputa e questo sarebbe stato il motivo per cui ella avrebbe inviato la predetta email, avendo “scoperto” della prosecuzione delle trattative da parte del padre soltanto in un momento successivo, in prossimità del rogito.
In effetti risulta che la proposta di acquisto, pur recando quale nominativo del proponente “ ”, reca la sottoscrizione riconducibile al padre della VE CP_2
(doc. 3 VE . CP_2
Ne consegue che appare plausibile, perlomeno per un certo periodo di tempo, che la VE potesse non essere a conoscenza della prosecuzione delle trattative per il tramite del padre che, in tesi, voleva farle una sorpresa.
Nondimeno sia l'atto in data sia l'atto in data 9 ottobre 2020, sia l'atto in data 8 gennaio
2020, venivamo dalla stessa stipulati.
La VE avrebbe pertanto dovuto notiziare l'attrice che aveva già visionato l'immobile con altra agenzia e in ogni caso, una volta venuta a conoscenza dell'iniziativa del padre, avrebbe dovuto informare l'attrice.
In riscontro al messaggio ricevuta dalla attrice in data 13 luglio 2020 nel quale la stessa la informava della intervenuta vendita dell'immobile di suo interesse, la stessa si limitava a rispondere: “Ok grazie”; in riscontro alla precisa domanda da parte della attrice in data 16 luglio 2020, se fosse lei l'acquirente, la VE si limitava a rispondere:
“Me lo ha comprato mio padre...” (doc. 10 attrice). Nondimeno tale condotta non è sufficiente a fondare la richiesta di provvigione da parte dell'attrice che di conseguenza va respinta.
Anche con riguardo al rapporto con i convenuti (coniugi e Controparte_3 [...]
non sussistono elementi a fondamento della richiesta di provvigione, tenuto Parte_2 conto che gli stessi non avevano sottoscritto un contratto di vendita in esclusiva, né risulta che agli stessi fosse giunta proposta di acquisto da parte della VE CP_2
per il tramite della attrice.
[...]
Peraltro, risulta comunicazione a mezzo email datata 20 settembre 2019 da parte della attrice nella quale la stessa precisava: “L'incarico non è in esclusiva e quindi nel caso non dovessimo venderlo noi nulla ci è dovuto” (doc. 3 attrice).
Non sono emersi elementi da quali desumere una condotta inadempiente da parte dei convenuti nei confronti della terza chiamata. Né viceversa sono emersi profili di inadempimento di quest'ultima nei confronti dei mandanti, non sussistendo elementi per ritenere che la stessa fosse a conoscenza dell'intervento della agenzia attrice, con la quale non risulta essere venuta in contatto né direttamente, né tramite le parti acquirente e venditrice.
Sulla scorta delle medesime ragioni e principi sopra richiamati, la domanda svolta dall'attrice nei confronti dei convenuti e non può trovare Controparte_3 Parte_2 accoglimento.
Risulta che l'affare sia stato concluso esclusivamente per effetto dell'intervento della terza chiamata e che le parti venditrice ed acquirente abbiano provveduto al pagamento della provvigione in favore della stessa.
In definitiva, alcuna somma dovrà essere pertanto corrisposta a titolo provvigionale in favore dell'attrice da parte delle parti convenute.
Stante l'approdo decisionale che ha visto il rigetto della domanda di parte attrice, in ragione delle argomentazioni e dei principi sopra esposti -ferme le rilevate censure nei confronti della condotta di da considerarsi ai fini delle spese di lite- non CP_2 sussistono i presupposti per l'accoglimento della domanda svolta dai convenuti CP_3
e nei confronti della VE;
né della domanda
[...] Parte_2 CP_2 dagli stessi svolta nei confronti della terza chiamata Controparte_4
Per le medesime ragioni, nemmeno può trovare accoglimento la domanda svolta dalla terza chiamata nei confronti della VE . CP_2
Con riguardo alle spese di lite le stesse vengono liquidate come segue.
Stante l'approdo decisionale che ha visto il rigetto della domanda svolta dalla attrice nei confronti delle parti convenute non vi sono ostacoli all'applicazione della regola della soccombenza con riguardo ai convenuti e la stessa va Controparte_3 Parte_2 pertanto condannata al pagamento delle spese processuali in favore degli stessi liquidate in base ai parametri forensi, parametri medi per la fase studio e la fase introduttiva, ai minimi per le altre fasi attesa la natura documentale della controversia, in € 3.387,00 per compenso, oltre rimborso forfettario (15%), iva e cpa di legge.
Con riguardo alla VE , stante i profili rilevati in motivazione in merito CP_2 alla condotta della stessa nell'ambito della vicenda, sussistono gravi ragioni per compensare le spese tra l'attrice e la VE.
Nei rapporti tra i convenuti e e la terza chiamata Controparte_3 Parte_2 si rammenta che in base al principio di causazione, congiunto a quello Controparte_7 della soccombenza che governa la distribuzione delle spese legali, le spese processuali sostenute dal terzo evocato in causa dal convenuto devono essere a carico dell'attore quando la convocazione del terzo è necessaria rispetto alle argomentazioni dell'attore e tali argomentazioni si rivelano infondate e ciò indipendentemente dal fatto che l'attore non abbia mosso alcuna rivendicazione nei confronti del terzo. Al contrario, il rimborso è
a carico della parte che ha convocato o fatto evocare il terzo in causa, se l'azione del convocante si rivela chiaramente infondata o palesemente arbitraria, configurando un uso abusivo del diritto di difesa (cfr Cass. n. 6144/2024).
Nel caso in esame, l'attrice va condannata al pagamento delle spese nei confronti della terza chiamata, liquidate in base ai parametri forensi, parametri tra medi e minimi attesa la natura documentale della controversia, in € 3.387,00 per compenso, oltre rimborso forfettario (15%), iva e cpa di legge.
Nei rapporti tra le altre parti le spese vengono compensate stante l'approdo decisionale.
Non sussistono i presupposti per l'accoglimento della domanda ex art. 96 cpc svolta dai convenuti e nei confronti della attrice;
né di quella Controparte_3 Parte_2 svolta dalla terza chiamata nei confronti dei convenuti Controparte_4 CP_3
e e della VE .
[...] Parte_2 CP_2


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Rigetta le domande svolte dalla attrice . Parte_1
Rigetta le domande svolte dalle parti convenute e dalla terza chiamata.
Condanna l'attrice a rimborsare ai convenuti e le Controparte_3 Parte_2 spese di lite calcolate come in parte motiva.
Condanna l'attrice a rimborsare alla terza chiamata le spese di lite Controparte_4 calcolate come in parte motiva.
Compensa le spese di lite tra le altre parti.
Rigetta le domande svolte ex art. 96 cpc.
Brescia, 6 agosto 2025
Il Giudice Elisabetta Arrigoni