REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MESSINA
Prima Sezione Civile
Il Giudice on. d.ssa Francescaromana Puglisi, in funzione di giudice mono-
cratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel proc. civ. iscritto al n. 1466/2015 R.G. posto in decisione con provvedi-
mento del 15 ottobre 2024
tra
1. , nato in [...] l'[...], c.f. Controparte_1
; C.F._1
2. , nato in [...] il [...], c.f. CP_2
; C.F._2
3. , nata in [...], il 13 ottobre Parte_1
1952, c.f. , tutti elettivamente domiciliati pres- C.F._3
so lo studio dell'avv. Maria Crupi che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

attori e
, in persona del suo Amministratore Unico e legale rappresentante CP_3
pro tempore , p.i. elettivamente domici- Controparte_4 P.IVA_1
liata presso lo studio dell'avv. Luigi Gangemi che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

convenuta
1

avente ad oggetto: Vendita di cose immobili
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli odierni attori citavano in giudizio la deducendo di aver acqui- CP_3
stato da questa due unità immobiliari facenti parte del complesso “Villa So- fia”, sito in Messina, censito al catasto fabbricati al fg. 102, part. 3275 sub.
55-56 con contratto di vendita del 9 gennaio 2015. Detto contratto, rappre-
sentavano, veniva stipulato in esecuzione del preliminare intercorso tra le stesse parti in data 27 ottobre 2010; in quella sede, era stata pattuita come da-
ta per la consegna degli immobili il 31 dicembre 2012 ed era stata prevista una penale di euro mille a carico della società venditrice per ogni bimestre di ritardo nella consegna. Poiché gli attori erano entrati nel possesso degli im-
mobili solo in data 9 gennaio 2015 e, dunque, con oltre 24 mesi di ritardo,
chiedevano che la società fosse condannata al pagamento della somma com-
plessiva di euro 24.000,00 (euro 12.000 per immobile) come pattuito in sede di preliminare o, in subordine, nella diversa somma accertata in corso di cau-
sa.
Si costituiva in giudizio la la quale deduceva dapprima CP_3
l'incompetenza del Tribunale adito, essendo stata pattuita tra le parti la devo-
luzione di qualsiasi controversia al lodo arbitrale;
nel merito, rappresentava che il ritardo non fosse alla stessa imputabile in quanto gli attori avevano chiesto varianti al progetto delle unità immobiliari che avevano reso necessa-
ria una nuova approvazione da parte del Comune di Messina, nonché il rila-
scio delle nuove autorizzazioni;
inoltre, deduceva che pur avendo effettuato per tempo i pagamenti alla società di gestione dell'energia elettrica, questa solo dopo molti mesi le comunicava la necessità di realizzare alcune opere
2 propedeutiche alla fornitura di energia elettrica cui essa società dava pronta esecuzione. In subordine, rilevava che nel contratto era stata pattuita la vendi-
ta di una unità immobiliare e non di due, che erano, invece, state rese tali solo in seguito alle variazioni richieste dai coniugi e che dunque, Controparte_5
nell'ipotesi in cui fosse stata riconosciuta la penale, essa avrebbe dovuto es- sere computata solo su un'unità immobiliare. Chiedeva la declaratoria d'incompetenza, il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale,
che gli attori fossero condannati al pagamento della somma di euro 3.945,76
dovuta a titolo di oneri di catastazione, regolamento di condominio, tabella caratura millesimale e allaccio per la fornitura di elettricità, gas ed acqua, in adempimento dell'art. 10 del contratto preliminare.
All'udienza del 14 marzo 2017 veniva reso interrogatorio formale da parte di ed escusso il teste di parte convenuta Controparte_1 Testimone_1
La causa veniva trattenuta per la decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c. con provvedimento del 15 ottobre 2024.
In merito alla dedotta incompetenza deve rilevarsi quanto segue. Ai sensi dell'art. 33, 2 comma, lett. t) Codice del consumo, si è ritenuto che l'espres-
sione «deroghe alla competenza dell'autorità giudiziaria», ricompresa nell'ambito della presunzione di vessatorietà, fino a prova contraria, debba essere riferita anche alle clausole compromissorie, sia per arbitrato rituale, sia irrituale. Valga, in ogni caso, l'eccezione, che non si rinviene nel caso in esame, costituita dall'ipotesi in cui le clausole compromissorie siano state convenute a vantaggio del consumatore, oppure quando sia lasciata al con-
sumatore la facoltà di avvalersene. Nel contratto preliminare, invero, pur es-
sendo stati sottoscritti ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c. gli
3 artt. 2, 3, 4, 5, 7, 8, 12, 14 e 17, l'art. 20 – ovvero quello contenente la deroga alla competenza dell'autorità giudiziaria – non è stato anch'esso approvato specificamente e, dunque, essendo qualificata ex lege come clausola vessato-
ria e rientrando la nella qualifica di professionista, sarebbe spettato CP_3
ad essa professionista l'onere di provare che la clausola, malgrado predispo-
sta dal medesimo, fosse stata oggetto di specifica trattativa con gli acquirenti.
Su questo punto, la prova non è stata raggiunta (cfr. art. 34, n. 5, Codice del
Consumo). Pertanto, ai sensi dell'art. 36 del Codice del Consumo, deve di-
chiararsi la nullità della clausola compromissoria prevista ex art. 808 c.p.c.
nel contratto preliminare stipulato tra le parti il 27 ottobre 2010, ferma re-
stando la validità del contratto per il resto e, dunque, può legittimamente af-
fermarsi la competenza di questo tribunale per il presente procedimento.
Nel merito, la domanda di parte attrice deve essere parzialmente accolta per le ragioni che seguono.
Nel contratto preliminare all'art. 12 (oggetto di doppia sottoscrizione ad ope-
ra delle parti ex artt. 1341 e 1342 c.c.) si legge: “Le richieste di eventuali mi-
gliorie, varianti, modifiche, sostituzioni o rinunzie rispetto al predisposto
standard dei lavori e delle rifiniture, dovranno essere avanzate per iscritto
dall'acquirente almeno tre mesi prima della loro esecuzione, se ed in quanto
accettabili, a giudizio esclusivo ed insindacabile della direzione dei lavori,
nonché della promittente venditrice e dovranno essere pagate in contanti en- tro 10 giorni dalla comunicazione del relativo prezzo. […] Nel caso di accet-
tazione della promittente venditrice di una o più richieste di cui al I comma
del presente articolo – che dovranno risultare da atto scritto – s'intenderà
proporzionalmente differito il termine di consegna dell'immobile se tali mo-
4 difiche determineranno ritardi nel completamento dei lavori”; invero, è altre-
sì documentale che in data 09 marzo 2012 gli attori – nello specifico la firma
è di – commissionavano la variante per la divisione Controparte_1
dell'immobile in due unità immobiliari (all. n. 4, comparsa di costituzione),
in seguito ai solleciti della società interessata dal conoscere al più presto le determinazioni dei promissari acquirenti in ordine alle varianti da realizzare
(all. 2 e 3, comparsa di costituzione). Tuttavia, sempre dagli atti depositati da parte convenuta, è possibile evincere che rispetto alle varianti richieste il tempo trascorso tra la comunicazione della modifica sino alla consegna dell'immobile – dal 9 marzo 2012 al 25 luglio 2014 – non solo non è “pro- porzionale”, come invece era richiesto dall'art. 12 del contratto preliminare, ma non è neppure imputabile alle modifiche intervenute sull'immobile di par-
te attrice. Infatti, risulta per tabulas che l'istanza di variante in corso d'opera
(all. n. 5, comparsa di costituzione) - che parte convenuta allega per dimo- strare di aver dovuto effettuare una “radicale trasformazione” e di aver pron- tamente dato seguito alle pratiche volte all'approvazione della variante – è
datata 07 luglio 2014, ben oltre il termine previsto per la consegna dell'immobile (ovvero il 31 dicembre 2012), anche volendo tener conto del ritardo che sarebbe stato fisiologico rispetto alla variante richiesta. Inoltre,
sempre documentalmente risulta che l'immobile degli attori fosse solo uno dei tanti per cui erano, in effetti, state richieste delle modifiche che, tuttavia,
nel caso in esame pur essendo rilevanti, non giustificano una consegna così posposta (“pianta piano quarto quota 26,55 m: alla suddetta quota sono stati
realizzati i tompagni e le tramezzature conformi alla c.e. già rilasciata con la
presente variante verrà frazionato un immobile come da elaborati grafici”, p.
5 4, all. n. 5, comparsa di costituzione). In senso contrario, non sono utili le di-
chiarazioni rese dal il quale, pur riferendo che gli attori avevano chiesto Tes_1
una modifica in corso d'opera, non è stato in grado di collocare temporal-
mente le richieste o l'imputabilità a terzi rispetto alla causazione di altri ritar-
di. Dunque la domanda, fondata nell'an, deve trovare accoglimento, seppur limitatamente ad un'unica unità immobiliare – e non due come dedotto da parte attrice. Infatti, la circostanza che – in seguito – l'unità immobiliare og-
getto del contratto preliminare di compravendita sia stata frazionata non rile-
va e non incide rispetto alla penale pattuita nella medesima sede, in quanto l'immobile promesso in vendita per il cui ritardo nella consegna avrebbe do-
vuto essere versata una penale è sempre stato uno.
La clausola penale, infatti, che ex art. 1382 c.c. ha la funzione di limitare il danno, deve essere per sua stessa natura prevedibile;
ciò in quanto la parte potenzialmente inadempiente o che adempirà in ritardo deve poter prevedere le conseguenze che deriverebbero da un mancato o parziale adempimento nella propria condotta contrattuale. La ratio che sottostà alla norma, infatti,
volta a rafforzare il vincolo contrattuale nel rispetto dell'equilibrio contrat-
tuale, si rinviene nella libertà di prevedere negozialmente delle sanzioni. Il
fatto che l'ordinamento limiti tale libertà, difatti, com'è dimostrato dall'art. 1384 c.c., pone in evidenza la necessità che la clausola assolva solo alla fun-
zione di una preventiva determinazione del danno, senza mai convertirsi in uno strumento di pena per il debitore. In questo caso, dunque, l'oggetto del preliminare di compravendita era “una unità immobiliare facente parte del costruendo complesso edilizio, sopra indicato, denominato “Villa Sofia”, da edificare in base al progetto redatto dall'ing. che il promis- Persona_1
6 sario acquirente dichiara di conoscere ed accettare” […] “L'immobile suddet-
to, meglio descritto nella planimetria, che, controfirmata dalle parti, si allega alla presente sotto la lettera “A” per formarne parte integrante e sostanziale, sito nella scala “A”, piano quarto, quota mt 26,55 (5° elevazione fuori terra),
è costituito da salone più tre camere oltre accessori (cucina, 2 bagni, riposti-
glio) e due balconi” e all'art. 9 era stato previsto che “l'eventuale ritardo non giustificato ed imputabile alla promittente venditrice, determinerà il diritto dell'acquirente esclusivamente al pagamento di una penale pari ad euro
1.000,00 per ogni bimestre di ritardo con espressa rinuncia a qualsivoglia danno”. La volontà delle parti deve essere interpretata nel senso di aver in quella sede voluto convenire la clausola penale per l'immobile così descritto nella sua unicità e non anche una duplicazione della clausola penale su quello che – di fatto – era un unico immobile, poi trasformato in due unità immobi- liari in esecuzione della volontà degli attori. D'altra parte, non dare credito a questa lettura comporterebbe il rischio di una moltiplicazione degli importi dovuti a titolo di penale che sarebbe rimesso alla potestà dei promissari ac-
quirenti liberi di frazionare a piacimento qualsiasi immobile oggetto di com-
promesso.
Per questa ragione, ritenuto che ex art. 1384 c.c. è prevista la possibilità di ri-
durre la penale ad equità, potere che può essere esercitato d'ufficio, laddove venga assolto l'onere di allegazione e prova incombente sulla parte circa le circostanze che consentano di valutare l'eccessività della penale (Cass. civ. n.
34021/2019); che, invero, gli attori sono nel possesso dell'immobile dal 25
[... luglio 2014 (si veda lettera dell'11 novembre 2014 inviata dai coniugi
– alla allegata al fascicolo di parte attrice); che, CP_6 CP_1 CP_3
7 dunque, i bimestri effettivi di ritardo sono nove (diciotto mesi e tre settima-
ne); che è da ritenersi fisiologico, viste le richieste di modifica degli attori e la pattuizione di cui all'art. 12 del contratto preliminare, un leggero ritardo nella consegna;
parte convenuta dovrà versare, a titolo di penale per il ritardo nella consegna dell'unità immobiliare, una somma, quantificata in via equita-
tiva, pari ad euro 8.000,00.
La domanda riconvenzionale proposta dalla volta ad ottenere la CP_3
condanna degli attori al pagamento della somma dovuta per oneri di catasta-
zione, regolamento di condominio, tabella caratura millesimale e per allaccio di fornitura di elettricità, gas e acqua, deve essere accolta. Infatti, come noto,
l'onere della prova grava non sul creditore – il quale si limita ad allegare la fonte del rapporto obbligatorio e il titolo da cui questo deriva – bensì sul de-
bitore il quale dovrà dimostrare di aver eseguito correttamente la prestazione dovuta. Le SS. UN. della Suprema Corte hanno infatti statuito che “il credito- re, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e,
se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”
(Cass. civ. ss. un. 13533/2001). D'altra parte, il contrario significherebbe im-
porre al creditore una vera e propria probatio diabolica, in quanto vertente su un fatto che si deduce non essersi verificato. Invece, nel caso di specie, dall'art. 10 del contratto preliminare si è evinto che tali oneri erano da porsi a carico dei promissari acquirenti e dalla documentazione in atti è emerso che la ha, in effetti, anticipato suddette spese per euro 3.945,76 (allac- CP_3
8 cio elettrico quota parte, allaccio gas, allaccio idrico dell'appartamento ac-
quistato dai . Per altro verso, invero, parte attrice non ha Controparte_5
fornito alcuna prova volta a dimostrare di aver adempiuto a detta obbligazio- ne, ma si è piuttosto limitata ad affermare l'infondatezza della pretesa della senza però assolvere all'onere probatorio che era ex lege posto a CP_3
suo carico. Per questa ragione, gli attori devono essere condannati alla rifu-
sione di dette spese in favore della società convenuta nella misura di euro
3.945,76.
Ritiene, infine, il Tribunale che, stante la reciproca soccombenza sulle que-
stioni maggiormente rilevanti, sussistano ragioni tali da giustificare l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite.

PQM

Il Tribunale di Messina, in persona del Giudice on. d.ssa Francescaromana
Puglisi, definitivamente pronunciando nel proc. civ. iscritto al n. 1466/2015
R.G., così decide:

1. Accoglie parzialmente la domanda di parte attrice, e per l'effetto,
condanna la al pagamento di euro 8.000,00 a titolo di penale CP_3
per il ritardo nella consegna dell'immobile;

2. Accoglie la domanda riconvenzionale di parte convenuta e, per l'effetto condanna gli attori al pagamento di euro 3.945,76 a titolo di rifusione delle spese anticipate dalla società;

3. Compensa le spese di lite.
Messina, 26/03/2025
Il Giudice on.
d.ssa Francescaromana Puglisi
9 Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della Dott.ssa Fran-
cesca Annunziata Di Pietro, quale funzionario addetto all'Ufficio del Processo,
presso la Prima Sezione Civile del Tribunale di Messina.
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