Repubblica Italiana
Tribunale di Pistoia In Nome del Popolo Italiano il giudice dott.ssa Lucia Leoncini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 775/2025 tra le parti:
Parte_1
(cf , P.IVA_1 con l'avv. DE RISI ISABELLA (cf ) C.F._1
ATTRICE cf Controparte_1 C.F._2 con gli avv. BERTI ENRICO (cf e C.F._3
(cf ) Controparte_2 C.F._4
CONVENUTO

Fatto e diritto
I.1. Ricorre ex art. 281decies c.p.c. la a Parte_1
in persona del Parroco p.t. e l.r. Rev. , con sede in Parte_1 CP_3
Quarrata loc. via Montemagno n. 13, nei confronti di Parte_1 CP_1 denunciando l'inadempimento di costui al preliminare sottoscritto fra le
[...] parti in data 24.5.1989 relativo ad appezzamento di terreno di proprietà della
, sito in Quarrata via Santonuovo (meglio descritto in atti nei propri Parte_1 identificativi catastali),nella cui disponibilità il promissario acquirente è stato immesso dal 28.8.1989 senza mai cessarla sino a oggi.
Riservando espressamente l'azione risarcitoria a separato giudizio, la ricorrente chiede:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta. In via principale:
a) Previa accertamento e/o declaratoria della cessazione degli effetti negoziali del contratto preliminare di compravendita denominato “Compromesso schematico di compravendita”, datato 24.05.1989, dichiarare estinto per intervenuta prescrizione il diritto di stipula del contratto definitivo di compravendita e, comunque, dei diritti nascenti da tale contratto, avente ad oggetto l'appezzamento di terreno, ubicato in Quarrata (PT), all'interno di Via
Santonuovo, identificato al catasto terreni del suddetto Comune, al foglio 10,
Particella 9, Qualità SEMIN. ARBOR., Classe 2, Superficie are 33,30, reddito dominicale Euro 20,12, reddito agrario Euro 19,78;
b) In via subordinata, nella non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda al punto a) che precede, accertare e dichiarare la risoluzione del preliminare di compravendita denominato “Compromesso schematico di compravendita”, datato 24.05.1989, per inadempimento, del medesimo contratto imputabile al convenuto, anche, per avere questi realizzato una opera abusiva, rendendo il bene oggetto del contratto non commerciabile, come specificato in premessa;

c) Ordinare, ovvero condannare, al sig. , (Codice Fiscale: Controparte_1 nato a [...], il [...], residente in [...]
Santonuovo, 31, 51039 Quarrata (PT), all'immediato rilascio e/o la riconsegna/restituzione, libero e vacuo da cose e persone e nella piena disponibilità della ricorrente, dell'appezzamento di terreno, ubicato in Quarrata
(PT), all'interno di Via Santonuovo, identificato al catasto terreni del suddetto
Comune, al foglio 10, Particella 9, Qualità SEMIN. ARBOR., Classe 2, Superficie are 33,30, reddito dominicale Euro 20,12, reddito agrario Euro 19,78;
Con vittoria di competenze, spese ed onorari del presente giudizio e della procedura di mediazione e delle relative spese di €. 341,60 (doc. n. 15)”.
I.2. Si costituisce in giudizio parte convenuta, contestando gli assunti attorei e, in particolare, asserendo di aver adempiuto al preliminare 24.5.1989 corrispondendo il saldo prezzo e chiedendo, in via riconvenzionale l'accertamento dell'avvenuta usucapione del terreno per interversione nel possesso, in via riconvenzionale subordinata la restituzione ex art. 2033 c.c. della somma versata per l'acquisto del terreno de quo e conclude:
“Voglia l'adito Tribunale di Pistoia, disattesa e reietta ogni contraria istanza:
- in via principale: rigettare tutte le domande di parte ricorrente, punti a), b) e c), poiché infondate in fatto ed in diritto per le motivazioni meglio descritte in narrativa;
- in via riconvenzionale principale: accertare e dichiarare che il Sig. CP_1 stante l'intervenuta usucapione ex art.1158 c.c. come descritta in
[...] narrativa, è titolare della piena ed esclusiva proprietà del terreno ubicato in
Quarrata, all'interno di Via Santonuovo, identificato al catasto terreni del suddetto Comune, al foglio 10, Particella 9, Qualità SEMIN. ARBOR., Classe 2,
Superficie are 33,30, reddito dominicale Euro 20,12, reddito agrario Euro 19,78, con relativi accessioni, accessori, pertinenze, servitù e diritti su parti comuni, come meglio decritti in narrativa;

- per l'effetto condannare la AR “ Controparte_4
, ai sensi dell'art. 2033 c.c., alla restituzione della somma di €
[...]
27.491,93 in favore del Sig. della minor somma che riterrà di Controparte_1 giustizia all'esito dell'espletanda istruttoria ed ordinare al conservatore RR. II.
Competente di procedere alla trascrizione della emananda sentenza, con ogni connesso provvedimento di ragione e di legge;
in via riconvenzionale subordinata in denegata ipotesi di accoglimento delle domande di cui al ricorso, condannare la Controparte_5
ai sensi dell'art.2033 c.c., alla restituzione della somma di €
[...]
27.491,93 in favore del Sig. della minor somma che riterrà di Controparte_1 giustizia all'esito dell'espletanda istruttoria.
Con vittoria, in ogni caso, di spese e compensi professionali”.
I.3. La causa viene istruita in via meramente documentale, previo rigetto delle istanze di prova per testi e c.t.u. formulate dalle parti (cfr. ordinanza
22.7.2025) con fissazione di udienza di discussione ai sensi dell'art. 281sexies
c.p.c., come espressamente richiamato dall'art. 281terdecies c.p.c., celebrata in modalità cd. figurata tramite deposito di note scritte sostitutive d'udienza ex art. 127ter c.p.c..
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II. Reputa questo Tribunale la fondatezza della domanda attorea, dovendosi per contro respinge le domande riconvenzionali del convenuto per i motivi che si vengono a esporre.
II.1. In via preliminare si osserva che risulta assolta la condizione di procedibilità della domanda (cfr. doc. 13 fasc. attoreo). II.2. Quanto al merito della pretesa attorea, integra circostanza documentale e incontestata fra le parti l'avvenuta stipula fra le stesse in data 24.5.1989 di contratto preliminare di compravendita di terreno sito in Quarrata via del
Santonuovo (N.C.T. del Comune di Quarrata, foglio 10 mappale 9), con indicazione del termine di 4 mesi decorrenti dalla data di stipula o, al massimo, di un anno e mezzo dalla stessa per il versamento del saldo prezzo
(cfr. doc. 6 fasc. attoreo).
Non v'è disquisizione fra le parti circa la qualifica della scrittura de qua come preliminare di compravendita, rispetto al quale parte attrice denuncia l'inadempimento del promissario acquirente al pagamento del saldo prezzo (e connessa mancata stipula del definitivo) facendo valere altresì l'intervenuta prescrizione del diritto alla stipula del contratto definitivo, stante il termine ordinario decennale per ottenere il relativo adempimento venuto a scadere il
24.11.2000, con conseguente formulazione di domanda di restituzione del bene ancora detenuto dal convenuto (immesso nel possesso di esso dal
28.8.1989, cfr. ancora doc. 6 fasc. attoreo).
Al riguardo, la difesa del convenuto si incentra sull'assunto del proprio adempimento all'obbligo di pagamento del prezzo, cosicché il preliminare sarebbe stato correttamente eseguito - pur in assenza di formale stipula del definitivo - non potendosi perciò discettare di sopravvenuta inefficacia dello stesso e di prescrizione del diritto alla stipula del definitivo.
Tuttavia, di tale corretto adempimento parte convenuta non ha fornito prova, né ha portato in giudizio elementi probatori ammissibili e rilevanti a tal fine, difatti:
- la capitolazione di prova testimoniale circa il pagamento di somme è inammissibile ai sensi degli artt. 2721 e 2726 c.c., stante il valore dell'importo in questione;

- non si reputano sussistere i presupposti di cui all'art. 2721 co. 2 c.p.c., che il convenuto invero ha invocato ma genericamente, senza addurre elementi concreti atti a integrare i requisiti previsti dalla disposizione in parola e limitandosi a porre in rilievo la circostanza del notevole lasso di tempo trascorso (quasi che lo stesso giustificasse ex se la mancata conservazione di documentazione di spesa, assunto all'evidenza insoddisfacente);
- neppure, a giudizio di questo Tribunale, può dirsi verificata l'ipotesi derogatoria ex art. 2724 n. 1 c.c., invocata dal convenuto adducendo quale principio di prova scritta la missiva di cui al doc. 1 allegato alla comparsa. In proposito, occorre invero fare chiarezza atteso che tale scritto risulta rivestire un ruolo di rilievo nell'intera costruzione difensiva della parte convenuta.
Trattasi di missiva redatta e sottoscritta dal Direttore della RI CO di
Pistoia-Ufficio Amministrativo in tale sua veste e indirizzata all'odierna attrice in persona del Parroco, all'odierno convenuto e a terzi soggetti ( Per_1 ed in risposta a precedente lettera (prodotta sub doc.
[...] Persona_2
2 fasc. convenuto) inviata da questi ultimi, n.q. di titolari di appezzamenti di terreno siti nella medesima via Santonuovo in Quarrata (PT), alla RI
CO onde denunciare il comportamento dell'odierno convenuto che, a loro dire, sarebbe stato violativo dell'eventuale diritto di passo esistente su detti terreni per scopi e uso agricolo.
Ebbene, l'inidoneità di tale documento a provare alcunché in contrario alle tesi attoree e a sostegno delle asserzioni del convenuto emerge ictu oculi da plurimi profili:
(i) trattasi di missiva redatta da soggetto terzo (RI CO) rispetto al titolare del diritto di proprietà del terreno, i.e. odierna parte attrice
[...]
a come, a tacer d'altro, significato dal Parte_1 Parte_1 fatto che quest'ultima è fra i destinatari della lettera e che la lettera stessa costituisce risposta ad altra, precedente, avente come destinataria proprio e solo la RI CO;
il dato è documentale e smentisce in radice il presupposto di cui al num. 1) art. 2724 c.c., ossia che lo “scritto” integrante
“principio di prova” provenga dalla controparte giudiziale o da suo rappresentante, non potendosi giuridicamente sostenere la sussistenza di un rapporto di rappresentanza e - ancor men o- di identificazione fra enti ecclesiastici distinti e autonomi quali la RI CO e la AR.
Né vale in contrario l'osservazione del convenuto, per la quale il contratto preliminare 24.5.1989 era stato sottoscritto dalla odierna attrice in Parte_1 persona del Direttore dell'Ufficio Amministrativo Controparte_6
, ben potendo essere che costui fosse intervenuto alla stipula Parte_2 dell'atto de quo per conto della , ma senza in alcun modo impegnare Parte_1 la RI CO mai nominata nel preliminare;

(ii) se ciò non bastasse, l'oggetto della missiva in analisi non ha alcuna attinenza con la questione del preliminare di compravendita, relativo adempimento e conseguente verificarsi dell'effetto traslativo del diritto di proprietà in capo al convenuto, poiché la vicenda di che alla missiva trae origine dalla denuncia di terzi confinanti ( ed Persona_1 Persona_2 di avvenuta violazione da parte dell'odierno convenuto dei limiti inerenti un diritto di passo agricolo, ossia questione affatto diversa da quella per cui oggi è contesa;

(iii) ancora, sembra davvero arduo dedurre, dalla risposta del Direttore della un implicito riconoscimento di avvenuta dismissione del Controparte_7 terreno in favore dell'odierno convenuto: si legge infatti nella lettera
17.10.1989 - sebbene non del tutto nitidamente - che, anche in ipotesi di abusi o danni provocati dal sig. la RI interpellata non c'entra affatto CP_1
e che “Se il Sig. ha commesso o sta commettendo degli abusi … noi non CP_1 abbiamo la benché minima responsabilità né il benché minimo titolo a intervenire nella vicenda”, considerazioni del tutto sostenibili anche giuridicamente poiché una eventuale richiesta di danni deve essere rivolta contro l'autore materiale degli stessi e, del pari, una eventuale azione possessoria di spoglio o molestia (diretta, in ipotesi, a contestare le modalità di esercizio della servitù, peraltro indicata come meramente “eventuale” dalle stesse mittenti la lettera di “diffida”) deve essere instaurata contro il soggetto che esercita o pretende di esercitare tale servitù, in entrambi i casi l'odierno convenuto e non la AR o la RI CO. Ciò vale tanto più nella vicenda in discorso, ove in forza della scrittura 28.8.1989 il aveva CP_1
l'effettivo possesso del bene per esservi stato immesso n.q. di promissario acquirente - come del resto viene espressamente definito dalle stesse mittenti della lettera inviata alla RI (cfr. ancora doc. 2 fasc. convenuto) - pertanto in quest'ottica ben si spiega e si comprende la dichiarazione di totale estraneità della RI alle denunce mosse dalle mittenti e rispetto a Per_1 Per_2 comportamenti tenuti dal promissario acquirente nel possesso del terreno promesso in vendita.
Non si vede invece quale univoco indizio dovrebbe trarsi dalle dichiarazioni di cui sopra circa una già intervenuta e perfezionata alienazione del terreno in favore dell'odierno convenuto, trattandosi di presupposto giuridico non essenziale per potersi parlare di estraneità della RI - e, comunque, della promittente venditrice - a comportamenti illegittimi e abusivi tenuti da costui e d'altra parte non trovando giustificazione il fatto che, se davvero fosse già stata conclusa la compravendita, il Direttore della RI non lo abbia espressamente dichiarato a propria “discolpa” né abbia contestato la qualifica di “promissario acquirente” data al alle mittenti e CP_1 Per_1 Per_2 - in aggiunta a ciò, può dirsi che pare francamente irragionevole e contrario a ogni comportamento connotato da canoni di prudenza e diligenza, anche in via di autotutela, nonché di buona fede negoziale provvedere a un esborso di notevole valore (l'equivalente di poco meno di 9.500,00 euro, all'epoca espresso in lire) senza alcuna tracciabilità, senza dotarsi di alcun atto di quietanza, ovvero senza contestualmente chiedere la redazione di un atto definitivo di compravendita o quantomeno di una postilla contrattuale nella quale dare atto dell'avvenuto adempimento del promissario acquirente alla propria obbligazione di versamento del saldo prezzo;

- d'altronde, anche la circostanza dell'avvenuto pagamento in contanti è dedotta dal convenuto in termini assolutamente generici, non essendo indicato in quali circostanze ciò sarebbe avvenuto, in mano di chi, se in un'unica soluzione o in più rate ecc. tanto che il cap. 3 della prova per testi articolata dal convenuto nella comparsa costitutiva, quand'anche non fosse considerato in contrasto con gli artt. 2721 e 2726 c.c. ma rientrante in ipotesi derogatoria
(ciò che s'è appena motivatamente negato), sarebbe pur sempre da dimettere come inammissibile per genericità della relativa formulazione.
Alla luce di simili considerazioni, complessivamente valutate, deve ritenersi accertato l'inadempimento del convenuto al pagamento del saldo prezzo, come allegato da parte attrice e in assenza di prova contraria a opera della parte denunciata come inadempiente (cfr. Cass. S.U. n. 13533/2001 e granitica giurisprudenza successiva) e, per l'effetto, non essendo intervenuto adempimento del preliminare né stipula del rogito definitivo entro il decennio prescrizionale, deve essere dichiarata la sopravvenuta inefficacia del preliminare inter partes con diritto del promittente alienante a ottenere la restituzione del bene promesso in vendita e concesso in anticipato possesso al promissario acquirente (cfr. Cass. n. 16629/2013 “La sopravvenuta inefficacia di un contratto preliminare di compravendita, a seguito della prescrizione del diritto da esso derivante alla stipulazione del contratto definitivo, comporta, per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione, a norma dell'art. 2033 cod. civ., della cosa stessa e degli eventuali frutti”). II.3. Venendo alle domande riconvenzionali spiegate da parte convenuta, si osserva:
- (a) quanto alla domanda di accertamento dell'intervenuto acquisto del terreno per usucapione ultraventennale, per un verso appare dirimente la considerazione - confortata da giurisprudenza di legittimità anche in funzione nomofilattica - per cui il promissario acquirente immesso nel possesso del bene non vanta un possesso utile ad usucapionem, dovendo piuttosto essere definito quale detentore qualificato stante la mancanza costitutiva dell'animus possidendi, insita nell'obbligazione assunta con il preliminare di concludere successivamente il definitivo di compravendita che contrasta con la volontà di possedere il bene uti dominus (cfr. Cass. S.U. n. 7930/2006 e incontestato indirizzo conforme, Cass. n. 1296/2010, Cass. n. 9896/2010, Cass. n.
5211/2016, Cass. n. 24637/2016, Cass. ord. n. 29594/2021, Cass. n.
26761/2024, Cass. ord. n. 12024/2025 et al.); per altro verso, e con riguardo all'unica possibilità riconosciuta in tali casi di completare l'acquisto per usucapione da parte del detentore qualificato, ossia tramite la cd. interversio possessionis ai sensi dell'art. 1141 c.c. (cfr. anche sul punto Cass. S.U. n. 7930/2006 e giurisprudenza successiva), parte convenuta non ha fornito in giudizio adeguata prova della configurabilità di tale ipotesi nella vicenda per cui è lite atteso che (i) l'avvenuta esecuzione di opere anche edili sul fondo posseduto in vigenza del contratto preliminare - ossia, prima della scadenza del termine di prescrizione decennale per la stipula del definitivo - non integra di per sé mutamento del titolo del possesso bensì mero inadempimento contrattuale, quantomeno in assenza di indici qualificanti della eccepita interversione che, nella specie, non sono stati addotti dal convenuto il quale, infatti e peraltro, ha allegato a sostegno dei propri assunti unicamente delle fotografie aree della zona - talune anche di scarsa risoluzione e visibilità - senza provare in alcun modo di aver provveduto in proprio all'edificazione dei manufatti in discorso;
(ii) per quanto attiene ai manufatti asseritamente costruiti negli anni 2007 e 2010, dunque oltre il termine di prescrizione del contratto preliminare, è assorbente il rilievo per cui, se anche vi si volessero scorgere comportamenti manifestanti la cd. interversio possessionis, non è a oggi maturato il lasso di tempo utile a usucapire (20 anni); (iii) per tutto quanto argomentato supra circa il contenuto della missiva
17.10.1989 a firma del Direttore della RI CO, non può certo rinvenirsi in essa una implicita dichiarazione di intervenuto passaggio di proprietà a opera del promittente venditore in favore del promissario acquirente, mancando sia il presupposto soggettivo (ossia, la provenienza della dichiarazione dal proprietario del bene), sia il presupposto oggettivo (ossia, il contenuto inequivoco - per quanto implicito - di una simile declaratio); (iv) infine, integra indice documentale rilevante in contrasto con la prospettazione del convenuto la circostanza per cui l'odierna attrice abbia continuato, negli anni, a versare l'IMU sull'immobile (cfr. doc. 7 fasc. attoreo), risultando altresì destinataria di contestazioni dell'Agenzia delle Entrate inerenti gli stessi (cfr. docc.

8-9 fasc. attoreo);
- (b) quanto alla domanda di restituzione del saldo prezzo, è bastevole il rinvio integrale a quanto osservato e argomentato supra, par. II.2., circa la mancata prova in giudizio dell'avvenuta corresponsione del prezzo della compravendita a opera del convenuto.
Ogni altra questione versata in giudizio dalle parti superflua e assorbita dalle considerazioni che precedono.
III. Le spese di lite seguono la soccombenza di parte convenuta e si liquidano a mente del DM 147/2022 in base al valore della causa (sommatoria fra domanda attorea e domande riconvenzionali) e alla consistenza dell'attività processuale espletata, eliminati i compensi per la fase istruttoria non tenutasi e ridotti quelli per la fase decisionale svolta in forma semplificata.
In favore dell'attrice e a carico del convenuto vanno liquidate, altresì, le spese per il procedimento di mediazione a mente del DM 147/2022 per la fase di attivazione e negoziazione e per gli esborsi documentati (doc. 15 fasc. attoreo).

P.Q.M.


Il Tribunale di Pistoia in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa e ulteriore istanza ed eccezione disattesa o assorbita così provvede:
1) in accoglimento della domanda attorea, accertata la cessazione degli effetti negoziali del contratto preliminare di compravendita sottoscritto fra le parti in data 24.5.1989, dichiara estinto per intervenuta prescrizione il diritto di stipula del contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto l'appezzamento di terreno sito in Quarrata (PT), all'interno di Via Santonuovo, identificato al catasto terreni del suddetto Comune, al foglio 10, Particella 9,
Qualità SEMIN. ARBOR., Classe 2, Superficie are 33,30, reddito dominicale
Euro 20,12, reddito agrario Euro 19,78; 2) per l'effetto, condanna parte convenuta all'immediata restituzione in favore di parte attrice del terreno identificato al punto 1) del presente dispositivo, libero e vacuo da cose e persone e nella piena disponibilità della parte attrice;

3) respinge le domande riconvenzionali azionate dalla parte convenuta;

4) condanna parte convenuta alla refusione, in favore di parte attrice, sia delle spese del presente giudizio liquidate nell'importo di euro 4.350,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e Cpa di legge oltre esborsi
(marca, c.u., spese di notifica), sia delle spese del procedimento di mediazione ante causam liquidate nell'importo di euro 1.300,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e Cpa di legge e di euro 341,60 per esborsi.
Pistoia, 29/10/2025
Il giudice dr. Lucia Leoncini