REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CATANIA
TERZA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario di Tribunale Dott. Salvatore
Gentile, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 9154 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2019, vertente
TRA
(C.F. ), nata a [...] il [...], ivi residente in [...] C.F._1
Scutari 92, ed elettivamente domiciliato in Catania, Via Musumeci n. 128, presso lo studio dell'Avv.
Maria Cristina Pappalardo, da cui è rappresentata e difesa, per procura come in atti
- ATTRICE E CONVENUTA IN RICONVENZIONALE -
E
(C.F. ), nata a [...] il [...], ivi residente Controparte_1 C.F._2
in Via Monte Grappa 22, ed elettivamente domiciliata in via F. Crispi n. 6, presso lo studio dell'Avv.
Giuseppe Furnari, da cui è rappresentata e difesa, per procura come in atti
- CONVENUTA ED ATTRICE IN RICONVENZIONALE -
OGGETTO: Usucapione.
CONCLUSIONI: come da verbale in atti.
CONSIDERATO IN FATTO
La presente sentenza viene redatta senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo” e, dunque, ai sensi del combinato disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., e, pertanto, si indicano le ragioni di fatto e di diritto della decisione, intendendosi integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo, sia gli altri scritti difensivi delle parti ed i verbali di causa. Con atto di citazione del 17.5.2019, ritualmente notificato, conveniva in Parte_1
giudizio, dinanzi al Tribunale di Catania, la RM ed esponeva di essere, Controparte_1
unitamente alla convenuta, formalmente comproprietaria di un immobile sito in Biancavilla (zona bosco), c.da Valle Sirena, costituito da due elevazioni fuori terra, e più precisamente, da un appartamento in corso di costruzione al piano terra e un altro al primo piano, identificati al Catasto
Fabbricati di detto Comune al foglio 14, part. 288, sub. 2 (piano terra) e sub 3 (piano primo).
Rilevava ancora che, con riferimento all'appartamento posto al primo piano fuori terra ed individuato catastalmente con il sub 3 e sul terreno circostante, erano maturati - in favore di essa attrice - i presupposti per l'acquisto di detto bene, a titolo originario per intervenuta usucapione, in conseguenza del possesso esclusivo, continuato ed ininterrotto protratto dall'attrice sin dal 1991, anno in cui la medesima aveva cominciato il possesso utile ai fini di detta usucapione.
In particolare, allegava che il padre delle contendenti - -, sin dal 1981, data Persona_1
di realizzazione del primo piano, aveva consegnato all'attrice le chiavi dell'immobile, garantendole il possesso pieno ed esclusivo, aggiungeva ancora che, il medesimo , con Persona_1
testamento olografo del 19.08.1991, aveva confermato la volontà di immettere la figlia nel Pt_1
possesso dell'immobile (del primo piano) attraverso una disposizione testamentaria con cui aveva disposto del suo patrimonio, allora costituito da una quota di proprietà dell'immobile de quo, in favore delle figlie e . Pt_1 CP_1
Parte attrice deduceva pure che a conferma di questa sua volontà il , in data Persona_1
2.9.1991, con il consenso delle figlie, aveva predisposto una scrittura privata di divisione bonaria, con la quale si era convenuto di dividere l'immobile in due quote e precisamente: la quota A)
“costituita dal piano terra del fabbricato e da tutta la sezione del fondo segnata in rosso nella planimetria allegata, con diritto di entrata nella sezione A del fondo attraverso tre cancelli contrassegnati nella planimetria con i n. 1,2,3”; la quota B) “costituita dal primo piano del fabbricato e dalla sezione del fondo segnata in verde, con diritto di entrata nella sezione B attraverso il cancello n. 4”.
Precisava parte attrice che, a seguito di assegnazione accettata e sottoscritta tra le parti (padre e figlie) alla era stata assegnata la quota A) e all'attrice la quota B). Con detta Controparte_1
scrittura, inoltre, le parti avevano convenuto, che la cisterna di raccolta acqua piovana posta sulla
2 quota A venisse divisa in due in modo da poter servire anche l'immobile posto al primo piano ed ancora sprovvisto di impianto idrico ed elettrico. Alle spese di manutenzione di detta cisterna, avrebbero dovuto partecipare entrambe le germane.
L'attrice evidenziava che le sorelle non avevano mai formalizzato quest'accordo Per_1
bonario, con la conseguenza che le stesse risultavano formalmente proprietarie pro-indiviso dei beni oggetto di causa.
Ribadiva parte attrice, che, sin dal 1981 ed in ogni caso sin dalla scrittura privata del 1991, la aveva posseduto, in via esclusiva, l'immobile di cui al primo piano, identificato al sub Parte_1
3, con il terreno ad esso circostante, così come individuato per accordo tra le parti quale “quota B” e sin da allora aveva avuto, in via esclusiva, dal padre, le chiavi dell'immobile e si era adoperata per rendere fruibile l'appartamento, realizzando gli elementi essenziali degli impianti idrico ed elettrico.
Puntualizzava che, inizialmente, l'attrice si era servita dell'unico contatore esistente nell'immobile, quello che originariamente serviva il piano terra, ma che, successivamente, in data
17.04.1996, aveva attivato, a sue cure e spese, una nuova utenza di energia elettrica, che tuttavia era stata intestata al padre e che, pur non avendo mai del tutto rifinito l'appartamento, Persona_1
, insieme alla di lei famiglia, lo aveva posseduto uti dominus ed in modo esclusivo, Parte_1
significando che trattandosi di immobile sito in zona bosco ad una altitudine abbastanza elevata, detto immobile, come tutte le casette della zona, veniva utilizzato solo ed esclusivamente per le ferie estive o per qualche scampagnata nei periodi di clima più mite.
Infine, rilevava che essa attrice aveva posto in essere, a proprie spese, le opere di manutenzione più importanti per la conservazione del bene, quali: - nell'anno 1991 il ripristino delle tegole sul tetto dell'immobile; - nell'anno 1995 il ripristino del soffitto;
- nell'anno 2015 il ripristino della grondaia sottotetto.
Non mancava di rilevare che la convenuta, RM , invece ormai da Controparte_1
tantissimo tempo, non si era utilmente servita, se non nei primi anni successivi alla consegna, dell'appartamento posto al piano terra, né della cisterna, né del terreno circostante, né, a maggior ragione, dell'immobile goduto dalla sorella.
Ne faceva conseguire che, per effetto del possesso continuo ed ininterrotto (per non aver mai subito molestie e/o interruzione nel suo possesso), oltre che pacifico (per esserle stato attribuito dal
3 padre e con il consenso della sorella) ed esclusivo (per aver esercitato il possesso in piena autonomia)
l'odierna attrice aveva acquistato la proprietà del sopra citato immobile a titolo originario.
Dava, infine, atto che, prima dell'instaurazione del presente giudizio, l'attrice aveva attuato,
l'obbligatorio tentativo di mediazione che si era concluso con esito negativo.
Sulla scorta di tali considerazioni l'attrice rassegnava al Tribunale adito le seguenti conclusioni “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione, deduzione e difesa: in via principale: accertare e dichiarare che l'odierna attrice ha acquistato a titolo di usucapione l'appartamento sito in Biancavilla, c.da Valle Sirena, piano primo, comprensivo di tetto di copertura, identificato al Catasto
Fabbricati di detto Comune al foglio 14, part. 288, sub 3, nonché il terreno ad esso circostante e posto a nord e
a ovest del citato appartamento e meglio identificato nella planimetria prodotta in atti in verde, come quota B, nonché della cisterna di raccolta acqua piovana;
In subordine,: disporre la divisione del complesso immobiliare sito in Biancavilla, c.da Valle Sirena, identificato al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 14, part. 288, sub. 2 (piano terra) e sub 3 (piano primo), nonché del terreno circostante e della vasca di raccolta acqua piovana, con assegnazione all'odierna attrice della quota che già possiede e, precisamente, l'appartamento sito in
Biancavilla, c.da Valle Sirena, piano primo, identificato al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 14, part. 288, sub 3, nonché il terreno ad esso circostante e posto a nord e a ovest del citato appartamento e meglio identificato nella planimetria prodotta in atti in verde, come quota B, nonché della cisterna di raccolta acqua piovana;
. Con vittoria di spese e compensi…”.
Si costituiva, tempestivamente, in giudizio la convenuta , asserendo di Controparte_1
essere comproprietaria, indivisamente, in ragione del 50%, mentre l'altro 50% si appartiene alla parte attrice, degli immobili siti in Biancavilla C.da “Valle Sirena”, identificati in catasto fabbricati del
Comune di Biancavilla al foglio 14, part. 288, sub 2 (piano terra) e sub 3 (primo piano), nonché del terreno circostante e della vasca di raccolta per le acque piovane.
Aggiungeva che nel testamento olografo redatto dal padre delle contendenti il 19.8.1991 non
è stata manifestata, contrariamente a quanto affermato dall'attrice, alcuna volontà del testatore di immettere le figlie e , rispettivamente, nel possesso esclusivo di una precisa e specifica CP_1 Pt_1
porzione dei predetti beni (i due appartamenti, posti uno al piano terra e l'altro al primo piano, con il circostante terreno e cisterna).
4 Tuttavia, anche la convenuta dava atto che: a) con scrittura privata del 2.9.1991, sottoscritta dal padre e con il pieno consenso delle figlie e parimenti firmatarie Persona_1 CP_1 Pt_1
di detta scrittura, si era proceduto a una divisione di fatto dei predetti beni nelle due quote (A e B) già indicate in citazione;
b) di attribuire ed assegnare, siccome di fatto è effettivamente avvenuto, la quota A) a e la quota B) a . Inoltre, tra le medesime parti veniva anche Controparte_1 Parte_1
stabilita la divisione in due parti uguali della cisterna di raccolta dell'acqua piovana, in modo da servire distintamente le due unità immobiliari poste rispettivamente al piano terra e piano primo.
Evidenziava ancora che le germane e , alla data di redazione della CP_1 Parte_1
scrittura privata di divisione ed attribuzione di quota del 2.9.1991, erano già comproprietarie dei suddetti beni in ragione di 10/18 indivisi, per come si evince dai titoli di provenienza in atti, mentre i restati 8/18 indivisi si appartenevano al di loro padre , all'epoca ancora in vita;
e che, sin Per_1
dalla scrittura privata del 2.9.1991 e certamente a far data dal 12.3.1998, data di pubblicazione del testamento olografo del 19.8.1991 del fu di loro padre , la convenuta aveva posseduto da Per_1
allora e sino al momento della costituzione in giudizio della medesima, in via esclusiva uti dominus, in maniera continua, pacifica, pubblica ed incontestata l'intera quota A), distinta in rosso nella planimetria;
mentre l'attrice aveva posseduto da pari tempo, in via esclusiva uti dominus, in maniera continua, pacifica, pubblica ed incontestata l'intera quota B, distinta in verde nella medesima planimetria.
Da quanto sopra faceva discendere che ciascuna delle due parti in lite aveva usucapito la proprietà della quota ad essa assegnata, e cioè la quota A) come sopra descritta, Controparte_1
mentre la quota B) come sopra descritta. Parte_1
Infine, rilevava che , con il testamento olografo del 19.8.1991, pubblicato in Persona_1
data 12.3.1998, aveva disposto che, allorquando i due predetti appartamenti fossero stati divisi tra le due figlie e , si sarebbe dovuta dividere a metà anche la cisterna, prevedendo, CP_1 Pt_1
altresì, che la quota comprensiva del piano terra avrebbe dovuto essere gravata da una servitù di attraversamento dei tubi dell'acqua, mentre l'assegnataria dell'appartamento posto al primo piano avrebbe dovuto realizzare un tubo di scarico dell'acqua raccolta dal piazzale del primo piano e con sbocco sino alla stradella privata, suggerendo la sua realizzazione lungo il confine con la proprietà di tale . Persona_2
5 Ribadiva che, con la scrittura del 2.9.1991, l'attrice si era attribuita in via esclusiva la quota
B), comprendente per l'appunto il piano primo del predetto fabbricato, di cui oggi, persino, asserisce e vanta di essere già proprietaria a titolo originario per possesso esclusivo ultraventennale;
ma che essa attrice, in dispregio alle volontà del testatore e alla destinazione del padre di famiglia, non aveva mai realizzato la predetta tubazione di scarico delle acque dal piazzale sino alla stradella privata, causando serie, gravi e continue infiltrazioni di umidità nell'appartamento sottostante posto al piano terra, attribuito, per come già specificato, alla RM convenuta.
Pertanto, in via riconvenzionale, chiedeva l'affermazione di Controparte_1
responsabilità della RM , ai sensi dell'art. 2043 e 2051 C.C., per i danni dalla medesima Pt_1
arrecati all'immobile del piano terra, di cui, chiedeva la condanna al risarcimento della somma di €
5.000,00 o di quella maggiore o minore che sarà accertata a mezzo della disponenda CTU.
La convenuta, quindi, rassegnava al giudice le seguenti conclusioni “…Piaccia all'On.le
Tribunale adito, contrariis rejectis, così statuire con sentenza esecutiva come per legge: 1) in via principale, ritenere e dichiarare che è proprietaria a titolo originario avendo usucapito la proprietà del Controparte_1
fabbricato sito in Biancavilla, C.da “Valle Sirena”, posto al piano terra, identificato al catasto fabbricati del predetto Comune al foglio 14, part. 288, sub 2, con la relativa comproprietà in ragione del 50% delle parti comuni per destinazione del padre di famiglia, per situazione dei luoghi per come di fatto esistenti, nonché della metà della cisterna per la raccolta dell'acqua piovana ed il terreno circostante al fabbricato per come meglio identificato nella planimetria allegata alla scrittura del 2.9.1991, distinto come quota A) con il colore rosso;
2) in via gradata, disporre, in ogni caso, la divisione della comunione ereditaria dei beni immobili siti in
Biancavilla C.da “Valle Sirena”, identificati al catasto fabbricati di detto Comune al foglio 14, part. 288, sub
2 (piano terra) e sub 3 (primo piano), nonché del terreno circostante e della vasca di raccolta dell'acqua piovana, con assegnazione alla odierna convenuta della quota A), distinta con il colore rosso nella planimetria allegata alla scrittura del 2.9.1991; e con assegnazione all'attrice, per come dalla medesima richiesto, della quota B), distinta con il colore verde nella già citata planimetria, salvo conguagli in denaro previa stima del valore delle due quote a mezzo disponenda CTU;
3) in via riconvenzionale, condannare l'attrice al risarcimento dei danni arrecati all'appartamento posto al piano terra posseduto dalla convenuta, che si quantificano nella somma di €
5.000,00 ovvero in quella somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa a mezzo disponenda
6 CTU; 4) condannare, altresì, l'attrice a realizzare la condotta di raccolta dell'acqua dallo spiazzale del primo piano con sbocco sino alla stradella privata. Con vittoria di spese e compensi di causa..…”.
Instaurato quindi il contraddittorio, venivano concessi i termini ex art. 183 6^ comma c.p.c. per il deposito di memorie e la causa, dopo alcuni differimenti dettati dalla emergenza Covid 19, veniva istruita a mezzo produzione documentale, espletamento della prova per testi e di CTU sull'immobile oggetto di causa.
Terminata l'attività istruttoria il procedimento veniva rinviato per la precisazione delle conclusioni ed all'udienza del 9.1.2025, sulle conclusioni precisate a verbale dalle parti, la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di sessanta giorni per il deposito delle comparse conclusionali e di successivi venti giorni per il deposito delle memorie di replica.
RITENUTO IN DIRITTO
L'attrice ha proposto domanda di usucapione del diritto di proprietà di immobili, ai sensi dell'art. 1158 c.c. e dell'art. 714 c.c..
Preliminarmente va evidenziato che la domanda è procedibile stante l'avvenuto preventivo adempimento della procedura di mediazione.
Inoltre, va rilevato che parte attrice ha, correttamente, individuato il proprio contraddittore
– titolare passivo del rapporto giuridico controverso – nell'odierna convenuta – per come confermato anche dalla relazione notarile ipocatastale ventennale versata in atti.
Nel merito, la domanda di usucapione attorea – come quella parimenti avanzata dalla convenuta - sono fondate e meritevoli di accoglimento nei termini e limiti che seguono.
Com'è noto, ai fini dell'acquisto della proprietà a titolo originario per intervenuta usucapione, i fatti costitutivi della configurabilità del possesso ad usucapionem, ai sensi dell'art. 1158
c.c., sono integrati dalla necessaria sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario, manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità e alla destinazione del bene e tali da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere uti dominus.
Ed infatti, la Suprema Corte ha più volte ribadito che “per la configurabilità del possesso "ad usucapionem", è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso
7 inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo alluopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno "ius in re aliena" ("ex plurimis" Cass.
n.11000/2001, Cass. n. 18392/2006, Cass. n. 362/2017), un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto (Cass. N. 25498/2014, Cass. n. 10894/2013, Cass. 11 maggio 1996 n. 4436,
Cass. 13 dicembre 1994 n. 10652).” (Ord. Sez. 6 n. 8866/2018).
Secondo consolidata giurisprudenza chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene affermando di averlo usucapito, deve dare la prova rigorosa di tutti gli elementi costituitivi della detta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del “corpus” ma anche dell'“animus”, elemento quest'ultimo che può essere desunto, in via presuntiva, dal primo se vi è stato svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà “…chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del corpus, ma anche dell'animus; nella specie, quest'ultimo elemento poteva essere desunto in via presuntiva dal primo, essendo dimostrato lo svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà, senza che fosse stato per contro provato che la disponibilità del bene era stata conseguita dal XXXX mediante un titolo che gli conferiva un diritto di carattere soltanto personale, ovvero in forza di una convenzione ad effetti obbligatori, in maniera da vincere la presunzione di possesso di cui al primo comma dell'art. 1141 c.c. (Cass. Sez. 2, 27/09/2017, n.
22667; Cass. Sez. 2, 11/06/2010, n. 14092; Cass. Sez. 2, 06/08/2004, n. 15145).” (Cassazione Sent. Sez. 2
n. 2054/2019).
In buona sostanza la giurisprudenza ha consolidato il principio che, ai sensi dell'art. 1141 comma 1 c.c., l'animus possidendi si presume in colui che esercita il potere di fatto sulla cosa corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà e non è escluso dalla consapevolezza del possessore di non avere un valido titolo che legittimi il potere, posto che l'animus possidendi consiste unicamente nell'intento di tenere la cosa come propria mediante l'attività corrispondente all'esercizio della proprietà, indipendentemente dall'effettiva esistenza del relativo diritto o della conoscenza del diritto altrui.
8 Va ancora rilevato che è ormai principio consolidato in giurisprudenza quello secondo il quale, in tema di usucapione, l'assolvimento dell'onere probatorio gravante su chi invoca l'acquisto a titolo originario della proprietà, come detto, debba essere apprezzato con particolare rigore e ciò anche in correlazione con i precetti comunitari atteso che “…in tema di usucapione, l'esigenza di un attento bilanciamento dei valori in conflitto, tutelati dall'art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1 alla CEDU, come interpretato dalla Corte Europea dei diritti dell'uomo, impone al giudice nazionale l'impiego di un particolare rigore nell'apprezzamento - anche sul piano probatorio della sussistenza dei presupposti per
l'acquisto a titolo originario della proprietà, prevalente sul precedente titolo dominicale.” (Cass. Civ. n. 3487 del 06/02/2019).
Con specifico riferimento, poi, alla fattispecie oggetto del presente giudizio occorre ancora rilevare che, in tema di acquisto della proprietà esclusiva di un bene immobile da parte di uno dei comproprietari ex art 714 c.c., occorre stabilire se detto istituto dell'usucapione sia applicabile anche ai beni facenti parte di un'eredità indivisa quanto meno con riferimento ai 12/18 della proprietà che le controparti hanno ereditato dai loro genitori per come dichiarato da entrambe le contendenti;
mentre per i restanti 6/18 la proprietà indivisa era loro pervenuta per averla acquistata per atto pubblico dal di loro germano . Persona_3
L'art. 714 c.c. invero dispone che “Può domandarsi la divisione anche quando uno o più coeredi hanno goduto separatamente parte dei beni ereditari, salvo che si sia verificata
l'usucapione per effetto di possesso esclusivo” ed a riguardo di tale disposizione va detto che la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha ormai consolidato l'orientamento secondo cui i coeredi sono compossessori e non meri detentori dei beni ereditari, da ciò conseguendo che, al fine di accertare l'avvenuto acquisto per usucapione di detti beni da parte di uno dei coeredi, questi dovrà provare:
a) un possesso esclusivo, tale cioè da precludere agli altri coeredi la possibilità di analogo godimento dei beni oggetto di interesse, dovendosi, invero, escludere la sussistenza di un rapporto di natura obbligatoria tra coerede e beni oggetto di comunione ereditaria;

b) muovendo dal presupposto che non essendo i coeredi meri detentori dei beni ereditari, in quanto, come detto, per essi non è ravvisabile un rapporto di natura obbligatoria con i beni della
9 comunione ereditaria, discende che non è necessario, da parte dell'usucapente, fornire la prova di aver posto in essere un atto di interversione del possesso ai fini dell'usucapione di beni ereditari.
Pertanto, alla luce dei superiori principi, chi agisce chiedendo di usucapire un bene di cui è comproprietario deve fornire in giudizio la prova di avere esercitato sul bene oggetto di domanda un possesso ad excludendum in danno degli altri comproprietari, ovvero va data in giudizio la prova che il rapporto materiale del comproprietario e/o coerede (che formula la domanda di usucapione) con i beni sia tale da escludere gli altri comproprietari e/o coeredi dalla possibilità di analogo rapporto con il bene oggetto di causa (cfr. ex multiis Cass. Sez. Un., sent. 7 aprile 2014, n. 8053;
Cassazione sentenza 21 febbraio - 9 settembre 2019, n. 22444); mentre il comproprietario e/o coerede usucapente non ha la necessità di dimostrare una formale interversione del possesso e che l'animus possidendi uti dominus può manifestarsi anche solo con comportamenti che lo rendano evidente.
Pertanto, il coerede o il partecipante alla comunione può usucapire l'altrui quota indivisa della cosa comune estendendo la propria signoria di fatto sulla res communis in termini di esclusività dimostrando l'intenzione di aver posseduto non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo per il tempo prescritto dalla legge senza la necessità di compiere atti di interversio possessionis.
Ai fini del presente giudizio va poi richiamato il principio giurisprudenziale per cui il comproprietario e/o coerede che sia stato immesso nel possesso di un bene comune senza un mandato ad amministrare da parte degli altri comproprietari e/o coeredi, prende per tale via a possedere pubblicamente ed a titolo esclusivo (dato che il rapporto materiale con il bene che si è venuto ad instaurare ha reso palese la manifestazione della volontà di non consentire agli altri comproprietari di instaurare analogo rapporto con il medesimo bene) e può, quindi, usucapire il cespite senza che sia necessaria una mutazione negli atti di estrinsecazione del possesso tale da escludere un pari godimento da parte degli altri coeredi.
Quanto sopra, come detto, per come chiarito dalla Cassazione, la quale ha ormai consolidato il principio – che non si ha qui motivo di disattendere - secondo cui “…a) che il coerede o il partecipante alla comunione può usucapire l'altrui quota indivisa della cosa comune estendendo la propria signoria di fatto sulla res communis in termini di esclusività dimostrando l'intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo per il tempo prescritto dalla legge senza la necessità di compiere atti di interversio
10 possessionis; b) che il coerede che a seguito di messa a disposizione del compendio ereditario, sia stato immesso nel possesso di questo senza un mandato ad amministrare da parte degli altri coeredi, prende per tale via a possedere pubblicamente e a titolo esclusivo (dato che il rapporto materiale con il bene che si è venuto ad instaurare ha reso palese la manifestazione della volontà di non consentire agli altri coeredi di instaurare analogo rapporto con il medesimo bene ereditario) e può, quindi, usucapire il cespite senza che sia necessaria una mutazione negli atti di estrinsecazione del possesso tale da escludere un pari godimento da parte degli altri coeredi. In particolare, l'art. 714 cc. per l'usucapione del coerede non richiede atti di interversione del possesso, ma solo l'esercizio del possesso esclusivo” (cfr. Cass. n. 28346/2013).
A questo punto, occorre valutare se nel caso che occupa le parti abbiano fornito, nel presente giudizio, ciascuna in relazione alla domanda di usucapione proposta nei confronti della controparte, la prova del possesso ad usucapionem ad excludendum sul sopra citata quota di immobile nei confronti dell'altra comproprietaria-coerede.
Questo Giudice ritiene che sia che abbiano fornito in giudizio Parte_1 Controparte_1
tale prova e che quindi le domande di usucapione dalle stesse spiegate reciprocamente debbano trovare accoglimento.
Orbene, dalla documentazione versati in atti dalle parti e dalla prova testimoniale espletata
è, invero, emerso, in modo chiaro, che sia che hanno posseduto in Parte_1 Controparte_1
via esclusiva – impedendone di fatto il godimento da parte dell'altro comproprietario – le due porzioni – rispettivamente B l'attrice ed A la convenuta - del bene immobile oggetto di causa per ben oltre il ventennio richiesto dalla legge.
Quanto sopra ha trovato conferma, in primo luogo, in quanto riferito dai testimoni escussi,
l'uno indicato da (il genero), l'altro da (figlo), sulle dichiarazioni dei Parte_1 Controparte_1
quali non vi è ragione di dubitare circa la loro attendibilità stante anche che le loro dichiarazioni sono risultate essere tra di esse concordanti quanto meno con riferimento alle circostanze che: a) le due controparti si erano assegnate le suddette porzioni (e/o quote) A e B di cui riferito dalle parti nei loro scritti difensivi;
b) ciascuna delle germane ha escluso l'altra sorella dal godimento Per_1
della porzione di immobile che ciascuna di esse si era assegnata in forza della scrittura privata di divisione bonaria del 2.9.1991.
11 In sostanza, le dichiarazioni dei due testimoni hanno, nel loro complesso, evidenziato il potere che ciascuna delle due germane aveva esercitato, in via esclusiva, sulla porzione di Per_1
immobile alle medesime assegnata.
In tal senso significativa va ritenuta la dichiarazione del teste (figlio di Tes_1 [...]
), il quale, per un verso rendeva dichiarazioni che comprovavano che il medesimo non era CP_1
mai entrato nell'appartamento della zia, e per altro verso, altrettanto puntualmente precisava che solo i di lui genitori (prima) e successivamente anche lui stesso (dopo che la madre era diventata anziana) erano sempre stati nella esclusiva disponibilità delle chiavi dell'appartamento del piano terreno (Quota A).
Né, del resto, in senso contrario alcun concreto elemento di prova ha potuto addurre la tale da poter dare conferma all'affermazione meramente labiale fornita in citazione Parte_1
secondo cui la , dopo i primi anni dall'assegnazione degli appartamenti, si sarebbe Controparte_1
disinteressata di quello assegnatole.
Test In verità dalle dichiarazioni rese anche dal teste nulla emerge in tal senso, atteso, anzi, che anche la ricostruzione dei fatti resa da quest'ultimo non fa che evidenziare come, ciascuna delle due sorelle, si era sin dal principio preoccupata di gestire in via esclusiva il proprio appartamento disinteressandosi di quello dell'altra RM.
A parere di questo decidente la circostanza - mai contestata con prove concrete nel presente giudizio da ciascuna delle controparti all'altra – del possesso esclusivo, da parte di ciascuna delle germane, delle chiavi di uno solo degli appartamenti (quello rispettivamente assegnatosi dalle medesime) costituisce di certo circostanza idonea ad escludere, in forma palese, la possibilità di godimento del bene oggetto di usucapione da parte dell'altra comproprietaria-coerede.
In sostanza quello delle due germane sull'appartamento a ciascuna di esse assegnato è stato un possesso esercitato attraverso atti incompatibili, specie da un punto di vista materiale, con la volontà di mantenere una situazione di possesso comune, trasformandolo in possesso esclusivo.
Quanto sopra senza dire che, ancora, un ulteriore dirimente elemento che consente di poter concludere per un possesso esclusivo (e non soltanto separato) da parte di ciascuna delle due germane sull'appartamento alla medesima assegnato lo si desume dall'ulteriore elemento di fatto – peraltro addotto da entrambe le parti e quindi del tutto pacifico in causa – secondo cui – mediante
12 la scrittura privata del 2.9.1991 – sottoscritta oltrechè dalle due contendenti anche dal di loro padre
(poi loro de cuius) - contenente una vera e propria divisione dell'intero immobile in due quote poi concordemente assegnatesi dalle due germane con detta scrittura - nella sostanza, fin dal 1991, tra le germane era intervenuta una divisione amichevole dei singoli cespiti immobiliari che Per_1
formavano l'edificio oggetto dicausa, sulla scorta, peraltro, – sempre per ammissione di entrambe le parti – di quelle che erano state le ultime volontà del padre di esse germane espresse con il Per_1
testamento olografo datato 19.8.1991 quindi in data antecedente di pochi giorni a quella di sottoscrizione della scrittura privata del 2.9.1991.
Al riguardo invero la Suprema Corte – con la sentenza n. 12260/02 – ha chiarito che “…Ritiene infatti il Collegio che ai fini della prova della usucapione della cosa comune si può fare questione della necessità
o meno del compimento di atti di interversio solo qualora sussista una situazione di compossesso pro-indiviso avente a oggetto il bene comune…omissis….Nell'ipotesi in discorso [compossesso pro-indiviso], occorre dunque superare l'equivocità della situazione, esigendosi che il compossessore possieda con atti incompatibili, specie da un punto di vista materiale, con la volontà di mantenere la situazione di possesso comune, trasformandolo in possesso esclusivo. In altre parole, il possesso esclusivo della cosa comune, per sostituirsi utilmente alla precedente situazione di compossesso, deve esteriorizzarsi in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà solitaria;
deve cioè il compossessore, da un certo momento, comportarsi rispetto alla intera cosa comune in guisa da rendere palese la volontà di tenere la cosa come propria, altrimenti il suo possesso resterebbe equivoco e quindi inidoneo a determinare la usucapione a danno degli altri compossessori.
Laddove invece, come nel caso in ispecie, tra i coeredi non sussista una situazione di compossesso pro- indiviso dell'intero asse ereditario in quanto ciascun coerede, in virtù dell'operata divisione di fatto del compendio in parola, sia passato a una posizione di possesso esclusivo solo relativamente al bene a lui assegnato
- senza cioè un mandato ad amministrare da parte degli altri coeredi o un'espressa prosecuzione della gestione anche nell'interesse di costoro (nei quali casi nemmeno di compossesso si tratterebbe, ma di detenzione) - non incombe su chi accampi l'usucapione del bene così trasmessogli l'onere di dimostrare la manifestata intenzione di estromettere gli altri dal possesso mediante il compimento di atti di interversio, sia pure in quella forma sfumata che - con termine vagamente ambiguo, essendo la fattualità l'in sè del fenomeno possessorio - viene denominata "di fatto". In tale ipotesi, ogni coerede può usucapire il bene toccatogli in base alla
13 divisione bonaria fornendo solo la prova di aver esercitato per lo statutum tempus un possesso corrispondente al diritto reale rivendicato.
In definitiva, ai fini della usucapione di bene comune deve tenersi distinta l'ipotesi in cui la res comune venga posseduta pro-indiviso dai vari comunisti da quella in cui tra questi sia intervenuta una divisione di fatto della stessa res. Nella prima, un condomino, onde poter usucapire il bene nella sua interezza o in misura maggiore rispetto alla sua quota di partecipazione deve iniziare un possesso esclusivo - pro suo o animo rem totam sibi habendi - su tutta la cosa comune o su una parte di essa più ampia di quella corrispondente alla di lui quota primitiva attraendola nell'orbita della propria disponibilità individuale per lo statutum tempus in modo incompatibile con la possibilità di godimento degli altri o di alcuni soltanto degli altri compossessori partecipanti alla comunione [prova comunque fornita da ciascuna delle parti nel caso oggetto del presente giudizio]. Nella seconda ipotesi, avendo già il condomino attribuito di fatto il bene o parte di esso in possesso esclusivo, è sufficiente che egli continui a esercitare il possesso in siffatta guisa per il tempo necessario all'usucapione, che al contrario sarebbe esclusa dalla manifestata volontà di possedere il bene medesimo non pro diviso et suo ma anche a vantaggio degli altri condomini (ad esempio dividendone i frutti con questi ultimi, richiedendo loro la partecipazione agli oneri rivenienti dalla manutenzione o rendendo il conto della gestione, ecc.).
Conseguentemente, il coerede che, a seguito di amichevole divisione tra i coeredi del compendio ereditario, sia stato immesso nel possesso di un bene senza un mandato ad amministrare da parte degli altri coeredi, prende per tale via a possedere pubblicamente a titolo esclusivo e può quindi usucapire il cespite senza che sia necessaria una formale interversione del titolo del possesso
o un'interversione di fatto, cioè una mutazione negli atti di estrinsecazione del possesso tale da escluderne un pari godimento da parte degli altri coeredi…”.
In senso contrario, come detto in precedenza - alcun pregio possono avere le affermazioni meramente labiali di parte attrice di cui all'atto di citazione – rimaste tali anche all'esito del presente giudizio in carenza di ogni qualsiasi minimo elemento probatorio – secondo cui la convenuta si sarebbe disinteressata dell'appartamento assegnatole;
a seguito dell'istruttoria Controparte_1
svolta, va ribadito, nessuna prova la ha fornito di un suo eventuale mandato ad Parte_1
amministrare l'appartamento del piano terra alla RM , anzi, dalla prova per Controparte_1
testi è emerso che quest'ultima era l'unica ad avere il possesso esclusivo delle chiavi del piano terra
14 e ciascuna delle parti ha curato per proprio conto l'appartamento assegnato disinteressandosi di quello dell'altra parte. Nessuna delle due germane aveva un eventuale dovere di rendere il conto della gestione all'altra RM.
Del resto, sono state entrambe le parti in causa ad aver fornito la prova della loro intenzione di aver voluto dare continuità, nel corso dei decenni, alle volontà dalle medesime manifestate nel
1991 nella scrittura privata di divisione bonaria quando era ancora in vita il di loro padre e proprio in esecuzione delle volontà (già all'epoca) espresse da quest'ultimo nel testamento olografo (versato in atti) del 19.8.1991 poi pubblicato nel 1998.
Infine pacifica tra le parti è la condivisione della cisterna per la raccolta acqua piovana che deve rimanere in godimento di entrambe le contendenti.
Da quanto sopra se ne desume che sia che hanno adempiuto Parte_1 Controparte_1
all'onere probatorio su di esse gravanti di avere esercitato sui beni oggetto delle di loro domande di usucapione un possesso con atti incompatibili, specie da un punto di vista materiale, con la volontà di mantenere una situazione di possesso comune, trasformandolo in possesso esclusivo e possono, pertanto, ritenersi provati, sulla base dell'istruttoria espletata, oltre alla sussistenza, nella fattispecie, dei requisiti della continuità ultraventennale, della non interruzione, della pacificità e pubblicità del possesso - ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1158 c.c. - sia l'elemento materiale, consistente nell'esercizio dei poteri di signoria sui beni de quibus corrispondenti a quelli derivanti dal diritto di proprietà, sia l'elemento psicologico, costituito dalla volontà sia di che di Parte_1 [...]
di comportarsi come proprietarie esclusive dei beni immobili oggetto di causa dalle stesse CP_1
rivendicati in usucapione.
Al giorno della notificazione della citazione per la (31.5.2019), che della Parte_1
costituzione in giudizio (5.10.2019) per la era dunque ampiamente maturato il Controparte_1
ventennio di possesso ad usucapionem, secondo quanto richiesto dall'art. 1158 e ss. c.c..
In definitiva le domande di usucapione avanzate rispettivamente da e Parte_1 [...]
meritano pertanto di essere accolte e si deve quindi dichiarare che: CP_1
1) , nata a [...] il [...], ha acquistato, per usucapione, la piena proprietà in via Parte_1
esclusiva dell'immobile - di cui era cointestataria in uno alla convenuta - sito nel Controparte_1
territorio comunale di Biancavilla, C.da Valle Sirena, piano primo, identificato al catasto fabbricati
15 di detto comune al foglio 14, part. 288, sub 3, con la relativa comproprietà in ragione del 50% delle parti comuni, per situazione dei luoghi per come di fatto esistenti, nonché della metà della cisterna per la raccolta dell'acqua piovana ed il terreno circostante al fabbricato per come meglio identificato nella planimetria allegata alla scrittura del 2.9.1991, distinto come quota B) con il colore verde;

2) , nata a [...] il [...], ha acquistato, per usucapione, la piena Controparte_1
proprietà in via esclusiva dell'immobile - di cui era cointestataria in uno all'attrice - sito Parte_1
nel territorio comunale di Biancavilla, C.da Valle Sirena, piano terra, identificato al catasto fabbricati di detto comune al foglio 14, part. 288, sub 2, con la relativa comproprietà in ragione del 50% delle parti comuni, per situazione dei luoghi per come di fatto esistenti, nonché della metà della cisterna per la raccolta dell'acqua piovana ed il terreno circostante al fabbricato per come meglio identificato nella planimetria allegata alla scrittura del 2.9.1991, distinto come quota A) con il colore rosso.
Conseguentemente, va ordinata al Conservatore dei RR.II. territorialmente competente l'annotazione della presente sentenza, con esenzione dello stesso da ogni responsabilità.
Dall'accoglimento delle domande di usucapione rispettivamente spiegate dalle parti rimangono assorbite le domande di divisione proposte da entrambe le parti in via subordinata.
A questo punto resta da scrutinare la domanda di risarcimento danni proposta dalla convenuta che merita parziale accoglimento nei limiti qui appresso evidenziati. Controparte_1
La fattispecie in esame rientra nel c.d. condominio minimo. La Suprema Corte, al riguardo, ha chiarito che uno dei presupposti per avere il condominio minimo è che ci siano due proprietari che condividano delle parti comuni, per cui la sua configurazione non dipende dal numero di unità immobiliari, ma dalla presenza di parti comuni (Cass. Sent. n. 27360/2016).
Il regime del condominio negli edifici - inteso come diritto e come organizzazione - si istaura automaticamente, per legge, nel fabbricato nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali dalla relazione di accessorietà è legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni.
In particolare, il si costituisce ex lege non appena, per qualsivoglia fatto CP_2
traslativo - come avvenuto nel caso a mani in conseguenza dell'accoglimento delle domande di usucapione formulate dalle parti sul presupposto, peraltro, della divisione di fatto posta in essere
16 già con la scrittura privata del 1991 - i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengano ad appartenere a soggetti differenti.
Ne consegue che, in un edificio composto anche solo da due unità immobiliari appartenenti a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune (tali sono quelli indicati all'art. 1117 c.c.), legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio e non da quelle sulla comunione (cfr. sul tema Cass. Sez. Unite n. 2046/2006; n.
16705/2007).
Nella fattispecie che ci occupa, pertanto, pur in presenza di due soli appartamenti, presentando questi delle parti comuni, vanno applicate le regole dettate in materia di condominio.
La Cassazione ha, poi, precisato che per “parti comuni” si intendono quelle indicate dall'articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 c.c. ovvero: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.
Nel caso in esame, l'immobile è costituito solamente da due unità immobiliari distinte: una al piano terra – di proprietà esclusiva di per intervenuta usucapione dichiarata Controparte_1
con la presente decisione -, l'altra al piano primo – di proprietà esclusiva di per Parte_1
intervenuta usucapione dichiarata con la presente decisione -.
Le due unità immobiliari hanno ingressi autonomi, tuttavia hanno tra di esse in comune il suolo, le fondazioni, il tetto, i muri maestri e quindi le facciate, per cui deve ritenersi che l'unità immobiliare che comprende gli immobili delle odierne parti in causa configuri appunto un condominio minimo, avendo gli immobili in questione delle parti in comune secondo l'accezione dell'art. 1117 c.c. ed è pacifico che al c.d. condominio minimo si deve applicare la disciplina prevista per il condominio negli edifici.
La Cassazione ha, poi, chiarito che “…in tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio - muri e tetti - ( art. 1117, n. 1 c.c.) ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art.
1117 n. 3, c.c.) - deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della
17 prima parte dell'art. 1123 c.c., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma c.c….” (ex multis Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 64 del 3 gennaio 2013).
Va pure osservato, ai fini del presente giudizio, che, nel caso in cui il danno da infiltrazioni sia stato cagionato – anche se solo in parte - da un bene comune, la posizione del danneggiato si
“sdoppia”, atteso che il medesimo, in qualità di condomino, è comproprietario del bene comune che ha cagionato il danno e, quindi, deve partecipare alle spese per la sua riparazione;
mentre, in qualità di danneggiato, risulta “terzo” rispetto alla compagine condominiale ed ha diritto al risarcimento del danno per il pregiudizio patito alla sua proprietà esclusiva.
Quanto sopra atteso che l'accertamento della responsabilità della compagine condominiale per i danni derivanti dall'omessa manutenzione delle parti comuni “…non esclude che lo stesso danneggiato rimanga a sua volta gravato pro quota nei confronti del Condominio dell'obbligo di contribuzione della correlata spesa che trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile…” (Cass. n. 18187/2021).
In buona sostanza, il danneggiato non è esonerato dall'obbligo di contribuire in CP_2
misura proporzionale alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni cagionati (sempre Cass. 18187/2021).
Sulla scorta di tali principi è ora possibile, anche alla luce delle risultanze della CTU che, essendo priva di evidenti vizi e/o errori logici va integralmente condivisa da questo decidente, statuire sulla domanda di risarcimento danni formulata da . Controparte_1
Va innanzi tutto rilevato che dalle risultanze della CTU è inequivocabilmente emerso che i due appartamenti (e nel complesso l'intero immobile) sono incompleti ed in pessime condizioni di manutenzione ed invero il CTU, dandone la descrizione, ha avuto modo di riferire che
“…l'immobile al piano terra è costituito da stacco di terreno raggiungibile da strada privata e da appartamento sito interamente al piano terra con esposizione sui lati sud-ovest, nord-ovest e sud- est. Il fronte nord-est è interamente controterra con una intercapedine per tenere asciutta la parete perimetrale dell'abitazione. L'immobile è realizzato con struttura in cemento armato e tamponature in laterizio, e risulta, ad oggi, incompleto, mancante di intonaci, pavimentazioni, rivestimenti e tinteggiature. Gli impianti sono realizzati parzialmente. L'immobile al piano
18 primo è costituito da stacco di terreno raggiungibile da strada privata e da appartamento con esposizione sui lati sud-ovest, nord-ovest, sud-est e nord-est. L'immobile è realizzato in cemento armato con tamponature in laterizio, e risulta, ad oggi, incompleto, mancante di intonaci, massetti, pavimentazioni, rivestimenti e tinteggiature. Gli impianti sono realizzati parzialmente.
Al piano terra, sul lato nord-est è possibile osservare numerose tracce di umidità. Le infiltrazioni si estendono principalmente sulla trave del soffitto interessando in misura variabile sia la tamponatura che il solaio adiacente. Inoltre, sul fronte nord-ovest, in corrispondenza di un ballatoio al piano primo, è possibile osservare il medesimo stato infiltrativo. L'intercapedine ha una sola apertura sul lato sud-est e presenta un elevato grado di umidità e infiltrazione sia dalla parete controterra che dal solaio soprastante dove è possibile osservare una notevole presenza di muffe. L'appartamento al piano primo ha accesso dal fronte nord-est da un piccolo piazzale soprastante l'intercapedine e, per una piccola porzione, su terreno. Il piazzale è al rustico ovvero non presenta pavimentazione né impermeabilizzazione. È possibile osservare svariate lesioni e dissesti dovuti alla differente rigidità delle superfici su cui è realizzato. Inoltre, l'intonaco esterno sul fronte nord-est è totalmente mancante, la tamponatura presenta svariati punti non adeguatamente sigillati da cui l'acqua può facilmente infiltrarsi. Il ballatoio sul fronte nord-ovest, come anche gli altri ballatoi dell'immobile al piano primo che potrebbero dare luogo a future infiltrazioni (ma ciò non è oggetto della presente relazione tecnica), presenta solo la soletta in c.a. mentre mancano completamente massetto delle pendenze, impermeabilizzazione, pavimento e gocciolatoio, rendendo estremamente semplice l'infiltrazione delle acque piovane. In conclusione, è possibile affermare che gli immobili sono incompleti e mancanti di tutti quegli elementi di finitura che garantiscono la salubrità dei vani e la conservazione degli elementi portanti e non…”.
Poi, con riferimento, al piazzale antistante l'ingresso dell'appartamento al primo piano e quindi di pertinenza esclusiva della , a conferma di quanto sostenuto dalla Parte_1 [...]
nei propri atti di causa, il CTU effettivamente ha accertato che “…Come descritto al punto CP_1
1), lo spiazzale al piano primo è realizzato per una parte su terreno e per un'altra a chiusura dell'intercapedine al piano terra. La differente rigidezza delle superfici d'appoggio e la mancanza di idonea impermeabilizzazione ha creato svariati dissesti. In particolare, è possibile osservare
19 che: la superficie del piazzale presenta numerosi avvallamenti e una cuspide in corrispondenza del muro di contenimento controterra oltre che lesioni dovute a differenti movimenti di assestamento delle varie parti della struttura. Tali dissesti hanno alterato significativamente la superficie del piazzale rendendo impossibile il convogliarsi delle acque verso una precisa direzione. Infatti, analizzando il piazzale, questa ristagna nei vari avvallamenti finendo per penetrare nel solaio sottostante o si infiltra direttamente attraverso le fessure presenti. Pertanto,
è possibile affermare le che acque piovane non sono convogliate e regimentate a regola d'arte…”.
Nel rispondere, poi, al quesito inerente le eventuali opere da eseguire onde provvedere alla corretta regimentazione di dette acque piovane il Consulente d'Ufficio precisava che “…Per procedere al convogliamento e regimentazione delle acque è necessario effettuare quanto segue:
– demolizione del massetto esistente su terreno e su solaio;
– realizzazione di canaletta di raccolta delle acque piovane;
– sarcitura di eventuali lesioni;
– realizzazione di massetto con opportuna pendenza che consenta il convogliamento delle acque nella canaletta;
– impermeabilizzazione e pavimentazione dello spiazzale così realizzato;
– realizzazione di pluviale di allontanamento delle acque piovane in corrispondenza del muro sul lato nord-ovest con scolo su stradella privata…”.
Altrettanto perentorio era il CTU nell'evidenziare i danni alle strutture portanti dell'edificio, derivanti dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal suddetto piazzale del primo piano dell'immobile oggetto di causa di pertinenza esclusiva dell'appartamento della Parte_1
riferendo che “…in merito alle strutture portanti dell'edificio, gli elementi interessati dalle infiltrazioni sono le travi del soffitto del piano terra, il solaio e l'intercapedine. Le superfici delle travi sul lato nord-est, ovvero in corrispondenza dell'intercapedine, presentano una ingente quantità di efflorescenze che dimostrano la presenza di umidità. L'efflorescenza, infatti, è la cristallizzazione dei sali solubili contenuti nell'acqua che evaporando fa affiorare in superficie i sali in essa disciolti. Il solaio è anch'esso interessato da tracce di infiltrazione, in particolare nel vano sul lato sud est dell'immobile al piano terra. Tali ammaloramenti sono causati dall'infiltrazione di acqua piovana derivante dal piazzale del primo piano e dalla facciata dello stesso piano primo. Quest'ultima, infatti, non presenta alcuna protezione dagli agenti atmosferici
(manca intonaco, strato di finitura, zoccolatura...) rendendo facile l'infiltrarsi di ingenti quantità
20 di acqua. Inoltre, al piano terra in corrispondenza del ballatoio sul fronte nord-ovest, la trave perimetrale e il solaio adiacente presentano macchie di umidità ed efflorescenze. Queste sono dovute principalmente alle infiltrazioni provenienti dal ballatoio che non è dotato di impermeabilizzazione, nè pavimentazione nè gocciolatoio. In merito all'intercapedine, si evidenzia che le pareti perimetrali e il solaio soprastante sono interessati da una ingente quantità di umidità che va trattata rimuovendo le cause di infiltrazione, ovvero ripristinando il piazzale a regola d'arte, e prevenendo il futuro ristagno di acqua. Infatti, l'intercapedine, per definizione, è un vano filtro che serve a tenere asciutte le pareti controterra e che permette lo smaltimento di eventuale umidità proveniente dal terreno limitrofo tramite la ventilazione. In questo caso la ventilazione è totalmente mancante, non essendovi una apertura sul lato nord-ovest o sul soffitto che possa creare una differenza di pressione tale da attivarla…”.
Nel dare riscontro al quesito inerente i danni riscontrati nell'appartamento del piano terra
(nella disponibilità di ) il Consulente puntualizzava che “…i danni al piano terra Controparte_1
cagionati dalle infiltrazioni di acque piovana interessano: – le travi del soffitto sul lato nord-est
e nord- ovest. L'infiltrarsi di umidità ha provocato una progressiva corrosione dei ferri d'armatura con conseguente espulsione del copriferro, ovvero di quello strato di calcestruzzo che permette il perdurare di un ambiente alcalino per l'armatura e che ne consente la perfetta conservazione. – I solai adiacenti alle travi oggetto di infiltrazione sono anch'essi interessati da dissesti. Infatti i travetti del solaio si sono imbibiti di acqua provocando un conseguente rigonfiamento delle armature e una forte pressione sulle pignatte in laterizio che sotto l'effetto di tale spinta si sono lesionate dando luogo al rischio di sfondellamento dello stesso. La soletta è realizzata con travetti in calcestruzzo armato e tavelloni in laterizio di alleggerimento;
questi ultimi sono costituiti da numerose cavità che hanno permesso all'acqua di rimanervi intrappolata per lungo tempo, affiorando poco alla volta sul soffitto dell'immobile. Tale fenomeno provoca un notevole aggravio del solaio stesso che, sotto l'azione di tale peso, può cedere repentinamente. Tutti questi fenomeni infiltrativi possono, inoltre, facilmente evolvere in distacchi di pezzi di varia dimensione, oltre che nello sfondellamento del soffitto (quindi il distacco del fondello), evento poco prevedibile che provoca l'improvviso rilascio della porzione inferiore del solaio per un peso che può arrivare anche a 30/35 kg al mq. Le cause di tali degradi sono da imputarsi all'ingente
21 quantità di acqua piovana che si infiltra dallo spiazzale, dalla facciata del piano primo e dal ballatoio…”.
Come detto, dalla puntuale descrizione posta in essere dal CTU emerge in modo chiaro, innanzi tutto, la condizione di complessivo degrado dell'intero immobile delle odierne controparti conseguenza di una condotta omissiva di entrambe le contendenti, le quali non si sono mai preoccupate di porre in essere, nel corso del tempo, quegli interventi di completamento dei rispettivi appartamenti e soprattutto di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'intero edificio in particolare dei muri portanti, delle facciate dei medesimi, dell'intercapedine e quant'altro di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., in relazione alle quali, l'obbligo di manutenzione grava su entrambe le parti ai sensi dell'art. 1123 c.c. per come chiarito dalla giurisprudenza richiamata in premessa.
Tuttavia, dalla CTU, con riguardo ai gravi ammaloramenti dell'appartamento a piano terra,
è, altresì, emerso che “…le cause di tali degradi sono da imputarsi all'ingente quantità di acqua piovana che si infiltra dallo spiazzale, dalla facciata del piano primo e dal ballatoio…”.
Atteso che, il CTU ha accertato che l'infiltrazione d'acqua, per la maggior parte, è stata dovuta ad una perdita proveniente dalla proprietà privata della (il piazzale antistante Parte_1
l'ingresso del di lei appartamento) e quindi dalla singola abitazione, deve trovare applicazione il principio, ex art. 2051 c.c., per cui responsabile di detti danni è il proprietario dell'immobile, in capo al quale vige l'obbligo di manutenzione e i necessari interventi di manutenzione straordinaria.
Da quanto sopra discende che, certamente, debbano essere posti totalmente a carico, cura e spese, di – proprietaria esclusiva del piazzale antistante l'ingresso al di lei Parte_1
appartamento – tutti gli interventi indicati dal CTU al punto 6a) – pag. 18 della relazione d'ufficio e nel relativo computo metrico allegato alla stessa – ivi compresi quelli per la realizzazione (con le modalità indicate dal consulente d'ufficio) di pluviale di allontanamento delle acque piovane in corrispondenza del muro sul lato nord-ovest con scolo su stradella privata;
nonché le spese necessarie al ripristino e completamento dei ballatoi del primo piano – di proprietà esclusiva sempre della - al fine di scongiurare ulteriori pericoli di infiltrazioni d'acqua anche attraverso Parte_1
detti ballatoi per come evidenziato dal perito d'ufficio.
22 Mentre avuto riguardo agli interventi di cui al punto 6b) pag. 18 in fine e 19 della relazione d'ufficio e nel relativo computo metrico allegato alla stessa – a parere di questo decidente, la grave situazione di degrado in cui è stato ridotto l'appartamento del piano terra (nella disponibilità di sin dal 1991) certamente, come detto, è stata determinata, per la maggior parte, Controparte_1
dalle infiltrazioni di acqua e umidità provenienti dal piazzale del primo piano e quindi, sotto questo profilo, è imputabile sempre ex art. 2051 c.c. alla totale incuranza di . Parte_1
Tuttavia, tale degrado, sebbene in minor parte, è stato dovuto – o quanto meno aggravato - anche a causa delle infiltrazioni provenienti dalla facciata (soprattutto del primo piano) ed alla cattiva realizzazione della intercapedine;
ovvero detto degrado è stato causato anche dalle parti comuni ex art. 1117 c.c., ragione per cui, certamente, va riconosciuto, in capo alla , Controparte_1
ex art. 1227 c.c., un concorso di responsabilità - quanto meno nell'aggravarsi di tali pregiudizi - da individuarsi anche nella condotta omissiva tenuta dalla medesima in tutti questi Controparte_1
anni non essendosi mai la medesima attivata – eventualmente anche in sede giudiziaria - per porre rimedio al grave stato di trascuratezza in cui versava l'intero immobile.
Da quanto sopra discende che gli interventi di cui al punto 6b) - pag. 18 in fine e 19 della relazione d'ufficio e nel relativo computo metrico allegato alla stessa –, riguardanti tutte le strutture portanti dell'intero immobile ivi compresi quelli inerenti il ripristino dell'intercapedine e delle facciate dell'intero edificio, attesa la sopra citata attribuzione, da parte di questo decidente, della responsabilità nella causazione dei danni, vanno posti nella misura di 2/3 a carico di e Parte_1
per il restante 1/3 a carico di . Controparte_1
La domanda di risarcimento danni di quest'ultima, invece, non può trovare accoglimento con riferimento al danno emergente e/o lucro cessante inerenti all'eventuale mancato pieno godimento dell'appartamento ammalorato dalle infiltrazioni, atteso che, sotto tale profilo, la domanda della è rimasta totalmente sfornita di prova. Controparte_1
Sulle spese processuali
Alla luce della reciproca soccombenza delle parti sussistono giustificati motivi per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.
Per analoghe ragioni gli oneri peritali, così come liquidati con separato decreto del 16.3.2025, vanno definitivamente posti a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna.
23

P. Q. M.


Il Tribunale di Catania, Terza sezione civile, in composizione monocratica, disattesa ed assorbita ogni diversa istanza eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa n. 9154/2019, così provvede:
DICHIARA, per le causali di cui in motivazione, in accoglimento della domanda di usucapione proposta da parte attrice, che , nata a [...] il [...], ha acquistato, per Parte_1
usucapione, la piena proprietà in via esclusiva dell'immobile - di cui era cointestataria in uno alla convenuta - sito nel territorio comunale di Biancavilla, C.da Valle Sirena, piano Controparte_1
primo, identificato al catasto fabbricati di detto comune al foglio 14, part. 288, sub 3, con la relativa comproprietà in ragione del 50% delle parti comuni, per situazione dei luoghi per come di fatto esistenti, nonché della metà della cisterna per la raccolta dell'acqua piovana ed il terreno circostante al fabbricato per come meglio identificato nella planimetria allegata alla scrittura del 2.9.1991, distinto come quota B) con il colore verde;

DICHIARA, per le causali di cui in motivazione, in accoglimento della domanda di usucapione proposta da parte convenuta che , nata a [...] il [...], ha acquistato, Controparte_1
per usucapione, la piena proprietà in via esclusiva dell'immobile - di cui era cointestataria in uno all'attrice - sito nel territorio comunale di Biancavilla, C.da Valle Sirena, piano terra, Parte_1
identificato al catasto fabbricati di detto comune al foglio 14, part. 288, sub 2, con la relativa comproprietà in ragione del 50% delle parti comuni, per situazione dei luoghi per come di fatto esistenti, nonché della metà della cisterna per la raccolta dell'acqua piovana ed il terreno circostante al fabbricato per come meglio identificato nella planimetria allegata alla scrittura del 2.9.1991, distinto come quota A) con il colore rosso;

ORDINA al Conservatore dei RR.II. territorialmente competente la trascrizione della presente sentenza, con esenzione dello stesso da ogni responsabilità;
CONDANNA, per le ragioni di cui in motivazione, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da : Controparte_1
A) ad eseguire, a sue totali cura e spese, tutte le opere di manutenzione straordinaria Parte_1
di cui al punto 6a) (pag. 18 della relazione d'ufficio e nel relativo computo metrico allegato alla stessa) ivi comprese quelle per la realizzazione (con le modalità indicate dal consulente d'ufficio) di
24 pluviale di allontanamento delle acque piovane in corrispondenza del muro sul lato nord-ovest con scolo su stradella privata;
nonché le spese necessarie al ripristino e completamento dei ballatoi del primo piano – di proprietà esclusiva sempre della - al fine di scongiurare ulteriori Parte_1
pericoli di infiltrazioni d'acqua anche attraverso detti ballatoi per come evidenziato dal perito d'ufficio;
B) e ad eseguire tutte le opere di manutenzione straordinaria di cui Parte_1 Controparte_1
al punto 6b) (pag. 18 e 19 della relazione d'ufficio e nel relativo computo metrico allegato alla stessa) riguardanti tutte le strutture portanti dell'intero immobile ivi compresi quelli inerenti il ripristino dell'intercapedine e delle facciate dell'intero edificio, ponendo l'onere economico di dette spese nella misura di 2/3 a carico di e nella restante misura di 1/3 a carico di;
Parte_1 Controparte_1
RIGETTA ogni altra domanda ed eccezione delle parti.
COMPENSA integralmente tra le parti le spese di lite come da motivazione;

PONE definitivamente a carico di entrambe le parti, nella misura del 50% ciascuna, le spese di CTU liquidate, come da separato provvedimento del 16.3.25, in complessivi € 31,50 per spese vive
(Rimborso chilometrico 35,00 km x 2 = 70 km (a/r) x 0,45 €/km), ed € 1.310,07 per compensi, oltre
I.V.A. 22% e cassa previdenza come per legge e se dovuti, detratto quanto eventualmente già versato al professionista a titolo di acconto salvo rivalsa e fatta salva la responsabilità solidale di tutte le parti nei confronti del CTU (Cass. Cass. sent. n. 28094/2009).
Così deciso in Catania, il 28 Maggio 2025. IL G.O.T. SALVATORE GENTILE ATTO DEPOSITATO TELEMATICAMENTE EX ART. 15 D.M. 44/2011 E CP_3
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