N. R.G. 4458/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI NONA SEZIONE CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4458/2022 tra
ATTRICE Parte_1
e
CONVENUTA Controparte_1
In data 15/10/2025 alle ore 9.20 innanzi alla dott.ssa Renata Palmieri, sono comparsi per l'avv. VENERUSO RENATO sosti- Parte_1 tuito dall'Avv Francesco Castelli e per l'avv. DE Controparte_1
MA RN che discutono oralmente la causa riportandosi ai propri scrit- ti.
Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., in comb disp con l'art 429 cpc, del seguente dispositi- vo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione re- datti sul presente verbale nella parte che segue, norma applicabile anche ai pro- cedimenti soggetti al rito del lavoro (cfr Cass sez. L, sentenza n. 13708 del 12/06/2007 secondo cui “Nel rito del lavoro ogni udienza, a cominciare dalla prima, è destinata alla discussione orale e, quindi, alla pronunzia della sentenza ed alla lettura del dispositivo sulle conclusioni proposte in ricorso, per l'attore, e nella memoria di costituzione per il convenuto, di modo che il giudice non è tenuto ad invitare le parti alla precisazione delle conclusioni prima delle pronunzia delle sentenze. Ne consegue, che la disposi- zione dell'art. 281 sexies del cod. proc. civ. che prevede la possibilità per il giu- dice di esporre a verbale, subito dopo la lettura del dispositivo di sentenza, le ragioni di fatto e di diritto poste a base della decisione, è applicabile al rito del lavoro a condizione del suo adattamento al rito speciale, nel quale non è pre- vista l'udienza di precisazione delle conclusioni.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI IX SEZIONE CIVILE Il Tribunale di Napoli, nella persona della dott.ssa Renata Palmieri, ha pronun- ciato la seguente SENTENZA a verbale ex artt 429- 281 sexies cpc nella causa iscritta al N. 4458/2022 R.Gen.Aff.Cont, resa all'udienza del 15.10.2025, con lettura del dispositivo e della contestuale motivazione
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TRA
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliata in Portici (NA), alla via Diaz 3d, presso lo studio dell'Avv. Renato Veneruso che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti
-ATTRICE - E (C.F. , elettivamente domicilia- Controparte_1 C.F._2 ta in Napoli, alla Via Duomo n. 133, presso lo studio degli Avv. ti Ernesto De Maria e Luca Migliore che la rappresentano e difendono in virtù di procura in atti
-CONVENUTA-ATTRICE IN RICONVENZIONALE – Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione uso diverso per inadempimento del conduttore (Cod. SICID 144022). Conclusioni: come da atti di causa e verbali di udienza. FATTO E DIRITTO Con atto di citazione notificato in data 4.01.2022, intimava Parte_1
a sfratto per morosità con contestuale ingiunzione di pagamen- Controparte_1 to, relativamente all'immobile sito in Napoli, alla I Traversa Catena 53, int. A, identificato all'N.C.E.U. del Comune di Napoli, alla SEZ.PIA, Foglio 6, Part. 339, Sub. 103, concesso in locazione per uso commerciale, con scrittura privata del 1.11.2020, regolarmente registrata all'Agenzia delle Entrate al n. 17066/3T. Deduceva parte attrice: che l'immobile veniva concesso in locazione, ad uso diverso da abitazione, a con decorrenza dal 1.11.2020 al 31.10.2026, al canone di loca- Controparte_1 zione mensile di € 950,00; che si rendeva morosa nel pagamento del canone di locazione Controparte_1 del mese di aprile 2021, per un ammontare complessivo pari ad € 950,00; Tanto premesso, l'attrice formulava richiesta di convalida di sfratto e contestuale richiesta di ingiunzione di pagamento per canoni scaduti e da scadere fino al ri- lascio oltre interessi e spese. In data 21.02.2022, con comparsa di costituzione e risposta con domanda ricon- venzionale, si costituiva in giudizio eccependo l'assenza dei Controparte_1 presupposti della convalida, riguardando la morosità, esclusivamente il canone di aprile 2021. La convenuta, eccepiva, altresì, che precedentemente alla stipula del contratto di locazione del 2020, stipulava con la locatrice altro contratto di loca- zione, relativo al medesimo immobile, avente decorrenza dal 1.04.2012, al cano- ne mensile di € 650,00. Eccepiva, infine, che in realtà il canone richiesto dalla locatrice per il suindicato immobile, sin dal momento della stipula del contratto del 2012, era pari ad € 950,00. Tanto esposto in fatto, la convenuta avanzava domanda riconvenzionale di ripeti- zione delle somme corrisposte in eccedenza rispetto al canone convenuto, nel pe- riodo ricompreso tra il mese di febbraio 2018 ed il mese di settembre 2019, per violazione dell'articolo 79 della legge 392 del 1978, quantificando l'importo do- vuto per asserito versamento di somme in nero in euro 5.700,00, allegando copia di 10 ricevute di pagamento dell'anno 2018 e 9 ricevute dell'anno 2019 relative al canone ufficiale. Precisava inoltre che il nuovo contratto di locazione tra le parti risalente al mese di novembre 2020 era coevo a una scrittura privata di tran- sazione che regolava i canoni non pagati durante il periodo pandemico e la stipu-
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la del nuovo contratto era condizione essenziale della predetta transazione. Avanzava inoltre domanda di risarcimento danni per infiltrazioni alla vetrina del negozio Deducendo che il locatore era venuto meno al suo obbligo di proce- dere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Parte convenuta rassegnava le seguenti conclusioni: “1) In via preliminare, ac- cogliere l'opposizione all'intimato sfratto per morosità per le motivazioni di cui al punto 1) dei motivi di diritto e, in conseguenza, disporre il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c., fissando la data dell'udienza del nuovo giudizio e concedendo i termini per le memorie integrative;
2) Concedere il termine per l'instaurazione del procedimento di mediazione obbligatoria;
3) Sulla domanda riconvenzionale, accogliere totalmente la domanda riconvenzionale spiegata dalla Sig. CP_1
e, per l'effetto, condannare la Sig. alla restituzione
[...] Parte_1 dell'importo di € 5.700,00 gravato di interessi e rivalutazione da calcolarsi dalle singole date in cui sono stati effettuati i pagamenti;
4) Sempre in accoglimento della domanda riconvenzionale, ordinare alla sig. di ese- Parte_1 guire i lavori di risanamento della parete della vetrina del locale commerciale di sua proprietà, con contestuale eliminazione delle cause, e condotto dalla Sig.
5) Riconoscere il danno causato dall'inerzia della proprieta- Controparte_1 ria, in via equitativa quantificare lo stesso e condannare la Sig. Parte_2
al pagamento del danno, così come quantificato, in favore della Sig.
[...] [...]
6) In ogni caso, condannare la Sig. ra al pa- CP_1 Parte_1 gamento delle spese e compensi di giudizio, oltre spese generali ed oneri di leg- ge, il tutto con attribuzione ai sottoscritti procuratori antistatari” All'udienza del 23.02.2022 parte intimata sanava la morosità. Il Giudice dispo- neva il mutamento del rito, con rinvio all'udienza del 30.11.2022, assegnando ad entrambe le parti (essendovi riconvenzionale) termine di 15 giorni per introdurre il procedimento di mediazione, ai sensi dell'art. 5, co. 1 bis, d.lgs. 28/2010. La convenuta presentava domanda di mediazione innanzi all'organismo ISCO ADR, il quale si concludeva con il verbale negativo del 9.06.2022, per impossibi- lità di addivenire ad un accordo. In memoria integrativa del 26.10.2022, parte convenuta si riportava alle prece- denti conclusioni. In memoria integrativa del 31.10.2022, parte attrice rassegnava le seguenti con- clusioni: “1) Dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempi- mento del conduttore, nonché in ogni caso condannarsi quest'ultimo al paga- mento della somma e per le causali di cui in atto;
2) Rigettate integralmente in quanto inammissibili ed infondate le spiegate riconvenzionali;
3) Con vittoria, altresì, di spese e competenze del presente giudizio”. Parte attrice, in particolare, deduceva che era stato raggiunto un accordo transat- tivo, in virtù del quale erano stati definiti i reciproci rapporti tra le parti, che null'altro avevano a pretendere relativamente al precedente contratto di locazio- ne. Deduceva, infine, che parte intimante non aveva alcuna responsabilità in me- rito alle lamentate infiltrazioni, integralmente ascrivibili al Controparte_2
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[...]
All'udienza del 20.03.2023 il Giudice formulava alle parti proposta, ex art. 185 bis cpc, la quale aveva esito negativo.
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Il giudice, all'udienza del 5.07.2023 nominava CT il geometra Persona_1 per valutare l'eventuale sussistenza degli inconvenienti lamentati dalla parte con- duttrice (attrice in riconvenzionale) all'immobile locato, la responsabilità degli stessi, gli interventi a farsi per eliminare gli inconvenienti e se trattasi di opere di manutenzione straordinaria a carico della parte locatrice, quantificando eventuali danni patiti dalla inquilina. Il CT geometra , all'esito dei necessari accessi sui luoghi inte- Persona_1 ressati e sulla base delle indagini strutturali eseguite, nella sua relazione, aveva stabilito che:” (…)Allo stato attuale, durante il secondo sopralluogo eseguito, il sottoscritto CT ha potuto constatare effettivamente che gli inconvenienti lamen- tati sono ancora visibili con leggere “macchie” alla parete di sinistra della detta vetrina che confina con la parete dell'unità adiacente che si appartiene ad altro Condominio precisamente quello del fabbricato di via Francesco Arnaldi n.51. Tali tracce di infiltrazioni alla vetrina, al momento del secondo sopralluogo sono risultate umide al palmo della mano e quindi attive, tenuto conto, anche, che det- to accertamento è stato eseguito subito dopo dei giorni piovosi. Quindi, gli in- convenienti lamentati dalla parte attrice in riconvenzionale ed adducenti ad infil- trazioni di acqua sulla parete sinistra della vetrina del negozio dalla stessa con- dotto in locazione, effettivamente si sono rinvenuti. Infatti, le macchie”presenti sui luoghi e descritte in precedenza, sono compatibili e collegabili ad infiltrazio- ni provenienti, probabilmente, dal fabbricato confinante civico 51 della stessa via Francesco Arnaldi. Per quanto concerne la responsabilità di detta infiltra- zione, lo scrivente CT, in base ai riscontri sui luoghi, ai colloqui con i due CTP ed a ciò che è riportato agli atti di causa, ritiene che tale perdita sia dovuta ad infiltrazioni provenienti o dalla rottura di una pluviale interna alla parete di confine oppure ad una cattiva sigillatura delle giunture tra i due fabbricati. In- fatti, sui luoghi di ricorso è possibile constatare che delle “macchie” di umidità sono presenti anche sulla facciata del parapetto ed al sotto balcone dell'unità di primo piano facente parte del Condominio confinante (cfr. Allegato C foto6, 7, 8, 9 e 10). Su tali foto, sulla facciata del fabbricato confinante, si osserva anche un cassero in muratura con delle “macchie” di umidità confinante con la vetrina oggetto di accertamenti. Si precisa altresì, che da indagini verbali eseguite sul posto, si è appurato che anche il negozio confinante con la vetrina oggetto di ri- corso ed appartenente sempre al Condominio confinante, è oggetto di “macchie” sulla stessa parete che confina con la vetrina oggetto di accertamenti (cfr. Alle- gato C foto 5-9-10-11-12). Pertanto, tenuto conto di quanto detto ed accertato, lo scrivente CT ritiene che la responsabilità di tali infiltrazioni non sia da ascri- versi al proprietario del locale, ma vanno ricercate con ulteriori indagini da eseguire nel fabbricato confinante e precisamente al Condominio della via Fran- cesco Arnaldin.51(estraneo al giudizio in corso). In risposta a tale secondo que- sito, il sottoscritto CT, ritiene che le opere a farsi per eliminare le cause vada- no approfondite nelle unità confinanti con quella oggetto di accertamenti ed in particolare in quelle attigue alla zona vetrina: unità commerciale di piano terra e unità abitativa di primo piano facente parte del fabbricato confinante Condo- minio di via Francesco Arnaldi n.51 (estraneo al giudizio in corso). Per elimina- re gli attuali inconvenienti del locale oggetto di accertamenti, costituenti nelle due piccole “macchie” rinvenute sulla parete di sinistra della vetrina a servizio
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di tale unità commerciale condotta in locazione dalla parte attrice in riconven- zionale, a parere dello scrivente CT, bisogna ripitturare solo tale esigua parete di colore bianco, in quanto ben differenziata e distaccata dalla parete in prosie- guo dello stesso negozio, che peraltro è anche di colore differente (fuxia scu- ro).La suddetta parete è di lunghezza ml 1,32 per una altezza di ml 3,00. Tale la- vorazione, però, la si può eseguire se si eliminano le cause delle infiltrazioni ma, se le stesse persistono, una volta ripitturata tale parete vetrina, possono ricom- parire. Per quanto concerne se trattasi di opere di manutenzione straordinaria a carico della parte locatrice, il sottoscritto CT ritiene che le dette “macchie” non siano attribuibili ad opere di manutenzione straordinaria a carico della par- te locatrice. Per quanto concerne i danni patiti dall'inquilina, lo scrivente CT ritiene che questi siano risolvibili con la pitturazione di tale esigua parete vetri- na, anche se come accertato e dichiarato nel verbale di primo accesso, la parte locataria ha già fatto pitturare tale porzione di parete, compreso anche quella di prosieguo di colore fuxia, oggetto di precedenti infiltrazioni. Si precisa che la parte conduttrice, tenuto conto delle esigue “macchie” sulla parete di sinistra, continua ad utilizzare il vano vetrina, poiché al momento tale piccole “macchie” non ne impediscono l'utilizzo. Quindi, in definitiva, per ripristinare lo stato dei luoghi bisogna: 1) rimuovere la pittura scrostata sulla parete di sinistra della ve- trina;
2) staccheggiare tale piccola porzione di parete;
3) ritinteggiare la stessa parete di mq 4,00. Si precisa che per la quantificazione della spesa necessaria lo scrivente CT, tenuto delle lavorazioni da realizzare e per esigue quantità, ha considerato le giornate lavorative di due operai (uno specializzato ed un mano- vale), più impiego di materiale (stucco, carta abrasiva e pittura traspirante) e più un utile impresa per le seguenti lavorazioni: protezione della pavimentazione della zona ingresso locale della vetrina con telo in plastica, spostamento dei ve- stiti e manichini, pitturazione della piccola porzione di parete vetrina, previa preparazione delle stesse, con prodotto traspirante del tipo analogo a quello esi- stente per mq 4,00, pulizia finale. In totale la spesa necessaria per ripristinare è pari ad € 773,71 oltre IVA(…)”. Il Giudice rinviava all'udienza del 15.10.2025 per lettura del dispositivo. Indi la causa viene decisa, ex art. 281 sexies cpc, all'udienza del 15.10.2025.
******************** La domanda principale e quella riconvenzionale sono procedibili per intervenuta mediazione esperita con esito negativo (cfr. verbale di mediazione in atti). Venendo ad esaminare la domanda attorea principale di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento, essa è infondata e, pertanto, deve essere rigettata per le motivazioni di seguito indicate. Risulta pacifica sia la titolarità attiva e passiva, sia l'esistenza, all'atto della pro- posizione della domanda, dell'inadempimento contestato, rispetto al canone di lo- cazione indicato in intimazione, per euro 950,00. Il pagamento avvenuto in costanza del presente giudizio comporta per il giudice la verifica della relativa gravità, come richiesta dall'art. 1455 cod. civ. In via generale in ipotesi di risoluzione ex art 1453 cc, quale è quella azionata con l'atto introduttivo del presente giudizio la valutazione relativa resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 cod. civ. e se ne deve, conseguentemente, ac- certare la gravità in concreto, cioè l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse
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contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a deter- minare un notevole ostacolo alla sua prosecuzione, da valutare tenendo conto dell'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia ge- nerale del negozio, e dell'elemento soggettivo, legato principalmente al compor- tamento della parte inadempiente, all'importanza assunta per il locatore dalla mancata corresponsione dei canoni e all'entità del turbamento causato all'equili- brio del rapporto sinallagmatico. Il giudice può, peraltro, utilizzare a tal fine an- che il criterio legale dettato dall'art. 5 l. eq. can. come parametro di riferimento per valutare, in concreto, se l'inadempimento del conduttore sia stato o non di scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c. (Cass. 2232/95; Cass. 1234/00). La gravità dell'inadempimento posto a fondamento della domanda dev'essere, inoltre, valutata, in tema di locazioni, anche alla luce del comportamento succes- sivo alla proposizione della domanda, non operando per i contratti di durata la regola generale posta dall'art. 1453 c.c., secondo la quale la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizza- zione delle posizioni dei contraenti fino alla pronunzia giudiziale definitiva, es- sendo vietato al conduttore di eseguire la sua prestazione e al locatore di preten- derla: nel caso della locazione, infatti, il locatore non è in condizione di sospen- dere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione ed ha interesse all'a- dempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale rimane nella deten- zione della cosa locata senza che il locatore possa impedirlo ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a versare al locatore il corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il maggior danno (Cass. n. 8076/02). Ove, pertanto, in tema di locazione ad uso non abitativo il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri ac- cessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell'inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n. 2 c.c.), dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la con- seguenza che la domanda di risoluzione non dovrà essere accolta qualora l'ina- dempimento possa essere valutato come di scarsa importanza per il concorso di determinate circostanze, che lo rendono inidoneo a ledere in modo rilevante l'in- teresse contrattuale del locatore e a sconvolgere l'intera economia del rapporto al punto da ostacolarne la prosecuzione (Cass. 11448/98; Cass. 4688/99). Inoltre in base a Cassazione civile sez. III, 30/09/2014, n.20551 “In tema di con- tratto di locazione, ai fini della risoluzione per morosità, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento anche alla stregua del comportamento del condut- tore successivo alla proposizione della domanda in quanto l'avvenuto pagamento della somma richiesta dal locatore, nelle more del giudizio, non può non incidere sulla valutazione prognostica del suo futuro comportamento così da escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimen- ti”. Ciò posto, nel corso del giudizio l'unico canone dovuto è stato saldato all'udienza di convalida, e la notifica dell'atto di citazione non è stata, neppure, anticipata a mezzo di messa in mora, in contrasto con il principio fissato dall'arti- colo 1375 codice civile. Il ritardo complessivo non è da considerarsi tale da pregiudicare l'economia ge- nerale del rapporto, posto che ad oggi morosità non vi è ed, al contrario, il con- duttore si è dimostrato pronto a saldare la somma richiesta dalla parte locatrice.
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Ciò posto la definizione della presente controversia non può, ad avviso di questo giudicante, prescindere dalla risoluzione della questione in ordine all'applicabilità o meno, alle locazioni non abitative, dell'art.5 della legge 392/78 sulla c.d. “predeterminazione legale” della gravità dell'inadempimento. Orbene la Suprema Corte, se in un primo momento aveva manifestato un orien- tamento oscillante circa l'estensibilità o meno alle locazioni non abitative della valutazione ex lege della gravità dell'inadempimento secondo i parametri tempo- rali ed oggettivi contemplati nella disposizione di cui all'art.5, si è ormai defini- tivamente consolidata nel senso di ritenere non applicabile alle locazioni ad uso diverso la norma de qua (cfr. Cassazione civile, sez. VI, 23/06/2011, n.13887 ), rafforzando così l'orientamento esteriorizzato dalla pressoché costante giurispru- denza di merito. La Suprema Corte, nelle sue decisioni, ha avuto il pregio di aver posto in risalto l'autonomia normativa delle due tipologie locatizie per cui, in linea generale, a fronte di un trattamento giuridico più favorevole per il conduttore nelle locazioni ad uso diverso, che si concreta nella maggiore durata del rapporto, nella rinnova- zione obbligatoria, nel diritto di prelazione, nel diritto di riscatto, si è ritenuto che potesse trovare giustificazione una più rigorosa disciplina dell'inadempimento. Del resto la stessa Corte Costituzionale, più volte chiamata a pronunciarsi circa presunte doglianze di incostituzionalità, inerenti ad una supposta disparità di trat- tamento tra i due modelli di disciplina dei predetti contratti locatizi, ha ribadito che la regolamentazione differenziata tra le locazioni ad uso abitativo e quelle ad uso diverso, non viola il principio di eguaglianza trattandosi di situazioni non omogenee che ben possono essere disciplinate in modo differente dal legislatore (Corte Cost. n.11/1981; Corte Cost. n.252/83; Corte cost. n.116/1987). Pertanto, deve ritenersi che l'art.5 sulla predeterminazione legale dell'inadempimento “non trovi applicazione alle locazioni ad uso diverso, atteso che tale norma è specificatamente dettata per le locazioni ad uso abitativo” - ti- tolo I della legge 392/78 - , “non è richiamata nella disciplina di quelle non abi- tative” - l'art. 41 rinvia alle disposizioni di cui agli arrt. 7 e 11, con voluta esclu- sione dell'art.5 - “ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determi- nazione del canone, che operano solo per le locazioni del primo tipo” (cfr. Cass. 13575/91; Cass. 659/93; Cass. 10202/94; Cass. 2232/95; Cass. 6023/95; Cass. 24207/2006; Cass. 8628/2006). Per le locazioni non abitative la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore, quindi, resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c., sal- va la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla l. n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (cfr. Cassazione civile, sez. VI, 23/06/2011, n. 13887). Non va sottaciuto, del resto, che la Suprema Corte a Sezioni Unite ha escluso l'applicabilità dell'istituto della sanatoria prevista dall'art.55 della legge 392/78 alle locazioni ad uso diverso. Va, altresì, rilevato che “il giudizio sulla risolubilità per inadempimento di un contratto di locazione, ai sensi dell'art.1455 c.c., non involge soltanto l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del ne- gozio, ma anche gli aspetti soggettivi, costituiti principalmente dal comporta- mento della parte inadempiente, dall'importanza assunta per il locatore della
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mancata corresponsione dei canoni e dall'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico” (cfr. Cass.3156/91 e negli stessi ter- mini Cass 3669/95). Alla luce delle suesposte considerazioni, in tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, per la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore nel pagamento del canone e degli oneri ac- cessori, non trovando applicazione il principio della valutazione legale, continua- no a valere i comuni criteri di cui all'art.1455 c.c. e dunque l'indagine sull'importanza dell'inadempimento deve essere compiuta in base ad una valuta- zione unitaria che tenga conto dell'intero comportamento adottato dal debitore da desumersi, in particolare, dall'ammontare e dalla durata della mora nonché dall'eventuale suo protrarsi nel corso del giudizio e dal comportamento delle par- ti nell'ambito del complessivo rapporto contrattuale. È opportuno tener conto di due elementi: a) ai sensi dell'art. 1455 c.c., la gravità dell'inadempimento non deve rilevare di per sé ma solo in relazione all'interesse del contraente deluso;
b) nel caso di specie, l'inadempimento si è concretizzato in un ritardo nell'adempimento dell'obbligazione principale. Sulla ratio dell'art 1455 c.c. esistono diverse interpretazioni;
da un lato si è in- vocato il principio di proporzionalità, atta a prevenire comportamenti pretestuosi da parte del non inadempiente desideroso di sottrarsi al permanere del vincolo contrattuale;
da una diversa prospettiva vi è stato colto un limite negativo all'e- sercizio della risoluzione per inadempimento;
per un altro verso la norma è stato intesa come prescrizione atta a comporre il conflitto tra l'interesse del debitore alla permanenza del vincolo e quello del creditore allo scioglimento dello stesso;
ne è stato esaltato il carattere innovativo; per alcuni se n'è auspicata un'applica- zione restrittiva mentre per altri interpreti gli è stata assegnata la natura di clauso- la elastica e polivalente, attraverso cui si sviluppano logiche esterne rispetto a quelle dei privati, cioè solidaristiche, di diversa intensità della tutela del credito;
non manca chi gli riconosce carattere cogente, ritenendovi integrato il principio di ordine pubblico che trova smentita, secondo altri, nella possibilità di subordi- nare la risoluzione per inadempimento alla previsione di una clausola risolutiva espressa. La disposizione oscilla tra un principio oggettivo — la non scarsa importanza dell'inadempimento — ed un parametro certamente soggettivo — qual è l'interes- se della parte non inadempiente e si tende nella giurisprudenza di legittimità a ri- tenere conciliabili i due profili mercé il ricorso alla clausola di buona fede; te- nendo conto, tuttavia, che la buona fede, se considerata quale canone di valuta- zione bilaterale e qualitativo, non può essere efficacemente utilizzata per deter- minare quale sia l'interesse di una sola delle due parti contraenti, vieppiù conside- rando che la gravità dell'inadempimento riposa su elementi quantitativi, ma solo per ricostruire ex post l'esatta portata del rapporto contrattuale cui commisurare l'inadempimento, soprattutto allorché quest'ultimo si profili inizialmente come lieve per poi crescere di intensità o nei casi più dubbi, in cui l'inadempimento si concretizzi non attraverso la mancata esecuzione della prestazione ma nel suo ri- tardo. Invero il fatto che il legislatore non abbia predeterminato ex lege i caratteri dell'i- nadempimento solutoriamente rilevante impone di parametrare la gravità dell'i-
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nadempimento all'interesse del contraente deluso, al fatto che quest'ultimo ha agito per chiedere la risoluzione del contratto per l'altrui inadempimento o l'aver diffidato l'inadempiente; diversamente si otterrebbe il risultato di rimettere la ri- soluzione alla scelta dell'adempiente (per Cass. 13/02/1990, n. 1046, "l'interesse dell'altro contraente (...) non deve essere tanto inteso in senso subiettivo, in rela- zione alla stima che il creditore avrebbe potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale ed a reagire sulla causa del contratto e sul comune inte- resse negoziale"; nello stesso senso cfr. Cass. 08/08/2019, n. 21209). Occorre invece misurare, tenendo conto delle circostanze, della natura del con- tratto, della qualità dei contraenti, se la violazione del contratto realizzatasi con- fermi il carattere di gravità dell'inadempimento eventualmente risultato già tale secondo parametri oggettivi, tanto da poter ritenere che sia venuta meno la causa concreta delle attribuzioni patrimoniali, cioè la giustificazione del reciproco spo- stamento patrimoniale. Il punto di rottura del rapporto che giustifica la cancella- zione del vincolo è dato dall'incrocio tra il grave inadempimento e l'intollerabile prosecuzione del rapporto da parte dell'inadempiente (cfr sul punto Cass 30730/2019). Nel caso di specie, la mora non può essere ritenuta grave al punto tale da giusti- ficare la chiesta risoluzione se si ha riguardo al fatto che la conduttrice ha dimo- strato volontà solutoria pagando l'unico canone inevaso. Orbene la volontà espressa dalla debitrice con l'erogazione della somma fa sì che l'inadempimento contestato nel presente giudizio non possa ritenersi grave e col- pevole al punto tale da giustificare la chiesta risoluzione. Nella fattispecie in esame, infatti, si ritiene che il comportamento complessivo di parte convenuta è idoneo ad escludere la gravità ed uno stato soggettivo di colpa e che l'invio della somma reclamata in corso di lite non può che tradursi in una seria ed inequivoca volontà di non sottrarsi alla prestazione dovuta: il predetto comportamento, pertanto, esclude la colpa (elemento soggettivo) della conduttri- ce nonché la gravità oggettiva dell'inadempimento, con conseguente rigetto della domanda di risoluzione, ex art 1453 cc, proposta dal ricorrente. Va dichiarata cessata la materia del contendere sulla domanda di pagamento del canone di locazione del mese di aprile 2021, perché lo stesso è stato sanato in corso di convalida. Va rigettata la domanda riconvenzionale tendente ad ottenere la ripetizione delle somme corrisposte in eccedenza rispetto al canone convenuto, nel periodo ri- compreso tra il mese di febbraio 2018 ed il mese di settembre 2019. Invero, parte attrice, in data 31.10.2022, ha depositato la ricevuta del 20.10.2020
– assegno Poste Italiane del 17.10.2020 – laddove, in calce, è indicato che l'assegno nella stessa menzionato, è versato dalla conduttrice a definizione della transazione intervenuta tra le parti per una morosità della Nella me- CP_1 desima scrittura, le destinatarie si danno reciprocamente atto di essersi scambiate la scrittura di transazione e che sarebbe stato firmato un nuovo contratto di loca- zione, sottoscritto in data 1.11.2020. Deve, pertanto, ritenersi che con la predetta transazione e con la stipula di un nuovo contratto di locazione le parti abbiano chiuso le rispettive partite debitorie e creditorie rispetto alla locazione preceden- te. Con la dazione di € 3.900,00 la ha riconosciuto di dovere il relati- Parte_3
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vo importo. Era onere della convenuta esibire il documento comprovante che eventuali crediti precedenti al 2020 fossero esclusi dalla transazione. Ragion per cui ritiene questo Tribunale che la domanda di ripetizione di somme antecedenti alla scrittura transattiva non possa trovare accoglimento. Venendo ad esaminare le ulteriori domande riconvenzionali, inerenti ai danni all'immobile locato ,va rigettata la domanda riconvenzionale tendente ad ottenere la rimozione delle cause delle infiltrazioni, essendo emerso dalla CT che le in- filtrazioni provengono o dalla rottura di una pluviale interna alla parete di confi- ne, oppure da una cattiva sigillatura delle giunture tra i due fabbricati, e, che, per- tanto, la responsabilità di tali infiltrazioni non è da ascriversi alla proprietaria del locale, ma vanno ricercate con ulteriori indagini da eseguire nel fabbricato confi- nante e precisamente nel Condominio della via Francesco Arnaldi n.51 (estraneo al giudizio in corso). Di guisa che il locatore non ha il potere per rimuovere la causa delle infiltra- zioni , che è allocata in proprietà aliena , potendo il conduttore agire in via auto- noma in forza della speciale legittimazione dell'art 1585 cc verso il terzo. Va dichiarata cessata la materia del contendere sulla domanda riconvenzionale di condanna della ad eseguire i lavori di ripristino della vetrina, in quanto, Pt_1 dalla CT emerge che gli stessi sono stati eseguiti dalla proprietaria a giugno 2023 (cfr. perizia risposta al punto a) e dichiarazioni rese dalla resistente in sede di primo accesso innanzi al CT ) e per l'effetto va rigettata la domanda ricon- venzionale di condanna al risarcimento dei danni non avendo la parte conduttri- ce riparato a sue spese la vetrina (i lavori di ripristino sono stati compiuti dalla
) né avendo provato ulteriori danni specifici patiti a merci o a persone a Pt_1 causa della limitata infiltrazione , come evidenziata dalla CT. Le spese di lite e mediazione vengono compensate per reciproca soccombenza. Le spese della CT liquidate come da decreto in atti cadono definitivamente al 50 % tra le parti .

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, 9 SEZIONE civile, in composizione monocratica, defini- tivamente pronunciando così provvede:
1) Rigetta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore;

2) Dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda attorea di pa- gamento dei canoni;

3) Rigetta la domanda riconvenzionale tendente alla condanna di Parte_1 alla rimozione delle cause delle infiltrazioni;

[...]
4) Dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di condanna di ad eseguire i lavori di ripristino della vetrina;
Parte_1
5) Rigetta la domanda riconvenzionale di condanna di al Parte_1 risarcimento dei danni.
6) Compensa le spese di lite e mediazione .
7) Pone le spese di CT definitivamente al 50 % tra le parti. Così deciso in Napoli, il 15.10.2025 Il Giudice (dott.ssa Renata Palmieri)
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