CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VI civile
R.G. 2901/2019
All'udienza collegiale del giorno 25/11/2025 ore 11:20
Presidente Dott. LB TI Consigliere Relatore Dott. IA SP
Consigliere Dott. Domenica Capezzera
Preliminarmente il Presidente Sostituisce quale relatore della causa Al G.R. dr…………………………. Il dr………………………………..
Chiamata la causa
Appellante/i
Parte_1
Avv. PERUGINI SIMONA Presente
Appellato/i
CP_1
Avv. MANCINI ANTONIO Presente
Avv. PINZARI LUCIA
***
La Corte invita le parti presenti a precisare le conclusioni ed alla discussione orale ex art 281 sexies cpc.
Le parti discutono riportandosi ai propri atti difensivi.
L'avv. Perugini insiste inoltre per il rinnovo della CTU.
L'avv. Mancini chiede la riunione con il giudizio di appello avverso la sentenza definitiva.
L'avv. Perugini si oppone alla riunione.
La Corte trattiene la causa in decisione ai sensi dell'art 281 sexies cpc.
IL PRESIDENTE
LB TI
ER d'AT
Assistente giudiziario
1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE così composta: dott. LB TI Presidente dott.ssa IA SP Consigliere rel dott.ssa Domenica Capezzera Consigliere all'esito della camera di consiglio, all'udienza del giorno 25.11.2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA definitiva nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 2901 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma, Via Parte_1 C.F._1
Santa Maria Capua a Vetere n. 72 presso lo studio dell'Avv. Simona Perugini (C.F.
), che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;
C.F._2
APPELLANTE
E
(C.F. ) elettivamente domiciliato in Roma, Via della CP_1 CodiceFiscale_3
Consulta 50, presso lo studio dell'Avv. Antonio Mancini (C.F. ) e dell'Avv. CodiceFiscale_4
UC IN, (C.F. ) che lo rappresentano e difendono unitamente e CodiceFiscale_5 disgiuntamente giusta procura in atti;

APPELLATO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato e , rispettivamente madre e Parte_2 Parte_1 sorella, convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma per sentire dichiarare CP_1 lo scioglimento della comunione su un bene immobile pro- indiviso.
Si costituiva in giudizio il quale si opponeva alla domanda di divisione asserendo che CP_1 la comunione era stata già sciolta in via negoziale con l'attribuzione dei singoli cespiti ai due fratelli ed alla madre. Deduceva infatti che tra le parti era intervenuto un negozio di divisione con scrittura
2 privata del 21.09.1998, con il quale le stesse avevano individuato le rispettive porzioni;
in via riconvenzionale ha chiesto pertanto accertarsi l'autenticità delle sottoscrizioni apposte alla scrittura, dichiarare efficace l'atto di divisione negoziale del compendio immobiliare, in via subordinata dichiarare validi ed efficaci gli accordi consacrati nella scrittura privata di divisione e procedere alla divisione di eventuali beni da dividere, con esclusione di quelli già assegnati.
Il giudizio veniva interrotto all'udienza del 26.01.2017 a seguito del decesso della signora . Parte_2 depositava ricorso per la prosecuzione del giudizio. Parte_1
Il Tribunale di Roma, con sentenza non definitiva n. 5781/2019, pubblicata il 18.3.2019 così statuiva:
“- dichiara la validità del contratto di scioglimento parziale della comunione sottoscritta da
[...]
, e in data 21 settembre 1998 avente ad oggetto lo Pt_2 Parte_1 CP_1 scioglimento parziale della comunione sul bene meglio descritto in atti, sito in via Santa Maria di
Capua Vetere n.72 in Roma, e per l'effetto accerta che le parti hanno attribuito:
a l'immobile - int.

2 - al catasto al foglio 665, p.lla 438 sub.4 Z.C. 6 Cat. A/2 piano primo Parte_2
, cl.3 consistenza 7,5 vani rendita 755,32;
a l'immobile -int.

1- al catasto al foglio 665, p.lla 438 sub 3 Z.C. 6 Cat. A/2 piano CP_1 terra , cl.4 consistenza 7,5 vani rendita 890,89;
a l'immobile - int.

3- al catasto al foglio 665, p.lla 438 sub.5 Z.C. 6 Cat. A/2 piano Parte_1 secondo , cl.4 consistenza 7,5 vani rendita 755,32; dichiara che la comunione residua comprende secondo le quote di rispettivo concorso dei condividenti, la seguente unità immobiliare: locale adibito a deposito magazzino, meglio descritto nella consulenza tecnica d'ufficio, al NCEU di Roma al foglio 665, p.lla 438, sub 6, Z.C.6 cat. C/2 piano S1, cl.6 consistenza 154 mq, rendita 389,72 ; box e ripostiglio al piano seminterrato al catasto di Roma al foglio 655, p.lla 438 sub 7, ZC 6 cat C/6, piano S1, cl.11, mq 38, rendita 131,49; dichiara l'indivisibilità della predetta unità immobiliare;
dispone lo scioglimento della comunione esistente tra le parti, rimettendo la causa sul ruolo per la vendita con delega delle operazioni ad un notaio, come da separata ordinanza;

Rigetta ogni altra domanda;
dichiara inammissibile la domanda volta allo scioglimento della comunione ereditaria derivante dalla successione di . Parte_2
- spese al definitivo.”
Avverso tale sentenza proponeva appello formulando le seguenti conclusioni: Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Roma 1 – in via preliminare disporre la sospensione dell'efficace della sentenza e la sospensione della prosecuzione dell'ulteriore istruttoria disposta dal giudice di primo grado con l'ordinanza n.2642/2019 del 18.03.2019; 2- nel merito riformare la
3 sentenza non definitiva n. 5781/2019 per i motivi dedotti in narrativa, e per l'effetto emettere ogni consequenziale provvedimento al fine di procedere allo scioglimento della comunione sul fabbricato sito in Roma Via Santa Maria Capua Vetere n.72, previa in ogni caso, la determinazione dei conguagli. 3 – Disporre, per quanto richiesta nella numero IV della premessa, l'integrazione e/o rinnovazione della CTU, espletata nel giudizio di primo grado. Con vittoria delle spese, compensi professionali, rimborso spese generali del 15%, cap 4% dei due gradi di giudizio.” nel costituirsi rassegnava le seguenti conclusioni: “Si insiste per il rigetto dell'appello CP_1 proposto dalla sig.ra nei confronti del sig. per la riforma della Parte_1 CP_1 sentenza parziale n. 5781 del 18/03/2019 emessa dal Tribunale di Roma.”
Con ordinanza del 24.10.2019 veniva dichiarata inammissibile l'istanza di sospensiva.
Alla presente udienza i difensori delle parti hanno precisato le conclusioni, rinviando ai rispettivi scritti, e hanno discusso oralmente la causa.
Innanzitutto, considerata l'autonomia delle statuizioni tra la sentenza non definitiva e la sentenza definitiva, non sussistono i presupposti della riunione richiesta da parte appellata tra il presente procedimento e quello relativo all'appello avverso la sentenza definitiva, peraltro in stato diverso.
L'appello è articolato in quattro motivi diretti a censurare la sentenza appellata.
La sentenza è motivata come segue.
“Preliminarmente, con riguardo alle conseguenze del decesso della madre, deve evidenziarsi che l'originaria domanda di scioglimento della comunione non può essere modificata sull'assunto dell'avvenuto accrescimento della quota spettante ai condividenti per effetto della successione;
infatti – a parte gli imprescindibili profili concernenti il mutamento della domanda nei giudizi di cognizione ordinaria e le note preclusioni - per effetto del decesso della madre si determina una comunione ereditaria sulla quota di cui era titolare, essendo i beni compresi nella comunione provenienti da titoli diversi. Nel caso di divisione di beni oggetto di comproprietà provenienti da titoli diversi e quindi appartenenti a diverse comunioni non è possibile procedere ad un'unica divisione se manca il consenso di tutti i condividenti;
né è dato ampliare l'originaria domanda in ipotesi di mutamenti degli assetti divisionali in corso di causa.
A seguito del decesso della , pertanto, si riscontrano due diversi assetti proprietari fondati su Pt_2 distinte situazioni giuridiche;
non è pertanto ammissibile la modifica dell'originaria domanda di scioglimento della comunione, sicché la quota indivisa della madre cadrà in comproprietà tra gli eredi, nella misura spettante a ciascuno in virtù dell'aperta successione materna.
Infatti l'erede subentra nel processo nel momento in cui la parte lo ha lasciato ed ha gli stessi poteri ed oneri a questa facenti capo, con le decadenze già verificatesi.
Passando all'esame della domanda di scioglimento della comunione sul cespite in atti descritto,
4 l'accertamento investe preliminarmente l'interpretazione della volontà espressa nell'atto concluso tra i fratelli e la madre con scrittura privata del 21.09.1998 e se esso abbia CP_1 Parte_2 determinato lo scioglimento totale o parziale della comunione e l'attribuzione a ciascuno dei condividenti della proprietà sulle quote a ciascuno spettanti sul cespite.
La scrittura privata così recita: “-i suddetti IGg.ri , e Parte_2 CP_1 Parte_1 sono comproprietari dell'immobile sito in Roma Via Santa Maria Capua Vetere, n. 72, composto da:
n° 3 appartamenti (piano terra, primo piano, secondo piano) e da un locale garage-magazzino interrato con relativa rampa di accesso;
-le quote di comproprietà del suddetto immobile sono, alla data attuale, pro-indiviso e così ripartite: 50% alla IG.ra , 25% al IG. e Parte_2 CP_1
25% alla IG.ra ; con la scrittura le parti hanno concordato: Parte_1
A) Assegnazione dei 3 appartamenti a titolo definitivo. I sottoscritti, con il presente atto, pattuiscono espressamente quanto in precedenza stabilito con accordi verbali, e precisamente:
A1 – l'appartamento situato al piano terra, comprensivo di terrazzo adiacente annesso, viene assegnato al IG. , il quale ha effettuato sullo stesso lavori di rifinitura a partire dal CP_1 rustico e comprensivi degli impianti elettrico, idraulico, termoidraulico, pittura delle pareti, posa in opera di pavimenti ed infissi, compreso l'acquisto di materiali occorrenti;

A2 – l'appartamento situato al primo piano viene assegnato alla IG.ra ; Parte_2
A3 – l'appartamento situato al secondo ed ultimo piano viene assegnato alla IG.ra , Parte_1 la quale ha effettuato sullo stesso lavori di rifinitura a partire dal rustico e comprensivi degli impianti elettrico, idraulico, termoidraulico, pittura delle pareti, posa in opera di pavimenti ed infissi, compreso l'acquisto di materiali occorrenti.
Con riferimento al punto A3, si precisa che è esclusa da tale assegnazione la facoltà di costruire un nuovo piano e/o una nuova fabbrica (cd. sopraelevazione) sopra il secondo e ultimo piano dell'immobile.”
B) Modalità di utilizzo del locale garage-magazzino interrato e delle parti comuni dell'immobile non catastalmente individuabili.
B1 – Al IG. viene assegnato l'uso, in comodato gratuito, del giardino situato sul retro CP_1 dell'immobile (lato dell'immobile opposto a quello che si affaccia si Via S. Maria Capua Vetere), del forno esterno e della ulteriore porzione di giardino compreso tra forno esterno ed il portone di accesso alla rampa delle scale dell'immobile;
B2 – alla IG.ra viene assegnato l'uso, in comodato gratuito, della restante parte di Parte_2 giardino;

B3 – alla IG.ra viene assegnato l'uso, in comodato gratuito, del terrazzo Parte_1 sovrastante il secondo ed ultimo piano dell'immobile e della stanza attualmente adibita a contenere
5 i cassoni dell'acqua.
Con riferimento al punto B3, si precisa che la IG.ra non potrà in alcuna maniera Parte_1 costruire un nuovo piano e/o una nuova fabbrica (cd. sopraelevazione) sul citato terrazzo, mentre potrà rimuovere i cassoni dell'acqua, ora inutilizzati a seguito di trasformazione dell'impianto idrico con allaccio diretto alla rete.” Le parti poi specificavano : “in caso di vendita e/o locazione di uno o più appartamenti costituenti l'immobile, la corrispondente porzione assegnata in comodato d'uso gratuito agli assegnatari degli appartamenti alienati e/o locati non potrà in alcuna maniera essere alienata né concessa in locazione o uso a terzi, ma rimarrà in comodato d'uso gratuito dei soli attuali proprietari restanti;
nell'atto di vendita e/o locazione dovrà essere espressamente specificato che l'uso in comodato gratuito (per come disciplinato dal presente atto) del terrazzo sovrastante il secondo e ultimo piano e del giardino è riservato ai soli attuali proprietari restanti;
”
Rileva il Tribunale che la scrittura intercorsa tra le parti, che hanno riconosciuto le rispettive sottoscrizioni, esprime nel rispetto del dettato dell'art. 1350 c.c. la volontà di scioglimento parziale della comunione e contiene l'espressa assegnazione dei tre appartamenti a ciascuno dei condividenti, con l'individuazione di ciascuna unità abitativa, idonea a determinare il contenuto del contratto;
lo stato dei luoghi non ha subito mutamenti sicché il successivo aggiornamento catastale e la regolarizzazione urbanistica consentiranno alle parti di trascrivere l'atto che attribuisce a CP_1
l'appartamento al piano terra;
a - oggi agli eredi di -, in relazione
[...] Parte_2 Parte_2 alle rispettive quote, l'appartamento al primo piano ed a l'appartamento al secondo Parte_1 piano.
Le parti avevano con la scrittura concordato anche le modalità di uso delle parti comuni, costituite dal locale magazzino- interrato garage e dell'area esterna denominata giardino nell'atto, dal terrazzo sovrastante il secondo ed ultimo piano dell'immobile e del locale adibito a contenere i cassoni d'acqua.
Appare evidente che le parti di natura condominiale, delle quali le parti avevano regolato l'uso, non sono comodamente divisibili, né sono suscettibili di vendita separata, essendo, per destinazione aree condominiali, il cui uso è stato regolato tra le parti fino a diverso accordo: i beni descritti nell'atto, destinati all'uso dei singoli condividenti per destinazione hanno natura condominiale ( p.e. giardino e lastrico solare, scale etc) ovvero costituiscono pertinenze e non sono divisibili in sede di scioglimento della comunione.
Rimane da disporre lo scioglimento della comunione del locale interrato magazzino- garage, che non può tecnicamente considerarsi una pertinenza e, per caratteristiche descritte dal consulente, appare suscettibile di costituire una unità immobiliare autonoma.
Facendo parte della originaria comunione, esso deve essere diviso in ragione delle quote
6 originariamente spettanti, che prevedevano una quota nella misura del 50% a , del 25% Parte_2
a ciascuno dei fratelli esso presenta caratteristiche di indivisibilità, e pertanto, non avendo CP_1 alcuno dei comunisti chiesto l'attribuzione, dovrà essere venduto separatamente.
Con riguardo al valore dei miglioramenti oggetto di controversia, si evidenzia che dalla scrittura emerge che i due fratelli hanno dichiarato di avere ciascuno sostenuto le spese necessarie per la rifinitura degli immobili;
le spese successive destinate ai singoli cespiti non possono certamente essere oggetto delle rispettive pretese attesa l'idoneità della scrittura a determinare l'effetto dello scioglimento della comunione e dell'attribuzione, sin dall'epoca del negozio, dei singoli cespiti a ciascuno dei condividenti .
La quota in natura spettante alla defunta riveniente dalla divisone o l'equivalente monetario dovrà poi essere divisa tra gli eredi della dante causa, in ragione alle loro rispettive quote, all'esito dell'espletamento della successione legittima o testamentaria della defunta.
Si ritiene, come evidenziato che devono rimanere comuni le parti non suscettibili di autonomo utilizzo.
Deve affermarsi l'indivisibilità in natura secondo le quote di rispettivo concorso del compendio comune;
infatti l'immobile in comunione, per caratteristiche e dimensioni non risulta comodamente divisibile in natura. Costituisce insegnamento pacifico che per frazionabilità del compendio immobiliare deve intendersi quella che valga ad attribuire a ciascun condividente un' entità autonoma che, oltre a mantenere la funzione e destinazione propria dell'intero, non venga gravata da pesi e servitù che ne riducano il valore, tenuto conto delle spese necessarie al frazionamento, mai comunque di particolare complessità o notevole costo, e in ogni caso possibili alla luce degli strumenti urbanistici e degli altrui diritti.
Appare evidente che l'operazione di frazionamento onde ricavare tre unità autonome, proporzionali alle rispettive quote, non è praticabile sul piano tecnico ed amministrativo.
Verificato inoltre che nessuno dei comunisti ha chiesto l'attribuzione del bene, deve essere disposta la vendita del predetto immobile ex art. 788 c.p.c., con ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote dei condividenti.
Accertata e dichiarata l'indivisibilità in natura secondo le quote di rispettivo concorso dei condividenti del cespite immobiliare in comunione, deve essere disposto lo scioglimento della comunione esistente tra le parti rimettendo la causa sul ruolo per la vendita con delega delle operazioni ad un notaio, come da separata ordinanza.
Il valore del bene all'attualità, secondo la condivisibile stima del consulente, è pari ad euro €
102.000,00.
Sulla base della certificazione ipocatastale, in ragione delle rispettive seguenti quote di piena
7 proprietà indivisa, all'esito della vendita, a ciascuno dei fratelli dovrà essere attribuita la CP_1 quota pari al 25% del ricavato, agli eredi di la quota pari alla metà del ricavato. Parte_2
Deve, infine, essere differito alla sentenza definitiva il regolamento delle spese processuali e di consulenza”.
Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza per “violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale e delle tipologie sulla divisione”. Secondo l'appellante il giudice ha interpretato erroneamente l'accordo unicamente sulla base del dato testuale, omettendo di valutare la condotta successiva delle parti dalle quali emergeva la volontà di stipulare un atto di divisione. Inoltre erroneamente l'accordo è stato inquadrato nel contratto di divisione in assenza di una stima degli immobili in funzione dell'attribuzione secondo il valore della quota. In assenza di un apporzionamento dei beni in funzione della quota di titolarità, l'uso del termine “assegnazione a titolo definitivo” non può che intendersi come assegnazione in godimento esclusivo.
Come dato atto in sentenza la scrittura privata è nei seguenti termini: “-i suddetti IGg.ri , Parte_2
e sono comproprietari dell'immobile sito in Roma Via Santa Maria CP_1 Parte_1
Capua Vetere, n. 72, composto da: n° 3 appartamenti (piano terra, primo piano, secondo piano) e da un locale garage-magazzino interrato con relativa rampa di accesso;
-le quote di comproprietà del suddetto immobile sono, alla data attuale, pro-indiviso e così ripartite: 50% alla IG.ra , Parte_2
25% al IG. e 25% alla IG.ra ; con la scrittura le parti hanno CP_1 Parte_1 concordato:
A) Assegnazione dei 3 appartamenti a titolo definitivo. I sottoscritti, con il presente atto, pattuiscono espressamente quanto in precedenza stabilito con accordi verbali, e precisamente:
A1 – l'appartamento situato al piano terra, comprensivo di terrazzo adiacente annesso, viene assegnato al IG. , il quale ha effettuato sullo stesso lavori di rifinitura a partire dal CP_1 rustico e comprensivi degli impianti elettrico, idraulico, termoidraulico, pittura delle pareti, posa in opera di pavimenti ed infissi, compreso l'acquisto di materiali occorrenti;

A2 – l'appartamento situato al primo piano viene assegnato alla IG.ra ; Parte_2
A3 – l'appartamento situato al secondo ed ultimo piano viene assegnato alla IG.ra , Parte_1 la quale ha effettuato sullo stesso lavori di rifinitura a partire dal rustico e comprensivi degli impianti elettrico, idraulico, termoidraulico, pittura delle pareti, posa in opera di pavimenti ed infissi, compreso l'acquisto di materiali occorrenti.
Con riferimento al punto A3, si precisa che è esclusa da tale assegnazione la facoltà di costruire un nuovo piano e/o una nuova fabbrica (cd. sopraelevazione) sopra il secondo e ultimo piano dell'immobile.”
B) Modalità di utilizzo del locale garage-magazzino interrato e delle parti comuni dell'immobile non
8 catastalmente individuabili.
B1 – Al IG. viene assegnato l'uso, in comodato gratuito, del giardino situato sul retro CP_1 dell'immobile (lato dell'immobile opposto a quello che si affaccia si Via S. Maria Capua Vetere), del forno esterno e della ulteriore porzione di giardino compreso tra forno esterno ed il portone di accesso alla rampa delle scale dell'immobile;
B2 – alla IG.ra viene assegnato l'uso, in comodato gratuito, della restante parte di Parte_2 giardino;

B3 – alla IG.ra viene assegnato l'uso, in comodato gratuito, del terrazzo Parte_1 sovrastante il secondo ed ultimo piano dell'immobile e della stanza attualmente adibita a contenere i cassoni dell'acqua.
Con riferimento al punto B3, si precisa che la IG.ra non potrà in alcuna maniera Parte_1 costruire un nuovo piano e/o una nuova fabbrica (cd. sopraelevazione) sul citato terrazzo, mentre potrà rimuovere i cassoni dell'acqua, ora inutilizzati a seguito di trasformazione dell'impianto idrico con allaccio diretto alla rete.”
Le parti poi specificavano : “in caso di vendita e/o locazione di uno o più appartamenti costituenti l'immobile, la corrispondente porzione assegnata in comodato d'uso gratuito agli assegnatari degli appartamenti alienati e/o locati non potrà in alcuna maniera essere alienata né concessa in locazione o uso a terzi, ma rimarrà in comodato d'uso gratuito dei soli attuali proprietari restanti;
nell'atto di vendita e/o locazione dovrà essere espressamente specificato che l'uso in comodato gratuito (per come disciplinato dal presente atto) del terrazzo sovrastante il secondo e ultimo piano e del giardino
è riservato ai soli attuali proprietari restanti.”
Innanzitutto va rilevato come secondo l'insegnamento della S.C. “nell'interpretazione del contratto, il primo strumento da utilizzare è il senso letterale delle parole e delle espressioni adoperate, mentre soltanto se esso risulti ambiguo può farsi ricorso ai canoni strettamente interpretativi contemplati dall'art. 1362 all'art. 1365 c.c. e, in caso di loro insufficienza, a quelli interpretativi integrativi previsti dall'art. 1366 c.c. all'art. 1371 c.c.” (Cass. n. 6444/2025).
Pertanto il primo strumento da utilizzare nell'interpretazione del contratto è quello letterale, potendosi quindi far ricorso agli ulteriori criteri unicamente nel caso di ambiguità. E nel caso di specie lo stesso appellante evidenzia come il senso letterale del contratto è quello ritenuto dal giudice di primo grado.
In ogni caso per quanto attiene alla portata della condotta successiva delle parti, in particolare, della nota con cui in data 31.5.2010 il legale della evidenziava al figlio che con la sottoscrizione Pt_2 dell'accordo “si attribuiva il godimento delle unità immobiliari” e della nota con cui in data 10.6.2010 il legale del figlio rispondeva che “potrebbe essere disposto a procedere alla divisione del complesso immobiliare”, va innanzitutto rilevato come il richiamo a tale condotta non sostanzia un'eccezione
9 in senso proprio come sostiene l'appellato, trattandosi di valutazione della documentazione in atti. In ogni caso va evidenziato come tali atti non sono stati sottoscritti dalle parti, non potendo quindi avere valenza al fine della ricostruzione della volontà della stessa. Ed inoltre nel merito va osservato come la lettura di tali lettere non contraddice l'interpretazione letterale del contratto, atteso che pacificamente non tutti gli immobili erano stati assegnati (e si doveva quindi comunque procedere alla divisione) e che con tale scrittura vi era anche l'assegnazione in godimento di porzioni di bene.
Il rilievo secondo cui il contratto in questione non può essere qualificato come contratto di divisione in quanto non riporta la stima dei beni in funzione dell'attribuzione secondo il valore delle quote non coglie nel segno. L'indicazione del valore dei beni non rappresenta un elemento essenziale del contratto di divisione;
rimane tuttavia fermo che tale contratto è rescindibile quando il valore dei beni assegnati ad alcuno dei coeredi è inferiore di oltre un quarto all'entità della quota ad esso spettante
(cfr. Cass. n. 1029/1994, che individua come essenziale nel contratto di divisione l'attribuzione di valori proporzionali alle quote, a differenza che nella transazione, non richiedendo tuttavia ai fini della sua validità l'indicazione del valore dei beni). E nel caso di specie non è in contestazione tale proporzionalità.
Pertanto il motivo d'appello è infondato.
Con il secondo motivo l'appellante censura la sentenza per una “inammissibile integrazione giudiziale della scrittura privata del 21.09.1998”. Secondo l'appellante il giudice di primo grado, a fronte della mancanza nel contratto degli identificativi catastali, ha operato una illegittima ricognizione della scrittura provata, integrando in modo inammissibile il testo contrattuale.
Anche questo motivo non coglie nel segno.
Va infatti evidenziato come l'appellato aveva proposto domanda diretta ad accertare l'autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata e quindi l'efficacia dell'atto di divisione di cui alla scrittura privata.
Trattandosi di scrittura privata non autenticata, è necessaria una statuizione giudiziale ai fini dell'opponibilità di tale scrittura nei confronti dei terzi. Va sul punto osservato come secondo l'insegnamento della S.C. “colui il quale abbia acquistato un immobile mediante scrittura privata non autenticata, al fine di rendere opponibile tale acquisto ai terzi, deve esperire l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni, trascrivendo la domanda ex art. 2652,
n. 3 c.c.” (Cass. n. 23945/2020).
Per quanto attiene alla indicazione dei dati catastali nel contratto, in linea generale, secondo l'insegnamento della S.C. “l'oggetto del contratto può essere determinato o determinabile (art. 1346
c.c.). Ai fini della validità del contratto avente ad oggetto immobili, l'identificazione del bene-cosa è indispensabile per la (attuale) determinatezza dell'oggetto del contratto. In mancanza il contratto è,
10 ai sensi dell'art.1418 c.c., nullo. In termini generali, l'identificazione di un immobile può avvenire attraverso mezzi diretti o indiretti, legali o convenzionali a seconda che siano stati predisposti al fine specifico di stabilire dei "contrassegni" di identificazione - così i dati catastali - ovvero consistano in un rinvio ad entità, rapporti o situazioni giuridiche di diverso contenuto e, rispettivamente, che siano previsti o imposti dalla legge o in via convenzionale. Il codice civile non stabilisce un criterio generale di identificazione dei beni immobili ai fini della validità del contratto. Questa Corte ha affermato che, ai tali fini, con riguardo ai contratti ad effetti reali o obbligatori, relativi ad immobili non è indispensabile l'indicazione dei confini e dei dati catastali, essendo sufficiente qualunque criterio idoneo ad identificare il bene in modo univoco (Cass. Sez. 2, Sentenza n.7079 del 22/06/1995 secondo cui "Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un contratto preliminare relativo a bene immobile non postula la necessaria indicazione dei numeri del catasto o delle mappe censuarie e di tre almeno dei suoi confini - che sono indicazioni rilevanti ai fini della trascrizione (art. 2659 n. 4 e 2826 cod. civ.) - quando, pur in mancanza delle dette indicazioni,
l'oggetto del contratto può essere determinato in base alle altre clausole del contratto medesimo")”
(Cass. n. 5536/2024).
Nel caso di specie non è in discussione tra le parti che i beni siano esattamente determinati in contratto anche in assenza di dati catastali.
Ulteriormente, essendo demandato al giudice un accertamento dichiarativo ai fini dell'opponibilità a terzi, non pare esclusa una attività del giudice meramente integrativa dei dati catastali al fine di garantire tale opponibilità (arg. a contrario da Cass. n. 18681/2024 che esclude qualsiasi attività integrativa unicamente nel caso di pronuncia ex art. 2932 c.c.).
Pertanto anche tale motivo è infondato.
Con il terzo motivo l'appellante censura la sentenza per “violazione dei criteri di divisibilità del bene comune”. Secondo l'appellante la valutazione in ordine all'indivisibilità del bene non è supportata da alcuna valutazione tecnica, risultando sul punto carente la CTU. Anche l'estensione del bene porta a ritenere la comoda divisibilità.
Con il quarto motivo di appello la sentenza viene censurata “sulla necessità dell'integrazione e/o rinnovazione della CTU.” Secondo l'appellante il giudice di primo grado ha erroneamente ritenuto l'indivisibilità del magazzino senza aver compiuto i necessari accertamenti tecnici. Nello specifico, il CTU ometteva di analizzare la comoda divisibilità delle porzioni immobiliari del locale magazzino.
I due motivi possono essere trattati congiuntamente, in quanto connessi. Anche questi motivi sono infondati.
La sentenza ha dato conto di come nessuno dei comunisti ha chiesto l'attribuzione del bene, e sul punto nessuna censura è stata formulata da parte appellante (neanche circa la richiesta di attribuzione
11 di parte del bene, ove diviso).
Ne consegue che in assenza di richiesta di attribuzione (neanche parziale) del bene dell'appellante, non richiesto neanche in appello, non sussiste l'interesse in relazione ai relativi motivi di appello. In tal senso l'ordinanza del 24.10.2019 di questa Corte che ha rigettato la richiesta di rinnovazione di
CTU.
A ciò va aggiunto nel merito che il fatto che il magazzino-garage è al servizio di altre unità non vale a ritenere la comoda divisibilità.
Inoltre a fronte della indivisibilità ritenuta dal giudice di primo grado sulla base della CTU espletata,
l'appellante non fornisce concreti elementi per ritenere erroneo quanto ritenuto dal giudice di primo grado, non parendo elementi sufficiente il mero dato dimensionale. Questo anche considerando che si tratta di un magazzino-garage che appare già di per sé una porzione limitata di un più vasto edificio.
In definitiva l'appello è infondato.
Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo ai sensi del DM
55/2014, come modificato dal DM 147/2022 (valore della causa indeterminabile complessità bassa, valori medi con riduzione ai minimi per la fase istruttoria/trattazione stante la limitata attività svolta).
Poiché l'impugnazione è respinta, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012,
n. 228.

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza n. 5781/2029 del Tribunale di Roma, così provvede: rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza appellata;
condanna alla refusione a favore di delle spese del grado che liquida Parte_1 CP_1 in € 8.469,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA;
dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 come successivamente modificato e integrato, che sussistono i presupposti per il versamento, da parte di Parte_1 di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Roma, 25.11.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
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