N. R.G. 4093/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott. Michael Grossmann, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 4093/2023 promossa da
- Parte_1
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in
[...] P.IVA_1
, Via Alto Adige n. 60, rappresentata e difesa, giusta procura depositata telematicamente, Pt_1
dall'avv. BAUER ALEXANDER e dall'avv. DANIEL JULIAN, entrambi del Foro di , Pt_1
con domicilio eletto presso lo studio degli stessi in , Via Alto Adige n. 40; Pt_1
- parte appellante-
contro
- (C.F. , in persona Controparte_1 C.F._1
dell'omonimo titolare, nato a [...] il [...], con sede in CO (BZ), Via Ragen di
Sopra n. 18, rappresentata e difesa, giusta procura depositata telematicamente, dall'avv.
LATTANZIO GIUSEPPE del Foro di Foggia e dall'avv. MAMMING ULRICH del Foro di
, con domicilio eletto presso lo studio di quest'ultimo in , Via Dante n. 12/4; Pt_1 Pt_1
- parte appellata -
con oggetto: appello avverso la sentenza del Giudice di Pace di CO n. 40/2023 d.d.
1 05.06.2023, depositata in Cancelleria il 09.06.2023;
causa discussa ex art. 437 c.p.c. all'udienza del 03.04.2025 sulle seguenti
CONCLUSIONI
dei procuratori di parte appellante:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Bolzano adito, ogni diversa istanza disattesa e reietta, in accoglimento dell'appello proposto e in riforma della sentenza n. 40/2023 del 05.06.2023,
pubblicata il 09.06.2023, emessa nella causa civile sub n. 316/2022 R.G. dal Giudice di Pace di
CO, Dott. Gottardo Giatti, non notificata, così giudicare:
in via preliminare:
− dichiarare l'inammissibilità del doc. 21 ricorrente in primo grado, contenente un parere del dirigente dell'area tutela del mercato della AA di NO, in quanto depositato tardivamente dall'allora ricorrente dinanzi al Giudice di Pace di CO;

in via principale:
− rigettare le avverse domande, anche cautelari, sollevate dall'allora ricorrente dinanzi al
Giudice di Pace di CO, siccome infondate in fatto ed in diritto;

− e conseguentemente confermare e dichiarare la legittimità del verbale di accertamento di
infrazione amministrativa dd. 18.01.2022, protocollo 0000907/U, e dell'ingiunzione di
pagamento del 19.04.2022, protocollo 0008365/U, entrambi emessi dalla AA di;
Pt_1
in ogni caso:
− con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio, ivi incluse spese generali come per legge, I.V.A., C.A.P. e contributo unificato.”
dei procuratori di parte appellata:
“Piaccia al Giudice adito, contrariis reiectis,


1. nel merito in via principale respingere l'appello e tutte le istanze avversarie dirette contro il
convenuto perché infondati sia in fatto che in diritto;

2

2. comunque, annullare o dichiarare nullo il provvedimento impugnato in primo grado, ovvero
l'ingiunzione di pagamento della AA di con protocollo n° 0008365/U notificata il Pt_1
19.04.2022,


3. in subordine, nel denegato caso di accoglimento dell'appello e rigetto delle soprastanti
domande, che venga applicata la sanzione nella misura minima (art. 11 L. 689/81);


4. in ogni caso spese, anche forfetarie, ivi comprese spese per eventuali CTU e CTP, compensi e
spese successive, il tutto oltre a CAP ed IVA se ed in quanto dovuti, a carico delle altre parti in
causa come da nota spese allegata.”
***
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso depositato in data 13.05.2022, ritualmente notificato in data 23.05.2022,
unitamente al decreto di fissazione d'udienza, alla Camera di Commercio, Industria, Artigianato e
Agricoltura di (breviter Camera di Commercio o AA), il signor , in Pt_1 Controparte_1
qualità di titolare dell'omonima impresa individuale, ha proposto dinanzi al Giudice di Pace di
CO opposizione ex art. 22 della legge n. 689/1981 e art. 6 del d.lgs. n. 150/2011, con istanza di sospensione, avverso il verbale di accertamento di infrazione amministrativa prot. n.
0027133/U del 30.12.2021. Con detta ordinanza ingiunzione la AA ha ingiunto al signor il pagamento dell'importo complessivo di € 11.300,00, di cui € 11.250,00 a titolo di CP_1
sanzione amministrativa per la violazione delle disposizioni di cui agli artt. 2 e 3 della legge
03.02.1989, n. 39, concernente la disciplina della professione di mediatore, ed € 50,00 a titolo di oneri di riscossione e spese di notifica. La AA avrebbe in particolare addebitato al ricorrente l'esercizio abusivo dell'attività di agente in affari in mediazione immobiliare per l'affitto di immobili per scopi turistici con mandato a titolo oneroso. Il signor , invece, a suo dire, CP_1
eserciterebbe l'attività di c.d. property manager.
Mediante memoria difensiva depositata in data 16.06.2022 si è costituita in giudizio la Parte_1
3 , chiedendo la conferma del verbale Parte_1
di accertamento impugnato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese di lite.
Con la sentenza impugnata n. 40/2023 d.d. 05.06.2023, depositata in Cancelleria il 09.06.2023, il
Giudice di Pace di CO ha accolto l'opposizione ed annullato il provvedimento opposto,
disponendo la compensazione delle spese di lite tra le parti.
Con ricorso in appello depositato in data 28.12.2023 la Parte_1
ha proposto appello avverso la citata sentenza facendo
[...] Pt_1
valere, quale unico motivo, l'erroneo inquadramento del signor quale property CP_1
manager, anziché quale agente munito di mandato a titolo oneroso ai sensi dell'art. 2, comma 2, della legge n. 39/1989. A detta dell'appellante l'attività del signor non sarebbe CP_1
riconducibile a quella di un mero gestore di immobili per conto di terzi, ma dovrebbe essere sussunta all'interno delle categorie contemplate dalla legge;
in particolare, l'odierno appellato dovrebbe essere qualificato come mediatore atipico o unilaterale, vale a dire come agente munito di mandato a titolo oneroso che opera su incarico di una delle parti ai sensi dell'art. 2, comma 2,
della legge n. 39/1989; ciò in quanto le prestazioni del signor non si limiterebbero ad CP_1
una consulenza nei confronti dei proprietari di immobili destinati a locazioni di breve durata, ma si estenderebbero alla messa in relazione tra questi ultimi e i potenziali conduttori;
dall'art. 4 del d.l. 24.04.2017, n. 50 emergerebbe del resto che i contratti di locazione turistica di breve durata potrebbero essere stipulati unicamente da persone fisiche, direttamente ovvero tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici;
in tal senso deporrebbero altresì l'art. 1, comma 595, della legge 30.12.2020, n. 178, e la circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12.10.2017; infondata sarebbe poi la tesi dell'odierno appellato, secondo cui la messa in relazione delle parti non avverrebbe ad opera sua, bensì del portale telematico su cui verrebbero pubblicati gli annunci: con sentenza del 19.12.2019 (causa
C-390/18) la Corte di Giustizia dell'Unione Europea avrebbe invero stabilito che il servizio
4 offerto da siti internet quali Airbnb rappresenterebbe un servizio della società dell'informazione e non un servizio di intermediazione immobiliare. Alcun rilievo assumerebbe infine la circostanza secondo cui l'odierno appellato opererebbe sotto il codice ATECO 68.32.00 (“Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”) e non invece sotto il codice 68.31.00
(“Attività di mediazione immobiliare”). L'appellato non avrebbe inoltre mai richiesto di operare sotto il codice 68.32.00.
L'appellante ha quindi evidenziato quanto segue:
- la circostanza secondo cui l'appellato avrebbe diritto a percepire una provvigione unicamente da una parte non osterebbe alla sua qualifica come agente ai sensi dell'art. 2, comma 2, della legge n. 39/1989;
- il mediatore atipico o unilaterale potrebbe per definitionem operare anche per conto e su incarico di una sola parte;

- l'appellato, per adempiere al mandato conferitogli, metterebbe in contatto persone, svolgendo attività di intermediazione in qualità di agente munito di mandato a titolo oneroso;

- l'elemento della mancanza di stabilità del rapporto non sarebbe necessario ai fini della qualifica dello stesso come mediazione;
in ogni caso l'appellato presterebbe la sua attività per singoli affari di durata non eccedente i 30 giorni, onde non vi sarebbe alcuna stabilità;
- l'agente munito di mandato a titolo oneroso non dovrebbe necessariamente operare nel settore immobiliare in senso stretto, ferma restando la riconducibilità a tale ambito della stipula di locazioni turistiche;

- inconferente sarebbe la comunicazione della di NO d.d. 01.07.2022, Parte_1
dimessa tardivamente sub doc. 21 fasc. ricorrente di primo grado: tale comunicazione avrebbe invero ad oggetto la sola tipologia di property manager che presta attività materiale ed amministrativa, senza svolgere attività di mediazione.
Costituitasi nel presente grado di giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata il
5 09.02.2024, l'impresa individuale ha contestato le deduzioni e le domande Controparte_1
avversarie e concluso chiedendo il rigetto integrale dell'appello o, in subordine, l'annullamento del provvedimento impugnato ovvero, in ulteriore subordine, l'applicazione della sanzione nella misura minima, con rifusione delle spese di lite.
Parte appellata ha in particolare richiamato la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite
n. 19161/2017, che avrebbe chiarito che il mandatario a titolo oneroso o mediatore atipico o unilaterale è un professionista che collabora occasionalmente con persone giuridiche e che si limita a segnalare nuovi clienti, senza avere il potere di concludere l'affare. Le prestazioni rese dal signor non presenterebbero alcuna di queste caratteristiche, essendo lo stesso legato CP_1
da un rapporto di durata con i proprietari di immobili con destinazione turistica, nell'ambito del quale svolge, in nome e per conto del proprietario persona fisica, le seguenti attività: i) attività
preparatorie, come la consulenza sul mobilio;
ii) attività amministrative;
iii) attività di marketing
e promozione dell'immobile sulle OTA (online travel agencies) quali booking.com, Airbnb o un sito proprio;
iv) attività volte a soddisfare le richieste dei turisti, come l'elaborazione di preventivi dedicati, con valutazione dei prezzi da applicare in autonomia;
v) preparazione dell'immobile, comprensiva di pulizia e fornitura della biancheria;
vi) accoglienza dei turisti nell'immobile e assistenza degli stessi durante il pernottamento;
vii) ricontrollo dell'immobile in uscita. A detta di parte appellata sarebbe inconferente la circolare dell'Agenzia delle Entrate
citata da controparte, mentre la sentenza della Corte di Giustizia dell'Unione Europea del
19.12.2019 sarebbe stata erroneamente letta dall'appellante. In tale pronuncia la Corte di
Giustizia avrebbe infatti riconosciuto che il servizio di Airbnb è di mediazione e che un servizio non è qualificabile come intermediazione immobiliare se va oltre la mera intermediazione di un negozio immobiliare. L'estraneità delle attività svolte da parte appellata rispetto alla mediazione troverebbe conferma nella circostanza che lo svolgimento delle stesse, prima della procedura di infrazione avviata dalla Commissione europea e della modifica della legge n. 39/1989, era
6 precluso agli agenti immobiliari. Privo di pregio sarebbe poi l'incompleto richiamo dell'appellante al codice ATECO utilizzato dall'appellato. Del tutto corretta risulterebbe la motivazione del Giudice di prime cure, che ha valorizzato l'assenza di un diritto alla provvigione verso ambo le parti e l'operatività del signor nel mercato turistico anziché nel mercato CP_1
immobiliare. Quanto all'eccepita inammissibilità della produzione della comunicazione della di Commercio di NO, parte appellata ha affermato la tempestività della stessa, non Pt_1
essendo previsti termini decadenziali a tal fine nel rito del lavoro e trattandosi di documento sopravvenuto. Da ultimo, il signor ha sottolineato come quanto ricevuto a seguito di CP_1
una prenotazione su booking.com o Airbnb non sarebbe un mero canone di locazione, bensì il corrispettivo della prenotazione, comprendente, tra l'altro, il costo delle pulizie ed il noleggio della biancheria.
Alla prima udienza d.d. 14.03.2024 il Giudice ha assegnato alle parti termine fino al 20.01.2025
per il deposito di note difensive e fissato per la discussione orale e la lettura del dispositivo ai sensi dell'art. 437 c.p.c. l'udienza del 13.02.2025, successivamente rinviata al 03.04.2025.
2. L'appello è infondato e deve essere rigettato.
2.1. Preliminarmente occorre scrutinare l'eccezione di inammissibilità sollevata da parte appellante in relazione alla produzione, in occasione della prima udienza dinanzi al Giudice di
Pace, del parere del dirigente dell'area tutela del mercato della AA di NO.
L'eccezione deve essere disattesa.
L'odierno appellato ha dimesso in occasione della prima udienza del giudizio di primo grado il doc. 21, contenente una comunicazione a firma della dirigente dell'area tutela del mercato della
AA di NO. In tale comunicazione, datata 01.07.2022, la citata dirigente esprime, in termini generali e non riferiti al caso di specie, la posizione ed il parere della Parte_1
in ordine all'inquadramento dell'attività di property management. Poiché la
[...]
comunicazione è di data successiva al ricorso introduttivo, depositato dal signor in data CP_1
7 13.05.2022, deve escludersi una tardività della produzione. Deve d'altra parte osservarsi come il documento in oggetto non sia ascrivibile nell'ambito della prova documentale. Si tratta invero di un mero scritto argomentativo, che il ricorrente ha fatto proprio, riconducibile dunque tra le allegazioni difensive, prive di autonomo valore probatorio, la cui produzione è regolata dalle norme che disciplinano tali atti (cfr. Cass. civ., Sez. II, 19.01.2022, n. 1614; Cass. civ., Sez. II,
ord. 24.08.2017, n. 20347).
2.2. L'addebito della AA di nei confronti dell'odierno appellato ha ad oggetto la Pt_1
violazione delle disposizioni di cui agli artt. 2 e 3 della legge 03.02.1989, n. 39, in quanto il medesimo avrebbe esercitato abusivamente l'attività di agente in affari in mediazione immobiliare per l'affitto di immobili per scopi turistici con mandato a titolo oneroso. Nello specifico, l'attività svolta corrisponderebbe a quella dell'agente munito di mandato a titolo oneroso di cui all'art. 2, comma 2, della legge n. 39/1989. L'appellato, per contro, contesta tale inquadramento, sostenendo di rivestire la qualifica di property manager, vale a dire di mero gestore di immobili per conto di terzi, in quanto tale non soggetto alle disposizioni di cui alla legge n. 39/1989.
Ai sensi dell'art. 3 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, recante modifiche ed integrazioni alla legge
21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore, coloro i quali esercitano, a qualsiasi titolo, attività di mediazione debbono essere iscritti nel ruolo degli agenti di affari in mediazione istituito presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura, prestando inoltre idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti. L'art. 2 della citata legge precisa che il ruolo è distinto in tre sezioni, una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso, e che l'iscrizione allo stesso “deve essere richiesta anche se l'attività viene
esercitata in modo occasionale o discontinuo, da coloro che svolgono, su mandato a titolo
oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili od aziende”.
8 Ai fini dell'individuazione delle varie figure riconducibili nell'ambito della mediazione assume fondamentale rilievo la sentenza resa dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, n. 19161 del
02.08.2017. Con tale pronuncia la Suprema Corte ha fornito la seguente definizione del mediatore e del procacciatore d'affari “mediatore è colui che mette in relazione due o più parti
per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di
collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. La sua attività si caratterizza per il fatto di
essere imparziale rispetto alle parti messe in contatto, e il diritto alla provvigione sorge, ex art.
1755 c.c., solo quando la conclusione dell'affare è il risultato del suo intervento. Il medesimo
diritto, peraltro, è subordinato alla iscrizione del mediatore nel ruolo degli agenti di affari di
mediazione (ora alla segnalazione di inizio di attività certificata cui fa seguito la iscrizione nel
registro delle imprese ovvero nel repertorio delle notizie economiche). Il procacciatore d'affari è
invece un collaboratore occasionale la cui attività promozionale è normalmente attuativa del
rapporto intercorrente con il preponente, dal quale soltanto può pretendere il pagamento della
provvigione; egli è quindi collaboratore della società preponente (o dell'agente di quest'ultima),
che svolge un'attività, caratterizzata dall'assenza di subordinazione e dalla mancanza di
stabilità, consistente nella segnalazione di potenziali clienti e nella raccolta di proposte di
contratto ovvero di ordini, senza intervenire nelle trattative per la conclusione dei contratti. Il
suo compito è limitato a mettere in contatto le parti su incarico di una di queste. Nella
giurisprudenza di questa Corte, si afferma che costituisce elemento comune alla figura del
mediatore e a quella del procacciatore d'affari la prestazione di un'attività di intermediazione
diretta a favorire tra terzi la conclusione di un affare, con conseguente applicazione di alcune
identiche disposizioni in materia di diritto alla provvigione, mentre l'elemento distintivo consiste
nel fatto che il mediatore è un soggetto imparziale, e nel procacciamento di affari l'attività
dell'intermediario è prestata esclusivamente nell'interesse di una delle parti (Cass. n. 27729 del
2005; Cass. n. 4422 del 2009; Cass. n. 26360 del 2016). Il mediatore si distingue dal
9 procacciatore di affari per l'imparzialità che è requisito tipico del mediatore, e per il rapporto di
collaborazione che - assente secondo l'espresso dettato normativo nella mediazione (art. 1754
cod. civ.) - caratterizza il procacciatore d'affari, il quale, anche senza carattere di stabilità,
agisce nell'esclusivo interesse del preponente, solitamente imprenditore, raccogliendo proposte
di contratto ovvero ordinazioni presso terzi e trasmettendogliele (Cass. n. 12694 del 2010). Ove,
invece, il procacciatore d'affari operi stabilmente con un determinato preponente, la disciplina
del rapporto risulta assimilabile piuttosto al rapporto di agenzia, con conseguente inoperatività
del disposto di cui all'art. 6 della legge n. 39 del 1989. Si afferma infatti che al procacciatore
d'affari sono applicabili, in via analogica, le disposizioni del contratto d'agenzia (Cass. n. 4422
del 2009; Cass. n. 26370 del 2016).” Così delineate la figura negoziale tipica del mediatore e quella atipica del procacciatore d'affari, le Sezioni Unite hanno ritenuto che la seconda possa essere attratta nell'ambito della mediazione atipica, ricorrente ogniqualvolta “una parte, volendo
concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona
interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni”. Hanno quindi concluso nel senso che anche l'esercizio dell'attività di mediazione atipica, quando l'affare abbia ad oggetto beni immobili o aziende, ovvero, se riguardante altre tipologie di beni,
sia svolta in modo professionale e continuativo, resti soggetta all'obbligo di iscrizione all'albo previsto dall'art. 2 della l. n. 39 del 1989.
Nel corso del giudizio di primo grado l'odierno appellato ha rilasciato all'udienza del 13.02.2023
le seguenti spontanee dichiarazioni: “Io stipulo un contratto di mandato con i proprietari di
seconde case nella zona di CO e dintorni per affittarli temporaneamente a turisti durante le
stagioni. Una volta firmato il mandato io inserisco l'immobile nelle principali piattaforme di
affitti temporanei mettendomi come Host. Incasso quindi gli affitti trattenendo una mia
provvigione per le mie competenze ovvero: consegna delle chiavi al turista, pulizia dell'immobile
o altra attività che il cliente mi chiede a seconda delle sue esigenze. Provvedo inoltre a versare
10 la tassa di soggiorno al Comune e la comunicazione alla Questura dei dati anagrafici degli
ospiti. Tutto questo lo svolgo a nome della mia ditta individuale e mi avvalgo anche
eventualmente di soggetti esterni per la pulizia”.
Le riportate dichiarazioni trovano corrispondenza nello schema del contratto di “Mandato di gestione per affitti brevi di immobile altrui”, prodotto dall'appellato sub doc. 15 fasc. di primo grado. L'oggetto del contratto viene infatti delimitato dall'art. 2 di tale modello nei seguenti termini: “Il Cliente conferisce al Property Manager, che accetta, un mandato irrevocabile, ai
sensi degli articoli 1703 e seguenti del Codice Civile, affinché il Property Manager, anche
nell'interesse proprio, ma in nome e per conto del Cliente, abbia a compiere uno o più dei seguenti atti o attività: (i) offrire l'immobile a terzi sul mercato del godimento temporaneo;
(ii) porre in essere iniziative promozionali collegate alla messa sul mercato dell'Immobile; (iii)
sottoscrivere ogni atto, contratto, dichiarazione, deposito o formalità, anche fiscali, necessari ai
fini dei punti precedenti;
(iv) incassare ogni canone, spesa, penale o altra somma dai conduttori
o alloggianti dell'Immobile ai sensi di ogni disposizione applicabile e dei relativi contratti che ne
regolano il godimento da parte di terzi;
(v) calcolare, tempestivamente riscuotere e
tempestivamente versare la tassa di soggiorno nel rispetto della normativa locale applicabile;

(vi) compiere atti relativi alla cura dell'Immobile e all'accoglienza dei conduttori o alloggianti,
ivi inclusi – nel caso in cui non vi provveda tempestivamente il Cliente ai sensi del successivo
articolo 3 – la reintegrazione, ove necessario, del corredo e dei materiali di consumo, la
puntuale segnalazione di eventuali manutenzioni a carico del Cliente, la consegna dell'Immobile
agli Ospiti e la cura della riconsegna da parte degli stessi;
(viii) ove richiesto dalla normativa
applicabile, inviare ogni comunicazione alle autorità competenti circa (a) gli ingressi degli
Ospiti nell'Immobile, anche mediante l'utilizzo dei portali dedicati, (b) le statistiche periodiche
relative alle presenze, nazionalità e durata dei soggiorni e (c) i prezzi minimi e massimi di
soggiorno praticati ed i relativi aggiornamenti;
(viii) in generale, anche ai sensi dell'articolo
11 1708 del codice civile, compiere tutti gli atti giuridici necessari al compimento del Mandato, con
particolare riferimento all'organizzazione e gestione dell'Immobile, nonché alla sua locazione o concessione in godimento a terzi dietro corrispettivo con le forme contrattuali sopra specificate”.
Lo schema di contratto rinvia, quanto alla durata, alle condizioni particolari, che nel modello prodotto riportano una durata di un anno, con patto di tacito rinnovo.
Da quanto precede discende che l'odierno appellato opera sulla base di un contratto di mandato con rappresentanza, instaurando un rapporto di durata con i proprietari di immobili da destinare a locazioni brevi. L'attività, resa nell'interesse proprio e di questi ultimi, abbraccia tanto atti materiali e amministrativi quanto atti negoziali, quali la conclusione dei contratti di locazione.
Del tutto corretta risulta pertanto la conclusione del Giudice di prime cure, secondo cui l'attività imprenditoriale dell'appellato diverge dall'attività sia del mediatore in senso stretto che dell'agente munito di mandato a titolo oneroso.
L'assenza di imparzialità rispetto alle parti messe in contatto impedisce, nello specifico, di ravvisare gli estremi di una mediazione tipica.
La stabilità e la durevolezza del rapporto instaurato con i singoli preponenti, come riconosciuto dalla richiamata pronuncia delle Sezioni Unite n. 19161/2017, comporta d'altra parte l'inoperatività del disposto della legge n. 39/1989. Contrariamente a quanto sostenuto da parte appellante, l'appellato non conclude infatti in occasione di ogni locazione un distinto contratto con i proprietari. Al contrario, le parti danno vita ad un rapporto di durata, comprendente la conclusione di un numero indefinito di contratti di locazione.
Rilievo assorbente, ai fini dell'esclusione del ricorrere della figura negoziale del procacciatore d'affari e di una mediazione atipica, assume poi l'osservazione del Giudice di prima istanza, a mente della quale, nel caso di specie, il property manager non mette in relazione le parti per la conclusione di un affare. Il profilo qualificante della mediazione, sia tipica che atipica, risiede nella messa in contatto delle parti, ovvero nella ricerca e nell'individuazione di una persona
12 interessata alla conclusione di un affare a determinate, prestabilite condizioni. Nel caso in esame non vi è, da parte dell'appellato, una messa in contatto per la conclusione di un affare, in quanto lo stesso provvede direttamente, in nome e per conto dei proprietari immobiliari, a perfezionare l'affare. In tale ambito non è soggetto all'osservanza di condizioni prestabilite, neppure quanto alla determinazione del canone. Quale mandatario e rappresentante dei proprietari nella stipulazione dei contratti, il medesimo non è quindi qualificabile come mediatore (cfr. Cass. civ.,
Sez. III, 06.11.1982, n. 5861: “Il mediatore, la cui funzione consiste nel mettere in relazione due
o più possibili contraenti, ha, nei confronti di tutti, un dovere di imparzialità; egli non può,
pertanto, curare gli interessi di uno solo di essi e non può essere mandatario e rappresentarlo
nella stipulazione del contratto, restando limitata la possibilità di rappresentanza soltanto
nell'esecuzione del contratto concluso con il suo intervento (art. 1761 cod. civ.). ( Conf 2607/64,
mass n 303921; ( Conf 1719/63, mass n 262632).”; cfr. anche Cass. civ., Sez. III, 04.02.2000, n.
1231; Cass. civ., Sez. II, 25.02.1987, n. 1995).
L'attività svolta dall'appellato, in definitiva, non consiste nel mettere in relazione i proprietari di immobili da locare con i potenziali conduttori, bensì nel gestire con ampi poteri gli immobili da locare, compiendo attività materiali e giuridiche in nome e per conto dei medesimi proprietari.
La messa in contatto non ha pertanto luogo in virtù dell'opera dell'appellato, ma, al più, in forza delle piattaforme informatiche utilizzate ai fini della pubblicizzazione delle locazioni.
In proposito, non depongono in senso contrario le statuizioni di cui alla sentenza della Corte di
Giustizia dell'Unione Europea, Grande Sez., 19.12.2019, nella causa C-390/18. Con tale decisione la Corte di Giustizia non ha invero negato che le piattaforme elettroniche de quibus
svolgano un servizio di mediazione, ma ha affermato che lo svolgimento di simile servizio “non
giustifica il fatto di negare la qualifica di "servizio della società dell'informazione" per detto
servizio di mediazione e, pertanto, l'applicazione al medesimo della direttiva 2000/31.”
Inconferente risulta invece il richiamo dell'appellante alle disposizioni di cui all'art. 4 del d.l. n.
13 50/2017 e all'art. 1, comma 595, della legge n. 178/2020, nonché alla circolare dell'Agenzia delle
Entrate n. 24/E del 12.10.2017, in quanto aventi ad oggetto il regime fiscale delle locazioni di breve durata e non la loro disciplina sostanziale.
Parimenti irrilevante risulta la verifica del codice ATECO dichiarato dall'appellato, dovendosi avere riguardo all'attività effettivamente svolta.
Del tutto diversa, infine, è la fattispecie esaminata dal Tribunale di Prato nella sentenza
05.09.2017, n. 726. Benché anche il citato arresto abbia ad oggetto un'attività di gestione di immobile svolta in favore di una sola delle parti, ai fini della stipula di contratto di locazione con soggetto terzo, non risulta che nel caso scrutinato dal Tribunale di Prato il property manager
fosse munito, come nella fattispecie in esame, di poteri di rappresentanza del locatore.
Il conferimento di poteri di poteri di rappresentanza, unitamente all'autonomia gestionale e organizzativa, connotano il contratto tipo di property management predisposto dalla AA di
NO (cfr. doc. 18 fasc. di parte appellata). A tale contratto si riferisce la comunicazione della
AA di NO d.d. 01.07.2022, firmata dalla dirigente dell'area tutela del mercato, nella quale si esclude l'attività di property manager dal campo di applicazione della legge n. 39/1989 (cfr.
doc. 21 fasc. di parte appellata).
La presenza dei predetti profili, vale a dire l'attribuzione di poteri di rappresentanza, con carattere di stabilità e con autonomia gestionale ed organizzativa, preclude, per le ragioni esposte,
l'inquadramento dell'attività svolta dall'appellato nell'ambito di quella del mediatore di cui alla legge n. 39/1989.
Stante l'insussistenza della violazione contestata la sentenza appellata deve essere integralmente confermata.
3. Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza.
Parte appellante va quindi condannata alla rifusione all'appellato delle spese del grado, da quantificarsi nella misura media prevista dal D.M. n. 55/2014 (tab. n.

2 - scaglione di valore: da €
14 5.200,01 ad € 26.000,00) per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, e dunque in complessivi
€ 3.397,00, oltre 15% per spese forfettarie, oltre CPA e IVA come per legge, oltre spese successive necessarie.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del Giudice
di Pace di CO n. 40/2023 d.d. 05.06.2023, depositata in Cancelleria il 09.06.2023, ogni altra istanza, eccezione e difesa disattesa,
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2) condanna parte appellante a rifondere a parte appellata le spese del presente giudizio,
liquidate complessivamente in € 3.397,00, oltre 15% per spese forfettarie, oltre CPA e IVA come per legge, oltre spese successive necessarie;

3) dichiara ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1,
comma 17, della legge n. 228 del 2012, la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Bolzano, 03.04.2025
Il Giudice
dott. Michael Grossmann
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