N. R.G. 1885/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1885/2022 tra
Parte_1
ATTORE/I
e

Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 24 settembre 2024 sono comparsi:
Per l'avv. Alessandra Monachello in sostituzione dell'avvocato BELLAVISTA Parte_1
MARIO che si riporta alle note conclusive depositare insistendo nelle stesse e negli atti depositati.
Discute la causa e chiede che venga decisa.
Nessuno è presente per il convenuto. P_
Il got
Si ritira in Camera di Consiglio per la decisione .
Alle ore 18,00 viene emessa sentenza ex art 281 sexies cpc.
Il Got
dott. Maria Rosalia Grassadonia
pagina 1 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Rosalia Grassadonia, all'udienza del giorno 24
settembre 2024 , ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1885/2022 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. BELLAVISTA Parte_1 C.F._1
MARIO
ATTRICE
contro
(C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_1
patrocinio dell'avv. GAGLIANO FABIO
CONVENUTO
Oggetto: risarcimento danni, infiltrazioni

P.Q.M.

Il giudice unico ogni contraria domanda, eccezione e difesa reietta definitivamente pronunciando:
1) In accoglimento della domanda dell'attrice, dichiara la responsabilità del convenuto P_
per le infiltrazioni presenti nell'immobile oggetto del giudizio
2) Conferma l'ordinanza emessa in data 11/01/2023 nel procedimento cautelare in corso di causa pagina 2 di 12 3) Condanna il convenuto ad eseguire tutti i lavori edili, (necessari ad eliminare le P_
cause delle infiltrazioni e a ripristinare l'appartamento oggetto del giudizio) indicati nella CTU
redatta nella fase cautelare e nella CTU depositata nel presente giudizio a cui integralmente si rinvia
4) Condanna il convenuto al risarcimento, in favore dell'attrice, del danno da P_
mancato godimento dell'immobile che si determina equitativamente in euro 18.000,00 , oltre interessi fino al soddisfo.
5) Condanna l'attrice al pagamento, in favore del convenuto, della quota pari ad euro P_
€ 11.063,17, come da delibere assembleari del 7.1.2019 e 9.9.2019 non impugnate e da stato di ripartizione allegato
6) Pone definitivamente a carico del convenuto le spese di CTU liquidate nella fase P_
cautelare
7) Pone definitivamente a carico del convenuto le spese di CTU liquidate nel presente P_
giudizio
8) Condanna il convenuto a rifondere all'attrice le spese del giudizio (in esse comprese P_
anche quelle dei procedimenti cautelari) che si liquidano complessivamente in euro 8700,00 per compensi professionali , oltre euro 530,00 per spese, oltre iva, cpa e spese generali come per legge. Con distrazione delle spese in favore del procuratore di parte attrice che ha reso la prescritta dichiarazione di anticipo.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. l'odierna attrice, premetteva di essere comproprietaria di un appartamento sito al quinto e ultimo piano dell'edificio condominiale di a Controparte_1
, che tale immobile presentava fenomeni d'infiltrazione d'acqua piovana provenienti dal tetto P_
condominiale che avevano provocato anche la caduta di ampie parti dell'intonaco di pareti e soffitti,
con distacco di pignatte e scopertura dei ferri di armatura del solaio.
pagina 3 di 12 Precisava che era impossibile, per ragioni di pericolo per le persone e per le cose, continuare a utilizzare l'appartamento e che lo stesso , già con delibera dell'assemblea del 26/11/2013, P_
aveva stabilito di mettere in sicurezza il tetto al fine di eliminare le suddette infiltrazioni. CP_2
Esponeva che in data 18-05-2017, anche per conto degli altri comproprietari, aveva diffidato il convenuto ad eseguire i lavori necessari per eliminare le infiltrazioni e per il ripristino P_
dell'immobile, evidenziando la mancata fruizione del bene per evidenti ragioni di sicurezza e di incolumità.
Precisava che il era rimasto inerte e che, solo dopo anni, aveva conferito incarico al P_
geom. , il quale in data 19/09/2018 aveva consegnato una perizia nella quale venivano CP_3
evidenziati tutti i lavori necessari al ripristino del tetto e dell'appartamento dell'attrice. CP_2
L'attrice rilevava inoltre che, nonostante l'assemblea avesse deliberato, in data 07/01/2019, di approvare il preventivo dei lavori presentato dalla ditta Santa Fortunata Costruzioni S.r.l., il
Condominio era rimasto inerte .
Tutto ciò premesso, citava in giudizio il chiedendo di : Controparte_4
-“Ordinare al , in persona dell'amministratore p.t. stante la Controparte_4
protratta e perdurante inerzia, l'esecuzione, a sue esclusive cure e spese, di tutte le opere necessarie per la messa in sicurezza, riparazione ed eliminazione delle cause dei danni da infiltrazione e carbonatazione del tetto dell'edificio e di tutte le parti aggettanti e non dello stesso, condominiali e non,
nonché quelle dirette alla messa in sicurezza, riparazione e rimessione in pristino dell'appartamento di quinto piano e del terrazzo di proprietà della ricorrente ivi compresi quelle per ovviare ad ulteriori pericoli di crolli.
- ritenuta e dichiarata la lesione del diritto di proprietà della sig.ra sull'immobile sito Parte_1
al piano V, dell'edificio condominiale di , condannare ex. artt. 2043, 2051 e Controparte_1
2053 c.c. la parte resistente al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dalla ricorrente per pagina 4 di 12 l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni e la remissione in pristino dell'immobile di sua proprietà
nell'ammontare già determinato dal Geometra nella relazione di consulenza Controparte_5
che si produce, redatta in data 19.09.2018 su incarico stesso del Controparte_4
o in quell'altra maggiore o minore somma che sarà meglio vista al giudicante in seguito a eventuale disponenda c.t.u. in seguito ai suoi poteri istruttori d'ufficio ex art 702ter c.p.c., nonché i danni conseguenti alla mancata fruizione dell'immobile in conseguenza della protratta mancata riparazione e manutenzione.
- condannare altresì parte resistente al pagamento delle spese, competenze ed onorari del giudizio da distrarre in favore del sottoscritto procuratore antistatario”;
Si costituiva il convenuto che, preliminarmente, chiedeva di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri comproprietari, nel merito contestava le domande proposte e ne chiedeva il rigetto.
Il dichiarava che, sulla base della perizia espletata da un tecnico incaricato dallo stesso P_
, erano state avviate le procedure per l'attribuzione dell'appalto per l'esecuzione dei P_
lavori, che con delibera del 28/01/2019 veniva affidato alla ditta Santa Fortunata Costruzioni S.r.l., la quale redigeva il preventivo per l'esecuzione dei lavori, sulla cui base veniva stabilito un piano di riparto. Esponeva che tuttavia, a seguito di tale riparto, nessuno dei condomini, compresa l'attrice,
aveva versato le quote previste per l'avvio dei lavori.
Il affermava, dunque, di non avere alcuna responsabilità nella mancata esecuzione dei P_
lavori, ed evidenziava invece un comportamento inadempiente dei condomini e della stessa attrice .
Chiedeva pertanto di dichiarare che nessuna responsabilità potesse essere attribuita al P_
convenuto, per l'effetto respingere qualsivoglia richiesta di risarcimento danni.
In via riconvenzionale chiedeva di condannare la sig.ra a versare la propria quota di Parte_1
spettanza per i lavori di rifacimento del tetto, dalla stessa chiesti, e pari ad € 11.063,17, come da delibere assembleari del 7.1.2019 e 9.9.2019.
pagina 5 di 12 Con vittoria di spese e compensi di causa.
Questo decidente, ritenuto che le difese svolte dalle parti richiedevano una istruzione non sommaria,
riteneva opportuno disporre il mutamento di rito.
L'attrice proponeva un procedimento cautelare in corso di causa che si concludeva con ordinanza del
11/01/2023, con cui questo giudice, accogliendo il ricorso, ordinava al Controparte_6
, in persona dell'amministratore p.t. Dr l'esecuzione immediata
[...] CP_7
di tutte le opere descritte dal C.T.U. nella propria relazione di consulenza.
Nonostante detto provvedimento cautelare, il rimaneva del tutto inerte ed inadempiente in P_
ordine alle opere da eseguire.
Conseguentemente, con ricorso ex art 669 duodecies c.p.c. la signora chiedeva a Parte_1
questo decidente di stabilire le modalità di attuazione del provvedimento cautelare.
Con Ordinanza 7.06.2023 veniva accolto il ricorso e questo decidente disponeva la immediata attuazione esecutiva all'ordinanza cautelare emessa in data 11 gennaio 2023, in favore della parte ricorrente contro il e disponeva le modalità di Controparte_6
attuazione. Anche a seguito di tale ordinanza il convenuto rimaneva inadempiente in P_
ordine alle opere da eseguire.
Il presente giudizio veniva istruito, veniva nominato un CTU, ed infine veniva rinviato per la precisazione delle conclusioni, discussione e la decisione .
All'udienza del giorno 24 settembre 2024 viene emessa sentenza ex art 281 sexies cpa .
Preliminarmente si rileva che l'attrice, sebbene comproprietaria dell'immobile, è da ritenersi legittimata attivamente rispetto a tutte le azioni a tutela della proprietà comune, senza bisogno dell'intervento in giudizio degli altri comproprietari, pur riguardando tutti costoro la lesione lamentata.
La legittimazione risiede sul presupposto dell'esistenza di un diritto di ciascuno dei proprietari della cosa comune di compiere nell'interesse degli altri, e senza il loro consenso, atti di straordinaria pagina 6 di 12 amministrazione, quali la proposizione di domande giudiziali, in base al principio della rappresentanza reciproca fondata sulla comunione di interessi.
Il singolo comproprietario è quindi legittimato ad agire in giudizio per la tutela del diritto nella sua interezza e può agire per il risarcimento del danno complessivo arrecato al bene comune, dovendosi presumere che lo stesso abbia agito anche nell'interesse degli altri comproprietari rimasti inerti, e per la tutela di un interesse comune, che appartiene indifferenziatamente anche ai restanti contitolari del diritto. ( vedi Cass 14-11-2019 n 29506)
Ciò premesso, le domande di parte attrice vanno accolte per i motivi che seguono.
Il CTU ha accertato che l'immobile si presenta disabitato e fortemente danneggiato da fenomeni infiltrativi;
in particolare nella ctu si legge che in tutti i vani dell'immobile si “evidenziano fenomeni di sfondellamento del solaio di copertura con chiari segni di ruggine nei ferri di armatura del solaio medesimo. Gravi fenomeni infiltrativi, con danneggiamento degli intonaci e fenomeni di arrugginimento dei ferri di armatura, si rilevano sia nel cornicione dell'edificio in corrispondenza del balcone sul lato sud-est del palazzo, sia nelle pareti dell'edificio in corrispondenza al balcone sul lato nord-ovest. Tali pareti presentano evidenti fenomeni di degrado dell'intonaco con rischio di precipitazione di calcinacci”.
Il CTU ha accertato che le infiltrazioni presenti nell'immobile oggetto del giudizio provengono dal terrazzo che presenta un evidente stato di degrado dei parapetti, a rischio crollo. Anche la CP_2
pavimentazione del terrazzo appare vetusta e mostra segni della posa in opera, nel passato, di prodotti atti a contrastare l'infiltrazione (guaina liquida) comunque significativamente ammalorati.
Il ctu, nell'ambito della precedente CTU, effettuata nel cautelare in corso di causa, aveva indicato i lavori necessari ed urgenti per la messa in sicurezza, stante il pericolo connesso al rischio di precipitazione, dei parapetti ammalorati e del cornicione, nonché per la messa in sicurezza pagina 7 di 12 dell'immobile della sig.ra onde consentirne l'abitabilità connessa con la possibilità di Parte_1
fruizione.
Nel presente giudizio ha inoltre indicato gli ulteriori interventi necessari per l'integrale ripristino.
Pertanto il convenuto va condannato ad eseguire i lavori indicati nella CTU redatta nella P_
fase cautelare e anche a quelli indicati nella CTU redatta nel presente giudizio, a cui integralmente si rinvia, che sono necessari per eliminare le cause delle infiltrazioni e per il ripristino dell'immobile dell'attrice .
E' infatti risultato accertato che le infiltrazioni hanno origine condominiale quindi è responsabile dei danni il convenuto il quale, ai sensi dell'art 2051, in qualità di custode, deve vigilare e P_
adottare tutte le misure necessarie affinchè la cosa in custodia non provochi danni ai terzi. Infatti il
è custode della res produttrice del danno e ha omesso di eseguire le opere indicate dal ctu P_
nella fase cautelare.
Né, d'altro canto, il , a fronte degli addebiti mossigli, ha fornito o chiesto di fornire la P_
prova liberatoria cui era, ex art. 2051 C.C., tenuto: vale a dire la dimostrazione positiva del caso fortuito, fatto estraneo alla sua sfera di custodia ed avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.
Per quanto riguarda la domanda di parte attrice di condannare il convenuto al risarcimento P_
del danno da mancato utilizzo dell'immobile, si osserva quanto segue.
La Suprema Corte, con sentenza Sez. Unite n 33645 del 15-11-20222 (riguardante l'occupazione di immobile sine titulo, ma con principi applicabili anche ad altre fattispecie), ha affermato che è
suscettibile di risarcimento il pregiudizio arrecato al diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa, spettante al proprietario, e ha configurato "la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire"; ha chiarito,
però, che al titolare del diritto dominicale è richiesta, innanzitutto, una precisa allegazione (suscettibile pagina 8 di 12 di specifica contestazione) circa la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa e, cioè, riguardante la perdita attinente al godimento, indiretto (mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri) o anche diretto, del bene, inoltre, l'attore deve provare il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa;
se soddisfatti gli oneri di allegazione e prova (anche per presunzioni), sia nel caso di godimento diretto,
sia in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell' art 1126
cc” ( sentenza CASSAZIONE SEZ. III, 23/05/2024, ).
Nella sentenza della Cass. Sez. Un. 15.11.2022, n. 33645 si legge che "In presenza di una specifica contestazione sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può
naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza
(art. 115, comma 2, c.p.c.) o mediante presunzioni semplici.
Nel caso della presunzione l'attore ha l'onere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa. Sia
nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa" (Cass. Sez. Un. 15.11.2022, n.
33645).
Nella fattispecie, parte convenuta non ha proposto specifiche contestazioni ma ha genericamente ritenuto che l'attrice non fosse legittimata ad agire per il risarcimento dei danni in quanto comproprietaria .
Come già esposto il singolo comproprietario è legittimato ad agire in giudizio per la tutela del diritto nella sua interezza e può agire per il risarcimento del danno complessivo arrecato al bene comune,
dovendosi presumere che lo stesso abbia agito anche nell'interesse degli altri comproprietari rimasti pagina 9 di 12 inerti, e per la tutela di un interesse comune, che appartiene indifferenziatamente anche ai restanti contitolari del diritto.
Dalla documentazione allegata e dall'istruttoria espletata è risultato che l'attrice abbia perso la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento.
Infatti il teste , amministratore del condominio , ha confermato di avere constatato il degrado Tes_1
dell'appartamento e di avere consigliato al sig. fratello della ricorrente, che ivi vi Persona_1
abitava, di lasciare l'appartamento per ragioni di sicurezza. Il teste ha affermato che l'immobile non è stato più abitato.
Nella fattispecie il CTU ha accertato che le infiltrazioni presenti non consentivano l'uso dell'immobile in sicurezza , pregiudicando quindi il diritto di godimento del proprietario nella sua interezza.
Inoltre, in considerazione del tipo e dell'estensione degli interventi da eseguire per ripristinare l'immobile, come accertati dal CTU, appare evidente la compressione della facoltà di godimento del bene subita dalla ricorrente in conseguenza del fenomeno infiltrativo, venendosi così ad integrare i presupposti per la configurabilità di un danno risarcibile .
Deve ritenersi che il risarcimento per mancato godimento decorra dal 18-05-2017 , data in cui la parte attrice , anche per conto degli altri comproprietari, diffidava il convenuto ad eseguire i P_
lavori necessari per eliminare le infiltrazioni e per il ripristino dell'immobile e con cui evidenziava la mancata fruizione del bene per evidenti ragioni di sicurezza e di incolumità.
Tuttavia si ritiene che la quantificazione del valore locativo determinato dal c.t.u. debba essere considerata come mero parametro di valutazione;
infatti, come statuito dalla sentenza a sezioni unite della Suprema Corte, sopra citata, il giudice, pur attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito, lo determina equitativamente ai sensi
dell'art. 1226 c.c. Si ritiene pertanto di determinare equitativamente il danno da mancato godimento in complessivi euro 18.000,00 .
pagina 10 di 12 Sulla predetta somma, già determinata in via equitativa, spettano alla parte attrice gli interessi legali dalla data della domanda sino al pagamento.
Infine si ritiene di accogliere la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto con cui P_
ha chiesto di condannare la parte attrice al pagamento della quota alla stessa spettante per l'esecuzione dei lavori.
Infatti il riconoscimento del diritto al risarcimento del danno derivante dall'omessa manutenzione di parti comuni del non esonera il danneggiato dall'obbligo di partecipare alle P_ P_
spese di riparazione delle stesse.
I giudici di Cassazione ritengono che si debba affermare il seguente principio: “Il , che P_
subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni dell'edificio ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del , senza tuttavia essere P_
esonerato dall'obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell'edificio.
(Cassazione civile sez. VI, 24/06/2021).
Ogni condomino, oltre ad essere titolare esclusivo della propria unità immobiliare, è anche comproprietario di una quota delle parti comuni dello stabile. Pertanto, in qualità di contitolare di tali sezioni, ne è anche corresponsabile
Pertanto va accolta la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto di condannare la P_
sig.ra a versare la propria quota per i lavori di rifacimento del tetto e pari ad € Parte_1
11.063,17, come da delibere assembleari del 7.1.2019 e 9.9.2019 che non risultano impugnate e come da stato di i ripartizione allegato.
pagina 11 di 12 Si osserva comunque che, se da un lato è previsto l'obbligo per ciascun condòmino di partecipare alle spese sulle parti comuni dell'edificio, dall'altro è posto a carico dell'amministratore di condominio l'obbligo di riscuotere i contributi dovuti da ciascun condòmino.
Nella fattispecie l'amministratore del , a seguito della morosità dei condomini, aveva il P_
dovere di attivarsi per eseguire i lavori necessari ad eliminare le infiltrazioni e per il ripristino dell'appartamento dell'attrice come deliberati, quindi doveva attivarsi, anche richiedendo decreto ingiuntivo, per il recupero delle quote dovute dai condomini morosi.
Infatti l'art 1129 cc prevede espressamente che “l'amministratore del deve agire per la P_
riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio “.
Affinché si possa dire che l'amministratore abbia svolto con diligenza il suo incarico, non è
sufficiente che questi abbia inviato una lettera di sollecito o di diffida al condòmino moroso ma è
necessario che abbia agito legalmente, nei suoi confronti, per il recupero forzoso della quota mancante.
Tenuto conto della prevalente soccombenza del convenuto, che lo stesso non ha eseguito i P_
lavori indicati nell'ordinanza cautelare, che nonostante detto provvedimento cautelare, rimanendo inadempiente in ordine alle opere da eseguire, ha costretto l'attrice a proporre ricorso ex art 669
duodecies c.p.c., che è rimasto inerte anche in seguito all'ordinanza che aveva stabilito le modalità di attuazione del provvedimento cautelare, si ritiene di porre a carico del convenuto le spese del presente giudizio, comprese quelle dei procedimenti cautelari.
Si pongono inoltre a carico del le spese di CTU liquidate nella fase cautelare in Controparte_8
corso di causa e le spese di CTU liquidate nel presente giudizio.
Il Got
dott. Maria Rosalia Grassadonia
pagina 12 di 12