TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. Enrico Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 3/03/2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 11330/2021 del R.G.A.C., avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo n. 2402/2021, nonché nelle cause riunite iscritte al n. 25579/2021 del R.G. (avverso il decreto ingiuntivo n. 7420/2021) e al n. 11315/2022 del R.G. (avverso il decreto ingiuntivo n.
2419/2022), pendenti
TRA
, c.f. , elettivamente domiciliato in Frattamaggiore (NA) Parte_1 C.F._1 alla via Fleming n. 14, presso lo studio dell'avvocato Dario Cristiano, c.f. che C.F._2 lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

Ricorrente
E
P.I. , elettivamente domiciliata in Napoli alla via Petrarca n. 74, Controparte_1 P.IVA_1 presso lo studio dell'avvocato Gianpaolo Marotta, c.f. , che la rappresenta e C.F._3 difende giusta procura in atti;

Resistente

CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso tempestivamente depositato, ha proposto opposizione al decreto Parte_1
ingiuntivo n. 2402/2021 emesso dal Tribunale di Napoli, in favore della con il quale CP_1
gli è stato ingiunto il pagamento della somma di euro 13.015,84 euro - a titolo di canoni di locazione di cui alla fattura 2/2021 relativa al primo semestre del 2021, dovuti in forza del contratto di locazione ad uso diverso con specifica destinazione dell'immobile ad uso studio notarile, stipulato in data

1.07.2013 e registrato in data 23.07.2013, con il quale la ha concesso in locazione CP_1
l'immobile sito in Napoli alla via Cervantes n. 64, identificato al NCEU di Napoli alla sezione SGU, foglio 2, particella 81, sub. 34, - oltre interessi convenzionali e spese di procedura.
ha proposto opposizione, eccependo, ex art. 1460 c.c., l'inadempimento della Parte_1
locatrice in relazione all'obbligazione di mantenimento dell'immobile locato idoneo all'uso convenuto, lamentando che la mancata manutenzione straordinaria cui era tenuta parte locatrice - anche secondo quanto disposto dal punto 8 del contratto di locazione per il quale “tutte le attività di manutenzione straordinaria e di adeguamento normativo degli impianti e delle strutture dell'immobile necessarie al fine di conservare l'idoneità e la sicurezza dell'immobile all'uso convenuto saranno a carico della locatrice” - avesse causato una drastica diminuzione della possibilità di godimento dell'immobile, con ripercussioni in termini di produttività dei dipendenti e di immagine dello studio, fastidi che si sarebbero trascinati fino a costringere il notaio a spostare, nei mesi più caldi e in quelli più freddi, i propri appuntamenti nell'altro studio sito in Marano di Napoli.
L'opponente ha rappresentato di essersi dovuto rivolgere ad un tecnico affinché redigesse una perizia giurata, che ha accertato il non funzionamento parziale dell'impianto di condizionamento e l'imputabilità dello stesso alla carenza di manutenzione straordinaria, risultanze sostanzialmente confermate anche all'esito del deposito della TU a firma dell'ing. tenutasi a conclusione del Per_1
procedimento di ATP con finalità conciliativa di cui al R.G. n. 5132/2021.
Si è costituita lamentando l'infondatezza dell'opposizione spiegata e contestando le CP_1
conclusioni della TU redatta in sede di ATP. Ha rilevato come dalla stessa prospettazione offerta dall'opponente risulta che il notaio, per sopperire al mancato funzionamento dei condizionatori, avrebbe usato condizionatori e stufette portatili, con la conseguenza che alcuna limitazione nel godimento del bene sarebbe configurabile.
All'esito dell'udienza del 6.12.2021 è stata rigettata la richiesta di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo. Con ordinanza del 25.05.2022 è stato riunito al presente giudizio quello n. 25579/2021 RG, con cui è stato opposto il decreto ingiuntivo n. 7420/2021, relativo ai canoni del secondo semestre dell'anno 2021, per un ammontare totale comprensivo di IVA di euro
14.893,76. Durante il prosieguo del giudizio, come pacificamente ammesso dalla stessa parte opposta, il conduttore ha provveduto a pagare in relazione a questo secondo decreto ingiuntivo la Pt_1
somma di euro 6.000,00 attraverso due bonifici uno da 2.000,00 euro e uno da 4.000,00 euro, residuando dunque una debenza di euro 8.893,76.
Il giudizio 11315/2022, anch'esso riunito al presente, ha ad oggetto l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo 2419/2022, relativo al 50% delle spese di registrazione del contratto e ai canoni del primo semestre dell'anno 2022, per un ammontare totale comprensivo di IVA di euro 15.015,84, dei quali, come ammesso dalla stessa parte opposta, il conduttore ha provveduto a pagare la somma Pt_1
di euro 12.491,08, residuando dunque una debenza di euro 2.524,76.
Con ordinanza del 13.04.2023, questo giudice, subentrato nel ruolo, ha ammesso parzialmente la prova testi richiesta da parte opponente e i testi a prova contraria sugli stessi capi per parte opposta, chiamando, altresì, a chiarimenti il TU del procedimento di ATP.
Alla successiva udienza del 20.11.2023, sentiti i testi, è stata formulata una proposta conciliativa ex artt. 185-bis e 420 c.p.c. alle parti, che prevedeva il pagamento da parte del conduttore dell'importo di euro 10.000,00, con spese interamente compensate anche in relazione al procedimento di ATP. La proposta non è stata accettata dalla parte opposta e, resi i chiarimenti dal TU, la causa è stata rinviata al 3 marzo 2025 per la decisione, udienza sostituita ex art. 127-ter c.p.c. dal deposito di note scritte.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda, avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n. 69/2013, convertito in legge n. 98/2013), come documentato in atti (cfr. verbali negativi in atti).
Va premesso che, a seguito dell'opposizione, si instaura tra le parti un giudizio a cognizione piena, in cui la posizione delle stesse risulta invertita (l'attore formale del giudizio di opposizione è il convenuto sostanziale del procedimento di ingiunzione;
viceversa, il convenuto formale - creditore opposto è l'attore sostanziale). Si tratta, tuttavia, di un'inversione solo formale, perché non comporta l'inversione dell'onere della prova, che andrà comunque ripartito tenendo conto del disposto dell'art. 2697 c.c..
Ciò significa che graverà sul creditore opposto l'onere di provare la sussistenza dei fatti costitutivi della propria pretesa, mentre spetterà al convenuto fornire la prova dei fatti impeditivi, modificativi ed estintivi dell'altrui diritto.
Nel caso di specie il credito vantato dall'opposto in tutti e tre i decreti ingiuntivi oggetto di opposizione trova la sua fonte nel contratto di locazione e nell'allegazione del mancato pagamento dei canoni di affitto, di cui alle fatture prodotte nei relativi giudizi monitori e relative al primo semestre dell'anno 2021 (D.I. n. 2402/2021, opposto nel presente giudizio 11330/2021 R.G.), secondo semestre 2021 (D.I. n. 7420/2021, opposto nel giudizio 25579/2021 R.G.), nonché per il primo semestre del 2022 e per il 50% delle spese di registrazione del 2021 (D.I. 2419/2022, opposto nel giudizio riunito n. 11315/2022 R.G.).
La natura contrattuale del credito ingiunto fa ritenere assolto l'onere della prova ricadente sulla locatrice opposta, che ha prodotto il titolo contrattuale ed ha allegato l'inadempimento del conduttore che, dal canto suo, invece, ha l'onere di provare il ricorrere di fatti estintivi, modificativi o impeditivi dell'altrui pretesa.
In relazione al Decreto ingiuntivo 2419/2022 il conduttore ha dato atto fin dalla sua opposizione di aver “provveduto a bonificare, a titolo di canoni di locazione, la somma di € 12.491,08 con causale:
“Canone Di Locazione – Ridotto Per Gennaio E Febbraio 2022 Ed Intero Per Marzo, Aprile, Maggio
E Giugno 2022 + Imposta Di Registro 2021”, per cui a fronte dell'importo di euro 15.015,85 residuerebbe un credito di ulteriori euro 2.524,76 a vantaggio della mentre del decreto CP_1
ingiuntivo 7420/2021 con il quale sono stati ingiunti 14.893,76 euro per il secondo semestre del 2021, comprensivi di IVA, è pacifico che dal conduttore sono stati pagati ulteriori euro 6.000,00, per cui l'importo residuo sarebbe di euro 8.893,76.
In definitiva, la domanda della residua nella richiesta di condanna del al CP_1 Pt_1 pagamento in suo favore della somma di “euro 24.434,36 (o il differente importo sarà stabilito da
Codesto Giudice), o, in subordine, confermare il decreto ingiuntivo n. 2402/2021 in relazione al credito di Euro 13.015,84 e condannare il Notaio a corrispondere l'importo di Euro Parte_1
11.418,52, il tutto oltre interessi al tasso moratorio”.
Il conduttore ha basato interamente la sua difesa sull'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., dolendosi dell'inadempimento della locatrice all'obbligo di garantire l'idoneità del godimento dell'immobile, anche attraverso l'effettuazione di opere di manutenzione straordinaria sull'impianto di condizionamento.
Occorre, dunque, partire da un preliminare inquadramento giuridico della vicenda evidenziando come il contesto in cui si muove il diritto vivente sia proteso a valorizzare “l'autogestione dei giuridici conflitti attinenti a diritti disponibili direttamente da parte dei soggetti interessati, così che questi ritornino, autonomamente dall'intervento pubblico, ad una situazione stabile e non più contenziosa:
l'autotutela sostanziale o comunque stragiudiziale viene infatti a rendere extrema ratio la tutela alternativa, ovvero quella giurisdizionale (c.d. degiurisdizionalizzazione), così contribuendo i litigatores - in adempimento dei doveri di solidarietà di cui all'art. 2 Cost. - all'efficienza della giurisdizione quando è realmente necessaria, vale a dire alla celebrazione del giusto processo in ragionevole durata temporale. Dunque, deve riconoscersi al conduttore nel contratto locatizio la completa utilizzabilità dell'art. 1460, senza automatica necessità, per legittimarla, di adire il giudice ai sensi dell'art. 1578. Questa è invero l'unica interpretazione corretta, nell'odierno contesto ordinamentale, dell'autotutela che l'art. 1460 conferisce al conduttore in caso di inadempimento del locatore, autotutela non atrofizzabile dalla tipicità del contratto, in quanto in ultima analisi - consistente sempre nell'applicazione della buona fede oggettiva nell'esecuzione contrattuale” (così
Cass. 16917/2019).
È pacifico, del resto, in giurisprudenza il principio per il quale, anche al fine di ritenere legittimo il rifiuto di adempiere, a norma dell'art. 1460 c.c., “la valutazione della colpa dell'inadempimento ha carattere unitario, dovendo lo stesso addebitarsi esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto e perciò dato causa al giustificato inadempimento dell'altra parte” (cfr.
Cass. 3455/2020).
La possibilità per il conduttore di ricorrere all'autotutela esecutiva a fronte dell'inadempimento del locatore ad una delle obbligazioni cui è tenuto in forza della legge o del contratto postula, in ogni caso, una proporzionalità tra l'inadempimento lamentato e la riduzione della prestazione offerta.
Questo è stato ribadito in modo lapidario dalla Cassazione nell'ordinanza n. 2154 del 2021 dove, nell'affrontare ex professo la questione, ha affermato che “con riferimento alle condizioni che legittimano il conduttore a sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone, deve ormai ritenersi abbandonato, nella più recente giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. 26/07/2019, n.
20322; Cass. 25/06/2019, n. 16917 e n. 16918; Cass. 22/09/2017, n. 22039; ma v. già anche Cass.
11/02/2005, n. 2855), l'orientamento più rigoroso che, con riferimento al rapporto locativo, ritiene legittima la sospensione, anche parziale, della prestazione gravante sul conduttore solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (v., per tale indirizzo, Cass.
01/06/2006, n. 13133; 23/04/2004, n. 7772; 18/06/1999, n. 6125; 05/10/1998, n. 9863; 17/05/1983,
n. 3411; 23/05/1962, n. 1172). Tale orientamento non trova fondamento nell'art. 1460 cod. civ., costantemente interpretato quale mezzo di autotutela, che attiene alla fase esecutiva del contratto e non mira, come la risoluzione, allo scioglimento del vincolo, ma anzi ne presuppone la permanenza.
Si è in tal senso rammentato — sulla scorta e in continuità con consolidata giurisprudenza (da ultimo
v. Cass. 29/03/2019, n. 8760) — il rilievo che, nell'istituto della sospensione dell'adempimento regolato dall'art. 1460 cod. civ., assume il principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt.
1175 e 1375 cod. civ., al quale del resto fa esplicito rimando il secondo comma dell'art. 1460 là dove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo «buona fede»: correlazione che — si è osservato — non altrimenti può concretizzarsi se non nella «commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte», ossia nella «proporzionalità» dei rispettivi inadempimenti (da valutare non in rapporto alla rappresentazione 8 soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessa riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede: v. Cass. n. 2855 del 2005, cit.; Cass. 09/08/1982, n. 4457; 22/01/1985, n. 250;
20/06/1996, n. 5694). Per stabilire in concreto, dunque, se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, è altrettanto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte che il giudice di merito deve verificare «se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte»
(Cass. 04/02/2009, n. 2720; v. anche Cass. 10/11/2003, n. 16822). Ebbene, non vi è alcun dato positivo né ragione logica o sistematica che impongano di adottare, con riferimento al contratto di locazione, una interpretazione diversa ovvero una versione per così dire più limitata di tale strumento di autotutela e dei relativi presupposti. È evidente piuttosto che detti criteri di buona fede e proporzionalità sinallagmatica che concretano il funzionamento dell'istituto verrebbero traditi ove, pur in presenza di accertati inadempimenti del locatore, ancorché non tali da escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, non si ammettesse una «proporzionale» sospensione della prestazione di controparte, ma se ne richiedesse al contrario l'integrale adempimento”.
Tale arresto appare utile anche al fine di precisare l'onere probatorio a seguito di eccezione di inadempimento del conduttore, evidenziando come, “in coerenza con il generale criterio di riparto dell'onere probatorio in tema di responsabilità da inadempimento delle obbligazioni contrattuali (v.
Cass. Sez. U. 30/10/2001, n. 13533), a fronte dell'eccezione di inadempimento opposta dal conduttore, spettava al locatore dimostrare di avere correttamente e pienamente adempiuto all'obbligo di rendere l'immobile locato pienamente idoneo all'uso pattuito. L'exceptio non rite adimpleti contractus integra, invero, un fatto impeditivo dell'altrui pretesa di pagamento avanzata, nell'ambito dei contratti a prestazioni corrispettive, in costanza di inadempimento dello stesso creditore, con la conseguenza che il debitore potrà limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento, gravando sul creditore l'onere di provare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione (v. Cass. 22/11/2016, n. 23759)” (cfr. Cass. 2154/2021).
Tanto premesso, va detto che l'inadempimento eccepito dal conduttore attiene all'obbligazione che gli articoli 1575 – 1576 – 1577 c.c. pone in capo al locatore, ovvero quella di “mantenere in stato da servire all'uso convenuto” (ex art. 1575 c.c.) la cosa locata, eseguendo, “durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” (ex art. 1576 c.c.), che sarà tenuto “quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore…a darne avviso al locatore” (ex art. 1577 c.c.).
Nel caso di specie il conduttore ha provato di aver lamentato tali inadempimenti in un periodo ampiamente antecedente a quello rispetto al quale ha inteso far valere l'eccezione ex art. 1460 c.c., cosicché può ritenersi rispetto il requisito previsto dall'art. 1577 c.c. della preventiva segnalazione al locatore della necessità di intervenire con riparazioni delle quali lo stesso non potrebbe percepire la necessità, atteso che dal momento della consegna dell'immobile è il conduttore a divenire custode dello stesso ed è il conduttore il soggetto che ha la capacità di avere immediata contezza della necessità di interventi di riparazione e di manutenzione straordinaria.
La locatrice, dal canto suo, contesta l'esistenza stessa di una limitazione del godimento capace di giustificare una sospensione e o comunque una riduzione del canone di locazione, adducendo di essersi immediatamente attivata per la risoluzione del problema e documentando all'uopo di aver inviato al conduttore il 5 maggio 2020 dei preventivi della Air Service sas per la sostituzione dell'impianto di climatizzazione;
in tale occasione la locatrice aveva chiesto una contribuzione, della cui misura non è dato sapersi non essendo presente documentazione o allegazione specifica, richiesta alla quale il conduttore ha dato riscontro attraverso una mail con il seguente contenuto: “egregio dott.
in seguito al confronto telefonico dei giorni passati, ho sentito gli avvocati di mia fiducia Per_2
per un parere rispetto ad una possibile partecipazione del sottoscritto alla spesa da sostenere. Gli stessi mi hanno fatto rendere conto che già da diversi anni non godo dell'immobile oggetto di locazione in modo pieno e proporzionale al canone convenuto e pagato in via anticipata. Ne consegue, pertanto, che risulta inopportuna e non giustificata la richiesta di contribuire alle spese completamente a suo carico. Ciò in quanto già da anni si è perso l'equilibrio contrattuale dato che,
a fronte di un canone puntualmente ed integralmente pagato, il sottoscritto ha continuato a godere di un immobile non pienamente efficiente a causa di vizi della cosa imputabili esclusivamente al locatore. Tale circostanza è stata ulteriormente aggravata dalle spese sostenute per gli inefficaci tentativi di intervento volti a ripristinare l'operatività degli ormai obsoleti impianti esistenti, nonché dalla spesa per acquisto di 2 climatizzatori mobili. La invito, di conseguenza, a provvedere nel più breve tempo possibile, in via esclusiva, ad effettuare gli interventi opportuni e necessari per ristabilire l'efficienza dei locali e, quindi, l'equilibrio del contratto di locazione in essere.
Precisando, che la presente vale anche quale messa in mora, rispetto ai danni che Il perdurare di tale situazione comporta. Distinti saluti. Notaio Pietro Di Nardo”.
Dall'esame complessivo della documentazione e alla luce di quanto dedotto dalle parti nei vari giudizi emerge come il vero problema fosse fin dall'inizio inerente alla quota di responsabilità da attribuirsi all'accertato stato di malfunzionamento dei condizionatori presenti nei locali locati;
invero, è proprio la circostanza del ridotto godimento e della responsabilità nella manutenzione (ordinaria ovvero straordinaria) dei condizionatori che, come si evince dalla missiva di cui sopra, ha indotto tanto il conduttore a non voler partecipare alle spese per la sostituzione degli impianti, quanto il locatore a richiedere la sua partecipazione.
Il conduttore, infatti, ha lamentato l'assenza di manutenzione straordinaria, producendo a supporto della sua pretesa sia una perizia giurata a firma dell'ing sia le risultanze della TU svoltasi Per_3
in sede di ATP, dallo stesso introdotto ed esitato nel deposito della perizia a firma dell'ing. Per_1
con la quale lo stesso ha accertato che “da quanto accertato l'unità adibita ad uso Studio Notarile, si presenta in uno stato di buona conservazione, formato da : una sala di attesa, n°3 (tre) sale;
n°1
(uno) studio del notaio e due bagni, la cui superficie complessiva è di circa 170.00 mq, oltre a dei balconi avente una superficie complessiva di circa mq 9.50. La Stanza del Notaio è caratterizzata da un soffitto intonacato e verniciato ed un calpestio con piastrelle, oltre a delle parti intonacate e verniciate di un colore chiaro, caratterizzata dallo Split 1 – rinvenuto funzionate ma mancante nello
1 è caratterizzata da un soffitto intonacato e verniciato ed un Parte_2
calpestio con piastrelle in maiolica, oltre a delle parti intonacate e verniciate di un colore chiaro, caratterizzata dallo Split 2 – rinvenuto funzionate ma mancante nello scambio termico, (foto 5 – 6).
La è caratterizzata da un soffitto intonacato e verniciato ed un calpestio con piastrelle in Pt_3
maiolica, oltre a delle parti intonacate e verniciate di un colore chiaro, caratterizzata dallo Split 3 –
3 è caratterizzata da Parte_4
un soffitto intonacato e verniciato ed un calpestio con piastrelle in maiolica, oltre a delle parti intonacate e verniciate di un colore chiaro, caratterizzata dallo Split 4 – rinvenuto non funzionante per mancata refrigerazione, (foto 9 – 10). La Sala d'attesa è caratterizzata da un soffitto intonacato
e verniciato ed un calpestio con piastrelle in maiolica, oltre a delle parti intonacate e verniciate di un colore chiaro, caratterizzata dallo Split 5 e 6 – rinvenuto non funzionante per mancata refrigerazione, (foto 11 – 12). Dalla finestra della sala d'attesa si rinvengono n°2 unità esterne
[...]
M21AH (A3UH216FA0), posizionate a parete, da cui accertamenti è evidente lo stato di CP_2
carente manutenzione per inadeguata istallazione, (foto 13 – 14). Dalle indagini eseguite in contraddittorio con le parti ed i tecnici costituiti si è accertato come la l'impianto di climatizzazione di cui l'immobile è attualmente provvisto: 1) N°6 split, posizionati uno nell'ingresso/sala d'attesa e uno per ogni stanza;
2) N°2 unità esterne M21AH (A3UH216FA0) posizionati CP_2
all'esterno; durante il sopralluogo si è potuto constatare che l'impianto nel suo complesso risulta non funzionante, per inadeguata manutenzione. Pertanto in merito alla richiesta dell'ill.mo Giudice
:”Accerti il TU lo stato di funzionamento, nonché del rispetto della normativa vigente in materia, dell'impianto di climatizzazione collocato nell'immobile oggetto di locazione e le condizioni di installazione”, il sottoscritto C.T.U., a seguito dell'istruttoria della documentazione deposta nella produzione delle parti, ha rinvenuto ed accertato durante il sopralluogo si è potuto constatare che
l'impianto nel suo complesso risulta non funzionante, per inadeguata manutenzione…L'accertamento condotto, ha reso possibile rinvenire, congiuntamente con le parti costituite, come sull''impianto di condizionamento, si rinvengano diversi inconvenienti lamentati nel ricorso, e di seguito elencati.
L'impianto di climatizzazione a Split è stato analizzato da personale fornito dalla parte ricorrente, ed esaminato in contraddittorio, accertando l'impianto secondo la procedura e le linee guida forniscono la lista dei controlli e delle verifiche e le relative periodicità, accertando: Presenza di sporcizia, detriti;
Stato di deterioramento, la quantità di polvere depositata;
Presenza di sporcizia, ruggine o evidente proliferazione di muffe sulle pareti;
Stato di conservazione e la presenza di sporcizia, contaminazione microbiologica, incrostazioni. Inoltre, è stato accertato come n°3 (tre) split, non siano funzionanti per errata /mancata refrigerazione;
invece, n°3 (tre) split sono funzionanti, ma la macchina esterna non effettua il giusto scambio termico. il tutto evidente nelle foto che seguono, (foto 15 – 16 – 17 – 18 – 19 – 20 – 21 – 22). Pertanto in merito alla richiesta dell'ill.mo
Giudice: “Accerti il TU se il dedotto malfunzionamento possa essere dipeso, anche in parte
(specificandone la misura), da omessa manutenzione ordinaria dell'impianto”, il sottoscritto C.T.U.,
a seguito dell'istruttoria della documentazione deposta nella produzione delle parti, nonché da accertamenti sui luoghi, ha rinvenuto come l'inadeguato funzionamento dell'impianto di climatizzazione, è dipeso dall'inadeguata manutenzione straordinaria (per il danneggiamento alle parti meccaniche ed elettriche) da parte della convenuta escludendo la CP_1
corresponsabilità della parte ricorrente, la cui manutenzione ordinaria, non può incidere sul malfunzionamento dell'impianto…Nel caso in esame, l'ambiente di lavoro non è chiuso, quindi il ricircolo d'aria, può essere garantito mediante l'apertura delle finestre, quindi il mancato funzionamento dell'impianto di climatizzazione, non costituisce mancata sicurezza per la pubblica e privata incolumità. Diversamente al fine di poter eliminare l'inconveniente lamentato nel ricorso, è necessario provvedere alla sostituzione dell'impianto di climatizzazione esistente. Pertanto in merito alla richiesta dell'ill.mo Giudice : ”Accerti e indichi le opere da eseguirsi necessarie innanzitutto per la messa in sicurezza della privata e pubblica incolumità”, il sottoscritto C.T.U., a seguito dell'istruttoria della documentazione deposta nella produzione delle parti, nonché da accertamenti sui luoghi, ritiene come il mancato funzionamento dell'impianto di climatizzazione, non costituisce mancata sicurezza per la pubblica e privata incolumità, e come al fine di ripristinare le condizioni normali di utilizzo è necessario prevedere la sostituzione dell'impianto esistente.
Le risultanze di questa consulenza sono state interamente confermate anche in questo giudizio, ove lo stesso TU è stato chiamato a rendere chiarimenti e a rispondere al quesito “chiarisca il consulente, in base alle indagini eseguite in sede di ATP, se sul non corretto funzionamento dell'impianto di condizionamento ed il suo deterioramento abbia potuto influire un difetto di manutenzione ordinaria, ovvero una manutenzione ordinaria non corretta, specificando se nel corso delle sue indagini sia emerso che l'accumulo di polveri esterne, ovvero la mancata puntuale pulizia dei filtri, abbia potuto determinare le condizioni per mettere sotto eccessivo sforzo le macchine e abbia potuto, quindi, incidere sul loro deterioramento e mancato funzionamento;
specifichi anche, il consulente, il tipo di intervento di manutenzione straordinaria ipotizzato per porre rimedio al mal funzionamento dei condizionatori”. In tale seconda consulenza il TU, dopo aver riportato gli accertamenti richiamati e le valutazioni già svolte in sede di ATP, ha affermato che: “ climatizzatori sono fatti per essere resistenti e durevoli nel tempo, anche se il ciclo di vita può dipendere da diversi fattori. La pulizia principale dei climatizzatori va fatta a fine stagione, per evitare che polvere e sporco si incrostino nell'apparecchio durante la stagione invernale e per rendere meno traumatica l'accensione con
l'arrivo dei primi caldi. Questo serve per assicurarsi non solo che venga spento nel modo corretto, facendovi così risparmiare evitando lo stand-by, ma anche per allungargli la vita proteggendolo con una copertura adatta. Indispensabile per scongiurare il rischio di respirare aria contaminata da polveri sottili, batteri, muffe e cattivi odori. Pertanto, in merito alla richiesta dell'Ill.mo Giudice: … il sottoscritto ritiene come la presenza di polveri e/o la mancata pulizia, non ha inciso sul funzionamento dell'impianto, pertanto, si conferma come la manutenzione ordinaria, non può incidere sul malfunzionamento dell'impianto…per la valutazione in ordine alle cause ed a danni relativi, si rimette a quanto rinvenuto in sito e desumibile dall'evento. Al fine di ovviare
l'inconveniente verificatosi, è necessario provvedere degli interventi di ripristino dello stato dei luoghi, programmando delle lavorazioni tali, da riconfigurare l'aspetto funzionale dell'impianto di climatizzazione, prevedendo la sua sostituzione, prima del verificato evento”.
In definitiva, dalla TU cui è esitato il procedimento di ATP e dalla successiva integrazione risulta che il consulente, evidentemente in base alla natura e tipologia dei malfunzionamenti accertati, ha concluso per l'esclusiva responsabilità in ordine all'accertato e non contestato mancato funzionamento dell'impianto di climatizzazione in capo alla parte locatrice, rea di aver omesso la dovuta manutenzione straordinaria.
Tuttavia, parte locatrice contesta fermamente la consulenza resa in sede di ATP che, invero, risulta non aver risposto alle osservazioni presentategli dal Consulente di parte della deduzioni CP_1
che per la loro coerenza e rigore scientifico avrebbero dovuto essere prese in considerazione appunto al fine di valorizzare eventuali inadempimenti del conduttore agli obblighi di manutenzione ordinaria.
L'integrazione alla consulenza, come correttamente segnalato dalla appare priva CP_1 dell'esposizione argomentativa che ha indotto il consulente ad escludere la responsabilità, almeno concorrente, della carenza di manutenzione ordinaria, finendo, anzi, per contraddirsi nella parte in cui, come premessa alla valutazione circa la non incidenza della manutenzione ordinaria, ha esplicitato l'importanza della pulizia dei condizionatori con scadenze temporali precise, quindi in un certo senso evidenziando la centralità di un'attenta manutenzione ordinaria degli stessi anche al fine di “allungargli la vita proteggendolo con una copertura adatta”. Invero, dalla parte di consulenza avente valore di mero accertamento dello stato dei luoghi risulta appunto pacifico che l'impianto sia stato trovato con “Presenza di sporcizia, detriti;
Stato di deterioramento, la quantità di polvere depositata;
Presenza di sporcizia, ruggine o evidente proliferazione di muffe sulle pareti;
Stato di conservazione e la presenza di sporcizia, contaminazione microbiologica, incrostazioni”.
Certamente lo stato dei luoghi che risulta dalla consulenza e dalle fotografie con essa prodotte induce a pensare ad un'evidente carenza nella manutenzione ordinaria testimoniata anche, come correttamente osservato dall'opposta, dalla mancanza del “libretto di impianto su cui vengono annotati tutti gli interventi eseguiti su di esso, obbligatorio dal 2014”, e delle “fatture di intervento con giustificazione delle opere eseguite”. L'effettuazione corretta di interventi di manutenzione ordinaria non può certo ritenersi provata semplicemente dalla produzione di un'offerta di manutenzione neanche firmata dal conduttore, né sono sufficienti le dichiarazioni testimoniali rese dai testi escussi all'udienza del 20 novembre 2023. I testimoni sentiti in tale occasione, invero, sono entrambi soggetti legati da interesse quantomeno indiretto all'esito della controversia, atteso che il primo, risulta essere il germano del conduttore, mentre il secondo, , è Controparte_3 CP_4
un dipendente del notaio. Tali considerazioni preliminari richiedono una valutazione dell'attendibilità dei testi aggravata e che le rende non sufficienti a fornire la prova dell'effettuazione della manutenzione ordinaria in assenza di conferme esterne anche solo presuntive ed, anzi, in presenza di una dichiarazione del teste a prova contraria, per vero anch'esso poco attendibile Testimone_1 in quanto padre dell'amministratore dell'opposta/locatrice, e quindi avente interesse quantomeno indiretto nell'esito della controversia, che contraddicono apertamente quanto dichiarato dai testi precedenti, affermando che “La ditta AIR SE è la ditta di fiducia della nostra CP_5
famiglia e delle società da noi gestite per la manutenzione degli impianti termici e idraulici. Alla mia domanda al responsabile della ditta sul perché si verificano i problemi ai condizionatori dell'immobile, mi è stato risposto che il notaio non ha mai provveduto a chiamarli per la manutenzione”. Invero, nelle dichiarazioni precedentemente rese dai due testi di parte opponente/conduttrice, invece, si può leggere “la manutenzione ordinaria veniva fatta regolarmente dai tecnici consigliati dal locatori” (dichiarazione del teste ) e che “gli interventi di CP_4
manutenzione venivano eseguiti da tecnici consigliati sempre dal locatore e provvedevano loro ad annotare gli interventi, a noi lasciavano la fattura relativa agli interventi” (dichiarazione del teste
[...] ). In questo caso, a fronte della contestazione della locatrice, il conduttore avrebbe avuto Pt_1
l'onere di provare di aver svolto gli interventi di manutenzione ordinaria imposti dalla legge, non potendo delegare ad un'unica prova orale di soggetti potenzialmente interessati il compito di provare la loro effettuazione, in particolare in assenza di qualsivoglia riscontro documentale o presuntivo.
Anzi, come precedentemente evidenziato, dalle fotografie e dall'accertamento del TU lo stato dei luoghi fa presumere una mancata o quantomeno del tutto inidonea manutenzione ordinaria.
Alla luce di quanto argomentato, dunque, si può affermare un reciproco inadempimento sia da parte della locatrice, a far data dal maggio del 2020, allorquando è stata notiziata dei problemi all'impianto di condizionamento, rispetto ai suoi obblighi di manutenzione straordinaria che, nel caso di specie e secondo quanto risultante dalle perizie in atti, si sarebbero sostanziati nella sostituzione degli stessi, sia della conduttrice ai suoi obblighi di manutenzione ordinaria, per tutte le argomentazioni precedentemente svolte.
Riguardo l'inadempimento lamentato ex art. 1460 c.c. dal conduttore, consistente nella mancata manutenzione straordinaria dell'immobile, parte locatrice non prova in alcun modo di aver svolto lavori in tal senso, ma solo di aver sottoposto al conduttore due offerte alternative volte alla sostituzione dell'impianto; ebbene, tale produzione non si ritiene sufficiente a provare di aver adempiuto alle obbligazioni su di essa ricadenti a norma degli artt. 1575 – 1576 c.c. e di cui al punto
8) del contratto di locazione. Nella produzione della infatti, non è esplicitato in che misura CP_1
si chiedeva la contribuzione del conduttore, per cui non si può valutare a sua volta ex art. 1460 c.c. la mancata effettuazione delle lavorazioni. Invero, il comportamento con il quale la locatrice ha deciso di non effettuare tali lavori di manutenzione straordinaria potrebbe essere stato ritenuto implicitamente giustificato ex art. 1460 c.c. dal rifiuto del dal partecipare agli stessi;
Pt_1
tuttavia, atteso che tale obbligo ricade per legge e per contratto in capo alla locatrice, si ritiene che la stessa giammai avrebbe potuto non adempiere la propria obbligazione sulla scorta di un'asserita concorrente responsabilità del conduttore per omessa manutenzione ordinaria, bensì avrebbe dovuto procedere all'effettuazione dei lavori in adempimento della propria obbligazione, salvo poi rivalersi sul conduttore, ove ne fossero accertati i presupposti, nei limiti della sua accertata responsabilità.
Insomma, dal quadro derivante dal materiale probatorio assunto, dalla documentazione in atti, dalle perizie, e dalle prove orali assunte in corso di giudizio si ritiene provato che i reciproci inadempimenti, rispettivamente agli oneri di manutenzione straordinaria della locatrice e di manutenzione ordinaria del conduttore, abbiano concorso alla produzione dell'evento di danno lamentato, ovvero al mancato funzionamento dell'impianto di condizionamento, dal quale è derivato come conseguenza il ridotto godimento dell'immobile nei mesi più caldi e in quelli più freddi dell'anno. La misura della responsabilità del conduttore può essere quantificata, in ragione della vetustà complessiva dell'impianto di condizionamento (su cui ragionevolmente solo in parte una corretta manutenzione ordinaria avrebbe potuto incidere), in un quarto del totale.
Appurata la concorrente responsabilità della e del , nella misura indicata (di CP_1 Pt_1
tre quarti e un quarto) rispetto al mancato funzionamento dei condizionatori, occorre valutare l'effettiva incidenza di tale evento sul godimento dell'immobile.
Al riguardo, vengono nuovamente in luce le dichiarazioni testimoniali e con loro tutti i rilievi precedentemente esposti in relazione alla loro scarsa attendibilità; tuttavia, in questo caso le dichiarazioni dei testi sembrano poter trovare un riscontro esterno nell'accertamento peritale e in base a presunzioni volte a valorizzare la particolarità della relazione di un immobile ad uso esclusivo di studio notarile.
Ebbene, il teste ha dichiarato “ricordo che dal 2019 in poi i condizionatori hanno Controparte_3 sostanzialmente smesso di funzionare correttamente, alcuni non funzionavano. L'immobile è privo di riscaldamento e quindi sono essenziali i condizionatori e quelli che funzionavano, uno o due, fungevano da ventilatori. Il problema si presentava sia d'estate che d'inverno. I disagi hanno riguardato anche i clienti e a vote non si è potuto stipulare soprattutto per il caldo. Abbiamo dovuto invitare in alcuni casi i clienti a venire allo studio di Marano…non so quantificare quanti clienti sono stati invitati a cambiare studio, penso più di dieci nell'anno. Soprattutto il problema si è verificato nell'estate del 2019…non so indicare dei clienti specifici…abbiamo ovviato noi con ventilatori e stufe…la manutenzione dei condizionatori veniva fatta sia prima dell'estate che dell'inverno. Nel
2019 i tecnici dei condizionatori hanno evidenziato le problematiche…non so quantificare meglio il numero di clienti costretti a spostarsi”. Il contenuto di questa testimonianza ha trovato conferma anche nelle dichiarazioni del teste che, a sua volta, ha dichiarato “l'impianto di CP_4 condizionamento dal 2013 funzionava bene, ciò fino al 2018. E' stato dal dall'estate del 2018 che i condizionatori hanno iniziato a funzionare male, sia d'inverno che d'estate. C'è stata la zona della reception e della sala stipula che ha cominciato a non funzionare bene. Quello della sala stipule non funzionava proprio più…I condizionatori sono stati sostituiti da un anno e mezzo…abbiamo provveduto con ventilatori, pinguini e stufe a ovviare alla problematica, anche se non si riusciva a stare bene…alcune stipule sono state spostate a Marano. Diversi atti sono stati spostati. Su una media di 80 atti al mese il 40 % sono stati spostati a Marano, ma non so dire i numeri. Questo all'inizio, perché poi vista la problematica gli appuntamenti venivano fatti a Marano direttamente…la sala stipule è grande una quindicina di metri quadri”.
Tali testimonianze appaiono comunque capaci di indicare le zone dell'immobile maggiormente interessate dal malfunzionamento, che corrispondono a quanto accertato dalla TU e quindi possono essere utilizzate al fine di provare che effettivamente in alcune zone particolarmente rilevanti dal punto di vista funzionale dell'immobile, quali la sala stipule, potessero essere godute solo parzialmente. Sulla quantità di clienti che si sarebbero dovuti spostare e sui disagi conseguenti, in assenza di documentazione a supporto, tali testimonianze appaiono generiche ed incapaci di fornire prova sul punto;
tuttavia, in base a considerazioni di ordine logico che tengano conto della particolare destinazione dell'immobile ad uso studio notarile, con la conseguente esigenza che lo stesso presenti anche al livello di immagine per la clientela standard di comfort elevati, si può presumere che la provata situazione di disagio causata dal malfunzionamento dell'impianto di condizionamento abbia comunque inciso sull'organizzazione dell'attività esercitata dal notaio, inducendolo anche a stravolgimenti organizzativi funzionali ad arginare la problematica.
Tali considerazioni, che tengono conto tanto della particolare natura dell'attività esercitata nell'immobile, del canone pattuito in misura certamente elevata alla data di stipula (2.000,00 euro), delle dichiarazioni rese dai testi e dell'accertamento peritale - dal quale risulta pacificamente l'effettivo mancato funzionamento dell'impianto - il tutto valutato unitamente all'ulteriore circostanza dell'assenza di alcun tipo di impianto di riscaldamento nell'immobile, depongono nel senso di far ritenere che il godimento dell'immobile in questione sia stata ridotto nella misura del
50% per i quattro mesi più caldi (giugno, luglio, agosto e settembre) e del 50% per i tre mesi più freddi (dicembre, gennaio, febbraio), non venendo in rilievo la presenza di stufette e condizionatori portatili, essendo gli stessi misure tampone che alla luce della particolare natura dell'attività esercitata, possono aver permesso il godimento dell'immobile ad uso studio ma non altrettanto per la parte di attività aperta al pubblico (circostanza confermata dalle testimonianze che hanno precisato lo spostamento di clientela nell'altro studio per le stipule, ciò anche in considerazione dell'ampiezza della stanza stipula difficilmente riscaldabile o raffreddabile con una stufetta o con un condizionatore portatile).
Alla luce di quanto argomentato, dunque, si ritiene provata la concorrente responsabilità della locatrice e del conduttore - nella misura di tre quarti per la locatrice e di un quarto per il conduttore - nella causazione del malfunzionamento all'impianto di condizionamento che, a sua volta, ha causato una riduzione del godimento dell'immobile nella misura del 50% per i mesi di dicembre, gennaio, febbraio, giugno, luglio, agosto e settembre.
I decreti ingiuntivi azionati riguardano tutto l'anno 2021 e il primo semestre del 2022, anche se rispetto a quest'ultimo risulta pacifico che il conduttore ha corrisposto tutto il dovuto come imposta di registro e come canoni per i mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2022, versando il canone in misura unilateralmente ridotta per i mesi di gennaio e febbraio.
Nel periodo ingiunto, quindi, ricorrono 9 (nove) mensilità che rientrano nei mesi per i quali si ritiene provato il ridotto godimento nella misura del 50%. Ci si riferisce ai mesi di gennaio, febbraio, giugno, luglio, agosto, settembre e dicembre 2021 e ai mesi di gennaio e febbraio 2022, motivo per cui dalla somma richiesta andranno decurtati euro 5.584,81, calcolati moltiplicando per i 9 (nove) mesi interessati dal ridotto godimento al 50% l'importo mensile del canone di locazione di 2.482,14 euro
(comprensivo di IVA nella misura del 22%), per un totale di euro 22.339,26 (indicativi dell'intero canone dovuto per 9 mesi comprensivo di IVA); tale importo va dimezzato in ragione della misura del ridotto godimento, per un totale di euro 11.169,63, da ridurre di un quarto ulteriormente in ragione della concorrente responsabilità del conduttore per il malfunzionamento dell'impianto di condizionamento, per un totale di euro 8.371,81 che andrà, dunque, detratto dalla somma di euro
24.434,36.
In conclusione, le opposizioni ai decreti ingiuntivi si sono rivelate parzialmente fondate e vanno accolte per quanto di ragione, con revoca dei decreti ingiuntivi opposti e condanna di Parte_1
al pagamento in favore della della somma di euro 16.062,55, oltre interessi al tasso CP_1 moratorio convenzionalmente stabilito dalle parti all'art. 5 del contratto di locazione in atti, nella misura del 7% di interessi annui a partire dalla domanda al saldo.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza di e si liquidano come da dispositivo, Parte_1
con compensazione per un quarto, in ragione del solo parziale accoglimento delle domande della opposta e con attribuzione al procuratore dichiaratosi anticipatario.
Le spese di TU, sia di quella redatta in sede di accertamento tecnico preventivo, che di quella integrativa redatta in questa sede, sono poste definitivamente a carico di entrambe le parti, nella misura del 50 % ciascuno.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, sulle opposizioni ai decreti ingiuntivi di cui ai giudizi riuniti nn. 11330/2021, 25579/2021 e 11315/2022, proposte da nei confronti Parte_1
di ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: CP_1
1) accoglie parzialmente le opposizioni e, per l'effetto, revoca i decreti ingiuntivi numero
2402/2021, 7420/2021 e 2419/2022;
2) condanna al pagamento in favore della della somma di euro Parte_1 CP_1
16.062,55, oltre interessi al tasso moratorio convenzionale del 7% annuo, a decorrere dalla domanda al saldo;

3) condanna la al pagamento delle spese di lite in favore della Parte_1 CP_1
liquidandole in euro 500,00 per spese ed euro 3.800,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e C.P.A. come per legge, con attribuzione al procuratore anticipatario, somma così già compensata per un quarto;
4) pone le spese di TU del giudizio di ATP e del presente giudizio definitivamente a carico di entrambe le parti, nella misura del 50 % ciascuna.
Il giudice
dott. Enrico Ardituro