REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE
Nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Maria Cusenza ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al N. R.G. 580 dell'anno 2021 vertente
TRA
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1
, (C.F. ) entrambi Parte_2 C.F._2
elettivamente domiciliati in Termini Imerese, via SS Salvatore n. 9
presso lo studio dell'Avv. Anna Rita Cosentino che li rappresenta e difende giusta procura in calce all'intimazione di sfratto per morosità
RICORRENTI
CONTRO
1 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
(C.F. ) Controparte_1 C.F._3
elettivamente domiciliata in Termini Imerese, via Mazzini n. 7
presso lo studio dell'Avv. Provvidenza Di Lisi che la rappresenta e difende, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTE
OGGETTO: sfratto per morosità immobile uso abitativo
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti concludono come da note a trattazione scritta a cui si rinvia
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I signori e , con atto di Parte_1 Parte_2
citazione regolarmente notificato, hanno intimato sfratto per morosità alla signora conduttrice dell'unità Controparte_1
abitativa sita in Trabia in via Coda di Volpe n. 20 adducendo la mancata corresponsione dei canoni di locazione a partire dal mese di ottobre 2019 e sino al soddisfo, ammontanti ad €. 3.150,00 alla data di notifica - oltre i successivi - di cui chiedevano il pagamento,
dovuti in relazione al contratto di locazione sottoscritto in data
09.01.2019 e registrato il 14.01.2019.
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Si costituiva in giudizio la signora ammettendo CP_1
l'interruzione dei dovuti pagamenti dei canoni con decorrenza dall'ottobre 2019 giustificandola in considerazione della mancata esecuzione, da parte locatrice, di lavori occorrenti all'eliminazione di macchie di umidità dovute ad infiltrazioni d'acqua che avevano ammalorato l'immobile; non negava, pertanto, la mancata corresponsione dei canoni e chiedeva disporsi CTU tecnica per l'accertamento di quanto dedotto.
Alla prima udienza, parte intimante dichiarava la persistenza della morosità, insistendo per la convalida dello sfratto intimato, alla quale si opponeva parte avversa.
Con ordinanza riservata del 28.02.2021 il giudice accoglieva la richiesta di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio disponendo il mutamento del rito con assegnazione alle parti dei termini perentori, onerandoli di presentare istanza di mediazione obbligatoria.
Con memoria integrativa parte locatrice, precisando che la conduttrice continuava ad abitare l'immobile nonostante l'ordinanza di rilascio e che la morosità ammontava
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complessivamente ad €. 8.400,00, si opponeva ai mezzi istruttori dedotti chiedendo la condanna della signora ai sensi CP_1
dell'art. 96 c. III c.p.c.-.
La conduttrice, insisteva nelle già spiegate domande, rilevava di aver depositato istanza di mediazione e che il relativo procedimento si era concluso negativamente a causa dell'ingiustificata mancata comparizione dei signori e , di cui chiedeva la Pt_1 Pt_2
condanna ai sensi dell'art. 8 D.Lgs n. 28/2010 nonchè ai sensi dell'art. 96 comma III c.p.c.-.
Con ordinanza riservata del 30.09.2021 il giudice ammetteva l'interrogatorio formale di parte attrice, riservano ogni determinazione sulla richiesta CTU all'esito delle prove ammesse.
I signori e non rendevano interrogatorio Pt_1 Pt_2
formale, adducendo esigenze economiche e logistiche in quanto residenti in Liguria;
la richiesta di CTU veniva rigetta con ordinanza riservata del 21.10.2022 e la causa rinviata per decisione con termine per note.
La causa all'udienza del 12.10.2023, celebratasi secondo le modalità
previste dall'articolo 127 ter c.p.c., veniva assunta in decisione sulle
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conclusioni rassegnate dalle parti nelle note scritte e memorie conclusionali.
Tanto premesso, la domanda di parte attrice è fondata e trova integrale accoglimento.
La conduttrice ha ammesso di non aver corrisposto i canoni intimati giustificando l'inadempimento dell'obbligazione sulla stessa gravante in considerazione della mancata esecuzione, da parte locatrice, di lavori occorrenti all'eliminazione di macchie di umidità
a causa delle infiltrazioni d'acqua che avevano ammalorato l'immobile, sollevando, sostanzialmente, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ.-. A fondamento delle avanzate doglianze la signora non ha fornito prova alcuna, né dello CP_1
stato dell'immobile, né di richieste avanzate a parte locatrice.
Ai fini del decidere giova precisare quanto segue.
Nei contratti a prestazioni corrispettive – come nel contratto di locazione - può infatti trovare applicazione anche l'art. 1460 cod. civ.
ai sensi del quale “ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la
sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere
contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per
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l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del
contratto.
Tuttavia, non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle
circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede.”
Tale istituto – “exceptio non adimplenti contractus” – a parere della giurisprudenza di legittimità, rappresenta una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva del rapporto e consente al conduttore,
in presenza di inadempimento del locatore, di sospendere la prestazione in base al principio secondo il quale ciascuna prestazione trova giustificazione nella prestazione della controparte.
Esso ha la funzione diretta ed immediata di evitare la rottura del rapporto di corrispettività temporale degli adempimenti nonché la funzione di tipo indiretto ed immediato di rendere più efficaci i rimedi contro la rottura del rapporto di corrispettività tra gli arricchimenti e rendere più efficace la risoluzione per inadempimento.
Tale strumento, costituendo una forma di autotutela di portata generale ed applicabile a tutti i contratti, si configura come
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un'eccezione sostanziale di carattere “sospensivo”, la cui funzione è
quella di produrre un effetto “paralizzante” della corrispettività tra le prestazioni, con la conseguenza che il diritto dell'altro contraente di chiedere l'adempimento (o, in alternativa, la risoluzione) e il risarcimento del danno, viene temporaneamente fermato, poiché si contrappongono due opposti diritti potestativi, dato che con l'eccezione di inadempimento il contraente fa valere un proprio controdiritto che, in quanto contrapposto al fatto costitutivo affermato dall'attore, lo paralizza.
Il principio inademplenti non est adimplendum trova infatti fondamento nel nesso di interdipendenza che, nei contratti a prestazioni corrispettive, lega le opposte prestazioni e risponde all'esigenza di simultaneità delle prestazioni delle reciproche obbligazioni.
Le obbligazioni dal cui inadempimento può trarsi ragione per l'esercizio dell'autotutela devono essere certe nella loro esistenza e nell'ammontare; esso trova applicazione anche nei contratti ad esecuzione continuata e periodica (come la locazione) e prescinde dalla responsabilità della controparte, in quanto è meritevole di
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tutela l'interesse della parte a non eseguire la propria prestazione in assenza di controprestazione, per evitare di trovarsi in una situazione di diseguaglianza rispetto alla controparte medesima.
Il limite di esercizio del diritto potestativo dell'eccipiente è
rinvenibile nel rispetto del principio di buona fede.
Invero, il secondo comma dell'art. 1460 cod. civ. prevede che “non
può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è
contrario alla buona fede”.
Tale rimedio, così come la risoluzione, si fonda sull'altrui inadempimento, ma se ne differenzia in quanto non produce lo scioglimento del contratto e non necessita, per il suo utilizzo, dei medesimi presupposti soggettivi e oggettivi.
L'art. 1460 cod. civ. applicato al contratto di locazione è soggetto a distinte letture giurisprudenziali una più restrittiva e una più
elastica.
Secondo il primo indirizzo il conduttore può spiegare l'eccezione di inadempimento solo innanzi a un contrapposto inadempimento assoluto, ossia alla totale mancanza del godimento locativo;
l'altro indirizzo, invece sostiene che l'eccezione può essere utilizzata anche
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in corrispondenza di una riduzione del godimento, purché nei limiti della proporzionalità.
Tale visione ha trovato un particolare risalto nella giurisprudenza della Corte di Cassazione la quale si è formata prevalentemente con riguardo al tema dell'inadempimento inesatto, piuttosto che a quello dell'inadempimento totale, ed è orientata nel senso che la facoltà del debitore di rifiutare la propria prestazione sia subordinata alla gravità dell'inadempimento altrui, cioè che,
secondo la formula dettata dall'art. 1455 cod. civ. si tratti di un inadempimento di non “scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte”.
La nozione di buona fede consente di procedere alla valutazione di proporzionalità tra l'inadempimento e l'eccezione, consentendo di valutare la comparabilità delle prestazioni ineseguite e di quelle rifiutate in via di eccezione, dando luogo al c.d. “giudizio di proporzionalità dell'inadempimento”.
Risulta determinante, in questo senso, l'intervento del giudice, che svolge una comparazione tra opposti inadempimenti tenuto conto non soltanto all'elemento cronologico ma, soprattutto, al criterio di
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proporzionalità degli stessi rispetto alla causa in concreto e all'incidenza di tali inadempimenti sull'equilibrio tra le contrapposte prestazioni e sulle posizioni delle parti contraenti.
All'esito del giudizio, qualora il giudice ritenga che l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non sia grave, ovvero abbia scarsa importanza, tenuto conto dell'interesse dell'altra parte a norma dell'art. 1455 cod. civ. debba ritenersi che il rifiuto non sia conforme a buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell'art. 1460 comma 2 cod. civ. lo stesso risulterà soccombente nel giudizio di risoluzione con le relative conseguenze.
Tra l'altro, in caso di locazione di immobili, l'exceptio non adimplenti
contractus può essere sollevata non solo qualora la prestazione della controparte sia completamente assente, ma anche nel caso in cui derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché “la
sospensione del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva
proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al
complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di
comportarsi secondo buona fede.” (Cass. 25/06/2019 n. 16948).
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Risulta essenziale, a tal fine, una valutazione sul grado di utilizzabilità dell'immobile locato al fine di comprendere l'effettivo diritto alla riduzione e/o sospensione del pagamento del canone.
Nel caso in cui l'inutilizzabilità sia totale, il conduttore potrà
sospendere il pagamento del canone con integrale applicazione dell'art. 1460 cod. civ.; tale principio dovrà tuttavia applicarsi anche a tutti i casi in cui l'inadempimento sia inesatto, con riduzione parziale del pagamento del canone.
Sul punto, la Cassazione afferma in maniera univoca che: “in tema di
locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di
inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga
completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel
caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del
godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del
pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei
rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo
equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo
buona fede” (Cassazione, Sezione 3 civile, Ordinanza 29 gennaio
2021, n. 2154).
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Alla luce della pronuncia della Cassazione, ai fini della legittimità
della sollevata eccezione ex art. 1460 cod. civ., deve compiersi un'indagine sulla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, ossia la mancata esecuzione dei lavori e la sospensione totale dei canoni di locazione.
Tanto premesso questo giudicante osserva che parte conduttrice ha arbitrariamente ed illegittimamente sospeso il pagamento integrale dei canoni, rimanendo ad abitare con l'intera famiglia nell'immobile locato.
La signora infatti, a fronte delle doglianze avanzate non ha CP_1
assolto ad alcun onere probatorio, carenza non superabile nemmeno con la richiesta di CTU che si sarebbe palesata esplorativa, ma si è
limitata a richiedere l'ammissione dell'interrogatorio formale dei ricorrenti volto a provare di aver richiesto a parte locatrice di effettuare i lavori occorrenti, la mancata esecuzione degli stessi e la presenza di “vistose macchie di umidità a causa di infiltrazioni di acqua
in tutte le stanze”.
Alla luce di quanto precisato, non assume rilevanza la valutazione della mancata comparizione in giudizio di parte locatrice a rendere
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interrogatorio formale atteso che, pur ritenendo le circostanze dedotte negli articolati come ammesse, le stesse non legittimano e non avrebbero legittimato l'integrale sospensione del pagamento dei canoni, difettando il richiamato principio di proporzionalità,
nemmeno nel caso – rimasto anch'esso non provato - di minor utilizzo e godimento del bene locato.
Ciò in quanto "al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il
canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una
riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si
assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione
totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è,
difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la
controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti
un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra
le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est
adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se
conforme a lealtà e buona fede" (Cassazione, Sez. III, 26.7.2019, n.
20322; Cassazione, Sez. III, 10.1.2008, n. 261).
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Ed ancora, "qualora il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile
locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua
del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe
proporzionale all'inadempimento del locatore"(Tribunale di Roma, Sez.
VI, 1.10.2019).
Ne consegue che il comportamento di parte conduttrice ha inciso in via esclusiva sull'equilibrio sinallagmatico del contratto con conseguente illegittimità ed infondatezza della operata sospensione dei pagamenti dovuti e della sollevata eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ.-.
Per quel che concerne la valutazione della gravità
dell'inadempimento per le locazioni ad uso abitativo, va rilevato che trova applicazione l'art. 5 della L. n. 392/1978 che determina ex lege quale motivo di risoluzione il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla sua scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
Nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più
mensilità del canone locativo (ovvero oneri accessori per un
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importo superiore a due mensilità di canone), dunque, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 cod. civ. non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del
Giudice, ma è predeterminata legalmente ex artt. 5 e 55 della L. del
27 luglio 1978, n. 392 (v. Cass. del 21.6.2017 n. 15348).
La Legge del 27.07.1978 n. 392 contiene due articoli il 5 e il 55 che incidono sull'applicabilità dell'art. 1455 cod. civ.; in realtà gli artt. 5 e
55, più che determinare l'inapplicabilità dell'art. 1455 cod. civ.
offrono un criterio (predisposto dal legislatore) relativo alla valutazione della gravità dell'inadempimento.
Difatti, in base all'art. 5 il mancato pagamento di una o più rate del canone determina l'inadempimento del conduttore.
Circa l'obbligazione del solvere praetium locationis, la valutazione della gravità e della importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto è ancorata dal legislatore ad un parametro (quantitativo e temporale) predefinito,
che esclude ogni discrezionale considerazione ad opera del Giudice,
tenuto unicamente a verificare il presupposto dell'inadempimento.
15 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
Ne consegue, per quanto sin qui motivato, che sussistendo nel caso in esame la morosità per canoni ed oneri superiore ai criteri predeterminati dalla L. n. 392/1978, avendo la resistente omesso ogni pagamento e risultando illegittima, per le motivazioni innanzi rese l'eccezione di inadempimento ex art 1460 cod. civ. è
indiscutibile la sussistenza e l'assoluta importanza dell'inadempimento.
Deve pertanto essere confermata l'ordinanza provvisoria di rilascio del 26.02.2021 dichiarando la risoluzione del contratto per grave inadempimento di parte conduttrice con Controparte_1
condanna della stessa al pagamento in favore dei signori Parte_1
e dell'importo di € 11.550,00 a titolo di
[...] Parte_2
canoni di locazione non corrisposti e maturati dall'ottobre del 2019 e sino settembre 2023 nonché degli ulteriori canoni maturati sino al rilascio, oltre interessi legali dalle varie scadenze fino al soddisfo.
In considerazione della condotta processuale del resistente, trova accoglimento anche la domanda ex art. 96 comma III formulata da parte attrice.
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A mente della predetta disposizione “In ogni caso, quando pronuncia
sulle spese ai sensi dell'articolo 91, il giudice, anche d'ufficio, può altresì
condannare la parte soccombente al pagamento, a favore della controparte,
di una somma equitativamente determinata”.
Il richiamato comma è stato aggiunto dall'art. 45, comma 12 L.
69/2009 e costituisce uno strumento di deflazione del contenzioso volto ad evitare che la parte proponga domande giudiziali o resista in giudizio, con superficialità (ad es. per fini meramente dilatori)
che si differenzia dalle ipotesi di responsabilità aggravata di cui ai primi due commi, in quanto può essere attivato anche d'ufficio prescindendo da un'esplicita richiesta di parte, volto a scoraggiare l'abuso del processo e preservare la funzione del sistema giustizia.
Sul punto la giurisprudenza di merito ha affermato che: “Il carattere
sanzionatorio di tale strumento deflativo è stato, altresì, evidenziato dalla
giurisprudenza, la quale, ha rilevato che “L'art. 96, co. 3, c.p.c. ha una
funzione (quanto meno) sanzionatoria di quelle condotte processuali
temerarie che comportano un complessivo pregiudizio alla tempestiva
definizione dei procedimenti seriamente instaurati e, in definitiva, un
ingiustificato spreco di una risorsa sempre più limitata quale il giudizio
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civile.” (Trib. Milano, Sez. III, 08/01/2020, n. 73 e Trib. Milano Sez. III,
28/06/2019, n. 6387).
A tal proposito la giurisprudenza della Suprema Corte, con due pronunce molto recenti, ha ribadito che “La condanna ex art. 96,
comma 3, c.p.c., applicabile d'ufficio in tutti i casi di soccombenza,
configura una sanzione di carattere pubblicistico, autonoma ed
indipendente rispetto alle ipotesi di responsabilità aggravata ex art. 96,
commi 1 e 2, c.p.c., e con queste cumulabile, volta alla repressione
dell'abuso dello strumento processuale;
la sua applicazione, pertanto,
richiede, quale elemento costitutivo della fattispecie, il riscontro non
dell'elemento soggettivo del dolo o della colpa grave, bensì di una condotta
oggettivamente valutabile alla stregua di “abuso del processo”, quale
l'avere agito o resistito pretestuosamente”. (Cass. civ., sez. lav., 15/02/21,
n. 3830 e Cass. civ., sez. II, 30/10/20, n. 24125).
Per quanto attiene al profilo della liquidazione equitativa del danno subito, si ritiene che il Giudice deve fare riferimento a nozioni di comune esperienza, in quanto il pregiudizio subito di cui al comma
3 “non comporta una lesione della propria posizione materiale, bensì
costituito dagli oneri di ogni genere che questa abbia dovuto affrontare per
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essere stata costretta a contrastare l'ingiustificata iniziativa dell'avversario
e dai disagi affrontati per effetto di tale iniziativa, danni la cui esistenza
può essere desunta dalla comune esperienza” (cfr. Cass. civ. n.
17485/2011; Cass. civ. n. 20995/2011 e n. 3057/2009).
La superiore statuizione discende dalla valutazione della condotta della resistente, sia anteriormente all'instaurazione del presente giudizio che nel corso dello stesso nel quale ha tenuto una condotta temeraria pur nell'evidenza del proprio ingiustificato inadempimento, priva di qualsivoglia supporto probatorio,
perpetrandola per anni, altresì permanendo nella disponibilità del bene locato, nonostante l'ordine di rilascio impartito da questo
Tribunale.
Per gli esposti motivi la signora va condannata ai Controparte_1
sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c., al pagamento della somma equitativamente determinata di €. 1.000,00.
Le spese di lite seguono la soccombenza della parte resistente e vengono liquidate in favore dei ricorrenti Controparte_1
e in €. 2.584,00 oltre rimborso Parte_1 Parte_2
spese generali, IVA e CPA come per legge.
19 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
In virtù dell'ammissione al Patrocinio a Spese dello Stato le spese processuali relative alla difesa di parte resistente vanno poste a carico dello Stato e liquidate con separato decreto

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando ogni altra domanda,
eccezione disattesa, così provvede:
- Dichiara risolto per inadempimento della conduttrice
[...]
il contratto di locazione sottoscritto in data 09.01.2019 e CP_1
registrato il 14.01.2019.
- conferma l'ordinanza di rilascio del 22.02.2021;
- condanna la signora al pagamento in favore dei Controparte_1
ricorrenti e della somma di € Parte_1 Parte_2
11.550.00 per canoni di locazione maturati dall'ottobre 2019 e sino al settembre 2023 oltre gli ulteriori canoni maturati sino al rilascio,
oltre interessi legali dalle varie scadenze fino al soddisfo;

- condanna la signora al pagamento delle spese Parte_3
di lite in favore dei ricorrenti e Parte_1 Parte_2
liquidati in €. 2.584,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso 15% spese generali;

20 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
- condanna la signora ex art. 96 comma III c.p.c. Controparte_1
al pagamento in favore dei ricorrenti e Parte_1 Parte_2
dell'importo liquidato in via equitativa di €. 1.000,00.
[...]
Provvede con separato decreto alla liquidazione delle spese processuali della parte resistente ammessa al Patrocinio a Spese
dello Stato.
Così deciso in Termini Imerese il 31 marzo 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Maria Cusenza
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dr.ssa Maria Cusenza, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del
D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24,
e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia
del 21/2/2011 n. 44.
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