R.G. 1959/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Francesca Grotteria, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta agli affari contenziosi civili al numero di ruolo 1959 dell'anno 2022 e vertente
TRA
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
Folco Trabalza presso il cui studio, sito in RN, Via Armellini n. 1, è elettivamente domiciliata, giusta procura allegata all'atto introduttivo;

- opponente
CONTRO
(C.F. ) in Controparte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avv.ti Controparte_1
Domenica Gualfetti e Cristina Rinaldi ed elettivamente domiciliata presso il loro studio sito in RN,
Piazza San Giovanni Decollato n.13, giusta procura allegata al ricorso per decreto ingiuntivo;

- opposta
OGGETTO: Mediazione immobiliare
CONCLUSIONI: come rassegnate all'udienza del 16.05.2025, qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Svolgimento del processo
Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo notificato in data 07/09/2022,
[...]
evocava in giudizio dinanzi al Tribunale di RN la Parte_1 [...]
per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1 Controparte_1
“Voglia il Tribunale di RN, 1) preliminarmente non concedere la esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo eventualmente richiesta dall'opposto, non sussistendo i presupposti positivi del credito ed essendo la opposizione fondata su prova scritta costituita dai documenti prodotti da controparte;

2)dichiarare la nullità, ovvero pronunciare l'annullamento, ovvero la revoca del decreto ingiuntivo opposto, pronunciato dal Tribunale di RN il 5.7.2022 n. 536/2022 R.G. 1108/2022, assolvendone nel migliore dei modi la comparente;
3)in via gradata: 3.1)accertare e Parte_1

dichiarare la nullità del contratto modulo/formulario di mediazione e segnatamente delle clausole di cui agli artt. 10 e 4, per le ragioni esposte in narrativa e dichiarare che nulla è dovuto dall'opponente ad alcun titolo;
3.2) accertare e dichiarare l'inadempimento della alle Controparte_2 obbligazioni poste a suo carico dal contratto modulo/formulario di mediazione e di conseguenza condannarla a pagare alla opponente la penale che si indica in €. 10.500,00, ovvero l'importo maggiore
o minore a titolo del risarcimento del danno che risulterà dalla istruttoria di causa ed in subordine da liquidarsi secondo equità; 3.3)in subordine nella ipotesi assurda che la pretesa avversaria sia fondata, ridurre congruamente secondo equità la penale ai sensi dell'art. 1384 cc;
4)in ogni caso, con vittoria di spese e compenso professionale del giudizio”.
A sostegno delle rassegnate conclusioni deduceva che, con il decreto n. 536/2022, del 5 luglio 2022
(R.G.N. 1108/2022), notificatole il 18.07.2022, il Tribunale di RN, su istanza della
[...]
le aveva indebitamente ingiunto di pagare la somma di € 8.540,00, Parte_2 oltre agli interessi legali ed alle spese del procedimento, in forza della penale asseritamente dovuta per il recesso anticipato dall'incarico che le era stato da lei conferito il 19 luglio 2021 al fine di individuare un acquirente del suo immobile sito in RN Via Daino n. 17.
In punto di fatto, parte attrice deduceva: - di essere consumatrice ai sensi dell'art. 3 comma 1 lett. a), cod. cons.; - di aver conferito l'incarico per cui è causa alla società opposta al fine di vendere il proprio immobile in RN, mentre si trovava in Spagna;
- che l' in esecuzione Controparte_1 dell'incarico, si era limitata a svolgere un sopralluogo sulla casa, stabilendo il prezzo della compravendita in € 350.000,00 e ad apporre tre cartelli, che pubblicizzavano l'agenzia immobiliare e la vendita della casa, ma non aveva mai avviato alcuna concreta trattativa con potenziali acquirenti;
- che, dopo qualche tempo, l'opponente deduceva di essere stata contattata dall'agenzia immobiliare e di essersi lamentata, in detta occasione, dell'inerzia di quest'ultima nella ricerca dell'acquirente; - che, a quel punto, la aveva sostenuto, contrariamente a quanto dalla stessa stimato, che il prezzo CP_1 fissato era eccessivamente alto e ne aveva proposto una riduzione fino ad € 270.000,00/280.000,00; - di essersi, tuttavia, rifiutata di svalutare il proprio immobile sino a quella cifra;
- che, in conseguenza di ciò, la le aveva comunicato di non essere interessata a promuovere la vendita della casa a CP_1 quel prezzo e aveva, quindi, poi rimosso i tre cartelli che pubblicizzavano l'agenzia e la vendita della casa;
- che, una volta appresa la circostanza, aveva comunicato all'agenzia immobiliare la disdetta, per impedire il rinnovo del contratto;
- che l'agenzia aveva ritenuto tardiva la disdetta a seguito del rinnovo automatico del contratto e le aveva chiesto la penale senza proseguire, come invece avrebbe dovuto, la ricerca dell'acquirente, dato che lei non aveva mai esercitato il recesso dal contratto.
In diritto, l'opponente eccepiva 1) che il contratto di agenzia non era stato stipulato a RN, presso gli uffici dell'agente il 19.7.2021, poiché lei già si trovava, all'epoca, in Spagna;
che, quindi, il contratto era stato concluso in violazione delle disposizioni del codice del consumo, che regolano la conclusione dei contratti a distanza in quanto a) non aveva ricevuto le informazioni preventive di cui all'art. 49, né la copia del contratto firmato dal professionista su supporto cartaceo o altro mezzo durevole, né alcuna informazione sul diritto di recesso (che comunque, con l'atto di citazione, dichiarava di esercitare),
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avendo scoperto l'effettivo ed intrinseco contenuto della clausola di cui all'art. 10 e delle altre che compongono il modulo/formulario soltanto in occasione di questo giudizio;
che, peraltro, non esisteva alcun originale del contratto, dato che la copia depositata dalla società opposta nel procedimento monitorio non poteva essere considerata “un originale”; b) le clausole contrattuali e, in particolare, l'art. 10, non erano state oggetto di alcuna trattativa tra le parti, poiché il modulo/formulario era stato predisposto unilateralmente dall'agente immobiliare, che aveva anche compilato interamente le parti mancanti;
c) l'agenzia aveva fissato di propria iniziativa il prezzo di € 350.000,00, per poi prevedere, all'art. 3 la possibilità di accettare offerte anche inferiori, con conseguente indebita pressione sull'acquirente, accettare titoli infruttiferi in conto prezzo senza la garanzia del buon fine e avere la possibilità di cedere il contratto ad altri agenti senza il consenso dell'acquirente; d) l'art. 4 del contratto era abusivo nella parte in cui prevedeva la durata dell'incarico sino al 31 gennaio 2022 e il rinnovo tacito per un ugual periodo e per una sola volta, salvo disdetta da dare almeno quindici giorni prima della scadenza;
la clausola di rinnovo tacito era, peraltro, accompagnata da una clausola di esclusiva in danno della venditrice;
e) era parimenti vessatorio l'art. 9 del modulo nella parte in cui prevedeva l'obbligo di pagamento all'agente di un compenso pari al 3% del prezzo di conclusione della compravendita anche se conclusa dopo la scadenza della mediazione, con un soggetto già contattato o segnalato;
f) soprattutto, era vessatoria la clausola di cui all'art. 10 del contratto, posta a fondamento della pretesa monitoria, nella parte in cui prevedeva che, “laddove l'incaricante si renda inadempiente agli impegni di cui al presente incarico, a fronte della attività svolta dal mediatore sarà tenuto a pagare […] una somma parti ai 2/3 della provvigione pattuita in caso di inadempimento all'impegno di esclusiva, ove conferito, in caso di recesso anticipato”, senza prevedere alcun meccanismo di adeguamento dell'importo alla attività effettivamente e concretamente svolta fino a quel momento dall'agente immobiliare, con conseguente irrilevanza della circostanza che la penale sia prevista per l'inadempimento di ciascuna parte.
L'opponente deduceva, inoltre, che, ai sensi dell'art. 35 del codice del consumo, le clausole del contratto predisposte dal professionista per iscritto, come nel caso di specie, “devono sempre essere redatte in modo chiaro e comprensibile” e che l'art. 17 del DM 21.12.1990 n. 452 (Regolamento recante norme di attuazione della l.

3.2.1989 n. 39 sulla disciplina degli agenti di affari in mediazione), con riferimento all'art. 5, comma 4, della legge stabiliva: - che i moduli ed i formulari dei quali si avvaleva il mediatore dovevano essere “chiari, facilmente comprensibili ed ispirati ai principi della buona fede contrattuale”, mentre, l'art. 10 del contratto non era chiaro nel disciplinare il diritto di recesso anticipato, che, invece, doveva necessariamente essere attribuito all'acquirente quale esercizio di un diritto potestativo legittimo;

- che il mediatore, che si avvaleva di moduli o formulari per la conclusione di contratti, doveva preventivamente depositare copie alla commissione istituita presso la Camera di Commercio, il che non era avvenuto nel caso di specie, con conseguente violazione del diritto all'informazione del mediatore e nullità delle clausole poste a fondamento della pretesa creditoria.
Infine, l'opponente sottolineava che, non avendo mai esercitato alcun diritto di recesso dal contratto, difettavano, dal punto di vista fattuale, i presupposti per l'applicazione della penale posta a fondamento del ricorso monitorio, essendosi lei limitata a comunicare alla controparte la disdetta dell'incarico, al
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fine di impedirne il rinnovo tacito dopo la scadenza prevista, che era comunque falsa (poiché calcolata a partire da una falsa data di stipula) e vessatoria. In ogni caso, se, come sosteneva parte opposta, la disdetta era stata tardiva, era da considerare priva di effetti con la conseguenza che la durata del contratto doveva intendersi prorogata sino al 19 luglio 2022, con conseguente assenza dei presupposti per l'applicazione della penale di cui all'art. 10 del modulo formulario.
Sotto ulteriore versante, l'opponente deduceva che, anche a voler interpretare la propria disdetta come revoca dell'incarico al mandatario, questa era comunque sorretta da giusta causa poiché
l' oltre alla violazione delle norme imperative di ordine pubblico, che Controparte_1 regolano i rapporti del professionista con il consumatore, aveva essa stessa indicato il prezzo di vendita della casa in €. 350.000,00, corrispettivo che voleva invece ridurre, con danno per il venditore;
aveva rimosso i cartelli che pubblicizzavano la vendita;
aveva rifiutato di promuovere la vendita e cercare l'acquirente al prezzo di €. 350.000,00, non aveva dato alcuna informazione alla committente, inadempimento che, ai sensi del richiamato art. 10 del contratto, la legittimava a richiedere la condanna della società opposta al pagamento della penale ivi prevista, pari alla intera provvigione e quindi alla somma di € 10.500,00.
In subordine, l'opponente chiedeva una riduzione dell'importo della penale sulla quale era stata applicata indebitamente l'IVA e che si appalesava comunque eccessiva ai sensi dell'art. 1384 c.c., in considerazione del fatto che la non aveva in concreto svolto la prestazione e che Controparte_1
l'affare che costituiva la condizione del pagamento della provvigione non si era concluso.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 01.03.2023 - in vista della prima udienza fissata, ai sensi dell'art. 168-bis, co. 4, c.p.c. in data 16.03.2023 - si costituiva in giudizio l' chiedendo l'accoglimento delle Parte_2 seguenti conclusioni: “piaccia all'Ill.mo Tribunale adito: - in via preliminare concedere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo n. 536/2022, posto che l'opposizione non è fondata su alcuna prova scritta, né risulta essere di pronta soluzione;
- nel merito, rigettare l'opposizione a decreto ingiuntivo avanzata dalla sig.ra , in quanto destituita di fondamento, sia in fatto che in Parte_1 diritto, per tutte ragioni sopra esposte e, per l'effetto, confermare in ogni sua parte il decreto ingiuntivo
n. 536/2022, emesso dal Tribunale di RN, nel procedimento n. 1108/2022 R.G. Con vittoria di spese
e competenze di lite”.
A tal fine esponeva, in punto di fatto: - che, in data 19.07.2021, la sig.ra le Parte_1 aveva conferito incarico di mediazione immobiliare per la vendita di un immobile di sua proprietà sito in RN, Via del Daino n. 17, al prezzo di euro 350.000,00, con scadenza fissata al 31.01.2022; - che, posto che l'attuale opponente aveva omesso di inviarle formale disdetta entro il termine contrattualmente previsto all'art. 4 (inutilmente decorso in data 16.01.2022), il contratto si era tacitamente rinnovato sino al 31.07.2022; - di essersi, nelle more, attivata in conformità all'incarico conferito, non limitandosi di certo all'apposizione dei cartelli all'inizio della via e sul cancello dell'abitazione come eccepito dall'opponente, bensì, pubblicizzando l'immobile sul sito internet e nei social networks dell'Agenzia, così come nei principali siti internet di intermediazione immobiliare, nonché su apposite locandine
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all'uopo realizzate, fornendo informazioni ed organizzando visite a favore di soggetti terzi interessati all'affare, relazionando puntualmente alla proprietaria circa l'attività espletata;
- che, nonostante ciò, in data 23.02.2022, la sig.ra le aveva inviato una mail, manifestando la propria Parte_1 volontà di recedere dal contratto in essere;
- di aver riscontrato detta mail con missiva datata 25.02.2022 in cui avanzando dubbi circa l'autenticità della sottoscrizione della predetta missiva, aveva richiesto all'opponente la conferma circa la volontà di interrompere il rapporto, poi da quest'ultima effettivamente affermata in pari data, con ulteriore comunicazione confermante la paternità della sottoscrizione e l'intenzione di recedere anticipatamente dall'incarico conferito.
Parte opposta deduceva, quindi, di aver pieno diritto all'escussione della penale nei termini richiesti con ricorso monitorio, evidenziandone altresì l'assenza di profili di vessatorietà, specialmente a fronte del proprio integrale adempimento e delle specifiche trattative sottese alla determinazione del prezzo, oltre che la validità ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. per esserne intervenuta doppia sottoscrizione.
La causa, previa concessione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto con ordinanza del 23.03.2023, veniva istruita documentalmente, oltre che mediante l'acquisizione dell'interrogatorio formale di e l'escussione dei testi ammessi per entrambe le parti, per poi essere Controparte_1 trattenuta in decisione con ordinanza del 15.01.2025.
L'opposizione è fondata e merita accoglimento, nei limiti di seguito illustrati.


2. Il conferimento dell'incarico di mediazione immobiliare alla Controparte_2
[...]
La presente controversia trae origine dal contratto con il quale ha Parte_1 conferito all'opposta “l'incarico di mediazione per la vendita immobiliare” (v. all. 1 al ricorso monitorio) finalizzato a conferire all' un Parte_2 mandato volto a reperire un acquirente dell'immobile intestato all'opponente, sito in RN, via del Daino
n. 17, al prezzo di € 350.000,00 (v. art. 5 del contratto).
La pattuizione si connota come mediazione atipica o unilaterale, ravvisabile qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni (Cass. Sez. Unite, n. 19161/2017;
Cass. 21737/2010).
L'incarico in esame, ai fini della determinazione del compenso dovuto all'agente, richiama, infatti, la normativa di cui all'art. 1754 c.c. e ne commisura l'entità al 3% oltre IVA del prezzo indicato nell'eventuale proposta ricevuta dall'agente, prevedendone la corresponsione da parte della mandante soltanto a seguito dell'avvenuta conoscenza dell'accettazione della proposta di acquisto.
Il mandato conferito da una delle parti al mediatore, del resto, non inficia in alcun modo il diritto del mediatore a conseguire la provvigione ex art. 1755 c.c. nei confronti di “ciascuna delle parti, se l'affare
è concluso per effetto del suo intervento”, purché l'una o l'altra abbiano accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene, e risulti quindi, dimostrato il nesso di causa fra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare (cfr. Cass. 538/2024; Cass. 11656/2018; Cass. 25851/2014; Cass. 23842/2008).
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Nel caso di specie, tuttavia, la società opposta non ha mai ricevuto alcuna concreta proposta di acquisto da parte di soggetti interessati all'immobile e chiede, piuttosto, di essere remunerata in forza della penale di cui al punto 10 del contratto nella parte in cui prevede che “in caso di inadempimento agli obblighi assunti, il risarcimento sarà determinato: nei limiti delle penali come di seguito pattuite: […] laddove
l'incaricante si renda inadempiente ali impegni di cui al presente incarico, a fronte dell'attività svolta dal mediatore, sarà tenuto a versare […] una somma pari ai 2/3 delle provvigioni pattuite in caso di inadempimento all'impegno di esclusiva, ove conferito, in caso di recesso anticipato o di impedimento ripetuto (tre volte) alle visite […]”.
Il vaglio di fondatezza della pretesa creditoria riconosciuta in sede monitoria richiede, quindi, una preliminare verifica volta ad accertare l'effettiva stipula del contratto secondo il testo del modulo allegato al ricorso (v. all. 1), nonché l'esistenza dei presupposti testualmente previsti dall'art. 10 dello stesso per l'escussione della penale ivi prevista in favore dell'agente come conseguenza del recesso anticipato da parte del mandate rispetto alla prima scadenza pattuita ovvero alle successive fissate a seguito del rinnovo automatico del vincolo.
La scadenza del contratto posto a fondamento della domanda di condanna al pagamento sottesa al ricorso monitorio era, infatti, prevista nel giorno del 31.01.2022, dopodiché, ai sensi dell'art. 4 del contratto, lo stesso doveva intendersi “tacitamente rinnovato per una sola volta e per un pari periodo di tempo, ed alle medesime condizioni (ivi compresa l'esclusiva e le penali ove pattuite), salvo disdetta pervenuta all'Agente immobiliare a mezzo lettera raccomandata A/R, telefax, telegramma o Posta Elettronica almeno 15 giorni prima della scadenza”.
Ebbene, il modulo allegato al ricorso monitorio risulta sottoscritto in RN, in data 19.07.2021 e reca un'apposita doppia sottoscrizione, sia dell'art. 4, con la precisazione che questo si riferisce alla durata dell'incarico, sia dell'art. 10, riferita alle conseguenze degli inadempimenti contrattuali, e ciò al dichiarato fine di dare atto della loro specifica approvazione “ai sensi degli artt. 33 e segg. del Codice del Consumo”.
Dalla schermata raffigurante lo scambio di messaggi intercorso tramite l'applicativo di telefonia mobile
“whattsapp” tra parte opposta e parte opponente (v. all. 1 alla comparsa, utilizzabile in quanto disconosciuto e contestato da quest'ultima in via del tutto generica, v., da ultimo, Cass. 1254/2025) emerge che la proposta è stata predisposta e sottoscritta dall'agente immobiliare proponente,
[...]
legale rappresentante della società opposta, in data 19.07.2021, per poi essere trasmessa CP_1 all'opponente già interamente compilata sull'apposito modulo dell'agenzia (il che è pacifico) al fine di ottenerne la firma. Dalla medesima schermata di messaggistica istantanea risulta che il modulo firmato dall'agenzia sia stato poi firmato, scannerizzato e ritrasmesso, unitamente a documento di identità, in data 22.07.2021, dalla (che, al tempo, si trovava all'estero) alla proponente, la quale, dunque, Pt_1 ha avuto conoscenza dell'accettazione in RN, in detta data, di soli tre giorni successiva a quelli della trasmissione della proposta.
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L'originale del contratto è, verosimilmente, sempre rimasto nella disponibilità della , la quale Pt_1 deve aver necessariamente stampato la proposta dell'Agente per poi firmarla e ritrasmettergliela, come richiesto.
Del resto, il teste di parte opponente, , suo ex compagno, ha dichiarato, a riguardo Testimone_1 che, dopo aver incontrato personalmente la nell'estate del 2021, in occasione del sopralluogo CP_1 effettuato dall'agente presso l'immobile anche al fine di valutarne il prezzo, aveva provveduto ad
“avvertire la ” della circostanza, precisando che quest'ultima, dopo qualche giorno, l'aveva Pt_1 chiamato e gli aveva detto che “l'agenzia le aveva mandato un modulo dove c'erano delle crocette sui punti da firmare”, provvedendo, successivamente a trasmetterlo anche a lui (v. verbale dell'udienza del
30 novembre 2023).
La contestazione dell'opponente in ordine all'omessa produzione, da parte dell'opposta, dell'originale del contratto, è, perciò, del tutto ininfluente ai fini del decidere poiché è pacifico e comunque ampiamente provato che il testo contrattuale sottoscritto da entrambe le parti tra il 19 e il 22 luglio 2021 sia quello allegato al ricorso monitorio, peraltro depositato dall'odierna opposta, in data 17.06.2022, in formato pienamente leggibile, a seguito di apposito invito del giudicante ex art. 640, co. 1, c.p.c.
La circostanza che la abbia firmato e trasmesso l'accettazione della proposta ricevuta da parte Pt_1 opposta tre giorni dopo la data indicata sul modulo non inficia in alcun modo la validità e l'efficacia del contratto ai presenti fini, specialmente in considerazione della predeterminazione, a monte, di una specifica data di scadenza, fissata, all'art. 4, nel giorno del 31.01.2022, a partire dalla quale dovevano essere calcolati a ritroso i 15 giorni per comunicare all'altra parte la disdetta per impedire il rinnovo tacito contemplato dalla medesima disposizione contrattuale.
Il testo contrattuale allegato al ricorso monitorio corrisponde, dunque, ad un accordo negoziato a distanza, avente forma scritta e perfezionatosi in data 22.07.2021 RN (luogo in cui l'agenzia proponente ha avuto conoscenza dell'accettazione da parte dell'opponente ex art. 1326 c.c.) tra le parti in causa, le quali non hanno mai formalmente disconosciuto la sottoscrizione ivi apposta.
La pretesa creditoria dell'agenzia opposta merita, quindi, di essere valutata alla luce del testo contrattuale allegato al ricorso monitorio.


3. Le clausole rilevanti ai fini del decidere: validità e vessatorietà
Parte opponente ha dedotto, sin dall'atto introduttivo del giudizio, di aver concluso il contratto per cui è causa in qualità di consumatrice ai sensi dell'art. 3, lett. a), del codice del consumo, in quanto determinatasi a vendere l'immobile per scopi estranei alla propria eventuale attività professionale o imprenditoriale.
La qualità di consumatrice della , in assenza di qualsivoglia contestazione a riguardo da parte Pt_1 opposta, nonché in difetto di elementi di segno contrario emersi in corso di istruttoria, deve assumersi provata, con conseguente soggezione della pattuizione in esame all'intera disciplina di cui al D.lgs.
206/05, Codice del Consumo, con particolare riguardo alla disciplina delle clausole vessatorie di cui agli artt. 33 e ss. e a quella relativa ai diritti dei consumatori nei contratti prevista agli artt. 45 ss. cod. cons., trattandosi di contratto pacificamente concluso, con le modalità illustrate nel precedente paragrafo, “a
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distanza”, ossia, secondo la definizione di cui all'art. 45, co. 1, lett. g), “senza la presenza fisica e simultanea del professionista e del consumatore, mediante l'uso esclusivo di uno o più mezzi di comunicazione a distanza fino alla conclusione del contratto, compresa la conclusione del contratto stesso”.
Occorre, dunque, verificare, innanzitutto, se l'agente immobiliare abbia fornito al consumatore- opponente tutte le informazioni espressamente disciplinate dall'art. 49 cod. cons. e, poi, se il contratto presenti i requisiti formali contemplati dall'art. 51 cod. cons., per poi verificare la natura vessatoria delle sole clausole rilevanti ai fini del decidere, ossia quelle di cui agli artt. 4 “Durata e rinnovo tacito”, 6
“Esclusiva” e 10 “Inadempimenti contrattuali - Penali”.
Soltanto la prima di tali verifiche può concludersi con esito positivo.
Vi è, invero, prova che la proposta contrattuale sia stata trasmessa all'odierna opponente su supposto durevole (ossia in formato “pdf”), perfettamente leggibile e senza alcuna pressione o scadenza per la sottoscrizione, nonché in linguaggio chiaro, semplice e comprensibile, con conseguente rispetto dell'art. 51, co. 1, cod. cons.
Inoltre, il modulo predisposto dall'agenzia risulta chiaro, completo ed inequivoco in ordine a ciascuna delle informazioni disciplinate all'art. 49 cod. cons., con particolare riguardo, per quanto rileva ai fini del presente giudizio, al prezzo totale dei beni o dei servizi comprensivo delle imposte (3% + IVA del prezzo indicato in proposta, v. art. 9), all'impossibilità, per la parte venditrice, di esercitare il recesso dal contratto prima della scadenza prevista, anche a seguito di tacito rinnovo, pena il pagamento della penale di cui all'art. 10; alla durata del contratto, al meccanismo di rinnovo automatico e alle modalità e tempistiche da rispettare al fine di impedire detto rinnovo (art. 4), obblighi disciplinati, rispettivamente, alle lettere e), m) e q) della citata disposizione consumeristica.
Sotto ulteriore versante, l'opponente ha eccepito che le tre disposizioni contrattuali summenzionate integrano anche la presunzione di vessatorietà di cui all'art. 33 comma 2, con particolare riferimento alle lettere d), e), f) e t).
In particolare, con riguardo alla clausola penale di cui all'art. 10, l'opponente ha dedotto che la mancanza del parametro di graduazione in relazione all'attività effettivamente svolta dal mediatore, la misura fissa della penale ed il quantum ivi indicato, prossimo all'intero ammontare della provvigione, impongono assumere alla prestazione pecuniaria del consumatore recedente natura sanzionatoria-disincentivante, mentre per essere lecita, detta clausola, avrebbe dovuto consentire il recesso e non sanzionarlo;
inoltre,
l'opponente ha eccepito che le ipotesi di penali complessivamente contemplate all'art. 10 del contratto nei confronti del consumatore sono eccessive rispetto a quelle - peraltro implausibili - previste per l'agente.
Le eccezioni articolate da parte opponente devono essere condivise nei limiti delle ragioni di seguito illustrate.
In linea generale, va ricordato che, in forza dell'articolo 3, paragrafo 1, della direttiva 93/13, una clausola contrattuale che non è stata oggetto di negoziato individuale si considera abusiva se, malgrado il requisito
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della buona fede, determina, a danno del consumatore, un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi delle parti derivanti dal contratto.
L'art. 6, paragrafo 1, della direttiva 93/13 prevede, nello specifico, che “le clausole abusive non vincolano i consumatori se, malgrado la buona fede determina un significativo squilibrio in danno del consumatore”. Si tratta di una disposizione imperativa tesa a sostituire all'equilibrio formale, che il contratto determina fra i diritti e gli obblighi delle parti contraenti, un equilibrio reale, finalizzato a ristabilire l'uguaglianza tra queste ultime (v., in particolare, sentenze della Corte di Giustizia del 17 luglio 2014, e , C-169/14, EU:C:2014:2099, punto 23, nonché del 21 Persona_1 Persona_2 dicembre 2016, e a., C-154/15, C-307/15 e C-308/15, EU:C:2016:980, punti 53 e 55). Persona_3
Secondo costante giurisprudenza della Corte di Giustizia, per quanto riguarda l'esame della sussistenza di un siffatto significativo squilibrio, il giudice di merito non può limitarsi ad una valutazione economica di natura quantitativa che si basi su un confronto tra il valore complessivo dell'operazione oggetto del contratto, da un lato, e i costi posti a carico del consumatore dalla clausola contrattuale di cui trattasi, dall'altro. Infatti, un significativo squilibrio può risultare dal mero fatto di un pregiudizio sufficientemente grave alla situazione giuridica in cui il consumatore, quale parte del contratto di cui trattasi, viene collocato in forza delle disposizioni nazionali applicabili, sia esso in forma di restrizione al contenuto dei diritti che, ai sensi di tali disposizioni, egli trae da tale contratto o di ostacolo all'esercizio dei medesimi o ancora dell'imposizione di un obbligo ulteriore, non previsto dalla disciplina nazionale (v., a riguardo, sentenze della Corte di Giustizia del 23 novembre 2023, ZL e Provident Polska
S.A., C-321/22, EU:C:2023:911, punti 45-47, del 3 ottobre 2019, Kiss e CIB Bank, C‑621/17,
EU:C:2019:820, punto 51 e del 16 marzo 2023, AN (Commissione di apertura del mutuo),
C‑565/21, EU:C:2023:212, punto 51).
Indice univoco del carattere abusivo di una clausola, alla stregua della definizione poc'anzi enunciata,
è, dunque, rappresentato dallo squilibrio avente ad oggetto non già il mero valore delle reciproche prestazioni delle parti, bensì il complesso dei diritti e degli obblighi derivanti dal regolamento contrattuale predisposto.
Il vaglio di vessatorietà è conformato dall'art. 34 del cod. cons. che impone di tener conto “della natura del bene o del servizio oggetto del contratto” e di fare riferimento “alle circostanze esistenti al momento della sua conclusione ed alle altre clausole del contratto medesimo o di un altro collegato o da cui dipende” e precisa, al secondo comma, che “la valutazione del carattere vessatorio della clausola non attiene alla determinazione dell'oggetto del contratto, né all'adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi, purché tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile”.
Ciò posto, come noto, l'indagine giudiziale circa la natura vessatoria delle clausole è agevolata dalla tipizzazione, all'interno del Codice del Consumo, di un elenco di clausole per le quali sussiste una presunzione assoluta di vessatorietà, alle quali l'art. 36, co. 1, cod. cons. correla una nullità di protezione relativa, rilevabile d'ufficio.
In particolare, l'art. 33, co. 2, cod. cons. contiene un elenco di venti clausole soggette ad una presunzione relativa di vessatorietà, in forza della quale una previsione negoziale astrattamente riconducibile ad una
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o più delle clausole espressamente contemplate dal suddetto elenco si presume vessatoria, salvo che il professionista fornisca la prova contraria.
L'onere probatorio gravante sul professionista al fine di confutare la natura presumibilmente vessatoria di una clausola contrattuale si considera assolto al ricorrere di determinati presupposti.
In primis, la presunzione di vessatorietà può essere vinta dal professionista, in conformità a quanto espressamente previsto dall'art. 34, co. 4 e 5, cod. cons., mediante la dimostrazione che la clausola censurata non sia stata unilateralmente imposta dallo stesso, ma abbia, di contro, formato oggetto di specifica trattativa individuale tra le parti, sempre che la medesima risulti caratterizzata dagli indefettibili requisiti dell'individualità, serietà ed effettività (Cass. 6802/2016; Cass. 24262/2008).
Inoltre, ai sensi dell'art. 34, comma 2 del Codice del Consumo, non possono considerarsi vessatorie le clausole che attengono alla determinazione dell'oggetto del contratto ovvero all'adeguatezza del corrispettivo dei beni, e dei servizi, purché tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile.
D'altro canto, ai sensi del comma 3 dell'art. 34 cod. cons. “non sono vessatorie le clausole che riproducono disposizioni di legge ovvero che siano riproduttive di disposizioni attuative di principi contenuti in convenzioni internazionali delle quali siano parti contraenti tutti gli Stati membri dell'Unione europea o l'Unione europea”.
La più recente giurisprudenza di legittimità ha esteso l'esenzione dal giudizio di vessatorietà non solo alle clausole riproduttive di norme imperative, ma anche a quelle suppletive o dispositive, poiché “la ratio della scelta normativa di sottrarre in via di eccezione al sindacato di vessatorietà una clausola che riproduca una disposizione di legge è insita nella presunzione che il legislatore non detti norme sfavorevoli per il consumatore, ma un assetto regolamentare equo, e nella inopportunità di rinvenire una nozione di vessatorietà convenzionale che contraddica quella normativa, in virtù del principio di non contraddizione del sistema” (v. Cass. 25785/2019, la quale richiama i principi espressi dalla Corte di Giustizia, nella sentenza 10 settembre 2014, nell'ambito della causa C-34/13).
Nel caso di specie, le clausole rilevanti ai fini del presente giudizio dalle quali potrebbe derivare il denunciato squilibrio di diritti e obblighi ai sensi e per gli effetti della citata disciplina consumeristica coincidono, come detto, con gli artt. 4 e 10 del contratto, in quanto, al contrario, il previsto patto di esclusiva di cui all'art. 6 può venire in rilievo soltanto al fine di valutare il complessivo equilibrio contrattuale, ma l'eventuale abusività in sé della clausola è, in concreto, irrilevante.
La disapplicazione dell'obbligo di esclusiva non apporterebbe, infatti, alcun vantaggio per la parte attrice che ha omesso di dar prova di uno specifico pregiudizio in conseguenza dell'impossibilità di rivolgersi ad altre agenzie ovvero di vendere autonomamente l'immobile nel corso della durata dell'incarico per cui è causa o anche successivamente al suo termine.
Rispetto agli articoli 4 e 10 del modulo sottoscritto dalle parti, comprensivi di clausole relative alla durata del contratto, alla decadenza del consumatore dalla possibilità di impedirne il rinnovo automatico e all'applicazione di una penale per il recesso anticipato rispetto all'originaria ovvero alla nuova scadenza, occorre valutare la vessatorietà con particolare riguardo alle lettere f), i) e t) dell'art. 33, co. 2, cod. cons.,
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nonché verificare se queste, calate nel complessivo assetto pattizio, determinino un eccessivo squilibrio di diritti e obblighi a scapito del consumatore.
La valutazione di vessatorietà degli artt. 4 e 10 del contratto è resa necessaria dalla circostanza che parte opposta non ha adempiuto all'onere sulla stessa gravante ai sensi dell'art. 33, co. 4 e 5, cod. cons. di dar prova che dette specifiche clausole siano state oggetto di trattativa individuale, seria ed effettiva, e non, piuttosto, dalla stessa unilateralmente predisposte senza un previo specifico contraddittorio con l'opponente, essendo a tal fine insufficiente la doppia sottoscrizione delle stesse, la quale consente unicamente di escludere l'invalidità di dette clausole (il cui numero e contenuto è, sommariamente ma comunque chiaramente, richiamato nella relativa stringa) ai sensi dell'art. 1342 c.c. (v. Cass.
19061/2016; Cass. 18785/2010; Cass. 17083/2013; Cass. 24262/2008).
Tanto premesso, ai sensi dell'art. 33, cod. cons., si presumono vessatorie le clausole che hanno per oggetto o per effetto di:
- lett. f), imporre al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo;

- lett. i), stabilire un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta al fine di evitare la tacita proroga o rinnovazione;

- lett. t), sancire a carico del consumatore decadenze, limitazioni della facoltà di opporre eccezioni, deroghe alla competenza dell'autorità giudiziaria, limitazioni all'adduzione di prove, inversioni o modificazioni dell'onere della prova, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti con i terzi.
Le clausole contrattuali oggetto d'esame prevedono,
- all'art. 4, che “il presente incarico ha decorrenza dalla data di sottoscrizione e scadrà il giorno
31.01.2022, dopodiché si intenderà tacitamente rinnovato per una sola volta e per un pari periodo di tempo, ed alle medesime condizioni (ivi compresa l'esclusiva e le penali ove pattuite), salvo disdetta pervenuta all'Agente immobiliare a mezzo lettera raccomandata A/R, telefax, telegramma o Posta Elettronica almeno 15 giorni prima della scadenza”;
- all'art. 10 del contratto nella parte in cui prevede che, “laddove l'incaricante si renda inadempiente agli impegni di cui al presente incarico, a fronte della attività svolta dal mediatore sarà tenuto a pagare […] una somma pari ai 2/3 della provvigione pattuita in caso di inadempimento all'impegno di esclusiva, ove conferito, in caso di recesso anticipato”.
La vessatorietà di dette clausole è dirimente ai fini del decidere, poiché la pretesa creditoria dell'opposta si fonda esclusivamente sull'art. 10 del contratto, del quale sussistono i presupposti per l'applicazione.
Invero, a fronte dell'intervenuto rinnovo tacito del contratto alla scadenza e dell'assenza di qualsivoglia prova di contestazioni in ordine all'operato dell'agenzia avanzate dall'opponente prima di detta data, ossia il 31.01.2022, la mandante ha comunicato a quest'ultima che non intendeva “prorogare l'impegno contrattuale” con missiva trasmessa a mezzo e-mail in data 23.02.2022 e, quindi, anticipatamente rispetto alla nuova scadenza semestrale del contratto, confermando ulteriormente l'autenticità della
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propria dichiarazione con successiva missiva del 25.02.2022 (v. all.ti c) ed e) al ricorso monitorio e all.
1 alla citazione).
Giova premettere che, contrariamente a quanto sostenuto da parte opponente, il contratto in esame è chiaro nell'escludere, in capo al consumatore-venditore, il diritto di revocare l'incarico e, quindi, recedere gratuitamente dal contratto nel corso della sua vigenza, come desumibile dall'espressa indicazione di un termine per impedirne il rinnovo tacito e da un'apposita “penale” direttamente connessa al recesso anticipato rispetto all'originaria scadenza, come anche a quella successivamente individuata a seguito del verificarsi dei presupposti per tale rinnovo.
L'assenza di un diritto di recesso gratuito in capo al mandatario non è, di per sé, da considerarsi vessatoria, specialmente poiché, in materia di mandato oneroso conferito per un tempo determinato, qual
è quello in esame, è lo stesso art. 1725 c.c. ad obbligare il mandante che receda senza giusta causa prima della scadenza del termine a risarcire al mandatario i danni patiti, danni che la clausola penale ha la precipua funzione di limitare e predeterminare in conseguenza di una determinata tipologia di inadempimento.
Inoltre, l'apposita disciplina, all'art. 33, lett. i), cod. cons., del rinnovo automatico del contratto e della relativa disdetta induce ad affermare la specialità di detta previsione rispetto a quella di cui alla lettera t), alla quale, anche in virtù della sua collocazione nella parte finale dell'elenco, merita di essere attribuito un ruolo residuale, da relegare alle decadenze e alle limitazioni delle facoltà di opporre eccezioni che non siano espressamente contemplate alle lettere precedenti.
La vessatorietà delle clausole che disciplinano la decadenza, per il consumatore, dalla possibilità di comunicare la disdetta dell'incarico al fine di impedirne il tacito rinnovo e la penale ad essa correlata meritano, pertanto, di essere valutate, non in quanto tali (non essendo di per sé vessatorie, specie se connaturate alla tipologia contrattuale di riferimento), ma in rapporto alle lett. f) e i) ad esse espressamente dedicate, salva la verifica che le singole pattuizioni, calate nel complessivo assetto contrattuale, non determinino, in ogni caso, un significativo squilibrio di diritti e obblighi ai sensi del comma 1 dell'art. 33, cod. cons..
Ciò posto, nel caso di specie, il termine di quindici giorni prima della disdetta a fronte di una durata semestrale del rapporto deve ritenersi del tutto ragionevole, in quanto prossimo alla scadenza a non eccessivamente anticipato ai sensi dell'art. 33, lett. i), cod. cons.
L'art. 10 del contratto in esame si pone, invece, in violazione della disciplina consumeristica in materia di clausole vessatorie per le ragioni di seguito illustrate.
Deve, infatti, evidenziarsi che la disposizione pattizia impugnata esordisce con “in caso di inadempimento agli obblighi assunti, il risarcimento sarà determinato, nei limiti delle penali di seguito pattuite” e premette, ulteriormente, che il diritto del mediatore a pretendere il pagamento della penale, pari a 2/3 della provvigione pattuita, deve di essere accertato “a fronte dell'attività svolta dal mediatore”.
Cionondimeno, l'espressione “nei limiti delle penali” non lascia spazio ad una riduzione delle somme ivi previste “a fronte dell'attività svolta”, apparendo, piuttosto, un mero richiamo alla norma definitoria della clausola penale, ossia l'art. 1382 c.c., che ne individua la precipua funzione nella
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limitazione quantitativa del risarcimento del danno in relazione all'inadempimento di uno degli obblighi contrattuali assunti.
Peraltro, a ben vedere, la clausola in esame è, piuttosto, assimilabile ad una “multa penitenziale” ai sensi dell'art. 1373, co. 3, c.c., a mente del quale “qualora sia stata stipulata la prestazione di un corrispettivo per il recesso, questo ha effetto quanto la prestazione è eseguita”.
Nel caso di specie, infatti, le parti hanno inteso predeterminare la durata del contratto, prevedendone altresì il rinnovo automatico e, al contempo, accompagnare l'ipotesi del recesso antitempo del committente ad una multa penitenziale, figura destinata ad assolvere alla medesima funzione della caparra penitenziale, ma dalla prima distinta per l'anticipazione della corresponsione (v. Cass.
6558/2010).
La qualificazione giuridica dell'art. 10 del contratto come multa penitenziale piuttosto che come clausola penale non esime, in ogni caso, il giudicante dal vaglio di vessatorietà della stessa ai sensi dell'art. 33, co. 2, lett. f), cod. cons., il quale equipara la clausola penale prevista a carico del consumatore per inadempimento ovvero per ritardo nell'adempimento al pagamento di una somma a titolo risarcitorio o
“altro titolo equivalente”.
La multa penitenziale ha, infatti, la finalità di indennizzare la controparte nell'ipotesi di esercizio del diritto di recesso da parte dell'altro contraente (v. Cass.6558/2010), salvo che il recesso possa dirsi giustificato, in relazione alla formulata "exceptio inadimpleti contractus" dall'inadempimento dell'altra parte, in base al generale istituto di cui all'art. 1460 c.c. (v., da ultimo, Cass. 21287/2023 e Cass.
4838/2018).
In conformità all'art. 33, co. 2, lett. f) cod. cons. può, pertanto, presumersi vessatoria tale clausola se tale somma si riveli di importo “manifestamente eccessivo”.
In ogni caso, anche a voler escludere che la multa penitenziale possa dirsi ricompresa nell'elenco di cui al secondo comma dell'art. 33 cod. cons., la disciplina consumeristica richiede di verificare se detta clausola realizzi un significativo squilibrio di diritti e obblighi derivanti dal contratto, in conformità a quanto espressamente prescritto dal primo comma dell'art. 33 cod. cons., nei termini articolati dalla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale detta vessatorietà sussiste qualora il diritto di credito del mediatore non contenga “alcuna graduazione”, “in funzione, per esempio, dell'entità e della durata dell'attività concretamente svolta dal professionista prima di tale evento” (v. Cass. 27505/2022).
In particolare, per consolidata giurisprudenza, in caso di mediazione atipica - che ricorre laddove le parti introducano una regolamentazione diversa rispetto allo schema tipico della mediazione, specie con riferimento alla previsione del pagamento del compenso in favore del mediatore, non solo in caso di conclusione dell'affare in forza dell'intervento di quest'ultimo, ma anche in caso di recesso del cliente dal contratto di mediazione prima della sua scadenza - se colui che conferisce l'incarico di mediazione riveste la qualifica di consumatore ai sensi dell'art. 3 del Codice del consumo - come nel caso di specie
- la clausola che prevede un corrispettivo a carico del venditore in caso di recesso anticipato di valore prossimo alla provvigione è da reputarsi vessatoria ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 33, comma 1
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del Codice del consumo, in quanto implicante un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
In materia di mediazione atipica, infatti, ai fini della configurabilità del diritto del mediatore alla provvigione indipendentemente dalla conclusione dell'affare non è sufficiente il mero conferimento dell'incarico, essendo necessaria la sussistenza di un patto ulteriore che colleghi tale diritto ad un fatto diverso, quale l'avere il mediatore svolto per un certo tempo una concreta attività di ricerca di potenziali acquirenti interessati all'affare. In tal modo, la provvigione verrebbe a costituire il compenso per avere il mediatore assunto e adempiuto l'obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca di terzi interessati all'affare (cfr. Cass., n. 7067/2002).
Il compenso del mediatore, quindi, in assenza di positiva conclusione dell'affare, può avere causa nella remunerazione dell'attività dallo stesso posta in essere nella ricerca di potenziali acquirenti, purché però nel patto intercorso tra preponente e mediatore sia previsto un meccanismo di adeguamento della provvigione all'attività effettivamente espletata al momento del recesso. Ove, invece, il compenso sia pattuito per l'ipotesi di semplice esercizio del diritto di recesso in misura pari o prossima a quella convenuta per il caso di conclusione dell'affare, in assenza di detto meccanismo di adeguamento, si determina uno squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti, in quanto il mediatore è in grado di realizzare il proprio interesse per effetto del mero conferimento dell'incarico.
In altri termini, si crea, in tal modo, “a favore del mediatore una rendita di posizione, perché in via automatica e svincolata dallo svolgimento di attività di ricerca di persone interessate all'affare, egli percepirebbe comunque un compenso”, dovendosi concludere che “la clausola contrattuale è quindi certamente abusiva se prevede il compenso del mediatore in modo automatico per il solo esercizio del diritto di recesso e senza che sia parametrata all'effettiva attività svolta” (cfr. Cass. 19565/2020; nello stesso senso, cfr. anche Cass. 9612/2023 e Cass. 22357/2010).
I principi di diritto sinora esposti offrono, peraltro, una lettura della multa penitenziale prevista a carico del mandante nella mediazione immobiliare cd. atipica del tutto in linea con gli interessi delle parti e con l'equilibrio economico-giuridico del contratto.
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge, infatti, ai sensi dell'art. 1755 c.c., come anche ai sensi dell'art. 9 del contratto in esame, soltanto al momento della conclusione dell'affare o comunque “al momento dell'accettazione della proposta di acquisto” formulata dall'acquirente individuato dall'agente. Prima di tale momento, la tipologia contrattuale opzionata dalle parti esclude che il mediatore abbia diritto a percepire alcunché a titolo di compenso, con la conseguenza per cui devono essere considerate vessatorie le clausole che, surrettiziamente, consentono al mediatore di percepire un compenso in misura pari o prossima a quella convenuta per il caso di conclusione dell'affare senza prevedere, al contempo uno specifico meccanismo di adeguamento dell'importo da corrispondere al mediatore all'attività da questi concretamente posta in essere in vista della realizzazione dell'interesse del mandante.
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Nel caso in esame, la multa penitenziale prevista all'art. 10 del contratto per l'ipotesi di recesso anzitempo del mandante, se calata nel contesto della tipologia contrattuale della cd. mediazione atipica e alla luce del suo stesso tenore letterale, deve, allora, considerarsi vessatoria.
Ed invero, la precisazione di cui all'art. 10 del contratto in esame per cui la penale (rectius, multa penitenziale) pari ai due terzi della provvigione è dovuta “a fronte dell'attività svolta dal mediatore” rappresenta un mero richiamo espresso all'istituto di cui all'art. 1460 c.c., che consente al debitore di paralizzare la pretesa creditoria in caso di inadempienza dell'altra parte.
Ciò significa che detta clausola consente al mediatore di esigere il pagamento della multa ogniqualvolta lo stesso, anche soltanto per pochi giorni, si sia attivato per ricercare un acquirente interessato alla compravendita dell'immobile, risultando così “adempiente”.
L'art. 10 non prevede, invece, alcun meccanismo di riduzione del quantum in funzione dell'attività concretamente svolta dal mediatore nel segmento temporale di riferimento, ma, anzi, commisura il dovuto in misura fissa e prossima a quella della provvigione spettante in caso di conclusione dell'affare al prezzo indicato in proposta, nonostante l'acquirente non abbia ottenuto alcun beneficio dall'esecuzione del contratto e, quindi, il suo interesse sia rimasto del tutto irrealizzato.
La previsione in esame, nell'ottica dell'equilibrio contrattuale, deve di essere letta, del resto, unitamente all'ulteriore clausola di cui all'art. 9 del contratto, laddove prevede che “il compenso sarà dovuto all'agente anche nel caso di conclusione della compravendita dell'immobile di cui trattasi in un momento successivo alla scadenza del presente incarico, qualora il contratto venga concluso con un soggetto già contattato o segnalato dall'agente durante il periodo di validità dell'incarico. Scaduto
l'incarico senza che sia stata perfezionata la vendita, sarà facoltà dell'agente inviare al venditore comunicazione dell'elenco dei soggetti a cui è stato offerto, illustrato o fatto visitare l'immobile”.
Da ciò discende che, qualora l'attività dell'agente, anche al di fuori del periodo di validità dell'incarico, raggiunga lo scopo al quale il mandato era finalizzato, questi avrebbe comunque diritto all'intera provvigione, sicché il pagamento della multa di cui all'art. 10 deve intendersi correlato a quelle ipotesi in cui l'interesse del mandante resti del tutto insoddisfatto, non potendo egli trarre alcun vantaggio dall'attività svolta dall'agente, alla cui discrezione è rimessa la comunicazione dei contatti dei soggetti interessati eventualmente reperiti nelle more.
Il presupposto di escussione dell'intera somma in esame coincide, quindi, con la sola circostanza che il mediatore non sia incorso in alcuna violazione della pattuizione stipulata e che, in un qualsiasi momento dell'esecuzione del contratto, il mandante abbia esercitato il diritto di recesso.
La natura vessatoria della pattuizione in esame vieppiù sussiste se si considera che la multa penitenziale ivi contemplata si accompagna ad una clausola di rinnovo automatico e ad un patto di esclusiva che limitano ulteriormente la libertà contrattuale del consumatore.
A tal riguardo, è opportuno precisare che, a fronte di una clausola - quale quella di cui all'art. 4 del contratto in esame - che prevede il rinnovo automatico del contratto “per un pari periodo di tempo e alle medesime condizioni (ivi compresa l'esclusiva e le penali ove pattuite)”, la multa penitenziale di cui all'art. 10, per superare il vaglio di vessatorietà, avrebbe dovuto prevedere uno specifico criterio di
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adeguamento o riduzione che consentisse di tener conto dell'attività svolta dal mediatore e del tempo trascorso non soltanto dall'inizio dell'esecuzione del contratto, ma nello specifico segmento temporale di vigenza dello stesso in cui il mandante abbia esercitato l'anticipato recesso.
Ciò rileva sensibilmente nel caso di specie, in cui si è in presenza di un contratto che ha avuto regolare esecuzione sino alla prima scadenza prevista (31.01.2022) e di una disdetta “tardiva” (e, quindi, di un recesso anticipato rispetto alla nuova scadenza) comunicata dall'opponente all'agenzia in data
23.02.2022 (v. all. C al ricorso monitorio), ossia a sole tre settimane dall'inizio dell'esecuzione del nuovo periodo di validità contrattuale, in cui, peraltro, l'opposta ha dato prova di aver accompagnato un solo interessato ad una visita dell'abitazione e di aver ricontattato il medesimo un paio di volte per poi constatarne l'assenza di interesse (v. all. 5 alla comparsa e deposizioni dei testi e Testimone_2
dipendenti dell'agenzia, e del teste potenziale interessato giunto in Testimone_3 Testimone_4 visita all'immobile in data 02.02.2022).
In definitiva, l'ammontare della multa penitenziale di cui all'art. 10 del contratto in esame, l'assenza di un criterio di graduazione di detto ammontare in ragione dell'attività svolta e del tempo trascorso dall'esecuzione dell'incarico, anche a seguito di suo rinnovo automatico, specialmente a fronte di un patto di esclusiva, consentono di giungere alla dichiarazione di vessatorietà della clausola ai sensi dell'art. 33, co. 1, cod. cons., con conseguente declaratoria di nullità parziale della stessa in favore di parte opponente.
La specialità per materia dell'art. 34 cod. cons. laddove prevede il descritto meccanismo della nullità di protezione delle clausole accertate come vessatorie esclude che, una volta accertata la vessatorietà della clausola fondativa dell'obbligazione di parte opponente, possa trovare spazio il meccanismo riduttivo di cui all'art. 1384 c.c. (anche a volerne ritenere l'applicazione analogica alla multa penitenziale) e, impone, piuttosto, di disapplicare integralmente tale clausola (v. Corte di giustizia, 7 novembre 2019, cause riunite da C-349/18 a C-351/18, Nationale Maatschappij der Belgische Spoorwegen, Corte di giustizia, 30 maggio 2013, C-488/11, ; nella giurisprudenza di merito, cfr. Persona_4
Trib. Milano sez. III, 26/11/2020).
Da quanto sinora esposto consegue l'accoglimento della domanda proposta in via principale e la revoca del decreto ingiuntivo opposto, emesso sul presupposto della validità della clausola dichiarata, in questa sede, vessatoria e, quindi, nulla.


4. La domanda di condanna risarcitoria di parte opponente per inadempimento dell' Controparte_2
La domanda articolata da parte opponente al fine di ottenere la condanna della società opposta al pagamento della penale pattuita, sempre all'art. 10 del contratto per cui è causa, per il diverso caso di inadempimento dell'agenzia, non meriterebbe di essere esaminata poiché proposta formalmente “in via gradata” rispetto alla richiesta di “revoca del decreto ingiuntivo opposto”.
Per completezza, anche in ragione della non chiara graduazione effettuata da parte opponente in citazione, preme comunque dare atto che la parte opposta ha ampiamente provato di aver pubblicizzato l'immobile (v. all.ti 2, 3 e 4 alla comparsa), di averlo fatto visitare in più occasioni (v. all. 5 alla compara
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e deposizioni dei testi e dipendenti dell'agenzia, e dei potenziali Testimone_2 Testimone_3 interessati all'acquisto e e di aver tenuto informata Testimone_4 Tes_5 CP_3
l'acquirente dell'attività svolta, consigliandole financo di ridurre il prezzo indicato in proposta per adeguarlo alle esigenze di mercato e alle condizioni dell'immobile, interessato da infiltrazioni di umidità, specialmente in garage (cfr. registrazione audio depositata dalla stessa opponente con la seconda memoria istruttoria).
Nessun teste, nemmeno l'ex compagno dell'opponente abitante nell'immobile ( ), Testimone_1 invece, è stato in grado di ricordare con certezza se l' avesse rimosso i cartelli pubblicizzanti la Pt_3 vendita dell'abitazione prima della revoca dell'incarico da parte dell'odierna opponente, come da questa sostenuto.
L'agenzia immobiliare opposta ha, dunque, correttamente adempiuto a ciascuna delle obbligazioni sulla stessa gravanti in forza del contratto per cui è causa, sicché non può essere tenuta al pagamento di alcuna somma a titolo di penale per inadempimento in favore di parte opponente.


5. La regolamentazione delle spese di lite.
L'emersione, in corso di istruttoria, del pieno adempimento dell'agenzia immobiliare opposta a fronte della domanda di condanna articolata da parte opponente giustifica una limitata compensazione delle spese di lite, nei limiti del 20%.
Per la restante misura dell'80%, le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vengono liquidate in dispositivo, in favore di parte opponente, in conformità alla nota spese depositata in data
07.04.2025, dalla quale non vi sono ragioni per discostarsi (v. Cass. 22762/2023) poiché conforme ai parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014 (aggiornato al D.M. n. 147/2022), tenuto conto del valore della controversia ai sensi dell'art. 5, compreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- in accoglimento dell'opposizione formulata da nei confronti Parte_1 dell' , dichiara la nullità Parte_2 parziale del contratto oggetto di causa, limitatamente alla multa penitenziale prevista in favore di parte opposta all'art. 10 del contratto e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. 536/2022, pronunciato da questo Tribunale in data 05.07.2022 nel giudizio monitorio avente R.G. 1108/2022;
- condanna l' a rimborsare in Parte_2 favore di le spese processuali, nei limiti dell'80%, che liquida in Parte_1
€ 262,30 per esborsi e in € 4.069,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A. se dovuta e
C.A.P. come per legge;

- compensa le spese di lite tra le parti per la restante misura del 20%.
RN, 05/05/2025 Il Giudice
dott.ssa Francesca Grotteria
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