5442 /2024 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, in persona del giudice istruttore
nella causa n. 5442/2024 R.G.,
all'esito della discussione, ha emesso ai sensi degli artt. 420 e 447 bis cpc la seguente
s e n t e n z a
viste le conclusioni delle parti;
visti ed esaminati gli atti;

rilevato che secondo quanto dedotto dai ricorrenti e Parte_1 Parte_2 proprietari dell'appartamento sito in Brescia in via F. Turati n. 50, essi sottoscrivevano con un contratto di locazione datato 25 giugno 2022, stipulato ai sensi dell'art. 2 co. Parte_3
3 l. 431/1998 (cfr. doc. 1 di parte ricorrente) in cui si prevedeva che il avrebbe abitato Pt_3
l'appartamento con la sorella (cfr. art. 7 del contratto), senza Persona_1 Parte_4 però informare i locatori che la stessa era affetta da disabilità;
rilevato che il contratto veniva stipulato con l'intermediazione di un'agenzia immobiliare che provvedeva a mostrare l'appartamento al e ad emettere le fatture per il servizio svolto, Pt_3
a carico rispettivamente del locatore e del conduttore, (cfr. doc. 3 di parte ricorrente) e all'art. 9 del contratto il conduttore dichiarava di “aver visitato l'unità immobiliare locata, di averla trovata
1 adatta all'uso convenuto, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possono influire sulla salute di chi vi abita”;
rilevato che il secondo quanto pattuito all'art. 2 del citato contratto di locazione, si Pt_3 impegnava a pagare, oltre al canone di locazione pattuito in euro 650,00 mensili, gli oneri accessori (spese condominiali) mediante acconto di euro 590,00 annui, salvo conguaglio da corrispondere direttamente al caposcala (cfr. doc. 1 di parte ricorrente), impegno che veniva rispettato fino all'agosto del 2023, allorquando il conduttore, alle ore 6 del mattino dell' 11 agosto 2023, chiamava i locatari per avvisarli del malfunzionamento del “boiler” che non si accendeva per cui non c'era l'acqua calda e, senza attendere l'intervento del tecnico incaricato dai provvedeva a chiamare egli stesso il pronto intervento informando i proprietari Parte_1 che avrebbe stornato l'importo di euro 250,00 dal canone di locazione (cfr. doc. 5 di parte ricorrente), episodio questo che diede il via alle prime violazioni contrattuali documentate dalle varie pec che i ricorrenti si scambiavano con il loro legale e lo stesso (cfr. doc. 5, Parte_3
6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 20, 25, 28 e 29 di parte ricorrente);
rilevato che successivamente in data 10 dicembre 2023 i proprietari venivano informati dagli agenti della Polizia Locale che erano stati chiamati dal i Vigili del Fuoco poiché lo stesso Pt_3 lamentava perdite dal bidet e problemi con il boiler, ma nonostante il tentativo dei proprietari di accedere all'immobile per effettuare gli opportuni interventi con la presenza di un idraulico, il conduttore non acconsentiva, motivo per cui i proprietari tentavano nei giorni successivi di far entrare nuovamente un tecnico, ma senza risultato;

rilevato che i mediante richiesta di accesso agli atti venivano quindi a conoscenza Parte_1 del fatto che il , con provvedimento del 22 dicembre 2023, aveva dichiarato Controparte_1 parzialmente inagibile l'appartamento locato a imponendo agli stessi di Parte_3 effettuare delle verifiche tecniche entro i successivi trenta giorni, nonché gli eventuali interventi di ripristino che si fossero resi necessari (cfr. doc. 16 di parte attrice), provvedimento avverso il quale veniva proposta istanza di riesame, illustrando la vicenda che si era venuta a creare e chiedendo la proroga dei termini assegnati, richiesta questa che veniva accolta (cfr. doc. 17 e 18 di parte ricorrente);
2 rilevato che successivamente per consentire l'accesso dei proprietari all'immobile locato intervenivano i Carabinieri di Brescia per tentare di convincere il a far accedere Pt_3
l'elettricista, tentativo anch'esso non andato a buon fine;

rilevato che attesa la situazione venutasi a creare, a questo punto i locatari
[...]
e procedevano al tentativo di mediazione che aveva anch'esso Parte_1 Parte_2 esito negativo, motivo per cui citavano in giudizio chiedendo in via principale e Parte_3 nel merito che fosse accertato e dichiarato risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti per fatto e colpa del conduttore e per l'effetto che fosse condannato al rilascio dell'immobile sito a Brescia in via F. Turati n. 50 libero da cose e/o persone, nello stato in cui gli era stato consegnato, salvo il normale deperimento d'uso e la tinteggiatura, al pagamento in favore dei ricorrenti della somma di euro 2.777,08 per canoni e spese accessorie o la diversa somma maturata e provata in corso di causa, oltre interessi dal dovuto al saldo, nonché le somme maturande ed infine che fosse condannato a risarcire i ricorrenti dei danni subiti Parte_3 per gli inadempimenti dello stesso;

rilevato che si costituiva in giudizio chiedendo nel merito che fosse accertata Parte_3
l'insussistenza dell'asserito inadempimento dello stesso e per tale ragione respingere la richiesta di risoluzione contrattuale ed anche la domanda di condanna al pagamento della somma di euro
2.777,08, chiedendo in via riconvenzionale il risarcimento di tutti i danni derivatigli a seguito dell'azione proposta dai ricorrenti ammontanti ad euro 8.000,00, la restituzione di euro 3.300,00 corrisposti per canoni pagati in eccesso, oltre interessi compensativi e rivalutazione;

rilevato che il giudice con ordinanza datata 18 settembre 2024 dichiarava la decadenza del convenuto dalla proposta domanda riconvenzionale, autorizzava gli attori a produrre la documentazione formatasi successivamente alla proposizione del ricorso per la determinazione del credito preteso dagli stessi, non ammetteva le prove orali dedotte dal convenuto ed infine, assegnato alle parti termine per il deposito di note conclusionali, tratteneva la causa in decisione;

ciò premesso va rilevato innanzitutto che risulta pacifico che tra le parti è in corso un contratto di locazione della durata di tre anni con scadenza al 30 giugno 2025 che oltre a prevedere il pagamento di un determinato canone e degli oneri accessori come sopra indicati, all'art. 9 contiene la dichiarazione del conduttore secondo cui “il conduttore dichiara di aver visitato l'unità
3 immobiliare locata, di averla trovata adatta all'uso convenuto, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possono influire sulla salute di chi vi abita ” (cfr. doc. 1 di parte attrice);
rilevato che nel corso del rapporto di locazione intervenivano, su richiesta del conduttore i Vigili del Fuoco che in un primo momento non adottavano alcun Parte_3 provvedimento constatando che “le tracce di muffa e le infiltrazioni di acqua dagli infissi in legno sono riconducibili ad una vetustà degli stessi”, mentre in un secondo intervento provvedevano “a spegnere e chiudere l'alimentazione del gas metano ad entrambe gli utilizzatori”, per arrivare infine alla dichiarazione di inagibilità temporanea parziale da parte del Comune di Brescia per cui si rendeva necessario l'intervento di tecnici abilitati per “il compimento dei lavori di ripristino ed assicurazione” sia in relazione all'impianto idrico che all'impianto elettrico (cfr. docc. 16, 33 e 34 di parte ricorrente);
rilevato però che i diversi tentativi dei di accedere all'immobile per porre rimedio ai Parte_1 problemi tecnici riscontrati, si rivelavano vani e quindi gli stessi presentavano un'esposto ai
Carabinieri di Brescia affinché valutassero la possibilità di assumere le iniziative ed i provvedimenti del caso (cfr. doc. 19 di parte ricorrente);
rilevato che secondo quanto stabilito dal codice civile la locazione è un contratto a prestazioni corrispettive con reciproci obblighi delle parti legalmente stabiliti, infatti, il conduttore ai sensi dell'art. 1587 cc, deve “1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che altrimenti può presumersi dalle circostanze;
2)dare il corrispettivo nei termini convenuti”, mentre da parte sua il locatore, ai sensi dell'art. 1575 cc deve “1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;
3) garantire il pacifico godimento durante la locazione” e le parti sono tenute a dare esecuzione al contratto secondo buona fede ai sensi dell'art.1375 cc;

rilevato che nel caso di specie nel corso del rapporto contrattuale il conduttore contravveniva ai propri obblighi decurtandosi autonomamente il canone di locazione per effettuare interventi che si rendevano, secondo il suo personale giudizio, necessari per continuare ad utilizzare il bene (cfr. doc. 23, 26 e 27 di parte ricorrente), oltre al mancato pagamento delle spese accessorie, che si era obbligato a corrispondere contrattualmente (art. 4 contratto di locazione) e che invece venivano pagate al condominio, almeno in parte, dai locatori stessi (cfr. doc. 32 e 32b di parte ricorrente);
4 rilevato a questo riguardo che lo stesso conduttore riconosce di non pagare regolarmente i canoni procedendo con delle autoriduzioni, come si ricava da quanto riconosciuto dallo stesso sia in comparsa di costituzione che in conclusionale in cui si può leggere che “il signor a Pt_3 fronte del grave inadempimento di parte locatrice, aveva tutto il diritto di ridurre il canone se non addirittura di azzerarlo” e la stessa cosa per il pagamento delle spese accessorie per le quali il conduttore “stanti i vari acconti corrisposti dal nulla potrà essere richiesto da parte Pt_3 locatrice in assenza di conteggi corretti, documentati e che tengano conto della situazione nel suo complesso” (cfr. comparsa di costituzione e conclusionale di parte resistente);
rilevato che da quanto sopra emerge che il conduttore da tempo procede ad autoridursi il canone ed a pagare solo in parte le spese accessorie in base a quanto da lui ritenuto “giusto” e a prescindere da qualunque accordo con il locatore;

ritenuto che detto comportamento, che si estrinseca praticamente nel “farsi giustizia da sé” non trova alcuna giustificazione posto che il conduttore, se sussistevano effettivamente le problematiche lamentate, ben avrebbe potuto, ad esempio, ricorrere al giudice per far accertare la reale situazione, se del caso anche in via d'urgenza, e non certo procedere con l'autoriduzione del canone e degli oneri condominiali a sua discrezione;

ritenuto pertanto che non essendo applicabile al caso di specie l'art.1460 cc che avrebbe potuto astrattamente giustificare il comportamento del conduttore, ne consegue che l'inadempimento complessivo di non può essere considerato di scarsa importanza e sussistono Parte_3 quindi le condizioni per la dichiarazione di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore ai sensi dell'art. 1453 cc secondo cui nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie esattamente le sue obbligazioni l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto;

ritenuto dunque che in accoglimento della domanda principale dei ricorrenti va dichiarato risolto il su menzionato contratto di locazione per inadempimento del conduttore Pt_3
che va pertanto condannato al rilascio dell'immobile de quo, libero da cose e persone,
[...] nelle condizioni in cui a suo tempo gli era stato consegnato, e ciò entro sei mesi dalla notifica della presente sentenza ai sensi dell'art. 56 l. 392/1978;
5 rilevato quanto alle richieste economiche dei ricorrenti che, a fronte della varia documentazione prodotta, appare necessario procedere all'istruzione, eventualmente anche tramite CTU, per la quantificazione dell'importo dei canoni scaduti e non pagati o pagati solo in parte e di quelli a scadere fino al rilascio effettivo dell'immobile nonchè per le spese accessorie per le quali i locatori hanno prodotto delle bollette e delle note spese cumulative ed il riparto risulta fatto informalmente dagli stessi locatori;

ritenuto pertanto che per la definizione delle questioni economiche la causa va rimessa in istruzione come da separata ordinanza;

rilevato quanto alle spese di lite che esse seguono la soccombenza e quindi il resistente va condannato a rimborsarle ai ricorrenti e si liquidano come in dispositivo;



P.Q.M.


il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra contraria domanda e/o eccezione, così giudica:
a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 25 giugno 2022 tra e quali locatori e quale conduttore per Parte_1 Parte_2 Parte_3 inadempimento del conduttore Parte_3
b) per l'effetto condanna a rilasciare a favore di e Parte_3 Parte_1
entro sei mesi dalla notifica della presente sentenza, libero da cose e persone Parte_2
e nelle condizioni in cui a suo tempo gli era stato consegnato, l'immobile in questione sito in
Brescia via F. Turati n. 50 posto al piano rialzato (come meglio individuato in atti);
c) condanna a rimborsare a e le Parte_3 Parte_1 Parte_2 spese di causa che si liquidano in euro 2.500,00 per compensi professionali ed euro 125,00 per spese e/o anticipazioni oltre rimborso spese forfettario, IVA e CPA come per legge;

e) rimette la causa in istruzione come da separata ordinanza per la definizione delle questioni economiche.
Così deciso in Brescia l'11 aprile 2025 Il giudice
Gianni Sabbadini
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