n. 1238/2024 r.g.
Tribunale di Spoleto

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In composizione monocratica nella persona del giudice Federico Falfari all'esito della discussione orale tenutasi con le modalità di cui all'art. 127ter c.p.c., ha pronunciato e pubblicato ai sensi del medesimo art. 127ter co. 4 c.p.c. nel giorno successivo alla discussione cartolare la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 1238/2024 r.g. promossa da
(C.F.: ), rappresentato e difeso, in forza di procura speciale Parte_1 C.F._1
allegata alla memoria integrativa ex art. 83 C.p.c., dall'Avv. Simona Tota ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in Todi (Pg), Ponterio, Via Tiberina n. 75/27;
RICORRENTE nei confronti di
(P.I. n. , in persona del legale rappresentante Parte_2 P.IVA_1 Controparte_1
elettivamente domiciliata in 06059 Todi (PG) Piazza Umberto I° n. 2 presso e nello studio dell'Avv.
Maurizio Simoni che la rappresenta ed assiste in forza di Procura speciale a margine della comparsa di costituzione;

RESISTENTE
CONCLUSIONI
Come da verbale d'udienza odierno.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
pagina 1 di 10 (art. 132 comma II n. 4 c.p.c. e art. 118 disp. att. c.p.c., come novellati dalla l. 69/09 del 18.6.2009)
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio al Parte_1 Parte_2
fine di veder convalidare l'intimazione di sfratto per morosità.
La parte ha allegato di essere proprietario di un immobile sito in Todi (PG), Via dello Zodiaco nn. 39/41
(identificato al N.C.E.U. del Comune di Todi come segue Foglio 96, Part. 1400, Sub. 3, Cat. C/1 e Foglio
96, Part. 1400, Sub. 15, Cat. C/1), concesso in locazione commerciale alla società resistente con contratto del 28/05/2020 con canone mensile pattuito in € 500,00 e che, a partire dal gennaio 2020, la società conduttrice si è resa morosa rispetto al pagamento delle mensilità di aprile, maggio, giugno 2024 (per euro
1.500,00) oltre euro 180,00 per mancato rimborso del 50% della tassa di registro.
La parte ha, quindi, concluso chiedendo la convalida dello sfratto per morosità intimato.
Con comparsa del 31/07/2024 si è costituita in giudizio allegando che la morosità Parte_2
era giustificata dalla sospensione operata ex art. 1460 c.c., alla luce della non utilizzabilità del locale per un periodo di otto giorni nell'agosto del 2023 e per una ridotta godibilità dello stesso ancora perdurante;
in ogni caso, la stessa era stata nelle more sanata. In via riconvenzionale ha chiesto condannarsi l'ricorrente al risarcimento del danno subito in virtù della dedotta minorata godibilità dell'immobile.
La parte ha quindi concluso richiedendo il rigetto della domanda di convalida di sfratto nonché, in via riconvenzionale, la condanna del locatore al pagamento della somma di € 8.500,00 quale risarcimento del danno.
Con ordinanza del 04/09/2024, il giudice assegnatario della fase sommaria del procedimento ha rigettato l'istanza di convalida, disponendo altresì il mutamento del rito al fine di vagliare gli ulteriori aspetti controversi.
Con memoria del 04/10/2024, si è costituito nella fase di opposizione , spiegando difese Parte_1
sostanzialmente identiche a quelle già proposte nella fase sommaria. La parte ha quindi concluso chiedendo la dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte e la condanna della resistente al rilascio dell'immobile, oltre che il rigetto della domanda riconvenzionale spiegata.
pagina 2 di 10 Con memoria del 07/10/2024, si è costituita nella fase di opposizione spiegando le Parte_2
medesime difese già proposte nella fase sommaria.
La parte ha concluso chiedendo, in via riconvenzionale, l'accertamento dell'inadempimento delle obbligazioni gravanti sul locatore, con condanna dello stesso alla rifusione dell'importo di € 8.500,00.
Con ordinanza del 11/11/2024, la causa, ritenuta matura per la decisione, è stata rinviata per la discussione ex art. 426 c.p.c. all'udienza del 24/04/2025, poi rinviata in data odierna.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. In primo luogo, occorre evidenziare come, in relazione ai tardivi pagamenti del canone, la resistente si sia difesa evidenziando di aver dovuto far fronte a problematiche manutentive la cui risoluzione spettava al locatore, non godendo dell'immobile per un periodo di otto giorni e godendone in misura ridotta dall'agosto 2023 sino ad oggi, in virtù del preteso inadempimento del locatore ai propri obblighi, alla luce dell'art. 1460 c.c..
Sul punto, tuttavia, è sufficiente ricordare come al conduttore non sia consentito di astenersi dal versare il canone o di ridurlo unilateralmente nel caso si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, ciò anche quando si ritenga che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è infatti legittima solo qualora venga totalmente a mancare la controprestazione del locatore (Cass. Civ., sent. n. 13133/2006; Cass. Civ., sent. n.
14739/2005). Né è ammessa la c.d. autoriduzione del canone convenzionalmente stabilito da parte del conduttore che lo ritenga esorbitante rispetto all'importo fissato dalla legge (ma senza aver previamente proposto l'accertamento con ricorso ai sensi degli artt. 44 e 45, L. 27.7.1978, n. 392, l. eq. can.). In particolare, con riferimento alla disciplina delle locazioni di immobili urbani, la giurisprudenza ha ritenuto illegittima l'autoriduzione, rinvenendovi un “fatto arbitrario ed illegittimo” che, ex art. 2, D.L. 30.12.1988, n.
551 (convertito in L. 21.2.1989, n. 61), integra un inadempimento grave quando l'importo non pagato superi, anche se riferito agli oneri e accessori, due mensilità (Cass. Civ., sent. n. 14234/2004; Cass. Civ., sent. n. 17161/2002; Cass. Civ., sent. n. 12527/2000; Cass. Civ., sent. n. 9543/1996; Cass. Civ., sent. n.
pagina 3 di 10 1325/1995), ferma restando per gli altri tipi di locazioni la necessità - da parte del giudice - di valutare se il suddetto comportamento del conduttore sia da ritenere di gravità tale da giustificare una risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c., avuto riguardo all'interesse del locatore a ricevere il canone alle scadenze mensili e nella misura pattuita (Cass. Civ., sent. n. 10239/2000; Cass. Civ., sent. n. 1870/1997; Cass. Civ., sent. n.
4520/1989; Cass. Civ., sent. n. 4444/1985), non ostando a tale verifica il dettato dell'art. 5, L. 27.7.1978, n.
392, che riguarda la diversa ipotesi di mancato versamento del canone. Dunque, l'autoriduzione del canone, costituendo fatto arbitrario del conduttore, illegittimo e contrario al principio dell'esecuzione del contratto secondo buna fede e provocando il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del contratto, fa presumere la sussistenza di un grave inadempimento (Cass. Civ., sent. n. 14234/2004).
Ebbene, nel caso di specie non risulta, neppure dalle stesse allegazioni della resistente, una situazione tale che legittimi la sospensione unilaterale dell'obbligo di corresponsione del canone. Peraltro, l'eventuale godimento limitato dell'immobile si sarebbe verificato solo per otto giorni nel 2023, non essendovi quindi alcun nesso con i ritardi nel pagamento avvenuti nel 2024.
2. Ciò posto, si ritiene che la domanda di risoluzione del contratto in questione (sottesa all'intimazione di sfratto) meriti accoglimento.
Invero, non essendo stato neppure allegato che allo stato vi siano mensilità di canone non pagate, il thema decidendum verte sulla rilevanza, ai fini della domandata risoluzione contrattuale, dei ritardi nel versamento del canone di locazione da parte della resistente, ritardi che quest'ultima ha definito di scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 c.c., perciò inidonei, a suo dire, a giustificare la risoluzione.
Ora, tuttavia, dalle precisazioni fornite dal ricorrente e dall'esame della documentazione in atti si evince come, in modo reiterato e quasi sistematico nel corso del rapporto di locazione, la conduttrice abbia pagato in ritardo il canone rispetto alla scadenza pattuita;
il contratto prevedeva in proposito che “il canone dovrà essere corrisposto in rate mensili anticipate di Euro 500,00 (Cinquecento/00) ciascuna”, e quindi entro il primo giorno di ogni mese.
pagina 4 di 10 Parte ricorrente, invero, ha evidenziato nelle note depositate in data 04/10/2024 che, oltre all'inadempimento per cui era stata notificata l'intimazione (“al momento dell'intimazione, tenuto conto dell'ultimo versamento intervenuto in data 21.05.2024 a titolo di saldo della mensilità di Febbraio 2024 e di pagamento della mensilità di Marzo 2024 (doc. 5), la conduttrice risultava debitrice del complessivo importo di € 1.680,00, di cui: € 1.500,00 per omesso pagamento delle mensilità di Aprile, Maggio, Giugno 2024 ed € 180,00 per mancato rimborso del 50% della tassa di registro pagata dal Locatore per le annualità successive alla stipula del contratto”), nel corso del rapporto e soprattutto nell'ultimo anno tale circostanza si era verificata numerose volte. Si veda sul punto la tabella riassuntiva di cui a pag. 5 delle citate note, dalla quale emerge che le tre mensilità di aprile, maggio e giugno
2023 venivano pagate con grave ritardo, solamente il 21/06/2023 (e questo prima ancora del presunto evento che avrebbe limitato il godimento del bene), la rata di luglio 2023 il 07/07/2023, la rata di agosto il
09/08/2023, la rata di settembre 2023 il 28/09/2023, la rata di ottobre 2023 il 03/11/2023, la rata di novembre 2023 il 22/12/2023, la rata di dicembre 2023 il 01/02/2024, la rata di gennaio 2024 (oltre il 50% delle rata di febbraio 2024) il 05/04/2024, il rimanente 50% della rata di febbraio 2024 e la rata di marzo
2024 il 21/05/2024.
Tali allegazioni non sono state in alcun modo contestate dalla resistente.
Ebbene, la condotta di reiterato pagamento effettuato in ritardo e da ultimo solo dopo l'intimazione di sfratto per morosità, non può assolutamente definirsi inadempimento di scarsa importanza, nell'economia del contratto e tenuto conto degli interessi delle parti.
Sul punto occorre ricordare che “In tema di contratti, il principio, sancito dall'art. 1455 cod. civ., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione” (Cass. Civ. Sent. n. 15363 del 28/06/2010, la quale ha confermato la sentenza impugnata che aveva dichiarato la risoluzione di un contratto di locazione di pagina 5 di 10 immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo per grave inadempimento del conduttore, che non aveva corrisposto nel termine pattuito i canoni, valutando non solo l'aspetto economico del dedotto inadempimento ma anche il comportamento complessivo del predetto in relazione all'interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, e ritenendo che tale comportamento avesse inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale); ancora: “In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza” (Cass.
Civ., Sent. n. 1428 del 20/01/2017).
Principio che si rinviene anche in più risalenti pronunce della Suprema Corte: “in tema di locazioni, la purgazione della mora, successiva alla domanda di risoluzione insita nell'intimazione di sfratto per morosità, non è ostativa, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1453 cod. civ., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua successivamente al pagamento dei canoni scaduti da parte dell'intimato” e soprattutto che “in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art.
1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove
l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti” (Cass. Civ., sent. n. 24460/2005; nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, nella quale, in applicazione del richiamato principio ed in relazione ad una locazione ad uso commerciale, era stato considerato di non scarsa importanza l'inadempimento del conduttore che, sebbene il contratto prevedesse il pagamento anticipato del canone mensile, aveva corrisposto il pagamento di due mensilità solo successivamente alla notificazione dell'intimazione di sfratto, mentre in precedenza aveva consegnato al locatore un assegno non andato a buon fine, circostanza questa che non poteva trovare alcuna giustificazione nell'asserita convinzione del conduttore-ricorrente che la banca lo avrebbe pagato ugualmente). Ed ancora: “il pagamento in corso di causa dei canoni di locazione scaduti, non
pagina 6 di 10 esclude la valutazione da parte del giudice del merito della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotto con l'intimazione di sfratto, specie quando l'inadempimento sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo” (Cass. Civ., sent. n. 8550/1999).
Nel caso in esame l'inadempimento della conduttrice non può, ai sensi dell'art. 1455 c.c., considerarsi di scarsa importanza perché, già di per sé consistente, in quanto comprensivo di più mensilità di canone scadute, era stato preceduto da ritardi nel pagamento del canone anche prima e in più occasioni, come sopra ricordato.
Va ricordato che, in tema di contratti ad esecuzione continuata e periodica, in particolare in tema di contratto di locazione, ai fini della risoluzione del contratto deve valutarsi anche la gravità dell'inadempimento del conduttore alla stregua del comportamento successivo alla proposizione della domanda di risoluzione: “In tema di contratto di locazione, ai fini della risoluzione per morosità, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento anche alla stregua del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda in quanto l'avvenuto pagamento della somma richiesta dal locatore, nelle more del giudizio, non può non incidere sulla valutazione prognostica del suo futuro comportamento così da escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimenti” (Cass. Civ., Sent. n. 20551 del 30/09/2014). Se l'intervenuto pagamento incide sulla valutazione, anche il ripetersi del ritardo e il maturare di nuova morosità è elemento, questa volta in negativo, da prendere in considerazione per ritenere il conduttore un “cattivo pagatore”.
Si ritiene che il ritardo nel pagamento del corrispettivo, sistematico e reiterato, costituisca inadempimento
“di non scarsa importanza” ex art. 1455 c.c. e giustifichi la risoluzione del contratto per fatto e colpa dei conduttori i quali, a norma dell'art. 1587, n. 2, c.c., sono tenuti a dare il corrispettivo “nei termini convenuti” di modo che il ritardo nei pagamenti costituisce violazione ad una delle obbligazioni principali a carico del conduttore.
Né vale citare in contrario la giurisprudenza che assegna rilievo anche al comportamento tenuto dal conduttore dopo la notifica della domanda di risoluzione del contratto, in quanto tale aspetto assume solo un valore secondario, ma non esime dalla colpa preesistente.
pagina 7 di 10 Va dunque pronunciata risoluzione del contratto per inadempimento di non scarsa importanza della conduttrice che, di conseguenza, è tenuta al rilascio del bene, fissando d'ufficio la data di esecuzione, come in dispositivo.
3. Quanto alla domanda risarcitoria, invece, la medesima non pare in alcun modo fondata.
Ebbene, deve evidenziarsi in primo luogo come l'asserito evento che avrebbe colpito l'immobile per cui è causa nel luglio 2023 non sarebbe dipeso da una negligenza del proprietario o da un suo inadempimento alle obbligazioni contrattuali;
come riconosciuto dalla stessa resistente, la suddetta infiltrazione sarebbe dipesa dalla rottura di un tubo nell'appartamento posto al piano superiore e di proprietà di un soggetto terzo. Pertanto, l'eventuale e non provata chiusura dell'attività per 8 giorni (necessari per il ripristino della funzionalità dell'immobile) non sarebbe comunque addebitabile alla condotta del . Pt_1
In secondo luogo, la stessa resistente ha dato atto di aver provveduto alla risistemazione in autonomia dell'immobile, senza più nello specifico indicare le operazioni compiute e allegare i relativi costi;
pertanto, anche la tesi dell'asserita permanente inutilizzabilità parziale dell'immobile pare del tutto sfornita di supporto probatorio ma, ancor prima, contraddetta dalle allegazioni della stessa resistente che hanno reso superflua l'escussione dei testi indicati.
Infine, la resistente non allega nemmeno in maniera sufficientemente specifica quale sarebbe l'asserito danno subito;
né la quantificazione unilaterale dei suesposti danni risulta in alcun modo giustificata, anche mediante documentazione o il deposito di una consulenza di parte. Occorre peraltro ricordare che è
orientamento unanime in giurisprudenza quello per cui è da rigettare la richiesta risarcitoria del tutto sfornita di prova e lasciata alla libera determinazione del giudice non solo nel quantum, ma anche nell'an, con la conseguenza ulteriore dell'inammissibilità del ricorso al potere giudiziale officioso di liquidazione equitativa del danno (Cass. civ., sez. I, 01/06/2012, n. 8854). La previsione di tale potere non dispensa infatti la parte dalla prova dell'esistenza e dell'entità materiale del pregiudizio subito, essendo il suo esercizio subordinato alla condizione che risulti impossibile o particolarmente difficile provare il danno nel suo preciso ammontare, e non venendo comunque meno l'onere di fornire gli elementi dei quali la parte possa pagina 8 di 10 ragionevolmente disporre, affinché l'apprezzamento equitativo sia, per quanto possibile, ricondotto alla sua funzione di colmare solo le lacune insuperabili ai fini della determinazione dell'equivalente pecuniario (cfr.
Cass., Sez. 6, 19 dicembre 2011, n. 27447; Cass., Sez. 3, 30 aprile 2010. n. 10607; Cass., Sez. 2, 7 giugno
2007, n. 13288).
Alla luce delle suesposte considerazioni, la domanda riconvenzionale formulata dalla parte conduttrice è meritevole di integrale rigetto.
4. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, tenuto conto delle fasi di giudizio svolte e della semplicità delle questioni sottoposte all'attenzione del Tribunale, nella misura minima dello scaglione di riferimento, ai sensi del d.m. 147/2022.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica definitivamente pronunciando respinta ogni contraria domanda, eccezione e difesa
▪ Dichiara la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa, stipulato in data 28/05/2020, per inadempimento del conduttore e per l'effetto condanna ove non abbia Parte_2 [...]
in tale senso, a rilasciare l'immobile per cui è causa, libero da persone e cose e nella Parte_3
piena disponibilità dell'ente proprietario entro e non oltre il 30/06/2025;
▪ Rigetta la domanda riconvenzionale di parte resistente;

▪ Condanna al pagamento, in favore di , delle spese di giudizio Parte_2 Parte_1
che liquida in € 391,32, per esborsi, e in € 583,00 (per fase di studio, introduttiva e decisionale della fase di convalida) nonché € 426,00 (per la sola fase decisionale per la fase di merito) per compensi legali, oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 437 e 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti.
pagina 9 di 10 Spoleto, 23/05/2025
Il giudice
Federico Falfari
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