N. R.G. 1995/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Sezione civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1995/2022
Oggi 11 febbraio 2025 ad ore 13.30 innanzi al dott. Annalisa Boido, sono comparsi:
Per 'avv. CLAUDIO TERUGGI Parte_1
Per l'avv. CLAUDIO BOSSI, oggi sostituito Controparte_1 dall'avv. Alessandra Depaoli
Il Giudice invita le parti a discutere la causa.
L'avv. Teruggi si riporta alle note conclusive depositate in data 22.11.2024 e richiama le conclusioni come precisate nel foglio depositato in pari data, insistendo per il relativo accoglimento.
L'avv. Depaoli si riporta alla memoria difensiva depositata in data 22.11.2024 e insiste per l'accoglimento delle conclusioni indicate nella memoria suddetta.
All'esito della discussione, il Giudice si ritira in camera di consiglio autorizzando le parti ad allontanarsi.
All'esito della camera di consiglio il giudice decide la causa come da seguente sentenza.
Il Giudice
dott. Annalisa Boido
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Sezione civile pagina 1 di 16 Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Annalisa Boido ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1995/2022 promossa da:
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Parte_2 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'avv. CLAUDIO TERUGGI, elettivamente domiciliata presso il difensore
PARTE ATTRICE contro
(P.I. ), in persona del Sindaco pro Controparte_1 P.IVA_2 tempore, rappresentato e difeso dall'avv. CLAUDIO BOSSI, elettivamente domiciliato presso il difensore
PARTE CONVENUTA
Oggetto: responsabilità precontrattuale
CONCLUSIONI
Conclusioni di parte attrice (come da nota depositata in data 22.11.2024):
“Voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, previa rimessione della causa in istruttoria per l'ammissione delle prove testimoniali dedotte dall'attrice nella seconda memoria istruttoria ex art. 183, 6°comma n. 2) C.p.c. del 28.7.2023, coi testi ivi indicati,
NEL MERITO: accertare e dichiarare, ai sensi del combinato disposto degli arti-coli 1337 e 1175 del Codice Civile, che il nello svolgimento delle trattative per l'acquisto Controparte_1 dell'immobile sito in Fontaneto d'Agogna (NO), Corso Europa, n. 12, da adibire quale sede amministrativa ed operativa della non si è Parte_3 comportato secondo buona fede e secondo le regole della correttezza nei confronti della Parte_2
e conseguentemente condannare il al pagamento
[...] Parte_4 della somma di euro 95.080,00 o di quella minore accertanda anche in via equitativa dal Giudice in corso di causa, a titolo di risarcimento di tutti i danni subiti dalla e causa-ti Parte_2 dal per le causali di cui alla premessa di citazione, il tutto oltre Parte_4 gli interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;
rigettare la domanda proposta dal di condanna della Controparte_1 Parte_2 ai sensi dell'art. 96 C.p.c. al risarcimento dei danni da lite temeraria da liquidarsi d'ufficio
[...] in via equitativa.
Con il favore delle spese e dei compensi professionali di giudizio”.
Conclusioni di parte convenuta (come da nota depositata il 22.11.2024):
pagina 2 di 16 “Voglia l'On.le Tribunale di Novara adito, disattesa ogni avversa domanda, eccezione, deduzione
In via principale nel merito: rigettare tutte le domande ex adverso spiegate, perché infondate in fatto e in diritto per le motivazioni ampiamente esposte in atti e conseguentemente condannare parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria”, da liquidarsi d'ufficio in via equitativa.
In ogni caso: con vittoria di spese, oneri e competenze di giudizio oltre rimborso forfettario15%, cpa e iva se dovute come per legge.
Non si accetta il contradditorio su domande nuove e/o diverse.”
***
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato e depositato in data15.09.2022, la società ha convenuto in giudizio il al fine di Parte_2 Controparte_1 ottenere il risarcimento dei danni subiti in conseguenza del mancato acquisto, da parte del di un capannone offerto in vendita da , non essendo le trattative CP_1 Parte_2 andate a buon fine, secondo prospettazione attorea, in conseguenza del comportamento contrario a buona fede di quest'ultimo.
Il si è costituito resistendo integralmente alla domanda, di cui ha chiesto il rigetto. CP_1
La causa è stata istruita sulla base della documentazione prodotta dalle parti, mentre non sono state ammesse le prove testimoniali articolate da parte attrice, ritenute superflue ai fini della decisione.
La causa è stata discussa all'odierna udienza, previo deposito di note conclusive autorizzate da parte di entrambe le parti in data 22.11.2024, e, all'esito, viene decisa con la presente sentenza.
***
Parte attrice ha allegato che, nel mese di agosto 2019, il Sindaco del Controparte_1
e il Vicesindaco, contattavano la
[...] Persona_1 Persona_2 Parte_2
nelle persone dell'amministratore unico e del socio , in
[...] CP_2 CP_3 quanto interessati all'acquisto da parte del Comune di un capannone, sito a CP_1 in Corso Europa n. 12, di proprietà della e concesso in
[...] Controparte_4 locazione finanziaria, quale utilizzatrice, alla al fine di destinarlo a Parte_2 sede della Associazione Anti Incendi Boschivi del Comune;
che, nel corso delle trattative, la richiedeva un prezzo di € 400.000,00 mentre i signori e Parte_2 Per_1 Per_2 offrivano il prezzo di € 350.000,00, oltre al costo dell'esecuzione delle opere di adeguamento del capannone alle esigenze dell , che veniva indicativamente quantificato in Parte_3
€ 40.000,00 – 50.000,00; che la accettava la proposta e proponeva di Parte_2 stipulare un contratto preliminare di vendita per il prezzo di € 390.000,00; che tale richiesta veniva respinta dal Comune, che sosteneva di non poter sottoscrivere il contratto preliminare per ragioni amministrative. pagina 3 di 16 La parte, sull'allegato presupposto che in allora dovesse darsi come già perfezionato l'accordo Part con il consentiva il sopralluogo di alcuni componenti dell' di CP_1 CP_1 per verificare i lavori che dovevano essere eseguiti in modo da adeguare il
[...] capannone alle esigenze dell' sopralluogo eseguito in data 16.09.2019 e in Parte_3 seguito al quale, in pari data, il Segretario della Parte_3 Per_3
inviava al Vicesindaco una mail con cui venivano elencati i lavori da eseguire.
[...]
La società attrice assume che il raggiungimento dell'accordo e la volontà di darvi attuazione sarebbero stati in seguito ribaditi nelle e-mail scambiatesi fra le parti, così come il prezzo concordato per € 390.000 oltre IVA, indicazione che sarebbe stata anche recepita negli atti amministrativi assunti dagli organi comunali.
Aggiunge che: - la società, rassicurata, nel corso di incontri avvenuti con il Sindaco e il Vicesindaco, circa il fatto che il contratto sarebbe stato certamente concluso a lavori terminati e collaudati, si convinceva a dare avvio alle opere nonostante l'indisponibilità manifestata dalla controparte alla stipula di un contratto preliminare;
- una volta effettuati i lavori richiesti, che si concludevano nel mese di maggio 2020, l'attrice sollecitava al Comune di la definizione dell'acquisto dell'immobile; - l'Agenzia delle Entrate di Controparte_1
Novara, tuttavia, faceva pervenire al Comune di la relazione di stima Controparte_1 datata 09.11.2020, con una valutazione dell'immobile pari a € 214.000,00; pertanto la Giunta comunale, preso atto della perizia, fissava il valore venale dell'immobile in € 246.000,00, proponendo alla , dopo un incontro con i rappresentanti della società, con Parte_2 comunicazione del 22.12.2020, l'acquisto a tale prezzo;
- con PEC del 18.01.2021 il legale della contestava la valutazione dell'Agenzia delle Entrate e chiedeva il Parte_2 rispetto dell'accordo intercorso tra le parti;
- con verbale di deliberazione del 01.04.2021 la Giunta del Comune di affidava l'incarico di valutare l'immobile all'Ing. Controparte_1
che, con perizia asseverata del 28.05.2021, attribuiva all'immobile un valore di € Persona_4
300.000,00; - con comunicazione del 09.06.2021, il Comune di proponeva CP_1 CP_1 alla l'acquisto a tale prezzo, proposta verbalmente ribadita in un incontro Parte_2 avvenuto in data 02.07.2021 fra il Sindaco e il Vice Sindaco, da un lato, e i legali rappresentanti della , con il legale, dall'altro, non accettata dalla società Parte_2 odierna attrice, sicché il contratto non veniva, infine, stipulato.
Parte attrice addebita all'amministrazione comunale convenuta di essere venuta meno al patto già raggiunto, tramite intese verbali intercorse con il Sindaco e il Vicesindaco, circa l'acquisto da parte del Comune e circa il prezzo relativo, offrendo infine la stipula a un prezzo decisamente inferiore rispetto a quello già concordato, offerta in seguito alla quale la società decideva di non dare seguito alla compravendita.
La società agisce, dunque, al fine di ottenere una pronuncia di condanna per violazione degli artt. 1337 e 1175 c.c. da parte del nello svolgimento delle Controparte_1 trattative per l'acquisto dell'immobile, lamentando la violazione dei principi di buona fede e correttezza nello svolgimento delle trattive.
pagina 4 di 16 La responsabilità precontrattuale rappresenta una forma di responsabilità derivante dal mancato rispetto degli obblighi gravanti sulle parti durante le trattative e la formazione del contratto. La violazione dei suddetti obblighi può portare, tra l'altro, alla mancata conclusione del contratto per recesso ingiustificato dalle trattative.
E' principio ormai consolidato in dottrina e nella giurisprudenza, non discusso fra le odierne parti, che anche la pubblica amministrazione possa incorrere, al pari del soggetto privato, in responsabilità precontrattuale per la violazione del canone di buona fede nelle fasi antecedenti alla stipula del contratto, là dove ne consegua il mancato perfezionamento dell'accordo, forma di responsabilità differente, o non necessariamente coincidente, con quella derivante dall'adozione di atti amministrativi illegittimi.
Occorre, infatti, verificare se la PA si sia comportata non solo da buon amministratore ma anche da corretto contraente.
In particolare è stato affermato che “le regole di legittimità amministrativa e quelle di correttezza operano su piani distinti, uno relativo alla validità degli atti amministrativi e l'altro concernente invece la responsabilità dell'amministrazione e i connessi obblighi di protezione in favore della controparte. Oltre che distinti, i profili in questione sono autonomi e non in rapporto di pregiudizialità, nella misura in cui l'accertamento di validità degli atti impugnati non implica che
l'amministrazione sia esente da responsabilità per danni nondimeno subiti dal privato destinatario degli stessi” (Cons. Stato, ad. plen., 29 novembre 2021, n. 21).
La giurisprudenza amministrativa ha osservato che "A conferma della descritta evoluzione si pone
l'art. 1, comma 2-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241, il quale dispone che: "(i) rapporti tra il cittadino e la pubblica amministrazione sono improntati ai princìpi della collaborazione e della buona fede"" (Cons. Stato, ad. plen., 29 novembre 2021, n. 21, cit.); e che
"La responsabilità precontrattuale della pubblica amministrazione può derivare non solo da comportamenti anteriori al bando, ma anche da qualsiasi comportamento successivo che risulti contrario, all'esito di una verifica da condurre necessariamente in concreto, ai doveri di correttezza e buona fede (Cons. Stato, Ad. plen., 4 maggio 2018, n. 5)” (così Cons. Stato, sez. V, 13 luglio 2020, n. 4514).
Anche sulla pubblica amministrazione, infatti, grava l'obbligo sancito dall'art. 1337 c.c. di comportarsi secondo buona fede durante lo svolgimento delle trattative, ossia di rispettare i doveri di lealtà e di correttezza - che in quanto "regole comuni" gravano su tutti gli operatori
- e di porre in essere comportamenti che salvaguardino l'affidamento della controparte in modo da non sorprendere la sua fiducia sulla conclusione del contratto (Consiglio di Stato, sez. V - 26/6/2015 n. 3237).
Dunque, "non viene in rilievo l'attività provvedimentale della p.a. (l'esercizio diretto ed immediato del potere) bensì il comportamento (collegato in via indiretta e mediata all'esercizio del potere) complessivamente tenuto dalla stazione appaltante nel corso della gara, di modo che rilevano le regole di diritto privato la cui violazione non dà vita ad invalidità provvedimentale, ma a responsabilità;
pagina 5 di 16 anche per la p.a. le regole di correttezza e buona fede così come per i privati sono regole di responsabilità" (Cons. Stato, sez. V, 13 luglio 2020, n. 4514, cit.).
A maggior ragione la responsabilità precontrattuale della PA può darsi, in astratto, laddove, come nel caso di specie, l'amministrazione si determini ad addivenire alla stipula di un contratto senza avvalersi di procedure di evidenza pubblica, per ciò stesso collocandosi nella stessa posizione di qualunque privato, soggetto alle regole dell'ordinamento comune e, pertanto, tenuto a comportarsi in fase precontrattuale in modo corretto e secondo buona fede.
Ciò posto, tuttavia, ritiene il Tribunale che in concreto debba essere esclusa la responsabilità del per la mancata stipula del contratto oggetto di causa. CP_1
L'ipotesi di responsabilità precontrattuale rilevante nella fattispecie in esame è quella cd.
“pura”, ovvero riconducibile al modello civilistico di cui all'art. 1337 c.c.., che si configura quando l'Amministrazione, con un proprio comportamento contrario a buona fede, lede il legittimo affidamento riposto dal privato nella conclusione del contratto, incidendo negativamente sul suo diritto all'autodeterminazione in ambito negoziale e, quindi, violando una posizione di diritto soggettivo.
Ai fini della sussistenza degli elementi integranti la fattispecie di responsabilità, “il privato, oltre alla propria buona fede soggettiva (ovvero l'affidamento incolpevole circa l'esistenza di un presupposto su cui ha fondato la scelta di compiere conseguenti attività economicamente onerose), deve dimostrare:
a) che l'affidamento incolpevole risulti leso da una condotta che, valutata nel suo complesso, e a prescindere dall'indagine sulla legittimità dei singoli provvedimenti, risulti oggettivamente contraria ai doveri di correttezza e di lealtà;
b) che tale oggettiva violazione dei doveri di correttezza sia anche soggettivamente imputabile all'amministrazione, in termini di colpa o dolo;

c) sia il danno-evento (la lesione della libertà di autodeterminazione negoziale), sia il danno- conseguenza (le perdite economiche subite a causa delle scelte negoziali illecitamente condizionate), sia i relativi rapporti di causalità fra tali danni e la condotta scorretta che si imputa all'amministrazione”
(T.A.R. Roma, (Lazio) sez. IV, 04/04/2024, n.6564; Consiglio di Stato sez. V, 28/11/2023, n.10221; T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 23/09/2022, n.12110).
La natura della responsabilità precontrattuale dell'Ente pubblico, per quanto derivante, come detto, non "da provvedimento" ma "da comportamento”, dal momento che il privato lamenta la lesione della sua corretta autodeterminazione negoziale (violazione del diritto soggettivo all'integrità patrimoniale (Cons. Stato, ad. plen., n. 5/2018 cit.), non implica, però, che possa per ciò stesso essere del tutto pretermessa la seppur minima considerazione delle ordinarie modalità di azione della pubblica amministrazione e delle forme deliberative e provvedimentali con le quali la stessa forma e manifesta la propria volontà, anche al di fuori delle procedure a evidenza pubblica.
Dalla documentazione in atti risulta quanto segue.
pagina 6 di 16 Con deliberazione del 12.10.2019 – primo atto formale imputabile al - premessa CP_1 Part l'urgenza di individuare una struttura adeguata da destinare all' ed evidenziata l'opportunità di formulare una proposta di acquisto previa verifica delle condizioni contrattuali proposte dal venditore, il Comune individuava l'immobile sito in Corso Europa 12 e incaricava gli uffici competenti di richiedere una proposta al proprietario e di valutare la congruità dell'offerta e della convenienza del prezzo, anche mediante perizia redatta da tecnico esterno.
A detta di parte attrice, la delibera sarebbe stata preceduta da trattative orali intercorse tra la società, nelle persone dell'amministratore unico e del socio , e il CP_2 CP_3
nelle persone del Sindaco e del Vicesindaco, già dalla fine dell'estate precedente. Sin CP_1 dalla primissima fase dette trattative verbali avrebbero condotto all'accordo sul prezzo di € 350.000,00, oltre al costo dell'esecuzione delle opere di adeguamento del capannone quantificate in € 40.000 – 50.000.
Anche a voler prescindere dalla considerazione che è difficilmente ipotizzabile che qualunque soggetto che si appresti a trattare un affare immobiliare del valore di centinaia di migliaia di euro, tantopiù un soggetto professionale come la , potesse ignorare che Parte_2
l'amministrazione certo non può concludere contratti verbali di tal fatta, rileva che si rinviene, nel caso di specie, un momento di avvio formale delle trattative fra le parti nella suddetta deliberazione del 12.10.2019, nella quale, premessa l'urgenza di individuare una struttura Part adeguata da destinare all' e ritenuto opportuno formulare una proposta di acquisto previa verifica delle condizioni contrattuali proposte dal venditore, si individuava l'immobile sito in Corso Europa 12 semplicemente come di interesse per il Comune e si programmavano i successivi passaggi.
Qualunque sia stato il contenuto dei colloqui avuti da con il Sindaco e il Parte_2
Vicesindaco, la lettura della delibera avrebbe chiarito – nell'ottobre 2019, ben prima dell'avvio di qualunque opera sull'immobile e di ogni serio impegno da parte della società aspirante venditrice – che l'accordo non era certo concluso, dal momento che vi era una procedura da seguire, e quale essa fosse: la richiesta al proprietario da parte dei competenti uffici comunali di una proposta contrattuale e la successiva valutazione circa la congruità dell'offerta e la convenienza del prezzo, anche mediante perizia redatta da tecnico esterno.
A tale delibera faceva seguito la richiesta di proposta contrattuale per l'acquisto dell'immobile di cui sopra, datata 08.11.2019 e indirizzata a (all'epoca proprietaria Controparte_4 del bene, concesso in leasing all'odierna attrice) e a Si richiedeva, con Parte_2 tale comunicazione, una proposta contrattuale per l'acquisto dell'immobile precedentemente identificato, specificando che “tale proposta, che sarà subordinata condizionatamente ai sensi dell'articolo 1353 del c.c. alla conferma della congruità del prezzo di compravendita da parte dell'Agenzia del demanio, dovrà stabilire le tempistiche per addivenire alla cessione dell'immobile; la valutazione economica estimativa dell'immobile supportata mediante perizia redatta da tecnico”.
Tale comunicazione rendeva, o avrebbe dovuto rendere, ulteriormente chiaro alla
[...]
le ragioni amministrative che impedivano all'amministrazione di concludere il Parte_2
pagina 7 di 16 preliminare di vendita richiesto e, soprattutto, che la proposta di vendita era soggetta alla conferma della congruità dell'Agenzia del Demanio e doveva essere supportata da perizia tecnica.
Avrebbe, dunque, dovuto essere chiaro alla società che la comunicazione PEC dell'11.11.2019 (doc. 4 attr.), effettuata da in qualità di rappresentante legale della società CP_2 con cui, vista la richiesta di proposta contrattuale, la società Parte_2 comunicava che il prezzo di vendita dell'immobile identificato dal Comune era pari a € 390.000,00 oltre all'I.V.A. fosse, appunto, solo una proposta, con cui la trattativa con il Comune prendeva di fatto inizio.
Il condizionamento alla valutazione da parte dell'Agenzia del demanio veniva successivamente esplicitato nel verbale assembleare del 25.11.2019 (prodotto dalla stessa parte attrice, che ha dunque dimostrato averne avuto piena conoscenza), nel quale il Revisore dei Conti del apportava la variazione al bilancio 2019/2020 Controparte_1 per l'annualità 2019, inserendo una spesa di € 450.000,00 vista la lettera a firma del Sindaco che attestava l'indispensabilità e l'indilazionabilità dell'acquisto dell'immobile. Il Revisore sottolineava, infatti: “Prima di procedere con l'impegno formale all'acquisto dell'immobile, il responsabile del servizio dovrà attestare l'indispensabilità, l'indilazionabilità dell'acquisto e la congruità del prezzo così come rilasciata dall'Agenzia del demanio (art. 12 del D.L. 98/2011)”, aggiungendo: “Delle predette operazioni si dovrà dare preventiva notizia, con l'indicazione del soggetto alienante e del prezzo pattuito, nel sito internet istituzionale dell'ente locale”.
Con mail del 20.11.2019 (doc. 6 attr.), inviata a e a la Controparte_4 Persona_2
richiedeva a la firma della proposta di acquisto per la vendita Parte_2 CP_4 dell'immobile, perché la stipula dell'acquisto potesse “andare in Consiglio Comunale al più presto”, affermando che la vendita dovesse essere conclusa entro la fine dell'anno. Inoltre, chiedeva il conteggio del riscatto.
Con mail del 02.12.2019 (doc.7 attr.), dava seguito alla richiesta di Controparte_4 conteggio di riscatto anticipato.
In risposta, con mail del 17.12.2029 (doc. 8 attr.) informava Persona_2 Parte_2 circa l'impossibilità di stipulare l'atto entro la fine dell'anno, “poiché la dispensa della valutazione dell'Agenzia del demanio vale per gli atti stipulati nel 2020 per quei comuni che hanno approvato il bilancio entro il 31.12.2019, cosa che noi faremo giovedì. Se volessimo stipulare nel 2019, servirebbe la perizia del demanio e, non avendola richiesta in quanto avevamo concordato sin da subito la realizzazione dei lavori a carico vostro prima della stipula, attendevamo – ovviamente – il nuovo accatastamento per procedere a formalizzare l'incarico. Nel frattempo, per tirarci avanti, abbiamo deliberato la variazione di bilancio ed anche il mandato tecnico di stipulare apposita convenzione con il demanio x la successiva valutazione”.
La ribadiva che la necessità dell'ente, chiara sin dall'inizio, fosse quella di acquistare Per_2
l'immobile ultimato. In aggiunta, confermava l'intenzione di giungere all'acquisto, chiedendo conferma di tale intenzione anche da parte della società, ed esponeva i problemi derivanti sia dal pagamento in quel momento di un immobile sovrastimato sia in ordine alla possibilità di pagina 8 di 16 una “donazione” non di modico valore da una società a un'associazione (verosimilmente a spiegazione delle ragioni per cui non era possibile che il acquistasse immediatamente CP_1
l'immobile, pagandolo un prezzo già corrispondente al valore che esso avrebbe avuto dopo la ristrutturazione, perché effettuasse solo successivamente le opere Parte_2 necessarie).
Concludeva: “Pertanto, anche da un punto di vista prettamente professionale, effettuate le opportune verifiche, ritengo che se anche la vs società intende riconfermare la volontà di vendere, come noi riconfermiamo la nostra di acquistare, si debba necessariamente seguire la via delineata all'inizio, quindi un acquisto ad immobile finito. Da parte nostra, stiamo mettendo in atto tutto quanto ci compete per raggiungere lo scopo” (doc.8 attr.).
Il Vicesindaco, dunque, palesava l'intenzione del di acquistare il capannone, purché CP_1 già pronto all'uso cui era destinato, e conseguentemente degli organi comunali di “fare tutto quanto di loro competenza” – ossia, di procedere amministrativamente a tutti i passaggi necessari – per giungere alla stipula, ma in alcun passaggio, in realtà, la conclusione del contratto veniva assicurata.
Nella mail suddetta vi era nuovamente chiaro riferimento alla necessità di avere una valutazione da parte dell'Agenzia del Demanio. E' vero, infatti, che la faceva Per_2 riferimento alla possibile dispensa, per gli atti stipulati nel 2020, a patto dell'avvenuta approvazione del bilancio da parte del Comune al 31.12.2019 (che, nella mail datata 17.12.2019, veniva data come calendarizzata entro il successivo giovedì: non è noto, peraltro, se effettivamente il bilancio sia poi stato approvato nel termine). Al contempo, il Vicesindaco indicava la volontà di non avvalersi di tale possibilità di dispensa: “Nel frattempo, per tirarci avanti, abbiamo deliberato la variazione di bilancio ed anche il mandato tecnico di stipulare apposita convenzione con il demanio x la successiva valutazione”.
Con mail del 18.12.2019, riscontrava la suddetta e-mail, confermando Parte_2
l'intenzione di vendere il capannone. In merito allo svolgimento dei lavori, comunicava l'avvenuta individuazione dei fornitori dei materiali e degli impianti per l'adeguamento. Chiedeva, inoltre, due delibere (n. 69 del 18.09.2019 e n. 74 del 12.10.2019), al fine di chiedere il finanziamento temporaneo alla banca per lo svolgimento dei lavori, in quanto l'ente bancario richiedeva delle garanzie sulla effettiva intenzione del comune di acquistare e, se fosse possibile, anche un preliminare di vendita.
La mail attesta che era stato ben compreso come il Comune necessitasse di attuare passaggi amministrativi, prima di giungere alla vendita, e, soprattutto, come uno di questi fosse l'ottenimento di una stima peritale (infatti, chiedeva, ipotizzando i lavori collaudati a inizio febbraio, “con quale tempistica voi riuscite a svolgere i vostri adempimenti ed andare al Rogito? Al fine di svolgere più velocemente anche la perizia quali documenti amministrativi vi servono (atti di acquisto dell'immobile?”)
Non sono prodotte successive interlocuzioni fra e il Sindaco o il Parte_2
Vicesindaco, fino alla predisposizione, in data 9.11.2020, da parte dell'Agenzia del Demanio della relazione di stima dell'immobile (sulla base di una convenzione firmata dall'Agenzia con pagina 9 di 16 il Comune di , nella quale all'immobile – tenuto conto della Controparte_1 ristrutturazione ormai intervenuta – veniva attribuito il valore di € 214.000,00 (doc. 9).
In data 18.11.2020 (doc. 10 attr.) la Giunta prendeva atto della perizia di stima e deliberava
“DI RECEPIRE la sopra citata perizia, ritenendo appropriata ed ordinariamente accettabile per le valutazioni immobiliari condotte attraverso una stima siffatta un'alea estimativa di circa +- 15%, e quindi fissando il più probabile valore venale dell'immobile ad € 246.000,00”, richiedendo la predisposizione degli atti e dei documenti necessari a istruire il procedimento per la proposta di acquisto al prezzo di € 246.000,00 (doc. 11 attr.).
Pertanto, intervenuta la valutazione richiesta, il intraprendeva le iniziative volte alla CP_1 conclusione del contratto, procedendo a formulare la proposta d'acquisto a tale prezzo.
Tuttavia, con PEC del 18.01.2021 (doc. 12 attr.), contestava la perizia Pt_2 Parte_2 effettuata dall'Agenzia del Demanio, ritenendo che questa non avesse considerato il reale prezzo di mercato e che fosse stata eseguita senza alcuna ispezione dell'immobile.
Come risulta dalla delibera del 1.4.2021 (doc. 13), la proprietà, non accettando il valore proposto, manifestava la eventuale disponibilità alla cessione sulla base di una perizia di stima redatta da “un tecnico di chiara fama, esperienza e competenza che tenga conto del reale e concreto valore dell'immobile così come risulterà da un'adeguata e opportuna ispezione del medesimo”.
Si individuava, pertanto, l'Ing. quale professionista incaricato della nuova Persona_4 perizia.
Con comunicazione pervenuta al Comune in data 4.3.2021, tramite il proprio legale, la Pt_2 condivideva la scelta dell'Ing. (cfr. doc. 13).
[...] Per_4
Quest'ultimo provvedeva all'incarico e con perizia del 28.05.2021 indicava un valore di stima di € 300.000,00.
Con comunicazione del 09.06.2021 il Comune procedeva alla proposta di acquisto al prezzo di
€ 300.000,00, proposta che, nel corso di un successivo incontro avvenuto in Comune in data 02.07.2021, veniva ribadita (né, per la verità, si vede come il Comune avrebbe potuto legittimamente superarla).
Da quanto sopra esposto emerge che non sussistono i presupposti per l'addebito di responsabilità a carico del per la mancata conclusione del contratto. CP_1
La società intende sostenere che l'accordo per la vendita fosse da considerarsi già concluso, per accordo verbale con il Sindaco, legale rappresentante del Comune, alla presenza del Vicesindaco, sin dal settembre 2019, per un prezzo già concordato di € 390.000 comprensivo dei lavori che la avrebbe svolto prima del passaggio di proprietà. Parte_2
Tuttavia, non può ritenersi legittimamente riposto da parte di alcun soggetto dotato di media conoscenza delle normale interazioni con la Pubblica amministrazione, tanto meno da parte di una società che si occupi di operazioni immobiliari, l'affidamento nella valida ed efficace stipula di un contratto, della natura di quello in esame, in forma verbale e con la persona fisica pagina 10 di 16 del Sindaco, a prescindere dall'adozione di delibere nelle quali la volontà del Comune si sia legittimamente manifestata.
Soprattutto, anche volendosi accantonare tale considerazione, dovrebbe comunque rilevarsi come tutte le interlocuzioni, provvedimentali e informali del racchiuse nei CP_1 documenti in atti, su esaminati, abbiano, invece, dato per noto, e comunque abbiano ribadito, che il si avviava a seguire, come in effetti venne seguito, un iter ben delineato alla CP_1 controparte.
Nel momento in cui fu chiaro che il avrebbe avuto necessità di ottenere una stima CP_1 peritale, non si vede come la società attrice abbia potuto ritenere che l'accordo fosse ormai concluso, né come abbia potuto confidare sul fatto che la stima avrebbe, certamente, attribuito all'immobile valore pari al prezzo asseritamente già concordato.
Per tale ragione non sono state ammesse le prove orali chieste da parte attrice, valutazione che qui si ribadisce.
Nei capitoli articolati sulle presunte intese raggiunte sin dalla prima fase di trattative è insita una inammissibile componente valutativa, dal momento che i testi avrebbero dovuto confermare la proposizione di una “offerta” da parte del Sindaco e del Vicesindaco, per conto del nonché l'“accettazione” della stessa da parte di : dunque, senza CP_1 Parte_2 ricostruzione dell'esatto tenore dello scambio di comunicazioni verbali intercorso e il relativo contesto, i testi sarebbero stati chiamati a riferire sulla valenza giuridica di quanto visto e sentito, in particolare sul raggiungimento di un impegno reciproco e inteso come vincolante, già in quella fase, il che costituisce, semmai, valutazione giuridica oggetto del presente giudizio.
In ogni caso, ove anche fosse stato confermato per via testimoniale il raggiungimento fra le parti di una intesa verbale, inopinatamente veicolata dal Sindaco e dal Vicesindaco come pari alla sicura futura stipula del contratto da parte del al prezzo già individuato, al di CP_1 fuori da qualunque ordinaria modalità di agire della PA, persino senza che la parte privata avesse fornito una propria relazione utile a supportare tecnicamente la stima dell'immobile posta a base della determinazione del prezzo, i provvedimenti successivamente adottati e le comunicazioni successivamente intercorse avrebbero dovuto palesare alla società che i contatti avuti sino a quel momento con il Sindaco e con il Vicesindaco erano serviti solo a individuare l'immobile di interesse e a stabilire, programmaticamente, l'impegno di spesa relativo, che l'iter per addivenire avrebbe seguito il suo corso e che la definitiva individuazione del prezzo d'acquisto avrebbe fatto seguito a una stima peritale.
La società, d'altra parte, non ha dedotto che il Sindaco e il Vicesindaco abbiano mai assicurato,
o anche solo lasciato intendere, che la procedura fosse una “formalità” (intendendosi che si sarebbe trovato il modo di portare, comunque e in ogni caso, al risultato già concordato) o che la perizia che a fine dicembre il Comune si avviava a richiedere sarebbe stata in qualche modo superata o ignorata o che avrebbe, certamente, condotto a una stima coincidente con il prezzo asseritamente già concordato.
pagina 11 di 16 Non vi è, dunque, legittimo affidamento, tutelabile in quanto incolpevole, in capo al soggetto privato, rispetto al fatto che il contratto potesse infine stipularsi al prezzo che l'odierna attrice erroneamente si convinse di avere già concordato.
L'iter amministrativo seguito dal d'altra parte, non è censurabile. CP_1
L'art. 12 (rubricato “Acquisto, vendita, manutenzione e censimento di immobili pubblici”), comma 1-ter, del decreto-legge 6 luglio 2011, n. 98, aveva subordinato, a decorrere dal 1.1.2014, l'acquisto di immobili da parte degli enti territoriali ad una previa valutazione da parte dell'Ente della sua indispensabilità ed indilazionabilità, nonché ad una attestazione di congruità del prezzo di acquisto da parte dell'Agenzia del Demanio.
Tale limitazione dell'autonomia negoziale degli enti territoriali è venuta meno per effetto dell'art. 57, comma 2, lettera f) del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124, convertito con modificazioni dalla legge 19 dicembre 2019, n. 157, a mente del quale, a decorrere dall'anno 2020, enti locali territoriali cessano di applicarsi le disposizioni in materia di contenimento e di riduzione della spesa in materia di acquisti di immobili.
L'autonomia negoziale degli enti pubblici soggiace, in ogni caso, al limite funzionale della compatibilità con lo scopo pubblico affidato alla cura dell'ente. Come è noto, infatti, il principio di finalizzazione alla cura degli interessi pubblici permea l'intera attività dell'amministrazione pubblica, compresa quella di diritto privato, per cui il ricorso a strumenti privatistici non fa venir meno la necessaria preordinazione dell'azione amministrativa al perseguimento dell'interesse pubblico.
L'esercizio della propria autonomia negoziale da parte degli enti territoriali, pertanto, deve comunque avvenire nel rispetto dei principi di buon andamento (art. 97, comma 2, Cost.) e dell'equilibrio di bilancio (art. 97, comma 1, e 119 comma 1 Cost.), che vincolano l'amministrazione a impiegare nel modo più efficiente possibile le risorse di cui dispone ai fini del perseguimento degli interessi pubblici affidati alla sua cura.
Ciò implica, rispetto agli acquisti immobiliari, che l'ente giustifichi l'utilità dell'acquisto in relazione all'utilizzo che intenda farne e provveda allo svolgimento di una istruttoria tecnica seppur minima, procurando, quantomeno, la disponibilità di una relazione peritale che supporti la congruità del prezzo d'acquisto.
Al momento dell'avvio delle trattative (come richiamato nella e-mail del 17.12.2019) il vincolo della necessità di una stima dell'Agenzia del Demanio era ancora vigente e la relativa procedura fu avviata.
Il Comune, peraltro, ottenuta la perizia dell'Agenzia delle Entrate, per sé assai favorevole, ma in effetti molto lontana dalla proposta iniziale di vendita di , si avvalse della Pt_2 Parte_2 facoltà di superare il suddetto parere, ormai non più necessario, ricorrendo a una nuova stima, affidata – visto che la contestava che l'Agenzia delle Entrate non avesse Parte_2 seguito logiche di mercato – a un libero professionista esterno. Sia il ricorso a nuova stima, sia la scelta del consulente furono avallati dalla società, ma quest'ultima, infine, non si adeguò all'esito della perizia.
pagina 12 di 16 Tale condotta risulta assorbente delle precedenti evenienze, il che costituisce la seconda determinante ragione per cui le pretese attoree non possono trovare accoglimento.
Aver acconsentito a che il deliberasse l'incarico conferito a un professionista CP_1 concordemente scelto, infatti, costituisce manifestazione per fatto concludente della volontà di superare le pregresse vicende e di affidarsi, a quel punto, alla stima del professionista incaricato per la determinazione del prezzo di vendita.
Fu, dunque, semmai la società che, insoddisfatta della stima, contravvenendo al patto implicito di attenersi secondo buona fede a quanto sarebbe stato accertato dal professionista, ritornò sui propri passi, pretendendo di porre nel nulla la stima e insistendo nel richiedere l'importo cristallizzato nella propria iniziale proposta al Comune.
Rimane da considerare che, come dimostrato dalla documentazione in atti, in effetti l'esecuzione di opere di miglioramento e adeguamento anteriormente all'acquisto fu richiesta dal Sindaco e dal Vicesindaco, che prospettarono come unica possibilità che il CP_1 acquistasse un immobile già perfettamente funzionale alle proprie esigenze. Ciò, tuttavia, non equivalse in sé ad assicurare che, una volta eseguiti i lavori, il contratto sarebbe stato concluso, e proprio al prezzo proposto e individuato nell'impegno di spesa, ma significò unicamente che, in difetto, il non avrebbe avuto interesse e non avrebbe proseguito CP_1 oltre.
, che aveva chiesto la tutela di un preliminare, fu consapevole di non averla Parte_2 ottenuta e, come già osservato, non poté ragionevolmente confidare sul fatto che l'iter procedurale amministrativo si sarebbe concluso proprio nel senso sperato. Deve, allora, ascriversi alla scelta commerciale della parte il consenso prestato all'anticipazione dei lavori, basata sulla convinzione che il proprio immobile, una volta realizzate le opere, avrebbe avuto il valore di € 390.000 e per tale sarebbe stato stimato, convinzione, invece, di fatto rivelatasi inesatta.
In ultima analisi, l'attrice avrebbe preteso di vendere il proprio immobile al prezzo da essa stessa inizialmente proposto – pur d'accordo con Sindaco e Vicesindaco, che correttamente e in aderenza alle intese, queste sì certamente raggiunte con la , diedero Parte_2 avvio al procedimento per l'acquisto in conformità alla proposta dell'aspirante venditore, deliberando il relativo impegno di spesa – ciò anche dopo avere ottenuto una stima che fu redatta non da tecnici comunali, ma da un terzo, e che non risulta essere stata nel merito contestata. Per quanto consta, insomma, il valore sul mercato del capannone, compresa la ristrutturazione, era effettivamente pari a € 300.000 e l'iniziale richiesta derivò da una notevole sovrastima, che il non avrebbe potuto in alcun modo avallare e giustificare CP_1 stipulando al prezzo richiesto.
In conclusione, dunque, non sono individuabili comportamenti oggettivamente scorretti posti in essere da parte dell'amministrazione comunale, né tantomeno soggettivamente ascrivibili alla stessa per dolo o colpa. Ove anche, poi, vi fosse stata una condotta incauta - a dir poco - da parte delle persone del Sindaco e del Vicesindaco e, in effetti, essi avessero concordato, sin dalle prime battute, un acquisto da parte del a condizioni che, nella realtà, non CP_1
pagina 13 di 16 avrebbero avuto alcun potere di assicurare, i successivi provvedimenti adottati dall'ente, le comunicazioni successivamente intercorse fra le parti e, definitivamente, l'intesa per la stima da parte di tecnico esterno concordemente scelto avrebbero interrotto il nesso di causalità fra l'affidamento riposto dalla nella conclusione del contratto alle condizioni Parte_2 proposte e la mancata stipula a dette condizioni.
Solo per completezza, deve essere aggiunto che anche la prospettazione del danno subito da parte della società attrice appare carente.
Parte attrice, infatti, lo individua, in primo luogo, nel costo di circa € 30.000,00 sostenuto per i lavori di adeguamento del capannone nonché nel futuro costo di circa 17.000,00 euro per il ripristino dell'immobile, ciò sulla base della prospettazione per cui mai detti lavori sarebbero stati eseguiti, se non in vista della conclusione del contratto con il e che l'immobile CP_1 debba, perciò, essere integralmente ripristinato.
Si osserva, tuttavia, che le opere realizzate paiono aver integrato un miglioramento, laddove consistite – per quanto è dato intendere dai dati a disposizione – nella realizzazione di impianti elettrici e di riscaldamento prima non esistenti o, comunque, radicalmente rinnovati, per cui non è stata chiarita la ragione di rimuoverli, riportando l'immobile allo status quo ante.
Dalla relazione di stima dell'Ing. d'altra parte, si evince conferma del fatto che sulle Per_4 caratteristiche dell'immobile abbia positivamente inciso il rinnovamento del blocco uffici, peraltro mai utilizzato dopo lo svolgimento dei lavori, così come la dotazione del capannone di nuovi impianti, utilizzabili sia per il riscaldamento sia per il raffrescamento, considerazioni tutte che espressamente hanno condotto, nella stima dell'Ing. a indicare come “buono” Per_4 lo stato manutentivo dell'immobile a dispetto della costruzione risalente al 2003.
Posto, allora, che i lavori svolti hanno oggettivamente determinato una miglioria, che ha corrispondentemente aumentato il valore dell'immobile, l'attrice potrebbe vantare un danno per averli realizzati e potrebbe pretendere altresì il costo della relativa rimozione solo là dove assumesse che tale maggior attrezzatura del capannone consista una limitazione alla sua utilizzazione e alla sua collocazione sul mercato. Ciò, tuttavia, non è stato allegato e pare contro la normale esperienza, per cui deve ritenersi che un capannone provvisto di sala riunioni e di impianti nuovi sia più agevolmente locabile.
Ciò vale anche in relazione alle opere di muratura, essenzialmente volte alla creazione di una sala riunioni, non essendo stato dedotto né dimostrato che anche detta opera, per quanto Part effettuata “su misura” secondo le richieste di , non costituisca nei fatti un miglioramento, che garantisce al capannone una maggior versatilità d'utilizzo e, pertanto, una miglior collocazione sul mercato.
Tanto ciò è vero che, per quanto discende dalle stesse allegazioni attoree, una volta conclusa la vicenda con il e definitivamente sfumato l'affare con l'Ente, il capannone è stato CP_1 affittato a terzi nello stato in cui si trovava (infatti, produce un mero Parte_2 preventivo di spesa, relativamente al ripristino, e allega la mera necessità di provvedervi e non di avervi già provveduto). Dal contratto, d'altra parte, si evince che l'immobile sia stato pagina 14 di 16 affittato provvisto, fra l'altro, di sala riunioni e provvisto di impianti elettrico, di riscaldamento e di ventilazione.
Né fornisce indicazione in contrario il fatto che nel 2022 il capannone sia stato locato a un canone leggermente inferiore a quello risultante dal contratto del 2012: il paragone, infatti, potrebbe farsi solo a parità di condizioni del mercato, mentre al riguardo nulla è noto;
si aggiunga che nel 2022 il capannone era dieci anni più datato e aveva, nelle more, subito la generale usura derivante dall'utilizzo dovuto al precedente affittuario.
Quanto al danno derivante dalla perdita del canone di locazione, per circa due anni, quantificato in € 2.000,00 mensili, per € 48.000,00 euro totali, esso non è provato.
Parte attrice avrebbe inteso dimostrare per testi che il capannone rimase sfitto dal mese di settembre del 2019 al mese di settembre del 2021, per 24 mesi, dopo aver prodotto un contratto di locazione intervenuto con tale Italeur srl. Non è stata offerta prova, però, e per vero neppure è stato allegato, che il contratto suddetto – la cui naturale scadenza era prevista al 31.6.2018 – fosse stato rinnovato e fosse ancora in essere al momento dell'avvio delle trattative con il né che abbia interrotto il rapporto locatizio, che CP_1 Parte_2 sarebbe altrimenti continuato, proprio in conseguenza di tale avvio.
In altri termini, non è provato che il capannone fosse affittato, al momento dell'offerta di vendita al e che non sarebbe comunque rimasto sfitto per il periodo di durata delle CP_1 trattative, anche considerata l'emergenza pandemica subentrata nel corso del 2020 e le ripercussioni sul fermo o sul rallentamento di molte attività economiche che la stessa ha determinato per la durata di molti mesi.
Alla luce di tutto quanto sopra, le domande attoree devono essere rigettate.
Le spese di lite seguono la soccombenza.
Parte attrice, pertanto, dovrà rifondere al convenuto le spese del presente giudizio, CP_1 che si liquidano, alla luce delle tabelle di cui al DM n. 147/2022 e tenuto conto del valore di lite, in € 2552 per la fase di studio, € 1668 per la fase introduttiva ed € 2.800 per la fase decisionale, svoltasi su elementi già precedentemente acquisiti in assenza dell'assunzione di prove costituende, così complessivamente in € 7.020, oltre spese generali forfettarie, cpa e iva come per legge.
In merito alla domanda di parte convenuta circa la condanna di parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c. questa non può ritenersi accolta. La fattispecie punisce, nella parte che qui rileva, la condotta della parte soccombente che abbia agito in giudizio con mala fede o colpa grave. Requisito necessario al fine di addivenire a una pronuncia di condanna è l'esistenza dell'elemento soggettivo consistente nella consapevolezza o nell'ignoranza colpevole dell'infondatezza della propria tesi, non essendo sufficiente una infondatezza incolpevole come si ritiene sussistere nel caso di specie.


P.Q.M.


pagina 15 di 16 il Tribunale di Novara, in composizione monocratica, ogni ulteriore domanda, eccezione o deduzione disattesa o assorbita, definitivamente decidendo nel proc. n. 1995/2022:
1) rigetta le domande attoree;

2) condanna parte attrice a rifondere al in persona del Controparte_1
Sindaco pro tempore, le spese del presente giudizio, liquidate in € 7.020, oltre spese generali forfettarie, cpa e iva come per legge;

3) rigetta la domanda proposta dalla parte convenuta di condanna della parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Novara, 11 febbraio 2025
Il giudice
Dott.ssa Annalisa Boido
pagina 16 di 16