TRIBUNALE DI MESSINA - I sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Nella persona del Giudice Unico Onorario GOT Avv. Onofrio Natoli, ha emesso ai sensi dell'art. 281 sexies cpc, dando lettura del dispositivo in udienza con contestuale concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (cfr. in generale art. 132 n.
4 cpc), la seguente
SENTENZA
NELLA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N. RG 2417/2020
TRA
, C.F. e P. IVA in persona del Parte_1 P.IVA_1 P.IVA_2
legale rappresentante pro tempore, con sede in Reggio Emilia, via Mirabello n. 2, rappresentata e difesa dall'Avv. Carlo Lasagni ed elettivamente domiciliata in Messina, via Ugo Bassi is. 81 n. 159 presso lo studio dell'Avv. Stefano Principato
CONTRO
P. IVA in persona del legale Controparte_1 P.IVA_3
rappresentante pro tempore, con sede in Messina in S.S. 114 – Torrente Zafferia, rappresentata e difesa dall'Avv. Giuseppe Paratore
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni.
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI
I procuratori presenti discutono la causa illustrando brevemente le conclusioni, così come da verbale di udienza di cui la presente sentenza costituisce parte integrante, richiamandosi a quelle già rassegnate in atti. Quindi
IN FATTO ED IN DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis del 16/06/2020, notificato unitamente a decreto di fissazione udienza il 14/12/2020, parte istante premetteva e documentava: di aver acquistato, su espressa richiesta della società (cod. fisc. e p. iva Parte_2
) la proprietà di un immobile sito in Comune di Messina, via Ugo Bassi n. P.IVA_4
30, identificato nel Catasto Edilizio fabbricati al foglio 228 mapp. 19 sub. 24 cat. C/1 classe 12 cons. 188 mq, al prezzo di € 880.000,00 - IVA esclusa oltre alle imposte catastali ed ipotecarie;
di aver concesso in leasing l'immobile alla richiedente società con contratto n. IF/118958 stipulato in data 30/12/2005, Parte_2
successivamente integrato con atti sottoscritti, rispettivamente, in data 15/05/2008 e
10/05/2013; di aver risolto il contratto di leasing in conseguenza del mancato pagamento da parte della società utilizzatrice sia dei canoni relativi al periodo compreso tra l'1/10/2015 e l'1/07/2018 nonché delle fatture n. 02/19162 del 19/01/2016, n.
02/19153242 del 27/09/2016, n. 02/20137 del 31/01/2017, n. 0019515 del 17/01/2018 per rimborso premi assicurativi e per risarcimento danni;
che, nelle more, il Tribunale di Messina aveva dichiarato con sentenza n. 47/2018, depositata il 27/11/2018, il fallimento della società e, pertanto, la aveva Parte_2 Parte_1
presentato istanza ai sensi degli artt. 93-103 L.F. per ottenere la restituzione dell'immobile; che, nell'ambito della procedura fallimentare, il Giudice Delegato aveva ammesso la richiesta di separare il bene immobile oggetto della domanda dalla massa fallimentare e di restituzione dello stesso;
che, tuttavia, la restituzione del suddetto immobile non era stata possibile in quanto lo stesso risultava occupato dall'1/12/2017 dalla che vi aveva stabilito una propria sede Controparte_2
secondaria, in forza di contratto di sublocazione sottoscritto in data 24/11/2017 tra in qualità di concedente, e Controparte_3
in qualità di conduttore;
che, in ragione di ciò, il Giudice Controparte_1
Delegato, con decreto reso all'udienza del 22/11/2019, aveva sospeso la domanda di restituzione in attesa che il curatore svolgesse ulteriori approfondimenti;
a seguito di successive verifiche il Giudice Delegato, sentito il curatore, aveva definitivamente ammesso la richiesta di separare il bene immobile oggetto della domanda dalla massa fallimentare e di restituzione dello stesso, salvo il recupero di tale immobile posto a carico di (cfr. stato passivo dichiarato esecutivo il 23/10/2020). Parte_1
L'istante precisava, inoltre, che il suddetto contratto di locazione ad uso non abitativo era stato stipulato dalla in violazione Controparte_3 del contratto di leasing che, all'art. 16 delle condizioni generali, prevedeva il divieto da parte dell'Utilizzatore di sublocare o cedere il contratto di locazione finanziaria in assenza di consenso scritto della che, peraltro, la Parte_1
pur essendosi obbligata al pagamento del canone mensile di Controparte_1
€ 2.000,00 da corrispondersi in rate anticipate in favore della per Parte_1
effetto di delegazione attiva di pagamento, alcuna somma aveva mai corrisposto a parte ricorrente che non era stata previamente informata né aveva acconsentito alla sublocazione dell'immobile.
Chiedeva, quindi, al Tribunale di voler accertare e dichiarare l'inefficacia e la non opponibilità alla del contratto di locazione ad uso diverso da Parte_1
quello abitativo stipulato tra le società e Controparte_3
nonché l'abusiva occupazione dell'immobile da parte di Controparte_1
quest'ultima con decorrenza dal 01/12/2017. Chiedeva, altresì, di condannare la società all'immediato rilascio ed alla restituzione dell'immobile in Controparte_1
favore della oltre al pagamento della somma di € 62.000,00 a titolo Parte_1
di risarcimento del danno per l'abusiva occupazione dell'immobile intercorsa dall'1/12/2017 al 15/06/2020 (determinata considerando l'ammontare mensile del canone locativo pattuito in euro 2.000,00 tra Controparte_3
e , e della ulteriore somma maturanda con identico
[...] Controparte_1
criterio fino alla effettiva avvenuta restituzione;
con vittoria di spese e compensi.
Con comparsa di costituzione e risposta del 10/09/2021 si costituiva la
[...]
eccependo: l'inammissibilità del rito azionato in quanto CP_1
incompatibile con la complessità dell'attività istruttoria prospettata e richiesta da parte ricorrente;
il difetto di legittimazione attiva stante il deposito del ricorso prima che fosse disposta dal Giudice Delegato nella procedura fallimentare la separazione dell'immobile dalla massa fallimentare e la restituzione dello stesso;
l'infondatezza nel merito delle avverse domande. Con vittoria di spese e compensi da distrarsi in favore del procuratore di parte convenuta.
In esito alla prima udienza, questo GOT con ordinanza del 27/09/2021 rimetteva le parti in mediazione e disponeva il mutamento del rito stante la necessità dello svolgimento dell'istruttoria in sede di cognizione ordinaria, rinviando la causa all'udienza del
28/04/2022.
Alla predetta udienza, stante anche l'esito negativo della mediazione, venivano concessi i chiesti termini ex art. 183 comma 6 cpc con rinvio all'udienza del 23/05/2023, successivamente differita al 27/02/2024.
Con provvedimento fuori udienza del 29/02/2024 venivano ammesse le prove per testi specificate, dirette e contrarie (sostanzialmente circa le opposte posizioni), con delega per l'espletamento della prova in favore del Tribunale di Reggio Emilia.
A scioglimento della riserva introitata all'udienza del 24.10.24 questo GOT, stante l'acquisizione agli atti del verbale di prova delegata con in cartaceo l'intero fascicolo n.
950/24 del Tribunale di Reggio Emilia e ritenuta la causa matura per la decisione, disponeva il rinvio per la precisazione delle conclusioni, discussione orale e decisione ex art. 281 sexies cpc all'odierna udienza del 27/05/2025.
In punto di decisione, richiamato e dato atto di quanto sopra nello specifico si diversificano le determinazioni come di seguito.
La vicenda che occupa trae origine dal contratto di locazione finanziaria immobiliare stipulato nel 2005, con successive integrazioni, tra la e la Parte_1 [...]
in forza del quale parte istante ha acquistato la proprietà Parte_2
dell'immobile oggetto del presente giudizio e, successivamente, lo ha concesso in locazione alla riconoscendo alla predetta società Parte_2
utilizzatrice il diritto di opzione per l'eventuale acquisto del bene al termine della locazione finanziaria.
Il rapporto locativo in questione può configurarsi, pertanto, quale leasing traslativo ove la concessione in godimento dell'immobile è strumentale al successivo trasferimento della proprietà alla scadenza del contratto, dietro pagamento del prezzo d'opzione stabilito, e la conservazione della proprietà in capo al locatore sino alla corresponsione dell'ultima rata assolve ad un preciso scopo di garanzia.
Ciò premesso, dagli atti di causa risulta che in data 24/11/2017 la società
[...]
ha a sua volta stipulato un contratto di locazione commerciale Parte_2
locando il predetto immobile alla per la durata di sei Controparte_2 anni con decorrenza dall'1/12/2017 (rinnovabile secondo legge), determinando il canone di locazione in misura pari ad € 2.000,00 mensili.
Nelle more, e precisamente in data 27/07/2018, la ha, tuttavia, risolto Parte_1
l'originario contratto di leasing in conseguenza del mancato pagamento da parte della società sia dei canoni relativi al periodo compreso tra Parte_2
l'1/10/2015 e l'1/07/2018 nonché delle fatture n. 02/19162 del 19/01/2016, n.
02/19153242 del 27/09/2016, n. 02/20137 del 31/01/2017, n. 0019515 del 17/01/2018.
Alla luce della suddetta ricostruzione non si ritiene fondata l'eccezione sollevata dalla che, in considerazione dell'intervenuto Fallimento Controparte_2
della società (dichiarato dal Tribunale di Messina con Parte_2
sentenza depositata il 27/11/2018), lamenta il difetto di legittimazione attiva di parte istante. Tale censura non può ritenersi fondata atteso che la legittimazione della deriva dal diritto di proprietà, invero non contestato, che l'istante Parte_1
vanta sull'immobile in forza dell'atto di compravendita, rep. n. 4314 e racc. n. 2094 stipulato il 30 dicembre 2005 e registrato a Catania il 10/01/2006 al n. 414, proprietà che è rimasta in capo alla stante l'avvenuta risoluzione per Parte_1
inadempimento del contratto di locazione finanziaria in data 27/07/2018.
Venendo al merito, è da ritenersi fondata la domanda di parte istante volta ad accertare e dichiarare l'inefficacia e la non opponibilità alla del contratto Parte_1
di locazione commerciale stipulato tra le società Controparte_3
e
[...] Controparte_1
Il rapporto in questione si configura quale rapporto derivato dal contratto di locazione principale, nell'ambito del quale il conduttore originario dell'immobile ha ceduto in tutto il godimento del bene ad un terzo soggetto, dietro pagamento di un corrispettivo, diventando in tal modo, sub-locatore dell'immobile locato.
In materia l'art. 1595 del c.c. prevede che “il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore”.
Tuttavia, per le locazioni ad uso non abitativo, come nel caso di specie, la legge n.
392/1978 prevede una disciplina particolare che deroga alle norme di diritto comune. In particolare, l'art. 36 della legge n. 392 del 1978 disciplina analogamente i casi di sublocazione dell'immobile e di cessione del contratto di locazione stabilendo che “il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento”.
In tali ipotesi, secondo l'orientamento maggioritario della giurisprudenza, la facoltà di cedere e sublocare il contratto di locazione, non può essere oggetto di esclusione pattizia.
Questo significa che, anche in presenza di un accordo contrattuale che escluda la possibilità di sublocare l'immobile, la sublocazione è comunque permessa, anche senza il consenso del locatore.
Tale limitazione alla libertà di autodeterminazione contrattuale del locatore è giustificata dall'esigenza di tutelare e preservare l'attività dell'imprenditore che abbia instaurato la propria attività commerciale all'interno dell'immobile locato.
In ragione di ciò, secondo la previsione dell'art. 36 della L. 27 luglio 1978 n. 392, nelle locazioni di immobile urbano ad uso diverso da quello abitativo, la possibilità del conduttore di sublocare o di cedere il contratto senza il consenso del locatore postula necessariamente la cessione o locazione dell'azienda, cioè del complesso dei beni destinati all'attività esercitata nell'immobile ovvero di una loro porzione autonoma e funzionalmente sufficiente per tale attività, senza che sia necessario che la sublocazione dell'immobile o la cessione del contratto di locazione siano stati stipulati contemporaneamente, essendo sufficiente che tra i due atti vi sia uno stretto collegamento funzionale o temporale.
Tuttavia, nel caso di specie, non vi è prova dell'avvenuta cessione o locazione dell'azienda, non essendovi alcun riscontro in tal senso negli atti di causa con conseguente inoperatività nel caso di specie della disciplina prevista ex art. 36 della L.
27 luglio 1978 n. 392.
Esclusa, pertanto, l'applicabilità nella fattispecie in esame della norma sopra citata, occorre esaminare le disposizioni contrattuali in base alle quali è stato regolato il rapporto locativo principale.
Al riguardo, va osservato che nel contratto di locazione finanziaria originariamente stipulato tra la e la Parte_1 Pt_2 Controparte_3 era espressamente previsto il divieto di sublocazione dell'immobile in assenza del consenso scritto espresso dalla società concedente.
In particolare, all'art. 16 del contratto di locazione finanziaria stipulato il 30/12/2005, rubricato “divieto di cessione del contratto da parte dell'Utilizzatore”, era stabilito che l'utilizzatore non poteva sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione finanziaria “senza il previo consenso scritto della ferma restando la Parte_1
responsabilità in solido con il cessionario.
In atti non risulta documentato il consenso scritto della ma vi è, Parte_1
piuttosto, prova di una volontà contraria alla sublocazione che la predetta società ha manifestato con pec del 30/11/2017 (cfr. all. 4 della comparsa di costituzione e risposta).
Anche in sede di prova testimoniale i testi escussi hanno confermato che la società istante non ha consentito né verbalmente nè per iscritto alla società
[...]
di sottoscrivere un contratto di sublocazione dell'immobile in Controparte_3
favore della società Controparte_1
In particolare, la teste ha riferito: “Ero gestore …. della posizione e Testimone_1
quindi so perfettamente che al sig. non fu mai autorizzata la Parte_2
sublocazione dell'immobile, tant'è che nel fascicolo del cliente non esiste alcun documento che attesti la circostanza”.
Sul punto, non può ritenersi fondata la doglianza di parte convenuta secondo cui la avrebbe negato, sic et simpliciter, il consenso scritto alla sublocazione, Parte_1
senza addurre alcun “grave e comprovato motivo”, in aperto contrasto con la previsione pattizia di cui a Documento di Sintesi del 15/05/2008.
In merito si osserva che la mancata esplicitazione dei motivi del rifiuto non implica l'automatica illegittimità o arbitrarietà del rifiuto stesso;
inoltre, dagli atti di causa risulta che parte convenuta ha concluso il contratto di sublocazione il 24/11/2024 (data convenuta dalla stessa e dalla Controparte_3 [...]
per la stipula del contratto) e, dunque, antecedentemente alla pec del Controparte_1
30/11/2017 con cui la ha formalmente manifestato il proprio rifiuto alla Parte_1
sublocazione e, ciò, in violazione del divieto di sublocazione previsto nel contratto di locazione principale. A parere di questo GOT, è irrilevante il fatto che la Controparte_3
e la avessero convenuto la data del 24/11/2024
[...] Controparte_1
per la stipula del contratto di sublocazione, in quanto ciò non giustifica la violazione del divieto di sublocazione dell'immobile in assenza del consenso della Parte_1
, espressamente previsto nel contratto di leasing.
[...]
Alla luce delle suesposte considerazione va dichiarata l'inefficacia e la non opponibilità alla del contratto di locazione commerciale stipulato tra le società Parte_1
e nonché Parte_2 CP_3 Parte_2 Controparte_1
l'abusiva occupazione dell'immobile da parte di quest'ultima con decorrenza dall'1/12/2017.
Va, poi, osservato che, in base all'art, 4 del contratto di sublocazione le parti convenivano di determinare il canone di locazione in misura pari ad € 2.000,00 da corrispondersi “direttamente al Concedente proprietario per Parte_1
effetto di delegazione attiva di pagamento del locatore al conduttore, alla condizione sospensiva dell'accettazione da parte della stessa e della Parte_1
contestuale indicazione/comunicazione delle coordinate bancarie ed IBAN a cui effettuare il pagamento oggetto di delegazione.
Tuttavia, i suddetti pagamenti non risultano effettuati da parte della Controparte_2
o, quanto meno, non vi è prova di essi nel presente giudizio.
[...]
Ciò chiarito, va altresì accolta la domanda di risarcimento del danno per l'abusiva occupazione dell'immobile intercorsa dall'1/12/2017 sino ad oggi che si liquida in via equitativa, in considerazione delle peculiarità del caso concreto, in complessivi €
90.000,00 (€ 1.000,00 moltiplicato per 90 mesi), considerando l'ammontare mensile del canone locativo tra e Controparte_3 [...]
diviso della metà, oltre l'ulteriore somma maturanda con identico criterio Controparte_1
fino alla effettiva restituzione dell'immobile.
Sul punto, si condivide la tesi secondo cui alla liquidazione equitativa ex art. 1226 CC può procedersi su richiesta di parte o meno, essendo la scelta rimessa all'apprezzamento del giudice di merito, se la legge non disponga altrimenti. (ex multis, sez. 1, sentenza n.
25493 del 11.12.07, rv 600940 – 01 sez. 3, sentenza n. 17492 del 9.8.07, rv 598878 –
01; sez. 3, sentenza n. 24451 del 18.11105, rv. 587946 – 01; sez. 3 sentenza n.22895 del 11.11.02, rv. 551499 – 01; il principio, peraltro, è quantomeno maggioritario a partire da sez. 3, sentenza n. 2655 del 14.11.1961, rv. 88260 – 01, ove si afferma appunto che “il giudice può far ricorso al criterio della liquidazione equitativa del danno, ove ne ricorrano le condizioni, anche d'ufficio, trattandosi di criterio rimesso al suo prudente apprezzamento. Tale facoltà può essere esercitata d'ufficio anche dal giudice di appello”. Con Cass. Sez. III civ. n. 23661\20 depositata il 21.10.20, che testualmente stabilisce che la liquidazione de qua “….è rimessa al prudente criterio valutativo del giudice di merito non soltanto quando la determinazione del relativo ammontare sia impossibile, ma anche quando la stessa, in relazione alla peculiarità del caso concreto, si presenti particolarmente difficoltosa”.
In ordine alla regolamentazione delle spese di lite, le stesse seguono la soccombenza e vanno poste a carico di parte convenuta, liquidandole come in dispositivo.

PQM

Il Tribunale, in persona del sottoscritto GOT, sentiti i procuratori delle parti e definitivamente pronunziando nel procedimento RG n. 2417/2020 vertente tra e , disattesa od assorbita Parte_1 Controparte_1
ogni diversa istanza, difesa e deduzione, così provvede:
1 – rigetta l'eccezione di difetto di legittimazione formulata da parte convenuta;

2 – dichiara l'inefficacia e la non opponibilità alla del contratto Parte_1
di locazione ad uso diverso da quello abitativo stipulato tra le società
[...]
e nonché l'abusiva occupazione Controparte_3 Controparte_1
dell'immobile da parte di quest'ultima con decorrenza dal 01/12/2017;
3 – per l'effetto condanna la società all'immediato rilascio ed Controparte_1
alla restituzione dell'immobile in favore della Parte_1
4 – condanna la società al pagamento di € 90.000,00 a titolo Controparte_1
di risarcimento dei danni, liquidati in via equitativa, per l'abusiva occupazione dell'immobile intercorsa dall'1/12/2017, oltre l'ulteriore somma maturanda fino all'effettiva restituzione dell'immobile;
5 – condanna la società alla rifusione in favore di Controparte_1
delle spese di lite, che liquida in € 786,00 per spese vive ed in € Parte_1
3.000,00 per compensi, oltre iva e cpa come per legge, e spese generali. Così deciso in Messina al termine della Camera di Consiglio del 27/05/2025.
IL GOT
Dott. Onofrio Natoli