REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BELLUNO
SETTORE CIVILE
N. 206/2022 R.G.
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Irene Colladet ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 206/2022 R.G. promossa da:
(c.f. , con l'avv. CREAZZO MATTEO (C.F. ) e CP_1 P.IVA_1 C.F._1
l'avv. Giovanni Trolese (C.F. ) giusta procura in atti;
C.F._2
attrice/opponente, contro
(c.f. ), con l'avv. MONTI DANIELE (C.F. Controparte_2 P.IVA_2
giusta procura in atti;
C.F._3
convenuta/opposta con la chiamata in garanzia di
(c.f. ), con l'avv. VIEL LIVIO (C.F. ) CP_3 C.F._4 C.F._5
giusta procura in atti;

(c.f. , con l'avv. CLAUDIO Parte_1 P.IVA_3
PAOLO CAMBIERI (C.F. ) e l'avv. FURIO DE PALMA (C.F. C.F._6
) giusta procura in atti;
C.F._7
terze chiamate pagina 1 di 25 in punto: opposizione a decreto ingiuntivo
CONCLUSIONI
Conclusioni dell'attrice/opponente (cfr. note depositate in data 03/04/2025):
“In caso di mancato accoglimento della proposta conciliativa e/o della richiesta di differimento dell'udienza, in conformità al provvedimento del 03.04.2024, riportandosi integralmente alle proprie difese, insiste, per tutti i motivi già esposti, CP_1
anche singolarmente considerati, previo rigetto di ogni domanda, eccezione, istanza e difesa avversaria, per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: nel merito: in via principale, revocare e/o annullare e/o porre nel nulla e/o comunque dichiarare privo di ogni effetto il decreto ingiuntivo n. 14/2022 emesso dal Tribunale di Belluno in data 17 gennaio 2022 nel procedimento 20/2022 R.G. nonché rigettare la domanda subordinata di condanna, e per l'effetto: accertare e dichiarare che nulla è dovuto da nei confronti di;
e condannare CP_1 Controparte_2
al pagamento, in favore di della somma da quest'ultima versata a seguito della Controparte_2 CP_1
concessione della provvisoria esecutività del provvedimento monitorio impugnato pari a non meno di euro 14.304,76, come da contabile e modello F24 dimessi;
in ogni caso, nella denegata e non creduta ipotesi in cui fosse confermata, anche solo parzialmente, la pretesa portata dal decreto ingiuntivo n. 14/2022 di data 17 gennaio 2022, con conseguente condanna dell'opponente al pagamento di somme in favore dell'opposta, accertare e dichiarare tenuto e, quindi, condannarsi l'Arch. a manlevare e tenere indenne CP_3
l'odierna opponente dalla pretesa dell'opposta per le causali di cui in narrativa e, quindi, condannarsi l'Arch. al CP_3
pagamento, in favore di di un importo pari a non meno di euro 14.304,76 e alle spese legali del presente giudizio;
CP_1
(i) in ogni caso: con vittoria di spese, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA di legge”.
Conclusioni della convenuta/opposta (cfr. note conclusive depositate in data Controparte_2
31/03/2025):
“Piaccia all'On.le Giudice del Tribunale di Belluno,
- in via principale, confermare nel merito il decreto ingiuntivo opposto n. 14 emesso dal Tribunale di Belluno il 17.01.22 perché legittimo, con il rigetto di tutte le domande ex adverso formulate;

pagina 2 di 25 - in via subordinata, condannare in persona del legale rappresentante pro tempore, per le ragioni indicate in CP_1
narrativa, a pagare alla l'importo di € 8.544,97 oltre interessi di mora capitalizzati Controparte_2
annualmente in misura pari al tasso di sconto aumentato di cinque punti come previsto dall'art.

7.3 del Regolamento della
Comproprietà dalla data di scadenza dei singoli pagamenti annui al saldo effettivo, o il minore importo ritenuto di giustizia;

- in ogni caso, condannare l'opponente alla rifusione delle spese, spese generali e compensi del presente giudizio;

- in via istruttoria si insiste per l'accoglimento delle istanze istruttorie formulate nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 2
c.p.c. con i testi ivi indicati”.
Conclusioni del terzo chiamato ing. (cfr. note depositate in data 03/04/2025): CP_3
“il medesimo procuratore dell'arch. così precisa le conclusioni nell'interesse del proprio rappresentato: CP_3
Nel merito.
Sia rigettata ogni pretesa e domanda formulata dalla nei confronti dell'arch. siccome infondata sia CP_1 CP_3
in fatto che in diritto.
Per quanto eventualmente d'interesse del terzo chiamato, sia rigettata ogni domanda proposta dalla Controparte_2
nei confronti di per tutte le eccezioni e deduzioni eseguite dalla stessa nel proprio atto di
[...] CP_1 CP_1
opposizione ad ingiunzione.
Nei confronti della società . Parte_1
Sia accertato e dichiarato l'obbligo della di garantire e manlevare l'arch. rispetto Parte_1 CP_3
all'azione promossa da ed in particolare a tenere indenne, manlevare e garantire il professionista assicurato CP_1
rispetto ad ogni pretesa e domanda formulata e formulanda nei suoi confronti a qualsiasi titolo nel presente procedimento.
Per l'effetto e per la denegata e inconcessa ipotesi di accoglimento in tutto o in parte delle domande proposte nei confronti dell'arch. sia condannata la in persona del Legale Rappresentante pro-tempore a CP_3 Parte_1
manlevare, tenere indenne, indennizzare e rimborsare lo stesso arch. rispetto ad ogni esborso, costo, pagamento e CP_3
adempimento cui fosse tenuto in conseguenza dell'azione giudiziale di cui è causa, ivi compresi oneri tecnici, peritali, spese legali
e giudiziali in genere, anche per la propria difesa in giudizio.
pagina 3 di 25 Sia dato atto che poiché non ha negato la copertura del sinistro, l'Assicurato ha Parte_1 CP_3
dichiarato di esser pronto ad affidare il mandato per la propria difesa nel processo al difensore che riterrà Parte_1
eventualmente di deIGnare in luogo dell'attuale nominato dal concludente.
Con vittoria di spese e di onorari.
In via istruttoria si ribadisce l'istanza di acquisizione d'ufficio o su autorizzazione del Giudice dell'intero fascicolo telematico relativo alla procedura esecutiva del Tribunale di Belluno RGE 63/2015.
Opposte tutte le avverse istanze, deduzioni ed eccezioni”.
Conclusioni della terza intervenuta (cfr. note depositate in data 03/04/2025): Parte_1
“si riporta integralmente alle difese, eccezioni, conclusioni ed istanze svolte nei propri scritti difensivi e precisa come di seguito le proprie conclusioni:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare:
NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE
- rigettare tutte le domande svolte dalla nei confronti dell'Arch. poiché infondate in fatto e in CP_1 CP_3
diritto, nell'an e nel quantum debeatur, per tutti i motivi esposti in atti e, per l'effetto, mandare assolta Parte_1
dalla domanda di manleva svolta dall'Arch. nei suoi confronti, con ogni conseguente pronuncia.
[...] CP_3
IN VIA SUBORDINATA e salvo gravame:
- nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di manleva svolta dalla nei confronti dell'Arch. CP_1 [...]
limitare l'accoglimento della domanda di manleva svolta da quest'ultimo nei confronti di CP_3 Parte_1
secondo quanto emerso dall'esperita istruttoria, tenuto conto del grado di responsabilità accertato in capo a ciascuno dei soggetti coinvolti, comunque nei limiti delle condizioni di polizza, detratta la franchigia operante e con esclusione delle spese legali sostenute dall'assicurato.
Con vittoria di compensi professionali, oltre spese generali ed accessori di legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in data 25/02/2022, promuoveva opposizione al decreto Controparte_1
ingiuntivo n. 14/2022 del 17/01/2022, con cui il tribunale di Belluno le ingiungeva il pagamento pagina 4 di 25 dell'importo in linea capitale di euro 8.544,97 (oltre interessi e compensi per il procedimento di ingiunzione) a titolo di spese ordinarie e straordinarie arretrate a favore della comproprietà , CP_2
sito in Cortina d'Ampezzo (BL), Località Cianderies, Largo delle Poste n. 29/32. Chiedeva quindi la revoca del decreto ingiuntivo opposto e, in via subordinata, chiedeva accertarsi e dichiararsi la nullità dell'art.

7.3 dello Statuto della comproprietà e, per l'effetto, dichiararsi che nulla è dovuto da parte dell'opponente a titolo di interessi così come richiesti da controparte in sede di ricorso per decreto ingiuntivo;
nonché
l'autorizzazione alla chiamata in garanzia dell'arch. onde esserne tenuta indenne e manlevata. CP_3
A fondamento delle proprie domande l'attrice opponente allegava.
A. in fatto
- di essere divenuta (com)proprietaria della quota pari a 1,34/1000 del complesso immobiliare adibito a
“multiproprietà” alberghiera denominata , sito in Cortina d'Ampezzo (BL), Località CP_2
Cianderies, Largo delle Poste n. 29/32, in esito ad aggiudicazione intervenuta in sede di vendita esecutiva;

- che il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c. di data 18/11/2020 veniva intavolato con decreto in data
05/08/2021 dal giudice tavolare di Cortina d'Ampezzo;
- che l'importo di euro 8.934,12 riguardava le spese arretrate afferenti gli esercizi precedenti (2013/2014,
2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 e 2019/2020);
B. in diritto.
- la prescrizione delle spese ordinarie riferibili agli esercizi 2013/2014 (euro 238,55) e 2014/2015 (euro
261,47) essendo le stesse assoggettate al termine prescrizionale abbreviato di 5 anni ex art 2948 n 4 c.c.;
- l'insufficienza della documentazione depositata a provare an e quantum del credito ingiunto, posto che: i) i verbali di data 20.07.2017, 07.06.2018, 06.06.2019, 09.12.2019 e 09.05.2021 non riportavano in calce la sottoscrizione né del segretario verbalizzante né del presidente dell'Assemblea; ii) per gli esercizi
2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 e 2019/2020 venivano prodotti unicamente i verbali assembleari di approvazione del consuntivo finale di gestione senza i consuntivi ed i preventivi di gestione;

pagina 5 di 25 - che non veniva prodotto neppure alcun prospetto di riparto delle spese ordinarie e straordinarie, né
l'elenco nominativo dei multiproprietari con la specifica delle somme da ciascuno dovute;

- che dalla lettura dei preventivi, emergeva l'utilizzo di un duplice criterio di ripartizione delle spese a seconda che si tratti di c.d. spese di gestione ordinaria e di c.d. altre spese, risultando le prime ripartite “per periodi” mentre le seconde “per millesimi”, in violazione dell'art.

7.1 dello Statuto che prevede invece la ripartizione secondo le quote di proprietà;
- che a fronte della similitudine tra multiproprietà alberghiera e condominio, risulta applicabile analogicamente la normativa codicistica in tema di condominio e, in particolare, l'art. 63 co. quarto disp.
Att. c.c. (“chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”), con la conseguenza che non poteva tenersi obbligata per Controparte_1
le somme asseritamente dovute per gli esercizi 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018,
2018/2019 e 2019/2020;
- che sull'applicabilità delle norme dettate in materia di condominio depone anche il fatto che l'esperto stimatore, Arch. nominato nell'ambito della procedura esecutiva n. 63/2015 R.G., nel CP_3
proprio elaborato espressamente menzionava le “spese condominiali arretrate ultimi due anni” (cfr. doc.3, pag. 3);
- che, in violazione dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c. numero 9 (“L'esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare: (…) 9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia (…))” la già menzionata perizia di stima non specificava l'ammontare delle spese arretrate;

- la nullità della clausola 7.3. dello Statuto, nella parte in cui prevederebbe una forma di anatocismo illegittima in quanto non ricompresa tra le eccezioni di cui all'art. 1283 c.c. (“in mancanza di usi contrari, gli interessi scaduti possono produrre interessi solo dal giorno della domanda giudiziale o per effetto di convenzione posteriore alla loro scadenza, e sempre che si tratti di interessi dovuti almeno per sei mesi”);
pagina 6 di 25 - la sussistenza della responsabilità extracontrattuale in capo all'esperto stimatore ing. per aver CP_3
violato il disposto dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c., numero 9 (già sopra richiamato).
Costituendosi in giudizio, la chiedeva in via preliminare la provvisoria Controparte_2
esecuzione ex art. 648 c.p.c. del decreto ingiuntivo opposto, in via principale la conferma del medesimo ed in via subordinata di rideterminarsi il dovuto.
In particolare la convenuta opposta deduceva:
- che il credito risultava ampiamente provato dalla documentazione depositata nel fascicolo monitorio
(verbale, consuntivo 2013/14, consuntivo delle spese straordinarie e preventivo 2014/15 - doc. 3 fascicolo monitorio;
verbale, consuntivo 2014/15, preventivo 2015/16 - doc. 4 fascicolo monitorio;
verbale, consuntivo 2015/16, consuntivo delle spese straordinarie e preventivo 2016/17 - doc. 5 fascicolo monitorio;
verbale, consuntivo 2016/17, consuntivo spese straordinarie e preventivo 2017/18 - doc. 6 fascicolo monitorio, verbale, consuntivo 2017/18, consuntivo delle spese straordinarie e preventivo
2018/19 - doc. 7 fascicolo monitorio;
verbale, preventivo delle spese straordinarie - doc. 8 fascicolo monitorio;
consuntivo 2018/19 e 2019/20 e preventivo 2019/20 e 2020/21 - doc. 9 fascicolo monitorio);
- che la non è un condominio bensì una comunione immobiliare e pertanto Controparte_2
non trova applicazione l'art. 63 comma quarto disp. Att. c.c.;
- che l'art.

5.3 del Regolamento statuisce che “l'avente causa è obbligato in solido con il proprio dante causa per ogni onere, anche finanziario, nei confronti della Comproprietà”, ribadendo il principio sancito dall'art. 1104 c.c. (“il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati”);
- quanto ai verbali privi di sottoscrizione ed alla documentazione mancante, che venivano prodotti sub doc.
4 i verbali delle assemblee svoltesi dal 2015 al 2021 regolarmente firmati e corredati dai preventivi e dai consuntivi approvati (cfr. doc. 4 convenuta opposta);
- l'infondatezza dell'eccezione di prescrizione per avere già richiesto il pagamento delle spese alla IG.ra
, precedente proprietaria della quota poi acquisita da (cfr. lettera del 09/01/2017 - Persona_1 CP_1
doc. 5 convenuta opposta), interrompendo la prescrizione;

pagina 7 di 25 - che le spese di gestione ordinaria (relative a conservazione ed aggiornamento dell'elenco dei comproprietari, predisposizione di elaborati per millesimi, nominativi, suite e periodi, stampa lettere, assistenza software e hardware, affrancatura della corrispondenza ed anticipazione dei costi dei valori bollati, in caso di convocazione spese postali per invio con raccomandata, predisposizione della corrispondenza, invio e relativa cancelleria, costi bancari e predisposizione mav) sono ripartite per periodi come deliberato dall'assemblea della Comproprietà svoltasi in data 9 maggio 1999 (doc. 6) ed hanno un costo fisso pari ad euro 67,00 per periodo di fruizione;

- che le altre spese sono ripartite per millesimi;

- che per la comproprietà non sono previste le medesime formalità previste per il condominio e quindi non
è necessario predisporre un riparto indicando tutti i nominativi dei comproprietari;

- che in ogni caso per contestare le modalità di imputazione delle spese occorreva impugnare le delibere che ne approvavano la ripartizione;

- che con e-mail del 24/07/19 (cfr. doc. 7 convenuta opposta) l'amministratore, “a fronte di precisa richiesta formulata dal predetto arch. , comunicava che le spese arretrate a carico della IG.ra CP_3 Per_1
ammontavano a quella data a complessivi € 7.179,16;
- che i calcoli per il computo di quanto dovuto a titolo di spese straordinarie era corretto (cfr. pag. 11 comparsa di costituzione);
- che la clausola di cui all'art.

7.3. del Regolamento non è affetta da nullità perché gli interessi vengono calcolati esclusivamente sul capitale (cfr. doc. 9 convenuta opposta) e che, in ogni caso, avendo il
Regolamento natura contrattuale, l'impugnazione dello stesso doveva avvenire in contraddittorio con tutti i comproprietari.
Autorizzatane la chiamata, si costituiva l'ing. il quale preliminarmente chiedeva di CP_3
essere autorizzato a chiamare in causa per essere tenuto indenne e manlevato Parte_1
dalle richieste risarcitorie di parte attrice, chiedendo nel merito il rigetto delle domande ex adverso formulate, deducendo in particolare che:
pagina 8 di 25 - in data 9 luglio 2019 l'arch. chiedeva alla Comproprietà i dati circa l'esistenza di arretrati gravanti CP_3
sulla quota esecutata;

- in data 20 luglio 2019 l'arch. sollecitava la Comproprietà e depositava nel fascicolo telematico del CP_3
processo esecutivo il proprio elaborato peritale, ove, alla voce “spese condominiali arretrate ultimi due anni” inseriva la risposta “nessuna. Le spese condominiali sono state richieste alla Hit Hotel srl – Gestione Alberghiera dell'Hotel Alaska, ma non sono ancora pervenute verranno spedite appena in possesso” (cfr. doc. 3 attrice opponente);
- in data 7 agosto 2019 depositava anche l'integrazione relativa alle spese arretrate;

- in data 25 ottobre 2019 il Giudice dell'esecuzione nominava il Custode dei beni e disponeva la vendita ai sensi dell'art. 573 cpc tramite il Delegato, fissando il prezzo a base d'asta in Euro 53.550,00;
- partecipava all'asta la sola , che risultava aggiudicataria per euro 40.162,50; CP_1
- non poteva configurarsi un affidamento incolpevole da parte dell'aggiudicatario;
- l'informativa sui dati circa la presenza di arretrati risultava depositata nel fascicolo telematico della procedura in epoca antecedente alla vendita;

- difettavano i presupposti per la configurazione sia della colpa, sia della colpa grave;

- si associava alle difese svolte dall'attrice opponente rispetto alle pretese della convenuta opposta.
Veniva autorizzata anche la chiamata in causa dell'Assicurazione dell'esperto stimatore, e quest'ultima chiedeva il rigetto di tutte le domande attoree formulate nei confronti dell'esperto stimatore;
in via subordinata chiedeva di limitarsi la manleva nei limiti delle condizioni di polizza, detratta la franchigia operante e con esclusione delle spese legali sostenute dall'assicurato. In particolare la Compagnia assicurativa argomentava in ordine alla mancanza di responsabilità in capo all'ing. alla fondatezza CP_3
dell'opposizione, illustrando da ultimo i limiti e le condizioni di polizza.
Alla prima udienza venivano concessi unicamente i termini per il deposito delle memorie istruttorie ex art. 183 comma sesto c.p.c., nonostante l'istanza di concessione della provvisoria esecuzione formulata dal convenuto opposto.
pagina 9 di 25 In particolare, con le memorie istruttorie, l'attrice opponente contestava la debenza delle somme richieste a titolo di IMU, argomentando che ciascun comproprietario era tenuto al versamento della propria quota di IMU direttamente in favore del nonché la nullità dell'art.

7.3 del regolamento anche per CP_4
il difetto di prova della sua approvazione per iscritto da parte di Controparte_1
In data 20/12/2023 il fascicolo veniva assegnato a questa Giudice che, con provvedimento in data
09/02/2024, osservato che dai verbali e dai provvedimenti in atti sembrava che il precedente Giudice dovesse ancora pronunciarsi sull'istanza di concessione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo n. 14/2022 del Tribunale di Belluno e ritenuto che, alla luce dell'avvicendamento dei Giudici e dei rinvii che avevano interessato il procedimento, fosse opportuno sentire i difensori sul punto, fissava l'udienza del
05/03/2024, sostituita dal deposito di note scritte, per capire lo stato del giudizio.
Con provvedimento in data 03/04/2024 veniva concessa la provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo opposto e veniva fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni, tenutasi con modalità cartolare in data 08/04/2025.
Con comparsa conclusionale allegava che, in data 12/04/2024, senza riconoscimento CP_1
alcuno e con riserva di agire per la ripetizione di quanto pagato, provvedeva a versare, “in favore della
, in base al conteggio da quest'ultima presentato, la complessiva somma di euro 13.886,76, come Controparte_2
da distinta di bonifico prodotto sub doc.10. ha provveduto altresì al versamento di euro 418,00 a titolo di imposta CP_1
di registro (cfr. doc.11)”.
Sia l'opposizione, sia la domanda in manleva formulate nei confronti dell'ing. sono CP_3
infondate e devono essere rigettate per i motivi che si vengono ad illustrare.


1. Sul perimetro del presente giudizio
Alla luce del contenuto degli scritti conclusivi (comparse conclusionali e repliche) occorre anzitutto specificare che l'eccezione di prescrizione formulata dall'attore opponente in atto di citazione e non riproposta in comparsa conclusionale deve ritenersi abbandonata e pertanto non verrà esaminata.


2. Sulla mancata prova del credito ingiunto
pagina 10 di 25

2.1. Difetto di sottoscrizione del segretario e del presidente dell'Assemblea nei verbali di data 20.07.2017,
07.06.2018, 06.06.2019, 09.12.2019 e 09.05.2021; omessa produzione del verbale del 21/03/2014; assenza dei consuntivi e dei preventivi di gestione afferenti gli esercizi 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 e 2019/2020
Ad avviso dell'attrice opponente, la documentazione depositata nel procedimento monitorio dalla sarebbe insufficiente a provare il credito ingiunto, posto che: i) i verbali di data Controparte_2
20.07.2017, 07.06.2018, 06.06.2019, 09.12.2019 e 09.05.2021 non riportavano in calce la sottoscrizione né del segretario verbalizzante né del presidente dell'Assemblea; ii) non veniva prodotto il verbale del
21/03/2014; iii) per gli esercizi 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 e 2019/2020 venivano prodotti unicamente i verbali assembleari di approvazione del consuntivo finale di gestione senza i consuntivi ed i preventivi di gestione.
Com'è noto (cfr. per la ricostruzione completa ed approfondita Cass. 14473/2019), il procedimento monitorio è un ordinario giudizio di cognizione caratterizzato dal carattere eventuale e differito del contraddittorio, il quale si instaura soltanto nella fase dell'opposizione ma deve essere rapportato al momento iniziale dell'intero procedimento costituito dalla presentazione del ricorso, sicchè il potere cognitivo del giudice dell'opposizione non si limita ad un mero controllo circa la ricorrenza o meno dei presupposti richiesti dalla legge per l'emanazione del decreto ingiuntivo, e in particolare della prova a ciò sufficiente, ma si estende al pieno accertamento delle condizioni dell'azione dedotta in giudizio, e specificamente dell'esistenza o meno della prova del credito fornita dal preteso creditore nel corso di entrambe le fasi dell'iter processuale, indipendentemente dalla valutazione sommaria già compiuta dal giudice nel decreto ingiuntivo, senza il contraddittorio dell'altra parte (cfr. Cass., 21/3/1970, n. 771).
Ne consegue che nell'ordinario giudizio di cognizione instaurato dall'opposizione al decreto ingiuntivo (nel quale il giudice non deve limitarsi ad esaminare se l'ingiunzione sia stata legittimamente emessa ma deve procedere ad una autonoma valutazione di tutti gli elementi offerti sia dal creditore per dimostrare la fondatezza della propria pretesa dedotta con il ricorso sia dall'opponente per contestarla, e a tal fine non è necessario che la parte richiedente l'ingiunzione formuli una specifica ed espressa domanda pagina 11 di 25 diretta ad ottenere una pronuncia sul merito della propria pretesa creditoria, essendo invece sufficiente che resista alla proposta opposizione e chieda conferma del decreto opposto: cfr. Cass., 7/10/2011, n. 20613), il giudicante ha l'obbligo di pronunciarsi sul merito della domanda sulla base delle prove offerte dal creditore, non potendo decidere la controversia alla luce del solo materiale probatorio prodotto al momento della richiesta di ingiunzione (cfr. Cass., 16/5/2007, n. 11302).
“A tale stregua, la plena cognitio caratterizzante il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo consente invero la produzione e la valutazione anche di nuove prove integranti con efficacia retroattiva quelle prodotte in sede monitoria, dovendo il giudice del merito procedere all'autonomo esame di tutti gli elementi forniti dal creditore per dimostrare la fondatezza della propria pretesa e dall'opponente per contestare la pretesa stessa (v. Cass., 9/11/1977, n. 4825; Cass., 26/10/1974, n.
3175)” (cfr. Cass. 14473/2019).
Nel caso di specie, risulta che in comparsa conclusionale il creditore dava atto che, “per mero errore materiale, ha prodotto nell'ambito del procedimento monitorio una semplice copia di taluni verbali (al posto degli originali sottoscritti)”, fornendo quindi un principio di prova e provvedendo poi a produrre in questa fase tutti i verbali delle suddette assemblee regolarmente sottoscritti tanto dal segretario quanto dal presidente (cfr. docc. 8 e 4 depositati con comparsa di costituzione e risposta).
Effettivamente, i ridetti verbali (20/07/2017, 07/06/2018, 06/06/2019, 09/12/2019, 09/05/2021
– cfr. doc. 4) sottoscritti, unitamente al verbale del 21/03/2014 (cfr. doc. 8), risultano depositati nel presente giudizio sub docc. 4 e 8, di talchè, in forza del principio dianzi espresso, tale produzione ha efficacia integrativa retroattiva dei verbali prodotti in sede monitoria.
Lo stesso dicasi per i preventivi di gestione e per i consuntivi: il preventivo di gestione 2016/2017 risulta allegato al verbale del 20/07/2017, il consuntivo 2016/2017 ed il preventivo di gestione 2017/2018 risultano allegati al verbale del 07/06/2018; il consuntivo 2017/2018 ed preventivo di gestione 2018/2019 risultano allegati al verbale del 06/06/2019; il consuntivo 2018/2019, il preventivo di gestione 2019/2020 ed il consuntivo risultano allegati al verbale del 09/05/2021.
pagina 12 di 25 Quanto alla contestazione secondo cui i verbali sarebbero stati sottoscritti successivamente all'introduzione del giudizio, si rileva che la circostanza veniva proposta con formula ipotetica con la prima memoria istruttoria (“gli stessi ben avrebbero potuto essere sottoscritti in epoca successiva al deposito del ricorso per decreto ingiuntivo e, comunque, in quanto sforniti di data certa anteriore a tale data” – pag. 3) e tardivamente articolata con la terza memoria istruttoria e argomentata con comparsa conclusionale (cfr. pag. 9), rilevando che i medesimi verbali, privi di sottoscrizione, venivano depositati anche dalla difesa dell'ing. CP_3
Inoltre, i verbali di assemblea hanno natura di scrittura privata. Pertanto, anche laddove si volesse concludere (ma non ci sono gli elementi che lo consentono, dato che l'onere probatorio incombeva sul debitore opponente che non l'ha assolto) che gli stessi erano privi della sottoscrizione di presidente e segretario, che “l'omessa sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo – neppure a seguito della novella introdotta dalla l. n. 220 del 2012 – alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l'organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori” (cfr. Cass. 27163/2017.
La pronuncia, seppur espressa in materia condominiale, si ritiene applicabile, per evidente comunanza di ratio, alla comunione).
In altre parole, il valore probatorio attribuito alle sottoscrizioni è limitato esclusivamente a dimostrare che quelle firme appartengono effettivamente al presidente e al segretario, mente non si estende alla veridicità del contenuto del verbale, né la loro assenza è idonea ad inficiare la validità delle delibere.
Ne consegue, pertanto, che le doglianze sul punto sono destituite di fondamento.


2.2 Sull'omessa produzione delle pezze giustificative a supporto delle spese afferenti gli esercizi 2013/2014,
2014/2015 e 2015/2016 per complessivi euro 86,00; sulla non debenza dell'IMU.
L'attrice opponente lamenta poi che an e quantum del credito azionato non sarebbero adeguatamente provati, difettando in atti la produzione delle pezze giustificative a supporto delle spese afferenti gli esercizi pagina 13 di 25 2013/2014, 2014/2015 e 2015/2016 per complessivi euro 86,00, nonchè del prospetto di riparto tra tutte le comproprietà per ciascun esercizio.
Sul punto si ritiene che la comproprietà abbia assolto all'onere probatorio sulla stessa gravante producendo il verbale dell'assemblea condominiale da cui risulta l'approvazione delle spese, unitamente ai preventivi ed ai consuntivi di gestione: detta produzione soddisfa infatti anche lo standard probatorio della fase a cognizione piena introdotta con l'opposizione, essendo necessario e sufficiente verificare la perdurante validità ed efficacia della deliberazione assembleare, essendo questa idonea a dimostrare l'esistenza e l'eIGibilità del credito, oltre alla titolarità dello stesso in capo alla comproprietà. Ne consegue che le doglianze aventi ad oggetto la mancanza dei giustificativi, dovevano essere promosse e fatte valere nei termini e con le modalità previste per l'impugnazione delle delibere assembleari della CP_2
[...]
Ad colorandum, come argomentato dalla convenuta opposta da ultimo con comparsa conclusionale (cfr. pagg. 8, 9 e 10), “Le spese di gestione ordinaria (ossia quelle relative a conservazione ed aggiornamento dell'elenco dei comproprietari, predisposizione di elaborati per millesimi, nominativi, suite e periodi, stampa lettere, assistenza software e hardware, affrancatura della corrispondenza ed anticipazione dei costi dei valori bollati, in caso di convocazione spese postali per invio con raccomandata, predisposizione della corrispondenza, invio e relativa cancelleria, costi bancari e predisposizione mav) sono ripartite per periodi ed hanno un costo fisso che nell'ultima assemblea è stato deliberato in € 67,00 (dunque a
[...]
CP_ che ha due periodi sono stati addebitati per l'esercizio 2020-2021 € 134,00), mentre tutte le altre spese sono ripartite per millesimi (ed è dunque sufficiente prendere l'intero importo deliberato, dividerlo per mille e moltiplicarlo per i propri millesimi per calcolare l'importo dovuto)
Ad ogni modo, per semplificare le cose la Comproprietà ha prodotto in corso di causa un nuovo prospetto dettagliato con il richiamo delle pagine dei verbali ove sono indicate le somme di partenza per il calcolo delle spese dovute da calcolo CP_1
che viene qui riassunto.
pagina 14 di 25 Esercizio 2013/14: IMU € 196,14 (€ 146.373,00 : 1000 x 1,340); rifusione IMU - € 26,94 (€ 20.101,69 :
1000 x 1,340); quota millesimale € 23,35 (€ 17.425,42 : 1000 x 1,340); quota fissa € 46,00 (€ 23,00 x 2 periodi); spese straordinarie € 2.603,45 (€ 1.942.871,81 : 1000 x 1,340); spese sollecito o intimazione legale € 24,00.
Esercizio 2014/15: IMU € 196,14 (€ 146.373,00 : 1000 x 1,340); quota millesimale € 19,33 (€ 14.425,79 :
1000 x 1,340); quota fissa € 46,00 (€ 23,00 x 2 periodi); Tasi 2014 e 2015 € 18,07 (€ 13.482,00 : 1000 x 1,340); spese sollecito o intimazione legale € 12,00.
Esercizio 2015/16: IMU € 205,17 (€ 153.114,00 : 1000 x 1,340); quota millesimale € 22,14 (€ 16.522,97 :
1000 x 1,340); quota fissa € 48,00 (€ 24,00 x 2 periodi); spese sollecito o intimazione legale € 50,00.
Esercizio 2016/17: IMU € 205,17 (€ 153.114,00 : 1000 x 1,340); quota millesimale € 21,36 (€ 15.936,93 :
1000 x 1,340); quota fissa € 48,00 (€ 24,00 x 2 periodi).
Esercizio 2017/18: IMU € 205,17 (€ 153.114,00 : 1000 x 1,340); quota millesimale € 21,67 (€ 16.175,94 :
1000 x 1,340); quota fissa € 48,00 (€ 24,00 x 2 periodi); spese straordinarie € 2.664,74 (€ 1.988.614,00 : 1000 x
1,340).
Esercizio 2018/19: IMU € 205,17 (€ 153.114,00 : 1000 x 1,340); quota millesimale € 73,07 (€ 54.525,05 :
1000 x 1,340); quota fissa € 60,00 (€ 30,00 x 2 periodi); riparto comproprietari falliti € 81,02 (€ 59.940,36 : 1000 x
1,340); spese straordinarie € 1.121,37 (€ 46.970,00 : 1000 x 1,340).
Esercizio 2019/20: IMU € 205,17 (€ 153.114,00 : 1000 x 1,340); quota millesimale € 36,21 (€ 27.021,52 :
1000 x 1,340); quota fissa € 66,00 (€ 33,00 x 2 periodi).
Esercizio 2020/21: IMU € 212,92 (€ 158.892,00 : 1000 x 1,340); quota millesimale € 42,23 (€ 31.512,89 :
1000 x 1,340); quota fissa € 134,00 (€ 67,00 x 2 periodi).
Il totale che si ottiene sommando gli importi sopra indicati è di € 8.934,12.
A tale importo bisogna detrarre € 389,15 pagati da in data 01.12.21. CP_1
L'importo complessivo dovuto da ammonta dunque ad € 8.544,97”. CP_1


2.3. Sull'omesso deposito del prospetto di riparto tra tutte le comproprietà per ciascun esercizio.
pagina 15 di 25 Per affrontare tale contestazione è preliminarmente necessario individuare la normativa applicabile alla comproprietà ed ai rapporti ad essa connessi. CP_2
Come allegato da entrambe le parti, anzitutto la stessa risulta disciplinata dal “Regolamento della comproprietà”, il quale, in particolare statuisce:
- art. 1.1 - “Il presente regolamento vincola tutti i comproprietari ed i loro aventi causa a qualsiasi titolo dell'edificio, adibito ad albergo, denominato , sito in Comune di Cortina d'Ampezzo (BL), piazzale delle poste. CP_2
- art. 3.1 - “il presente Regolamento è accettato da tutti i comproprietari con conseguente rinuncia ad ogni impugnazione dello stesso, anche agli effetti di cui al II comma dell'art. 1107 del Codice Civile”;
- art. 5.3 - “L'avente causa è obbligato in solido con il proprio dante causa per ogni onere, anche finanziario, nei confronti della comproprietà”.
- art. 11.1 - “Per tutto quanto non previsto nel presente regolamento, si rendono applicabili gli artt. 1105, 1108 e 1109 codice civile, nonché ad integrazione di questi ed in via analogica, l'art. 1136 codice civile, oltre alle disposizioni di attuazione
a tali norme afferenti”.
Il ridetto Regolamento, come si ricava dalla documentazione depositata sub doc. 31 da parte attrice opponente risulta iscritto presso i Libri Fondiari del Comune di Cortina d'Ampezzo al GN 772/1998 ed è pertanto opponibile e vincolante per tutti i comproprietari.
Se anche si volesse prescindere da tale circostanza, è appena il caso di rilevare che l'ordinanza di vendita (cfr. doc. 2 parte attrice) espressamente prevedeva: “La vendita avverrà nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano (…) che sarà cura degli interessati verificare con anticipo mediante la consultazione dell'elaborato peritale depositato agli atti della procedura, da intendersi qui integralmente richiamato disponibile per la consultazione da parte degli interessati presso la cancelleria del tribunale o tramite il custode giudiziario o sui siti Internet di seguito indicati…”
Considerato che il regolamento risulta allegato alla perizia di stima, nonché espressamente richiamato al punto 4 dell'atto di trasferimento della proprietà a favore dell'esecutata, intavolata al GN 963/1998,
l'aggiudicatario poteva e doveva conoscerne l'esistenza ed il contenuto.
pagina 16 di 25 Ne consegue che il citato regolamento può e deve essere posto a fondamento dei rapporti anche tra l'odierno opponente e la Comproprietà.
Ebbene, nessuna norma del regolamento statuisce che, ai fini dell'approvazione della delibera di approvazione dei preventivi e dei consuntivi debba essere depositato il piano di riparto.
A ben vedere, l'art.

9.1 ultimo periodo statuisce che “Il conto consuntivo ed il conto preventivo saranno depositati, in uno con i giustificativi, presso il domicilio della comproprietà al fine di consentirne il previo esame agli interessati almeno 30 giorni prima della data di riunione dell'assemblea”.
Il piano di riparto, pertanto, non è considerato dal Regolamento, ad oggi vigente ed efficace tra le parti, tra i documenti necessari ai fini dell'approvazione dei consuntivi e dei preventivi di gestione.
Ne consegue che anche tale doglianza non è idonea ai fini della revoca del decreto ingiuntivo opposto.


3. Sull'approvazione per iscritto, da parte di ciascun multiproprietario e quindi anche da parte di della CP_1
clausola di cui all'art.

7.3 del regolamento che regola gli interessi di mora.
Inizialmente parte attrice contestava la nullità dell'art.

7.3. del regolamento nella parte in cui prevede che “sulle somme dovute correrà, a carico del comproprietario moroso, un interesse di mora capitalizzato annualmente in misura pari al tasso ufficiale di sconto aumentato di cinque punti”, ritenendola lesiva del divieto di anatocismo ex art. 1283 c.c..
In comparsa di costituzione la creditrice opposta argomentava che la disposizione prevede, in realtà,
l'applicazione di interessi al solo importo capitale.
L'attore opponente ne eccepiva comunque la nullità per difetto di sua espressa approvazione e sottoscrizione.
Come si ricava da quanto argomentato sub paragrafo 2.3, partecipando alla gara, Controparte_1
formulava un'offerta per la quota di comproprietà nello stato di fatto e di diritto in cui la medesima si trovava, con tutte le “ragioni” connesse, ivi compreso il Regolamento e le sue statuizioni.
pagina 17 di 25 In altre parole, la formulazione dell'offerta di acquisto costituiva l'adesione di al Controparte_1
Regolamento della e, di conseguenza, la clausola deve ritenersi approvata per CP_2 CP_2
iscritto.
In secondo luogo, dovendo qualificarsi il Regolamento della comproprietà quale contratto plurilaterale, ne consegue che qualsivoglia controversia che riguardi le clausole in esso contenute (nel caso di specie eccezione di nullità dell'art. 7.1) implica il litisconsorzio necessario tra tutti i comproprietari.
Il litisconsorzio necessario non coinvolge, invece, il rappresentante della Comproprietà.
Com'è noto, in punto di litisconsorzio necessario, la norma di riferimento è costituita dall'art. 102
c.p.c., il quale statuisce che “Se la decisione non può pronunciarsi che in confronto di più parti, queste debbono agire o essere convenute nello stesso processo.
Se questo è promosso da alcune o contro alcune soltanto di esse, il giudice ordina l'integrazione del contraddittorio in un termine perentorio da lui stabilito”.
Il tenore letterale della norma è chiaro e non lascia adito a dubbi: il potere del giudice di integrare il contraddittorio in ipotesi di litisconsorzio necessario sussiste solo qualora il giudizio sia stato instaurato almeno nei confronti di alcuni dei litisconsorti necessari.
Nel caso in cui, invece, il giudizio venga instaurato nei confronti del contraddittore sbagliato, il Giudice non potrà avvalersi dell'istituto di cui all'art. 102 comma secondo c.p.c., ma dovrà limitarsi a rilevare che l'azione è stata proposta nei confronti di un soggetto non legittimato. Si vedano, sul punto, i principi espressi dalla Corte di legittimità in relazione ad altro contratto plurilaterale (nel caso concreto: regolamento di condominio): “Il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune;
ne consegue che l'azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del (e quindi dell'amministratore), carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da CP_5
uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario”, con la conseguenza che “la conclusione finale della Corte di appello è corretta non solo laddove ha ravvisato la necessità del litisconsorzio tra tutti i
pagina 18 di 25 condomini ma anche quando ha escluso la legittimazione dell'amministratore, così che, essendo stata l'azione proposta contro soggetto non legittimato (l'amministratore) non vi era materia per disporre l'integrazione del (di un) contraddittorio
(incompleto) occorrendo soltanto provvedere - come la Corte ha fatto - sulla domanda (così come) proposta in carenza di legittimazione del convenuto” (cfr. Cass. 12850/2008).
Nel caso di specie, l'atto di citazione è rivolto e risulta notificato unicamente alla Controparte_2
in persona dell'Amministratore pro-tempore, vale a dire nei confronti di un soggetto non legittimato
[...]
in relazione alla domanda di nullità delle norme del regolamento, con la conseguenza che non poteva essere ordinata l'integrazione del contraddittorio, dovendosi rilevare il difetto di legittimazione dell'unico contraddittore convenuto.
Ne consegue, pertanto, che la domanda di nullità dell'art.

7.1 del Regolamento (peraltro non riproposta in sede di precisazione delle conclusioni ma argomentata in comparsa conclusionale) dovrà essere rigettata perché inammissibile in quanto promossa nei confronti di un unico contraddittore non legittimato.


4. Sull'utilizzo di un duplice criterio di ripartizione delle spese a seconda che si tratti di c.d. spese di gestione ordinaria e di c.d. altre spese, risultando le prime ripartite “per periodi” mentre le seconde “per millesimi”, in violazione dell'art.

7.1 dello Statuto che prevede invece la ripartizione secondo le quote di proprietà.
La doglianza risulta superata dalla documentazione depositata dalla Comproprietà unitamente alla propria comparsa di costituzione e risposta e, più precisamente, dal doc. 6, consistente nel verbale di assemblea del 09/05/1999, ove si legge: “L'assemblea prende atto (art.

7.1 del regolamento della comproprietà), che le stesse sono a carico di diversi comproprietari in misura proporzionale alla propria quota (pro – capite e per “periodo” per le spese di cui ai punti 1), in ragione dei millesimi per le restanti spese). E quanto ai punti 1) risultano ivi riportate le seguenti voci di spesa: “Spese postali, cancelleria, copisteria, segr., ecc.”.
In base alla documentazione in atti, tale delibera risulta valida ed efficace e pertanto neppure la doglianza relativa all'applicazione di un duplice ed illegittimo criterio di ripartizione può essere accolta.


5. Sull'applicazione analogica della normativa codicistica in tema di condominio e, in particolare, dell'art. 63 co. quarto disp. Att. c.c.
pagina 19 di 25 Ad avviso dell'attrice opponente, alla risultano applicabili Controparte_2
analogicamente le norme codicistiche in materia di condominio e, in particolare, l'art. 63 disp.att. c.p.c., con la conseguenza che non poteva tenersi obbligata per le somme asseritamente dovute per gli Controparte_1
esercizi 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 e 2019/2020.
L'assunto non è condivisibile.
è titolare di una quota di comproprietà indivisa d'immobile a destinazione Controparte_1
alberghiera, con diritto di prenotazione per il soggiorno a tariffa agevolata di una camera/suite e per un periodo dell'anno predeterminato. Non è invece titolare di proprietà esclusiva sulle camere/suite né su altri beni.
Al fine di stabilire se tale fattispecie sia sussumibile nella categoria del piuttosto che in CP_5
quella della comunione, occorre ricordare che quest'ultimo si caratterizza per la compresenza di unità in proprietà esclusiva e parti in comunione presenti nel medesimo edificio o complesso immobiliare, mente la comunione si riscontra quando l'intero edificio, sia pure formato da diverse unità immobiliari, sia in comproprietà di più persone.
Non è oggetto di contestazione, ed è documentalmente provato, in particolare dal “Regolamento della Comproprietà” che il complesso immobiliare in oggetto è destinato ad attività alberghiera, che i singoli partecipanti sono titolari di quote, ed hanno diritto all'uso turnario della proprietà alberghiera nei periodi di tempo stabiliti nel contratto di acquisto.
Dalla documentazione in atti si ricava che convivono elementi di realità, che consistono nella proprietà pro indiviso, di una quota dell'intero complesso alberghiero e dei mobili che lo arredano, ed elementi di obbligatorietà, da identificarsi nel diritto ad usufruire, da un lato della stanza/suite in determinati periodi dell'anno a determinate condizioni, e, dall'altro, dei servizi turistici messi a disposizione della struttura.
L'assenza di porzioni di “proprietà esclusiva” dei singoli quotisti e la sussistenza di una situazione di comproprietà pro indiviso per quota millesimale dell'intero edificio avente destinazione CP_2
pagina 20 di 25 alberghiera, consente ragionevolmente di escludere che possa parlarsi di condominio, sussistendo invece una mera comunione.
Chiarito ciò, ne consegue che l'art. 36 disp. Att. c.p.c. potrebbe trovare applicazione solo ove espressamente richiamato dal regolamento, ma così non è. L'art. 11.1, infatti, specifica che “Per tutto quanto non previsto nel presente regolamento, si rendono applicabili gli artt. 1105, 1108 e 1109 codice civile, nonché ad integrazione di questi ed in via analogica, l'art. 1136 codice civile, oltre alle disposizioni di attuazione a tali norme afferenti”.
Inoltre, il regolamento, all'art. 5.3, già in precedenza richiamato, espressamente prevede che
“L'avente causa è obbligato in solido con il proprio dante causa per ogni onere, anche finanziario, nei confronti della comproprietà”.
Ciò IGnifica che, contenendo il Regolamento un'espressa disciplina per l'imputazione delle spese afferenti la comproprietà, non vi è spazio per la disciplina codicistica.
Ne consegue, pertanto, che il decreto opposto deve confermarsi sia in punto an sia in punto quantum.


6. Sulla responsabilità extracontrattuale dell'esperto stimatore, Arch. nominato nell'ambito della CP_3
procedura esecutiva n. 63/2015 R.G.
Ad avviso dell'attore opponente, sussiste la responsabilità extracontrattuale dell'Arch. CP_3
perché questi, in violazione dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c. numero 9 (“L'esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare: (…) 9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia (…))”non specificava l'ammontare delle spese arretrate nella propria relazione di stima, riferendosi peraltro alle “spese condominiali”.
Come chiarito dalla Corte di Cassazione (cfr. Cass. 18/09/2015, n. 18313; Cass. 06/05/2020, n.
8496), la responsabilità del perito estimatore nominato ai sensi dell'art. 595 del Codice di procedura civile è regolata dall'art. 64 del Codice di procedura civile, atteso che si tratta di un ausiliario del giudice ed opera in funzione dell'incarico che il giudice gli ha demandato.
pagina 21 di 25 Di conseguenza, il perito risponde dei danni eventualmente lamentati dall'acquirente anzitutto qualora ne sia accertato il comportamento doloso o gravemente colposo nello svolgimento dell'incarico, purché detto comportamento abbia determinato una IGnificativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea a incidere casualmente nella determinazione del consenso dell'acquirente (cfr.:
Cass. 06/05/2020, n. 8496; Cass. 23/06/2016, n. 13010).
Sul danneggiato incombe, quindi, la prova, oltre che del danno, anche del nesso di causalità tra esso e la condotta del consulente e la caratterizzazione della colpa in capo a costui in termini di gravità ex art. 64 del Codice di procedura civile.
Con riferimento all'elemento soggettivo, il parametro è costituito dalla diligenza qualificata prevista dall'art. 1176 del codice civile, comma 2, ossia quel modello astratto di condotta da estrinsecarsi nell'adeguato sforzo tecnico, con impiego delle energie e dei mezzi normalmente ed obbiettivamente necessari od utili, in relazione alla natura dell'attività esercitata, con l'uso degli strumenti comunemente impiegati in relazione all'assunta obbligazione (cfr. Cass. 15/06/2018, n. 15732; Cass. 31/05/2006, n.
12995).
Nel caso di specie, parte attrice non ha provato l'elemento soggettivo della colpa grave in capo al perito, essendo risultato dai documenti depositati nel presente giudizio che:
- in data 9 luglio 2019 l'arch. chiedeva alla Comproprietà i dati circa l'esistenza di arretrati gravanti CP_3
sulla quota di comproprietà esecutata (cfr. doc. 1 difesa arch.);
- in data 20 luglio 2019 l'arch. sollecitava la Comproprietà e depositava nel fascicolo telematico CP_3
della procedura esecutiva il proprio elaborato peritale, ove, alla voce “spese condominiali arretrate ultimi due anni” precisava “nessuna. Le spese condominiali sono state richieste alla Hit Hotel srl – Gestione Alberghiera dell CP_2
ma non sono ancora pervenute verranno spedite appena in possesso”, ribadendolo anche alla voce sub 7. “Altre
[...]
informazioni per l'acquirente - spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia - le spese condominiali sono state richieste (…) i primi di luglio, ma non sono ancora pervenute, verranno spedite appena in possesso” (cfr. doc. 3 attrice opponente);
pagina 22 di 25 - in data 7 agosto 2019 l'esperto stimatore depositava anche l'integrazione relativa alle spese arretrate;

- in data 25 ottobre 2019 il Giudice dell'esecuzione nominava il Custode dei beni e disponeva la vendita ai sensi dell'art. 573 cpc tramite il Delegato, fissando il prezzo a base d'asta in Euro 53.550,00;
- partecipava all'asta la sola , che risultava aggiudicataria per euro 40.162,50. CP_1
Dagli elementi dianzi riportati deve essere esclusa qualsivoglia negligenza, imprudenza o imperizia dell'esperto stimatore.
Nella perizia di stima depositata dalla stessa attrice opponente, infatti, si legge chiaramente che, al momento del deposito della perizia, non era stato ancora precisato dalla Comproprietà l'ammontare delle spese dovute dall'esecutata.
Tale informazione imponeva a tutti i soggetti interessati all'acquisto della ridetta quota di attivarsi e chiedere informazioni sia all'esperto stimatore, sia presso la cancelleria del Tribunale, sia al custode.
È appena il caso di rilevare che tra il deposito dell'integrazione (7 agosto 2019) e la gara (25 ottobre
2019) intercorrevano circa due mesi e mezzo, all'interno dei quali avrebbe avuto tutto il CP_1
tempo di verificare l'integrazione di cui si discute rivolgendosi alla cancelleria, al custode o all'esperto stimatore.
In atti non è stata né allegato né documentato che si sia attivata in tal senso, CP_1
ricevendo risposte errate o non esaustive.
Non è quindi ravvisabile alcuna colpa grave in capo all'arch. e, di conseguenza, anche CP_3
domanda di risarcimento del danno avanzata nei suoi confronti deve essere rigettata.


7. Sulla domanda formulata dall'arch. nei confronti di CP_3 Parte_1
Il rigetto della domanda formulata dall'attrice opponente nei confronti dell'arch. esclude la CP_3
necessità di esaminare la domanda di manleva da questi formulata nei confronti della propria compagnia di assicurazione professionale.


8. Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza, tenuto altresì conto del principio di causazione.
pagina 23 di 25 Come più volte ribadito dalla Corte di cassazione (cfr. ex multis Cass. 26082/2021) “In forza, del principio di causazione, il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell'attore qualora la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda;
il rimborso rimane, invece, a carico della parte che ha chiamato o fatto chiamare in causa il terzo qualora l'iniziativa del chiamante, rivelatasi manifestamente infondata o palesemente arbitraria, concreti un esercizio abusivo del diritto di difesa”.
Le spese vengono quindi liquidate secondo i valori medi dei parametri di riferimento per le fasi introduttiva, di studio, istruttoria e decisionale.
Non si ritiene invece applicabile l'aumento di cui all'art. 4 comma secondo DM 55/2014 in quanto la convenuta opposta e le terze chiamate non hanno formulato domande l'una nei confronti dell'altra e viceversa.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa n. 206/2022 R.G. promossa da (c.f. CP_1
, contro (c.f. , e con la chiamata in P.IVA_1 Controparte_2 P.IVA_2
causa dell'arch. (c.f. ) e di CP_3 C.F._4 Parte_1
(c.f. ) ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta e/o assorbita: Parte_1 P.IVA_3
I. RIGETTA l'opposizione e, per l'effetto, CONFERMA il decreto ingiuntivo n. 14/2022 del 17/01/2022 del Tribunale di Belluno;

II. RIGETTA le ulteriori domande formulate da Controparte_1
III. CO (c.f. a rimborsare alla CP_1 P.IVA_1 Controparte_2
(c.f. le spese di lite, che si liquidano in € 1.701,00 per compensi, oltre spese
[...] P.IVA_2
generali nella misura del 15% e accessori come per legge;

IV. CO (c.f. a rimborsare all'arch. (c.f. CP_1 P.IVA_1 CP_3
) le spese di lite, che si liquidano in € 1.701,00 per compensi, € 238,00 per C.F._4
anticipazioni oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge;

pagina 24 di 25 V. CO (c.f. ) a rimborsare a CP_1 P.IVA_1 Parte_1
(c.f. le spese di lite, che si liquidano in € 1.701,00 per compensi, oltre
[...] P.IVA_3
spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge.
Belluno, 04/07/2025
Il Giudice dott. Irene Colladet
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