Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il TRIBUNALE DI CALTANISSETTA
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del Giudice onorario, dott.ssa Laura Davì, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella controversia iscritta al n. 88 del registro generale affari civili dell'anno 2022
TRA
in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, C.F: , rappresentata e difesa dall'Avv. Federica P.IVA_1
Magaddino ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Via Rocco Solina n. 26,
Trapani, come per procura in atti
ATTRICE
E
, C.F. in persona Controparte_1 P.IVA_2
del Ministro pro tempore rappresentato e difeso dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di
Caltanissetta (C.F. ), nei cui uffici, siti in Caltanissetta, Via Libertà n. 174, è P.IVA_3
domiciliata
CONVENUTO

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società conveniva in giudizio il Parte_1
per chiederne la condanna al pagamento della Controparte_1
somma di euro 21.047,80, IVA compresa, a titolo di indennità di mancato preavviso di rilascio, ed euro 25.555,76, a titolo di risarcimento per danni conseguenti il mancato godimento del bene derivante dall'inutilizzabilità dell'immobile. A tal fine chiedeva l'accoglimento delle seguenti domande: “Voglia l'On. Le Tribunale - dichiarare la
Commissione Tributaria Regionale inadempiente rispetto agli obblighi di cui al contratto del
24.09.1999; - condannare controparte al pagamento in favore dell'attrice di della somma di
€ 21.047,80 iva compresa, quale indennità di mancato preavviso di rilascio pari a mesi sei di
canone calcolati fino alla data di rilascio solo formale, 28/10/2019. - riconoscere e
condannare controparte al pagamento di € 24.555,76 iva compresa mora (pari al canone
mensile relativo ai mesi che vanno dal 28.10.2019 al 10.6.2021 data di sgombero effettivo dei
locali) oltre interessi legali, quale danno subito dalla locatrice per il mancato godimento del
bene derivante dall'inutilizzabilità dell'immobile”.
Costituitosi in giudizio con comparsa depositata il 15.04.22, il convenuto eccepiva CP_1
l'infondatezza dei motivi e delle domande formulate dalla attrice e rassegnava le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda, istanza ed
eccezione, accertare e dichiarare l'infondatezza, in fatto e in diritto della domanda
avversaria e/o con qualsivoglia altra statuizione rigettare la medesima, con vittoria di spese e
compensi.”
Istruita documentalmente e precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta per la decisione. La presente sentenza viene resa ai sensi dell'art. 132 c.p.c., così come noverato dall'art. 45 della legge 18 giugno 2009, n. 69, conseguentemente viene omesso lo svolgimento del processo e le ragioni di fatto e di diritto della decisione sono esposte concisamente.
Altresì, va premesso, in punto di ordine logico di trattazione delle questioni poste dalle parti, che la controversia può essere decisa facendo applicazione del principio processuale della ragione più
liquida.
Nel merito, risulta per tabulas che:
- con contratto di locazione del 24.09.1999, la società concedeva in Parte_1
locazione al Ministero dell'Economia e delle Finanza l'immobile sito in Caltanissetta, via J.F.
Kennedy, 16 per adibirlo a sede della Commissione Tributaria Provinciale di Caltanissetta per anni sei;

-l'art 2 del contratto prevedeva il rinnovo alle medesime condizioni salvo disdetta ai sensi dell'art. 28 della L. 392/78, da esercitarsi almeno 12 mesi prima della scadenza nonché la facoltà incondizionata della locataria, per insindacabili esigenze, di recedere in qualsiasi momento dal contratto previo avviso a mezzo di racc. a/r almeno sei mesi prima della data fissata per l'efficacia del recesso;

- in data 02.02.2003, la società attrice acquistava l'immobile de quo subentrando nel contratto di locazione;

- con nota prot. n. 109192 del 16.08.17, il Ministero dell'Economia e Delle Finanze -
Direzione della Giustizia Tributaria - Commissione Tributaria Regionale per la Sicilia,
richiamando l'art.1, comma 388 della L.147/1, comunicava alla società attrice di non poter sottoscrivere alcun rinnovo del contratto di locazione, l'avvio di attività di ricerca sul libero mercato al fine di individuare un immobile da adibire a sede degli uffici CTR e CTP di
Caltanissetta. (Doc. 2 fasc. parte attrice);
- in data 28.10.19 l'immobile veniva riconsegnato alla proprietà (all. 10 fasc. parte convenuta). Orbene, la domanda relativa alla indennità di mancato preavviso è fondata e deve essere accolta.
L'istituto del rinnovo tacito risulta pacificamente applicabile ai contratti di locazione in cui è
parte una Pubblica Amministrazione. Ciò in quanto l'istituto in questione non richiede alcuna espressa previsione nel contratto originario, trattandosi non di una manifestazione tacita di volontà della P.A., bensì, di un effetto derivante direttamente dalla legge, superandosi così la necessità che la volontà dell'amministrazione pubblica debba sempre manifestarsi con la forma scritta (C.d.S., sent. 433/2020).
Altresì, la Suprema Corte ha avuto modo di osservare che: “ai contratti di locazione di
immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, stipulati dallo Stato o da altri enti
pubblici territoriali in qualità di conduttori, ai sensi dell'art. 42 l. n. 392 del 1978, trova
applicazione il tacito rinnovo alle scadenze successive alla seconda, previsto dall'art. 28 l.
392 del 1978, atteso che l'operatività di tale meccanismo non è incompatibile con il principio
secondo la quale la volontà della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma
scritta, dovendosi ritenere che l'obbligo di tale forma, assolto ab origine con la stipulazione
del contratto, validamente permanga e continui a costituire il fattore genetico anche per i
sessenni successivi, in difetto di diniego di rinnovazione da parte del locatore, ovvero di
disdetta da parte del conduttore alla prima scadenza, o ancora di disdetta, ad opera di uno
dei contraenti, alle scadenze successive”. (Cass. civ., Sez. III, Ordinanza n. 9759/23).
Ne', come sostenuto da parte opponente, al 31.07.17, in presenza della intervenuta disciplina dettata dall'art 1, comma 388 L.147/13, in mancanza dei requisiti di legge ed in assenza di ulteriori atti, il contratto doveva intendersi improrogabilmente scaduto, senza necessità di una formale comunicazione di disdetta.
La norma sopra richiamata, invero, non vale ad esentare il dal comunicare la CP_1
disdetta 12 mesi prima della scadenza del contratto. Ciò si evince anche dal tenore letterale della stessa nonché dalla sentenza n. 245/15 della Corte Costituzionale che ha dichiarato la norma “costituzionalmente illegittima nella parte in cui ricollega al semplice silenzio
dell'Agenzia del demanio un'efficacia preclusiva al rinnovo del contratto, e cioè nella parte
in cui prevede «non abbia espresso il nulla osta» anziché «espresso il diniego di nulla osta»,
cosicché la formulazione della disposizione nella parte di interesse diviene la seguente «i
contratti di locazione di immobili stipulati dalle amministrazioni individuate ai sensi
dell'articolo 1, comma 2, della legge 31 dicembre 2009, n. 196, e successive modificazioni,
non possono essere rinnovati, qualora l'Agenzia del demanio, nell'ambito delle proprie
competenze, abbia espresso il diniego di nulla osta sessanta giorni prima della data entro la
quale l'amministrazione locataria può avvalersi della facoltà di comunicare il recesso dal
contratto».”
La norma in esame, quindi, non prevede alcuna automatica scadenza dei contratti.
Facendo applicazione di tali principi, deve ritenersi che alla scadenza del 31.07. 17, in assenza di disdetta, il contratto si fosse tacitamente rinnovato per ulteriori sei anni.
Di conseguenza, la nota n. 109192 del 16.08.2017 con la quale il ministero comunicava la necessità del rilascio del nulla osta da parte dell' , di non poter Controparte_2
sottoscrivere validamente alcun rinnovo del contratto e di aver avviato l'attività di ricerca sul libero mercato per l'individuazione di un'immobile è successiva al rinnovo tacito del contratto, avvenuto già in data 31.07.17.
Per completezza, si rileva come nella stessa nota n. 109192 del 16.08.2017, parte convenuta dichiara testualmente: “Ciò posto e in assenza di locali pubblici disponibili, questa
Amministrazione ha l'obbligo di ricercare le soluzioni allocative meno onerose e, non
potendo sottoscrivere validamente alcun rinnovo del contratto di locazione con codesta
Società, ha già avviato l'attività di ricerca sul libero mercato per l'individuazione di
un'immobile da adibire a sede degli uffici della di Caltanissetta.” tale Parte_2
espressione non può essere in alcun modo ritenuta valido esercizio della facoltà di recesso, mancando l'espressa manifestazione di volontà di recedere dal contratto e alcuna indicazione della data fissata per l'efficacia del recesso stesso.
Per tali motivi la richiesta di indennità di mancato preavviso di rilascio deve trovare accoglimento.
Il convenuto deve quindi essere condannato al pagamento dell'indennità per CP_1
mancato preavviso, pari a 6 mensilità e correttamente quantificato in € 21.047,80, oltre interessi dalla domanda al soddisfo.
Infondata, invece, deve ritenersi la richiesta di risarcimento del danno per il mancato godimento dell'immobile stante la sua inutilizzabilità.
Orbene, ai fini dell'esatto adempimento dell'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posta a carico del conduttore dall'art. 1590 c.c., la consegna al locatore da parte del conduttore delle chiavi dell'immobile locato costituisce condotta idonea, produttiva di effetti impeditivi anche della "mora solvendi" ex art. 1220 c.c. (Cass. Ordinanza n. 1337/2011),
essendo atta a consentire la reimmissione del primo nel possesso del bene, e dunque costituisce condotta apprezzabile come adempimento satisfattivo della obbligazione ex
contractu avente ad oggetto la restituzione del bene posta a carico del conduttore ex art. 1590
c.c.
Peraltro, la consegna delle chiavi, che consente quindi al locatore di tornare formalmente in possesso dell'immobile, non vale a liberare il conduttore dalla propria obbligazione di riconsegna del bene allorquando il locatore non riacquisti la completa disponibilità
dell'immobile locato, in modo da farne uso secondo la sua destinazione, con la conseguenza che, anche ove il locatore torni formalmente in possesso dell'immobile, ma questo risulti inutilizzabile perché ancora occupato da cose del conduttore, la norma di riferimento continua ad essere quella dell'art. 1591 c.c. (Cass. n. 8675/17). Ciò posto, grava quindi sul conduttore dare prova di aver riconsegnato le chiavi e di aver lasciato libero da proprie cose il locale in questione (v. Cassazione civile, sez. III, 05/06/1996,
n. 5270).
Nel caso di specie l'amministrazione convenuta a mezzo del verbale di riconsegna dell'immobile ha dato prova di aver riconsegnato le chiavi in suo possesso e di aver lasciato libero il locale.
Nel verbale, infatti si legge testualmente: “si riconsegnano liberi i locali di via J.F. Kennedy
n°16/18 alla proprietaria Questa Amministrazione, conduttore del contratto di Parte_1
locazione, dichiara di riconsegnare i locali di Via J.F. Kennedy n°16/18 nello stato di fallo in cui
furono consegnati, con il deterioramento e con il consumo derivante dal normale uso, in conformità
a quanto previsto in contratto. Si consegnano tutte le chiavi dell'immobile in possesso di questa
Amministrazione, ovvero n. Il copie di chiavi.” Inoltre, il predetto verbale contiene le seguenti osservazioni della proprietà: “Da una ricognizione dell'immobile si riscontra che gli stessi sono
coerenti con la situazione dei locali a suo tempo consegnati. Il terrazzo risulta sporco di erbacce e
sigarette. Mi riservo di verificare la mancata formalizzazione dei tempi di uscita e di preavviso
previsti dalla legge per il rilascio dei locali. Chiedo che il Ministero si impegni al pagamento della
spesa dei consumi d'acqua fino a fine rapporto e delle fatture non ancora pervenute”
Il verbale veniva sottoscritto dal' amministratore della società , dal direttore della Pt_1
CTP di Caltanissetta e dal referente della CTR Sicilia.
Pertanto, si ritiene che la convenuta abbia dimostrato di aver riconsegnato l'immobile libero da proprie cose e nelle medesime condizioni in cui lo stesso si trovava al momento della conclusione del contratto di locazione.
Per completezza, si ritiene la documentazione prodotta dall'attrice inidonea a dimostrare i fatti posti a fondamento della domanda di risarcimento del danno ex art 1591 e l'inutilizzabilità del bene locato. In virtù dell'accoglimento della domanda in misura notevolmente ridotta rispetto all'importo richiesto, le spese di lite sono liquidate ai sensi e per gli effetti del D.M. 55/2014 in complessivi € 4.318,00, di cui € 518,00 per spese ed € 3.800,00, per onorari e vengono poste a carico di parte convenuta in ragione del 70%, pari ad € 3.022,60, oltre accessori, e compensate per restante il 30%.


P.Q.M.


Il Tribunale di Caltanissetta, Sezione Civile, in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti,
- condanna il al pagamento in favore della Controparte_1 [...]
dell'indennità di mancato preavviso di rilascio, quantificato in € 21.047,80, oltre Pt_1
interessi dalla domanda al soddisfo;

- condanna il alla rifusione del 70% delle spese del Controparte_1
giudizio in favore della quantificate in € 3.022,60, oltre accessori come per Parte_1
Legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario, Avv. Magaddino Federica
compensando per il restante 30%.
Così deciso in Caltanissetta, il 30 Dicembre 2024.
IL GIUDICE
Dott.ssa Laura Davì