TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1375/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I
e

Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 29.5.2025 ad ore 13.10 innanzi al dott. Fabio Iacopini, sono comparsi:
Per l'avv. MONTALBETTI MAURIZIO Parte_1 Per l'avv. FRONTELLO NADIA Controparte_1 E' pure presente ai fini della pratica forense la dott.ssa Persona_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettive note conclusive depositate il
19.5.2025 ed il 16.5.2025 alle quali si riportano integralmente.
Il Giudice alle ore 13.15 si ritira in camera di consiglio. Alle ore 15.25 il Giudice esce dalla camera di consiglio e pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Fabio Iacopini
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario di Pace dott. Fabio Iacopini, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1375/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Montalbetti Parte_1 C.F._1
Maurizio del Foro di Varese
PARTE ATTRICE INTIMANTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
Frontello Nadia del Foro di Varese
PARTE CONVENUTA INTIMATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti precisavano le conclusioni come da rispettive note conclusive.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ex art. 658 c.p.c. con contestuale richiesta di ingiunzione ex art. 664 cpc la parte attrice intimante conveniva in giudizio la parte convenuta intimata Parte_1
chiedendo la convalida dello sfratto intimato per Controparte_1
morosità, a seguito dell'inadempimento all'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione dovuti in forza del contratto di locazione ad uso diverso, stipulato inter partes, in data 1.1.2022 ed avente ad oggetto l'immobile ad uso magazzino/deposito sito in Cugliate Fabiasco (VA), via Giovanni Pascoli
22, distinto al NCEU del detto Comune al foglio 6, particella 2223,; l'intimante assumeva che la morosità era di € 850,00 stante l'omesso pagamento del canone del mese di maggio 2024 e concludeva chiedendo la convalida dello sfratto ed il rilascio dell'immobile.
pagina 2 di 7 La parte intimata si costituiva in giudizio, opponendosi alla convalida, eccependo l'insussistenza della morosità; la detta parte, premettendo di aver sempre adempiuto con puntualità al pagamento del canone contrattuale, riferiva che il canone del mese di maggio 2024 era stato corrisposto il 7.5.2024 con il ritardo di qualche giorno, evidenziando l'insussistenza della gravità ex art. 1455 cpc. L'intimata osservava, poi, che la durata del contratto era prevista in 4 anni, ma poiché il contratto era ad uso diverso, eccepiva la nullità dell'art.1 del contratto, stante l'inderogabilità della durata di tale tipologia di contratto, prevista per legge in sei anni. Riferiva, poi, che l'immobile locato era affetto da vizi che impedivano il corretto uso al quale era stato destinato e concludeva, nel merito, chiedendo il rigetto delle domande svolte dall'intimata e, in via riconvenzionale, chiedendo a) la declaratoria di nullità della clausola n. 1 del contratto, b) l'applicabilità della durata contrattuale in anni 6 ex art. 27 Legge
392/1978, c) l'accertamento dei vizi denunciali e, per l'effetto, la proporzionale riduzione del canone contrattuale e d) la condanna dell'intimante al risarcimento del danno.
Alla prima udienza di trattazione del procedimento di convalida l'intimante dava atto che la morosità era stata sanata, ma, sussistendo il ritardo nel pagamento, insisteva per la convalida dello sfratto intimato.
Il Giudice rigettava la domanda di convalida e disponeva la conversione del rito, concedendo termine per l'introduzione del procedimento di mediazione e per il deposito delle memorie integrative.
Entrambe le parti depositavo le rispettive memorie integrative.
La parte intimante rilevava che la parte intimata, in violazione dell'art. 4 del contratto, aveva sublocato l'immobile ad una società terza e, in violazione dell'art. 7 del detto contratto, aveva posizionato nel piazzale esterno una grande quantità di materiale necessaria allo svolgimento dell'attività del convenuto. Concludeva chiedendo, in via principale, la declaratoria di risoluzione del contratto, il rilascio dell'immobile e la liberazione del cortile dal materiale ivi depositato, con condanna dell'intimata al pagamento di un equo indennizzo per l'occupazione abusiva del cortile e, in via subordinata, l'accertamento dell'occupazione abusiva del cortile e la condanna dell'intimata al pagamento di un equo indennizzo per l'occupazione abusiva.
L'intimata produceva il verbale del procedimento di mediazione da lei promosso con esito negativo, negava la stipula di un contratto di sublocazione, evidenziava che l'occupazione del cortile era stata operata nella prospettiva della locazione di tale porzione di immobile e, preso atto della mancata sottoscrizione del contratto, si impegnava a liberarla;
concludeva confermando le domande di merito e in via riconvenzionale svolte nella fase di convalida.
pagina 3 di 7 Il Giudice, dopo aver preso atto del fallimento della conciliazione, con ordinanza riservata del
30.1.2025 rigettava le prove dedotte dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la discussione ex art. 429 cpc all'udienza del 29.5.2025, nella quale tratteneva la causa in decisione
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In primo luogo, deve essere evidenziato la domanda di risoluzione del contratto svolta dall'intimante e conseguente alla violazione degli art. 4 e 7 del contratto risulta del tutto infondata.
Non vi è, infatti, alcuna prova documentale della stipula di un contratto di sublocazione, mentre risulta documentalmente provato (doc. 7 intimata) che tra le parti erano intervenute trattative per la stipula della locazione del piazzale esterno che avrebbero giustificato una temporanea occupazione dell'area, non risultando provato che tale occupazione sia ancora persistente. Oltre a ciò, l'intimante non ha provato, né si è offerto di provare, quando sarebbe iniziata l'occupazione abusiva dell'area.
L'intimante aveva dedotto l'interrogatorio formale dell'intimata per provare entrambe le circostanze, ma l'ammissione del mezzo istruttorio era stata rigettata, attesa la generica formulazione delle circostanze capitolate.
In secondo luogo, parimenti infondata risulta la domanda di condanna svolta dalla parte intimata, fondata sull'esistenza di vizi dell'immobile.
La documentazione prodotta dalla detta parte, costituita da una serie di fotografie di scarsa qualità e prive di una contestualizzazione spazio/temporale, era risultata priva di ogni rilevanza probatoria, così come era risultata inammissibile la prova orale dedotta dalla detta parte, stante la genericità delle circostanze capitolate. Non risulta, poi, prodotto alcun documento relativa alla denuncia dei presunti vizi, la cui esistenza risulta essere stata evidenziata solo dopo l'introduzione del giudizio di convalida.
Alla luce di quanto precede, anche l'istanza di ammissione della CTU era risultata inammissibile, in quanto meramente esplorativa, in assenza di prove.
In terzo luogo, risulta infondata anche la domanda svolta dall'intimante di risoluzione del contratto conseguente al pacifico ritardo nel pagamento del canone di maggio 2024.
La giurisprudenza di legittimità ha, infatti, sancito che, nell'ambito del rapporto contrattuale, i contraenti sono tenuti a rispettare il principio generale della buona fede ed il divieto di abuso del diritto, preservando l'uno gli interessi dell'altro. Il principio di buona fede si pone, quindi, come canone di valutazione, sia dell'esistenza dell'inadempimento, sia del conseguente legittimo esercizio pagina 4 di 7 del potere unilaterale di risolvere il contratto, al fine di evitarne l'abuso ed impedendone l'esercizio ove contrario ad essa.
Dunque, per il contraente non inadempiente vige il precetto generale ex art. 1375 c.c., il quale gli impone in primis di valutare la condotta di controparte in tale prospettiva collaborativa;
quindi, sarà il
Giudice a dover valutare le condotte in concreto tenute da entrambe le parti del rapporto obbligatorio, allorché sia adito con la domanda volta alla pronuncia della risoluzione del contratto (cfr. Cass.
6.2.2007, n. 2553) e se da tale valutazione risulti che la condotta del debitore, pur realizzando sotto il profilo materiale un inadempimento contrattuale, è conforme al principio della buona fede, ciò lo condurrà ad escludere la sussistenza dell'inadempimento tout court e, quindi, dei presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto. L'inadempimento all'obbligazione, contrattualmente previsto come integrativo del potere di provocare in via potestativa la risoluzione del contratto, deve, cioè, essere effettivo, perché la previsione negoziale è da interpretare ed eseguire secondo buona fede. Il tema, quindi, attiene non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello oggettivo della condotta inadempiente, che in concreto manca, laddove essa, secondo una lettura condotta alla stregua del canone della buona fede, risulti in concreto inidonea ad integrare la fattispecie convenzionale, onde implausibile, secondo il medesimo canone, risulti l'esercizio del diritto di risoluzione da parte dell'altro contraente.
Pertanto, sulla base dei principi esposti e valutato il comportamento della intimata nel procedimento per convalida, nell'ambito del quale l'intimante ha dato atto dell'avvenuto pagamento dei canoni e degli oneri accessori, il Tribunale ritiene che non sussista un grave inadempimento, ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Se, da un lato, infatti, è indubitabile che sussisteva un ritardo nel pagamento da parte dell'intimata, in quanto il pagamento del canone era avvenuto dopo la notifica dell'intimazione, dall'altro lato, deve essere evidenziato che tale inadempimento, non solo era stato occasionale, non avendo l'intimante provato il contrario, ma anche che il ritardo si era protratto per un numero irrisorio di giorni dalla scadenza contrattuale. Oltre a ciò, l'intimata ha dimostrato la sua buona fede continuando a corrispondere regolarmente il canone nel corso del presente giudizio.
Da ultimo, deve essere rilevato che, invece, risulta fondata la domanda di declaratoria di nullità dell'art. 1 del contratto, stante la palese violazione del disposto dell'art. 27 della L. 392/1978.
Tale norma dispone, al comma 1, che la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo non può essere inferiore a sei anni e,, al comma 4 che se è stata pagina 5 di 7 convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata prevista dal comma 1.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità (per tutte Cass. civ. n. 24843/2014) ha stabilito che la nullità della clausola che limita la durata di un contratto soggetto alle disposizioni dell'art. 27, L. 392 del
1978, ad un tempo inferiore al termine minimo stabilito dalla legge determina l'automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell'art. 1419 c.c., con conseguente applicazione della durata legale prevista dal quarto comma del citato art. 27.
Alla luce di quanto precede, pertanto, il Tribunale deve dichiarare la nullità dell'art. 1 del contratto inter partes nella parte in cui vinen e indicata la durata del contratto in quattro anni e stabilisce che la durata del contratto ha avuto inizio l'1.1.2022 e terminerà il 31.12.2027, salvo rinnovo alle condizioni contrattuali.
Quanto al regolamento delle spese del giudizio, considerato il rigetto delle domande della parte intimante e l'accoglimento di una delle domande riconvenzionali svolte dalla parte intimata, appare evidente che la parte soccombente debba essere individuata nella parte intimante;
le dette spese vengono quantificate, tenendo conto del procedimento di convalida, del procedimento di mediazione e delle spese generali, sulla base dei valori medi nel DM 55/2014, così come modificato dal DM
147/2022 dello scaglione fino ad € 1.101,00.


P.Q.M.


Il Tribunale di Varese, definitivamente pronunciando nella causa promossa da Parte_1
nei confronti della nel contraddittorio tra le
[...] Controparte_1
parti, contrariis reiectis, così provvede:
RIGETTA
Le domande svolte dalla parte attrice intimante
ACCOGLIE
La domanda riconvenzionale di nullità svolta dalla parte intimata e, per l'effetto
DICHIARA
La nullità dell'art. 1 del contratto inter partes nella parte in cui dispone sulla durata del contratto e, visto ed applicato l'art. 1419, comma 2, c.c.-
DISPONE
pagina 6 di 7 Che, ai sensi dell'art. 27 della L.392/1978, il contratto di locazione oggetto del presente giudizio avrà la sua scadenza il 31.12.2027, salvo rinnovo alle condizioni contrattuali.
CONDANNA la parte attrice intimante al pagamento a favore della parte convenuta intimata delle spese di lite che liquida in complessivi € 1.570,00, oltre C.P.A. e all'I.V.A., sulle componenti imponibili come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Varese, 29.5.2025
Il Giudice dott. Fabio Iacopini
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