N. R.G. 6792/2015
Tribunale Ordinario di Salerno
Seconda Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 6792/2015
Oggi 11/06/2025 innanzi alla dott.ssa Grazia Roscigno sono comparsi: per l'attore compianto e i suoi unici eredi, i figli Parte_1 Parte_2
e , per delega dell'Avv.
[...] Controparte_1 Controparte_2
l'AVV. la quale contesta parola per parola, quanto, Controparte_3 eventualmente, ex adverso prodotto, dedotto ed eccepito perché infondato in fatto e in diritto. In particolare, in via preliminare, la difesa attorea si riportava all'art. IX dell'atto di permuta e, dunque, chiedeva che la Sentenza che sarà emessa nel presente procedimento per l'esecuzione in forma specifica del detto contratto di permuta dovrà contenere anche l'ordine di cancellazione di iscrizioni e trascrizioni (Cass. Sez. Un. n. 18131 del 2015). In merito alla pronuncia di rigetto del Sequestro Giudiziario richiesto a Codesto G.D. parte instante osserva che non essendosi costituita alcuna Controparte, a suo modesto avviso, non vi sarebbe luogo per alcuna pronuncia sulle relative spese
(cfr. da ultimo Cass. nn. 21402/2021, 12897/2019, conf. Cass. nn. 471/2020,
16174/2018, 17432/2011).
Parte attrice si riporta, infine, alla allegata Ordinanza del Tribunale di
Salerno Terza Sezione Civile depositata il 26.7.2024 di accoglimento dell'opposizione del procedimento di merito n. 6801/2019 r.g. già depositata a
P.C.T. il 1.8.2024 ed il 26.5.2025 (con attestazione di passaggio in giudicato) con la quale veniva pienamente riconosciuto il diritto degli attori di Parte_1 vedere tutelato il proprio bene promesso in permuta e chiede, quindi, la immediata discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. riportandosi alle proprie
Note Conclusionali depositate il 30.4.2024, al proprio atto introduttivo e successive memorie, all'atto di rinnovazione della citazione, al ricorso cautelare, alle note conclusionali autorizzate ed alle difese a verbale ed ai pagina 1 di 10 documenti prodotti chiedendo l'integrale accoglimento di tutte le proprie domande con vittoria di spese come da notula depositata il 30.4.2024.
La Giudice
Si ritira in camera di consiglio per la decisione, autorizzando i difensori ad allontanarsi.
All'esito della camera di consiglio pronuncia sentenza ex art. 281 sexies
c.p.c. dandone lettura e depositandola al fascicolo telematico.
La Giudice
Grazia Roscigno
pagina 2 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona della Giudice, dott. Grazia Roscigno, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6792/2015 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. BUONADONNA ANNALISA
ATTORE/I contro
(C.F. ); Controparte_4 P.IVA_1
(C.F. ; Controparte_5 P.IVA_2
CONVENUTI CONTUMACI
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 CP_1
( ) in qualità di eredi di ,
[...] C.F._3 Parte_1 rappresentati e difesi dall'avv. BUONADONNA ANNALISA
INTERVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con distinti atti di citazione, notificati, uno a mezzo p.e.c., in data
30/7/2015, e, l'altro, in rinotifica, a mezzo raccomandata a/r, in data
20/7/2017, ha convenuto in giudizio, innanzi all'intestato Parte_1
Tribunale, rispettivamente l'impresa nonché la Controparte_4 per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_5
pagina 3 di 10 «1) accogliere la domanda e, per l'effetto, ordinare il trasferimento degli immobili permutati al sig. , con l'intervento del fideubente Parte_1 er la eventuale residua parte inadempiente;
Controparte_5
2) in subordine, dichiarare la nullità del contratto di permuta per impossibilità e/o illiceità dell'oggetto con effetti ex tunc e restituzione del terreno e delle accessioni ad esso permutante sig. ; Parte_1
3) ancora in subordine dichiarare il permutante Controparte_4 totalmente inadempiente ordinando la restituzione di quanto versato dal sig.
, con intervento del fideubente per la parte Parte_1 Controparte_5 inadempiente, oltre interessi come previsti dall'art. 1284 cod. civ.;
4) condannare i predetti convenuti alle spese e compensi professionali della presente causa, oltre I.V.A. e accessori come per legge».
A fondamento delle domande proposte, ha dedotto
− che in data 9/12/2010 concluse un contratto di permuta immobiliare con titolare dell'omonima impresa edile individuale con Controparte_4 annessa polizza fideiussoria della (n. Controparte_5
301044372);
− che il contratto aveva a oggetto la permuta del terreno di sua proprietà, riportato in catasto terreni del Comune di Serre (SA) al foglio 18, particelle
2329 e 2330 Ente Urbano con “1) appartamento facente parte di un fabbricato
a realizzarsi e propriamente quello che sarà posto al piano secondo con ingresso dalla porta di fronte a sinistra di chi sale le scale (A6) e giunge sul pianerottolo ed avente una superficie di circa mq. 100 contornato in rosso nella planimetria che si allega sub A, confinante con pianerottolo, con altro appartamento e con corte del fabbricato per due lati;

2) locale box in Serre alla via XX Settembre, facendo parte del fabbricato a realizzarsi e propriamente quello che sarà posto al livello sottostrada con ingresso dalla prima porta a sinistra di chi accede dalla rampa di entrata nelle corsia di manovra e propriamente quello contornato in rosso nella pianta planimetrica che si allega sub A avente superficie di circa mq 30, confinante con corridoio di manovre, altro locale box e terrapieno (all.1) ;
− che l'articolo 6 del contratto di permuta prevedeva: «la consegna dell'appartamento e del locale box entro e non oltre il termine perentorio ed
pagina 4 di 10 essenziale di 36 (trentasei) mesi dalla comunicazione di inizio lavori fatta al
Comune di Serre (Sa) dalla Ditta Costruttrice;

− che tale comunicazione venne effettuata in data 31/3/2011 n. prot. 2229 e che, pertanto, la consegna sarebbe dovuta avvenire entro il 31/3/2014;
− che il valore della permuta realizzata fu stabilita in € 110.000,00 a fronte del valore del terreno stimato in € 100.000,00 e, quindi, venne pattuito un conguaglio in denaro da parte di esso attore di € 10.000,00 oltre I.V.A. al 10%;
− che oltre al versamento della sopramenzionata somma, durante la realizzazione dell'opera gli vennero richiesti diversi contributi in denaro dall'impresa tra cui € 8.000,010 per ampliamento della superficie CP_4 box, € 3.400,00 per assistenza ai lavori e € 10.890,00 per lavori di recinzione;

− che dopo aver messo in mora i convenuti a mezzo raccomandate nn.
145391745564 e 145473725677 del 10/11/2014 e dopo aver espletato il tentativo di conciliazione, agì nel presente giudizio al fine di dare esecuzione al contratto di permuta ai sensi dell'art. 2932 cod. civ.
Ha rassegnato, quindi, le conclusioni sopra riportate.
Nonostante regolarmente citati in giudizio, non si sono costituiti i convenuti, restando contumaci.
Concessi i termini per il deposito delle note ex art. 183 comma 6 c.p.c. l a causa è stata istruita mediante escussione testi .
Nelle more del presente giudizio sono intervenuti, in qualità di eredi della parte attorea, e con comparsa di Parte_2 Controparte_6 costituzione del 1/9/2021.
Dopo meri rinvii dovuti al carico di ruolo e alla necessità di dare prioritaria definizione ai fascicoli di precedente iscrizione, la causa è stata rinviata alla data odierna per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
***
1. Preliminarmente, deve darsi atto della contumacia di entrambi i convenuti, l'impresa e la i Controparte_4 Controparte_5 quali, seppur regolarmente citati in giudizio, non si sono costituiti.
2. Venendo al merito, il presente giudizio trae origine dall'asserito pagina 5 di 10 inadempimento degli obblighi derivanti dal contratto stipulato tra le parti in causa, precisamente tra l'attore e l'impresa Parte_1 CP_4
, in data 9/12/2010 (all.to 1 fascicolo attoreo) .
[...]

2.1. Dal tenore letterale del contratto depositato è chiaro che le parti abbiano inteso stipulare un contratto di permuta di bene esistente con bene futuro, in quanto il sinallagma negoziale consiste nel trasferimento reciproco della proprietà attuale e della cosa futura mentre l'obbligo di erigere l'edificio
è restato su un piano accessorio e strumentale (al contrario, nel caso in cui la costruzione avesse assunto rilievo essenziale nella volontà delle parti e l'alienazione dell'area avesse costituito solo il mezzo per conseguire l'obiettivo primario, in tal caso saremo di fronte a un contratto misto costituito con gli elementi della vendita e dell'appalto – Cassazione civile sez. II, 20/03/2024 ).

2.2. Quindi, il contratto con cui una parte cede all'altra la proprietà di un'area edificabile in cambio di una costruzione che sarà realizzata, a cura e con i mezzi del cessionario, sulla medesima area, o su altra area del cedente, integra gli estremi del contratto di permuta tra un bene esistente e un bene futuro, qualora il sinallagma negoziale consista nel trasferimento reciproco della proprietà attuale in cambio della proprietà sulla cosa futura.

2.3. In tal senso la Suprema Corte afferma: «Integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera da realizzare, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio con la cosa presente. A tal fine, in applicazione delle norme sulla vendita, in quanto compatibili, l'effetto traslativo si verifica ex art. 1472 cod. civ. non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell'edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori, così come conforta la lettera dell'art. 2645 -bis ultimo comma del
pagina 6 di 10 cod. civ.» (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24172 del 25/10/2013)

2.4. Applicando i principi esposti al caso di specie, all'art. II del sopramenzionato contratto si legge: «Il signor con ogni Parte_1 garanzia di legge cede a titolo di permuta, liberamente e senza alcuna riserva, al signor , che in buona fede accetta ed acquista, Controparte_4 la piena proprietà dell'appezzamento di terreno meglio descritto nella lettera
“A” della premessa […]».

2.5. All'articolo IV, si legge: «il signor ad eguale Controparte_4 titolo di permuta, con ogni garanzia di legge e senza riserva alcuna, cede e trasferisce a , che in buona fede accetta ed acquista, un Parte_1 appartamento e un locale box da edificarsi sul suolo oggetto della presente permuta […]».

2.6. Il rapporto contrattuale nel caso di specie, quindi, ha ad oggetto la permuta tra il terreno di cui la parte attorea era originario proprietario – individuato al Catasto terreni del Comune di Serre in ditta conforme, al foglio
18, part. 2329 ente urbano di are 8.57 e part. 2330 ente urbano di are 1.91 (il bene esistente) e l'edificio che l'impresa convenuta si è impegnata a costruire a fronte del trasferimento della proprietà del terreno (il bene futuro).

2.7. Ora, è noto che il contratto di permuta di cosa presente con cosa futura produce l'effetto del trasferimento immediato della proprietà dell'area e della costituzione dell'obbligazione dell'acquirente di tenere il comportamento necessario affinché la cosa da consegnare venga a esistenza, evento che va individuato nel momento in cui si perfeziona il processo produttivo della cosa nelle sue componenti essenziali, essendo irrilevante , invece, che manchi di elementi accessori non indispensabili per la sua realizzazione, e che è sufficiente da solo a determinare l'acquisto della proprietà del permutante dell'area, senza necessità di altre dichiarazioni di volontà.

2.8. In altri termini, in ipotesi di permuta di cosa presente contro cosa futura, l'effetto traslativo degli immobili da costruire si verifica quando i beni stessi vengono ad esistenza, senza che sia necessaria la stipula di alcun ulteriore atto di trasferimento.

2.9. Un tale accertamento (la venuta in esistenza del bene oggetto di permuta) risulta rilevante ai fini dell'accoglibilità o meno della domanda,
pagina 7 di 10 come quella odierna, in quanto, secondo i principi sopra esposti, con il venire a esistenza della cosa futura, il trasferimento del bene risulta già prodotto .

2.10. Ne deriverebbe, in tal senso, l'inammissibilità della domanda promossa ai sensi dell'art. 2932 c.c., non essendo ravvisabile in capo al convenuto un obbligo di manifestare una (nuova) volontà negoziale al fine di trasferire unità immobiliari già rientrate nella sfera giuridico patrimoniale dell'attore, in forza del ridetto contratto di permuta di cosa presente contro cosa futura e della successiva realizzazione del bene .

2.11. Del tutto inconferente è il richiamo a Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7422 del 16/12/1983 - «In assenza di limiti ex lege dell'oggetto del contratto preliminare, questo può essere validamente stipulato anche se preordinato alla conclusione di una vendita di cosa futura, con la conseguenza che, ove tale cosa sia venuta ad esistenza, di essa può, in caso di inadempimento, conseguirsi il trasferimento in via di esecuzione specifica, in applicazione analogica del principio di automatica attribuzione di effetti reali alla vendita obbligatoria posto dell'art. 1472 cod. civ.» - in quanto nel caso esaminato dalla Suprema corte era stato stipulato un contratto preliminare di permuta di cosa presente con cosa futura, invece nella fattispecie è stato stipulato un contratto definitivo di permuta, in forza del quale il trasferimento della p roprietà della cosa futura si è realizzato con la sua venuta a esistenza.

2.12. Ciò è sia perché è la stessa parte attorea ad averlo affermato sia perché confermato dai testi escussi, i quali hanno affermano che il compendio immobiliare che doveva essere destinato ad è stato realizzato, Parte_1 ed è ben individuabile.

2.13. All'udienza del 25/5/2017 il teste escusso ha Testimone_1 affermato: «Sono a conoscenza dei fatti di causa perché sono stato il collaudatore nominato per il collaudo delle strutture oggetto di causa.
Posso dire, quanto allo stato attuale di esecuzione dei lavori che l'immobile
è completo al 90%, mancano solo il completamento dell'impianto elettrico
(mancano i fili di collegamento e placchette esterne) e dell'impianto idrico- sanitario (mancano i sanitari e gli elementi esterni dei caloriferi).
Non è stato ancora completato l'accesso esterno (cancello, pavimentazione esterna, illuminazione esterna). Il portone di ingresso è stato completato e
pagina 8 di 10 così le scale. Non è ancora stato installato l'ascensore e l'impiantistica dell'ascensore e del vano scale (collegamenti elettrici). Mancano anche le caldai dei singoli appartamenti. Credo che manche anche la tinteggiatura finale dei singoli appartamenti. Visivamente è possibile individuare i singoli appartamenti che sono muniti di porta blindata. Così i box auto che hanno le saracinesche».

2.14. Altresì il teste afferma: «Sono il genero dell'attore. Tes_2
Sul capo II) [ vero è che l'opera si presenta all'attualità realizzata nei suoi elementi essenziali, mancando allo stato solo il completamento di alcuni servizi comuni (accesso, portone, scale) ed altre rifiniture interne (impianto elettrico, accessori igienici e tinteggiatura). Gli immobili destinati al Sig. o (appartamento e Box), risultano, Per_1 infatti, ben individuabili] della memoria di parte attrice rispondo “sì, è vero”; non ricordo se il portone di accesso dello stabile condominiale è stato installato.
I portoni dei singoli appartamenti sono stati installati. L'immobile acquistato da mio genero è ben individuabile e si trova al secondo piano.
L'ultima volta che mi sono recato sui luoghi, l'appartamento era già nelle condizioni che ho indicato (si tratta di circa tre mesi fa). Sono incompleti
l'accesso esterno, l'ascensore, la tinteggiatura degli appartamenti, l'impianto elettrico e quello idrico -sanitario».

2.15. Non vi è dubbio, quindi, che con la venuta ad esistenza del bene in tutte le sue parti essenziali, lo stesso è stato automaticamente trasferito in capo all'attore, senza che possa operare la disciplina di cui all'art. 2932 cod. civ. dell'impresa . Controparte_4

2.16. La parte attorea confonde l'obbligazione di consegna dell 'immobile, ossia di immissione da parte del costruttore-permutante della parte attorea nella disponibilità materiale del bene , con l'obbligo, gravante sempre sul costruttore-permutante di far conseguire all'attore la proprietà del bene, ossia la disponibilità giuridica, che, come detto, si è già verificato .

2.17. Per tali ragioni la domanda di trasferimento del bene ex art. 2932 cod. civ. è inammissibile, mancando in capo all'attore l'interesse ad agire, essendo il bene già nella sua proprietà.
3. Alla luce di quanto fin qui accertato è assorbita la domanda di nullità e non sussiste l'inadempimento del permutate-costruttore all'obbligo di pagina 9 di 10 trasferimento, essendosi lo stesso già verificato , con conseguente rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento e delle correlate domande di restituzione del prezzo e del terreno.
4. Le spese di lite sono dichiarate irripetibili.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
A) Dichiara inammissibile la domanda di esecuzione in forma spe cifica ex art. 2932 cod. civ.;
B) Dichiara l'assorbimento e il rigetto delle altre domanda avanzate in subordine, come da motivazione;

C) Dichiara irripetibile le spese di lit e sostenute dalla parte attorea.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura allegazione al verbale.
11 giugno 2025
La Giudice
Grazia Roscigno
pagina 10 di 10