N. R.G. 2785/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
In composizione monocratica, in persona del Giudice Istruttore in funzione di Giudice
Unico, Dott. Diego Gandini, all'udienza del 27 maggio 2025, a mezzo lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e diritto della decisione, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.
429, comma 1, 447 bis, comma 1, c.p.c., pronuncia la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.° 2785/2024 R.G., avente ad oggetto “risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo” (codice 144021), promossa da
“ (c.f. p. IVA Parte_1 P.IVA_1
), in persona del proprio legale rappresentante pro tempore, come rappresentata P.IVA_2
e difesa dall'Avv.to Raffaella Zamboni, del Foro di Milano
ATTRICE
CONTRO
(c.f. ) CO C.F._1
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice, come da note difensive autorizzate depositate in data 02 maggio 2025
a verbale d'udienza 27 maggio 2025 richiamate a formarne parte integrante:
<, Voglia l'Ill.mo Tribunale adito:


1. convalidare lo sfratto per morosità ed emettere ordinanza di rilascio con fissazione della data di esecuzione nel termine più breve possibile;



2. in via subordinata, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data per l'esecuzione;


3. condannare il sig. al pagamento della CO
somma di Euro 7.699,64 per canoni di locazione scaduti ed oneri accessori non corrisposti, oltre canoni ed oneri a scadere e/o indennità di occupazione, oltre interessi legali sino
pagina 1 di 7 all'effettivo saldo e/o rilascio dell'immobile e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;



4. condannare il sig. al pagamento della CO
somma di Euro 516,48 per spese di riscaldamento, salvo conguaglio, oltre interessi legali sino all'effettivo saldo e/o rilascio dell'immobile e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;



5. dichiarare, in ogni caso, risolto il contratto di locazione sottoscritto in data
30.01.2020 per il grave inadempimento del conduttore e con condanna dello stesso al rilascio dell'immobile;


6. condannare, in ogni caso, il sig. al CO
pagamento delle spese, diritti ed onorari della presente procedura>>.
Per parte convenuta contumace: nessuna.
RITENUTO IN FATTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida e richiesta di adozione di decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c., “
[...]
era ad esporre: Parte_1
1) di aver concesso in locazione, con contratto sottoscritto in data 30 gennaio 2020, registrato presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate in data 06 febbraio 2020 al n.° 001577, serie 3T, ad uso abitativo, a l'immobile sito CO
in Novi Ligure (AL), Via Verdi, civico numero 4, identificato al N.C.E.U. del Comune di
Novi Ligure al foglio 33, particella 221, subalterno 13, categoria A3;
2) il contratto in oggetto prevedere durata di anni quattro a decorrere dal 01 febbraio
2020;
3) il canone di locazione essere stato convenuto nell'importo di € 3000,00 annui, da corrispondersi in n.° 12 rate mensili dell'importo di € 250,00 caduna entro il giorno 5 di ogni mese, con aggiornamento dell'importo medesimo nella misura della variazione assoluta accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi dei beni al consumo per le famiglie di impiegati ed operai verificatasi nell'anno precedente;

4) il conduttore aver omesso il versamento dei canoni di locazione a decorrere dal mese di giugno 2022 e, già dal mese di luglio 2021, aver altresì omesso il versamento delle spese di riscaldamento relative all'immobile stesso, così maturando, alla data di redazione dell'atto introduttivo del giudizio, morosità pari a complessivi € 8.216,12 (di cui € 7.699,64 a titolo di canoni ed € 516,84 a titolo di tali spese).
pagina 2 di 7 Su tali presupposti, l'odierna attrice procedeva quindi alla notifica del relativo atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida per l'udienza del
15 novembre 2024 (poi d'ufficio rinviata al 26 novembre 2024).
La causa veniva iscritta a ruolo innanzi il Tribunale di Alessandria, assumendo R.G. n.°
2454/2024.
L'intimato benché più volte tentato il rinnovo della CO notifica dell'atto introduttivo, permaneva tuttavia irreperibile.
Veniva pertanto disposto il mutamento del rito, fissata udienza di discussione al 14 marzo 2025 e mandata parte intimante a notificare all'intimato medesimo l'atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida, unitamente ai verbali d'udienza 26 novembre e 19 dicembre 2024, all'ordinanza di mutamento del rito ed alla, eventuale, memoria integrativa di cui all'art. 426 c.p.c., entro il 20 gennaio 2025.
All'udienza suddetta, del 14 marzo 2025, verificata la regolare costituzione del contradittorio e dichiarata la contumacia del convenuto, il processo era quindi aggiornato al
27 maggio 2025 cui la causa, nella perdurante contumacia del convenuto stesso, perveniva in decisione sulle conclusioni come in epigrafe dalle parti rassegnate.
RITENUTO IN DIRITTO
Sussiste la competenza per materia e territorio, ex art. 447 bis c.p.c., dell'adito
Tribunale di Alessandria, nel cui Circondario è ubicato l'immobile oggetto dell'azionato contratto di locazione.
Le domande attoree sono fondate e debbono per gli effetti essere accolte.
In ordine, difatti, al mancato versamento dei canoni di locazione inevasi (escluso rilievo alcuno al principio di non contestazione, da parte attorea pur nella fattispecie invocato, versandosi in ipotesi di contumacia della parte convenuta), a fronte del contratto di locazione sottoscritto tra le parti e debitamente registrato presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate, prodotto agli atti, non risulta, nella fattispecie, parte resistente aver in alcun modo provato, come era viceversa suo onere ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.
1218, 2697 c.c., né essersi offerta di provare, che l'inadempimento (di evidente apprezzabile gravità ex art. 1455 c.c., afferendo la principale obbligazione gravante in capo al conduttore) sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa ella stessa non imputabile.
E nemmeno risulta essere stata fornita prova di eventuali inadempimenti di parte locatrice legittimanti eccezione ex art. 1460 c.c.
pagina 3 di 7 Alla declaratoria di risoluzione per inadempimento del contatto oggetto di causa, consegue per gli effetti condanna di CO
- all'immediato rilascio, libero da persone e cose, in favore di “
[...]
, dell'immobile sito in Novi Ligure (AL), Via Verdi, civico Parte_1
numero 4, identificato al N.C.E.U. del Comune di Novi Ligure al foglio 33, particella 221, subalterno 13, categoria A3;
- al versamento, ex art. 1591 c.c., degli importi derivanti a titolo di canoni di locazione inevasi e/o indennità di occupazione, nella misura mensilmente computata, sino al rilascio dell'immobile stesso, oltre interessi in misura legale sino al saldo effettivo.
In punto canoni di locazione/indennità di occupazione a scadere sino al suddetto rilascio, difatti, può anzitutto richiamarsi il principio per cui <in tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art.
1591 c.c.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, comma 1, c.p.c.>>, trattandosi di <ipotesi specifica di condanna cd. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento>> (così, in motivazione, Cass. civ., Sez. III, n.° 25599/2016; nello stesso senso, già, Cass. civ., Sez. III, n.° 11603/2005, e Cass. civ., Sez. III, n.° 6245/1992).
Nonché il più pregnante principio per cui, quando <venga intimato sfratto per morosità e, a seguito dell'opposizione del conduttore, sorga controversia>> tra le parti, la domanda formulata dalla parte locatrice “in primo grado” e <diretta ad ottenere - oltre la risoluzione del contratto - anche la condanna dei conduttori al pagamento dei canoni scaduti
e da scadere, non può considerarsi [...] né una domanda nuova [...], né una domanda diretta ad ottenere l'adempimento dopo che era stata richiesta la risoluzione, vietata ai sensi del comma 2 dell'art. 1453 c.c., perché, nel caso in cui il locatore abbia proposto domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità, l'ulteriore richiesta di pagamento dei canoni scaduti e da scadere non incorre nel divieto stabilito>> da tale norma, <in quanto il locatore, richiedendo anche il pagamento dei canoni, non intende far rimanere in vita il rapporto fino alla scadenza pattuita o imposta dalla legge, ma, al contrario, esige contemporaneamente alla risoluzione del contratto, il pagamento di quanto dovutogli dal conduttore come corrispettivo per il godimento dell'immobile>>, ponendosi tale ulteriore pagina 4 di 7 richiesta, pertanto, come <un ampliamento quantitativo di quella originaria che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, determina soltanto una modificazione della medesima domanda originaria>> (cfr., ancora, Cass. civ., Sez. III, n.° 6245/1992).
Ampliamento, si è pure precisato, che non deriva dall'applicazione diretta dell'art. 664, comma 1, c.p.c., ma che in tale norma <trova sostanzialmente la sua ratio>>, giacché essa prevede <una delle ipotesi particolari di c.d. condanna in futuro (quella, cioè, in cui
l'ordinamento valorizza l'interesse del creditore ad ottenere un provvedimento a carico del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento dell'obbligato), secondo la previsione di un mezzo di tutela giurisdizionale non di tipo generale, ma eccezionale e tipico, del quale non è consentito, tuttavia, allargare per analogia l'area di applicabilità oltre le ipotesi>>
(tutte, e non solo quella contemplata dalla norma suddetta;
si veda Cass. civ., Sez. III, n.°
24819/2023), <espressamente previste di risoluzione della locazione>> che trovano titolo in un <inadempimento del conduttore>> (così, nuovamente, Cass. civ., Sez. III, n.°
11603/2005, relativa, non a caso, ad una fattispecie in cui la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, e di condanna dello stesso a pagare i canoni non solo scaduti ma anche a scadere fino al rilascio del bene, era stata proposta dal locatore addirittura in via riconvenzionale, e dunque al di fuori del procedimento ex art. 658 c.p.c.).
Del resto, se così non fosse, ovvero se non si potesse prescindere dall'instaurazione del procedimento di convalida di sfratto (o dal suo esito), non si comprenderebbe il senso dell'affermazione compiuta dalla Suprema Corte, secondo cui <la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato>> trova la sua ragion d'essere nel fatto che essi risultano <dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 c.c.)>> (così, sempre, Cass. civ., Sez. III, n.° 25599/2016).
Né, in senso contrario, varrebbe invocare l'arresto di cui a Cass. civ., Sez. III, n.°
676/2005, giacché esso si limita ad affermare che, superata all'esito dell'opposizione dell'intimato la fase della convalida dello sfratto per morosità del conduttore, l'impossibilità di fare applicazione dell'art. 664, comma 2, c.p.c. (che prevede la possibilità di ingiungere all'intimato solo il pagamento di canoni di locazione, e non di somme dovute ad altro titolo) ha come effetto il superamento della preclusione a richiedere, oltre alla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, la penale prevista per tale ipotesi.
Ad ogni modo, ed infine, secondo ratio riferibile ed applicabile a qualsivoglia domanda, non deve omettersi di considerare che <nel nostro ordinamento sono ammesse, in omaggio
pagina 5 di 7 al criterio della economia dei giudizi, le sentenze nelle quali l'efficacia della condanna è subordinata al verificarsi di un determinato evento futuro ed incerto o al sopravvenire di un termine o all'adempimento di una controprestazione in quanto con esse non si pronuncia una condanna da valere per il futuro, se ed in quanto sia giudizialmente accertato il verificarsi di un evento, ma si accerta l'esistenza attuale dell'obbligo di eseguire una determinata prestazione ed il condizionamento, pure attuale, di tale obbligo al verificarsi di una circostanza ulteriore il cui avvenimento si presenta differito ed incerto (Cass. 12.7.1996 n.
6329)>>, sempreché, ovviamente, <il verificarsi di tale circostanza non debba essere il frutto di altri accertamenti di merito da svolgersi in un ulteriore giudizio di cognizione, ma possa essere semplicemente fatto valere in sede esecutiva mediante opposizione alla esecuzione (Cass. 25.2.1999 n. 1642)>> (in termini, Cass. civ., Sez. II, n.° 4809/2000).
Come è, in punto rilascio dell'unità immobiliare oggetto di causa da parte della conduttrice all'avente diritto, nella fattispecie oggi portata all'attenzione del procedente
Ufficio.
Nulla, viceversa, in tema di eventuali spese di riscaldamento maturande sino al rilascio effettivo, libero da persone e/o cose, dell'immobile oggetto di causa (in quanto dipendenti, riprendendo quanto sopra illustrato, da loro maturare differito ed incerto) ed in tema di rivalutazione monetaria (trattandosi di debito di valuta e non di valore).
Altro dovere per gli effetti al procedente Ufficio non residua che conformemente pronunciare.
Le spese di lite, liquidate come in parte dispositiva, sulla scorta dei parametri di cui al
DM n.° 147/2022 (nel valore conforme alle medie tariffarie per le cause di valore compreso tra € 1.100,01 ed € 5.200,00 per le fasi di giudizio effettivamente occorse di studio, introduttiva e decisoria), seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Visti gli artt. 413 e ss. 447 bis c.p.c.; ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta;
definitivamente pronunciando;

- dichiara risolto il contratto di locazione tra Parte_1
, in qualità di locatore, e in qualità di conduttore, in
[...] CO data 30 gennaio 2020, registrato presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate in data 06 febbraio 2020 al n.° 001577, serie 3T, ed avente ad oggetto l'immobile sito in Novi
Ligure (AL), Via Verdi, civico numero 4, identificato al N.C.E.U. del Comune di Novi Ligure
pagina 6 di 7 al foglio 33, particella 221, subalterno 13, categoria A3, per inadempimento del conduttore medesimo;
CO
- condanna per gli effetti a rilasciare CO immediatamente, libero da persone e cose, in favore di “
[...]
, l'immobile suddetto sito in Novi Ligure (AL), Via Verdi, civico Parte_1
numero 4, identificato al N.C.E.U. del Comune di Novi Ligure al foglio 33, particella 221, subalterno 13, categoria A3;
- condanna al pagamento, in favore di CO
, della somma di € 7.699,64 Parte_1
(settemilaseiecentonovantanove/64), oltre interessi in misura legale dal dovuto al saldo effettivo, a titolo di canoni di locazione e/o indennità di locazione insoluti oltre gli importi dovuti e debendi, sempre a tale titolo e sino al rilascio parimenti effettivo, libero da persone e/o cose, in proprio favore, dell'immobile stesso, nella misura mensilmente maturanda;

- condanna al pagamento, in favore di CO
, della somma di € 516,48 Parte_1
(scinquecentosedici/48), oltre interessi in misura legale dal dovuto al saldo effettivo, a titolo di spese di riscaldamento insolute relative all'immobile stesso;

- condanna alla rifusione delle spese legali da CO
“ nel presente giudizio affrontate che, in favore Parte_1 della stessa, si liquidano in complessivi € 3.000,00 (tremila/00), oltre rimborso forfetario a titolo di spese generali, Cassa Forense ed I.V.A., se dovute, nelle rispettive misure di legge, ed oltre € 291,00 (duecentonovantuno/00) a titolo di esposti.
Così deciso in Alessandria, lì 27 maggio 2025
Il Giudice
Dott. Diego Gandini
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