REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E DI L ' A Q U I L A

Il Tribunale di L'AQ in composizione monocratica in persona del Giudice Onorario dott.ssa Anna Maria Mancini ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in I grado, iscritta al n. 2389 /2023 R.G. vertente
T R A
elettivamente domiciliato in Via Beato Cesidio, n. 9 a Parte_1
L'AQ , presso e nello studio dell' Avv. D'ALESSANDRO FABIO dal quale è rappresentato e difeso
Attore
E
in persona dell'amministratore pro- Controparte_1 tempore, elettivamente domiciliato in Via Cotarda 4 a Celano presso e nello studio dell'Avv. VILLA EDIVA dal quale è rappresentato e difeso
Convenuto
OGGETTO: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1

Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge 18 giugno 2009, n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9-octies del D.L. 18 ottobre 2012 n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. A), n.

2-ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132).
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, le memorie ex art. 171 ter c.p.c., i verbali di causa, le comparse conclusionali e le note di repliche.
Appare tuttavia opportuno precisare l'oggetto del processo nonché riportare, sinteticamente, le rispettive domande, deduzioni ed eccezioni nella misura in cui le stesse siano rilevanti ai fini del decidere.
Con atto di citazione di data 22/11/2023, ritualmente notificato, il sig. Parte_1
conveniva in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, il Controparte_1
per la declaratoria di annullamento delle delibere assunte dall'assemblea condominiale di data 24.09.2018; di data 30.09.2019 ; di data 14.09.2020; di data 27.09.2021; di data a 26.09.2022 avente ad oggetto l'approvazione dei rispettivi bilanci preventivi e consuntivi con i correlati piani di riparto afferenti alle annualità di esercizio 2017/2023, ai sensi dell'art. 1137, comma 6°, cod. civ. e dell'art. 66 comma 3, disp. att. c.p.c., nonché, in via preliminare, la sospensione dell'efficacia della stessa.
L'attore rappresentava di essere assegnatario in locazione di un immobile di edilizia popolare giusto contratto di locazione rep. n° 23792 ripassato in data 23.08.1967 con l'allora “ Controparte_2
”, quindi succeduto dalla “
[...] Controparte_3
”; che l'edificio versava in regime di c.d. “autogestione”
[...]
in amministrazione condominiale ai sensi degli artt. 31 e 32 L.R. Abruzzo n° 96/1996,
2 come mod. dalla L.R. Abruzzo n° 34/2019 nonché ai sensi degli artt. 17, 18, 19, 20 e
21 del vigente “Regolamento d'utenza”, approvato con Delibera della Giunta
Regionale Abruzzo n° 6468 del 03.10.1991 in attuazione dell'art. 35 L.R. Abruzzo n°
55/1986; di non essere stato convocato alle citate assemblee , di non aver mai avuto modo di parteciparvi e di non aver mai ricevuto comunicazione del relativo verbale;
di aver avuto effettiva conoscenza delle stesse a seguito di accesso agli atti assentito in data 23.10.2023 da parte dell'Amministrazione condominiale con nota di riscontro a mezzo posta elettronica certificata all'istanza formulata in data 05.10.2023.
Chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
«Voglia l'On.le Tribunale di L'AQ adito, in accoglimento integrale del presente libello difensivo e disattesa ogni contraria istanza, per tutto quanto esposto nella suestesa narrativa:


1. In via cautelare, ritenuta l'apparente fondatezza dell'impugnazione nonché il contrario pericolo di grave pregiudizio nel ritardo, inaudita altera parte ovvero in prima udienza, sospendere l'esecutorietà e/o l'esecuzione delle delibere assembleari impugnate, siccome rassegnate in narrativa, afferenti l'approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi per gli anni di esercizio 2017/2023 e dei relativi stati di riparto condominiale, oltre che di ogni altro delibera presupposta, connessa o collegata alle medesime, ad ogni effetto di legge;



2. In via principale e nel merito, annullare le delibere assembleari impugnate, siccome rassegnate in narrativa, afferenti l'approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi per gli anni di esercizio 2017/2023 e dei relativi stati di riparto oltre che CP_4
ogni altro delibera presupposta, connessa o collegata alle medesime, ad ogni effetto di legge;



3. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze difensive, oltre accessori come per legge, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c.»
3 Si costituiva in giudizio il per contestare l'avversa Controparte_1
domanda sia sotto il profilo della mancanza di legittimazione attiva dell'attore sul rilievo in diritto che l'inquilino può impugnare le delibere assembleari soltanto in materia di spese e modalità di gestione dei servizi di gestione di riscaldamento e condizionamento dell' aria mentre ogni altra controversia deve trovare soluzione nei rapporti con il proprietario;
sia sotto il profilo della decadenza ex art. 1137, 3° comma,
c.p.c., ammesso che il conduttore avesse legittimazione per impugnare la deliberazione condominiale.
Chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Voglia l' Ecc.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza :
- Nel merito, rigettare la domanda posta dall' attore , poiché assolutamente infondata in fatto e in diritto Vittorie di spese, diritti ed onorari di causa”.
Instaurato regolarmente il contraddittorio, concessi i termini ex art. 171 ter, cpc. istruito il giudizio a mezzo prove documentali, sulle conclusioni precisate la causa viene trattenuta a decisione.
Tanto premesso, appare utile perimetrare l'ambito oggetto della controversia per cui è causa.
L'attore , nella sua qualità di assegnatario di un immobile di edilizia popolare, ha incardinato il presente giudizio in ragione dell' annullabilità delle prefate delibere assembleari - di cui sarebbe venuto a conoscenza solo in data 23/10/2023- per mancata convocazione alle assemblee relative.
La vigente Legge Regionale Abruzzo n. 96/1996 all' art. 32 “Alloggi di amministrazione condominiale”, del Titolo IV “Norme per la regolamentazione delle autogestioni”, al comma 3° dispone “Gli assegnatari in locazione di alloggi compresi negli stabili a regime condominiale hanno diritto di voto, in luogo dell'ente gestore, per le delibere relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi a rimborso,
4 ivi compreso il riscaldamento, che sono tenuti a versare direttamente all'amministratore”.
Ciò in conformità a quanto disposta dall'art. 10 della L. 27 luglio 1978 n. 392 che indubbiamente trova applicazione nella fattispecie in esame.
L' art. 10 della L. 27 luglio 1978 n. 392, nell' attribuire al conduttore il diritto di votare iure proprio, a tutela dei propri diritti ed interessi, in luogo del proprietario nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto l'approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni, riconosce implicitamente, con il rinvio alle disposizioni del codice civile concernenti l'assemblea dei condomini, il diritto dell'inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria; al di fuori delle situazioni richiamate, la norma in esame non attribuisce all'inquilino il potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali.
In altri termini l'intervento del conduttore dell'unità immobiliare all' assemblea del condominio relative alle spese ed alla gestione del servizio di riscaldamento costituisce una fattispecie tipica prevista dalla legge ex art. 10 Legge n. 392/1978.
Sul punto va richiamato il principio di diritto ripetutamente affermato dalla Corte di
Cassazione secondo cui soltanto i condomini, e cioè i titolari di diritti reali sulle unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile e non anche i conduttori, hanno la facoltà di impugnare le deliberazioni dell'assemblea, salvo che per le ipotesi regolate dalla L. n. 392/1978 art. 10, comma 1, nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori (ex plurimis, Cass. civ. n. 869 del 2012; Cass. civ. n. 27162 del 2018; Cass. civ. n. 19608 del 2020; Cass.civ. n. 15222 del 2023).
5 In relazione però alla mancata convocazione il citato art. 10 delle L. n. 392/1978, che prevede con norma eccezionale un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare sulle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, non ha comportato modificazioni al disposto dell'art. 66 disp. att. cod. civ., che disciplina la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini, con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell'appartamento, restando solo lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione (Cass. civ. n. 4802 del 1992).
Né consegue che non è configurabile in capo al convenuto né un obbligo CP_1
né un inadempimento nei confronti dell'attore per non aver dato comunicazione della convocazione delle assemblee condominiali, gravando tale responsabilità unicamente sul locatore.
In ragioni delle suesposte argomentazioni la domanda attorea di annullamento delle delibere assembleari per omessa informazione delle relative assemblee da parte del non è risultata fondata e va rigettata. CP_1
Ogni altra questione resta nel merito assorbita.
Le spese di lite vanno interamente compensate tra le parti in ragione della peculiarità della fattispecie controversa.

PQM

Il Tribunale definitivamente pronunciando sulle conclusioni e tra le parti indicate in epigrafe, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
rigetta la domanda dell'attore;
spese interamente compensate tra le parti.
6 Così deciso in L' AQ 02/06/2025
Il Giudice
Dott.ssa Anna Maria Mancini
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