N. 4796/2023 R.G.TRIB.;
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto, Seconda Sezione Civile in composizione monocratica, in persona del giudice
Alberto Munno in funzione di giudice del gravame nei giudizi di appello proposti avverso le sentenze del giudice di pace, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta il 04 ottobre 2023 nel ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 4796 dell'anno 2023
T R A
(P.I ) in persona del suo rappresentante legale, con sede legale in Pt_1 CP_1 P.IVA_1
LS (TA) al Corso Vittorio Emanuele II n. 134, elettivamente domiciliato in Taranto alla Via
Regina Margherita n. 58, presso lo studio dell' Avv. Alessandro Vairo (C.F. ) che C.F._1
la rappresenta e difende giusta documentazione in atti;

Appellante
C O N T R O
( C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Umberto Braga Parte_2 C.F._2
(C.F. presso il quale é elettivamente domiciliato in Taranto alla Via Emilia nr. C.F._3
215 come da documentazione in atti;

Appellato
Ove all'udienza del 07 marzo 2025, tenutasi con modalità telematico-cartolare ai sensi dell'art. 127ter cpc, le parti precisavano le conclusioni nelle note telematiche autorizzate dal Tribunale e la
1

causa era riservata ex lege per la decisione ai sensi degli artt. 189, 281quinquies e 359 cpc.
Svolgimento del processo
Con l'atto introduttivo del giudizio il sig. evocava la innanzi al Parte_2 CP_2 CP_1
Giudice di Pace di Taranto proponendo opposizione avverso il D.I. n. 804/2021 col quale gli veniva ingiunto il pagamento di euro 2100 in favore della .biz deducendo il recesso dal CP_3
contratto di mediazione stipulato con la ricorrente e per vessatorietà della clausola contrattuale con cui era stato ingiunto il pagamento. Concludeva chiedendo la declaratoria di inesistenza della obbligazione con revoca del D.I.opposto e rifusione delle spese di lite.
Si costituiva con comparsa di risposta la . chiedendo il rigetto della domanda in Pt_1 CP_1
quanto fondata su valida prova scritta e clausole immuni da invalidità.
Con sentenza n. 1633/2023 emessa il 10 luglio 2023 all'esito del giudizio vertito sotto il numero
7098/2021 r.g. il Giudice di Pace di Taranto così stabiliva:
“1) accoglie l'opposizione e per l'effetto revoca il D.I. n. 804/2021……dichiarando alcuna debenza tra le parti;
2) condanna .al pagamento delle spese di lite….” Parte_3
Così argomentava il GdP la propria decisione:
“Le norme poste a tutela del consumatore consentono senza dubbio alcuno la facoltà di recesso, tale facoltà non può per previsione negoziale essere gravata da condizioni tali da che lo rendano così
gravoso da renderlo in sostanza non praticabile se non sopportando un onere economico che poi in sostanza ricade nell'alveo dell'eccessiva onerosità e conseguente alterazione della causa negoziale.
Appare chiaro che il 70% del compenso previsto sulla provvigione finale non è clausola che rispetti i suddetti principi sia derivanti dal generale sistema delle obbligazioni che dalle norme speciali. Il
recesso nel caso di specie venne comunicato dall'anziano opponente il giorno successivo e qui si ritiene l'agenzia avrebbe dovuto fermarsi, non avendo peraltro svolto alcuna attività connessa al contratto e non avendo sopportato alcuna spesa viva. E' infine orientamento maggioritario, del tutto condivisibile, per cui il diritto alla provvigione matura in concreto se è svolta per un certo tempo una attività di ricerca dell'interessato con risultato utile all'affare o comunque di impegno organizzativo
2 in tal senso. Nel caso di specie addirittura il diritto alla provvigione non maturata ( alias il suo 70%)
si anticipa addirittura al momento del recesso e dopo una sola giornata di incarico, in assenza di svolgimento di attività. Il decreto va pertanto revocato per insussistenza del credito azionato,
dichiarandosi che nulla deve l'opponente.”
Avverso la predetta sentenza proponeva appello la .biz rassegnando le seguenti CP_3
conclusioni:
[1) Riformare la Sentenza n. 1633/2023 emessa dal G.d.P. di Taranto e per l'effetto dichiarare valida la clausola prevista nell'art. 13 del contratto di mediazione stipulato tra la . e Pt_1 CP_1
; 2) Confermare il D.I. N. 804/2021 G.d.P. Taranto;
3) Condannare parte Parte_2
appellata alla spese e competenze del doppio grado di giudizio;
4) Clausola esecutiva come per legge.]
Così argomentava la . le proprie richieste: CP_2 CP_1
[ Con D.I. N. 804/2021 reso dal G.d.P. di Taranto la . ingiungeva il Sig. Pt_1 CP_1 Parte_2
al pagamento di € 2.100,00 oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.p.c. e spese del
[...]
procedimento monitorio.
Il decreto ingiuntivo si fondava sull'applicazione di una clausola penale prevista dall'art. 13 del contratto denominato “incarico di mediazione”, stipulato tra l'agenzia immobiliare . Pt_1 [...]
CP_ ed il Sig. , con cui quest'ultimo incaricava la predetta agenzia immobiliare della Parte_2
vendita dell'immobile di sua proprietà, sito in Taranto alla Via Lama n. 36 (catastalmente individuato al Fogl. 297; Part. 158) al prezzo richiesto di € 113.000,00. Il contratto prevedeva un compenso provvigionale in favore dell'agente immobiliare pari ad € 3.000,00 . La durata dell'incarico era prevista per mesi 6, dall'8.4.2021 (data della sottoscrizione) e fino all'8.10.2021, senza previsione del diritto di recesso.
L'art. 13 dell'incarico di mediazione di cui sopra prevedeva il pagamento di una penale a carico del proprietario dell'immobile pari al 70% del compenso provvigionale pattuito, nella fattispecie quindi
€ 2.100,00 (70% di 3.000,00) . Contestualmente l' sottoscriveva separato documento Parte_2
3 contrattuale con cui le parti “Dichiarano di aver discusso e convenuto circa l'applicabilità della clausola penale di cui all'art. 13 dell'incarico di mediazione sottoscritto in data 8.4.2021”.
La clausola penale che interessa in questa sede veniva specificata al punto a) del predetto documento contrattuale, ove espressamente veniva riportato il contenuto dell'art. 13 dell'incarico di mediazione. In tal guisa il cliente prendeva effettiva e certa contezza del contenuto del contratto che aveva già sottoscritto e segnatamente di tutte le clausole potenzialmente vessatorie, già oggetto di trattativa con la . ai sensi dell'art. 34 codice del consumo. Pt_1 CP_1
Sta di fatto che il giorno seguente al conferimento dell'incarico di mediazione il Sig. Parte_2
recedeva dal contratto con lett. racc. a.r. , comunicando all'agenzia immobiliare il recesso dall'incarico di mediazione, integrando pertanto la penale di cui all'art. 13 del contratto.
Avverso detto decreto ingiuntivo proponeva opposizione il Sig. con atto di citazione Parte_2
notificato il 4.8.2021, il giudizio veniva iscritto al N.R.G. 7098/2021 G.d.P. Taranto .
Deduceva l'opponente di aver esercitato legittimamente il diritto di recesso nei termini di cui all'art. 52 del codice del consumo (14 giorni dalla firma del contratto), essendo che il contratto in questione era stato stipulato fuori dai locali commerciali della . e segnatamente Pt_1 CP_1
nell'abitazione del Sig. ; il contratto non era firmato dal titolare dell'agenzia Parte_2
immobiliare e che pertanto non avrebbe validità contrattuale;
la clausola sarebbe stata altresì
vessatoria in quanto scollegata dall'effettiva attività svolta dall'agenzia immobiliare;
mancata maturazione del compenso provvigionale.
Si costituiva nel giudizio la . chiedendo la conferma del D.I. opposto, il rigetto Pt_1 CP_1
dell'opposizione avversa con il favore delle spese di lite. Eccepiva la società opposta che : il contratto era stato sottoscritto dalle parti presso la sede della . – LS Corso Pt_1 Controparte_4
Vittorio Emanuele II n. 134; la clausola penale di cui all'art. 13 del contratto non era vessatoria in quanto discussa ed accettata separatamente come si evinceva dal documento contrattuale sottoscritto in data 8.4.2021 (contestualmente al conferimento dell'incarico di mediazione) ai sensi dell'art. 34 del codice del consumo;
la non veridicità e l'irrilevanza dell'omessa sottoscrizione del
4 contratto da parte del rappresentante legale della . ; la piena applicabilità della Pt_1 CP_1
clausola penale.
La causa veniva istruita sulla base di documentazione ( già allegata al fascicolo monitorio ) e da prova per testi . In particolare questi ultimi, dipendenti della . confermavano che Pt_1 CP_1
l'incarico di mediazione ea stato conferito e sottoscritto dal Sig. presso la sede della Parte_2
. in LS – Taranto Corso Vittorio Emanuele II n. 134 . Parte opponente chiedeva Pt_1 CP_1
quale unico mezzo di prova l'interrogatorio formale del rappresentante legale della . Pt_1 [...]
CP_ che tuttavia non si presentava all'udienza all'uopo fissata per impedimenti lavorativi e tuttavia,
in detta occasione parte avversa rinunciava al mezzo di prova.
All'esito della istruttoria venivano precisate le conclusioni di causa con deposito di memorie conclusionali ed il G.d.P. assegnava il procedimento a sentenza .
Con la sentenza n. 1633/2023, oggetto del presente gravame, il G.d.P. di Taranto accoglieva l'opposizione e revocava il D.I. N. 804/2021 condannando la . al pagamento delle Pt_1 CP_1
spese di lite. La sentenza qui impugnata è ingiusta ed errata, chiedendosi l'integrale riforma per i seguenti motivi di APPELLO
- Errata e falsa interpretazione degli art.li 33 e 34 codice del consumo
Il G.d.P di Taranto ha fondato la sentenza oggetto di gravame escludendo l'applicazione della clausola penale per una presunta ed errata vessatorietà. La tesi del Giudice di 1^ grado si fonda da un lato sull'ammontare della clausola penale pari al 70 % della provvigione, che altererebbe il sinallagma contrattuale comportando un eccessivo squilibrio a carico del consumatore, dall'altro per l'assenza di attività di mediazione svolta dall'agenzia immobiliare che quindi escluderebbe il diritto al compenso provvigionale.
In particolare, la circostanza che il recesso sia intervenuto il giorno seguente al conferimento dell'incarico avrebbe impedito lo svolgimento di qualsiasi attività da parte dell'agenzia con conseguente esclusione del diritto al compenso provvigionale e quindi anche al riconoscimento della penale (?), pur contrattualmente pattuita.
5 La motivazione del Giudice di 1^ grado è totalmente errata sotto il profilo giuridico e non tiene nemmeno conto delle dichiarazioni dei testimoni, di cui dubita l'attendibilità, senza spiegarne le ragioni.
Contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata la clausola penale di cui all'art. 13
del contratto di mediazione non è affatto vessatoria.
In effetti, la clausola in commento è da includersi nella c.d. “zona grigia del codice del consumo”,
cioè è inclusa nell'elenco non tassativo dell'art. 33 del C.d.C. che individua un insieme di clausole vessatorie fino a prova contraria.
Il successivo art. 34 del C.d.C. dispone che non sono vessatorie le clausole oggetto di trattativa individuale.
Ebbene, è documentalmente provato che la suddetta clausola sia stata oggetto di separata trattativa tra la . ed il Sig. giacché, non solo la penale era Pt_1 CP_1 Parte_2
inclusa tra le clausole dell'incarico a vendere ma al consumatore è stato presentato un documento separato, predisposto ad hoc, con cui il professionista ha prospettato tutte le clausole potenzialmente vessatorie, (sostanzialmente tutte clausole penali) che sono state lette dal cliente e sottoscritte .
Sicché appare evidente che, nella fattispecie, il consumatore non poteva non essere ben informato ed avere una precisa e profonda cognizione di tali elementi del contratto, clausole che ha comunque accettato e di cui era ben consapevole.
In tale documento contrattuale, ritualmente sottoscritto dalle parti l' 8.4.2021, si legge : “
[...]
. e ( ) Dichiarano di aver discusso e convenuto circa Pt_4 CP_1 Parte_2
l'applicabilità della clausola penale di cui all'rt. 13 del contratto di mediazione sottoscritto. Il Sig.
dichiara pertanto di accettare l'applicabilità della clausola penale relativa al rapporto Parte_2
con la società daddario . CP_1
Appare dunque del tutto evidente il rispetto degli art. 33 e 34 del C.d.C. da parte della società appellante.
6 Peraltro è pacifico in giurisprudenza che la sottoscrizione di clausole potenzialmente vessatorie in documenti separati dalle condizioni generali del contratto rendano le stesse legittime,
escludendone la nullità ai sensi del C.d.C. e del Codice Civile.
Sul punto Cass. civ. Sez. VI - 3 Ord., 09-07-2018, n. 17939: “Nel caso di condizioni generali di contratto, l'obbligo della specifica approvazione per iscritto a norma dell'art. 1341 c.c. della clausola vessatoria è rispettato anche nel caso di richiamo numerico a clausole, onerose e non, purché non cumulativo, salvo che, in quest'ultima ipotesi, non sia accompagnato da un'indicazione, benché
sommaria, del loro contenuto, ovvero che non sia prevista dalla legge una forma scritta per la valida stipula del contratto”(Cass. civ. Sez. III Sent., 11-11-2015, n. 22984).
Nella fattispecie l'agenzia immobiliare non si è limitata a quanto statuito nella su citata ordinanza avendo trascritto, in documento separato, il contenuto integrale della clausola penale di cui trattasi.
Né diversa e altrettanto esaustiva è stata fornita, in considerazione dell'oggetto della clausola penale, della chiarezza della sua esposizione nel documento contrattuale separato sottoscritto dai contraenti ed infine, nemmeno è stato affermato dal convenuto di non essere a conoscenza del contenuto del suddetto documento contrattuale.
Risulta peraltro pienamente dimostrata la trattativa separata tra professionista e consumatore richiesta dall'art. 34 del Codice del Consumo, in uno con la legittimità della clausola in questione .
Sicché lo squilibrio contrattuale rappresentato dal G.d.P. di Taranto è in realtà inesistente ed anzi escluso dalla stessa disposizione normativa a tutela del consumatore.
In fattispecie analoga alla presente il Tribunale di Taranto, I^ Sez. Civile, adito quale Giudice di
Appello avverso pronunzia di 1^ grado (peraltro stesso G.d.P. e stessa parte . con Pt_1 CP_1
sentenza N. 3057/2021 ha dichiarato perfettamente legittima ed affatto vessatoria la clausola penale in questione.
Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui attribuisce carattere vessatorio alla clausola penale di cui all'art. 13 dell'incarico di mediazione. Le violazioni di legge innanzi esposte e di cui è
affetta la sentenza impugnata assumono rilevanza determinante in quanto dalla vessatorietà della
7 clausola penale dipende il diritto dell'odierno appellante a vedersi riconosciuto il diritto a percepire la somma richiesta a titolo di penale come da contratto.
- Errata valutazione dell'eccessività della penale
È altresì infondata la contestazione, pure rilevata dal 1^ Giudice, per la quale la penale pari al 70%
della provvigione sarebbe eccessiva e pertanto nulla.
Tale deduzione contenuta in sentenza appare del tutto arbitraria e priva di qualunque fondamento normativo e giurisprudenziale.
Infatti, da tutti i precedenti giurisprudenziali in materia si evince che non è l'ammontare della penale in sé ad essere vessatoria e pertanto nulla ma la nullità dipende dalla vessatorietà della clausola,
tenendo conto del contratto nel suo complesso, per in violazione degli art. 33 - 34 del codice del consumo. Tanto è vero che, in materia, non vi è alcun precedente giurisprudenziale che determini quale sia l'ammontare della penale al di sopra del quale possa ritenersi vessatoria, limitandosi a chiarire il principio che una penale pari o comunque vicina all'ammontare della provvigione determina uno squilibrio delle condizioni contrattuali tra le parti ex art. 33 codice del consumo.
Squilibrio comunque superabile rispettando, come nella fattispecie, la condizione della trattativa separata di cui all'art. 34 codice del consumo.
Non mancano, in ogni caso, precedenti giurisprudenziali in merito al quantum della clausola penale pattuita tra agenzia immobiliare e consumatore;
Trib. Nocera Inferiore Sent. n. 2165/2017 (in cui il
Giudice aveva dichiarato valida una clausola penale di importo vicino alla provvigione); Conf: Trib.
Torino Sent. 15.6.2006; Trib. Ivrea Sent- 11.7.2005.
In ogni caso e comunque il Giudice, qualora ritenga manifestamente eccessiva un clausola penale,
ha piena facoltà di ridurla ai sensi dell'art. 1384 c.c. (Cass. civ. n. 7180/2012), posto che, come dedotto e dimostrato in narrativa che precede, la anzidetta clausola penale non è affatto vessatoria.
Pertanto, epurandosi da qualsivoglia vizio di legittimità ex art. 33 Codice del Consumo, qualora il
Giudicante ritenga quest'ultima soltanto eccessiva può e deve ridurla d'Ufficio nella misura ritenuta di giustizia.
8 Sul punto Cass. civ. n. 33159/2019: “Il potere officioso di riduzione della penale eccessiva, a norma dell'art. 1384 c.c., può essere esercitato anche qualora le parti ne abbiano convenuto l'irriducibilità,
trattandosi di un potere funzionale a un interesse generale dell'ordinamento”.
Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui dichiara eccessivo l'importo della penale contrattualmente concordata. La violazione di legge di cui è affetta la sentenza oggetto di gravame assume rilevanza ai fini del decidere poiché attribuisce carattere vessatorio alla clausola penale oggetto di causa e pertanto determinante ai fini del riconoscimento del diritto vantato dalla
Daddario.biz S.r.l.
- Errata valutazione delle risultanze istruttorie
Il Giudice di 1^ grado ha affermato che le deposizioni dei testi escussi sarebbero di dubbia attendibilità, riferendosi evidentemente al fatto, pur provato, che il contratto di mediazione sarebbe stato stipulato presso la sede della . e tuttavia nulla ha pronunciato in merito Pt_1 CP_1
all'eccezione di parte opponente per cui vi sarebbe il diritto di recesso dell' nei 14 giorni Parte_2
dalla sottoscrizione del contratto ai sensi dell'art. 52 del codice del consumo.
Le prove testimoniali rese in giudizio sono rilevanti ai fini del decidere in quanto accertano che il contratto per cui vi è causa è stato sottoscritto proprio presso la sede della . . Pt_1 CP_1
L'attendibilità dei fatti provati esclude il diritto di recesso del consumatore entro giorni 14 dalla sottoscrizione del contratto, così legittimando l'applicazione della clausola penale.
Si impugna la sentenza nella parte in cui si dubita della veridicità delle dichiarazioni rese dai testi escussi, peraltro nulla leggendosi in sentenza sulle ragioni di detto inopinato convincimento .
- Equiparazione della penale al compenso provvigionale
Ancora erra il G.d.P. di Taranto nella parte in cui statuisce che l'agenzia immobiliare non avrebbe maturato alcun compenso provvigionale poiché il recesso era intervenuto il giorno seguente al conferimento dell'incarico, sicché alcuna attività di mediazione poteva essere svolta.
Ebbene non si comprende come questa circostanza sia rilevante ai fini dell'applicabilità della clausola
9 penale, posto che il decreto ingiuntivo della . è stato emesso in forza della clausola Pt_1 CP_1
penale di cui all'art. 13 dell'incarico di mediazione e non invece in ragione di un compenso provvigionale maturato. Parimenti alcuna domanda di accertamento del diritto alla provvigione veniva proposta nel giudizio di opposizione.
Anzi, proprio l'applicazione della clausola penale esclude di per se il riconoscimento al compenso provvigionale, si ribadisce mai richiesto dall'agenzia immobiliare. In altre parole la questione relativa alla provvigione e la conseguente valutazione dell'attività svolta dall'agenzia è del tutto estranea ed inconferente rispetto al thema decidendum .
Oggetto del contendere è infatti la vessatorietà e quindi la nullità o meno della clausola penale di cui all'art. 13 del contratto.
Il Giudice di 1^ grado erroneamente confonde la penale con la provvigione ma in realtà le due clausole contrattuali hanno fondamento normativo e fattuale del tutto diversi ed anzi opposti. La
maturazione del compenso provvigionale infatti presuppone lo svolgimento di un'attività di mediazione e la messa in relazione di acquirente e venditore per l'effetto dell'intervento dell'agente immobiliare ai sensi dell'art. 1755 c.c.
Diversamente l'integrazione della clausola penale presuppone una condotta vietata dal contratto ed in ragione della quale, il contratto stesso, prevede una sanzione per il contraente inadempiente.
Quindi il ragionamento del Giudice di 1^, per cui l'assenza di attività escluderebbe il diritto al versamento della penale (erroneamente qualificata in sentenza come provvigione) è del tutto illogica e contraria alle più elementari norme giuridiche regolatrici della materia.
Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui esclude l'applicabilità della clausola penale di cui all'art 13 del contratto per l'assenza di attività di mediazione dell'agenzia immobiliare. La violazione di legge in questione è rilevante ai fini del decidere in quanto dall'errata interpretazione delle norme di diritto deriva il rigetto della domanda della . ] Pt_1 CP_1
Si costituiva con comparsa di risposta il sig. rassegnando le seguenti Parte_2
conclusioni:
10 [- riconoscere e dichiarare l'inammissibilità e, in subordine, l'infondatezza dell'appello proposto;

- confermare la sentenza del Giudice di Pace di Taranto n. 1633/2023;
- condannare la parte appellante alla rifusione delle spese e competenze di lite .]
Così argomentava le proprie richieste il sig. : Parte_2
[Con iniziale ricorso per decreto ingiuntivo la premetteva : - di avere ricevuto dal Parte_5
in data 08.04.2021 incarico di mediazione per la vendita di un appartamento Parte_2
di sua proprietà in Lama-Taranto, con indicazione del prezzo di vendita e della provvigione dovuta in
€ 3.000,00, a conclusione dell'affare; - che l'incarico di mediazione prevedeva all'art. 13 una penale pari al 70% della provvigione, in caso di recesso anticipato rispetto alla scadenza contrattuale;
-. Che
l' con raccomandata del 09.04.2021, ovvero il giorno successivo all'affidamento Parte_2
dell'incarico, manifestava formale volontà di recesso dall'incarico di mediazione;
- che per l'effetto l'agenzia immobiliare riteneva di applicare la sanzione contrattualmente prevista, con richiesta di pagamento di € 2.100,00.
Tanto premesso, la chiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo con il quale veniva ingiunto Parte_5
a carico di il pagamento di € 2.100,00, oltre spese della fase monitoria. Parte_2
In sede di opposizione al decreto ingiuntivo, ad integrazione di quanto rappresentato dalla Parte_5
[...
, deduceva di avere ricevuto nella sua abitazione una collaboratrice della Parte_2
per la vendita dell'appartamento di sua proprietà, la quale domandava la Parte_5
sottoscrizione di un atto di incarico di mediazione, già predisposto con modello prestampato,
contestualmente completato dalla incaricata dell'agenzia immobiliare con indicazione a penna dei soli dati anagrafici.
L'atto veniva sottoscritto in buona fede dall' , all'epoca di 81 anni, senza lettura del testo, Parte_2
del quale non veniva rilasciata copia.
Dette modalità poco chiare inducevano l' ad un immediato ripensamento, con la Parte_2
formalizzazione dell'atto di recesso in data 09.04.2021, ovvero nel giorno successivo alla visita della
11 collaboratrice dell'Agenzia.
Malgrado la manifestazione di recesso, l'agenzia immobiliare formulava richiesta di pagamento della somma contemplata a titolo di penale dall'art. 13 del mandato di agenzia, cui facevano seguito,
nell'assenza di pagamento, la richiesta e l'emissione del relativo decreto ingiuntivo.
Nella sede di opposizione a decreto ingiuntivo l'odierno deducente contestava la pretesa creditoria della , eccependo sotto distinti profili la nullità della clausola prevista dall'art. 13 del Parte_5
mandato di agenzia, con affermazione del diritto di recesso peraltro tempestivamente esercitato il giorno successivo alla sottoscrizione del mandato.
In corso di causa ed all'esito dell'attività istruttoria veniva anche contestata la valenza contrattuale del mandato di agenzia
In sede istruttoria veniva deferito l'interrogatorio formale al legale rappresentante della
. interrogatorio rimasto privo d'esito per la mancata comparizione del legale Pt_1 CP_1
rappresentante della società convenuta, senza che venisse addotta alcuna giustificazione, sicché la difesa dell' non rinunciava al mezzo istruttorio, come infondatamente sostenuto dalla Parte_2
controparte, ma, ai sensi dell'art. 232 c.p.c. chiedeva che venissero ritenute confermate le circostanze indicate negli espressi capitoli dell'interrogatorio e, particolarmente, la circostanza che
“l'incarico di vendita immobiliare era stato compilato e ricevuto da una collaboratrice dell'agenzia immobiliare presso il domicilio dell' ” ; Parte_2
Veniva espletata la prova testimoniale con escussione dei testi indicati dalla società i Parte_5
quali, comparsi all'udienza del 17.11.2022, confermavano contraddittoriamente che l'incarico di mediazione sarebbe stato conferito dall' presso la sede dell' Parte_2 Parte_6
in sede di prova testimoniale emergeva una ulteriore circostanza rilevante. Il TE
[...] S_
, dipendente dell'agenzia immobiliare, riconosceva come propria la firma apposta sul testo
[...]
dell'incarico di mediazione, nella casella riservata al titolare dell'agenzia. Sicché il contratto, per affermazione riconducibile alla controparte non poteva e non può dirsi firmato dal titolare dell'agenzia, con l'effetto della sua totale inefficacia.
12 Il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo veniva definito con la sentenza richiamata, con la quale il Giudice adito riconosceva la fondatezza dell'opposizione proposta e per l'effetto revocava il decreto ingiuntivo opposto.
Nella motivazione della sentenza si da atto in premessa, alla luce delle risultanze istruttorie, delle incertezze emerse sugli elementi di fatto dedotti in ordine alle modalità dell'iniziale conferimento dell'incarico di mediazione, quindi si procede oltre con il riconoscimento del carattere vessatorio della clausola penale contemplata dall'art. 13 del mandato di mediazione, con affermazione della legittimità del recesso formulato tempestivamente il giorno successivo al conferimento dell'incarico;
recesso a fronte del quale l'agenzia immobiliare non avrebbe potuto svolgere alcuna attività, né
avrebbe potuto sostenere spesa alcuna. Nella stessa motivazione si richiama un orientamento maggioritario della Giurisprudenza, ritenuto condivisibile, in forza del quale “il diritto alla provvigione matura in concreto se è svolta per un certo tempo una attività di ricerca dell'interessato con risultato utile all'affare e comunque con impegno organizzativo in tal senso”
2) Tanto premesso, si contesta l'ammissibilità e la fondatezza delle ragioni poste da controparte nell'atto di appello, relativamente alle quali si espongono le seguenti deduzioni.
2.1) Preliminarmente si eccepisce l'inammissibilità dell'appello proposto per mancata osservanza delle prescrizioni poste dall'art. 342 c.p.c.
Invero nell'atto di impugnativa controparte contesta sotto distinti profili la sentenza del Giudice di primo grado, evidenziando pretesa erroneità con argomentazioni di carattere generale, senza il necessario puntuale riferimento ai capi della sentenza di primo grado che vengono censurati e senza evidenziare la rilevanza delle pretese violazioni di legge ai fini delle decisione impugnata.
Subordinatamente nel merito si espongono le seguenti ragioni.
2.2) Sotto il primo motivo d'impugnativa l'appellante deduce in ordine al preteso errore del Giudice
di primo nella interpretazione degli artt. 33 e 34 del Codice del consumo.
Il motivo richiamato è palesemente infondato.
13 Correttamente nella motivazione della sentenza impugnata (pag. 3 primo capoverso) si afferma che la clausola contemplata dall'art. 13 dell'incarico di mediazione “ha sicuramente carattere vessatorio, altera la causa negoziale e non risponde all'equilibrio dei diritti derivanti dal rapporto obbligatorio”
Ed ancora di seguito si afferma : “le norme poste a tutela del consumatore consentono senza dubbio alcuno la facoltà di recesso, tale facoltà non può per previsione negoziale essere gravata da condizioni tali da renderla in sostanza impraticabile se non sopportando un onere economico , che poi in sostanza ricade nell'alveo della eccessiva onerosità e conseguente alterazione della causa negoziale.”
Le affermazioni richiamate sono del tutto conformi alla disciplina di legge dettata dall'art.33 del codice del consumo. Ed invero l'art. 33 al primo punto dispone che “nel contratto concluso tra il professionista e il consumatore si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede,
determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi del contratto.”
Ad analoghe conclusioni si perviene nel riferimento all'art. 34 del codice del consumo nel cui testo al punto 4 si afferma che “non sono vessatorie le clausole o gli elementi di clausola che siano stati oggetto di trattativa individuale” Tuttavia. nella particolare situazione dedotta in giudizio, avuta considerazione delle modalità di acquisizione del consenso dell' al conferimento Parte_2
dell'incarico di mediazione e, esaminato il testo del relativo mandato, va escluso che tra le parti sia intervenuta una trattativa individuale. L'incarico di mediazione, ivi compresa la clausola penale contemplata dall'art. 13, dimostra senza ombra di dubbio che il testo era stato prestampato, senza che possa attribuirsi rilevanza alcuna alla affermazione contenuta nel testo della clausola in ordine alla intervenuta trattativa individuale;
affermazione essa pure presente in quanto parte prestampata del relativo testo.
Sul punto va considerato che L'art. 34 del codice del consumo al punto 5 dispone che “nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe al professionista l'onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti, siano
14 stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore” . Ebbene detta necessaria prova non è stata fornita dalla parte appellante, né l'onere della prova può ritenersi soddisfatto con la mera affermazione presente nel testo stampato predisposto dall'agenzia immobiliare.
Le ragioni poste dalla parte appellante sul punto in esame vanno pertanto ritenute infondate, mentre si eccepiste l'inconferenza dei precedenti giurisprudenziali richiamati nell'atto di appello, in quanto riferibili a situazioni non pertinenti.
2.3) sotto il secondo motivo di impugnativa l'appellante deduce in ordine ad una pretesa errata valutazione della eccessività della penale.
Su punto la parte appellante considera che il carattere vessatorio della clausola penale non dipende dalla entità della sanzione penale, ma dalla natura stessa vessatoria della clausola e sul punto insiste nel richiamo alla disciplina dettata dagli articoli 33 e 34 del codice del consumo.
Va precisato sul punto che nella sentenza di primo grado non viene soltanto evidenziato l'eccesso nella determinazione della entità della clausola penale ma la nullità dalla clausola viene valutata in termini più ampi, affermandosi, con richiamo ad un orientamento giurisprudenziale maggioritario che “il diritto alla provvigione matura in concreto se è svolta per un certo tempo una attività
dell'interessato con risultato utile all'affare o comunque di impegno organizzativo in tal senso. Nel
caso di specie addirittura il diritto alla provvigione non maturata (alias 70%) si anticipa addirittura al momento del recesso e dopo una sola giornata di incarico, in assenza di svolgimento di attività.”
Va ribadito sul punto quanto dedotto da questa difesa in primo grado di giudizio , ovvero che “ai fini della configurabilità del diritto del mediatore alla provvigione indipendentemente dalla conclusione dell'affare è insufficiente il mero riconoscimento dell'incarico, ma è necessario che sussista un patto ulteriore che valga a collegare tale diritto ad un fatto diverso, quale l'avere il mediatore svolto per un certo tempo una concreta attività di ricerca di un terzo interessato all'affare ed essere pervenuto al risultato entro un certo termine , o anche di non esservi pervenuto, nel caso in cui la provvigione costituisce il compenso per avere il mediatore assunto ed adempiuto all'obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca del terzo interessato all'affare .”
15 Sul punto, in conformità, si è già richiamato in primo grado il pronunciamento della Suprema Corte
di Cassazione Sez.3 con sentenza n. 7067 del 15.05.2002 ed il pronunciamento del Tribunale di Torino
con sentenza n. 10118/2016.
Da ultimo ed in ulteriore conformità si ribadiscono i più recenti pronunciamenti della Suprema Corte
di Cassazione espressi con sentenza n. 19565 del 18.05.2020 e con ordinanza n. 5495/2021.
Ebbene, nel caso di specie, nessun patto ulteriore nei sensi indicati dalla Suprema Corte risulta presente nell'atto di conferimento dell'incarico ed anzi la previsione del compenso per il recesso anticipato prescinde del tutto dalla considerazione del tempo per il quale l'attività del mediatore si
è protratta . Inoltre, nella particolare situazione dedotta il recesso è stato formulato il giorno dopo il conferimento dell'incarico, senza che, in ogni caso, sia stata possibile alcuna attività da parte dell'agente, il quale non può avere subito alcun danno emergente .
Va considerato sul punto che controparte non ha dedotto, tanto meno provato alcunché in ordine ad una sua attività compiuta in esecuzione dell'incarico ricevuto. Né poteva compiersi alcuna attività
stente l'immediatezza del recesso intervenuto il giorno successivo all'affidamento.
Per tutte le ragioni esposte, si insiste nella eccezione di nullità della clausola chiamata in applicazione eccependo l'irrilevanza e l'infondatezza delle ragioni poste dalla parte appellante sotto il motivo di impugnazione in particolare esame.
2.4) Sotto il terzo motivo d'impugnativa della sentenza l'appellante deduce in ordine ad una pretesa errata valutazione delle risultanze istruttorie.
Le doglianze espresso sotto il particolare motivo in esame appaiono di non facile comprensione e sono in ogni caso ininfluenti se non controproducenti per la controparte appellante.
Vero è che nella parte motiva della sentenza (pag. 2, primo capoverso) si evidenziano incertezze in ordine alla ricostruzione degli elementi di fatto della vicenda dedotta e tuttavia si procede oltre, con la diretta valutazione della nullità della clausola penale.
Ma l'esame degli elementi di fatto emersi in sede istruttoria consente di evidenziare quanto segue
16 L'interrogatorio formale deferito al legale rappresentante della . è rimasto privo Pt_1 CP_1
d'esito per la mancata comparizione del legale rappresentante della società convenuta, senza che sia stata addotta alcuna giustificazione, sicché ai sensi dell'art. 232 c.p.c. possono ritenersi ammesse le circostanze indicate negli espressi capitoli dell'interrogatorio e, particolarmente la circostanza che
“l'incarico di vendita immobiliare veniva compilato e ricevuto da una collaboratrice dell'agenzia immobiliare presso il domicilio dell' ”. Parte_2
I testi indicati dalla società convenuta, comparsi all'udienza del 17.11.2022, confermavano contraddittoriamente che l'incarico di mediazione sarebbe stato conferito dall' presso la Parte_2
sede dell' Parte_6
il TE , dipendente dell'agenzia immobiliare, riconosceva come propria la
[...] Testimone_1
firma apposta sul testo dell'incarico di mediazione, nella casella riservata al titolare dell'agenzia.
Sicché il contratto non poteva e non può dirsi firmato dal titolare dell'agenzia.
V'è di più. La clausola di cui all'art. 13 dell'incarico di mediazione, oltre ad essere viziata di nullità
per la rilevata natura vessatoria, va ritenuta in radice priva di efficacia contrattuale, posto che il relativo testo contrattuale non è stato sottoscritto dal titolare dell'agenzia, ma da un dipendente della stessa, in quanto tale, evidentemente, privo di capacità rappresentativa. Tanto risulta provato dalla affermazione del TE , dipendente dell'agenzia, che all'udienza del 17.11.2022, Testimone_1
riconosceva come sua la firma ivi apposta.
La clausola contemplata all'art. 13 dell'atto di conferimento dell'incarico di mediazione, oltre che nulla perché di natura vessatoria, in quanto priva di efficacia contrattuale non può essere posta a fondamento della pretesa creditoria della società opposta.
Questi sono gli esiti di una rivisitazione degli elementi di fatto della vicenda dedotta, come sia pure vagamente pretesa dalla controparte appellante.
2.5) Con il quarto motivo di impugnativa l'appellante deduce in ordine ad una pretesa
“equiparazione della penale al compenso provvisionale”.
Le ragioni esposte da controparte sotto il particolare motivo in esame appaiono esse pure infondate
17 e non trovano rispondenza con le argomentazioni presenti nella motivazione della sentenza impugnata.
Invero gli ambiti concettuali della provvigione e della sanzione penale contemplata dall'art. 13 dell'incarico di mediazione immobiliare son in sentenza del tutto distinti senza alcuna sovrapposizione.
La rilevazione della entità della penale , pari al 70% della provvigione, viene solo posta in riferimento alla entità della provvigione per una mera valutazione quantitativa di relazione, ferma e distinta restando la valutazione della nullità della clausola penale per le ragioni esposte sotto le rubriche precedenti. ]
Motivi della decisione
I.- L'art. 13 del regolamento di interessi predisposto nel documento redatto su modulo predisposto dalla D'Addario. , denominato “incarico di mediazione” e datato 08 aprile 2021, sotto la rubrica CP_1
“clausola penale” così dispone: “Una penale sarà dovuta dal proprietario all'agente immobiliare nella misura e per i casi di seguito indicati: penale pari al 70% della provvigione pattuita nei seguenti casi: recesso dell'incarico prima della naturale scadenza;
rifiuto del proprietario di consentire l'esecuzione del presente incarico ( ad es. autorizzazione a far visitare l'immobile ecc.); violazione dell'obbligo di esclusiva in caso di incarico conferito ad altra agenzia;
vendita effettuata direttamente dal proprietario nel corso di validità dell'incarico in esclusiva;
mancata conclusione del contratto a causa di inesatte indicazioni fornite dal proprietario.”
L'art. 34 del D.Lvo 206/2005 ( Codice del Consumo), sotto la rubrica “accertamento della vessatorietà delle clausole” così dispone: “1.- La vessatorietà di una clausola è valutata tenendo conto della natura del bene o del servizio oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze esistenti al momento della sua conclusione ed alle altre clausole collegate del contratto medesimo o di un altro collegato o da cui dipende. 2.- La valutazione del carattere vessatorio della clausola non attiene alla determinazione dell'oggetto del contratto, né alla adeguatezza del corrispettivo del bene e dei servii, purchè tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile.”
18 Il diritto di recesso non appartiene al contenuto tipico del contratto di mediazione ( cd naturalia negotii ), trovando fondamento della autonomia negoziale dei contraenti.
La clausola di cui all'art. 13 del contratto avente ad oggetto l'incarico di mediazione, nella parte in cui sottopone il diritto di recesso del cliente al pagamento di una somma a titolo di penale calcolata con una percentuale della provvigione pattuita, sembra riconducibile alle linee-guida con le quali il
Legislatore ha tratteggiato il diritto di recesso nell'art. 1373 cc che, sotto la rubrica “recesso unilaterale”, così dispone: “1.- Se a una delle parti è attribuita la facoltà di recedere dal contratto,
tale facoltà può essere esercitata finchè il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione. 2.-
Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, tale facoltà può essere esercitata anche successivamente, ma il recesso non ha effetto per le prestazioni già eseguite o in corso di esecuzione.
3.- Qualora sia stata stipulata la prestazione di un corrispettivo per il recesso, questo ha effetto quando la prestazione è eseguita. 4.- E' salvo in ogni caso il patto contrario.”
Legittimo ai sensi dell'art. 1373 comma 3 cc è pertanto subordinare l'efficacia del recesso pattiziamente previsto ( ovverosia al di fuori di una previsione tipica della legge) al pagamento di una somma di danaro costituente la cd arrha poenitentialis o caparra penitenziale.
L'art. 1373 cc non consta essere mai stato dichiarato in tutto o in parte costituzionalmente illegittimo con sentenza emessa ai sensi dell'art. 136 della Costituzione dalla Corte Costituzionale.
La misura dell'importo pattuito nell'art. 13 dell'incarico di mediazione a titolo di arrha poenitentialis neppure costituisce indice di vessatorietà ai sensi del chiaro disposto dell'art. 34 comma 2 del Codice
del Consumo che così dispone: “2.- La valutazione del carattere vessatorio della clausola non attiene alla determinazione dell'oggetto del contratto, né alla adeguatezza del corrispettivo del bene e dei servii, purchè tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile.”
Si consideri inoltre che l'arrha poenitentialis è pattuita senza considerazione allo spatium temporis intercorso nella esecuzione del rapporto contrattuale prima del suo scioglimento unilaterale, onde l'importo fisso determinato nella misura del 70% della provvigione ben si presta ad essere ridotto ai sensi dell'art. 1384 cc che, sotto la rubrica “riduzione della penale”, così dispone: “La penale può
19 essere diminuita equamente dal giudice, se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento.”
Ebbene al riguardo occorre considerare come i casi tipizzati dall'art. 13 del negozio di incarico di mediazione come fonte di obbligazione del pagamento della penale siano i seguenti: “penale pari al
70% della provvigione pattuita nei seguenti casi: recesso dell'incarico prima della naturale scadenza;

rifiuto del proprietario di consentire l'esecuzione del presente incarico ( ad es. autorizzazione a far visitare l'immobile ecc.); violazione dell'obbligo di esclusiva in caso di incarico conferito ad altra agenzia;
vendita effettuata direttamente dal proprietario nel corso di validità dell'incarico in esclusiva;
mancata conclusione del contratto a causa di inesatte indicazioni fornite dal proprietario.”
Tutte le predette ipotesi sono accomunate dall'interesse del Mediatore di conservare l'attuabilità
dell'incarico ricevuto e di non disperdere energie lavorative e produttive della propria organizzazione di lavoro autònomo per fatto ascrivibile al cliente incerto o non collaborativo o che non rispetti il patto di esclusiva o che miri a privare il mediatore della rimunerazione per il suo impegno.
Le predette ipotesi negoziali tendono a temperare la regola giuridica che vuole quella del mediatore una tipica obbligazione di risultato, introducendo una componente propria delle obbligazioni di mezzi, assicurando all'organizzazione lavorativa del mediatore un compenso per il proprio impegno e sacrificio, cui sono connessi specifici costi di esercizio, per talune ipotesi in cui per fatto del cliente il risultato sperato nel conferimento dell'incarico rischi di venire meno a prescindere dalle logiche di mercato puro in cui è stata pensata l'azione del mediatore dalla scuola del diritto classico.
Le predette pattuizioni debbono ritenersi meritevoli di tutela giuridica ai sensi dell'art. 1322 del codice civile (“1.- Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge e dalle norme corporative.”) anche alla luce della tutela che la Costituzione della
Repubblica Italiana assicura al lavoro autonomo nell'art.4 (“La Repubblica riconosce a tutti i cittadini il diritto al lavoro e promuove le condizioni che rendono effettivo questo diritto.”) e nell'art. 41
(“L'iniziativa economica privata è libera. Non può svolgersi in contrasto con l'utilità sociale o in modo
20 da recare danno alla salute, all'ambiente, alla sicurezza, alla libertà, alla dignità umana.”).
In conclusione l'atto di appello, mirando a conseguire la conferma della condanna del cliente al pagamento della penale pattuita per l'esercizio del recesso, provvisoriamente accordata col D.I. opposto e revocato dalla sentenza del GdP impgunata per error in iudicando, contiene in se la richiesta di condanna al pagamento della penale in misura eventualmente ridotta dal giudice ai sensi dell'art. 1384 cc, essendone gli elementi costitutivi, individuati nella brevità assoluta della fase di esecuzione del contratto limitata ad appena un solo giorno, già introdotti negli atti del giudizio di primo grado e confermati in quelli del presente giudizio di appello.
Di tanto v'è conferma nell'atto di appello ove la . ha espressamente accettato Pt_1 CP_1
l'esercizio del potere di cui all'art. 1384 cc da parte del giudice della impugnazione.
II.- La sentenza impugnata nulla sembra avere statuito sulla specifica eccezione sollevata in prime cure dall'opponente in ordine alla presunta conclusione del contratto al di fuori dei locali Parte_2
commerciali dell'agenzia di mediazione . agli effetti di cui all'art. 52 del D.Lvo CP_2 CP_1
206/2005 ( Codice del Consumo ) che statuisce: “Fatte salve le eccezioni di cui all'articolo 59, il consumatore dispone di un periodo di quattordici giorni per recedere da un contratto a distanza o negoziato fuori dei locali commerciali senza dover fornire alcuna motivazione e senza dover sostenere costi diversi da quelli previsti all'articolo 56 comma 2 e all'articolo 57.”
Il vizio di omessa pronuncia ex art. 112 cpc non sembra sia stato fatto segno da apposito appello incidentale da parte dell'opponente ed appellato , onde nulla deve al riguardo Parte_2
statuire il giudice della impugnazione, essendo così la sentenza divenuta irrevocabile sul punto.
III.- In conclusione, anche accogliendo l'esplicita richiesta contenuta in atto di appello, il diritto della
. a conseguire l' arrha poenitentialis pattuita nell'art. 13 del contratto di mediazione CP_2 CP_1
a carico del cliente recedente può essere limitato ex art. 1384 cc alla ridotta misura del 15% della provvigione pattuita in euro 3000, e quindi, con un diritto del mediatore appellante pari in concreto ad euro 450,00 oltre accessori come per legge, quali iva e cassa di previdenza se dovuta.
Il tutto previa conferma della revoca del D.I. opposto che aveva erroneamente riconosciuto il diritto
21 nel maggior importo di euro 2100 pari al 70% della provvigione pattuita in contratto in euro 3000,
in applicazione piana dell'art. 13 del contratto di mediazione intercorso tra le parti e senza l'applicazione di riduzione alcuna.
IV.- In relazione al complessivo esito del giudizio che ha visto il cliente , Parte_2
opponente a D.I. n.804/021 nel giudizio di primo grado, vedere sensibilmente ridotto il proprio debito, sussistono giuste ragioni per la compensazione delle spese del doppio grado di giudizio nella misura della metà, mentre la restante parte di metà deve gravare sulla . che ha visto CP_2 CP_1
notevolmente ridimensionata la propria pretesa creditoria da euro 2100 oltre accessori ad euro 450
oltre accessori.

P.Q.M.

1) in parziale accoglimento dell'appello, ed in correlativa riforma della sentenza n. 1633/2023
emessa il 10 luglio 2023 all'esito del giudizio vertito sotto il numero 7098/2021 r.g. dal Giudice di
Pace di Taranto, conferma la revoca del d.i. n. 804/2021 emesso dal Giudice di Pace di Taranto, ed accoglie la domanda di condanna proposta da . contro nella CP_2 CP_1 Parte_2
misura di euro 450,00 oltre iva ed accessori come per legge, così riducendo ai sensi dell'art. 1384 cc la penale pattuita per il caso di recesso del cliente dall'art. 13 del contratto di conferimento di incarico di mediazione stipulato tra le parti l'08 aprile 2021;
2) anche in riforma del relativo capo della sentenza impugnata, liquida le spese e competenze del doppio grado di giudizio in complessivi euro 280,00 per borsuali, euro 2400,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge, oltre spese di registrazione delle due sentenze;

compensa per metà le predette spese e competenze, e condanna la . al pagamento CP_2 CP_1
della restante metà in favore di;
Parte_2
In caso di diffusione del presente provvedimento, si omettano le generalità ed i dati identificativi ai sensi dell' art. 52 del D.Lvo 196/2003;
Così deciso in Monopoli in data 03 aprile 2025;
Il giudice
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dott. Alberto Munno
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