R.G. n° 1100/2018

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Tribunale di Patti Sezione Civile
___________
Il Tribunale di Patti, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.
Giovanni Genovese, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A ai sensi degli artt. 189 e 281-quinquies c.p.c. (nella versione applicabile ex art. 23-bis comma 7 D.L. 19/2024), nella causa iscritta al R.G. n° 1100/2018
TRA
(C.F. ) – Avv. Giuseppe Tindaro Ignazzitto Parte_1 P.IVA_1
ricorrente
E
C.F. ) Controparte_1 P.IVA_2
– Avv. Marcella Merlo
resistente
E
(C.F. ) – Avv. Carmen Trifilò Controparte_2 C.F._1
terza chiamata
E
(C.F.: ) e Controparte_3 C.F._2 CP_4
(C.F.: – Avv. Antonio Restifo Pecorella e Salvatore C.F._3
Condipodaro Marchetta
terze chiamate
Conclusioni di parte ricorrente:
“1) Dichiarare risolto per morosità della società intimata il contratto di locazione locale commerciale registrato all'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Patti il
10.12.2012 (Serie 3 N. 1295), dell'unità immobiliare sita in Gioiosa Marea –
1

Fraz. S. Giorgio (ME) via Pola n. 13, piano rialzato, identificata in catasto al foglio 12 part. 85;
2) Emettere a carico di in persona Controparte_1 del legale rappresentante p.t., ingiunzione di pagamento dei canoni maturati dall'1.06.2015 all'1.03.2023 pari ad € 70.000,00 (euro settantamila) in favore della maggiorata di interessi legali dalla scadenza dei canoni non Parte_1 corrisposti fino al saldo oltre al pagamento delle annualità di imposta di registro scadute e non pagate dalla conduttrice, già liquidate con avviso dall'Agenzia delle Entrate (€ 490,10 per il 2013, all. 3 – € 514,27 per il 2014, all. 4 – € 486,22 per il 2015, all. 5 – € 512,37 per il 2016, all. 10 – € 520,88 per il 2017, all. 11), per un importo complessivo di € 2.523,84 e le successive;

3) Condannare in persona del Controparte_1 legale rappresentante p.t. al pagamento delle spese del giudizio.
Conclusioni di parte resistente:
“➢Ritenere e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento imputabile alla parte locatrice e conseguentemente rigettare ogni domanda dalla stessa formulata;

➢ Dare atto che parte convenuta, per eseguire gli interventi di cui alla relazione di perizia del 20/10/2016, ha sborsato la complessiva somma di € 29.598,59, a cui deve aggiungersi il costo per la riparazione della caldaia prima per €
990,000 e per la successiva sostituzione per € 673,10 e così complessivamente €
31.261,69;
➢ ritenere e dichiarare che la Società convenuta è creditrice nei confronti della locatrice del credito di € 31.261,69, ovvero di quell'altra somma ritenuta come dovuta anche sulla scorta della disposta CTU, con diritto di compensare parzialmente le somme ex adverso reclamate, ove accertate come dovute;

➢ per l'effetto, ove sussistenti, condannare la locatrice al pagamento in favore della conduttrice delle eventuali somme che risulteranno dovute in esito alla eventuale parziale compensazione di cui al superiore punto;

➢ ritenere e dichiarare che la locatrice è tenuta a risarcire anche i danni non patrimoniali patiti e patiendi dalla società conduttrice in esito alla condotta inadempiente della stessa, questi determinando in € 15.000,00 o in quell'altra maggiore o minore che sarà equa ritenuta di giustizia;

➢ conseguentemente, condannare parte locatrice al pagamento della somma di cui sopra, oltre interessi e rivalutazione come per legge;

2 ➢ condannare parte locatrice alla refusione delle spese, diritti e onorari di causa in favore della conduttrice.”
Conclusioni della terza chiamata : Controparte_2
“chiede il rigetto di tutte le domande proposte nei suoi confronti dalla società
[...]
Parte_2
Chiede altresì' la condanna della predetta società al pagamento della somma di
€6.000,00 oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo per canoni arretrati per il periodo 1/3/21-1/3/23 relativi all'immobile oggetto di sfratto sito in
Gioiosa Maria Fraz. S.Giorgio via Pola,13, di cui la sig.ra è Controparte_2 proprietaria nella misura di 1/3 di metà.
Chiede altresì la condanna della società convenuta al pagamento delle spese e dei compensi del giudizio, come da depositanda nota spese”;
Conclusioni delle terze chiamate e : Controparte_3 CP_4
“Nel merito:
- Accogliere, per i motivi esposti in comparsa di causa e verbali d'udienza e per quant'altro a dedurre, disattesa ogni contraria istanza eccezione e/o difesa, le domande riconvenzionali spiegate dalle sigg.re , Controparte_3 CP_4 odierne comparenti e terzi litisconsorti-;
[...]
- Per l'effetto risolvere il contratto per morosità relativamente all'unità immobiliare sita in Gioiosa Marea, via Pola, 13 piano rialzato identificato al catasto al foglio n. 12 p/lla 85;
- Sempre per l'effetto emettere a carico dello zio Controparte_1
ingiunzione di pagamento dei canoni maturati dal 1.5.2019 al
[...]


1.3.2023 pari ad euro 6.900,00 in favore di;
maggiorata di Controparte_3 interessi legali dalla scadenza dei canoni non corrisposti fino al saldo;

- emettere a carico dello zio ingiunzione Controparte_1 di pagamento dei canoni maturati dal 1.5.2019 al 1.3.2023 pari ad euro 6.900,00 in favore di maggiorata di interessi legali dalla scadenza dei CP_4 canoni non corrisposti fino al saldo;

- in via estremamente subordinata:
- emettere a carico dello zio ingiunzione Controparte_1 di pagamento dei canoni maturati dal 1.5.2019 al 1.3.2023 pari ad euro 5.972,00 così determinata €. 6.900,00 canoni arretrati detratta la somma di 928,00 (pari ad ¼ di €. 3.712,55) in favore di , maggiorata di interessi legali Controparte_3 dalla scadenza dei canoni non corrisposti fino al saldo;

3 - emettere a carico dello zio ingiunzione Controparte_1
di pagamento dei canoni maturati dal 1.5.2019 al 1.3.2023 pari ad euro 5.972,00 così determinata €. 6.900,00 canoni arretrati detratta la somma di 928,00 (pari ad ¼ di €. 3.712,55) in favore di , maggiorata di interessi legali CP_4
dalla scadenza dei canoni non corrisposti fino al saldo;

- condannare, in ogni caso lo di , ovvero chi CP_1 Controparte_1 di ragione, al pagamento di spese del giudizio in esse incluse le spese di pagamento del contributo unificato.”
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con l'atto introduttivo del presente giudizio, intimava lo sfratto per Parte_1 morosità nei confronti della conduttrice Controparte_1 dall'immobile commerciale concesso in locazione e sito in Gioiosa Marea (ME), Fraz.
San Giorgio, via Pola n. 13, diffidandola a riconsegnarlo immediatamente nel pristino stato locativo, libero e sgombero di persone e cose di appartenenza.
L'attrice esponeva di essere subentrata, a seguito di cessione, nel contratto di locazione stipulato in data 01.12.2012 dai proprietari del predetto immobile, CP_2
, e , e precisamente per la
[...] Controparte_3 CP_4 CP_5 quota di quest'ultimo. A sostegno di tale intimazione lamentava la morosità del pagamento dei canoni a partire da giugno 2015, e ciò nonostante le dilazioni di pagamento concesse (e mai rispettate), nonché delle annualità di imposta di registro scadute e non pagate, per complessivi € 14.490,59. Ed invero, le parti avevano convenuto un canone annuo di € 18.000,00 da pagarsi in rate mensili anticipate con scadenza entro il termine essenziale di giorno cinque di ogni mese.
La società locatrice, dunque, intraprendeva il giudizio per chiedere la convalida dello sfratto intimato, ordinando alla conduttrice il rilascio dell'immobile locato, nonché la pronuncia dell'ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva della somma richiesta. In caso di opposizione, chiedeva altresì l'emissione dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. e, previo mutamento di rito ex art. 667 c.p.c., la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice.
Con comparsa di costituzione e risposta, l'intimata si costituiva in giudizio opponendosi alla convalida di sfratto e all'ingiunzione di pagamento, contestando le deduzioni attoree.
In particolare, deduceva l'inadempimento della locatrice per carenza dei requisiti essenziali a rendere la cosa locata idonea all'uso convenuto. Ed invero, sosteneva che già alla sottoscrizione del contratto avvenuta a dicembre 2012, per le precarie condizioni in
4 cui versava l'immobile, erano riconosciute dalla locatrice come non dovute alcune mensilità, prevedendo una decorrenza del pagamento del canone a far data dal primo aprile 2013.
Inoltre, lamentava che, contrariamente a quanto promesso, l'immobile era risultato difforme, in quanto carente dei requisiti richiesti ex lege sia dal punto di vista urbanistico sia dal punto di vista sismico e che, per il relativo adeguamento e conseguimento delle autorizzazioni, la medesima conduttrice si era dovuta affidare ad un proprio tecnico di fiducia, perché completasse l'iter burocratico, non riuscendo, però, a conseguire il certificato di agibilità definitivo.
Asseriva di aver scoperto, durante la locazione, che l'immobile risultava accatastato in parte come C/1 (locali commerciali e botteghe per circa 30 mq) e la restante parte come
A/4 (civile abitazione) e che le strutture precarie, l'una antistante e l'altra retrostante il già menzionato immobile, risultavano abusive sotto il profilo sismico.
Affermava, inoltre, di aver dovuto sostenere i costi per il rifacimento degli impianti elettrico, idrico e del gas, non risultati idonei;
per la realizzazione di un piccolo spazio in cui posizionare la cassa;
per il ripristino della copertura dell'ingresso con una struttura in legno in quanto logoro;
per la tinteggiatura delle pareti ed il trattamento con prodotti anti- umido;
per la messa in posa di un perlinato nella sala per un'altezza di 80 cm dal pavimento, per la sostituzione delle canne fumarie a causa della loro mancata conformità alla normativa vigente ed infine per la sostituzione del forno a legna che, accasciandosi su sé stesso, aveva smesso di funzionare. Contestava, altresì, la morosità nei termini invocati, per essere stati eseguiti pagamenti parziali, risultanti dalle copie dei bonifici che versava in atti per complessivi € 2.250,00.
La parte convenuta sosteneva di aver denunciato tale situazione alla locatrice, la quale, sebbene tenutavi per legge, si disinteressava ad operare la manutenzione straordinaria.
Nel corso della locazione la situazione strutturale dell'immobile locato peggiorava, verificandosi ulteriori lesioni alla pavimentazione della sala, ai rivestimenti della cucina ed alla copertura delle strutture precarie dalla quale dilavava acqua piovana con conseguenti ulteriori danni.
A causa di ciò, deduceva pertanto di aver sostenuto esborsi per lavori di manutenzione straordinaria indispensabili a rendere idonei i locali pari ad € 29.598,59, riservandosi di proporre apposita domanda riconvenzionale.
Chiedeva, quindi, l'accertamento dell'esistenza dei gravi motivi ostativi alla convalida di sfratto e alla conseguente ingiunzione di pagamento, la risoluzione del
5 contratto di locazione per grave inadempimento della locatrice ed infine l'insussistenza della morosità dedotta dall'attrice con diritto a compensare parzialmente le somme ex adverso reclamate.
A seguito dell'opposizione della convenuta, il giudice non convalidava l'intimazione di sfratto ed emetteva ordinanza con cui assegnava alle parti termine per esperire la mediazione obbligatoria, disponendo, inoltre, il mutamento di rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c.
Espletata la mediazione con esito negativo, con memoria di costituzione e risposta, la resistente formulava domanda riconvenzionale chiedendo la compensazione delle somme sborsate per un importo di € 31.261,69, nonché il risarcimento dei danni patiti, determinando questi in € 15.000,00 o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
In data 06.03.2023, la conduttrice riconsegnava l'immobile al locatore.
Espletata l'istruttoria, all'udienza del 17.01.2024, il giudice ordinava a parte resistente l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i locatori rispetto ai quali era stata proposta domanda riconvenzionale, trattandosi di ipotesi di litisconsorzio necessario.
Con memoria di costituzione con domanda riconvenzionale, si costituivano in giudizio le terze chiamate litisconsorti necessarie , Controparte_3 Controparte_2
Esse chiedevano, preliminarmente, il differimento dell'udienza di CP_4 comparizione per consentire l'avvio della mediazione obbligatoria conseguente la spiegata domanda riconvenzionale e, nel merito in caso di fallimento delle trattative sollecitate dal Tribunale e della mediazione, l'accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dell'accertamento della morosità nei loro confronti della società resistente per una somma totale di € 20.700,00.
Sostenevano, infatti, l'illegittimità del mancato versamento del canone locativo da parte della società a fronte di un adempimento parziale o comunque non esatto CP_1 del locatore, giacché è sempre richiesta una proporzione tra le prestazioni, in ossequio all'equilibrio contrattuale, che poggia su prestazioni sinallagmatiche, e alla buona fede.
Inoltre, chiedevano, per l'effetto, la risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, nonché l'emissione di ingiunzione di pagamento dei canoni maturati dall'1.5.2019 all'1.3.2023 pari ad euro 6.900,00 in favore di ciascuna e maggiorati dagli interessi legali.
Infine, in via estremamente subordinata, chiedevano di emettere a carico della resistente ingiunzione di pagamento dei canoni maturati dall'1.5.2019 all'1.3.2023 pari
6 ad euro 5.972,00, somma determinata detraendo da € 6.900,00 (canoni arretrati dovuti a ciascuna litisconsorte) l'importo di € 928,00 (pari ad ¼ di €. 3.712,55, somma accertata dal ctu in corso di giudizio).
A seguito di rinuncia al mandato difensivo del precedente procuratore, si costituiva in giudizio il nuovo difensore della terza chiamata precisando come la Controparte_2 stessa fosse proprietaria di 1/3 di metà dell'immobile, e non di ¼ dell'intero, come affermato nella prima comparsa di costituzione. La terza chiamata, pertanto, precisava di aver maturato un credito per canoni arretrati di € 6.000,00, ritenendo di non dovere decurtare alcunché da tale somma attesa la non opponibilità nei suoi confronti dell'attività probatoria precedentemente svolta, tendente a dimostrare ipotetici danni all'immobile locato. Chiedeva, pertanto, il rigetto di tutte le domande ex adverso proposte dalla resistente, nonché la condanna di quest'ultima al pagamento della somma di € 6.000,00 oltre interessi.
La presente controversia è stata individuata fra quelle di cui all'art. 23-bis comma 5
D.L. 19/2024, con conseguente applicazione, ai sensi del successivo comma 7, del modello decisionale introdotto dal D.Lgs. 149/2022.
In via preliminare, l'eccezione di inopponibilità della ctu sollevata dalla chiamata non può essere accolta in quanto tardiva. Controparte_2
Ed invero, “…quando sia stata raccolta una prova anteriormente all'integrazione del contraddittorio di una delle parti necessarie, solo questa può far valere la nullità dell'assunzione della prova e lo potrà fare nel suo primo atto di difesa, cioè non appena interviene nel giudizio, perché la sua costituzione è il mezzo attraverso il quale essa ha notizia dell'avvenuta raccolta delle prove” (Cass.1644/2019).
Nel caso di specie, la litisconsorte pretermessa, con il medesimo atto con il quale è intervenuta nel processo depositato in data 26.03.2024 non ha chiesto tempestivamente che fosse ritenuta invalida, ma solo successivamente in data 15.05.2024. Deve, pertanto, ritenersi valida l'attività istruttoria eseguita in sua assenza, non avendone dedotto la nullità nel primo atto di costituzione.
Nel merito, la domanda di parte ricorrente è fondata e va accolta.
Con il contratto di locazione, il locatore si obbliga a far godere al conduttore una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
Le principali obbligazioni del locatore ex art. 1575 c.c. consistono: 1) nel consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) nel mantenerla in modo che serva all'uso convenuto;
3) nel garantirne il pacifico godimento durante la locazione;
in definitiva, “il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono
7 stato locativo al fine di servire all'uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale” (Cass.
38084/2021).
Il conduttore, dal canto suo, oltre a corrispondere il corrispettivo nei termini convenuti, deve “prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto …” (art.1587 c.c.).
Ciò premesso, occorre accertare, nel caso in esame, se e da parte di chi vi sia stata violazione delle suddette obbligazioni, valutando la sussistenza degli estremi oggettivi e soggettivi dell'inadempimento alla stregua dell'art. 1455 c.c.
Parte ricorrente chiede la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice, non avendo la stessa provveduto al pagamento dei canoni locatizi a far data da giugno 2015 fino al rilascio.
Tale inadempimento non viene negato da parte resistente, ma viene giustificato sulla base di presunti vizi dell'immobile locato che avrebbero impedito alla società conduttrice il regolare svolgimento della propria attività.
In particolare, la conduttrice sostiene che, a causa della carenza di requisiti essenziali a rendere la cosa locata idonea all'uso convenuto, consistente nell'attività di ristorazione-pizzeria, essa è stata costretta ad eseguire a propria cura e spese i lavori necessari ed indispensabili a recuperare le condizioni dell'immobile locato, a causa di alcune infiltrazioni. Aggiungeva, inoltre, che tali lavori avrebbero dovuto essere eseguiti dalla locatrice, rimasta inadempiente a tale obbligo.
Ebbene, dalla lettura ed interpretazione del contratto di locazione si evince che le parti fossero a conoscenza di tali vizi fin dalla stipula.
Ed invero, la locatrice ammetteva la necessità di lavori di adeguamento del bene locato e fissava il pagamento della prima mensilità del canone all'01.04.2013, sollevando la conduttrice dalla corresponsione del predetto canone per quattro mensilità e, quindi, per un importo di € 6.000,00.
Di tali difetti, però, non è allegata una compiuta indicazione in sede contrattuale, idonea a fotografare lo stato dei luoghi in corrispondenza di tale momento. Tuttavia, detta clausola negoziale rende evidente l'accettazione implicita della res locata nello stato di fatto in cui si trovava da parte della conduttrice e la volontà della stessa di effettuare lavori di adeguamento dei locali per l'importo del canone di locazione di mesi quattro.
8 Ed invero, per costante orientamento giurisprudenziale: “Se il conduttore, all'atto di stipulazione del contratto di locazione, non ha denunciato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato
a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna”
(Cass. 10282/2015).
Si osserva, inoltre, che dall'espletata ctu, i cui esiti appaiono condivisibili, è emerso uno stato di dissesto conosciuto e conoscibile dalla resistente, trattandosi di vizi percepibili e, quindi, accettati al momento della consegna del bene.
In particolare, osserva il consulente che i danni lamentati dalla resistente sono ascrivibili alle infiltrazioni, precisando che: “trattasi di eventi verificatisi per mancata e omessa manutenzione straordinaria degli elementi edilizi sopra specificati da parte del proprietario dello stabile”. Riscontra:
“a) si è evinta una pavimentazione sconnessa, rigonfia e addirittura assente in più punti, nonché tracce di umidità e distacco di intonaco malgrado le perline di rivestimento
(foto n.1-2);
b) si è constatata l'assenza degli angolari di raccordo tra parete e pavimentazione nel locale cucina nonché il completo scollamento di alcune di esse (foto n.3);
c) si è riscontrato un deterioramento della copertura delle due strutture precarie poste l'una sul fronte principale e l'altra sul retro dell'immobile a confine con la via
Zara, il quale ha originato infiltrazioni e di conseguenza umidità sulle pareti, distacco di intonaco e di piastrelle, nonché disagio a condurre l'attività durante i periodi di pioggia. Rispetto al primo sopralluogo si sono verificate nuove infiltrazioni dalla tettoia posta sul fronte principale documentate da materiale fotografico inviato per pec dalla parte resistente (foto n.4 e 5);
d) l'impianto fognario del locale igienico a disposizione della clientela risulta compromesso in quanto risultano delle perdite dalla base dello stesso ovvero dalla giunzione tra tubo e sifone, come anche si è constatato durante il sopralluogo per esalazione di fognatura distintamente avvertita.
Gli interventi di ripristino di cui la resistente ha dovuto farsi carico sono quantificati dal consulente in € 3.712,55, non potendo esservi computate altre spese, quali forno caldaia e canne fumarie, a causa dell'avvenuta asportazione.
Poiché la resistente, in sede di stipula, ha accettato la res nello stato di fatto in cui si trovava, impegnandosi ad effettuare lavori di adeguamento per un importo di circa €
6.000,00, nella specie non è configurabile un inadempimento grave del locatore
9 consistente nell'avere locato un immobile inservibile all'uso pattuito, stante la conoscenza dei vizi e la loro accettazione e regolamentazione pattizia.
Di contro, si ravvisa un inadempimento grave della conduttrice che, alterando il sinallagma contrattuale, sospendeva il pagamento dei canoni di locazione dal mese di giugno 2015 e, pur continuando ad avere la disponibilità dell'immobile, protraeva la morosità nel corso del giudizio.
In tema di locazione, infatti, per consolidato orientamento, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione del godimento del bene e ciò, anche, quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore (Cfr. Cass.
7766/2018).
Il conduttore, dunque, avrebbe dovuto pagare i canoni anche in presenza di difetti dell'immobile locato, peraltro, nel caso in esame in gran parte conosciuti ed accettati dallo stesso e ricollegabili ai lavori da effettuare scomputati dal locatore dal canone d'affitto.
Alla luce di quanto detto, pertanto, il comportamento del conduttore che unilateralmente si rifiuta di pagare i canoni di locazione costituisce inadempimento di non scarsa importanza.
Il contratto di locazione deve essere dichiarato risolto per grave inadempimento della resistente.
Risulta, altresì, fondata la domanda riconvenzionale di compensazione nei limiti di quanto accertato dal ctu quali spese di manutenzione affrontate dalla conduttrice, nonché le spese risultanti dalla documentazione e afferenti a vizi occulti di cui la resistente ha avuto contezza solo durante l'esecuzione del contratto.
In particolare, per questi ultimi sono da compensare le seguenti voci: impianto elettrico € 6.697,80; impianto idrico € 1.032,79; canne fumarie € 488,00.
Per quanto riguarda le spese relative alla pitturazione, anch'esse vanno inserite e compensate in quanto rientranti nella manutenzione dell'immobile.
Infine, deve escludersi il costo del forno, per il quale manca la prova del vizio e, soprattutto, la riconducibilità a difetti non conosciuti, diversi da quelli che il conduttore medesimo avrebbe dovuto provvedere ad eliminare.
L'importo totale da riconoscersi in favore conduttrice è quindi pari ad € 15.295,17.
Da tale cifra va detratta la somma di € 6.000,00, già detratta in contratto a scomputo dei lavori di adeguamento da eseguire;
pertanto, il credito della conduttrice nei confronti dei locatori è pari ad € 9.295,17. Ne consegue che il credito nei confronti della società
10 intimante essendo quest'ultima proprietaria di metà dell'immobile, è di € Parte_1
4.647,58 a cui si aggiungono gli acconti versati con bonifico per i mesi di novembre 2015, giugno e agosto 2016 così come risulta da documentazione in atti, per un importo totale di € 6.897,58.
La conduttrice va, pertanto, condannata al pagamento in favore della società locatrice dell'importo di € 63.102,42 a titolo di canoni di locazione Parte_1 maturati e non versati dal 01.06.2015 al 01.03.2023, al netto dell'importo compensato e maggiorata di interessi legali dalla scadenza dei canoni non corrisposti fino al saldo, nonché al pagamento di € 2.523,84 a titolo di annualità di imposta di registro scadute e non pagate dalla conduttrice, già liquidate con avviso dall'Agenzia delle Entrate, e delle successive.
La conduttrice va, altresì, condannata al pagamento dei canoni di locazione non pagati in favore delle altre proprietarie in ragione delle loro quote.
Precisamente:
- in favore di , al pagamento dell'importo di € 5.350,81 a titolo Controparte_3
di canoni di locazione maturati e non versati dal 01.05.2019 al 01.03.2023, al netto dell'importo compensato di € 1.549,19, maggiorati di interessi legali dalla scadenza dei canoni non corrisposti fino al saldo;

- in favore di al pagamento dell'importo di € 5.350,81 a titolo di CP_4
canoni di locazione maturati e non versati dal 01.05.2019 al 01.03.2023, al netto dell'importo compensato di € 1.549,19, maggiorati di interessi legali dalla scadenza dei canoni non corrisposti fino al saldo;

- in favore al pagamento dell'importo di € 4.450,81 a titolo di Controparte_2
canoni di locazione maturati e non versati dal 01.03.2021 al 01.03.2023, al netto dell'importo compensato di € 1.549,19, maggiorati di interessi legali dalla scadenza dei canoni non corrisposti fino al saldo.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate, in favore di parte locatrice ed a carico di parte conduttrice, ai sensi dell'art. 9 D.L. 1/2012 e del successivo D.M.
55/2014:
- per in € 2.550,00 per la fase di studio, € 1.600,00 per la fase Parte_1 introduttiva, € 5.600,00 per la fase di trattazione ed € 4.250,00 per la fase decisoria, per un compenso totale di € 14.00,00, oltre spese generali ex art. 2
D.M. 55/2014 nella misura ordinaria del 15% ed anticipazioni per € 145,50;
- per e in solido fra loro, in € 950,00 per la Controparte_3 CP_4 fase di studio, € 750,00 per la fase introduttiva, € 1.700,00 per la fase di
11 trattazione ed € 1.700,00 per la fase decisoria, per un compenso totale di €
5.100,00, oltre spese generali ex art. 2 D.M. 55/2014 nella misura ordinaria del
15% ed anticipazioni per € 118,50;
- per in € 900,00 per la fase di studio, € 700,00 per la fase Controparte_2 introduttiva, € 1.600,00 per la fase di trattazione ed € 1.600,00 per la fase decisoria, per un compenso totale di € 4.800,00, oltre spese generali ex art. 2
D.M. 55/2014 nella misura ordinaria del 15%;
Le spese di ctu, come già liquidate per anticipazione, vanno definitivamente poste a carico di parte resistente.


P. Q. M.


Il Tribunale di Patti, Sezione Civile, in persona del Giudice monocratico Dott. Giovanni
Genovese, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n° 1100/2018 del Registro
Generale Contenzioso, così decide:
1) accoglie la domanda di parte ricorrente e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di locazione locale commerciale registrato all'Agenzia delle Entrate – Ufficio di
Patti il 10.12.2012 (Serie 3 N. 1295), relativo all'unità immobiliare sita in
Gioiosa Marea (ME) – Fraz. S. Giorgio, via Pola n. 13, piano rialzato, identificata in catasto al foglio 12 part. 85, per inadempimento della società CP_1 [...]
; Controparte_1
2) accerta che la società conduttrice è creditrice nei confronti dei locatori della somma complessiva di € 15.295,17;
3) condanna la conduttrice al pagamento dell'importo di € 63.102,42 in favore di a titolo di canoni di locazione maturati e non versati dal Parte_1
01.06.2015 al 01.03.2023, oltre interessi al tasso legale dalla scadenza dei canoni non corrisposti fino al soddisfo;

4) condanna la conduttrice al pagamento al pagamento dell'importo di € 2.523,84 in favore di a titolo di annualità di imposta di registro scadute e Parte_1 non pagate, oltre al pagamento della medesima imposta per le annualità successive;

5) condanna la conduttrice al pagamento dell'importo di € 5.350,81 in favore
, a titolo di canoni di locazione maturati e non versati dal Controparte_3
01.05.2019 al 01.03.2023, oltre interessi al tasso legale dalla scadenza dei canoni non corrisposti fino al soddisfo;

6) condanna la conduttrice al pagamento dell'importo di € 5.350,81 in favore di a titolo di canoni di locazione maturati e non versati dal CP_4
12 01.05.2019 al 01.03.2023, oltre interessi al tasso legale dalla scadenza dei canoni non corrisposti fino al soddisfo.
7) condanna la conduttrice al pagamento dell'importo di € 4.450,81 in favore a titolo di canoni di locazione maturati e non versati dal Controparte_2
01.03.2021 al 01.03.2023, oltre interessi al tasso legale dalla scadenza dei canoni non corrisposti fino al soddisfo;

8) condanna la conduttrice alla rifusione delle spese di giudizio in favore delle altre parti, che liquida:
a. per in complessivi € 14.000,00 per compensi ed € 145,50 Parte_1
per anticipazioni;

b. per e in solido, in complessivi € Controparte_3 CP_4
5.100,00 per compensi ed € 118,50 per anticipazioni;

c. per in solido, in complessivi € 4.800,00 per compensi;
Controparte_2
oltre spese generali nella misura del 15%, iva e c.p.a. se dovute;

9) pone le spese di ctu, come già liquidate per anticipazione, definitivamente a carico di parte resistente.
Patti, 29/05/2025 Il Giudice Dott. Giovanni Genovese
13