REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AREZZO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico dr. ssa Carmela Labella ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 1800/2022 R.G. promossa da:
e Parte_1 Parte_2
rappresentati e difesi dall' avv. MAZZARA FRANCESCA , elettivamente domiciliati presso il suo studio, come da procura in atti
PARTE ATTRICE contro
, , , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 CP_4
E
[...] Controparte_5
rappresentati e difesi dall' avv. PAOLINI ANGELO elettivamente domiciliati presso il suo studio, come da procura in atti
PARTE CONVENUTA
E
e Controparte_6 Controparte_7 rappresentati e difesi dall' avv. BERNINI LAURA elettivamente domiciliati presso il suo studio, come da procura in atti
PARTE CONVENUTA
NONCHE'
rappresentato e difeso dall' avv. CINZIA MUGNAI, elettivamente Controparte_8
domiciliato presso il suo studio, come da procura in atti
PARTE CONVENUTA
pagina 1 di 33

CONCLUSIONI
All' esito della udienza cartolare del 23.10.2024,
l'avv. MAZZARA FRANCESCA , per e , Parte_1 Parte_2 conclude come segue: “(…)Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Arezzo, contrariis rejectis: per i motivi tutti esposti in narrativa, accertata e dichiarata l'esistenza e validità del vincolo contrattuale intercorrente tra le parti, rappresentato dalla proposta irrevocabile di acquisto accettata dai convenuti in ogni sua parte, in via principale, condannare tutti i convenuti, ai sensi dell'art. 1453 c.c., all'integrale adempimento della stessa e, quindi, alla stipula del contratto definitivo di compravendita del compendio immobiliare oggetto della proposta irrevocabile di acquisto accettata, entro e non oltre il termine che il Giudice vorrà stabilire in sentenza, ovverosia pronunciare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., sentenza che produca gli effetti del contratto di compravendita medesimo, con il trasferimento in capo agli attori (…) ed (…), della piena proprietà dei beni immobili Parte_1 Parte_2
oggetto della detta proposta accettata posti in Comune di Loro FF, frazione San Giustino
Valdarno e descritti come appresso al Catasto del detto comune, nello specifico: appartamento al piano terra costituito da soggiorno, cucina, camera, bagno, disimpegno, catastalmente identificato al foglio di mappa 90, p.lla 324, sub 3, categoria A/3, classe 2, consistenza vani 4, rendita € 206,58; appartamento al piano primo con ingresso dal vano scale a comune, composto da soggiorno, cucina, tre camere, bagno, disimpegno, due terrazze, ascensore, catastalmente identificato al foglio di mappa
90, p.lla 324, sub 9, categoria A/3, classe 4, consistenza vani 6, rendita € 449,32; garage al piano terra, catastalmente contraddistinto al foglio di mappa 90, p.lla 324, sub 4, categoria C/6, classe 4, consistenza 19 mq., rendita € 107,94; deposito costituito da manufatto in muratura, sempre all'Interno del resede a comune, ma staccato dall'abitazione, catastalmente contraddistinto al foglio di mappa 90,
p.lla 324, sub 5, categoria C/2, classe 3, consistenza 26 mq., rendita € 107,42; bene comune non censibile alle unità immobiliari sopra citate costituito dal portico al piano terra, dal vano scala e dal locale sottoscala, catastalmente contraddistinto al foglio di mappa 90, p.lla 324, sub 7; porzione (per la consistenza di cui alla descrizione grafica in allegato alla proposta di acquisto accettata) di bene comune non censibile alle unità immobiliari sopra citate, costituito da resede al piano terra, catastalmente contraddistinto al foglio di mappa 90, p.lla 324, sub 8; terreno agricolo catastalmente identificato al foglio di mappa 90, p.lla 624, in parte a uliveto, classe 1, consistenza 289 mq., reddito dominicale € 1,27, reddito agrario € 1,19, ed in parte seminativo, classe 3, consistenza 28 mq, reddito dominicale € 0,09, reddito agrario € 0,07 ; terreno agricolo catastalmente identificato al foglio di
pagina 2 di 33 mappa 90, p.lla 571, a vigneto, classe 1, consistenza 3.089 mq., reddito dominicale €17,55, reddito agrario € 12,76; porzione (per la consistenza di cui alla descrizione grafica in allegato alla proposta di acquisto accettata) di terreno agricolo catastalmente identificato al foglio di mappa 90, p.lla 589; ciò a fronte del pagamento del prezzo, che gli attori si offrono di corrispondere, al netto del corrisposto acconto di €. 12.000,00, nonché dell'importo corrispondente alla riduzione di valore del compendio complessivo in ragione della mancata cessione della piccola porzione di circa 2 mq. del resede sul retro dell'immobile identificato come p.lla 323 di proprietà di , ricompresa Controparte_9 nella promessa di vendita, nonché dell'importo corrispondente alla riduzione di valore del compendio complessivo in ragione della mancata liberazione dalle servitù di passo e di tubazione a favore della
p.lla 323 contrattualmente descritte (il tutto nella misura che sarà ritenuta di giustizia), nonché del controvalore delle opere edilizie e delle attività tecniche contrattualmente previste e non eseguite
(queste ultime nella misura di €. 75.300,37 ed €. 48.150,96 - come appresso specificate - e/o quelle diverse, maggiori o minori, somme che risulteranno di giustizia in corso di causa), in via subordinata, sul punto, condannare i convenuti a realizzare integralmente e a perfetta regola d'arte tutte le opere edili di completamento, meglio descritte sub. A) del presente atto di citazione, al fine di effettuare le opportune verifiche tecniche e normative, entro e non oltre il termine che il Giudice vorrà stabilire in sentenza antecedente alla data del contratto definitivo di compravendita. Ancora, in via principale, per le ragioni tutte esposte sub. B) del presente atto di citazione, dichiarare e statuire l'esclusiva responsabilità dei convenuti per la mancata stipulazione del contratto preliminare di compravendita del compendio immobiliare oggetto della proposta irrevocabile di acquisto accettata. In via principale accertato e dichiarato che i convenuti hanno completamente omesso di eseguire tutti gli adempimenti tecnici a loro carico in quanto venditori e necessari ad addivenire al contratto definitivo, come meglio descritto e per le ragioni tutte esposte sub. C) del presente atto di citazione, condannare i convenuti a compiere a loro cura e spese tutti gli adempimenti tecnici necessari meglio descritti sub. C) del presente atto di citazione, entro e non oltre il termine che il Giudice vorrà stabilire in sentenza antecedente alla data del contratto definitivo di compravendita. In via subordinata, sul punto, autorizzare gli attori ad eseguire gli adempimenti tecnici necessari meglio descritti sub. C) del presente atto di citazione e, per l'effetto, condannare i convenuti, in solido tra loro, a corrispondere agli attori l'importo necessario pari ad €. 48.150,96 accessori di legge compresi, e/o quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia. Ancora, in via principale, per le ragioni tutte meglio dedotte sub. D) del presente atto di citazione, condannare i convenuti in solido tra loro, a corrispondere agli attori l'importo di €. 5.000,00 a titolo di risarcimento dei danni derivanti dal pregiudizio subìto nella fruizione del giardino posto nel retro dell'unità abitativa e/o quella somma
pagina 3 di 33 maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo. Sempre in via principale, per le ragioni tutte meglio esposte e dedotte sub. E) del presente atto di citazione, condannare i convenuti, in solido tra loro, a corrispondere agli attori, a titolo di risarcimento dei danni subìti per non aver potuto beneficiare della detrazione fiscale del 50% per le ristrutturazioni in tempi utili e comunque entro Novembre 2021, la somma di €. 69.500,00 e/o quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo. Ancora in via principale, per le ragioni tutte meglio esposte e dedotte sub. F) del presente atto di citazione, condannare i convenuti, in solido tra loro, a corrispondere agli attori, a titolo di risarcimento dei danni subìti per non aver potuto beneficiare del
c.d. superbonus 110% nei tempi previsti e concordati per la stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare, la somma di €. 404.000,00 e/o quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo. Sempre, in via principale, per le ragioni tutte esposte e documentate sub. G) del presente atto di citazione, condannare i convenuti, in solido tra loro, a corrispondere, all'attore, IG. a Parte_1 titolo di risarcimento del danno non patrimoniale, l'importo di €. 209.485,24 e/o quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo ed ancora condannare i convenuti, in solido tra loro, a corrispondere, all'attrice,
IG.ra , a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale, l'importo di €. 306.222,03 Parte_2
e/o quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo. Ancora, in via principale, per le ragioni tutte esposte e documentate sub. H) del presente atto di citazione, condannare i convenuti, in solido tra loro, a corrispondere agli attori, a titolo di rimborso delle spese sostenute, l'importo di €. 5.259,50 e/o quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal 04/08/2021 al saldo. Quanto sopra con compensazione dell'eventuale importo dovuto dagli attori ai convenuti a titolo di saldo del prezzo con quanto dovuto da questi ultimi agli attori medesimi a titolo di risarcimento del danno e condanna dei convenuti stessi al pagamento dell'eccedenza in favore degli attori. Infine, in via principale, respingere, integralmente tutte le domande riconvenzionali svolte dai convenuti in quanto completamente infondate in fatto ed in diritto nonché destituite di prova. Con vittoria di spese, compensi professionali, I.V.A. e C.A.P. come per legge; In via istruttoria, si insiste nella richiesta di ammissione CTU medico-legale, come meglio dedotta e chiesta in atto di citazione, ammessa e poi revocata e, nella richiesta di ammissione di prova per testi sui seguenti capitoli: 1) “V.C. Lei conosce i coniugi e da Parte_2 Parte_1 oltre 10 anni”; 2) “V.C., nel corso degli ultimi dieci anni, ha avuto con i medesimi frequentazione e/o
pagina 4 di 33 colloqui (anche telefonici) una o più volte alla settimana”; 3) “V.C., sino alla primavera 2021, nel corso di detti colloqui, né né Le hanno riferito di avere problemi Parte_2 Parte_1
di ansia, di difficoltà nel riposo notturno, di alimentazione, e/o dichiarato disperazione rispetto al superamento delle quotidiane difficoltà”; 4) “V.C., dalla metà dell'anno 2021, e Parte_2
nel corso di tutti i colloqui, Le hanno riferito disperazione Parte_1
(via via crescente) rispetto alla risoluzione del problema relativo all'acquisto dell'immobile di Loro
FF ove si erano, intanto, trasferiti.”; 5) “V.C., dalla metà del 2021, e Parte_2 [...]
nel corso di tutti i colloqui, Le hanno riferito (via via crescenti) di soffrire di ansia, di Parte_1
difficoltà nel riposo notturno, di alimentazione”;
6)“V.C., nel riferire ciò, e Le dichiaravano che tali disturbi erano Parte_2 Parte_1 iniziati con il sorgere delle difficoltà relative all'acquisto dell'immobile e si erano, via via, aggravati con il prolungarsi e l'aggravarsi di tali difficoltà” (…); 7) “V.C. Lei è stata 'medico di base' dei IG.ri
e per oltre tre anni, sino al marzo 2021”; 8) “V.C. i medesimi, in Parte_2 Parte_1
tale periodo, non Le hanno mai dichiarato di soffrire di ansia, di difficoltà nel riposo notturno, di alimentazione”; 9) “V.C. Lei, durante il detto periodo in cui li ha avuti in cura, ha mai riscontrato, a carico degli stessi, segni o sintomi di disturbi o problemi di natura psicologica e/o di sofferenza psichica”;

l'avv. PAOLINI ANGELO , per , , Controparte_1 Controparte_2
, e , conclude come Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5
segue: “(…) riportandosi integralmente a quanto dedotto ed eccepito in sede di comparsa di costituzione e risposta, nonché nelle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. depositate, insistono per
l'accoglimento delle conclusioni di cui alla memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., anche in via istruttoria, qui da considerarsi interamente trascritte: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Arezzo, contrariis reiectis:
In via principale:

1. respingere la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto per tutti i motivi esposti nel presente atto;
2 . accertare e dichiarare, per le ragioni tutte di cui al presente atto, la risoluzione della proposta irrevocabile di acquisto del 28.03.2021 ex art. 1453 c.c. per inadempimento di parte attrice, e per l'effetto disporre che l'importo versato a titolo di caparra confirmatoria debba essere trattenuto dai convenuti a titolo di acconto sul maggior danno ed ordinare la re-immissione in possesso del compendio immobiliare in favore dei convenuti;
3 . accertare e dichiarare, per le ragioni tutte di cui al
pagina 5 di 33 presente atto, la sussistenza degli estremi di una lite temeraria ex art. 96 c.p.c., e per l'effetto condannare gli attori al pagamento della somma che sarà individuata di giustizia dall'Organo giudicante. In via riconvenzionale, accertare e dichiarare, per le ragioni tutte di cui al presente atto, la sussistenza: - di un danno da occupazione sine-titulo del compendio immobiliare sito in Loro
FF (AR), Fraz. San Giustino Valdarno, Via Martiri dell'Oreno n. 38, quantificato nella somma di €uro 1.000,00 mensili - da dividersi pro quota tra ciascuno degli aventi diritto - a far data dal mese di Agosto 2021 fino alla definitiva re-immissione nel possesso del bene in favore dei IG.ri CP_1
- di un danno - da dividersi pro quota tra ciascuno degli aventi diritto - da perdita di chance da quantificarsi, a far data dal mese di Agosto 2021 fino alla definitiva re-immissione nel possesso del bene in favore dei convenuti, in via equitativa ex art. 1226 c.c. da parte dell'Organo giudicante;
- nonché di un danno - da dividersi pro quota tra ciascuno degli aventi diritto – derivante dalla realizzazione di ogni e qualsiasi opera non autorizzata all'interno del sopraddetto compendio immobiliare, ad oggi pari ad €uro 10.697,90 per la sola rimozione del pozzo, delle recinzioni presenti nel resede, della pompa di calore e della copertura della veranda, ed estendibile altresì a tutti i danni ulteriori posti in essere dagli attori all'interno della proprietà dalla data di immissione in possesso fino
a quella di riconsegna dell'immobile, a tasse ed imposte che dovranno essere sostenute dai convenuti per il periodo in cui non potranno godere della proprietà, ed infine alle eventuali sanzioni a cui i IG.ri saranno assoggettati, quale conseguenza della realizzazione senza titolo abilitativo del CP_1
pozzo e della copertura della veranda, e per l'effetto condannare gli attori al pagamento: - della somma mensile di €uro 1.000,00 - da dividersi pro quota per ciascuno degli aventi diritto - a far data dal mese di Agosto 2021 fino alla definitiva re-immissione nel possesso del bene in favore dei IG.ri
a titolo di indennità di occupazione, ovvero di quella maggiore o minor somma che CP_1
risulterà di giustizia;
- della somma - da dividersi pro quota tra ciascuno degli aventi diritto – individuata dall'Organo giudicante in via equitativa ex art. 1226 c.c. a titolo di perdita di chance; - nonché infine dell'importo - da dividersi pro quota tra ciascuno degli aventi diritto – che verrà individuato in corso di causa, e ad oggi pari ad €uro 10.697,90 per le sole opere visibili dai convenuti,
a titolo di danni derivanti dalla realizzazione di ogni e qualsiasi opera non autorizzata all'interno del compendio immobiliare, oltre interessi e frutti dal giorno della domanda, ovvero di quella maggiore o minor somma che risulterà di giustizia, anche attraverso ausilio di idonea CTU tecnica. - In denegata
e contrastatissima ipotesi di condanna di parte convenuta, condannare i IG.ri al CP_1
pagamento pro quota della minor somma che sarà ritenuta provata e dovuta in favore dei IG.ri
e e compensare la medesima, totalmente o parzialmente, con il credito vantato dai Parte_1 Pt_2
convenuti stessi nei confronti degli attori così come meglio specificato al punto precedente, qui da
pagina 6 di 33 considerarsi integralmente trascritto, nonché ordinare la re-immissione in possesso del compendio immobiliare in favore dei convenuti. - In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali.” In tal senso, ad integrazione di quanto sopra, parte convenuta allega alle presenti note scritte di precisazione delle conclusioni notula pro forma del Geom. relativa alle spese Persona_1
sostenute dalla medesima in corso di causa a titolo di spese di CTP, pari ad €uro 1.450,84, non quantificate in comparsa di costituzione e risposta, nonché nelle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. depositate, perché successive, di cui chiede la restituzione (…)”;

l'avv. BERNINI LAURA, per e , conclude Controparte_6 Controparte_7
come segue: “(…) precisa le conclusioni come in atti, nel merito 'Piaccia al Tribunale di Arezzo
Ecc.mo, in composizione monocratica, adversis reiectis, in via principale , a) rigettare la domanda attorea siccome del tutto infondata in fatto ed in diritto e sfornita di ogni prova, per tutti i suddetti motivi meglio argomentati nell'atto introduttivo e per l'effetto rimettere nel possesso del compendio immobiliare sito in Loro FF (AR), Fraz. San Giustino Valdarno, Via Martiri dell'Oreno n. 38 i proprietari/convenuti ; b) condannare i signori e , ai sensi dell'art. Parte_1 Parte_2
96 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria” da liquidarsi in via equitativa a favore dei convenuti (tra cui e per la loro quota); c) dichiarare che l'importo versato CP_6 Controparte_7
in uno con la proposta di acquisto pari ad euro 12.000,00 a titolo di caparra confirmatoria sarà trattenuto dagli odierni convenuti (tra cui e per la loro quota) stante il CP_6 Controparte_7 grave inadempimento dei promissari l'acquisto, e per l'effetto condannare gli attori a corrispondere ai
IGnori e l'importo di euro 1000,00 ciascuno, stante il mancato incasso CP_6 Controparte_7
degli assegni a nome dei medesimi-così come richiamati nella proposta di acquisto- a suo tempo consegnati all'agenzia immobiliare;
In via riconvenzionale accertati tutti i danni patrimoniali, subiti e subendi dai convenuti tutti in conseguenza della vicenda in atti, condannare e a Parte_1 Pt_2
titolo di risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti e subendi, e pertanto quale occupazione sine titulo del compendio immobiliare sito in Loro FF (AR), Fraz. San Giustino Valdarno, Via
Martiri dell'Oreno n. 38, della somma di Euro 21.600,00 a favore dei convenuti (tra cui e CP_6
per la loro quota) ovvero dell'importo di euro 1200,00 al mese per i mesi di Controparte_7
occupazione sine titulo o della maggiore o minore somma che verrà determinata in corso di causa anche a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio o in via equitativa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al saldo effettivo per i motivi tutti di cui in narrativa dell'atto introduttivo;
oltre ad euro 10.000,00 a favore dei convenuti (tra cui e per CP_6 Controparte_7
la loro quota) o della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa o da calcolarsi in via
pagina 7 di 33 equitativa per spese che i convenuti tutti dovranno sostenere per la messa in ripristino dei compendi immobiliari e/o per tutte le opere realizzate dagli attori e non conformi alle pattuizioni esistenti, oltre al risarcimento a favore dei convenuti (tra cui e per la loro quota) dovuto CP_6 Controparte_7
nella misura che sarà ritenuta di giustizia per la perdita di chance subita dai convenuti;
In ipotesi, denegata e contrastata, di condanna di parte convenuta a) condannare i convenuti (tra cui e CP_6
per la loro quota) alla minor somma che sarà ritenuta provata e dovuta in favore Controparte_7 degli attori a seguito dell'espletata istruttoria e disporre la compensazione di tali somme (di quanto riconosciuto a qualsiasi titolo a favore degli attori posto a carico di parte convenuta) con quelle riconosciute in favore ai convenuti (tra cui e per la loro quota) a titolo di CP_6 Controparte_7
risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti e subendi, da occupazione sine titulo del compendio immobiliare sito in Loro FF (AR), Fraz. San Giustino Valdarno, Via Martiri dell'Oreno n. 38, della somma complessiva di Euro 21.600,00; ovvero euro 1200,00 al mese per i mesi di occupazione sine titulo o della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa anche per mezzo di valutazione equitativa o a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo per i motivi tutti meglio dedotti nel corpo dell'atto introduttivo;
oltre ad euro 10.000,00 o della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa
o da calcolarsi in via equitativa per spese che i convenuti tutti dovranno sostenere per il ripristino dei compendi immobiliari e/o per tutte le opere realizzate dagli attori e non conformi, oltre al risarcimento nella misura che sarà ritenuta di giustizia per la perdita di chance; b) rimettere nel possesso del compendio immobiliare sito in Loro FF (AR), Fraz. San Giustino Valdarno, Via Martiri dell'Oreno n. 38 i proprietari/convenuti (tra cui e per la loro quota); c) CP_6 Controparte_7 condannare i signori e , ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento Parte_1 Parte_2 dei danni da “lite temeraria” in via equitativa a favore dei convenuti (tra cui e CP_6 [...]
per la loro quota) d) dichiarare che l'importo versato in uno con la proposta di acquisto CP_7
pari ad euro 12.000,00 a titolo di caparra confirmatoria sarà trattenuto dagli odierni convenuti (tra cui e per la loro quota) stante il grave inadempimento dei promissari CP_6 Controparte_7
l'acquisto, e per l'effetto condannare gli attori a corrispondere ai IGnori e CP_6 [...]
l'importo di euro 1.000,00 ciascuno, stante il mancato incasso degli assegni a nome dei CP_7
medesimi-così come richiamati nella proposta di acquisto- a suo tempo consegnati all'agenzia immobiliare. Con ogni più ampia riserva di aggiungere, integrare, modificare, precisare e di formulare istanze anche istruttorie nonché di produrre documenti nei modi e nei termini stabiliti dalla legge anche in relazione al comportamento processuale di controparte. Vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”. In via istruttoria come
pagina 8 di 33 richiesto nelle proprie memorie ex art 183, 6° co cpc seconda e terza. Chiede concedersi termini per deposito note conclusive e repliche (…)”;
l'avv. CINZIA MUGNAI, per conclude come segue: chiedendo la Controparte_8
concessione dei termini per il deposito di note conclusionali e di replica, precisa le conclusioni per come già rassegnate in atti e che per praticità trascrive nuovamente “(…) In via principale:

1. respingere la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto per tutti i motivi e le ragioni esposte nel presente atto nonché in quanto sfornita di ogni prova e, per l'effetto rimettere nel possesso del compendio immobiliare sito in Loro FF (AR), Fraz. San Giustino Valdarno, Via Martiri dell'Oreno n. 38 i proprietari/convenuti, tra cui per la quota di spettanza;

2. Controparte_8
accertare e dichiarare, per le ragioni tutte di cui al presente atto, la risoluzione della proposta irrevocabile di acquisto del 28.03.2021 ex art. 1453 c.c. per inadempimento di parte attrice, e per
l'effetto, disporre che l'importo versato a titolo di caparra confirmatoria debba essere trattenuto dai
Convenuti ed, in particolare, da per la quota di Sua spettanza, quale acconto sul Controparte_8
maggior avere per tutte le voci di danno spettantigli, ordinando altresì la re-immissione in possesso del compendio immobiliare in favore dei legittimi proprietari (tra cui pro-quota, ;

3. Controparte_8
accertare e dichiarare, per le ragioni tutte esposte nel presente atto, la sussistenza degli estremi qualificanti quella promossa da Parte Attrice come lite temeraria ex art. 96 c.p.c., e per l'effetto condannare e , in solido tra loro, ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al Parte_1 Parte_2
risarcimento dei correlativi danni da liquidarsi nella somma che sarà ritenuta di giustizia dal
Giudicante in favore dei Convenuti e, per la quota di spettanza, direttamente in favore dell'odierno esponente;
-In via riconvenzionale, previo accertamento di tutti i danni patrimoniali tutti, patiti e patendi in conseguenza della vicenda in atti, dai convenuti, tra cui per la quota di sua Controparte_8
spettanza, in ogni caso, accertare e dichiarare, per le ragioni tutte di cui al presente atto, che il IG. nella quota di sua spettanza quale comproprietario del compendio per cui è causa, al Controparte_8
pari degli altri comproprietari, ha patito, ad opera di Parte Attrice, sino ad oggi e continua a patire: -
> un danno da occupazione sine-titulo del compendio immobiliare sito in Loro FF (AR), Fraz.
San Giustino Valdarno, Via Martiri dell'Oreno n. 38, stimabile nella somma complessiva di Euro
1.300,00 mensili, decorrenti a far data dal mese di Agosto 2021 fino alla definitiva re-immissione nel possesso del bene in favore dei convenuti (tra cui pro-quota) ovvero quella maggiore Controparte_8
o minor somma accertata all'esito del presente giudizio quale indennità di occupazione sine titulo o, comunque, ritenuta di giustizia;
-> di un danno da perdita di chance decorrente dal mese di Agosto
2021 fino alla definitiva re-immissione nel possesso del bene in favore dei convenuti, tra cui pro-quota
, la cui quantificazione è rimessa anche in via equitativa ex art. 1226 c.c. al Giudice Controparte_8
pagina 9 di 33 designato; -> nonché di un danno derivante dalla realizzazione di ogni e qualsiasi opera non autorizzata all'interno del sopraddetto compendio immobiliare, per come sarà accertato all'esito del giudizio de quo (a titolo esemplificativo e non esaustivo: pozzo, recinzioni, pompa di calore, copertura della veranda) ed estendibile altresì a tutti i danni ulteriori posti in essere dagli attori all'interno della proprietà dalla data di immissione in possesso fino a quella di riconsegna dell'immobile così come accertati in corso di causa anche a mezzo di ctu o in via equitativa, per i motivi tutti di cui in narrativa del presente atto, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al saldo effettivo, poste tutte rivendicate dall'odierno esponente nella quota di sua spettanza sull'intero dovuto ai comproprietari;
-> danno derivante dal versamento di tasse ed imposte e contributi e tributi vv. nonché ogni e qualsivoglia esborso, cui i Convenuti sono/saranno chiamati a far fronte per l'intero periodo in cui non potranno godere della proprietà, ed infine alle eventuali sanzioni a cui i CP_1
saranno assoggettati quale conseguenza della realizzazione di eventuali opere abusive e senza autorizzazione, poste tutte rivendicate dall'odierno esponente nella quota di sua spettanza sull'intero dovuto ai comproprietari, e per l'effetto condannare gli attori al pagamento comunque: - della somma mensile di Euro 1.300,00 a far data dal mese di Agosto 2021 fino alla definitiva re-immissione nel possesso del bene in favore dei convenuti a titolo di indennità di occupazione, ovvero quella maggiore
o minor somma accertata all'esito del presente giudizio quale indennità di occupazione sine titulo o comunque ritenuta di giustizia;
- della somma individuata dall'Organo giudicante in via equitativa ex art. 1226 c.c. a titolo di perdita di chance; - nonché infine dell'importo accertato in corso di causa a titolo di danni derivanti dalla realizzazione di ogni e qualsiasi opera non autorizzata all'interno del compendio immobiliare, oltre interessi e frutti e rivalutazione, se ed in quanto dovuta per legge, dal giorno della domanda, ovvero quella maggiore o minor somma che risulterà di giustizia, anche attraverso ausilio di idonea CTU tecnica, di cui si formula relativa richiesta, con iserva di formulazione dei relativi quesiti;
Importi tutti da liquidarsi direttamente pro-quota di spettanza in favore di;
-In via Subordinata: -Nella denegata e non creduta ipotesi di condanna di Controparte_8 parte convenuta, condannare l'odierno esponente pro-quota (rispetto alla totalità dei Comproprietari) alla minor somma che sarà ritenuta provata e dovuta in favore di Parte Attrice, disponendone la compensazione, totalmente o parzialmente, con quelle riconosciute in favore dei Convenuti a titolo di risarcimento di tutti i danni a qualsivoglia titolo subiti e subendi, nei confronti di Parte_1
e così come meglio specificato ai punti tutti che precedono, qui da considerarsi Parte_2
integralmente richiamati e trascritti, nonché ordinare la re-immissione in possesso del compendio immobiliare in favore dei legittimi proprietari e pro-quota del IG. . Il tutto, oltre Controparte_8
interessi e rivalutazione -se ed in quanto dovuta per legge- da computarsi sulle somme tutte a
pagina 10 di 33 qualsivoglia titolo liquidate a favore di pro-quota, dalla domanda all'effettivo saldo. Controparte_8
Con vittoria di spese e compensi di lite oltre rimborso forfettario per spese generali ed IVA e CPA come per legge. -In linea istruttoria: si conclude come da atto costitutivo, memorie nr. 2 e nr. 3 stilate ex art. 183, VI° c. cpc ed altresì come da Nota di Trattazione Scritta relativa all'udienza del
01.11.2023, atti tutti il cui contenuto deve intendersi ivi integralmente richiamato e trascritto costituendo parte integrante e sostanziale del presente scritto. Si confermano la totalità delle produzioni documentali operate in corso di giudizio (…)”;

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, e , Parte_1 Parte_2
chiedevano quanto in epigrafe riportato. All'uopo, esponevano che, essi attori, in data 22.03.2021, avevano sottoscritto una proposta irrevocabile di acquisto avente ad oggetto le unità immobiliari poste nel Comune di Loro FF (AR), Frazione San Giustino Valdarno, con accesso da Via Martiri dell'Oreno n. 38, come meglio identificate nella proposta irrevocabile di acquisto di immobile ed accettazione della proposta stessa e in tutte le planimetrie ad essa allegate;
che in data 28.03.2021 tutti i convenuti avevano sottoscritto l'accettazione della suddetta proposta (cfr. doc. 1 allegato all'atto di citazione); che nella suddetta proposta irrevocabile di acquisto accettata dai convenuti, le parti avevano stabilito il prezzo complessivo della compravendita degli immobili sopra descritti, in €. 200.000,00; che, in virtù della suddetta proposta irrevocabile di acquisto, essi attori avevano corrisposto, in conto prezzo e a titolo di caparra confirmatoria, l'importo di €. 12.000,00, contestualmente era stato loro espressamente consentito e riconosciuto dai tutti i promittenti venditori l'immissione in possesso, a far data dal 01.04.2021, per l'appartamento posto al piano terra, il garage ed il deposito e, l'immissione in possesso, a far data dal 14.04.2021, per l'immobile posto al primo piano;
che, alla luce delle suddette premesse, essi attori avevano evocato in giudizio i convenuti per le seguenti ragioni di fatto e di diritto:
A) omessa esecuzione delle opere edili di completamento;
tutti i promittenti venditori si erano impegnati espressamente ad eseguire ad esclusiva propria cura e spese una serie di interventi e di lavori entro la data del 30.07.2021, quale data fissata per la stipula e sottoscrizione del rogito di trasferimento della proprietà in capo ad essi attori;
che i promittenti venditori non avevano ancora eseguito i seguenti lavori ed interventi: 1) non avevano provveduto alla cessazione della servitù di passo presente sulla strada bianca nel resede catastalmente identificato alla particella 324, sub. 8, a favore del confinante per il raggiungimento della sua proprietà, cioè la particella 323, venendo conseguentemente meno anche al connesso impegno di realizzare una strada di accesso alla citata particella 323 tramite percorso proveniente da Via Bellini e passante dalle particelle n. 415 e n. 563 e dalla particella derivata pagina 11 di 33 dal frazionamento della particella n. 589; 2) non avevano realizzato il muro di recinzione alto cm 100 con soprastante ringhiera in ferro o rete di cm 80/100 lungo il confine sud sul fronte del fabbricato tra il resede della particella n. 323 ed il resede della particella n. 324 – sub. 8; 3) non avevano realizzato la recinzione sul nuovo confine posteriore derivante dal frazionamento della particella n. 324 – sub.8; 4) non avevano provveduto a spostare il motore del condizionatore posizionato sopra la nicchia del contatore della corrente elettrica, che doveva essere spostato nella particella n. 323 ed accessibile solo da questa;
5) non avevano provveduto alla cessazione di servitù di tubazione al bombolo del gpl posizionato nel resede della particella n. 324 – sub. 8 a favore del fabbricato confinante individuato nella particella n. 323 infatti avevano omesso di realizzare nel resede del fabbricato della particella n.
323, per il vicino, il bombolo di gpl a servizio esclusivo del fabbricato stesso;
6) non si erano mai resi disponibili alla presentazione dei progetti di ristrutturazione;
che, a dire di essi esponenti, le suddette opere, della cui realizzazione si erano espressamente fatti carico i convenuti, in qualità di promittenti venditori, erano assolutamente necessarie allo scopo di rendere autonomo il compendio immobiliare oggetto della compravendita;
che, in particolare, la realizzazione della nuova strada d'accesso alla proprietà contigua era finalizzata alla rimozione della servitù di passo della stradina interna alla proprietà a favore del vicino, creando un accesso autonomo;
che l'importanza della realizzazione della nuova strada era fondamentale dal momento che la strada esistente passava proprio di fronte alla porta di accesso e sotto le finestre del fabbricato oggetto di compravendita, creando una promiscuità di accessi e riduzione della privacy;
che, le parti, avevano concordemente ritenuto essenziale la realizzazione di tali opere, di cui si erano fatti carico i convenuti, prima della data stabilita per il rogito;
che, in relazione al suddetto punto n. 6) essi attori precisavano che i promittenti venditori avevano concesso a essi attori non solo l'immissione nel possesso del compendio immobiliare, ma avevano altresì espressamente consentito ad essi attori, unitamente a loro tecnici e ditte di fiducia, di poter accedere agli immobili al fine di effettuare tutte le misurazioni e i sopralluoghi necessari a predisporre un progetto di ristrutturazione, impegnandosi inoltre a presentare detto progetto di ristrutturazione a nome degli attori, promissari acquirenti, proprio per consentire a questi ultimi di poter avere tutte le preliminari necessarie autorizzazioni in tempo per iniziare in concreto i lavori di ristrutturazione a far data dal 30.07.2021, quale data della stipula del contratto definitivo potendo altresì beneficiare per tempo della detrazione fiscale del 50% e del c.d. superbonus del 110%; che, la dimostrazione che i suddetti lavori non erano mai stati eseguiti dai convenuti trovava piena conferma nella relazione tecnica del 31.05.2022 redatta dall'Arch. (cfr. doc. 2 allegato all'atto di citazione), la Controparte_10
quale, in relazione a detti lavori, operava anche una quantificazione dei costi necessari alla loro pagina 12 di 33 realizzazione, pari ad un totale di €. 75.300,37; che detta quantificazione era stata esposta in quanto essi attori, intendevano domandare l'adempimento del contratto;

B) impossibilità di stipulare il contratto preliminare;
la proposta irrevocabile di acquisto prevedeva che si addivenisse alla sottoscrizione del contratto preliminare, da redigersi presso Notaio scelto dagli acquirenti, entro la data del 30.04.2021; che purtroppo non si era potuto addivenire neppure alla stipula del suddetto preliminare alla data prevista a causa del completo inadempimento e totale disinteresse ascrivibile ai soli convenuti;

C) omessi adempimenti tecnici;
nonostante i convenuti si fossero impegnati ad addivenire alla stipula del rogito definitivo entro il 30.07.2021, non avevano adempiuto, neppure in minima parte, a tutti quegli incombenti ed adempimenti tecnici che erano a carico dei venditori e necessari proprio a permettere al Notaio di redigere un valido atto di compravendita in quanto necessari al trasferimento del bene;

D) danno da ridotta fruizione del giardino;

E) detrazione fiscale 50%;
F) superbonus 110% e vizi dell'immobile
G) danni non patrimoniali;
essi attori, impossibilitati ad eseguire, anzi, addirittura ad iniziare i lavori di ristrutturazione delle unità immobiliari, si trovavano a vivere in immobili in condizioni fatiscenti, tanto che avevano dovuto ripristinare le due caldaie, ferme da anni, sostenendo spese ingenti per poterle rimettere in funzione come risultava dalla fattura n. 23/A del 13.09.2021 emessa da KO
IA Impianti Idrotermosanitari dell'importo di €. 1.100,00 (doc. 7); che la complessa situazione descritta aveva inciso negativamente anche sulla salute di essi attori che, stante anche l'età, erano ormai fortemente provati come attestava l'esito delle valutazioni psicodiagnostiche svolte dalla
Dott.ssa psicologa e psicoterapeuta (cfr. doc. 5 e 6 allegati all'atto di citazione);. Persona_2
H) spese sostenute dagli attori;
essi esponenti avevano diritto al rimborso delle spese sostenute per i professionisti che avevano redatto la relazione tecnica (doc. 2), le relazioni psicologiche (docc. 5 e 6) nonché per spese di registrazione della proposta irrevocabile di acquisto accettata (doc. 1), pari al complessivo importo di €. 5.259,50 (cfr. doc. da 9 a 14 allegati all'atto di citazione); che l'importo complessivo di tutte le voci esposte e documentate era pari ad €. 1.122.918,10 di cui €. 601.951,33 per costi per la realizzazione delle opere di cui erano onerati i convenuti, costi per pratiche ed interventi tecnici necessari alla corretta vendita del compendio immobiliare, danni per mancata fruizione tempestiva sia della detrazione fiscale del 50% che del c.d. superbonus 110% utile ad eliminare anche i riscontrati vizi pagina 13 di 33 dell'immobile, riduzione di valore del terreno retrostante l'unità abitativa, € 515.707,27 per danni non patrimoniali subìti dagli attori ed €. 5.259,50 per spese sostenute e documentate dagli attori.
Con comparsa di costituzione e risposta ritualmente depositata, si costituivano CP_1
, , ,
[...] Controparte_2 Controparte_3 Controparte_11
ed eccepivano l'infondatezza della domanda di cui chiedevano il rigetto con
[...]
ogni conseguenza anche in ordine alle spese del giudizio. Spiegavano, altresì, domanda riconvenzionale come in epigrafe riportato. Segnatamente, essi convenuti esponevano che nel mese di marzo 2021 erano stati contattati dall'Agenzia Immobiliare Easy House di San Giustino Valdarno, a cui gli stessi, insieme agli altri convenuti, avevano in precedenza conferito incarico e mandato al fine di promuovere la vendita dell' immobile i cui all'atto di citazione, per informarli circa la presenza di due soggetti, e interessati all'acquisto del sopraddetto compendio immobiliare a Parte_1 Pt_2
determinate condizioni;
che, più nello specifico i promissari acquirenti si erano dichiarati interessati al sopraddetto compendio immobiliare a condizione che fossero eliminate alcune servitù (di passo e di tubazione) sussistenti a carico della proprietà in favore di quelle vicine, e che fosse stata CP_1
creata una nuova strada di accesso alla proprietà, adempimenti questi che avrebbero comportato l'interazione dei promittenti venditori con i soggetti terzi confinanti e che CP_9 CP_12 Per_3
erano seguiti quindi alcuni incontri tra le parti che aveva portato, da un lato, in data 28.03.2021, alla redazione e sottoscrizione ad opera delle stesse di una proposta irrevocabile di acquisto di immobile che teneva conto di tutte le richieste dei promittenti acquirenti (doc. 1 fascicolo di parte attrice); dall'altro, in data 31.03.2021, alla redazione e sottoscrizione di una scrittura privata (doc. 2 allegato al fascicolo di essi convenuti esponenti) tra i ed i vicini di casa e che CP_1 CP_9 CP_12 Per_3
disciplinava invece le modalità attraverso le quali i promittenti venditori, con la collaborazione dei sopraddetti vicini di casa, avrebbero eliminato le servitù gravanti sul proprio fondo e realizzato la nuova strada di accesso;
che la proposta irrevocabile di acquisto di immobile in particolare aveva previsto a carico degli attori due sole limitazioni costituite rispettivamente da:

1. l'obbligo, in caso di realizzazione di una recinzione nella particella 589 a confine con le particelle 562 e 563, di installazione della medesima a distanza di almeno 1 metro dal ciglio del fosso situato sul confine in modo da consentirne una agevole ripulitura e manutenzione, con previsione che la striscia di terreno situata fra la rete ed il fosso dovesse essere lasciata sempre a prato senza lavorazioni del terreno e mantenuta pulita in modo tale che non fosse invasa da arbusti, rovi, piante in genere, né occupata da oggetti di qualunque tipo – pag. 5 in basso – (funzionale alla possibilità di adempimento da parte dei convenuti dell'obbligazione di cui a pagina 2 punto 3 della scrittura privata del 31.03.2021);

2. la pagina 14 di 33 possibilità di realizzare, a partire dal 01.04.2021, a propria cura e spese, nei terreni e nel deposito oggetto della vendita solo alcune recinzioni per il ricovero degli animali – pag. 7 in basso – (divieto diretto invece ad evitare una modifica dello stato dei luoghi, nonché eventuali danni sul bene oggetto di compravendita, prima del perfezionamento del contratto definitivo); che, nonostante tali previsioni minime e di facile comprensione, gli attori tra la fine del mese di maggio e l'inizio di quello di giugno
2021, avevano procedevano, in primis, ad installare una recinzione nella particella 589 a confine con le particelle 562 e 563, a distanza inferiore ad 1 metro dal ciglio del fosso situato sul confine (doc. 3-4); in secundis, a realizzare senza autorizzazione alcuna - né dei proprietari, né degli organi di legge preposti
- (doc. 5-6) un pozzo ed altre opere all'interno della proprietà che, essi convenuti, recatisi CP_1
sul posto aveva prendo altresì atto della realizzazione del pozzo, nonché di altre numerose opere mai autorizzate;
che gli attori, prima, si scusavano minimizzando l'accaduto e garantendo una rimessione in pristino dello stato dei luoghi entro pochi giorni;
poi, a far data dalla metà del mese di giugno 2021, a seguito delle ulteriori richieste di rimozione della rete da parte dei nonché della successiva CP_1
contestazione da parte di questi ultimi di una realizzazione abusiva e non autorizzata di un pozzo e di altre opere all'interno della proprietà dei medesimi, avevano impedito ai convenuti ogni e qualsiasi accesso alla proprietà; che gli asseriti inadempimenti di essi convenuti altro non erano che la conseguenza necessaria del precedente inadempimento degli attori (installazione della rete in violazione della distanza prevista) e dell'impedimento di accesso alla proprietà dei convenuti;
che essi convenuti, a fronte di quanto sopra, avevano infatti perso la possibilità di adempimento della proposta irrevocabile di acquisto, non potendo intervenire all'interno della proprietà ed avendo violato l'obbligo assunto a carico del (pagina 2 punto 3 della scrittura privata del 31.03.2021) che decideva in Per_3
virtù di ciò di non dare seguito ai propri adempimenti, primo fra tutti la cessazione della servitù di passo presente sulla strada bianca nel resede catastalmente identificato alla particella 324 sub 8; che, pertanto, a dire di essi convenuti erano infondate tutte le pretese attoree individuate dalle lettere da A a
H; che, in particolare, quanto ai danni di cui alle lett. E ed F dell'atto di citazione, essi convenuti eccepivano che all'interno della proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta dalle parti non era mai stato inserito alcun richiamo, né tantomeno alcuna condizione sospensiva che subordinava l'acquisto del compendio immobiliare da parte dei promittenti acquirenti alla possibilità da parte dei medesimi di usufruire né della detrazione fiscale 50%, né del superbonus 110%; che, le richieste attoree qualificate come “danni non patrimoniali” e quantificate in una somma totale pari ad €uro 515.000,00, così come tutte le altre presenti in atto di citazione, davano vita senza dubbio alcuno – a ire di essi convenuti - ad una chiara ipotesi di lite temeraria ex art. 96 c.p.c.; che le spese sostenute dagli attori al fine di far redigere dai loro professionisti le relazioni tecniche e psicologiche erano da ritenersi non ripetibili, in pagina 15 di 33 quanto anch'esse strumentali alla lite temeraria ex art. 96 c.p.c. posta in atto dai medesimi;
che, in via riconvenzionale, essi attori chiedevano oltre alla condanna degli attori per lite temeraria, con tutte le conseguenze di cui all'art. 96 c.p.c., anche di accertare e dichiarare in favore di essi convenuti la sussistenza di un chiaro danno derivante dall'occupazione sine-titulo di parte attrice del compendio immobiliare oggetto di causa a far data dal mese di Agosto 2021, individuando in tal senso l'indennità di occupazione mensile (trattandosi di n. 2 appartamenti rispettivamente di mq 100 e 70, oltre deposito separato e terreno pertinenziale ed agricolo e tenuto conto degli attuali prezzi di locazione nel Comune di Loro FF) nella somma di €uro 1.000,00, e così per un totale ad oggi pari ad €uro 18.000,00, nonché di un danno da perdita di chance (avendo i convenuti perso ulteriori opportunità di vendita della proprietà) per la cui quantificazione si rimettevano ex art. 1226 c.c. alla valutazione equitativa dell'Organo giudicante;
oltre a tutte le spese che essi avrebbero dovuto sostenere per la CP_1
rimessione in pristino dello stato dei luoghi non appena rientrati nel possesso dei beni, spese quantificabili solo in parte da essi convenuti, tenuto conto della loro impossibilità di accesso al compendio immobiliare, ed individuate nella misura di €uro 8.695,00, oltre Iva come per legge, per la sola rimozione del pozzo, delle recinzioni presenti nel resede, della pompa di calore e della copertura della veranda (doc. 17), ed estendibili altresì a tutti i danni ulteriori posti in essere dagli attori all'interno della proprietà dalla data di immissione in possesso fino a quella di riconsegna dell'immobile, a tasse ed imposte sostenute per il periodo in cui i convenuti non potranno godere della proprietà, nonché a quelli derivanti dalle eventuali sanzioni a cui gli stessi saranno assoggettati, quale conseguenza della realizzazione senza titolo abilitativo del pozzo e della copertura della veranda, danni questi che potranno essere quantificati solo attraverso un accesso all'interno della proprietà ed una idonea CTU tecnica.
Con comparsa di costituzione e risposta ritualmente depositata, si costituivano CP_6
e ed eccepivano l'infondatezza della domanda di cui chiedevano
[...] Controparte_7
il rigetto con ogni conseguenza anche in ordine alle spese del giudizio. Spiegavano, altresì, domanda riconvenzionale come in epigrafe riportato. Segnatamente, ponevano a fondamento della richiesta di rigetto della domanda degli attori, sostanzialmente, le medesime argomentazioni di cui alla comparsa di costituzione e risposta depositata dai convenuti , , Controparte_1 Controparte_2
, E . Quanto, poi, alla Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5
domanda riconvenzionale, oltre alla richiesta di condanna degli attori per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., essi esponenti chiedevano altresì al Giudice di volere condannare gli attori al pagamento in favore dei pagina 16 di 33 convenuti dell'importo di euro 21.600,00, ovvero quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di
Giustizia quale indennità dovuta per l'occupazione degli immobili sine titulo a partire dal mese di giugno 2021 o in ogni caso dal 31 luglio 2021; che i stavano occupando gli immobili di proprietà di tutti i convenuti a fare data dal Parte_3
01.4.2021 e per tutto il tempo della durata del giudizio a titolo gratuito, sia degli immobili che dei terreni coltivati;
che detta occupazione doveva essere qualificata sine titulo dal giugno 2021 - mese a far data dal quale avevano posto in essere le condotte illegittime, contrarie alla buona fede contrattuale e che erano state la diretta causa dell'impossibilità per i convenuti di essere adempienti agli obblighi presi- o quanto meno dalla data successiva a quella per il rogito e pertanto dal 31.7.2021 e fino alla emissione della sentenza;
che, quanto all'indennità di occupazione - trattandosi di n. 2 appartamenti di mq 100 e 70 con portico a comune, terreni agricoli produttivi, spazi verdi a comune – prendendo come riferimento i prezzi di locazione nel Comune di Loro FF, si riteneva di poter quantificare il canone mensile per ambedue gli appartamenti in euro 1.000,00 al mese oltre forfettariamente euro
200,00 al mese per i terreni produttivi;
quindi euro 1.200,00 al mese;
che considerando come data iniziale luglio 2021 erano un totale di euro 21.600,00 o della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa.
Con comparsa di costituzione e risposta ritualmente depositata, si costituiva ed CP_7 eccepiva l'infondatezza della domanda di cui chiedeva il rigetto con ogni conseguenza anche in ordine alle spese del giudizio. Spiegava, altresì, domanda riconvenzionale come in epigrafe riportato.
Segnatamente, ponevano a fondamento della richiesta di rigetto della domanda degli attori e della domanda riconvenzionale, sostanzialmente, le medesime argomentazioni di cui alle comparse di costituzione e risposta depositate dagli altri convenuti.
Rigettate le richieste di prova orale avanzate dalle parti;
disposta ed espletata c.t.u. tecnica, nonché c.t.u. medico-legale – quest' ultima successivamente revocata all' esito della c.t.u. tecnica -, la causa, all' esito della udienza cartolare del 23.10.2024, sulle conclusive richieste dei procuratori delle parti in epigrafe riportate, passava in decisione con la concessione dei termini, ex art. 190 c.p.c..
**********
Occorre, innanzitutto, rigettare la richiesta di chiamata a chiarimenti del c.t.u. avanzata da parte attrice in sede di precisazione delle conclusioni atteso che, per quanto si dirà oltre, la richiesta appare superflua ai fini della decisone.
pagina 17 di 33 Devono pure rigettarsi le richieste istruttorie reiterate dalle parti in sede di precisazione delle conclusioni per i motivi già illustrati nella ordinanza di rigetto depositata in data 13.11.2023 a cui si rinvia, sul punto, integralmente.
Tanto premesso, occorre ora evidenziare che la domanda proposta dagli attori deve essere interamente rigettata in quanto infondata.
Ed, infatti, se, da un lato, parte attrice ritiene che il contratto di compravendita non sia stato stipulato in quanto parte convenuta non avrebbe provveduto a realizzare le opere indicate nel contratto preliminare;
dall'altro, i convenuti tutti, nelle rispettive comparse di costituzione e risposta, assumono, viceversa, che il contratto di compravendita dell'immobile in parola non si sarebbe stipulato in quanto gli attori avevano realizzato alcune opere senza l' autorizzazione della proprietà e/o degli Enti preposti, ma soprattutto avevano realizzato una recinzione nella particella 589 a confine con le particelle 562 e 563 che, oltre ad essere difforme da quanto stabilito nella proposta di acquisto sottoscritta dalle parti, non aveva consentito ai convenuti di adempiere all' obbligazione di cui a pagina 2 punto 3) della scrittura privata del 31.03.2021 sottoscritta dai , Controparte_1 CP_2
, , , e – e da , CP_3 CP_4 CP_8 CP_5 CP_7 CP_6 Controparte_13 CP_14
e .
[...] Controparte_9
In particolare, al punto 3) del capitolo primo della citata scrittura le parti avevano stabilito che
“(…) Per entrambe le proprietà confinanti dovrà essere mantenuta, lungo il confine, una striscia di terreno larga cm. 100 lasciata sempre a prato senza lavorazioni del terreno e pulita in modo che non venga invasa da arbusti, rovi e piante in genere, occupata da oggetti di qualunque tipo. Eventuali recinzioni dovranno essere installate alla distanza di cm 100 dal ciglio fosso sopracitato in modo da consentirne una agevole ripulitura e manutenzione. La striscia di terreno fra la rete e il fosso, dovrà essere lasciata sempre a prato senza lavorazioni del terreno e mantenuta pulita in modo che non venga invaso da arbusti, rovi, piante in genere, né occupata da oggetti di qualunque tipo (…)”.
Inoltre, al punto 1) del capitolo secondo della citata scrittura le parti avevano stabilito che il
“(…) rinuncia alla servitù di passo a favore del suo fabbricato distinto dalla part 323 a carico CP_9
del resede del fabbricato dei IGg. catastalmente identificato al foglio 90 part. 324 CP_7
sub.8, servitù di passo sulla strada presente nel resede che collega il fabbricato del IG. alla CP_9
via Martiri dell'Oreno. La cessazione della servitù di passo avverrà ad avvenuta realizzazione della nuova strada descritta al successivo paragrafo n.2 e dei lavori di cui ai capitoli Primo e Terzo, e ad avvenuto pagamento di tutte le relative spese previste e comunque necessarie. 2) L'accesso al terreno promesso in vendita verrà assicurato da una servitù di passo una costruenda strada che partirà da via
V.Bellini e attraverserà le particelle n. 415 e 563 di proprietà di )”. Parte_4
pagina 18 di 33 Infine, al punto a) del capitolo terzo della citata scrittura le parti avevano stabilito che “(…) I
IGg.ri si obbligano a costituire a carico dei loro terreni posti Loro FF Parte_4
località San Giustino V.no distinti al NCT al Foglio 90 part. 415 e 5 una servitù di passo su una striscia di terreno larga cm 300 (trecento) oltre le scarpate laterali ove necessario che collegherà la via V. Bellini al terreno distinto al F. 90 part 589 di proprietà dei IGg.ri …)”. CP_7
Tanto premesso, deve ora rilevarsi che il c.t.u. a pag. 19 della relazione, depositata in data
11.06.2024, ha, innanzitutto, accertato che “(…) -nella particella 589 a confine con le particelle 562 e
563, era presente una recinzione a distanza inferiore ad 1 metro dal ciglio del fosso situato sul confine;
- all'interno della proprietà erano presenti un pozzo ed alcuni capanni per il CP_1
ricovero dei gatti di proprietà - la veranda dello stabile risultava chiusa da infissi con Parte_1
finiture bianche ed in vetro;
–il loggiato di ingresso del piano terra risultava chiuso (…)”.
In particolare, il c.t.u., a pag. 20 della ridetta relazione ha accertato che gli attori avevano realizzato un recinzione “(…) in difformità da quanto previsto, ovvero a distanza minore di 100 cm dal fosso (…)”. Inoltre, il c.t.u. sempre a pag. 20 riferisce che gli attori “(…) entrati in possesso del bene, realizzavano anche ulteriori opere che di fatto rendevano l'immobile difforme da titolo edilizio originario. Tali opere realizzate nel lasso di tempo compreso la data di entrata in possesso del bene da parte dei signori e la data prevista per la stipula del contratto rappresentavano un Parte_1 importante problematica ostativa alla stipula “imminente” del contratto: le difformità infatti avrebbero dovute essere rimosse o “sanate” prima della stipula (…)”; aggiunge il c.t.u. che “(…) Tali problematiche, in considerazione al fatto che nella scrittura privata veniva precisato che la stessa sarebbe stata inefficace laddove la compravendita dell'immobile di proprietà fosse CP_1
avvenuta in data 30.07.2021, hanno reso impossibile la stipula del contratto di compravendita e pertanto hanno comportato che “le pratiche ed i lavori già fatti rimanessero a favore dei terreni
BB …ecc ) (…)”.
A questo punto, il c.t.u., nel rispondere al quesito n. 1 -- accerti, il c.t.u., se il mancato adempimento dei convenuti agli impegni assunti con l'atto di accettazione - del 28.03.2021 - alla proposta degli attori ( doc. 1 allegato all'atto di citazione), sia stato determinato da colpa dei convenuti o se, viceversa, sia stato determinato da altra causa - non escluso il rifiuto dei di far Parte_4 realizzare ai sulle loro particelle ( 415 e 563) la strada di cui all'accordo del 31.03.2021 (doc. Parte_5
2 allegato alla comparsa di costituzione di e ) -, riferisce, a pag. Controparte_7 Controparte_6
22 della relazione “(…) che la strada non sia stata realizzata in quanto l'istallazione della recinzione tra la part.589 e le part. 562, 563, opera propedeutica alla realizzazione della stessa, è stata realizzata dai signori nel periodo in cui gli stessi erano in possesso del bene, in difformità a quanto Parte_1
pagina 19 di 33 previsto sia nella proposta di acquisto che della scrittura privata (…)”; aggiunge il c.t.u. che “(…)
L'errato posizionamento della recinzione nella posizione stabilita dalle Parti di fatto non ha reso possibile la realizzazione della strada e quindi il sig. non ha rinunciato alla servitù (…)”; Per_4
continua il c.t.u. riferendo che “(…) Tale inadempimento non ha consentito di adempiere dell'obbligazione di cui a pagina 2 punto 3 della scrittura privata del 31.03.2021 sottoscritta dai signori , , , , , e ed i signori CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 CP_8 CP_5 CP_7 Controparte_6 [...]
e e e non ha consentito neppure di Controparte_13 Controparte_14 Controparte_9
adempiere a quanto stabilito nella proposta di acquisto (…)”; infine, il c.t.u. precisa che “(…) le modifiche sull'immobile apportate dai signori senza il consenso della proprietà, ma Parte_1
soprattutto senza l'opportuno titolo edilizio/autorizzazione edilizia, non avrebbero comunque consentito di procedere al contratto di compravendita senza prima aver provveduto a sanare e/o regolarizzare tali opere sia dal punto di vista urbanistico che edilizio (…)”.
Inoltre, il c.t.u. a pag. 24 della sua relazione, in risposta al quesito n. 2) -- accerti, inoltre, il c.t.u. se le opere riportate a pag. 8 e 9 del predetto doc. 1 non potevano più essere oggettivamente effettuate a causa dal fatto che gli attori non avevano, a loro volta, rispettato l'obbligo di mantenere una striscia di terreno larga cm. 100 dal fosso di confine, di cui a pag. 5 del doc. 1 citato - precisa che “(…) La realizzazione della strada di accesso alla part. 323, tramite percorso proveniente da via V.Bellini passante dalle partt. n.415. 563 e dalla particella derivata dal frazionamento della particella 589, non
è stata realizzata perché la recinzione posta a confine con la particella 589 (ora particelle 738 e 737) non è stata posta in opera come previsto a pagina 5 della proposta (…)”; ancora, il c.t.u., sempre a pag. 24 della relazione, aggiunge che “(…) Il muro di recinzione alto cm 100 con soprastante ringhiera in ferro o rete di cm 80/100 posto lungo il confine sud sul fronte del fabbricato fra il resede della part.
323 e il resede della par. 324 ex sub.8 ora sub 10 rientra invece in quelle opere strettamente collegate alla realizzazione della strada. La realizzazione di tale muro, in assenza della strada ovvero dell'unico accesso alla proprietà alternativo alla servitù, non avrebbe di fatto consentito al signor CP_9 CP_9
di accedere alla sua proprietà (…)”.
A questo punto il c.t.u. in risposta al quesito n. 3) - ove il c.t.u. accerti che l'inadempimento dei convenuti sia imputabile esclusivamente a loro colpa e che siano comunque ancora realizzabili le opere di cui al punto A) dell'atto di citazione senza che sia necessario il consenso di Parte_4
quantifichi il c.t.u. il costo di dette opere - precisa che “(…) dalla lettura degli atti di causa non è emerso alcun dato tecnico e oggettivo tale da stabilire gli effettivi aspetti ostativi che di fatto non hanno consentito di spostare la recinzione posizionata in modo difforme da quanto previsto negli atti sottoscritti dalle Parti e quindi di procedere alla realizzazione della strada e delle altre opere elencate
pagina 20 di 33 in tali documenti. Tale aspetto non consente quindi al sottoscritto CTU di poter affermare che
l'inadempimento dei convenuti sia da attribuirsi agli stessi (…)”.
Ancora, il c.t.u., a pag. 9 della relazione ribadisce che “(…) a causa del posizionamento della recinzione tra le particelle 589 e le part. 562, 563, è venuta meno la possibilità di realizzare la strada e che pertanto la realizzazione delle opere sopra elencate, seppur tecnicamente possibile, sarebbe stata praticamente inutile (…)”.
Quanto poi all'asserito danno subito dagli attori per non aver potuto beneficiare della detrazione fiscale e del superbonus 110% il c.t.u. fa presente che “(…) Le volontà di parte attrice di effettuare le opere di manutenzione straordinaria potendo “in ipotesi” di beneficiare del bonus 50% ristrutturazioni, non trovano alcun riscontro oggettivo e tecnico in quanto il sottoscritto CTU non ha rinvenuto in atti quegli elementi tecnici che avrebbero dimostrato l' effettiva intenzioni degli attori
(…)”; ed ancora, a pag. 35 il c.t.u. riferisce che “(…) Le volontà di parte attrice di effettuare i lavori di ristrutturazione in riferimento alla progettazione ed esecuzione di tutte le opere che potevano beneficiare del c.d. “superbonus” 110% non trovano alcun riscontro oggettivo e tecnico in quanto il sottoscritto CTU non ha rilevato in atti elementi tecnici che dimostrino l'effettiva intenzione degli attori di procedere in tal senso (…)”.
Infine, per quanto attiene alla presenza di umidità lamentata dagli attori, il c.t.u. a pag. 35 ritiene che “(…) tale aspetto non possa rappresentare un vizio occulto attribuibile alla proprietà ma possa invece, ad esempio, rappresentare la conseguenza di una scarsa areazione dei locali da parte degli attori. Non vi sono inoltre evidenze tecniche per attribuire tale fenomeno a infiltrazioni di acqua causate da difetti presenti su elementi strutturali dell'immobile (…)”; in merito, poi, alle opere eseguite da parte degli attori, a loro dire necessarie alla messa in sicurezza del compendio (recinzioni cinghiali, potature, concimature, trattamenti olivi) ed a scongiurare incendi (tagli d'erba), il c.t.u. ha riferito, a pag. 35 della sua relazione che “(…) tali opere rappresentino i costi da sostenere per eseguire una ordinaria manutenzione (…)”.
Le conclusioni a cui è giunto il c.t.u. poiché sono il risultato di una indagine analitica, corretta, competa e competente possono essere fatte proprie da questo Giudice atteso che non possono ritenersi scalfite dalle osservazioni delle parti, alle quali il c.t.u. ha provveduto a dare ampia risposta nelle pag. da 37 a pag. 41 della sua relazione.
Non resta, pertanto, che rigettare in toto la domanda proposta dagli attori.
Ed, infatti, quanto alla domanda di condanna di tutti i convenuti “(…) alla stipula del contratto definitivo di compravendita del compendio immobiliare oggetto della proposta irrevocabile di acquisto accettata, entro e non oltre il termine che il Giudice vorrà stabilire in sentenza, ovverosia pronunciare,
pagina 21 di 33 ai sensi dell'art. 2932 c.c., sentenza che produca gli effetti del contratto di compravendita medesimo
(…)”, è appena il caso di evidenziare che l'art. 2932 c.c. stabilisce che se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie, l'altra parte può ottenere la sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso solamente “(…) qualora sia possibile (…)”.
Nel caso in esame, attraverso la c.t.u. è emerso chiaramente l' impossibilità di ottenere la sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso in quanto a pag. 20 della relazione del c.t.u. si legge che “(…) I signori entrati in possesso del bene, realizzavano anche ulteriori opere Parte_1
che di fatto rendevano l'immobile difforme da titolo edilizio originario. Tali opere realizzate nel lasso di tempo compreso la data di entrata in possesso del bene da parte dei signori e la data Parte_1
prevista per la stipula del contratto rappresentavano un importante problematica ostativa alla stipula
“imminente” del contratto: le difformità infatti avrebbero dovute essere rimosse o “sanate” prima della stipula (…)”.
Pure deve essere rigettata, in quanto infondata, la domanda proposta dagli attori in via subordinata e tesa ad ottenere la condanna dei convenuti “(…) a realizzare integralmente e a perfetta regola d'arte tutte le opere edili di completamento, meglio descritte sub. A) del presente atto di citazione, al fine di effettuare le opportune verifiche tecniche e normative, entro e non oltre il termine che il Giudice vorrà stabilire in sentenza antecedente alla data del contratto definitivo di compravendita (…)”.
Ed, infatti, il c.t.u., come sopra evidenziato, a pag. 22 della relazione ha accertato che “(…)
L'errato posizionamento della recinzione ( da parte degli attori, n.d.r.) nella posizione stabilita dalle
Parti di fatto non ha reso possibile la realizzazione della strada e quindi il sig. non ha Per_4
rinunciato alla servitù. Tale inadempimento non ha consentito di adempiere dell'obbligazione di cui a pagina 2 punto 3 della scrittura privata del 31.03.2021 sottoscritta dai signori , , CP_1 CP_2 CP_3
, , , e ed i signori e CP_4 CP_8 CP_5 CP_7 Controparte_6 Controparte_13
e e non ha consentito neppure di adempiere a quanto stabilito nella Controparte_14 Controparte_9
proposta di acquisto (…)”.
In altre parole, l'asserito inadempimento dei convenuti è stato determinato da colpa degli attori.
In particolare, avendo, gli attori, errato nel posizionamento della recinzione, non hanno consentito ai convenuti di adempiere a quanto stabilito nella proposta di acquisto e, dunque, i convenuti, a causa dell'errato posizionamento della recinzione sono rimasti impossibilitati a realizzare integralmente e a perfetta regola d'arte tutte le opere edili che si erano obbligati a compiere.
Appare, dunque, evidente che deve essere rigettato anche il punto della domanda con il quale si chiede di “(…) dichiarare e statuire l'esclusiva responsabilità dei convenuti per la mancata
pagina 22 di 33 stipulazione del contratto preliminare di compravendita del compendio immobiliare oggetto della proposta irrevocabile di acquisto accettata (…)”.
Ed, infatti, alla luce della c.t.u., è chiaramente emerso che la mancata stipulazione del contratto è stata determinata da esclusiva responsabilità degli attori, consistita principalmente nell' errato posizionamento della rete di cui sopra.
Quanto, poi, al punto di domanda con il quale si chiede di condannare i convenuti “(…) a compiere a loro cura e spese tutti gli adempimenti tecnici necessari (…)”, deve ribadirsi che il c.t.u. a pag. 30 della sua relazione ha precisato che “(…) a causa del posizionamento della recinzione tra le particelle 589 e le part. 562, 563, è venuta meno la possibilità di realizzare la strada, e che pertanto gli adempimenti tecnici sopra elencati, anche laddove fossero stati prodotti, non avrebbero comunque consentito alle Parti di andare a contratto (…)”; sicché anche detto punto di domanda deve essere rigettato.
Passando, ora, ai punti di domanda aventi ad oggetto svariate richieste di risarcimento di asseriti danni, occorre evidenziare che ai sensi dell'art. 1227, comma secondo c.c., il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza.
Nel caso in esame, poiché il c.t.u. ha accertato che l' errato posizionamento da parte degli attori della recinzione tra le particelle 589 e le part. 562, 563, ha impedito la stipula del rogito definitivo, va da sé che il risarcimento non è dovuto in quanto gli attori avrebbero potuto evitare detti asseriti danni se solo avessero rispettato le pattuizioni di cui a pag. 5 della proposta irrevocabile di acquisto ( cfr. doc. 1 allegato al fascicolo degli attori) e, dunque, se solo avessero correttamente posizionato la ridetta recinzione.
Non resta, pertanto, che rigettare in toto la domanda degli attori.
Passando, ora, a trattare le domande avanzate da parte dei convenuti, occorre, innanzitutto, evidenziare che, dette domande, hanno tutte natura di domande riconvenzionali.
Per comodità espositiva saranno trattate congiuntamente le domande riconvenzionali proposte da tutti i convenuti e di cui alle rispettive conclusioni in epigrafe riportate.
Quanto alla domanda di risoluzione della proposta irrevocabile di acquisto del 28.03.2021, ex art. 1453 c.c., per inadempimento di parte attrice, occorre, innanzitutto, evidenziare che dalla lettura di detto documento ( all. n. 1 all'atto i citazione) appare più corretto qualificare lo stesso come un vero e proprio contratto preliminare.
Ed, infatti, alla proposta irrevocabile degli attori è seguita l' accettazione della stessa da parte dei convenuti ( cfr. a pag. 10 del predetto documento); sicché ai sensi dell'art. 1326, comma primo, c.c.
pagina 23 di 33 deve ritenersi concluso un vero e proprio contratto preliminare ove si pensi, peraltro, che a fine pag. 5 ed inizio di pag. 6 è previsto che il “(…) rogito dovrà essere stipulato (…) entro il 30.07.2021 (…)”.
In altre parole, alla luce della lettura complessiva del ridetto documento, emerge, non solo, che tra le parti si è concluso un contratto - in quanto alla proposta irrevocabile è seguita l'accettazione -, ma anche che trattasi di cui contratto preliminare in quanto le parti hanno stabilito anche il termine entro il quale procedere alla stipula dell' atto pubblico di compravendita e, dunque, del contratto definitivo.
Pertanto, riqualificata la proposta irrevocabile di acquisto per cui è causa come contratto preliminare
– in base al principio iur novit curia – non resta che dichiarare la risoluzione del contratto preliminare corrispondente al doc. 1 allegato all'atto di citazione per grave inadempimento degli attori.
Ed, infatti, preso atto del fatto che, attraverso la c.t.u. e per quanto sopra riferito, si è accertato che non si è potuti giungere alla stipula del contratto definitivo per fatto e colpa degli attori, va da sé che deve essere accolta la domanda dei convenuti con la quale si chiede la risoluzione del contratto in parola per grave inadempimento degli attori.
Inoltre, poiché non risulta contestato che gli attori sono stati immessi nel possesso dei beni in parola e sono ancora nel possesso dei predetti beni, va a sé che deve essere ordinato agli attori il rilascio immediato dei predetti beni liberi e sgombri da persone a cose.
Passando, ora al capo della domanda con la quale i convenuti chiedono di trattenere, a titolo di acconto sul maggior danno, l'importo versato dagli attori a titolo di caparra confirmatoria, deve evidenziarsi che, per quanto si dirà oltre, la domanda appare fondata.
Ed, infatti, qualora la parte non inadempiente, anziché, ex art. 1385, comma secondo, c.c. recedere dal contratto, preferisca, ai sensi dell'art. 1385, comma terzo, c.c., domandare la risoluzione del contratto “(…) il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (…)”; sicché i convenuti potranno trattenere la caparra a titolo di acconto sul maggior avere, solo ove forniscano la prova di aver subito un maggior danno rispetto all' importo di euro 12.000,00 ricevuto a titolo di caparra.
Passando ora alla prova del danno sofferto dai convenuti, deve certamente essere riconosciuto in loro favore il danno da occupazione sine titulo a far data dal 01.08.2021.
E, infatti, da un lato, gli attori, a pag. 3 dell'atto di citazione, riconoscono espressamente di essere stati immessi nel possesso dei beni in questione “(…) a far data dal 01.04.2021, per l'appartamento posto al piano terra, il garage ed il deposito e, l'immissione in possesso, a far data dal 14.04.2021, per
l'immobile posto al primo piano (…)”; dall' altro, gli stessi, non contestato di essere rimasti nel possesso di detti beni anche successivamente alla data del 30.07.2021, stabilita nel contratto preliminare quale termine ultimo entro cui procedere alla stipula dell'atto notarile di compravendita.
pagina 24 di 33 Del resto, anche il c.t.u., in sede di sopralluogo ha verificato che “(…) l'immobile risultava abitato (…)” dagli attori ( cfr. a pag. 19 della relazione depositata in data 11.06.2024 ).
Né gli attori hanno mai contestato di essere ancora nel possesso dei beni in parola.
Il risarcimento del danno da occupazione sine titulo non potrà essere, tuttavia, riconosciuto -come richiesto dai convenuti - sino alla data dell'effettivo rilascio dei beni ma solamente sino alla data della presente decisione in quanto nel nostro ordinamento non esiste un principio generale di condanna al futuro.
Invero, quella della condanna in futuro è una categoria processuale non codificata come principio generale;
sicché, a fronte di incertezze e divergenze interpretative delle quali il punctum dolens è rappresentato dal dilemma tra corrispondenza esclusiva ad ipotesi tipizzate, o possibile elaborazione di una categoria generale, pur non disciplinata all'interno di una o più norme, questo Giudice intende aderire alla tesi secondo cui, in assenza di una disciplina positiva, non appare possibile disporre una condanna in futuro se non nei casi espressamente previsti dalla legge.
Ed, infatti, il legislatore ha previsto solo in talune ipotesi la condanna in futuro, ovvero la possibilità di avere dal Giudice la pronuncia di un provvedimento di condanna in anticipo rispetto al verificarsi della violazione, che diventa efficace in caso tale evento si verifichi (per es., art. 657 e 664
c.p.c.).
Quanto, poi, alla prova del danno asseritamente subito dall'attore per non aver potuto disporre dell' area in parola, deve evidenziarsi che con la sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022 le Sezioni
Unite della Cassazione hanno composto un contrasto insorto fra la Seconda e la Terza Sezione civile circa i presupposti richiesti e i limiti entro cui è possibile procedere al risarcimento del danno in caso di occupazione sine titulo.
Le Sezioni Unite osservano che “(… ) la questione posta dal contrasto è, al fondo, se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria (…)”.
Al succitato quesito il Supremo Consesso dà risposta positiva, precisando però che la locuzione “danno in re ipsa” deve in realtà essere sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale“, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato.
In particolare, la Suprema Corte, con detto provvedimento ha enunciato il principio di diritto, da cui questo Giudice unico non ha alcun motivo per discostarsi, secondo cui nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità – che è andata perduta - di esercizio pagina 25 di 33 del diritto di godimento diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo.
Ciò posto, deve ritenersi che, nel caso in esame, sussiste come “danno presunto” o “danno normale“ il diritto dei convenuti al risarcimento del danno dalla perdita subita consistente, nella concreta possibilità, che è andata perduta, di esercizio del diritto di godimento diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo.
E' pur vero che detta presunzione correlata alla normale fruttuosità del bene essendo basata sull'id quod plerumque accidit, ha carattere relativo iuris tantum e, quindi, ammette la prova contraria, tuttavia, nel caso in esame, la parte attrice non ha addotto alcuna prova contraria e, pertanto, deve ritenersi fondata la domanda sotto il profilo dell'an debeatur.
Relativamente, poi, al c.d. quantum debeatur, deve evidenziarsi che le Sezioni Unite, nella ridetta sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022, sul punto, hanno aggiunto che “(…) In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (…) ”.
Pertanto, ai fini di detta quantificazione, poiché nel caso in esame non può essere provato il danno nel suo preciso ammontare, si procederà, in via equitativa, utilizzando il parametro del canone locativo di mercato dei terreni in parola.
All'uopo, è bene evidenziare che i convenuti e Controparte_15 CP_16
a pag. 13 della comparsa di costituzione e risposta hanno riferito che “(…) Quanto
[...]
all'indennità di occupazione - trattandosi di n. 2 appartamenti di mq 100 e 70 con portico a comune, terreni agricoli produttivi, spazi verdi a comune – prendendo come riferimento gli attuali prezzi di locazione nel Comune di Loro FF, si ritiene di poter quantificare il canone mensile per ambedue gli appartamenti in euro 1.000,00 al mese oltre forfettariamente euro 200,00 al mese per i terreni produttivi;
quindi euro 1.200,00 al mese (…)”.
E' noto che ai sensi dell'art. 115, comma primo, c.p.c., il Giudice deve porre a fondamento della sua decisione anche i “(…) fatti non specificamente contestati dalla parte costituita (…)”.
Nel caso di specie, gli attori, nei loro atti difensivi, successivi al deposito di detta comparsa di costituzione, non hanno minimamente contestato in forma specifica e puntuale le circostanze di cui sopra.
Pertanto, ai sensi dell'art. 115, comma primo, c.p.c., deve considerarsi pacifico tra le parti che trattasi di “(…) n. 2 appartamenti di mq 100 e 70 con portico a comune, terreni agricoli produttivi,
pagina 26 di 33 spazi verdi a comune (…)”; deve, inoltre, considerarsi pacifico tra le parti che i prezzi di locazione nel Comune di Loro FF rendono possibile “(…) quantificare il canone mensile per ambedue gli appartamenti in euro 1.000,00 al mese oltre forfettariamente euro 200,00 al mese per i terreni produttivi;
quindi euro 1.200,00 al mese (…)”.
In altre parole, alla luce del principio di non contestazione, i convenuti devono ritenersi esonerati dal dover fornire la prova delle su riferite circostanze ( cfr. in tal senso, tra le altre, Cass. Civ. n.
15107/2004; n. 6666/2004; n. 9285/2003).
Peraltro, il principio di non contestazione specifica è stato ribadito nuovamente dalla Corte di
Cassazione , la quale ha affermato che la parte deve prendere posizione in modo chiaro e analitico, sui fatti dedotti dall'altra parte “(…) la conseguenza è che tali fatti debbono ritenersi ammessi, senza necessità di prova (…)” ( così, Cass. Civ. Sez. I, Sentenza n. 31837, del 04.11.2021) .
Del resto, tenuto conto degli immobili in questione – come descritti anche dal c.t.u. - e dei prezzi di locazione nel Comune di Loro FF appare congruo quantificare il canone mensile dovuto nella complessiva somma di euro 1.200,00 al mese.
Di conseguenza, calcolando il canone mensile a far data dal 01.08.2021 e sino alla data della presente decisione ( mesi 41) la somma complessiva dovuta a titolo di occupazione sine titulo ammonta ad euro 49.200,00 ( così ottenuta: euro 1.200,00 moltiplicati per 41 mesi).
Deve, pure, essere accolta la domanda dei convenuti con la quale si chiede la condanna al risarcimento dei danni corrispondente ai costi per il ripristino dello status quo ante, ossia per la eliminazione delle opere realizzate dagli attori e non autorizzate dai convenuti.
Ed, infatti, il c.t.u. a pag. 19 della sua relazione ha riferito che, in occasione del sopralluogo,
“(…) è stato verificato quanto segue: –nella particella 589 a confine con le particelle 562 e 563, era presente una recinzione a distanza inferiore ad 1 metro dal ciglio del fosso situato sul confine;
- all'interno della proprietà erano presenti un pozzo ed alcuni capanni per il ricovero dei CP_1
gatti di proprietà - la veranda dello stabile risultava chiusa da infissi con finiture bianche Parte_1
ed in vetro;
–il loggiato di ingresso del piano terra risultava chiuso (…)”.
Inoltre, il c.t.u., a pag. 20 della ridetta relazione aggiunge che “(…) I signori entrati Parte_1
in possesso del bene, realizzavano anche ulteriori opere che di fatto rendevano l'immobile difforme da titolo edilizio originario (…)”.
Né gli attori, nella memoria, ex art. 183, n. 1), c.p.c. ( rito ante riforma RT ), hanno contestato di aver eseguito opere difformi dal titolo edilizio, neppure hanno chiesto il rigetto di detta domanda, limitandosi a riportare le conclusioni già rassegnate in atto di citazione.
pagina 27 di 33 All'uopo deve essere rilevato che, in virtù delle preclusioni istruttorie, eventuali contestazioni in ordine ai fatti riportati dalla parte convenuta nella comparsa di costituzione e risposta devono essere effettuate da parte attrice entro il termine del deposito della memoria istruttoria n. 1), in quanto entro detto termine deve essere precisato il thema decidenum: ciò in base sia all'art. 183, comma sesto,
c.p.c. ( rito ante RT), che alla luce dell' art. 171-ter ( rito RT).
Le preclusioni istruttorie rappresentano, infatti, lo snodo fondamentale del processo civile in quanto i suddetti termini hanno natura perentoria ed, è noto, la previsione di un termine perentorio per un'attività processuale comporta, una volta scaduto il termine, la preclusione dell'attività processuale medesima, ai sensi dell'art. 153 c.p.c., e quindi la decadenza della parte dal potere di esercitare detta attività.
Inoltre, la natura pubblicistica della disciplina delle preclusioni comporta che la decadenza dall'attività processuale, conseguente al verificarsi della preclusione, deve essere rilevata d'ufficio dal
Giudice e non può essere rimessa all'accordo delle parti ( cfr., sul punto, tra le altre, Cass. n.
4376/2001).
Ciò posto, è bene, ora, evidenziare, sotto il profilo del quantum, che risulta allegato alla comparsa di costituzione dei convenuti , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, , un preventivo relativo ai lavori
[...] Controparte_11 Controparte_5
necessari per il ripristino dello stato dei luoghi ( cfr. doc. 17).
Non solo detto documento non risulta puntualmente, espressamente e tempestivamente contestato dagli attori ( con ogni conseguenza, ex art. 115 comma primo c.p.c.), ma dalla lettura dello stesso emerge che i lavori indicati sembrano essere proprio quelli necessari per il ripristino dello status quo ante e le spese corrispondenti riportate appaiono altresì congrue in ragione dei prezzi di settore.
Di conseguenza, poiché nel suddetto preventivo è indicato l'importo complessivo di euro
8.695,00 oltre iva al 22%, va a sé che deve essere riconosciuta ai convenuti a titolo di risarcimento danni corrispondente ai costi per il ripristino dello status quo ante, ossia la eliminazione delle opere realizzate dagli attori e non autorizzate dai convenuti, la somma complessiva di euro 10.607,90.
Deve, viceversa, essere rigettata la domanda dei convenuti nella parte in cui si chiede la condanna degli attori al risarcimento dei danni per asserita perdita di chance, per tutti gli asseriti danni ulteriori posti in essere dagli attori all'interno della proprietà dalla data di immissione in possesso fino a quella di riconsegna dell'immobile, nonché per tasse ed imposte e, infine, per eventuali sanzioni, quale conseguenza della realizzazione senza titolo abilitativo del pozzo e della copertura della veranda, atteso che la domanda dei convenuti, sotto detto profilo, è stata formulata in maniera assolutamente generica ed, inoltre, è rimasta del tutto sfornita di prova.
pagina 28 di 33 In conclusione, la somma dovuta dagli attori ai convenuti, a titolo di risarcimento dei danni ammonta al complessivo importo di euro 59.807,90 a cui deve essere detratto l' importo di euro
12.000,00 versato dagli attori a titolo di acconto e di caparra confirmatoria e dunque la somma dovuta ammonta al minor importo di euro 47.807,90.
Devono, pertanto, essere condannati gli attori in solido tra di loro a pagare ai convenuti a titolo di risarcimento dei danni la somma corrispondente al minor importo di euro 47.807,90 , oltre la rivalutazione monetaria e gli interessi legali da calcolarsi anno per anno sulla somma via via devalutata e rivalutata dal 01.08.2021 e sino alla decisione, da dividersi pro-quota tra tutti i convenuti.
Deve, inoltre, essere accolta la domanda dei convenuti , Controparte_1 CP_2
, con la quale
[...] Controparte_3 Controparte_11
si chiede il rimborso delle spese sostenute a titolo di spese di CTP, pari ad euro 1.450,84 e di cui alla notula pro forma del geom. allegata alla nota di trattazione scritta depositata Persona_1
22.10.2024 ( all. 1).
A tal proposito, occorre, in primo luogo, evidenziare che la fattura pro forma prodotta dai ridetti convenuti in allegato alla nota di trattazione scritta per la precisazione delle conclusioni (cfr. all. n. 1 alla nota di trattazione scritta del 22.10.2024), non può ritenersi tardivamente prodotta.
Ed infatti, occorre rammentare che la Corte di Cassazione, con riferimento alle spese di c.t.p., ha avuto modo di precisare che la prova delle predette spese non risulta assoggettata alle rigide preclusioni istruttorie tipiche del processo civile, e può essere fornita dalle parti “(…) anche all'udienza fissata per la precisazione delle conclusioni (…)” (cfr. Cass. Civ., sentenza n. 24188 dell'08.09.2021).
Pertanto, la documentazione allegata dai ridetti convenuti deve considerarsi come tempestivamente prodotta.
Ciò posto, si deve evidenziare che, secondo l'orientamento della Suprema Corte, da cui questo
Giudice unico non ha alcun motivo per discostarsi le predette spese rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate “(…) a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art.
92 c.p.c., comma 1, della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue (…)”
(cfr. Cass. Civ., Sez. VI, Ordinanza n. 30289 del 20.11.2019; in tal senso anche: Cass. Civ., Sez. VI,
Ordinanza n. 13799 del 02.05.2022; Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 84/2013; Cass. Civ., Sez. III,
Sentenza n. 3380/2015).
In altri termini, in base alla giurisprudenza di legittimità sopra richiamata, le spese sostenute dalla parte a titolo di compenso per il proprio c.t.p. sono equiparate, per quanto concerne la loro liquidazione, alle spese del giudizio;
ne consegue che la parte risultata vittoriosa avrà diritto a vedersi pagina 29 di 33 rimborsate anche le spese relative al compenso spettante al proprio consulente di parte, con l'esclusione delle sole spese ritenute dal Giudice “(…) eccessive o superflue (…)”, ex art. 92, comma primo, c.p.c..
Inoltre, nella medesima pronuncia sopra citata, la Corte di Cassazione ha precisato che “(…) fra le spese processuali che la parte soccombente è tenuta a rimborsare rientrano non solo quelle effettivamente già sostenute dalla parte vittoriosa, ma anche quelle dalla medesima ancora dovute, sebbene all'atto della condanna in suo favore, essa non ne abbia ancora compiuto il pagamento (…)”
(cfr. Cass. Civ., Sez. VI, Ordinanza n. 30289 del 20.11.2019).
Dunque, alla luce del sopra citato orientamento della giurisprudenza di legittimità, la parte vittoriosa potrà vedersi rimborsate le spese di c.t.p. anche qualora le spese medesime non siano ancora state effettivamente sostenute dalla parte – non essendo, dunque, necessario che la parte medesima fornisca la prova di aver effettivamente provveduto a saldare il compenso spettante al proprio c.t.p. -, essendo sufficiente che tali spese, pur non risultando ancora sostenute, siano, comunque, “(…) dovute (…)” dalla parte, ovvero che quest'ultima, pur non avendo ancora provveduto al pagamento del compenso spettante al proprio c.t.p., abbia, in ogni caso, assunto un obbligo di pagamento nei confronti del proprio consulente di parte.
Ne consegue che la parte avrà solamente l'onere di provare che tali spese di c.t.p. siano realmente dovute al proprio consulente di parte, ovvero che sia sorto un obbligo di pagamento nei suoi confronti, mediante la produzione in giudizio di una idonea documentazione.
Nel caso in esame, tenuto anche conto della mancanza di alcuna specifica contestazione da parte degli attori in ordine al documento n. 1 allegato alla nota di trattazione scritta del 22.10.2024 depositata dai ridetti convenuti, appare adeguatamente provato che sia sorto un obbligo di pagamento nei confronti degli stessi ed, inoltre, l'importo richiesto appare non appare eccessivo e neppure superfluo.
Devono, pertanto, essere condannati gli attori in solido tra di loro a pagare ai convenuti
, , , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]
, a titolo di rimborso spese di CTP, la somma di euro 1.450,84. Controparte_11
Alla luce delle motivazioni sopra riportate deve essere accolta anche la domanda dei convenuti e con la quale si chiede il rimborso delle spese Controparte_7 Controparte_6
sostenute a titolo di spese di CTP, pari ad euro 520,00 e di cui alla fattura dell' arch. Persona_5
allegata alla comparsa conclusionale ( all. 8).
Per l'effetto devono essere condannati gli attori in solido tra di loro a pagare ai convenuti e a titolo di rimborso spese di CTP, la somma Controparte_7 Controparte_6
di euro 520,00.
pagina 30 di 33 Occorre, infine, rilevare che i convenuti e già Controparte_16 Controparte_7
nella comparsa di costituzione e risposta dopo aver richiesto di “(…) dichiarare che l'importo versato in uno con la proposta di acquisto pari ad euro 12.000,00 a titolo di caparra confirmatoria sarà trattenuto dagli odierni convenuti (tra cui e per la loro quota) stante il CP_6 Controparte_7 grave inadempimento dei promissari l'acquisto (…)”, hanno, altresì, chiesto, per l'effetto, di “(…) condannare gli attori a corrispondere ai IGnori e l'importo di euro CP_6 Controparte_7
1000,00 ciascuno, stante il mancato incasso degli assegni a nome dei medesimi-così come richiamati nella proposta di acquisto- a suo tempo consegnati all'agenzia immobiliare (…)”.
Detta domanda deve essere accolta.
Ed, infatti, sebbene dalla lettura della proposta irrevocabile ( doc. 1 allegato al fascicolo degli attori
) emerga che effettivamente la caparra confirmatoria è stata versata dagli attori mediante emissione di n. 8 assegni e che risultano intestati ai convenuti e Controparte_16 CP_7
n. 2 assegni dell'importo di euro 1.000,00 ciascuno;
che, inoltre, a pag. 7 di detta proposta si
[...]
legge che i suddetti assegni erano stati “(…) lasciati in deposito presso l' Agenzia Immobiliare Easy
House con l' incarico di custodirli e consegnarli ai beneficiari alla firma della presente proposta di acquisto (…)”; che, di conseguenza, deve ritenersi verosimile che i suddetti assegni siano stati consegnati a tutti convenuti alla data del 28.03.2021, ossia al momento dell'accettazione della proposta e della relativa apposizione delle firme;
tuttavia, gli attori non hanno espressamente e tempestivamente contestato quanto riferito dai convenuti e nella Controparte_16 Controparte_7
propria comparsa di costituzione e risposta, ossia il “(…) mancato incasso degli assegni (…)”.
Si ribadisce che, ai sensi dell'art. 115, comma primo, c.p.c., il Giudice deve porre a fondamento della sua decisione anche i “(…) fatti non specificamente contestati dalla parte costituita (…)”.
Peraltro, come già sopra evidenziato, il principio di non contestazione specifica è stato ribadito nuovamente dalla Corte di Cassazione , la quale ha affermato che la parte deve prendere posizione in modo chiaro e analitico, sui fatti dedotti dall'altra parte “(…) la conseguenza è che tali fatti debbono ritenersi ammessi, senza necessità di prova (…)” ( così, Cass. Civ. Sez. I, Sentenza n. 31837, del
04.11.2021) .
Deve, viceversa, essere rigettata la domanda i condanna degli attori al risarcimento dei danni per lite temeraria , ex art. 96 c.p.c., non sussistendone i presupposti di legge.
Quanto alle spese del giudizio, occorre, innanzitutto evidenziare che ai sensi dell' art. 5 d.m.
55/2014 e succ. mod, “(…) Nei giudizi per pagamento di somme e o liquidazione di danni, si ha riguardo di norma alla somma attribuita alla parte vincitrice piuttosto che a quella domandata. In ogni caso si ha riguardo al valore effettivo della controversia, anche in relazione agli interessi
pagina 31 di 33 perseguiti dalle parti, quando risulta manifestamente diverso da quello presunto a norma del codice di procedura civile o alla legislazione speciale. (…)”.
Alla luce di quanto sopra, nella fattispecie in esame, tenuto conto del fatto che la domanda degli attori è stata interamente rigettata appare congruo applicare lo scaglione da euro 52.000,00 ad euro
260.000,00.
Ciò posto, per il principio della soccombenza le spese processuali devono essere interamente poste a carico degli attori in solido tra di loro e si liquidano tenuto conto del valore effettivo della controversia come segue: relativamente al convenuto in euro 2.552,00 per la Controparte_8
fase di studio della controversia;
euro 1.628,00 per la fase introduttiva del giudizio;
euro 5.670,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione;
euro 4.253,00 per la fase decisionale;
quanto ai convenuti e in euro 3.317,00 per la fase di studio della Controparte_6 Controparte_7
controversia; euro 2.116,40 per la fase introduttiva del giudizio;
euro 7.371,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione;
euro 5.528,90 per la fase decisionale;
infine, relativamente ai convenuti CP_1
, , , e
[...] Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
in euro 5.052,00 per la fase di studio della controversia;
euro 3.628,00 per la Controparte_5
fase introduttiva del giudizio;
euro 9.670,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione;
euro 7.253,00 per la fase decisionale.
Devono, infine, definitivamente porsi le spese di c.t.u. come liquidate nel corso del giudizio definitivamente a carico degli attori, in solido tra di loro.


P.Q.M.


Il Tribunale di Arezzo, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
nei confronti di , ,
[...] Parte_2 Controparte_1 Controparte_2
, , , Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 CP_6
, e , nonché sulle domane
[...] Controparte_7 Controparte_8
riconvenzionali proposte dai convenuti, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta in toto le domande avanzate dagli attori;

2. riqualificata la proposta irrevocabile di acquisto per cui è causa come contratto preliminare, dichiara la risoluzione del contratto preliminare - corrispondente al doc. 1) allegato all'atto di citazione – per grave inadempimento degli attori;

3. ordina, per l' effetto, agli attori il rilascio immediato dei beni di cui all'atto di citazione, liberi e sgombri da persone a cose;

pagina 32 di 33 4. accoglie per quanto di ragione le domande riconvenzionali proposte dai convenuti e, per l' effetto, dichiara che la somma dovuta dagli attori ai convenuti, a titolo di risarcimento dei danni, ammonta al complessivo importo di euro 59.807,90;

5. detratto l' importo di euro 12.000,00 versato dagli attori a titolo di acconto e di caparra confirmatoria, condanna gli attori in solido tra di loro a pagare ai convenuti a titolo di risarcimento dei danni la somma corrispondente al minor importo di euro 47.807,90, oltre la rivalutazione monetaria e gli interessi legali da calcolarsi anno per anno sulla somma via via devalutata e rivalutata dal 01.08.2021 e sino alla decisione, da dividersi pro-quota tra tutti i convenuti;

6. condanna, inoltre, gli attori in solido tra di loro a pagare ai convenuti , Controparte_1
, , E Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
, a titolo di spese di CTP, la somma di euro 1.450,84; Controparte_5

7. condanna, altresì, gli attori in solido tra di loro a pagare ai convenuti CP_7
e a titolo di rimborso spese di CTP, la somma di euro
[...] Controparte_6
520,00;

8. condanna, ancora, gli attori in solido tra di loro a corrispondere ai convenuti CP_6
e l'importo di euro 1.000,00 ciascuno;

[...] Controparte_7

9. rigetta la domanda di condanna degli attori al risarcimento dei danni per lite temeraria , ex art. 96 c.p.c.;
10. rigetta ogni altra domanda;

11. condanna, infine, gli attori, in solido tra di loro, a rimborsare ai convenuti le spese di lite, che si liquidano relativamente al convenuto in euro 14.103,00 per Controparte_8
competenze professionali, oltre 15% per Spese Generali, IVA, CPA se dovute;
quanto ai convenuti e in euro 18.333,30 per Controparte_6 Controparte_7
competenze professionali, oltre 15% per Spese Generali, IVA, CPA se dovute;
infine, relativamente ai convenuti , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, e in euro 25.603,00 per
[...] Controparte_4 Controparte_5
competenze professionali, oltre 15% per Spese Generali, IVA, CPA se dovute;

12. pone definitivamente le spese di c.t.u. come liquidate nel corso del giudizio a carico degli attori, in solido tra di loro.
Arezzo, 17/01/2025
IL GIUDICE
DOTT. SSA CARMELA LABELLA
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