N. R.G. 5874/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, in persona del dott. Gustavo Danise, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 5874 dell'R.G.A.C. anno 2022, ritenuta in decisione con ordinanza ex art 127 ter cpc del 4 dicembre 2024 con concessione dei termini di cui all'art 190 cpc vertente tra
, nato a [...] il [...], e nata a [...] il [...], Parte_1 Parte_2 entrambi residenti in [...], rapp.ti e difesi, in virtù di mandato in atti, dall'Avv. Carmela Grieco ed elett.te dom.ti presso il suo studio in Battipaglia (SA) alla via Rosa Jemma n.02;


- ricorrenti -


e nata a [...] il [...] c.f., rappresentata e difesa, in virtù di procura/mandato Parte_3 allegato, dall'avv. Giovanni Desio e presso il suo Studio in Battipaglia - Via Adige n. 76 Scala A3 - elett.te domiciliata.
- Resistente -
e
P. IVA ) con sede in Battipaglia (SA) alla Via Italia n. 4, in Controparte_1 P.IVA_1 persona del Sig. nella qualità di legale rappresentante p.t., iscritta unitamente al legale CP_2 rappresentante al Ruolo degli Agenti di Affari in mediazione presso la Camera di Commercio di Salerno al nr. 616 ed al nr. 1158, rappresentata e difesa sia congiuntamente che disgiuntamente dagli Avv.ti Umberto
d'Aragona e Francesco Brescia, in virtù di procura in atti, tutti elettivamente domiciliati presso il loro studio in Salerno al Corso Vittorio Emanuele n. 58;
- resistente -
e pagina 1 di 18 con sede in Torino, Piazza San Carlo n. 156, codice fiscale e iscrizione al Controparte_3
Registro delle Imprese di Torino al n. , appartenente al Gruppo IVA , capitale P.IVA_2 Controparte_3 sociale interamente versato di € 10.084.445.147,92, iscritta dell'Albo delle Banche al n. 5361 e all'Albo dei
Gruppi Bancari, aderente al Fondo Interbancario di Tutela dei Depositi e al Fondo Nazionale di Garanzia, quale incorporante la società incorporata, cui è subentrata in tutti i rapporti giuridici Controparte_4 attivi e passivi all'esito di fusione per incorporazione del 26.3.2021 per atto notaio 16.080 rep. Per_1

8.638 racc., in persona del procuratore speciale dott. che rappresenta in giudizio la Parte_4
in virtù di procura del 14.4.2021 rep. n. 44956 racc. n. 14767, rappresentata e difesa, giusta Controparte_3 procura in atti, dall'avv. Giovanni Alberto Peluso;

- resistente -
e
, (C.F. ), rappresentato e difeso, anche disgiuntamente, dall'avv. Controparte_5 C.F._1
Marco Ferraro dall'avv. Maurizio Gugliotta del Foro di Roma, elettivamente domiciliato presso il loro studio in Roma al Viale Regina Margherita n. 278, giusta procura in atti;

- resistente -
OGGETTO: risarcimento danni da inadempimento contrattuale.
CONCLUSIONI: come da rispettivi atti introduttivi da intendersi integralmente richiamati per relationem.
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Breve riepilogo dei fatti di causa e delle posizioni e difese delle parti. Svolgimento del processo.
Con atto pubblico di compravendita stipulato in data 19.01.2011- rep. 12944 – Racc. 6807 per
Notaio registrato in Salerno al n.3989/3064, i Sigg.ri e acquistavano dalla Controparte_5 Pt_2 Pt_1
Sig.ra un immobile per uso abitativo, sito in Battipaglia (SA) alla via Garezzano n.8/B, primo Parte_3 piano, particella 448, sub 3 (ex sub 1) foglio 1 catasto Comune di Battipaglia, per il complessivo importo di
€ 55.732,56.
Gli attori, non avendo la disponibilità economica sufficiente per procedere all'acquisto del suddetto immobile, si rivolgevano alla per ottenere un mutuo Fondiario, che veniva loro CP_4 concesso in data 19.01.2011 per l'importo di € 45.000.00.
In data 13.10.2016 il Comune di Battipaglia – Settore – emetteva nei confronti dei CP_6
Sigg.ri e un'ordinanza di sgombero prot. N. 73717, contestando la mancanza del deposito Pt_2 Pt_1 sismico inerente alla ristrutturazione di cui alla DIA del 12.11.2007 prot. 59427 e l'agibilità dell'immobile venduto, ordinando agli attori l'immediato sgombero dell'edificio sito in via Garezzano, inibendone l'utilizzo, fino al rilascio del provvedimento sismico in sanatoria, per la tutela della pubblica e privata incolumità, con divieto di utilizzo dell'immobile dal 13.10.2016.
pagina 2 di 18 Secondo la prospettazione dei ricorrenti, la aveva alienato l'immobile in assenza del deposito Pt_3 sismico inerente alla ristrutturazione con D.I.A. prot. N. 59427 del 12.09.07, dunque carente della relativa agibilità.
Gli attori ritenevano di essere stati tratti in errore anche dalla Agenzia immobiliare Venosa srl, della cui assistenza i ricorrenti si erano avvalsi ai fini dell'acquisto dell'immobile, la quale aveva dichiarato espressamente per iscritto, nella proposta d'acquisto del 03.07.2010, su esplicita richiesta degli istanti, la sussistenza del requisito di agibilità, tra le condizioni dell'immobile.
Ed ancora, anche la , traendo in errore gli attori, erogava il mutuo senza il CP_4 deposito sismico inerente alla ristrutturazione con d.i.a. prot. 59427 del 12.0907 e, dunque, in assenza dell'agibilità, requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, in quanto la sua assenza rende l'immobile inabitabile, in virtù dell'art. 24 DPR 380/2001 TU in materia edilizia, modificato dall'art. 3
DLgs 222/2016.
Difatti, la , preliminarmente alla concessione del mutuo, in esecuzione delle CP_4 normali procedure, aveva incaricato un suo tecnico di redigere perizia e verificare la sussistenza dei requisiti tecnici e l'assenza di abusi all'immobile oggetto di compravendita.
In data 22.02.2017, i Sigg.ri e , presentavano denuncia- querela al C.C. di Battipaglia, Pt_2 Pt_1 per i fatti accaduti, poiché vittime di una “truffa contrattuale”, in quanto la parte venditrice Sig.ra Pt_3
e l'Agenzia Studio Venosa srl, non potevano lecitamente cedere gli immobili agli acquirenti,
[...] configurato dal P.M. come illecito civile da “inadempimento di obbligazioni contrattuali”.
Inoltre, anche in fase di stipula dell'atto notarile avvenuta in data 19.01.2011, il Notaio rogante Dott. non forniva un'adeguata informazione agli istanti (art. 1176, co. 2 c.c.) sulle condizioni Controparte_5 dell'immobile, e nel contratto definitivo di compravendita dell'immobile non vi era alcuna dichiarazione sull'esistenza dell'agibilità e né del certificato di agibilità né dell'inesistenza di abusi.
In definitiva i ricorrenti deducevano che a causa dell'inadempimento contrattuale della parte alienante, unitamente all'agenzia al Notaio rogante dott. ed alla Controparte_1 Controparte_5 [...]
, subivano danni, derivanti non solo dai costi necessari per sanare l'abuso, ma altresì dalla CP_4 predetta ordinanza di sgombero, che ha reso l'immobile inutilizzabile ed inabitabile. A causa della predetta ordinanza, i ricorrenti erano costretti a sgomberare l'immobile acquistato non potendo né goderne, né venderlo a terzi.
Tanto premesso, i Sigg.ri e ricorrevano ex art 702 bis cpc innanzi all'intestato Pt_2 Pt_1
Tribunale chiedendo di “A) accertare e dichiarare, per le causali di cui in atti, l'inadempimento degli odierni convenuti, seppur con condotte diverse, alle obbligazioni rispettivamente assunte inerenti all'atto pubblico di compravendita del
19.01.2011 Rep. 12944 – racc. 6807 e la loro conseguente responsabilità nella causazione del danno subito dagli attori, e per l'effetto condannare, in via solidale, i convenuti al pagamento in favore dei Sigg.ri e Parte_2 Parte_1 pagina 3 di 18 della complessiva somma di €. 83.800,00, di cui € 43.200,00 per pregiudizio al godimento dell'immobile dalla data dell'ordinanza di sgombero del 13.10.2016, così come specificato e calcolato nella narrativa che precede, € 15.000,00 per il minor valore dell'immobile derivante dalla incommerciabilità ed inutilizzabilità del bene, € 17.589,56 per costo degli incombenti tecnici da sostenere e/o oneri correlati per la valida agibilità, € 4.600,00 per atto notarile, € 2.000,00 per agenzia di mediazione e costi inerenti all'ordinanza di sgombero pari ad € 1.410,44, o di quella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia e da liquidarsi anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data dell'evento fino all'effettivo soddisfo. B) condannare in ogni caso, i convenuti al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio con attribuzione al procuratore antistatario, maggiorate ex D.M. 147/22 che ha modificato l'art.4 co. 1 bis del D.M.
55/14.
Notificato il ricorso unitamente al pedissequo decreto di fissazione, si costituivano tutti i convenuti.
La resistente, deduceva che tra le operazioni di intermediazione immobiliare sono Parte_3 certamente comprese, fra le informazioni a carico del mediatore, quelle riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità; pertanto, il mediatore aveva quanto meno l'obbligo di informare l'acquirente della reale situazione in cui versava l'immobile chiarendo, così, agli acquirenti, che non aveva fatto verifiche circa l'esistenza o meno del certificato di agibilità.
Eccepiva, inoltre, che un'ulteriore responsabilità è da iscriversi all'Istituto bancario, poiché aveva erogato il mutuo, senza espletare i dovuti controlli sull'agibilità dell'immobile; infatti il perito incaricato dalla banca aveva omesso completamente la valutazione della verifica dei requisiti tecnici che rendono idoneo l'immobile all'acquisto e ne determinano, inoltre, il valore.
La responsabilità si estendeva anche al notaio, in quanto aveva omesso il controllo afferente alla regolarità urbanistica, edilizia e catastale. Pertanto concludeva che l'intestato Tribunale ammettesse,
“-a) in “limine litis”, la CTU al fine di stabilire se sussistono le condizioni per ottenere il certificato di agibilità e determinarne i relativi costi.
-b dichiarasse non responsabile la convenuta Sig.ra dei fatti a lei ascritti dai ricorrenti. Parte_3
-b) nel merito -ed in accoglimento delle considerazioni di cui sopra- dichiarare la unica e solidale responsabilità dei convenuti: in persona del legale rapp.te p.t. Sig. per aver dichiarato Controparte_7 CP_2 mendacemente e per iscritto, nella proposta di acquisto del 03.07.2010,la sussistenza del requisito di agibilità, della
[...] per aver erogato il mutuo fondiario in presenza di abusi edilizi (non essendovi il deposito sismico che il perito CP_4 incaricato dall'istituto avrebbe dovuto verificare) ed in assenza del certificato di agibilità, requisito essenziale per l'abitabilità,
Notaio . c) nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda nei confronti della odierna convenuta, Controparte_5 dichiararla comunque responsabile solo in via solidale con i convenuti in persona del Controparte_7 legale rapp.te p.t. Sig. per aver dichiarato mendacemente e per iscritto, nella proposta di acquisto del CP_2
03.07.2010,la sussistenza del requisito di agibilità, della per aver erogato il mutuo fondiario in presenza Controparte_4 di abusi edilizi (non essendovi il deposito sismico che il perito incaricato dall'istituto avrebbe dovuto verificare) ed in assenza pagina 4 di 18 del certificato di agibilità, requisito essenziale per l'abitabilità, Notaio previo mutamento del rito per Persona_2
l'acquisizione della CTU ed eventuali documenti in contrapposizione alla tesi della ricorrente”.
Si costituiva altresì anche l'agenzia Soc. Studio Venosa S.r.l., la quale preliminarmente eccepiva la carenza di legittimazione attiva della Sig.ra per non aver sottoscritto il contratto di Parte_2 mediazione/proposta di acquisto ed anche l'assoluta carenza di legittimazione passiva di essa esponente per essere estranea al presente giudizio, non essendo parte del rapporto di compravendita immobiliare, intercorso soltanto solo tra i coniugi e CP_8 Pt_3
Precisava, inoltre, la difesa che nella proposta di acquisto era stato chiarito dalla Soc. Studio Venosa
S.r.l. che, trattandosi di immobile in ristrutturazione, la venditrice si sarebbe occupata del rilascio del certificato di agibilità, il quale – pertanto – non sussisteva e che la parte venditrice si era assunta l'obbligo di ottenere le relative certificazioni, tra cui l'agibilità.
Di tale circostanza parti ricorrenti erano assolutamente consapevoli, tanto infatti risulta dal contratto per persona da nominare preliminare di compravendita di fabbricato da costruire -sottoscritto in data
31.07.2010- tra parte venditrice, Sig.ra e il Sig. , stipulante promissario Parte_3 Parte_1
CP_ acquirente, nei locali dell'Agenzia Studio Venosa s.r.l., dove si statuiva all'articolo 5, denominato e condizioni” che “in particolare, si conviene sin d'ora di dare espresso mandato alla parte promittente venditrice per procedere alla denuncia al catasto fabbricati delle unità immobiliari e dell'intero condominio, per richiedere l'abitabilità dello stabile...”, e ancora risulta dal predetto contratto al punto 8): “si precisa che il contratto definitivo di compravendita potrà essere stipulato anche prima del rilascio del certificato di agibilità da parte della competente autorità comunale;
agibilità che la parte promittente venditrice comunque si obbliga a richiedere senza indugio alcuno non appena effettuata la comunicazione di fine lavori”. Segue poi, al punto 13 (stipula del contratto definitivo di compravendita) che entrambe le parti si impegnavano a produrre tutta la documentazione necessaria per la stipula del definitivo…”
Ne conseguiva che non era obbligo della Società Studio Venosa s.r.l. procurare il già menzionato certificato, anche una volta terminata la costruzione dell'immobile ovvero provvedere all'ottenimento ed alla richiesta di altre certificazioni anzi l'agenzia mediatrice non aveva affatto dichiarato la sussistenza dell'agibilità in capo al già menzionato immobile.
Pertanto, l' concludeva chiedendo all'intestato Tribunale di 1) Rigettare Controparte_7 tutte le pretese svolte dai ricorrenti per i motivi tutti esposti, perché inammissibili, generiche, infondate in fatto e in diritto, pretestuose, temerarie, riconoscendo l'assenza di ogni e qualsiasi responsabilità della Soc. Studio Venosa S.r.l 2) Condannare
i ricorrenti o chi di ragione al pagamento delle spese, compensi professionali di lite, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA in sentenza come per legge con attribuzione al sottoscritti procuratori antistatari.
Si costituiva altresì banca eccependo in via preliminare carenza di Controparte_3 legittimazione passiva della in quanto completamente estranea all'atto di compravendita, fonte CP_4 pagina 5 di 18 dell'azione di risarcimento danni intentata dagli attuali ricorrenti, ritenendo, inoltre, del tutto inconferente il richiamo alla perizia svolta per la concessione del mutuo, trattandosi di una perizia svolta dalla Banca nel suo proprio interesse al fine di valutare la certezza della garanzia acquisita.
Sul punto la banca precisava che l'incarico di perizia è esclusivo tra la (cliente) ed il suo tecnico CP_4
(professionista), e le domande di responsabilità per eventuali errori certamente possono essere svolte solo tra tali soggetti, non certo da soggetti terzi.
Sicché chiedeva all'intestato tribunale di “dichiarare inammissibili e comunque rigettare tutte le domande poste a suo carico nonché rigettare tutte le domande di parte attrice perché inammissibili, infondate in fatto ed in diritto, nonché generiche e sfornite di prova…”; chiedeva, “in subordine, nel denegato caso di accoglimento delle domande attrici, di escludere ogni condanna in solido tra le parti e limitare la condanna dell'odierna convenuta in relazione alla quota di colpa ad essa attribuibile graduata ex art. 2055 c.c. ovvero, in via ulteriormente subordinata, dichiarare le altre parti convenute Notaio
, Studio Venosa Srl, Sig.ra ad essere tenute a manlevare e tenere integralmente indenne Controparte_5 Parte_3
(regresso) la da qualsivoglia somma fosse eventualmente costretta a corrispondere agli attori…” Controparte_3
Si costituiva anche il notaio convenuto, che aveva provveduto al rogito del Controparte_5 contratto definitivo di compravendita immobiliare, intercorso tra i ricorrenti e la Pt_3
La difesa precisava che il a) aveva effettuato prima di ricevere l'atto tutti gli accertamenti e i CP_5 controlli a lui richiesti e/o richiedibili, in base alla legge, al contratto professionale effettivamente concluso ed alla buona fede nell'esecuzione dello stesso;
b) aveva riportato la dichiarazione obbligatoria ex art. 40 della legge 47 del 28.2.1985 in virtù di quanto stabilito anche ex art. 46 T.U. Edilizia D.P.R. n. 380 del 2001;
c) che non aveva assistito le parti nella fase delle trattative per la compravendita del bene oggetto dell'odierno contendere;
d) che non aveva ricevuto incarico di verificare o far verificare la correttezza della dichiarazione di parte venditrice della edificazione dell'immobile ovvero, più in generale, la conformità della domanda di concessione in sanatoria e/o di eventuali vincoli. Pertanto, al notaio non era imputabile alcun inadempimento contrattuale, fonte di responsabilità professionale.
Pertanto, chiedeva all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: - in via principale, respingere le domande proposte nei confronti del Notaio Dott. , in quanto infondate in fatto e in diritto…;” Controparte_5
“ - in via subordinata e con salvezza di gravame, limitare il risarcimento dei danni ai sensi degli artt. 1223, 1225 e
1227 c.c.”. Con vittoria di spese, onorari e competenze, comprese spese generali, IVA e CPA”.
Così ricostruita la vicenda, con ordinanza del 22.12.22 veniva disposto il mutamento del rito da sommario in ordinario con concessione dei termini ex art 183 co 6 cpc.
Con ordinanza del 17.05.23 venivano rigettate le istanze istruttorie delle parti con rinvio per la precisazione delle conclusioni. Con ordinanza del 04.12.24, la causa veniva trattenuta in decisione con i termini dell'art. 190 c.p.c.


2. Eccezioni preliminari delle parti pagina 6 di 18 Sia l'agenzia immobiliare Venosa srl che la banca convenuta hanno sollevato in via preliminare l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, ritenendosi estranee alla controversia dedotta dagli attori.
L'eccezione non è giuridicamente corretta. Le Sez. Unite della Cass., in sent, 16/02/2016, n. 2951, componendo un contrasto giurisprudenziale, hanno chiarito che la legittimazione ad agire attiene al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne il titolare, e la sua carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d'ufficio dal giudice;
inoltre la carenza di legittimazione attiva è differente dalla titolarità della posizione soggettiva vantata in giudizio che attiene al merito della causa;
la titolarità della posizione soggettiva è un elemento costitutivo del diritto fatto valere con la domanda, che l'attore ha l'onere di allegare e di provare, la quale può essere provata in positivo dall'attore, ma può dirsi provata anche in forza del comportamento processuale del convenuto, qualora quest'ultimo riconosca espressamente detta titolarità oppure svolga difese che siano incompatibili con la negazione della titolarità.
Ciò posto, nella prospettiva degli attori, la e posseggono legittimazione CP_4 CP_10 passiva, in quanto furono coinvolti in qualche modo nel perfezionamento dell'acquisto dell'immobile oggetto di causa.
In altri termini, la strategia difensiva degli attori riposa sulla tesi che essi furono tratti in errore dalla agenzia immobiliare Studio Venosa, dalla perizia redatta dal tecnico della e dal notaio che ha CP_4 omesso i controlli sull'agibilità dell'immobile. In questa prospettiva, tutti questi soggetti hanno concorso con condotte omissive colpose, distinte ed indipendenti, a causare il danno per gli attori consistito nell'acquisto di un immobile privo del certificato di agibilità.
Pertanto, tutti i soggetti evocati in giudizio posseggono legittimazione passiva secondo la causa petendi dedotta in ricorso.
Il Tribunale è chiamato, diversamente, a valutare nel merito la correttezza della ricostruzione dei fatti attorea;
se, quindi, le condotte singolarmente ascritte ai convenuti configurino effettivamente segmenti causali dell'evento dannoso lamentato dagli attori.


3. Inadempimento contrattuale e responsabilità del venditore.
Si premette in termini generali che la Cass. con sentenze del 02/08/2023 nr. 23604 e del
03/04/2024, n. 8749 ha affermato che la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente:
- l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili,
- l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa. pagina 7 di 18 In applicazione di tale criterio distintivo, allorché l'immobile presenti “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento da qualificarsi grave che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio.
Qualora invece sia appurata la ricorrenza delle condizioni sostanziali che ne avrebbero giustificato il rilascio non può darsi luogo alla risoluzione del contratto, in quanto tale deficienza non influisce, per definizione, sulla funzione economico-sociale della res alienata, la cui identità sul piano statico e dinamico corrisponde esattamente all'oggetto della pattuizione.
Pertanto, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti, in concreto, i requisiti richiesti dalla legge per l'agibilità, non si può attivare il rimedio della risoluzione, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c.
In sostanza secondo la Corte, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene (Cass. civ. n. 23157/2013 “Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il venditore-costruttore ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L'inadempimento di questa obbligazione è "ex se" foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi)
La Corte di cassazione ha chiarito che la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità o l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell'adempimento e non su quello della validità del contratto. Ne consegue che il contratto di compravendita dell'immobile privo del certificato non è nullo, ma costituisce un contratto valido ma non correttamente adempiuto (vedi C. Cass. civ. 05/06/2020, n. 10665).
Ed ancora gli Ermellini in sentenza n. 34211/2022 hanno precisato che, in assenza di patti contrari, la mancanza del certificato di agibilità, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato. pagina 8 di 18 In base ai rilievi sopra esposti si può escludere la responsabilità per inadempimento del venditore qualora detta inidoneità giuridica non impedisca correttamente in modo assoluto il godimento dell'immobile da parte del compratore ed anche se quest'ultimo già conosceva, o era in grado di conoscere, utilizzando l'ordinaria diligenza, la possibile inettitudine dell'oggetto della prestazione, accettando, di conseguenza, il rischio economico come rientrante nella normale esecuzione della prestazione.
Ciò chiarito in termini generali, nel caso di specie i coniugi erano ben consapevoli CP_8 che si trattasse di un immobile in costruzione;
tanto risulta sia dalla proposta di acquisto, in cui compaiono quale proponente solo il Sabato e come controparte la sia dal contratto preliminare di Pt_3 compravendita di immobile da costruire.
Dalla proposta di acquisto, prodotta in giudizio, si evince chiaramente che si tratta di un immobile in costruzione, pertanto non ancora agibile.
Sul punto si precisa altresì che il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di agibilità, atteso che in assenza esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale. Tale requisito, essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono, in quanto chi acquista un immobile, salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità.
pagina 9 di 18 Pertanto la venditrice era tenuta ad adempiere a tale obbligo, avendolo assunto già in fase di Pt_3 proposta di acquisto.
Anche il contratto preliminare (da persona da nominare) di immobile da costruire dimostra che i ricorrenti, rectius in qualità di promittente acquirente, era a conoscenza dell'assenza Parte_1 dell'abitabilità/agibilità dell'immobile.
Infatti, dal contratto si può desumere l'assenza di agibilità dell'immobile innanzitutto dalla sua denominazione “CONTRATTO PRELIMINARE DI FABBRICATO DA COSTRUIRE”, ma anche dagli artt 5, 8 e 16 del contratto, dai quali appare palese sia l'assenza di agibilità dell'immobile, in quanto in costruzione, sia l'assunzione dell'obbligo a carico di parte venditrice di richiedere l'abitabilità e il certificato di agibilità dell'immobile¹, “ agibilità che la parte promittente venditrice si obbliga comunque a richiedere senza indugio alcuno e comunque non appena effettuata la comunicazione di fine lavori” e dell'obbligo di procurarsi i titoli e i documenti della proprietà di cui all'art. 1477 comma 3 c.c.
Poiché con ordinanza del 13.10.2016 il Comune di Battipaglia – Settore Urbanistico – ordinava ai
Sigg.ri e lo sgombero dell'immobile privo del deposito sismico inerente alla ristrutturazione Pt_2 Pt_1 di cui alla DIA del 12.11.2007 prot. 59427 e privo di agibilità, va pertanto affermato e dichiarato l'inadempimento di parte venditrice all'obbligo, assunto con la stipula del contratto Parte_3 preliminare, di fornire alla parte compratrice tutti i documenti e i titoli di cui all'art 1477 c.c., e l'agibilità dell'immobile.


4. Assenza di responsabilità degli altri convenuti.
Rispetto alla posizione dell'Agenzia immobiliare, Studio Venosa Srl, si evidenzia che l'inadempimento all'obbligo di consegnare i documenti sopra citati ed il relativo danno si siano verificati nel momento della stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile, poi rivelatosi sprovvisto del deposito sismico e del certificato di agibilità. Ebbene l'Agenzia non è stata parte di questo contratto;
infatti, durante la stipulazione del contratto di compravendita, avvenuta per atto del notaio le parti Controparte_5 hanno dichiarato di non essersi avvalse della assistenza di un mediatore.
Lo ha informato correttamente parte acquirente delle condizioni dell'immobile, Controparte_1 tanto nella proposta di acquisto dell'immobile, quanto nel contratto preliminare di compravendita, in cui risulta chiaramente che si trattava di un immobile da costruire, per sua natura non ancora agibile;
si ribadisce che nel medesimo contratto è espressamente indicato l'obbligo di parte venditrice di provvedere
“…ad ottenere il regolare titolo abilitativo” quindi anche il deposito sismico inerente alla ristrutturazione dell'immobile ed il certificato di agibilità, obbligo che risulta dalla scrittura privata allegata al preliminare, in atti allegata e sottoscritta da parte promittente venditrice e parte promissaria acquirente Parte_3
. Parte_1
Pertanto, alcuna responsabilità è ascrivibile alla Venosa srl, incautamente citata in giudizio.
A medesima conclusione si perviene con riferimento alla posizione della CP_4
Secondo la prospettazione attorea, il coinvolgimento della banca nella presente controversia risiederebbe nella stipula del contratto di mutuo fondiario accordato agli attori ai fini dell'acquisto dell'immobile per cui è causa, trattandosi di contratti collegati. La prima di accordare il mutuo CP_4 aveva incaricato un proprio perito di fiducia per valutare la fattibilità della garanzia acquisita e tale perito non si era avveduto dei vizi nella definizione della pratica edilizia dell'immobile.
Orbene, in disparte che gli attori non hanno depositato la perizia, non mettendo quindi il Tribunale in condizione di verificare la fondatezza dell'errore che essi imputano al perito della per cui la CP_4 domanda di condanna nei suoi confronti sarebbe stata comunque disattesa per carenza di prova, va evidenziato che la domanda nei confronti della è infondata perché non sussiste a suo carico l'obbligo CP_4 di procurarsi il deposito sismico e dell'agibilità dell'immobile, obbligo sussistente solo a carico di parte venditrice (sul punto si veda Cassazione civile, sez. II, 01/08/2023, n. 23370 “…il principio secondo cui il venditore ha, in generale, l'obbligo di reperire e consegnare il certificato di agibilità, quale requisito per la usufruibilità e commercializzazione futura del bene, non potendo altrimenti considerarsi adempiente rispetto alle obbligazioni nascenti dal contratto”).
La banca non ha altresì l'obbligo di verificare, per conto ed a favore dei mutuatari, la rispondenza del bene immobile alla normativa urbanistica ed edilizia;
il perito, suo fiduciario, viene incaricato di eseguire tale controllo nell'interesse esclusivo della banca, onde rappresentarle la inopportunità della erogazione di un mutuo per un immobile privo dell'agibilità, perché la conseguente incommerciabilità incide negativamente sulla garanzia ipotecaria a favore dell'istituto bancario. La avrebbe dovuto Controparte_3 dolersi dell'errore del suo tecnico per non aver verificato la mancanza dell'agibilità dell'immobile e non i mutuatari che invece si sono avvalsi di questo errore ottenendo il mutuo.
pagina 11 di 18 Infine, rispetto alla responsabilità professionale del notaio, i ricorrenti ritengono il professionista responsabile di aver omesso i dovuti controlli in relazione alla abusività dell'immobile “in quanto carente del deposito sismico, necessario per ottenete il certificato di agibilità” acquistato con atto di compravendita a rogito Notaio del 19 gennaio 2011. Controparte_5
Tuttavia, come rilevato in precedenza, tale obbligo non grava sul notaio, in quanto in sede di stipula del contratto definitivo ai sensi e per gli effetti dell'articolo 29 comma 1-bis della legge del giorno 27 febbraio 1985 n.ro 52, la parte venditrice precisava e la parte acquirente ne prendeva atto che “i dati catastali
e la planimetria depositata presso l'Agenzia del Territorio - Catasto Fabbricati, allegata all'atto sotto la lettera A, e che identificano la consistenza immobiliare urbana oggetto del presente atto, sono conformi allo stato di fatto della stessa, e in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale ed a dar luogo all'obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa” (Art. 1 atto compravendita).
Il notaio ha adempiuto all'obbligo informativo gravante, infatti ha espresso il suo favore alla CP_5 stipula sulla base della documentazione dalle parti fornitagli e nessuna responsabilità professionale ad egli è ascrivibile anche perché il vizio lamentato dalle parti non incide sulla validità del contratto;
infatti il contratto di compravendita immobiliare stipulato tra venditrice, e i ricorrenti è un contratto Parte_3 valido a tutti gli effetti.
Secondo la giurisprudenza, il difetto di tale documentazione, rientrando tra i vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità della cosa stessa al predetto uso, può legittimare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone di locazione ai sensi dell' art. 1578 cod. civ. , essendo la medesima necessaria per la legittima destinazione della cosa locata all'uso pattuito;
pertanto, l'atto di compravendita che abbia ad oggetto un edificio inagibile, ovvero, nel quale non sia stata fatta menzione della dichiarazione di sussistenza della agibilità, è perfettamente valido, poiché nessuna violazione di legge può essere rilevata, con la conseguente esclusione di responsabilità a carico del notaio rogante ai sensi dell' art. 28, comma 2, legge n. 89/1913 (Legge Notarile).
Al fine di comprendere i limiti di tale responsabilità è indispensabile individuare il contenuto della prestazione notarile. Il notaio, come un qualunque altro professionista intellettuale (artt. 2229 ss. cod. civ.), è un “debitore di mezzi”, e in quanto tale non è obbligato a conseguire l'obiettivo economico che il cliente-creditore si è imposto, ma è obbligato soltanto ad una condotta diretta ed idonea a conseguirlo.
Il professionista, dunque, deve predisporre i mezzi di cui dispone, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione ai sensi dell'art. 1176, comma 2, cod. civ.
Sul punto si sottolinea che per costante orientamento del giudice della nomofilachia, sussiste l'esonero del notaio dall'obbligo di compiere specifiche indagini ed attività, preparatorie e successive, volte ad assicurare la serietà e certezza dell'atto a richiedere clausola negoziale ad hoc (tra le tante, Cass.
29/08/2019, n. 21775; Cass. 31/03/2022, n. 10474), non certo necessaria invece per dimostrare pagina 12 di 18 l'assolvimento ad opera del professionista di siffatti compiti e dei correlati doveri informativi (Cass.
25730/2020, e altresì Cass. 29/08/2019, n. 21775; Cass. 31/03/2022, n. 10474).
Pertanto è infondata la domanda proposta anche nei confronti del notaio.


5. Sulla liquidazione dei danni
I ricorrenti chiedono il risarcimento del danno conseguenza ex art 1223 c.c. pari ad € 83.800,00, di cui € 43.200,00 per pregiudizio al godimento dell'immobile dal 13.10.2016 (calcolato in base al canone corrente di mercato- valore OMI- pari a 96 mensilità di € 450,00 cadauna, ad oggi), in quanto gli attori sono stati sgomberati dall'abitazione, con divieto di utilizzo (ordinanza prot. 73717 del Comune di
Battipaglia del 13.10.16), € 15.000,00 per il minor valore dell'immobile derivante dalla incommerciabilità ed inutilizzabilità del bene, € 17.589,56 per costo degli incombenti tecnici da sostenere e/o oneri correlati per la valida agibilità, € 4.600,00 per atto notarile, € 2.000,00 per agenzia di mediazione e costi inerenti all'ordinanza di sgombero pari ad € 1.410,44.
In realtà, queste poste risarcitorie non sono dovute, dovendosi riconoscere ai ricorrenti solo i danni patrimoniali corrispondenti agli importi necessari a rimuovere le criticità indicate nell'ordinanza di sgombero, notificata ai ricorrenti dal Comune di Battipaglia il 13.10.2016, ossia l'assenza del deposito sismico inerente alla ristrutturazione, con dia 59427 del 12.09.2007, prot. del fabbricato in località
Garezzano f.1 p.ll nr. 448 e l'assenza del certificato di agibilità; costi che in base al preventivo allegato dai ricorrenti ammontano a € 4809,00.
Iniziando dalla somma pretesa per il mancato godimento dell'immobile, trattandosi di vizio dell'immobile “sanabile” non si configura alcun danno patrimoniale;
una volta ottenuta l'idoneità dell'immobile a divenire agibile con la definizione positiva della pratica edilizia in sanatoria, si concretizza una tutela reale a favore degli acquirenti, risolutiva del vizio di non godibilità.
La tutela reale mira al ripristino dell'ordine formale violato mediante l'accertamento dello stato di diritto e la rimozione dello stato di fatto contrario al diritto soggettivo, rimuovendo l'impedimento all'esercizio del diritto.
Secondo l'insegnamento delle S.U. Cass sent. 33645/22 la tutela reale può concorrere con la tutela risarcitoria, la quale presuppone che, per la presenza di un danno risarcibile, l'azione lesiva del contenuto del diritto di proprietà sia valutabile non solo come violazione dell'ordine formale, ma anche come evento di danno. In quest'ultimo caso il nesso di causalità materiale si stabilisce fra l'impossibilità di godere dell'immobile per l'illecito contrattuale altrui e direttamente la lesione del diritto di proprietà, senza passare per l'intermediazione del pregiudizio cagionato alla cosa oggetto del diritto di proprietà. L'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa.
Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, pagina 13 di 18 del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire.
Tanto premesso in generale, gli attori non hanno provato, né dedotto l'impossibilità di locare l'immobile a terzi;
né questa era la loro intenzione;
in ricorso, infatti, gli attori deducono che loro abitavano nell'immobile (quindi ne godevano personalmente e non per locarlo a terzi) ed hanno dovuto abbandonarlo a causa della ordinanza di sgombero. Ne consegue la infondatezza di un danno da lucro cessante, per mancata percezione dei frutti civili ricavabili dalla locazione di un immobile a terzi, poiché gli attori non avevano destinato l'immobile a questo fine.
Residuerebbe, in astratto, un'ipotesi risarcitoria da “danno emergente” consistente negli esborsi patiti dagli attori, durante il corso degli anni, a titolo di canoni di locazione di altro immobile da loro stessi occupato, perché impossibilitati ad abitare nell'immobile di loro proprietà da cui sono stati sgomberati, ma non vi è alcuna prova di ciò.
Pervero, sulla specifica questione della occupazione di un'abitazione alternativa, gli attori hanno inteso fornire una prova testimoniale col cap 8) della seconda memoria istruttoria ex art 183 co 6 cpc dal seguente tenore “Vero è che i Sigg.ri e in seguito allo sgombero del 13.10.2016 si sono dovuti trasferire Pt_2 Pt_1 presso l'abitazione di un parente?”.
Tale prova testimoniale non è stata ammessa perché del tutto superflua ed inutile ai fini della decisione, in quanto la circostanza è stata formulata in forma vaga, generica ed indeterminata. Non si specifica nel capitolo di prova chi sarebbe il parente che ha ospitato i coniugi e soprattutto per quanto tempo. Appare infatti inverosimile che un parente qualsiasi, di cui non è specificata l'intensità del legame affettivo e parentale, abbia iniziato ad ospitare i coniugi e dopo la notifica dell'ordinanza di Pt_2 Pt_1 sgombero e lo stia facendo tuttora dopo 9 anni!!!
E' parere di questo Tribunale che i coniugi e abbiano volutamente e maliziosamente Pt_2 Pt_1 omesso di riferire la verità circa la loro collocazione spaziale dopo la notifica dell'ordinanza di sgombero per lucrare un maggiore ed indebito risarcimento del danno in questo giudizio.
Nel ricorso introduttivo si indica espressamente che entrambi sono “residenti in [...] alla via
Garezzano 8/B” cioè nello stesso immobile dal quale sarebbero stati sgomberati!!!
Ritiene il Tribunale che l'ordinanza de qua sia stata notificata, ma non attuata forzosamente, e che quindi i due odierni attori siano rimasti nell'immobile di loro proprietà oggetto di causa nonostante l'ordinanza di sgombero.
Non hanno dedotto in atti, infatti, dove avrebbero fissato la loro residenza negli ultimi 9 anni, dalla data di notifica dell'ordinanza di sgombero (2016) fino all'attualità (2025). Il Tribunale non crede e ritiene pagina 14 di 18 inverosimile che siano ospiti da un parente da 9 anni consecutivi, perché risultano ancora residenti nell'immobile di via Garezzano 8/B; peraltro la circostanza che risiederebbero tuttora presso un imprecisato parente non è stata sottolineata in ricorso, ma vi è dedicato un solo capitolo di prova vago e generico nella II memoria istruttoria.
Quindi la domanda di risarcimento danni da mancato godimento dell'immobile va rigettata, perché non è stato provato il danno-conseguenza, id est il danno patrimoniale patito dall'ordinanza di sgombero, mentre gli attori ottenendo dalla venditrice il denaro necessario per sanare i vizi edilizi dell'immobile Pt_3 potranno tornare ad abitarvi, ottenendo così una tutela reale.
Medesima conclusione va estesa al danno da deprezzamento dell'immobile quantificato in ricorso in
€ 15.000,00. E' corretto affermare che il valore di un immobile privo di agibilità risulti deprezzato perché la mancanza di agibilità incide sulla commerciabilità del bene;
ma è altrettanto vero e corretto che una volta ottenuti i titoli mancanti (il certificato di deposito sismico e il certificato di agibilità), l'immobile si
“riapprezzerà”; ossia riacquisterà il pieno valore commerciale in caso di vendita.
Per quanto concerne gli altri importi richiesti a titolo di risarcimento, è infondata la domanda di restituzione dei costi sostenuti per l'atto notarile e per il compenso versato all'agenzia immobiliare dal momento che questi soggetti hanno regolarmente eseguito le loro prestazioni contrattuali.
Si è detto che la vendita di un immobile privo del certificato di agibilità è perfettamente valida;
la mancanza di tale certificato influisce sulla commerciabilità della res in un libero scambio, ma non influisce sulla validità del contratto;
si tratta inoltre di un vizio del bene sanabile, onde non sussiste alcuna valida causa giuridica per il rimborso ai compratori ricorrenti delle spese vive sopra elencate sostenute per l'acquisto del bene immobile.


6. Considerazioni conclusive.
In questo paragrafo si rassegnano considerazioni conclusive e sintetiche dei motivi della decisione già illustrati nei paragrafi precedenti, epurate dalla copiosa giurisprudenza che il Tribunale ha dovuto riportate per supportare la correttezza e sostenibilità giuridica del proprio convincimento.
La vendita di un immobile privo del certificato di agibilità e del collaudo sismico è valida, non nulla;
trattandosi di documenti che determinano una riduzione della commerciabilità del bene, si configura un inadempimento del venditore, ma se si tratta di invalidità sanabili, tale inadempimento non può configurare un'ipotesi di risoluzione del contratto, ma solo di risarcimento del danno conseguenza.
Dall'esame della documentazione in atti, con particolare riferimento al contratto preliminare, si evince che l'immobile fu venduto quando era ancora in costruzione. Ai sensi dell'art 24 del DPR 380/01
“Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa”. pagina 15 di 18 Pertanto, all'epoca della stipula del preliminare, il certificato di agibilità non poteva sussistere né essere rilasciato perché l'immobile era ancora in costruzione. L'agibilità poteva essere richiesta solo entro il termine di gg 15 dalla ultimazione dei lavori (art 24 DPR 380/01). Nel contratto preliminare è sancito espressamente l'obbligo in capo alla venditrice di procurarsi e presentare i titoli edilizi necessari;
ne consegue che solo la venditrice è rimasta inadempiente a tale obbligazione. I ricorrenti hanno chiamato in giudizio incautamente l'agenzia immobiliare che neppure risultava parte nel contratto definitivo di compravendita, che costituisce il momento in cui l'immobile doveva essere dichiarato agibile.
La domanda di condanna in solido del notaio e della banca che ha concesso il mutuo ugualmente è risultata infondata in quanto tali soggetti non possono svolgere alcun ruolo nel conseguimento dei titoli edilizi e dell'agibilità di un immobile;
attività che spetta unicamente al venditore che non vi ha provveduto.
In altri termini, indipendentemente dalla contestazione circa gli omessi controlli sulla sussistenza del deposito sismico e dell'agibilità, tali soggetti non possono rispondere, neppure in concorso, dell'inadempimento della venditrice perché non avrebbero avuto la legittimazione a surrogarsi a lei Pt_3 negli adempimenti burocratici necessari all'ottenimento di tali documenti.
Venendo al risarcimento, occorre verificare quale sia il pregiudizio scaturito concretamente ai ricorrenti dall'inadempimento della venditrice. Gli attori non hanno provato di aver sostenuto spese per locare un altro immobile (apparendo molto probabile al Tribunale che i predetti non abbiano mai lasciato l'immobile in Battipaglia via Garezzano 8/B, presso il quale risultano tuttora residenti, nonostante la notifica dell'ordinanza di sgombero per le motivazioni esplicate nel precedente paragrafo), né di aver subito un lucro cessante da mancata percezione di frutti civili dall'immobile, avendo i ricorrenti dedotto unicamente il danno da mancato godimento personale dell'immobile. Trattandosi di violazioni edilizie sanabili, a seguito del deposito dei due documenti edilizi carenti, indicati nell'ordinanza di sgombero, i ricorrenti otterrebbero un risarcimento in forma specifica, una tutela reale;
infatti, l'immobile diverrebbe perfettamente abitabile e riacquisterebbe il suo reale valore commerciale, nell'ottica di un eventuale alienazione a terzi. Pertanto il risarcimento spettante agli attori consiste soltanto nell'attribuzione del denaro necessario a sostenere i costi amministrativi per il rilascio del deposito sismico e del certificato di agibilità in sanatoria.
In mancanza di una CTU – non disposta perché non necessaria e per di più antieconomica, se si tiene conto del ridimensionamento delle aspettative risarcitorie attoree e della limitatezza delle questioni da accertare – il Tribunale ritiene di attingere dal preventivo allegato al ricorso.
Dall'esame di tale preventivo di spesa, si evince che ai fini della presentazione dell'Autorizzazione sismica in sanatoria e del permesso di costruire in sanatoria, il costo dovuto dagli attori per l'immobile di loro proprietà ammonta ad € 4.809,00 ed in tal senso si determina il Tribunale. La convenuta Pt_3 inadempiente agli obblighi del contratto di compravendita, va quindi condannata a pagare ai ricorrenti la pagina 16 di 18 somma sopra indicata incrementata di interessi legali e rivalutazione monetaria dal 13.10.2016 fino al soddisfo.


7. Sulle spese di giudizio
Naturalmente la convenuta va condannata alle spese di lite secondo soccombenza con liquidazione secondo i parametri intermedi tra i minimi ed i medi dello scaglione di valore individuabile secondo il decisum, con incremento del 30% essendo due le parti attrici.
Gli attori vanno invece condannati a rifondere le spese di lite nei confronti dell' Controparte_7 molto incautamente evocata in giudizio. Nel preliminare stipulato per il tramite di
[...] questa agenzia è stato indicato che l'immobile era ancora in costruzione (per cui non poteva di certo già possedere il certificato di agibilità); in esso la venditrice si è assunta gli obblighi di perfezionare la pratica edilizia dell'immobile; in sede di stipula del definitivo gli acquirenti e la venditrice hanno addirittura pretermesso l'agenzia dichiarando che non si sono avvalsi di mediatori;
donde la evocazione in giudizio della Studio Venosa è stata incauta.
La domanda è risultata infondata anche nei confronti del notaio e della Banca mutuataria, ma la loro qualità soggettiva, la loro competenza professionale ed il coinvolgimento diretto nella stipula del contratto definitivo di vendita, hanno potuto suscitare nei ricorrenti l'affidamento circa la completa conformità edilizia dell'appartamento. Ne consegue che se da un lato detti soggetti non possono rispondere dell'inadempimento contrattuale ascrivibile alla sola venditrice, dall'altro la loro evocazione in giudizio appare quanto meno più plausibile e comprensibile rispetto all'agenzia immobiliare. Pertanto, si ritiene che sussistano i gravi motivi che consentono al Tribunale di disporre la compensazione integrale delle spese di lite tra gli attori e questi convenuti ex art 92 co 2 cpc nella versione novellata dalla sentenza della C. Cost n
77/18. Spese compensate nei rapporti tra i convenuti.

PQM

Il Tribunale di Salerno, in persona del Giudice Dr. Gustavo Danise, sulla domanda proposta da Pt_1
e ogni diversa domanda ed eccezione da ritenersi assorbita, respinta o disattesa,
[...] Parte_2 così definitivamente pronuncia:
1) Accerta l'inadempimento di parte venditrice al contratto preliminare del 31.07.10 ed Parte_3 alla compravendita stipulata in data 19.01.2011 con gli acquirenti e Parte_1 Parte_2 dell'immobile ad uso abitativo, sito in Battipaglia, alla via Garezzano n.8/B, primo piano, particella
448, sub 3 (ex sub 1) foglio 1 catasto del Comune di Battipaglia;
inadempimento consistito nell'omessa consegna del deposito sismico inerente alla ristrutturazione di cui alla DIA del
12.11.2007 prot. 59427 e del certificato di agibilità dell'immobile;
pagina 17 di 18 2) Per l'effetto, condanna la venditrice al pagamento, a titolo di risarcimento danni, a Parte_3 favore degli acquirenti attori, della somma di € 4.809,00 oltre interessi e rivalutazione dal 13.10.16, necessaria per la sanatoria edilizia dell'immobile;
3) Rigetta le ulteriori domande attoree di risarcimento danni;

4) Rigetta la domanda attorea nei confronti degli altri convenuti;

5) condanna parte convenuta, alla rifusione delle spese di questo giudizio che si Parte_3 liquidano in € 4.550,00 (già applicato l'aumento del 30% ex art 4 co 2 DM 55/14), oltre rimborso forfettario spese generali in misura del 15%, nonché IVA e CPA come per legge da calcolarsi sull'onorario con attribuzione ex art 93 c.p.c.; la metà di tale importo, spettante alla parte Pt_1
, deve essere versata all'Erario, essendo tale attore ammesso al gratuito patrocinio;
l'altra
[...] metà va versata al difensore antistatario;

6) condanna parti attrici in solido al pagamento delle spese di giudizio a favore della convenuta
Agenzia Venosa Srl, che si liquidano in € 3.500,00 per compenso, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%, IVA e CPA come per legge, con attribuzione ex art 93 cpc;

7) compensa integralmente le spese di giudizio tra parte attrice e gli altri convenuti, CP_11
e notaio , e le spese tra i convenuti;

[...] Controparte_5
Così deciso in Salerno
24.03.2025
IL GIUDICE
Dr. Gustavo Danise

pagina 18 di 18 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹Ai sensi dell'art. 24, comma 1 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. edilizia) il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune con la funzione di certificare la “sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati”. La norma richiamata risolve l'ambiguità terminologica nel sistema previgente: scompare infatti la tradizionale bipartizione tra
“abitabilità” – termine riferito ai soli immobili ad uso abitativo – ed “agibilità” – riferito agli immobili ad uso diverso da quello abitativo – per lasciare il posto all'unico termine “agibilità” – omnicomprensivo qualunque sia la destinazione d'uso del fabbricato pagina 10 di 18