N. R.G. 1073/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. R.G. 1073/2025 tra
Parte_1
RICORRENTE e
(GIÀ Controparte_1 Controparte_2
[...]
RESISTENTE

Oggi 17 dicembre 2025 ad ore 13.40 innanzi al dott. Maurizio Martoro, sono comparsi:
Per l'avv. CROCE MICHELE Parte_1
Per (GIÀ Controparte_1 Controparte_2
l'avv. DEVOTO ANNAVITTORIA.
[...]
Il Giudice dichiara aperta la discussione orale ed invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettivi atti.
Il Giudice dichiara chiusa la discussione orale e dopo la camera di consiglio pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il verbale viene chiuso alle ore 14.20.
Il Giudice
dott. Maurizio Martoro
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Verona nella persona del Giudice Unico dott. Maurizio MARTORO, all'esito della
Camera di consiglio, pronuncia la seguente
SENTENZA
nella causa promossa da:
, nata a [...] e residente Parte_1
a San Vito di Leguzzano (Vi) in via Crosetta n.12,
c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Michele CodiceFiscale_1
Croce del Foro di Verona. Ricorrente

contro

:
GIÀ Controparte_1 Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro tempore, corrente in Verona,
[...]
Stradone Porta Palio n.16/a, p.i. , rappresentata e difesa dall'avv. Annavittoria Devoto del P.IVA_1
Foro di Verona. Resistente

iscritta al n. 1073/25 R.G.

Osservato, in via preliminare, che non si procede all'esposizione della parte narrativa della lite, atteso che l'art. 281 sexies cod. proc. civ. dispone espressamente che il giudice pronunci sentenza al pagina 2 di 9 termine della discussione, dando lettura del dispositivo e solo “della concisa esposizione delle
ragioni di fatto e di diritto della decisione”.
Richiamato, in fatto, il contenuto narrativo del ricorso ex art. 281 decies c.p.c.;
richiamato il contenuto della comparsa di costituzione e risposta datata 29 maggio 2025.
Rilevato che la ricorrente richiedeva di accertare l'inadempimento di alle Controparte_2
proprie obbligazioni contrattuali e da ciò, chiedeva di condannare la predetta società al risarcimento e/o restituzione in suo favore dell''importo di euro 18.832,00 come determinata in atti o comunque in quella somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa o ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali al tasso di cui all'art. 1284 I comma cod. civ. dal 14.07.2022 alla data di deposito di detto ricorso e al tasso di cui al comma IV di detto articolo dal deposito di detto ricorso al saldo, in via subordinata di merito, qualora il Giudice adito ritenesse non meritevole di accoglimento la domanda principale, chiedeva di accertare che la condizione sospensiva del contratto preliminare sottoscritto tra le parti non si era verificata e conseguentemente, chiedeva di condannare ex art. Controparte_2
1757 cod. civ. a restituirle l'importo di euro. 18.832,00 come determinata in atti o comunque in quella somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa o ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali al tasso di cui all'art.1284 I comma cod. civ. dal 14.07.2022 alla data di deposito del ricorso e al tasso di cui al comma IV di detto articolo dal deposito del ricorso al saldo, con vittoria di compensi ed accessori come per legge.
La società resistente, costituendosi ritualmente, chiedeva di rigettare integralmente le domande attoree,
in quanto infondate in fatto e diritto, con vittoria di spese di lite e rimborso forfettario di spese generali.
pagina 3 di 9 All'udienza del 9 ottobre 2025 veniva esperito un tentativo di conciliazione, che dava esito negativo.
Da ciò, veniva assunta la prova orale con l'escussione dei seguenti testi sui capitoli di cui al ricorso:
- collaboratrice dell'agenzia dal 2019/2020 ed agente dal gennaio 2022. Testimone_1
Cap. 5) durante il primo incontro, durante la visita, ho comunicato alla sig.ra o al marito o Pt_1
ad entrambi, che vi erano delle difformità catastali la cui pratica di regolarizzazione era in corso;

cap.6) le difformità erano state individuate nella presenza di un bagno nel soppalco che non poteva essere sanato per le altezze non adeguate;

cap.12) alla teste vengono esibite le due ricevute di cui ai docc. 8a ed 8b, non riconosce le firme apposte come proprie, non ricordo di aver mai ricevuto delle somme in contanti nè dalla sig.ra e neppure dal marito, preciso che non compete a me, in quanto gli incassi sono gestiti dal Pt_1
titolare.
La sig.ra precisa che la dazione del danaro una volta è stata fatta dal marito il 1° Pt_1
settembre 2022, mentre quella di ottobre l'ho fatta io, ma mio marito mi aspettava in macchina;

cap.17) confermo, le ho inviato una mail per informarla;

cap.18) riconosco il doc. 9 e confermo la circostanza;

cap.19) confermo;

cap.22) gli spazi del soppalco erano stati modificati nel senso che il bagno originario era diventato vano tecnico e dopo le rimostranze del marito sig. che in ragione di ciò Per_1
chiedeva un a riduzione del prezzo di vendita di euro 50.000,00, la proprietaria sig.ra , ha Pt_2
presentato una richiesta di regolarizzazione sacrificando una parte del soppalco per creare un bagno cieco e, quindi, accontentare gli acquirenti;

cap.23) ho già risposto;

pagina 4 di 9 cap.24) confermo, non ricordo se il permesso di costruire fosse stato inviato alla sig.ra Pt_1
dalla sig.ra o dal sig. Pt_2 CP_2
cap.26) non ricordo la data, ma confermo la circostanza;

cap.27) lo stato dell'immobile era quello raffigurato nella planimetria di cui al doc. 10 a;

- su mandato della sig.ra , in qualità di tecnico, aveva Persona_2 Pt_2
predisposto una sanatoria ed una pratica edilizia per la realizzazione di un bagno.
Dal cap.17) riconosco il doc.9 e confermo che dopo l'approvazione della sanatoria lo stato dell'immobile era quello di cui alla planimetria predetta, che si sostanziava nella regolarizzazione del bagno abusivo in vano tecnico;

cap.18) preciso che l'area definita stireria era aperta, quindi, non pregiudicava l'illuminazione dell'area;
cap.22) gli spazi del soppalco erano stati modificati nel senso che il bagno originario era diventato vano tecnico e poi era stato ricavato un piccolo bagno cieco ma vi è un'apertura che collega il bagno al vano tecnico che è munito di velux, non ricordo se la porta esistente sia stata rimossa o meno;

cap.23) ho già risposto;

cap.24) io ho redatto la CILA per poter realizzare il bagno nel soppalco, bagno realizzato dalla sig.ra a sue spese;
Pt_2
- , marito della ricorrente in regime di separazione dei beni, Persona_3
Cap. 5) ero presente io e mia moglie e la sig. disse che si trattava di difformità lievi;
Tes_1
cap.6) confermo;

pagina 5 di 9 cap.12) confermo, il 1° settembre ho consegnato € 2.500,00 alla sig.ra che mi ha Tes_1
firmato la quietanza di cui al doc. 8a;
cap.13) ho già risposto;

cap.14) non è vero, il 6 ottobre io sono rimasto in macchina ed il danaro è stato consegnato da mia moglie.
cap.17) confermo, ci è stata inviata la nuova planimetria.
cap.18) riconosco il doc. 9 e confermo la circostanza, preciso che gli spazi erano rimasti immutati con la differenza che l'originario bagno era diventato un vano tecnico;

cap.19) confermo;

cap.22) confermo, da ciò, ho chiesto la riduzione del prezzo di € 50.000,00;
cap.23) confermo;

cap.24) confermo, preciso che le modifiche apportate all'immobile dalla sig.ra non Pt_2
erano state concordate nè con me e neppure con mia moglie;

cap.26) confermo;

cap.27) confermo.
Viene reintrodotta La teste per un confronto su quanto verbalizzato Tes_1
dal teste ai capp. 12 e 13. Per_1
La sig.ra conferma quanto prima verbalizzato. Tes_1
Il sig. conferma quanto verbalizzato e precisa che il danaro è stato consegnato nelle mani Per_1
della sig.ra che in sua presenza ha apposto la sigla sulla quietanza di cui al doc.8a. Tes_1
Il preliminare di compravendita dell'immobile sito in Castelnuovo del Garda in via Cignaroli n. 1/a,
prevedeva una condizione sospensiva, premesso che parte promittente venditrice dichiarava che era “in pagina 6 di 9
corso una pratica urbanistica per la regolarizzazione di alcune difformità presenti nell'abitazione” e che “il perfezionamento in termini favorevoli della procedura in sanatoria è condizione per la stipula
del contratto di vendita definitivo” e che solo “avveratasi tale condizione verrà versato l'ulteriore
acconto di cui al par. 8./b di €. 40.000,00”. In ragione di ciò veniva pattuito tra le parti al capoverso successivo che “Nel caso in cui non si avverasse la condizione di cui sopra il promittente venditore si
impegna a restituire gli acconti ricevuti….. e il promittente acquirente sarà libero di non stipulare il
rogito notarile.”
La condizione sospensiva a cui era sottoposto il contratto preliminare registrato, non si è mai avverata,
in quanto la pratica di sanatoria, poi conclusa dalla parte venditrice dopo la risoluzione consensuale del preliminare, ha comportato la riduzione degli spazi abitabili, poiché, il bagno esistente non era sanabile per difetto delle altezze minime e, quindi, è stato tramutato in vano tecnico (lavanderia) con la presenza del solo WC.
La conclusione di un preliminare di compravendita dà diritto alla provvigione per il mediatore, essendo le parti vincolate ad attuare l'affare. Tuttavia il diritto del mediatore, in base agli artt. 1755 e 1757 cod.
civ., è messo in discussione da cause di originaria inefficacia del contratto preliminare che impediscano la definitiva attuazione dell'affare (nella specie la Corte, dopo avere escluso la nullità del preliminare,
ha ritenuto che la circostanza che fosse stato possibile ottenere nella fattispecie una concessione in sanatoria ex art. 13 L. n. 47 del 1985 per sanare la parziale difformità della costruzione fosse sufficiente ad escludere che il preliminare presentasse un vizio tale da impedire la definitiva attuazione dell'affare
(cfr: Cass. civ. sent. n. 6731/2002)
Alla luce di quanto sopra, la domanda di rimborso di quanto versato dalla ricorrente all'agenzia immobiliare a titolo di provvigione, va accolta, poiché, l' era a conoscenza delle Controparte_2 pagina 7 di 9 gravi difformità presenti nell'immobile, difformità non sanabili in quanto le altezze del bagno erano inferiori a quelli di legge ed il tetto non poteva essere rialzato, quindi, la condizione sospensiva alla quale era stato sottoposto il preliminare di compravendita, non si è mai realizzata.
Da ciò, la società resistente va condannata alla restituzione di € 13.832,00 incassati a titolo di provvigione ed alla rifusione delle spese di lite in favore della ricorrente liquidate come in dispositivo.
La domanda di rimborso degli ulteriori € 5.000,00 asseritamente versati in contanti dalla ricorrente e dal marito, deve essere respinta, in quanto la ricorrente ha prodotto delle quietanze di pagamento con una sottoscrizione a sua detta riconducibile alla sig.ra sottoscrizione non riconosciuta dalla Tes_1
predetta in sede i testimonianza, ma tali quietanze risultano non riconducibili alla società resistente,
poiché prive di intestazione e prive di qualsiasi timbro, in quanto su un foglio bianco dove vi era riportata una data, una somma di danaro ed una sigla, la testimonianza resa sul punto dal sig. Per_1
marito della ricorrente, stante il rapporto di parentela, risulta quindi, inattendibile.
Ritenuta, in definitiva, la fondatezza parziale della domanda della ricorrente, da ciò, la società
resistente viene condannata al pagamento di € 13.832,00, oltre agli interessi legali dal dì del corrisposto al saldo in favore della ricorrente ed alla rifusione alla stessa delle spese processuali liquidate, in misura ridotta stante il parziale accoglimento della domanda, come in dispositivo;



P.Q.M.


definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa respinta, accoglie parzialmente la domanda, per l'effetto, condanna la Controparte_1
in persona del socio accomandatario, al pagamento di € 13.832,00, oltre agli interessi legali dal dì
[...]
del corrisposto al saldo, in favore della sig.ra ; Parte_1
pagina 8 di 9 condanna la società resistente alla rifusione alla ricorrente delle spese di lite liquidate, in misura ridotta per i motivi su esposti, in € 3.800,00 oltre accessori, anticipazioni ed iva se dovuta.
Così deciso, in Verona, il 17 dicembre 2025
Il Giudice dott. Maurizio MARTORO
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