REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
(già ex Sezione Distaccata di Gaeta)
I Sezione civile
N. 200465/2011 R.G.
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Giulia Paolini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 200465/2011 R.G. promossa da:
(c.f. ), rappresentato e difeso, congiuntamente e Parte_1 C.F._1 disgiuntamente, dall'avv. DELL'ERBA GIUSEPPE, dall'avv. PANICCIA ERICA e dall'avv. VELLA
GABRIELLA ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo sito in Roma (RM), Via Belsiana
n. 71, in virtù di procura a margine dell'atto di citazione datato 16/03/2011; attore convenuto in riconvenzionale contro
(c.f. ), (c.f. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
, (c.f. ), n.q. di eredi di C.F._3 Controparte_3 C.F._4
, rappresentati e difesi dall'avv. POMPEI CLINO ed elettivamente domiciliati Persona_1
presso il suo studio sito in Formia (LT), Piazza Mattei n. 39, in virtù di procura speciale telematicamente depositata in data 16.12.2022 in allegato alla comparsa di intervento volontario;
convenuti attori in riconvenzionale

pagina 1 di 27 con l'intervento di
(c.f. ), rappresentata e difesa, congiuntamente e CP_4 C.F._5 disgiuntamente, dall'avv. prof. CARDARELLI FRANCESCO e dall'avv. CAMPUGIANI DIEGO ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma (RM), Via G. Pierluigi da Palestrina n. 47, in virtù di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione telematicamente depositata in data
18.5.2023; litisconsorte necessaria nonché di
(c.f. ), Parte_2 C.F._6 Parte_3
(c.f. ), (c.f. , C.F._7 Parte_2 C.F._8 Pt_4
(c.f. ), (c.f.
[...] C.F._9 Parte_5
); C.F._10
litisconsorti necessari - contumaci
CONCLUSIONI come da verbale d'udienza del 17/12/2024 per l'attore e convenuto in via riconvenzionale: “- in via principale la Controparte_5
e l'ammissione di tutte le istanze istruttorie di cui alle memorie ex art 183 VI
[...] comma n. 2 e 3 c.p.c. versate in atti non accolte ed in particolare: • la RINNOVAZIONE DELLA
CONSULENZA limitatamente ai punti evidenziati all'udienza del 28/03/2019, che di seguito si trascrivono: A) il CTU, nonostante i rilievi formulati accompagnati da ideona documentazione provenienti da pubblici uffici riguardo all'immobile di proprietà - ovvero atto di Parte_1
compravendita del 13/05/1976 del Notaio ove viene trasferito il fabbricato già realizzato;
la Per_2 licenza n. 32 dell'08/07/1974 relativa al fabbricato di , che dimostra la legittimità Parte_1
del terreno e relative quote dello stesso a metri - 3,00 e foto aerea Regione Lazio volo 1979/81, ove si evince che il fabbricato già realizzato nella sua identica conformazione attuale, compreso il Parte_1
piano seminterrato, tutto fuori terra come si evince dalle ombre sul terreno – non ha fornito spiegazioni in ordine alla circostanza relativa al completamento del fabbricato già al 1974, data della licenza n. 32 e corrispondente a quello odierno come confermato nella foto del 1979. Nel quesito 7 che pagina 2 di 27 prevedeva l'indicazione di tutti i titoli abilitativi, non ha mai inserito la legittimità e la provenienza dell'immobile nonostante tali titoli siano stati debitamente forniti anche con le controdeduzioni, ma si sofferma solo sulla DIA del 2004, che non è titolo abilitativo sulla legittimità, attendendo solo a modifiche interne;
B) Il CTU non ha valutato lo stralcio catastale indicato dal CTP da cui si evince che il terreno a confine con la proprietà non è di ma di , almeno fino al 1991. Parte_1 Per_1 Pt_6
Il CTU afferma che la proprietà è di sulla base di un atto totalmente privo di riferimenti Per_1
catastali nel quale peraltro è diversa anche la misura della superficie dei terreni trasferiti (3300 invece di 2990), a riprova del fatto che l'atto si riferisce ad altri terreni in località Montagnozzo e non a quello per cui è causa. C) Poiché la licenza per la costruzione del fabbricato, oggi di proprietà
[...]
, risale al 1974, la distanza da applicare è quella normativamente prevista in precedenza, Pt_1
ovvero metri 5 e non già quella di cui al programma di fabbricazione del 1981. D) Il CTU, diversamente dalla bozza, nella relazione finale suppone che il confine non sia più quello dallo stesso eseguito ma altro coincidente con il muro in pietra, senza addurre documentazione o rilievi a supporto, mai svolti nel contraddittorio delle parti. E) Dalle fotografie allegate dal CTU si evince che la struttura delle pareti e lo sbancamento sono tutt'ora esistenti, mentre il CTU non ha dato atto della demolizione soltanto parziale (sono ancora presenti pareti ed infissi e non vi è stato ripianamento dell'originario sbancamento). F) In ordine alla proprietà il CTU riferisce che la grotta Per_1
insiste sotto la particella 147 di proprietà ma poi contravvenendo al quesito si spinge a Parte_1 riferire sull'utilizzo ipotizzandolo in uso alla dal 1903, dovendosi di contro escludere la CP_6 circostanza alla luce dall'inesistenza di comodo accesso”. Le questioni sopra riprodotte in relazione alle quali si chiede la rinnovazione della CTU, sono più dettagliatamente riferite nelle osservazioni dell'Arch. del 14/01/2019, allegate alla CTU definitiva, cui si formula espresso rimando. Per_3
L'istanza di rinnovazione della consulenza è stata altresì riproposta ed articolata esaustivamente all'udienza del 11/06/2020 – mediante deposito di note di trattazione scritta regolarmente depositate dalla scrivente difesa ma tardivamente scaricate dalla cancelleria in data successiva all'udienza (cfr. istanza di revoca dell'ordinanza del 30/06/2020 e relativi allegati) - nonché all'udienza del 09/02/2021
e del 15/04/2021. Sul punto peraltro, l'Ill.mo Giudice adito con ordinanza del 16/04/2021 ha ritenuto di riservare la valutazione alla decisione;
• L'AMMISSIONE DELLE PROVE ORALI di cui alle pagina 3 di 27 memorie ex art. 183 co. 6 n. 2 e n. 3 c.p.c.. sia in prova diretta che contraria. - in subordine ed in ogni caso l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate in atto di citazione, che di seguito si trascrivono:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, -in via principale e nel merito accertare e dichiarare la realizzazione. Ad opera della convenuta, di un manufatto abusivo in violazione delle distanze legali previste dalla normativa vigente in materia e conseguentemente condannare la medesima convenuta alla rimozione del suddetto manufatto a propria cura e spese, senza alcun onere per l'attore; -in via meramente subordinata condannare la convenuta all'arretramento di detto manufatto in conformità alle distanze legali a cura e spese della stessa, senza alcun onere per l'attore. - Condannare, comunque la convenuta al risarcimento dei danni in favore dell'attore, da determinarsi in corso di causa e da liquidarsi anche in via equitativa. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre accessori per legge dovuti”. nonché nella prima memoria istruttoria ex art. 183 c.p.c. depositata in data 21/03/2012, che di seguito si trascrivono: “Tutto ciò in fatto premesso ed in diritto considerato, si insiste per l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate in atto di citazione ed in ordine alle avverse domande tutte spiegate in via riconvenzionale, se ne chiede, in via principale, il loro integrale rigetto, in quanto infondate in fatto ed in diritto e, comunque, non provate. Inoltre, quanto alla domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà del
da parte della SI.ra , Voglia l'Ill.mo Giudice adito: - accertata e RT Persona_1
dichiarata, in via riconvenzionale la piena ed esclusiva proprietà del situato sotto la RT particella n. 147 in capo al SI. , per l'effetto rigettare la domanda riconvenzionale spiegata Parte_1
dalla convenuta, conseguentemente ordinare alla SI.ra la cessazione di Persona_1
qualsivoglia turbativa con reintegra nel possesso del in favore del SI. e RT Parte_1
con ogni altro conseguente provvedimento. - In via meramente subordinata, solo nella denegata ipotesi in cui sia ritenuto acquisito, in capo alla SI.ra , il diritto di proprietà del Controparte_7 RT per intervenuta usucapione, limitare l'acquisto del diritto alle sole dimensioni risultanti dalla pianta di rilievo del Comune di Ventotene realizzata a seguito del sopralluogo dei tecnici del Comune di
Ventotene del 30.11.1994 e non alle attuali dimensioni del bene, di recente notevolmente ampliate, come risulta dal raffronto della documentazione fotografica in atti e quella che si depositerà nei termini di legge, come precisato nelle premesse in fatto, che qui si richiamano, ordinando, per l'effetto pagina 4 di 27 la riduzione in pristino per il sottostante la proprietà del SI. . Per quanto riguarda RT Parte_1
il manufatto, ancora in via meramente subordinata, solo nella denegata ipotesi in cui sia ritenuto acquisito, in capo alla SI.ra , il diritto di mantenere il manufatto adiacente al muro Controparte_7 di confine ad una distanza inferiore a quella legale per intervenuta usucapione, Voglia l'Ill.mo Giudice adito limitare l'acquisto del diritto al manufatto alle sole dimensioni risultanti dalla pianta di rilievo del Comune di Ventotene realizzata a seguito del sopralluogo dei tecnici del Comune di Ventotene del
30.11.1994, e non alle attuali dimensioni del bene, di recente notevolmente ampliato, come risulta dal raffronto della documentazione fotografica in atti e dalle aerofotogrammetrie che saranno depositate nei termini di legge, come precisato nelle premesse in fatto, che qui si richiamano, ordinando, per
l'effetto, la demolizione degli ampliamenti ulteriori successivi al 1994 per ciò che riguarda il manufatto abusivo. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa. Salvis juribus”. per i convenuti e attori in via riconvenzionale: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale,– Rigettare la domanda proposta dall'attore, così come formulata, perché infondata in fatto ed in diritto;
In accoglimento delle domande riconvenzionali proposte:– Accertare e dichiarare, ai sensi e per gli effetti alternativamente degli articoli 1158 e 1159 bis c.c, I e II comma, l'avvenuta usucapione del diritto a tenere il fabbricato all'attuale distanza e per l'effetto dichiarare il diritto dei SIg.ri , e a CP_1 CP_2 Controparte_3
mantenere il fabbricato nella posizione in cui lo stesso è attualmente allocato;
– Accertare e dichiarare ai sensi dell'art. 949 c.c. che il , segnatamente nella porzione censita al foglio 1 particella 147 RT del Comune di Ventotene, è di proprietà dei SIg.ri , e e, per l'effetto, CP_1 CP_2 Controparte_3 ordinare all'attore la cessazione delle molestie e delle turbative di cui in premessa, oltre il risarcimento del danno da valutarsi equitativamente;
– in subordine, accertare e dichiarare che i
SIg.ri , e hanno acquistato per usucapione il , segnatamente la CP_1 CP_2 Controparte_3 RT
porzione censita al foglio 1 particella 147 del Comune di Ventotene, con rinuncia all'azione di usucapione relativamente alla parte di ricadente nella particella 156 di 4,6 mq;
– ordinare RT
l'eliminazione o la chiusura delle finestre e delle altre strutture e costruzioni confinanti con la proprietà della convenuta di cui in premessa, in caso di illegittimità o di contrasto con la disciplina concernente l'assetto del territorio, il Piano Regolatore o il Regolamento comunale di Ventotene, da verificarsi tramite CTU.”; pagina 5 di 27 per la convenuta litisconsorte necessaria: “i) in via istruttoria, di disporre la rinnovazione della consulenza perché venga accertato che, come dimostrato dalla documentazione già versata in atti e proveniente dai pubblici uffici (ovvero atto di compravendita del 13/05/1976 del Notaio ove Per_2 viene trasferito il fabbricato già realizzato;
la licenza n. 32 dell'08/07/1974 relativa al fabbricato di
[...]
), le quote del terreno di proprietà dei – sono legittime (quota terreno - Parte_1 Parte_1 CP_4
3,00 metri) e non sono state mai variate anche con riferimento a quelle del seminterrato indicato nella licenza del 1974 (ed evincibile dalla foto aerea Regione Lazio volo 1979/81) che, quindi, alla data è stato realizzato nella sua conformazione attuale, così da essere dimostrato che la distanza del fabbricato di proprietà dei SI.ri – ed il muro di confine (di proprietà dei medesimi) è Parte_1 CP_4
la medesima dal 1975, ossia da quando è stata edificata la villetta a due piani. in via principale e nel merito: ii) di accertare e dichiarare la realizzazione, ad opera della convenuta, di un manufatto abusivo in violazione delle distanze legali previste dalla normativa vigente in materia e conseguentemente condannare la medesima convenuta alla rimozione totale del suddetto manufatto, a propria cura e spese, senza alcun onere per l'attore, nonché al ripristino della quota di livello originaria della porzione di terreno su cui insiste il manufatto abusivo, così come già evidenziato dal
CTU; iii) in via meramente subordinata, di voler condannare la convenuta all'arretramento di detto manufatto in conformità alle distanze legali a cura e spese della stessa, senza alcun onere per l'attore. iv) di voler condannare, comunque, la convenuta al risarcimento dei danni in favore dell'attore, da determinarsi in corso di causa e da liquidarsi anche in via equitativa, con riferimento alle domande riconvenzionali di parte convenuta, v) di accertare e dichiarare, in via riconvenzionale la piena ed esclusiva proprietà del situato sotto la particella n. 147 in capo ai SI.ri – RT Parte_1 CP_4
per l'effetto rigettare la domanda riconvenzionale spiegata dai convenuti, conseguentemente ordinare loro la cessazione di qualsivoglia turbativa con reintegra nel possesso del in favore dei SI.ri RT
– e con ogni altro conseguente provvedimento;
vi) in via meramente subordinata, solo Parte_1 CP_4
nella denegata ipotesi in cui sia ritenuto acquisito, in capo alla SI.ra , il diritto di Controparte_7
proprietà del per intervenuta usucapione, limitare l'acquisto del diritto alle sole dimensioni RT
risultanti dalla pianta di rilievo del Comune di Ventotene realizzata a seguito del sopralluogo dei tecnici del Comune di Ventotene del 30.11.1994 e non alle attuali dimensioni del bene, di recente pagina 6 di 27 notevolmente ampliate, come risulta dal raffronto della documentazione fotografica in atti e quella che si depositerà nei termini di legge, come precisato nelle premesse in fatto, che qui si richiamano, ordinando, per l'effetto la riduzione in pristino per il grottello sottostante la proprietà del SI.
[...]
. vii) con riferimento alle finestrature del piano seminterrato, di accertare e dichiarare Pt_1
infondata la domanda di parte convenuta di veder ordinata l'eliminazione o la chiusura delle finestre e delle altre strutture e costruzioni confinanti con la sua proprietà; viii) in via meramente subordinata e riconvenzionale, di accertare e dichiarare l'intervenuta acquisizione della servitù del piano seminterrato di proprietà dei SI.ri e di mantenere il corpo di fabbrica e le relative Parte_1 CP_4
finestrature ad una distanza inferiore dal confine da quella prevista dagli strumenti urbanistici vigenti
e dalla normativa nazionale applicabile per usucapione ai sensi dell'art.1158 e ss del Codice Civile.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa, oltre agli accessori per legge dovuti.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il SInor ha convenuto in giudizio Parte_1
– innanzi all'intestato Tribunale (già ex Sezione Distaccata di Gaeta) – la SInora
[...]
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, Per_1
ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa:- in via principale e nel merito: accertare e dichiarare la realizzazione, ad opera della convenuta, di un manufatto abusivo in violazione delle distanze legali previste dalla normativa vigente in materia e conseguentemente condannare la medesima convenuta alla rimozione del suddetto manufatto, a propria cura e spese, senza alcun onere per l'attore; - in via meramente subordinata: condannare la convenuta all'arretramento di detto manufatto in conformità alle distanze legali a cura e spese della stessa, senza alcun onere per l'attore.
- Condannare, comunque, la convenuta al risarcimento dei danni in favore dell'attore, da determinarsi in corso di causa e da liquidarsi anche in via equitativa. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa, oltre agli accessori per legge dovuti”.
L'attore, a fondamento della propria pretesa, ha dedotto: - di essere proprietario, in forza di atto a rogito del Notaio dott. , rep. n. 57943, racc. n. 2306, del 04/10/2004 (all. 1), di un terreno Persona_4 dell'estensione complessiva di circa 2.431 mq, con sovrastante fabbricato disposto su tre livelli, sito in
Ventotene, località Montagnozzo, Via Olivi, riportato al N.C.E.U. al foglio 1, p.lla 147/1, 147/2 e pagina 7 di 27 147/3 (all. 2), confinante con il terreno di proprietà della SInora , distinto al Fg. 1, Persona_1
p.lla 588 (all. 3); - che al confine tra i due terreni, ma su proprietà dello stesso, insiste un muro di tufo, sormontato da una recinzione in ferro, contro il quale la convenuta aveva realizzato, nel 1995, un manufatto abusivo costituito da una tettoia in lamiera e muratura in tufo su tre lati;
- che in zona sottostante al proprio terreno sussiste una grotta, sempre di proprietà, alla quale si accedeva tramite una botola;
- che, in data 10/12/2004, la convenuta aveva inoltrato richiesta di concessione in sanatoria del suindicato manufatto (all. 4), dichiarando che lo stesso era stato realizzato nell'anno 1995 ed era ad uso abitativo;
- che, in data 10/05/2010, in occasione di un accesso alla propria proprietà, aveva appreso che la convenuta aveva manomesso la griglia in ferro di protezione della botola di accesso alla grotta;
- di aver sporto formale denuncia, in data 11/05/2010, nei confronti della convenuta (all. 5), a seguito della quale i Carabinieri di Ventotene, effettuando un sopralluogo nel contraddittorio delle parti e alla presenza del personale dell'ufficio tecnico del predetto Comune, avevano riscontrato che la SInora
aveva realizzato, all'interno della grotta, degli interventi tramite la messa in opera di Persona_1
impianti e sanitari ed altre costruzioni in cemento armato finalizzate a consentire l'uso residenziale della grotta (all. 6), modificandone anche le dimensioni;
- che i riferimenti catastali riportati dalla convenuta nella D.I.A. presentata in data 19/01/2010 (all. 7) non corrispondevano al Catasto Fabbricati, bensì al Catasto Terreni.
La SInora , tempestivamente costituitasi in giudizio con comparsa di Persona_1
costituzione e risposta depositata in data 08/07/2011, contestando la ricostruzione avversaria precisando come la realizzazione del manufatto in parola non sarebbe avvenuta nell'anno 1995, come asserito da controparte, bensì nei primi anni del '900 dai propri ascendenti, inizialmente in legno e canne, sino ad arrivare alla fattura attuale, ha rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.mo
Tribunale, - Rigettare la domanda proposta dall'attore, così come formulata, perché infondata in fatto ed in diritto;
In accoglimento delle domande riconvenzionali proposte: - Accertare e dichiarare, ai sensi e per gli effetti alternativamente degli articoli 1158 e 1159 bis c.c, I e II comma, l'avvenuta usucapione del diritto a tenere il fabbricato di cui in premessa all'attuale distanza e per l'effetto dichiarare il diritto della SI.ra a mantenere il fabbricato sopra descritto nella Persona_1
posizione in cui lo stesso è attualmente allocato;
- Accertare e dichiarare ai sensi dell'art. 949 c.c. che pagina 8 di 27 il di cui in premessa è di proprietà della SI.ra e, per l'effetto, ordinare RT Persona_1 all'attore la cessazione delle molestie e delle turbative di cui in premessa, oltre il risarcimento del danno da valutarsi equitativamente;
- in subordine, accertare e dichiarare che la SI.ra Persona_1
, nata a [...] il [...], ha acquistato per usucapione in di cui in
[...] RT
premessa censito al foglio 1 particella 588 del Comune di Ventotene;
- ordinare l'eliminazione o la chiusura delle finestre e delle altre strutture e costruzioni confinanti con la proprietà della convenuta di cui in premessa, in caso di illegittimità o di contrasto con la disciplina concernente l'assetto del territorio, il Piano Regolatore o il Regolamento comunale di Ventotene, da verificarsi tramite CTU.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio.”.
In particolare, la convenuta ha dedotto: - di possedere da oltre 15 anni, in modo ininterrotto, pacifico e pubblico il manufatto oggetto di causa, donatole, unitamente al terreno sul quale esso insiste, dal padre
, per atto del Notar dott. rep. n. 8964, racc. n. 2782 del 29/07/1995 Persona_5 Persona_6
(all. a), ove veniva menzionato un “vecchio , adibito a cantinola, scavato in terrapieno RT
contenente palmento e vasca, cisterna d'acqua interrata con annessi lavatoi e con antistante corte coperta con tettoia” e veniva dichiarato che “tutti i terreni sopra donati e su cui insiste il locale deposito sono pervenuti, per giusti titoli, in data anteriore al 1° gennaio 1963 ad eccezione della particella 124 del Foglio 1 che è stata da lui posseduta in modo continuo, indisturbato ed ultraventennale”; - che il summenzionato sarebbe risalito all'anno 1903 (all. nota di RT
trascrizione n. 6691 del 26/05/1903), per il quale il proprio dante causa aveva presentato al predetto
Comune, in data 28/02/1995, istanza di concessione in sanatoria per abusi edilizi (all. b); - che, pertanto, tramite il possesso ininterrottamente così esercitato “nec vim nec clam, trasmessosi dal padre alla figlia”, di durata ultraventennale, aveva usucapito il diritto a tenere il suddetto fabbricato a distanza inferiore rispetto a quella legale.
La convenuta ha poi precisato: - che alla grotta, ubicata al di sotto del terreno di proprietà attorea, sul quale insiste un punto luce, chiuso con delle sbarre di ferro, si accedeva attraverso una porta posta sulla proprietà della stessa, adiacente al manufatto ed utilizzata da sempre dalla predetta e dai propri danti causa;
- che il punto luce, erroneamente definito da controparte “botola”, risulta, peraltro, sfornito di scalette e situato a circa 4 metri dal pavimento, consentendo all'attore di accedere alla grotta solo “per pagina 9 di 27 caduta”; - di aver inviato lettera racc. a/r, in data 27/05/2010, affermando di possedere e di essere proprietaria del , a riscontro di quella dell'attore del 18/05/2010 (all. d), con la quale l'attore RT
aveva contestato il possesso e la proprietà del . RT
Concessi i termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c., la causa istruita tramite c.t.u. e assunzione di prove orali, veniva così assunta in decisione dal precedente G.I., salvo poi essere rimessa sul ruolo istruttorio per consentire al nominato ausiliario di fornire ulteriori chiarimenti sul oggetto di domanda e RT sull'eventuale necessità di integrare il contraddittorio.
Deceduta, nelle more del giudizio, la convenuta (certificato di morte all. 1, note avv. Persona_1
Dell'Erba dep. il 14/09/2022), intervenivano in prosecuzione e , figli CP_1 CP_2 Controparte_3
della predetta, nq. di eredi testamentari, riportandosi integralmente a quanto esposto, dedotto, eccepito e prodotto dalla de cuius.
Ordinata l'integrazione del contraddittorio, da parte di questo G.I., subentrato al precedente a far data dall'1/07/2022, nei confronti degli altri litisconsorti necessari, rinvenuti a seguito dell'espletamento dell'elaborato peritale, stante la volontà del patrocinio di parte convenuta di voler rinunciare all'azione relativamente all'usucapione della parte di ricadente nella particella 156 di 4.6 mq ed RT estendere il contraddittorio nei confronti della SInora moglie dell'attore. Controparte_8
In data 18/05/2023 si è costituita in giudizio la litisconsorte necessaria, , moglie CP_4
dell'attore, associandosi alla domanda di quest'ultimo e rassegnando le conclusioni come in epigrafe riportate.
Accertata la regolarità della notifica e dichiarata la contumacia degli altri litisconsorti necessari come in epigrafe riportati, concessi nuovamente alle parti i termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., tentata vanamente la conciliazione tra le parti, la causa, così istruita, veniva trattenuta in decisione all'udienza del
17/12/2024, previa concessione alle parti dei termini massimi di legge ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
La controversia sottoposta all'esame del Tribunale investe molteplici profili relativi ai rapporti tra fondi confinanti, con particolare riferimento alla legittimità del manufatto realizzato sul muro di confine dalla convenuta, alla proprietà del e alla regolarità delle aperture realizzate sul fondo dell'attore. RT
In via preliminare, deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere in relazione alla pagina 10 di 27 domanda principale formulata dall'attore e dalla litisconsorte intervenuta, volta alla rimozione del manufatto realizzato in violazione delle distanze legali, essendo stato documentalmente provato e confermato dal C.T.U. che la convenuta ha provveduto alla completa demolizione dello stesso nel
2018, rilevando, durante il sopralluogo effettuato il 22/01/2024, quanto segue: “- il manufatto, già realizzato dalla convenuta è stato completamente rimosso;
- tutti i muri in Persona_1
elevazione e di contenimento del terrapieno sono stati rimossi;
- i fori per l'alloggiamento delle travi di copertura già praticati nel muro sono stati risarciti;
- il terreno già configurato a gradoni presente all'interno del manufatto abusivo all'epoca di un precedente sopralluogo (30.06.2019) è stato riconfigurato per raccordare le quote del terreno antistante l'ingresso del con il terreno RT
sottostante il muro di sostegno nella zona subito a monte dell'area di sedime del manufatto” (cfr. pag.
3, relazione finale c.t.u. del 21/03/2024, ing. ). Persona_7
Risulta, pertanto, venuto meno l'interesse dell'attore ad ottenere una sentenza di condanna alla rimozione della suddetta costruzione, con conseguente cessazione della materia del contendere in ordine a detta domanda.
Ciò posto, ai fini della regolamentazione delle spese, in ossequio al principio della soccombenza virtuale, occorre riconoscere che il manufatto realizzato dalla convenuta era, in effetti, illegittimo sotto molteplici profili, come dettagliatamente accertato dal nominato ausiliario e per le ragioni qui di seguito indicate.
In primo luogo, il manufatto violava le distanze legali in quanto edificato in Zona Agricola, su un lotto di terreno inferiore ai 10.000 mq ed a distanza inferiore ai 10 metri dal confine della proprietà
[...]
, in violazione del Programma di Fabbricazione approvato con Delibera di Giunta Regionale n. Pt_1
697 del 17.02.1981; predetta costruzione era stata, inoltre, realizzata in appoggio al muro di proprietà
, in violazione dell'art. 877 c.c., come chiarito dal tecnico "la costruzione in aderenza alla Parte_1
fabbrica altrui, disciplinata all'articolo 877 del codice civile, presuppone la piena autonomia statica e funzionale nei riguardi dello stesso, nel caso in cui non ci sia autonomia statica si ha costruzione in appoggio" (cfr. pag. 16, c.t.u. dep. 14.02.2019).
Nel caso di specie, le strutture lignee portanti della copertura erano state inserite nel muro di sostegno- confine di proprietà , realizzando così una servitù non consentita. Parte_1 pagina 11 di 27 Il manufatto risultava, inoltre, abusivo sotto il profilo urbanistico-edilizio, in quanto realizzato in violazione del D.M. Ambiente del 11/05/1999 istitutivo della Riserva Naturale Statale "Isole di
Ventotene e S. Stefano" e in assenza di Concessione Edilizia, tant'è che era stato persino fatto oggetto di due ordinanze di demolizione, poi eseguite dalla convenuta.
Ne consegue, pertanto, che qualora la convenuta non avesse rimosso spontaneamente il manufatto, la domanda dell'attore, volta alla condanna della convenuta alla rimozione o all'arretramento dell'opera, sarebbe stata accolta.
La domanda di risarcimento del danno formulata dall'attore va invece integralmente respinta per essere la stessa stata genericamente formulata e del tutto scevra di qualsiasi allegazione in punto an e in punto quantum.
È opportuno, altresì, pronunciarsi, a prescindere dalla cessata materia del contendere in ordine alla domanda svolta in via principale dall'attore, sull'eccezione di avvenuta usucapione della servitù di minor distanza sollevata dalla convenuta, su sui l'istruttoria ha evidenziato due distinte situazioni di fatto succedutesi nel tempo: una tettoia precaria in canne, esistente dagli anni '60, e un manufatto stabile in muratura realizzato nel 1994.
A tale riguardo, il teste , fratello della convenuta, ha riferito che “sin dal 1967 c'era Testimone_1
una tettoia posticcia, fatta di canne. Poi fu sostituita con il manufatto realizzato agli inizi degli anni
'90. Mio padre, , utilizzava la tettoia posticcia in modo esclusivo. La usavamo per ripararci dal Per_5
sole. Preciso che la tettoia poggiava su pali in legno e che, all'epoca della realizzazione del manufatto in muratura degli anni '90, qualche palo di legno era già marcito e quindi la tettoia di fatto non era più utilizzata.” (cfr. verbale d'udienza del 09/02/2021).
Analogamente, il teste , soggetto indifferente ai fatti di causa e non avvinto alle parti da Testimone_2
rapporti di parentela e/o affinità, ma conoscente lo stato dei luoghi in quanto confinante con le proprietà oggetto di controversia, ha così dichiarato che: “Quando ero ragazzo ero confinante del padre della convenuta, . La sua famiglia coltivava la terra ed utilizzava la tettoia per il Persona_5
pranzo durante la pausa dal lavoro [...] Successivamente, sulla vecchia tettoia posticcia e degradata è stata realizzata, dalla convenuta, una nuova tettoia con travi di legno e lamiere. Tanto accadeva intorno al 1995.” (cfr. verbale d'udienza del 09/02/2021). pagina 12 di 27 La c.t.u. ha poi definitivamente accertato, sulla base della documentazione amministrativa e dei rilievi aerofotogrammetrici, che “il manufatto, secondo la dichiarazione del SI. è stato Persona_5
realizzato nel 1992, secondo l'accertamento del geom. è stato realizzato pochi Controparte_9
giorni prima del 30.11.1994, in cui venne eseguito il sopralluogo con i militari della Stazione
Carabinieri di Ventotene [...] Non avendo ulteriori elementi probatori il sottoscritto ritiene di poter accertare che l'epoca di realizzazione dell'intervento sia il mese di novembre 1994.” (cfr. pag. 15, c.t.u. dep. 14.2.2019).
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “Al fine della determinazione del "dies a quo" per
l'usucapione del diritto di servitù costituito dal mantenimento di una determinata opera a distanza illegale, deve farsi riferimento non al momento di inizio della costruzione, ma a quello nel quale questa sia venuta ad esistenza, mercé la realizzazione di elementi strutturali ed essenziali, idonei a rivelare anche al titolare del fondo servente l'esistenza di uno stato di fatto coincidente con l'esercizio di un diritto reale di servitù.” (Cassazione civile sez. II, 20/01/2010, n.934; cfr. anche Cassazione civile sez.
II, 29/12/2005, n.28784).
Nel caso di specie, si evidenzia poi che non è possibile unire il possesso della tettoia in canne con quello del manufatto in muratura ai fini del computo del termine per l'usucapione.
La giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha, infatti, chiarito che la sostituzione di una vecchia costruzione con una nuova può determinare l'interruzione della continuità del possesso necessaria ai fini dell'usucapione, salvo che venga accertata l'assoluta identità di dimensioni e volumetria tra il nuovo e il vecchio manufatto (cfr. Cassazione civile sez. II, 27/04/2018, n.10170; cfr. anche Cassazione civile sez. VI, 10/01/2017, n.362; Cassazione civile sez. un., 19/10/2011, n.21578).
Nella fattispecie in esame, dunque, il passaggio da una struttura precaria in canne e legno, utilizzata solo saltuariamente per ripararsi dal sole durante i lavori agricoli, ad un manufatto stabile in muratura con copertura in lamiera, rappresenta una modificazione sostanziale che non consente di considerare unitario il possesso ai fini dell'usucapione.
Ai fini della qualificazione di una costruzione, infatti, rilevano non solo i materiali utilizzati, ma anche i caratteri di stabilità, consistenza e immobilizzazione al suolo (cfr. Cassazione civile sez. II,
21/02/2019, n.5145). pagina 13 di 27 Pertanto, dovendosi computare il termine ventennale dalla realizzazione del manufatto in muratura
(novembre 1994), si ritiene che, al momento della proposizione della domanda giudiziale (marzo
2011), non fosse ancora maturata l'usucapione della servitù di minor distanza, con conseguente infondatezza dell'eccezione sollevata dalla parte convenuta.
Nel caso di specie, si ritiene, in effetti, applicabile l'ordinario termine ventennale necessario all'usucapione e non il termine di cui all'art. 1159-bis c.c. disciplinante l'usucapione speciale per la piccola proprietà rurale, invocato anche dalla convenuta, né qualsivoglia termine abbreviato, applicabile in presenza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà.
In particolare, l'art. 1159-bis c.c. non può trovare applicazione con riferimento alla servitù di minor distanza della tettoia per due ordini di ragioni.
In primo luogo, come è stato chiarito da consolidata ed unanime giurisprudenza di legittimità, “la disciplina dettata dell'art. 1159-bis c.c. relativa all'usucapione speciale per la piccola proprietà rurale
è applicabile soltanto per l'acquisto a titolo originario del diritto di proprietà, non contemplando la norma in questione la servitù o altri diritti reali” (Cassazione civile sez. II, 26/01/2000, n.867).
In secondo luogo, anche volendo superare tale limitazione, nel caso di specie, manca il requisito essenziale della destinazione agricola del fondo, necessario per l'applicazione dell'usucapione speciale.
A tal fine, infatti, “non è sufficiente la mera iscrizione del fondo nel catasto rustico né la sua astratta destinazione urbanistica ad uso agricolo, essendo invece necessario che il terreno sia concretamente ed effettivamente destinato all'attività agricola, intesa come ben individuata entità avente destinazione
e preordinazione a una propria vicenda produttiva” (così, Cassazione civile sez. II, 02/08/2024,
n.21789).
Il bene, dunque, deve essere destinato in concreto all'attività agraria.
Nel caso di specie, invece, le concordi ed attendibili escussioni testimoniali in commento confermano che, dal 1995, era venuta meno ogni destinazione agricola del fondo su cui insisteva la tettoia, svolgendo la convenuta attività di ristorazione, con utilizzo da parte della stessa del Persona_1
, a cui la tettoia dava accesso, come deposito di materiali di risulta (cfr. verb. ud. 9/2/21, RT
dichiarazioni teste “…Il nostro terreno era in posizione superiore rispetto al sul Testimone_2 RT
quale era installata la tettoia. Il grottello era utilizzato da come cantina per il vino. Persona_5 pagina 14 di 27 Da quando non ha più coltivato la terra, il non è stato più utilizzato come Persona_5 RT cantina, ma come deposito dalla convenuta, che svolge attività di ristorazione, tra l'altro. Vi erano ricoverati materiali di risulta, vecchi tavoli ad esempio.”).
Pertanto, nel caso in esame, l'impossibilità di estensione analogica dell'art. 1159-bis c.c. a diritti diversi dalla proprietà, in uno all'interruzione dell'attività agricola da parte della convenuta
[...]
sin dal 1995, comportano l'applicazione dell'ordinario termine ventennale necessario Per_1 all'usucapione. Alle stesse conclusioni si perviene qualora si ipotizzi l'applicabilità, al caso in esame, del termine abbreviato, decennale o quinquennale, ai sensi degli artt. 1159 e 1159-bis, co. 2, c.c., in virtù dell'esistenza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà, atteso che, nella fattispecie, l'atto di donazione del 1995, nel quale è sì menzionata una tettoia, con annesso , RT
non consente di identificare con sufficiente precisione e certezza i predetti beni, in quanto assente qualsiasi riferimento catastale o relativo all'effettiva consistenza e ubicazione degli stessi, descritti semplicemente come annessi al terreno oggetto di donazione, sito al C.T., Foglio 1 part. 588.
All'uopo si rileva, peraltro, che la relazione peritale espletata nel corso del presente giudizio ha consentito di accertare che sia parte della tettoia, che parte del in questione, ricadono sulla RT
particella 147 di proprietà attorea, per cui i dati riportati nell'atto di donazione impediscono di ritenere integrato il requisito della perfetta corrispondenza tra il bene indicato nel titolo e quello effettivamente posseduto, necessario ai fini dell'usucapione abbreviata.
A tale proposito, giova rammentare quanto statuito dai Giudici di Piazza Cavour secondo cui costituisce “elemento oggettivo essenziale dell'usucapione abbreviata decennale di cui all'art. 1159
c.c., l'esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà [...] che, in concreto, nel suo specifico contenuto, comporti un'esatta corrispondenza tra il diritto immobiliare del quale si sostiene
l'acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede a non domino” (cfr.
Cass. sent. n. 40835/2021).
La genericità della descrizione contenuta nell'atto di donazione, unita alla difformità tra confini catastali e confini di fatto, peraltro rilevata dal C.T.U., non consente di ritenere soddisfatto tale requisito, posto che, come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, “ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al pagina 15 di 27 contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell'atto, dovendo gli estremi di identificazione catastale essere piuttosto integrati con l'indicazione delle cosiddette coerenze, costituite dagli esatti confini perimetrali del bene” (cfr. Cassazione civile sez. II, 19/07/2023, n.21103).
Orbene, alla luce di quanto sopra, non essendo possibile identificare con certezza l'oggetto del trasferimento sulla base del titolo, viene meno uno dei presupposti essenziali per l'applicazione del termine abbreviato di cui agli artt. 1159 e 1159-bis c.c., dovendosi fare riferimento all'ordinario termine ventennale previsto per l'usucapione, con conseguente rigetto della domanda riconvenzionale della convenuta, inerente l'avvenuto acquisto per usucapione del diritto a mantenere il manufatto suddetto a distanza inferiore a quella legale dal confine, in considerazione del dies a quo di decorrenza del possesso utile a tal fine da parte della convenuta, collocabile nel novembre del 1994.
Per i medesimi motivi sopra indicati, si ritiene di non poter affermare la proprietà del in capo RT alla convenuta, in base al titolo di acquisto, costituito dall'atto di donazione del 1995, stante la genericità dello stesso, con conseguente rigetto della relativa domanda.
La domanda riconvenzionale svolta da parte convenuta con riferimento all'usucapione del , RT
invece, è fondata e va accolta.
A differenza di quanto rilevato con riguardo al manufatto, infatti, la parte convenuta ha dimostrato di possedere il grottello, il cui ingresso era “celato” dalla predetta tettoia, sin dagli anni '60.
Decisivo rilievo assumono, a tal fine, le deposizioni testimoniali rese nel corso del giudizio, della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare, per avere le stesse fornito un quadro probatorio univoco circa il possesso ultraventennale del da parte della convenuta e dei suoi danti causa. RT
In particolare, il teste , fratello della convenuta, ha dichiarato di conoscere i luoghi sin Testimone_1
da ragazzo, avendo lavorato la terra come contadino con il padre , riportando la presenza della Per_5 tettoia in canne sin dal 1967 e riferendo che “finché abbiamo coltivato il terreno abbiamo sempre utilizzato il , ricoverandovi gli attrezzi”. Il teste ha, inoltre, precisato che “l'ingresso al RT
grottello era dalla porta che si apriva sul terreno della convenuta” e che, in corrispondenza del terreno di proprietà aliena, insisteva solo “un corridoio che terminava con una presa d'aria [...] per le dimensioni era comunque impossibile accedere attraverso il suddetto comignolo al grottello”.
Tali dichiarazioni hanno trovato pieno riscontro nella deposizione resa dal teste , Testimone_2 pagina 16 di 27 confinante dei luoghi, il quale ha confermato quanto segue “quando ero ragazzo ero confinante del padre della convenuta, . La sua famiglia coltivava la terra ed utilizzava la tettoia per il Persona_5
pranzo durante la pausa dal lavoro. [...] Il grottello era utilizzato da come cantina per Persona_5 il vino”. Il teste ha, inoltre, precisato che “da quando non ha più coltivato la terra, il Persona_5
non è stato più utilizzato come cantina, ma come deposito dalla convenuta, che svolge attività RT di ristorazione, tra l'altro. Vi erano ricoverati materiali di risulta, vecchi tavoli ad esempio. […] Il
è stato utilizzato, senza soluzione di continuità, da , prima e poi dalla convenuta (oltre RT Per_5
che dagli altri figli come ricovero di mezzi agricoli). Dal terreno del che era il nostro, Parte_1 all'epoca, si scorgeva un comignolo al confine col grottello e noi ragazzini lanciavamo le pietre dall'apertura. Era impossibile accedere al grottello dal comignolo”. (cfr. verb. ud. 9/02/2021).
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il possesso utile ai fini dell'usucapione deve manifestarsi attraverso un'indiscussa ed esclusiva SInoria sul bene (cfr., ex multis, Cass. civ. ord. n.
7091/2024).
Nel caso di specie, tale requisito risulta pienamente integrato dalle risultanze istruttorie, che hanno dimostrato come la convenuta e i suoi danti causa abbiano esercitato un possesso esclusivo e incontestato del per oltre vent'anni, accedendovi attraverso l'unico ingresso esistente posto sul RT
loro terreno.
In effetti, la c.t.u. ha accertato quanto segue: “l'accesso al è possibile esclusivamente tramite RT
l'apertura sul muro di sostegno, di proprietà a cui si accede attraverso lo stradello Controparte_8 ed il terreno di proprietà ”, e ancora: “Sebbene sia stato verificato che i confini catastali Per_1
dimostrano che parte del e parte del antistante manufatto ricadano nella particella n° 147 di RT
proprietà , se consideriamo che il confine di fatto sia l'attuale muro, non si può Controparte_8
escludere che il sia stato fino ad oggi utilizzato dalla SI. e dai suoi danti causa, RT Per_1 che vi potevano accedere dall'adiacente particella n° 985 (ex n°146)” (cfr. pag. 13, c.t.u. dep.
14/02/19).
La circostanza che il grottello risulti planimetricamente sottostante anche alla particella dell'attore, - ed infatti nella relazione peritale (vd. pag. 14, c.t.u. dep. 21.3.24) si precisa che la grotta non risulta censita al NCT del Comune di Ventotene (LT), ma è planimetricamente sottostante in parte alla particella 147 pagina 17 di 27 di proprietà ed in parte alla particella 156 di proprietà degli , rimasti Persona_8 Persona_9
contumaci-, non è ostativa al riconoscimento dell'usucapione, dovendosi dare prevalenza all'effettivo esercizio del possesso attraverso l'unico accesso esistente.
Ed invero, come evidenziato dalla c.t.u., l'apertura di ventilazione presente nella proprietà attrice, per dimensioni e ubicazione, non consente alcun accesso effettivo al , il quale avviene, invece RT
esclusivamente dal suddetto ingresso, posto sul lato della proprietà (cfr. pag. 12, c.t.u. dep. Per_1
14/02/2019).
Anche ricorrendo a semplici presunzioni, date dall'accesso esclusivo al per il tramite RT dell'apertura esistente sul muro di confine, alla quale si accede dalla particella n. 985, ex 146, di proprietà della parte convenuta, si può, dunque, ritenere che il possesso materiale del bene sia avvenuto esclusivamente per il tramite di detta apertura e sia, pertanto, stato esercitato dalla SI.ra
[...]
e dai propri danti causa, che lo hanno utilizzato, dapprima, come ricovero di mezzi agricoli e Per_1
cantina e poi come deposito di materiali vari, peraltro rinvenuti anche dal C.T.U. in occasione del sopralluogo (che vi rinveniva anche materiali edili), il che non poteva di certo avvenire accedendo al attraverso la presa d'aria ivi presente e posta sulla quota del terreno di proprietà dell'attore. RT
Predetta circostanza ha ottenuto conforto e conferma anche dalle stesse dichiarazioni testimoniali rese dai testi attorei: in particolare, la teste arch. ha precisato che “dal terreno dell'attore, Testimone_3
c'è un foro dell'ampiezza di circa un metro, in corrispondenza della relativa volta, al di sotto del quale
c'è il . Sono state apposte delle sbarre per ragioni di sicurezza [...] E' tecnicamente possibile RT
discendere nel foro, dal terreno , con una scala di 60 cm circa. Non ho mai visto nessuno Parte_1 farlo” e così pure il teste arch. ha riferito che “vi è anche una presa d'aria (o lucernaio) Testimone_4
comunicante con il terreno dell'attore. Quando ho visto per la prima volta il foro, era aperto e privo di sbarre. Lo mettemmo in sicurezza noi. Era possibile discendere dal foro anche se non era agevole farlo, perché non era quella la funzione del foro” (cfr. verb. ud. 15/04/2021).
La rinvenuta situazione di fatto trova riscontro, peraltro, nei principi ermeneutici elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di estensione del diritto di proprietà al sottosuolo, secondo cui
“L'interesse del proprietario costituisce limite legale della proprietà del sottosuolo e del soprasuolo, che, secondo il nostro codice civile non si estende 'ùsque ad sìdera, ùsque ad ìnferos', come nel pagina 18 di 27 'domìnium ex iùre quirìtium', ma, perse le caratteristiche di dominio eminente, modernamente si giustifica solo fino a che il proprietario può trarne utilità [...] Il diritto del proprietario sul sottosuolo trova, però, un limite alla sua estensione nella possibilità di utilizzazione che il titolare di esso può fare del sottosuolo.”(Cassazione civile sez. II, 01/08/2024 n. 21648).
Tale principio conferma l'orientamento secondo cui “il diritto di proprietà sul sottosuolo non può estendersi oltre il punto in cui il proprietario del suolo possa avere interesse ad escluderne altri, dovendo tale interesse essere valutato in relazione alla possibilità di trarre dal sottosuolo una qualche oggettiva utilità, compatibile con le caratteristiche essenziali del fondo sovrastante” (cfr. Cass. Civ. sent. n. 15334/2021).
Nel caso di specie, è evidente che i coniugi non possono trarre alcuna utilità dal Parte_8
, essendo lo stesso accessibile e utilizzabile esclusivamente dalla proprietà dei SInori RT
, come hanno precedentemente fatto i loro danti causa. CP_3
Il foro presente sulla proprietà attorea, infatti, ha la mera funzione di presa d'aria ed è stato anzi necessario metterlo in sicurezza per evitare pericoli.
Pertanto, pur essendo il situato in parte sotto la particella 147, deve ritenersi che il diritto di RT proprietà dei coniugi sia limitato dall'impossibilità per essi di trarne alcuna concreta Parte_8
utilità, che invece ne traggono i convenuti, i quali, attraverso l'accesso esclusivo dalla loro proprietà, ne hanno fatto e ne fanno tuttora un utilizzo effettivo e continuativo.
Si dà atto, peraltro, che il C.T.U. ha riscontrato all'interno del la realizzazione, ad opera della RT convenuta, di “opere di rinforzo e consolidamento del portale di accesso con la edificazione di due spallette in muratura di blocchi di cemento pieni e sovrastante piattabanda in c.a.; nel locale
d'ingresso ed in quello laterale sinistro è stata realizzata una pavimentazione in cemento” (cfr. pag.
13, c.t.u. dep. 14.2.2019).
Anche dette opere sono indice del possesso del bene, che era possibile esercitare, - per le modalità proprie dei lavori edili posti in essere, peraltro, eseguiti proprio sul portale di ingresso -, accedendo al per il tramite dell'apertura posta sul muro di confine, alla quale l'attore non ha dimostrato di RT
aver mai acceduto.
In ragione di quanto sopra, si ritiene, dunque, accertata l'avvenuta usucapione del , ad opera RT pagina 19 di 27 della convenuta e dei suoi aventi causa, SInori , in quanto e nei limiti Persona_1 CP_3
della parte sottostante alla particella n. 147, Fg. 1, di proprietà dei coniugi – al quale Parte_1 CP_4
si accede dalla particella n. 985 (ex n. 146), con consequenziale ordine al Conservatore dei RR.II. territorialmente competente di trascrivere il presente provvedimento con esonero da responsabilità.
Si specifica, infatti, che la difesa della convenuta (ed oggi degli eredi di quest'ultima, SIg.
), ha limitato la domanda alla parte del ricadente al di sotto della particella n. 147, CP_3 RT
Fg. 1, di proprietà attorea, rinunciando a far valere l'usucapione del sulla porzione ricadente al RT
di sotto della particella n. 156, di mq. 4.6, ricadente sotto la proprietà degli eredi , qui Pt_2
contumaci.
Ciò posto, resta da esaminare l'ulteriore domanda riconvenzionale dei convenuti, relativa alla richiesta di eliminazione o chiusura di finestre e costruzioni di proprietà dell'attore, confinanti con la proprietà
, in caso di illegittimità o di contrasto con la disciplina concernente l'assetto del territorio, CP_3
il Piano Regolatore o il Regolamento comunale di Ventotene, con particolare riferimento alla disciplina legale delle distanze dai confini e tra le costruzioni.
La suddetta domanda riconvenzionale è fondata e va accolta.
Dalla documentazione in atti emerge, infatti, che il piano seminterrato dell'immobile dei SI.ri
[...]
a differenza di quanto sostenuto dalla difesa di questi ultimi, ha subìto rilevanti Parte_8
modifiche rispetto alla sua configurazione originaria, assentita con Licenza Edilizia n. 32/1974 e successiva variante del 1977.
In particolare, si rileva quanto segue: - l'atto di compravendita con cui i SI.ri hanno Parte_8
acquistato l'immobile descrive una villetta composta da piano primo, terra e "deposito al seminterrato di 22 mq"; - detto deposito di 22 mq al piano seminterrato risulta presente, altresì, nella planimetria allegata al frazionamento del 1992, tipo mappale n. 101/1991 (all.to 5C alle Note di Chiarimento del
C.T.U. Ing. , ove è peraltro assente qualsiasi raffigurazione di un'attigua “cisterna”; - la Per_7
documentazione aerofotogrammetrica prodotta evidenzia, inoltre, una progressiva e sostanziale modifica dello stato dei luoghi e, in particolare, nella foto aerea del 1979/1981 (all. n. 21 c.t.u. dep.
14.2.2019), pur essendo visibili le ombre sul terreno prodotte dai tre piani dell'immobile, sebbene non se ne evincano le effettive quote, non è ben visibile la scala di collegamento al seminterrato oggi pagina 20 di 27 presente sul lato est dello stesso, che nella foto sembra, invece, interrompersi ad una quota del terreno più elevata;
- nella foto del 09.06.2004 la situazione appare ancor meglio raffigurata ed è ben visibile la scala posta ad est del fabbricato che si interrompe e termina ad una quota del terreno più elevata rispetto a quella dell'attuale piano di campagna esterno al piano seminterrato ed è assente la parte terminale di collegamento allo stesso, oggi invece presente (all. 6C alle Note di Chiarimento del CTU);
- nella suddetta foto del 09.06.2004 è inoltre ben visibile il terreno circostante il seminterrato, ad una quota più elevata rispetto all'attuale pavimentazione;
- solo nella foto del 2006, contenuta nella perizia dell'Arch. compare l'attuale conformazione, con scala prolungata fino al seminterrato, ove Per_3 sono anche ben visibili le finestrature e l'abbassamento, rispetto alle precedenti foto, del piano di campagna esterno al seminterrato (all. n. 27 alla CTU, pag. 59); - nell'elaborato grafico allegato alla
DIA del 2004, datato 22.12.2004 (all. 7C note di chiarimento CTU), infine, l'ante operam, la cui funzione è quella di riprodurre lo stato dell'immobile antecedente ai lavori da eseguire, raffigura un piano seminterrato privo di aperture sui lati est e nord, con la laterale scala terminante al piano terra, conformemente allo stato di fatto già documentato dalle foto aeree fino al 2004.
Da tutto quanto sopra se ne deduce, pertanto, in primo luogo, che le opere suddette (abbassamento del piano di campagna esterno al seminterrato e creazione dell'accesso sul lato est dello stesso, con modifica della scala laterale), siano state realizzate dopo la DIA del 2004 e non nel 1974, come sostenuto dai proprietari dell'immobile e, dunque, si può ritenere che la licenza del 1974, seppur assentita, non sia stata eseguita.
Dette opere, peraltro, hanno comportato, oltre all'abbassamento della quota esterna al piano seminterrato e la realizzazione di porta di accesso ad est del seminterrato, cui è stata collegata la scala laterale, anche l'apertura di una portafinestra e di due finestre sul lato nord del seminterrato.
Come confermato da entrambi gli ausiliari nominati nel corso del giudizio, ing. e ing. Per_10
nei cui elaborati si rinvengono numerose corrispondenze sulla questione de qua, pertanto, tali Per_7
interventi hanno determinato l'emersione del piano seminterrato su tre lati, la riduzione della distanza dal confine a 2,5 metri ed un aumento della volumetria, con modifiche non autorizzate ai prospetti.
Con particolare riguardo a quanto accertato dal secondo C.T.U. incaricato, Ing. il quale ha Per_7
potuto esaminare ed approfondire più ampiamente la questione, fornendo anche numerosi chiarimenti pagina 21 di 27 alle osservazioni mosse dalle parti, e le cui conclusioni si ritiene di condividere, è emerso quanto segue. Con riferimento allo stato attuale dei luoghi, il tecnico ha appurato che "Il piano seminterrato, con il solo lato posteriore completamente interrato, i due laterali parzialmente seminterrati ed il frontale completamente fuori terra, consta di due locali, un bagno ed un disimpegno." (vd. pag. 10
c.t.u. dep. 14.02.2019) […] e che “Dal confronto dello stato attuale dei luoghi con gli elaborati grafici allegati alla D.I.A. prot. n° 3356 del 9.12.2004 e dei documenti integrativi del 22.12.2004, si rileva che
i marciapiedi antistanti le facciate esterne del locale Deposito, posti poco al di sotto della quota di pavimentazione interna, risultano al di sotto del piano di campagna preesistente (verificabile dalla
del con dislivello variabile da 60 cm a 140 cm. Di fatto i locali al piano interrato sono stati CP_10
portati con le facciate nord-sud-est a quota esterna inferiore alla quota interna, creando dei locali fuori terra su tre lati. Dall'analisi delle sezioni dello stato Ante Operam e Post Operam, della citata
D.I.A., non erano previsti sbancamenti al piano seminterrato, tuttavia nei sopralluoghi eseguiti ne è stata riscontrata la presenza, quindi l'esecuzione. […] Il muro di confine frontistante i locali interrati è stato ribassato di circa 50 cm rispetto al preesistente. In siffatta situazione non è rispettata la distanza dal confine di proprietà (attualmente poco meno di 2,50 m) di 10 m, prevista dal Regolamento
Comunale, ai sensi di quanto indicato nell'art. 876 del Codice Civile. Le facciate nord ed est sono state modificate, rispetto alla D.I.A. in quanto sono state realizzate due porte al posto di due finestre ed una finestra non presente;
anche per questi interventi non è data sapere quando sono stati realizzati”
(vd. pag. 24, c.t.u. cit.); con detto sbancamento, di conseguenza, “Avendo di fatto alterato le quote esterne al piano interrato si è realizzato un aumento del volume urbanistico dell'immobile” (vd. pag.
25 c.t.u).
L'ing. ha, pertanto, rilevato che le modifiche apportate al piano seminterrato, attraverso Per_7
l'abbassamento della quota esterna e l'emersione di una nuova volumetria, ad una distanza di 2,50 metri dal confine, abbiano comportato una violazione della distanza legale dal confine di 10 metri, prevista dal Regolamento del 1981, cui sarebbero state soggette le nuove opere eseguite.
All'uopo si rileva che detta distanza, pari a 2,50 metri dal confine, risulta inferiore anche ai 5 metri indicati come distanza dal confine nella licenza originaria del 1974 e dalla successiva variante (nella quale, peraltro, non è in alcun modo indicato il piano seminterrato), il che, dunque, non può legittimare pagina 22 di 27 in alcun modo lo stato di fatto esistente.
Con riferimento alla licenza di costruzione del 1974, peraltro, la cui esecuzione non risulta dimostrata per quanto sopra esposto, si evidenzia che il C.T.U. ne ha messo in discussione l'attendibilità con riguardo ai livelli in essa indicati, rilevandone la difformità rispetto ai livelli riscontrabili dai rilievi eseguiti sul posto e dalle aerofotogrammetrie in atti, tale per cui i lavori previsti non avrebbero potuto essere eseguiti in conformità a quanto da essa indicato, evidenziando quanto segue: “Il primo titolo abilitativo,è la Licenza Edilizia n° 32 del 8.7.1974 rilasciata al SI. e prevedeva la Controparte_11 realizzazione di “… una villetta di modeste proporzioni, costruibile in due corpi collegati su due diverse quote del terreno (Soggiorno e servizi sulla quota superiore ed ambienti di riposo sulla quota più bassa … volume complessivo, calcolato per la parte fuori terra di mc 234 … costruzione posizionata al centro dell'area utile, ha una distanza dai confini di oltre 5 mt. Per i prospetti longitudinali e di oltre 50 mt dalla strada comunale VI … non si prevedono particolari opere di urbanizzazione oltre allo sterro per la realizzazione di una cisterna per la raccolta delle acque piovane
e di un muro di sostegno del terrapieno di mt 3 circa di altezza, essendo tale il dislivello del terreno nel punto in cui è prevista la costruzione …”. I due piani erano collegati da una scala esterna, la copertura del piano inferiore con solaio in piano fungeva da terrazzo. La parte anteriore al piano inferiore era a quota -2.90 m dal piano superiore posto a quota 0.00 m. La cisterna interrata non è riportata graficamente nelle planimetrie e nelle sezioni, per cui non è di dimensioni definite.
L'ubicazione del fabbricato (larghezza 9.00 m) posto al centro dell'area utile (a 5 m dai confini) e le dimensioni trasversali (9.00 m) sono compatibili con le dimensioni trasversali del lotto stesso pari a circa 20 mt. Nota bene non essendo le planimetrie completamente quotate le dimensioni sono state calcolate graficamente. Dalla planimetria della zona riportata nei grafici non si evince “… il dislivello di circa 3 mt nel punto in cui è prevista la costruzione…“, parimenti dall'analisi dello stralcio Aerofotogrammetrico del 9.6.2004 del Comune di Ventotene (Cfr. All_20), si rileva un dislivello compreso tra 1 m e 2 m (differenza fra le curve di livello 85 ed 83). Tale effettivo dislivello
è riscontrabile anche nella planimetria del Rilevo del Lotto allegata ai grafici della D.I.A. n° 3356 del 2004 (Cfr. All_23) che indica un dislivello di 1.85 m.” (vd. pagg. 25 e 26 c.t.u. cit.).
Si consideri, inoltre, che la Concessione Edilizia n° 15/1977 prevedeva un fabbricato completamente pagina 23 di 27 diverso da quanto indicato nella Licenza di Costruzione n° 32/1974, costituito soltanto da due piani fuori terra.
Orbene, condividendo le suddette osservazioni, si rileva, in ogni caso, che anche a voler ritenere che il piano seminterrato fosse stato originariamente assentito con la Licenza del 1974 (che prevedeva comunque una distanza di 5 metri dal confine), sebbene “portato alla luce” successivamente per quanto evidenziato, si ritiene che detto titolo non avrebbe potuto, comunque, legittimare l'attuale situazione, in quanto, come stabilito dalla giurisprudenza di legittimità, le modifiche che comportano un aggravamento della violazione delle distanze costituiscono una "nuova costruzione" soggetta alla disciplina vigente al momento della loro realizzazione (Cassazione civile Sez. II sentenza n.
28001/2023).
Alla luce di quanto sopra, si rileva, pertanto, come correttamente evidenziato dal C.T.U., che l'abbassamento del piano di campagna e la conseguente emersione, anche parziale, del piano seminterrato hanno determinato la creazione di nuova volumetria, in violazione sia della normativa urbanistica che delle distanze legali.
Come specificatamente chiarito dalla giurisprudenza amministrativa, peraltro, la trasformazione di un piano da interrato a seminterrato con aperture costituisce modifica sostanziale soggetta alla disciplina vigente al momento della stessa (cfr. Cons. Stato n. 3628/2020).
Nel caso di specie, infatti, gli interventi realizzati dopo il 2004 hanno sostanzialmente modificato la natura del piano seminterrato, trasformandolo da locale interrato/seminterrato in locale totalmente fuori terra su tre lati, con conseguente applicazione della distanza di 10 metri prevista per le zone rurali dal
Regolamento Edilizio Comunale e relativo programma di fabbricazione (D.G.R. Lazio n. 697 del
17.02.81).
Orbene, tenuto conto di quanto sopra esposto, le modifiche apportate al piano seminterrato, che hanno portato la distanza a 2,5 metri dal confine, devono essere valutate alla luce della normativa vigente al momento della loro realizzazione, anche in ossequio ai principi ermeneutici dettati dalla Suprema Corte di Cassazione, la quale, in una recentissima pronuncia ha avuto modo occasione di chiarire che
“In tema di distanze legali tra costruzioni, il principio di prevenzione di cui all'art. 873 c.c. non opera quando il regolamento edilizio comunale stabilisce una distanza minima delle costruzioni dal confine, pagina 24 di 27 essendo tale prescrizione assoluta e inderogabile. Tale principio è derogato solo qualora il regolamento locale consenta espressamente la possibilità di costruire in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la facoltà di scegliere tra l'edificare a distanza regolamentare o sul confine, ma non può costruire a distanza inferiore da quella prescritta. La ratio di tale disciplina risiede nella necessità di ripartire equamente tra i proprietari confinanti l'onere della creazione della zona di distacco. Pertanto, in presenza di un regolamento locale che impone una distanza minima dal confine (nella specie 5 metri), senza prevedere la possibilità di costruzioni in aderenza o in appoggio, il manufatto posto a distanza inferiore (nella specie tra 2,70 e 2,80 metri) non può beneficiare del principio di prevenzione e deve essere arretrato alla distanza regolamentare. In applicazione del principio di proporzionalità, il rimedio dell'arretramento deve essere preferito alla demolizione totale del manufatto, quando ciò non frustri l'integrale protezione dell'interesse meritevole di tutela sotteso alla domanda dell'attore, dovendo il provvedimento giurisdizionale conformarsi al canone del minimo mezzo rispetto al fine da raggiungere.in presenza di un regolamento locale che impone una distanza minima dal confine, senza prevedere la possibilità di costruzioni in aderenza o in appoggio, il manufatto posto a distanza inferiore non può beneficiare del principio di prevenzione e deve essere arretrato alla distanza regolamentare" (Cassazione civile Sez. II ordinanza n. 5080 del 26 febbraio
2025).
Per quanto riguarda le porte e finestre di nuova realizzazione sui fronti nord ed est di detto locale, queste, pur trovandosi a distanza superiore a quella minima di 1,5 metri prevista dall'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute dirette sul fondo del vicino, si rileva che tale norma non deroga alle maggiori distanze previste dai regolamenti locali e, pertanto, anch'esse risultano realizzate in violazione delle norme sulla distanza dal confine.
Con riferimento agli interventi da eseguire per ripristinare la distanza legale dal confine di proprietà
, il C.T.U. ha indicato, pertanto, necessario quanto segue: “In riferimento alla mancata CP_3
sussistenza delle distanze dai confini, per poter regolarizzare l'esistente occorrerebbe eseguire un rinterro all'esterno del piano interrato, riportando le quote a quelle di progetto (anno 1977), evidenziate anche negli elaborati di cui alla D.I.A. n° 3356 del 9 dicembre 2004” (vd pag. 25 c.t.u. dep. 14.2.19). pagina 25 di 27 Quanto alle difese spiegate sia dall'attore che dalla terza chiamata, con riferimento alla legittimazione degli interventi realizzati a seguito della revoca dell'ordinanza di demolizione da parte dell'ufficio tecnico del (all. n. 28, c.t.u.), va rilevato, infine, che, ai fini della pronunzia su domande di CP_12
natura petitoria, la legittimità degli atti autorizzativi e la conformità ad essi di quanto realizzato sono irrilevanti: tali atti, difatti, investono esclusivamente il profilo pubblicistico, essendo inidonei ad incidere nei rapporti fra privati, in quanto, "le autorizzazioni amministrative ... sono date sempre con la clausola della salvezza dei diritti dei terzi" (Cass. S.U. 16996/2006), con la conseguenza che questi possono sempre agire per il rispetto delle distanze legali (C. Cass. 18728/2005).
Conclusivamente, in accoglimento della domanda riconvenzionale in parola, va ordinato all'attore e alla litisconsorte necessaria di procedere al rinterro all'esterno del Parte_1 CP_4
piano interrato, riportando le quote a quelle di progetto (anno 1977) come indicate negli elaborati della
D.I.A. n° 3356 del 9/12/2004.
Ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
Quanto alla regolamentazione delle spese di lite, in considerazione dello scarto quantitativo tra petitum
e decisum e della parziale reciproca soccombenza, si ritengono sussistere i presupposti dell'art. 92, secondo comma, c.p.c. per compensare nella misura della metà le spese della presente procedura.
La restante metà viene liquidata secondo i parametri del D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M.
147/2022 (scaglione indeterminabile – complessità media).
Le spese delle consulenze tecniche d'ufficio, già liquidate in corso di causa, vanno invece poste definitivamente e solidalmente, per metà a carico dei convenuti SIg. e per la restante metà CP_3
a carico dei coniugi - considerato il carattere necessario delle Parte_1 CP_4
predette c.t.u. ai fini della risoluzione del presente giudizio.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla domanda principale attorea e della litisconsorte necessaria volta alla rimozione del manufatto realizzato dalla CP_4
convenuta in violazione delle distanze legali, avendo la stessa provveduto alla demolizione;

b) rigetta la domanda di risarcimento dei danni proposta dall'attore; pagina 26 di 27 c) rigetta la domanda riconvenzionale dei convenuti SIg.ri e , nq. CP_2 CP_1 Controparte_3
di eredi di , di accertamento dell'usucapione del diritto a mantenere il Persona_1
manufatto a distanza inferiore da quella legale;

d) accoglie la domanda riconvenzionale svolta dai convenuti SIg.ri e CP_2 CP_1 [...]
, nq. di eredi di , di accertamento dell'usucapione del e, CP_3 Persona_1 RT
per l'effetto, accerta e dichiara che gli stessi hanno acquistato per usucapione la proprietà del limitatamente alla porzione sottostante la particella n. 147, Fg. 1, di proprietà RT [...]
con esclusione della porzione ricadente sotto la particella n. 156, con CP_8
consequenziale ordine al Conservatore dei RR.II. territorialmente competente di trascrivere il presente provvedimento con esonero da responsabilità;
e) accoglie la domanda riconvenzionale svolta dai convenuti SIg.ri e CP_2 CP_1 [...]
, nq. di eredi di e, per l'effetto, ordina all'attore CP_3 Persona_1 Parte_1
e alla litisconsorte necessaria di procedere al rinterro all'esterno del piano
[...] CP_4
interrato, riportando le quote a quelle di progetto (anno 1977) come indicate negli elaborati della D.I.A. n° 3356 del 9/12/2004;
f) rigetta le restanti domande svolte dalle parti;

g) compensa per metà le spese di lite tra l'attore e la litisconsorte Parte_1 CP_4
da un lato e i convenuti SIg. dall'altro e condanna in solido l'attore e la CP_3 Parte_1
litisconsorte a rimborsare ai convenuti SIg. la restante metà, che CP_4 CP_3 liquida in complessivi € 5.430,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge;

h) pone definitivamente e solidalmente le spese di c.t.u., già liquidate in corso di causa, per metà a carico dei coniugi e per l'altra metà a carico dei convenuti SIg. Parte_9
. CP_3
Così deciso in Latina, 27/03/2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
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