REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce, in persona del giudice dott.ssa Silvia Saracino, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile, in prima istanza, iscritta al n. 6874/2013 R.G., vertente
TRA
, Parte_1
, Parte_2
Rappresentati e difesi dall'avv. RICCARDO MARZO, procuratore domiciliatario;

- attori -
CONTRO
, Controparte_1
, CP_2
Rappresentati e difesi dall'avv. CARLO STASI, procuratore domiciliatario;

- convenuti -

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2
agivano ex art. 669-octies, comma 6, c.p.c., al fine di vedersi accogliere la domanda di accertamento e condanna al risarcimento dei danni dagli stessi patiti in ragione di infiltrazioni nell'immobile di proprietà del comproprietari dell'immobile Pt_1
sovrastante, causate dall'omissione delle opere necessarie ad effettuare il risanamento delle strutture comuni dell'edificio per cui è causa, con vittoria di spese sia per questo giudizio che per quello instaurato ex art. 700 c.p.c.
1 Si costituivano in giudizio e contestando la ricostruzione Controparte_1 CP_2
di parte attrice e chiedendone il rigetto della domanda, in quanto inammissibile e infondata.
La causa veniva istruita mediante acquisizione del fascicolo del giudizio ex art. 700 c.p.c.
e mediante CT tecnica volta a determinare il riparto delle spese per la ristrutturazione del lastricato solare, nonché mediante prova orale del teste Testimone_1
All'udienza del 28.11.2024, i procuratori precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. – Valutato il complesso delle risultanze acquisite, ritiene il decidente che la domanda sia in parte fondata e vada accolta nei limiti di cui in motivazione.
Parte attrice, – proprietario dell'immobile ceduto in locazione Parte_3
commerciale alla sito in Lecce alla via D. Birago n. 11 posto Parte_2
al piano terra di una più vasta unità immobiliare alla quale è accorpato – e la stessa ha rappresentato il verificarsi di infiltrazioni nel proprio vano Parte_2
deposito, asseritamente provenienti dalla terrazza a livello del sovrastante immobile di proprietà dei convenuti.
Ha chiesto, pertanto, di:
1°) accertare e dichiarare che i convenuti senza giustificato motivo hanno omesso di dar seguito al verbale di sopralluogo e di concordata programmazione delle opere necessarie per il risanamento delle strutture comuni dell'edificio per cui è causa, redatto e sottoscritto in data 28 febbraio 2012, a cura dei rispettivi tecnici incaricati da entrambe le parti (prodotto nel fascicolo di parte); che, per la loro inerzia di ben quattro mesi, hanno costretto gli attori ad inoltrare il ricorso ex art. 700 c.p.c. per dar seguito alle incombenze necessarie per l'esecuzione delle opere di risanamento delle strutture;
che senza giustificato motivo i convenuti si sono opposti al ricorso ex art. 700 c.p.c. e ne hanno ritardato l'esito, con gli effetti conseguenti;

2°) accertare e dichiarare che, per il comportamento omissivo, ostruzionistico e, quindi illecito, dei convenuti, i tempi degli interventi di ristrutturazione si sono prolungati quanto meno dal 28 febbraio 2012 (data del verbale di sopralluogo dei rispettivi tecnici) al 25 ottobre 2012 (data dell'udienza di conferimento dell'incarico al CT Ing. ) Per_1
e dichiarare, quindi, che il ritardo di otto mesi è da addebitare al comportamento
2 ostruzionistico, ingiustificato e, quindi, illecito dei convenuti;
accertare e dichiarare l'urgenza delle opere di risanamento e, quindi, giustificato il ricorso ex art. 700 c.p.c.;
3°) condannare i Sig.ri coniugi Avv. e CP_1 CP_1 CP_2 comproprietari dell'immobile sovrastante a quello degli attori, oggetto degli interventi di ristrutturazione, in solido, al risarcimento del danno in nella misura di € 52.920,29, come analiticamente specificata nella prodotta relazione Dr. in favore della Per_2 [...]
e di € 7.500,00, per canoni non Parte_4
riscossi, in favore di , per le causali innanzi specificate, oltre Parte_5
rivalutazione ISTAT dalla data degli effettuati pagamenti al dì della sentenza, oltre interessi legali;

4°) accertare e dichiarare che la spesa occorsa per la ristrutturazione in €
23.626,57, oltre iva nella misura di legge, va ripartita, secondo quanto previsto dall'art. 1126 C.C., integrato dal principio di diritto contenuto nella pronuncia delle SS.UU. n.
9449 del 10-05-2016 e Cass. n. 3239 del 07-02-2017, cioè per un terzo a carico dei convenuti quali comproprietari della terrazza e due terzi a carico dei condomini dell'edificio, in proporzione alle superfici utili delle rispettive proprietà e cioè € 14.839,85
(7.875,52 pari ad un terzo della spesa + 6.964,33, pari al 44,,215% dei 2/3 della spesa) a carico dei Sig.ri – ed € 8.786,72 (cioè il 55% dei 2/3 della spesa) a CP_1 CP_2
carico degli attori;

5°) accertare e dichiarare che gli attori hanno pagato € 15.331,96 (12.671,04 +
IVA 21% in € 2.660,92) alla (come da fattura da allegare) ed Controparte_3 alla Ditta PE € 4.880,00 (4.000,00 + IVA 22% in € 880,00) cioè € 20.211,96 in totale;
quindi gli attori hanno pagato € 11.425.24, più del dovuto, che è a carico dei convenuti ai sensi di detta norma;
condannare, quindi, questi ultimi al rimborso di detto indebito in favore degli attori, oltre rivalutazione ISTAT ed interessi legali dalla data del pagamento;

6°) condannare i convenuti in solido alle spese di CT in € 1.068,88, nonchè alle spese, competenze ed accessori per l'intero processo ex art. 700 c.p.c. per avervi dato causa;

7°) condannarli anche alle spese e competenze oltre accessori di legge per questo processo.
3 In sede di precisazione delle conclusioni, parte attrice ha poi specificato i danni prodotti dalla mancata manutenzione del pavimento del lastricato solare di proprietà delle controparti convenute, sottolineando come l'omissione o la cattiva esecuzione delle opere di manutenzione del pavimento solare costituisce illecito produttivo di danno risarcibile.
Sul punto, parte convenuta ha eccepito che l'originaria pretesa della parte attrice era collegata al non tempestivo adempimento di obbligazioni nella riparazione, non già da fatti illeciti generativi collegati alle infiltrazioni, che integra domanda del tutto diversa perchè fondantesi sui fatti costitutivi dell'avversa pretesa estranei a quelli del ritardo nella esecuzione delle opere di rifacimento dei lastrici solari. Sottolinea, altresì, parte convenuta che la pretesa risarcitoria derivante da infiltrazioni integra una responsabilità aquiliana, che si fonda sul dettato di cui all'art. 2051 c.c. mentre la pretesa di riparazione tempestiva dei lastrici solari su fonda su di una obbligazione propter rem che trova il suo fondamento nell'articolo 1226 c.c.
2. – Ebbene, parte attrice chiede di accertare e dichiarare che i convenuti, senza giustificato motivo, hanno omesso di dar seguito al verbale di sopralluogo e di concordata programmazione delle opere necessarie per il risanamento delle strutture comuni dell'edificio per cui è causa, redatto e sottoscritto in data 28.2.2012, costringendo parte attrice ad avanzare ricorso ex art. 700 c.p.c.; conseguentemente, si chiede la condanna al risarcimento dei danni patiti per effetto del lamentato ritardo, consistenti nella protrazione dei lavori che hanno costretto la a non potersi trasferire in breve tempo nei Pt_2
propri locali e nella mancata percezione dei canoni di locazione pari a 7.500 euro da parte del Pt_1
La domanda, in questi termini, non può essere accolta.
Trattasi di una forma di responsabilità riconducibile genericamente alla nozione di danno da ritardo attratta nell'alveo dell'art. 2043 c.c., i cui elementi strutturali non si ravvisano nel caso di specie.
In primo luogo, occorre accertare se detto ritardo costituisca un fatto illecito e se sia causalmente riconnesso al dedotto trasferimento dell'attività economica in altro immobile, con conseguenti oneri, ed al mancato incasso dei canoni di locazione relativi all'immobile in ristrutturazione.
4 In merito al lamentato ritardo, parte attrice ha rappresentato di aver reso edotti i convenuti della necessità di eseguire le opere e che, per tale motivo, le parti incaricavano dei tecnici di fiducia di eseguire un sopralluogo, svoltosi in data 28.02.2012, redigendone verbale, soggiungendo come, tuttavia, successivamente i convenuti manifestavano indugi e omettevano di riscontrare le lettere inviate in data 20.05.2012 e in data 31.05.2012, nonché di porre in essere le incombenze necessarie.
A quel punto, gli attori adivano ex art. 700 c.p.c. il Tribunale di Lecce, al fine di essere abilitati ad eseguire i lavori di ristrutturazione del solaio di copertura per salvaguardare l'immobile di proprietà e la servitù di luce a favore del vano deposito. Il Giudice designato disponeva procedersi a CT, ponendo le relative spese a carico di parte attrice.
A seguito del deposito dell'elaborato peritale in data 23.01.2013, parte attrice inviava missiva ai convenuti in data 19.02.2013, ottenendo riscontro da questi ultimi solo in data
19.03.2013. Sempre per corrispondenza le parti concordavano l'affidamento dei lavori tramite contratto d'appalto alla ditta rispetto alla quale le parti del presente Controparte_3
giudizio venivano indicate quali committenti con fax del 29.03.2013. I lavori venivano avviati pochi giorni dopo e ultimati in data 01.08.2013.
Ebbene, leggendo il verbale del 28.2.2012 presso l'immobile per cui è causa, si evince che le criticità oggetto di verifica riguardavano essenzialmente:
- la mancanza di idonei sistemi di smaltimento delle acque pluviali verso la viabilità pubblica;

- le infiltrazioni derivanti all'interno del locale di proprietà in corrispondenza Parte_2
della zona cui sono posti i lucernai in vetrocemento in parte dovute alle inadeguate pendenze che causano ristagni di acqua in prossimità del vetro stesso;

- il rifacimento del solaio (posto in corrispondenza del pozzo luce lungo il lato sinistro per chi entra in fase di recupero al momento di tale sopralluogo).
Alla fine di detto verbale, compilato per evidenziare le problematiche sollevate da parte dei titolari della farmacia nei confronti del l'avvocato proprietario Parte_2 CP_1
dell'appartamento sito al primo piano, si richiede la partecipazione delle spese per il rifacimento di tali lavori e la risoluzione di dette problematiche nel più breve tempo possibile visto che l'immobile risultava già oggetto di lavori di ristrutturazione e il locale farmacia trasferito presso altro immobile preso in affitto.
5 Sicchè è evidente come nel sopralluogo in esame vi è solo l'accertamento del fatto materiale senza alcun raggiungimento di accordo vincolante quanto alle modalità e ai tempi di intervento: ed in effetti, con successiva missiva inoltrata via posta elettronica il
27.3.2012 dall'ing. (tecnico della proprietà al (tecnico Tes_1 Parte_2 Persona_3 dell'Avv. ) vengono rappresentate le ulteriori verifiche in corso per l'intervento CP_1
tecnico, scambiando informazioni sia per la tipologia di intervento che per i relativi costi, concludendo la citata missiva: “restando a disposizione per un confronto sui modi e sui tempi dell'intervento”.
Appare emergere, dunque, più che un atteggiamento ostruzionistico tenuto da parte convenuta, semmai una diversità di posizioni di natura tecnica che le parti erano in procinto di vagliare e di valutare nell'ambito degli interventi da predisporre per risolvere il problema.
3. – Tanto premesso, nel caso in esame, dall'esposizione dei fatti di causa emerge come i danni lamentati siano asseritamente originati dal rapporto tra l'immobile dei convenuti e l'immobile degli attori, il primo sovrastante il secondo, e che gli stessi siano causati dalle infiltrazioni provenienti dalla terrazza a livello di proprietà dei convenuti.
Ebbene, si ritiene che il contenuto della domanda di cui al n. 4) dell'atto introduttivo altro non sia che il petitum della domanda risarcitoria relativa ai danni cagionati dalle suddette infiltrazioni, qualificabile appunto ex art. 2051 c.c.
Al riguardo, secondo quanto sancito dalla Suprema Corte di Cassazione con l'arresto delle SSUU n. 9449/2016 (Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016 (Rv. 639821 – 01) - sentenza che ha escluso la natura obbligatoria, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello - occorre ricondurre il danno da infiltrazioni nell'ambito dell'illecito aquiliano (si v. recentemente quanto ribadito da Cass. sentenza n. 16741/2021, “la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare
o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va collocata nell'ambito di operatività dell'art. 2051 cod. civ., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo;
configurando una concorrente responsabilità del
, nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi CP_4
delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.,
6 ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n.
4, cod. civ., le Sezioni Unite hanno evidenziato che è innegabile che chi ha l'uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trovi, in rapporto alla copertura dell'edificio condominiale, in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l'uso esclusivo, dall'altro lo costituisce custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex art. 2051 cod. civ.”).
Dagli atti acquisiti dal procedimento ex art. 700 c.p.c. ed in particolare, dalla consulenza redatta dall'Ing. , si evince che la farmacia di proprietà del Per_1 Parte_2 Parte_1
è ubicata in via Dalmazio Birago n. 11 al piano terra di uno stabile composto da
[...]
due piani;
al civico 9 vi è un portone, ingresso del vano scala, che conduce al primo piano nell'appartamento di proprietà dell'Avv. e Controparte_1 CP_2
Inoltre, si evince che la copertura di parte della farmacia è realizzata con tre piastre dello spessore di circa 15 cm e in ogni singola piastra sono inseriti pannelli comporti da elementi in vetrocemento.
Orbene, nei fatti per cui è causa, dall'esame del sopracitato elaborato peritale dell'ing.
si evince come “sul terrazzo del primo piano nel pozzo luce soprastante la Per_1
[…] si sono riscontrate le seguenti cause: […] sono visibili sul pavimento Pt_2
svariate sottili lesioni che risultano aperte anche se sono stati effettuati interventi di risanamento con cemento liquido o guaina liquida che a loro volta si sono lesionati;
le lesioni son anche tra gli elementi in vetrocemento ed il calcestruzzo del pavimento ed anche su queste è stato fatto lo stesso intervento di risanamento;
[…] sul terrazzo inoltre sono evidenti degli avvallamenti, alcuni sui pannelli in vetrocemento altri sul pavimento dove ristagna l'acqua; […] le lesioni si sono verificate perché, come detto prima, sul pavimento all'epoca della realizzazione non furono previsti giunti di dilatazione.”
Conclude, infatti, l'ing. deducendo che “le lesioni causate, dalla mancanza di giunti di dilatazione che potessero assorbire l'allungamento o l'accorciamento del pavimento di
7, 20 mm. durante l'escursione termica estate-inverno, hanno permesso all'acqua di infiltrarsi e gocciolare sul pavimento della ” (pag. 6). Pt_2
A fronte della descrizione dello stato dei luoghi, appurato che la parte interessata dalle infiltrazioni d'acqua insiste sulla terrazza a livello o lastrico solare, occorre allora porre
7 attenzione su ciò che in materia di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, equiparabile al lastrico solare agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione e nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c. (Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 35316 del
18/11/2021 (Rv. 663068 - 01).
La specificità del lastrico solare, infatti, è legata al fatto che, per la parte apparente, e quindi per la superficie, costituisce oggetto dell'uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto;
per altra parte, e segnatamente per la parte strutturale sottostante, costituisce cosa comune, in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell'edificio o di parte di esso.
Ebbene, nel caso di specie, l'occorso fatto dannoso delle infiltrazioni di acque meteoriche dal vetro cemento della terrazza a livello dei convenuti non è contestato dalle parti e le relative criticità emergono dalla documentazione versata in atti (in particolare dal verbale di sopralluogo del 28.02.12) e dall'elaborato peritale dell'ing. , CT Persona_4 incaricato nel giudizio ex art. 700 c.p.c., nel quale si evince che “in fase di sopralluogo nella si sono riscontrati i seguenti problemi: infiltrazioni di acqua Parte_2
da tutti e sei i pannelli contenenti gli elementi in vetrocemento […]”.
Sul nesso di causalità, si rammenta come nelle ipotesi di responsabilità da cose in custodia il danneggiato è gravato soltanto dall'onere di dimostrare che la cosa ha rappresentato una condizione necessaria e sufficiente perché l'evento si verificasse (cfr. Cass., ord. n.
1064/2018; Cass. sent. n. 12744/2016), incombendo sul convenuto l'onere di dare la prova liberatoria del caso fortuito. Il contenuto dell'onere probatorio del danneggiato si esaurisce, pertanto, nella dimostrazione che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, originariamente posseduta,
o successivamente assunta, dalla cosa considerata nella sua globalità (cfr. Cass. sent. n.
14930/2023).
Alla luce del citato accertamento urgente dell'Ing. acquisito agli atti, non è Per_1
revocabile in dubbio la relazione tra le lesioni presenti sulla terrazza dei convenuti e i danni da infiltrazione arrecati all'immobile di parte attrice, considerato lo stato dei sei pannelli contenenti gli elementi in vetrocemento al momento del sopralluogo, i quali presentavano evidente attitudine ad arrecare il danno verificatosi.
8 Ritenendosi, dunque, sussistente il nesso di causalità tra la cosa custodita e il danno da infiltrazioni arrecato a parte attrice, in mancanza di prova del caso fortuito, deve riconoscersi la responsabilità ex art. 2051 c.c. di e Controparte_1 CP_2
Del resto, la prospettazione di parte convenuta in relazione al fatto che solo l'utilizzatore del piano terreno poteva avvedersi delle infiltrazioni non coglie nel segno, posto che siamo in presenza di “un solaio di copertura realizzato presumibilmente tra gli anni '40
e gli anni '50 “ … con tre piastre (solette piene in C.A.) dello spessore di cm 15 circa che sono portate perimetralmente da travi scalate che scaricano sui pilastri” (cfr.: CT ing.G. ), in ciascuna piastra sono stati reinseriti due nuovi lucernai, e Per_5
complessivamente in numero pari a sei. Si tratta, dunque, di un'opera le cui condizioni sono pienamente visibili anche da coloro che utilizzavano la terrazza.
Infine, va rigettata anche la pretesa inammissibilità della domanda risarcitoria proposta dalla in quanto conduttore non legittimato a far valere, in sede Parte_2
risarcitoria, vizi della cosa locata azionabili esclusivamente ex art. 1585, secondo comma, cod. civ.: invero, la specificità del caso di specie risiede nel fatto che la cosa determinativa del danno a quella locata è, in parte, di proprietà di soggetto diverso rispetto al locatore
(si v. Sez. 3 - , Ordinanza n. 4578 del 20/02/2024 (Rv. 670543 – 01): la Corte dopo aver premesso che “Nella diversa ipotesi di danni patiti dal conduttore della cosa locata -il che nel caso di specie deve ritenersi per la copertura del capannone nella parte sovrastante i locali locati, da cui sono derivate infiltrazioni a detrimento della cella frigorifera e derrate alimentari ivi ubicate- il diritto al risarcimento sussiste su base contrattuale, e discende dall'art. 1581 cod. civ., che richiama l'art. 1578 cod. civ., ed in particolare il suo secondo comma, in quanto il danno deriva da un vizio della cosa locata, giusto il principio di diritto già affermato da questa Corte, secondo cui appunto costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all'art. 1578 cod. civ., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale (Cass., 04/11/2014, n. 23447 e Cass., 09/05/2008, n. 11154; Cass, 02/12/2021, n.
30384)” specifica in un passaggio che “semmai, avrebbe potuto essere pertinente il richiamo all'art. 2051 cod. civ. a favore del conduttore se la cosa determinativa del danno a quella locata fosse stata di proprietà di soggetto diverso rispetto al locatore, il che, come detto, tuttavia non è nel caso in esame oppure nel caso in cui fosse stata di
9 proprietà del locatore ma fosse stata diversa da quella locata ed il suo dinamismo avesse su di essa determinato danno”).
Circa la quantificazione del danno, rilevano, innanzitutto, quale posta di danno risarcibile le spese sostenute per far fronte alla riparazione della cosa comune (danno emergente).
Secondo quanto accertato nel procedimento d'urgenza instaurato da parte attrice e, segnatamente sulla base di quanto risulta dalla consulenza tecnica dell'Ing. , i Per_1 costi per l'intervento necessario a risolvere il problema delle infiltrazioni, senza variare la servitù esistente, erano pari a Euro 14.412,12 come da computo metrico allegato.
Sulla scorta della consulenza redatta dall'Arch. si devono prendere in Per_6
considerazione i seguenti elementi messi in luce alle pag. 5 e 6 della citata consulenza:
«...a) Le opere da realizzarsi per eliminare le infiltrazioni, suggerite dal CT in seguito ad accertamento tecnico preventivo, risultano essere tutte necessarie e rispondenti ad una corretta ed efficace soluzione del problema e i costi di realizzazione sono stati quantificati in € 17.412,12 escluso IVA utilizzando l'elenco prezzi della del 2012. CP_5
b) Le lavorazioni, indicate dall'ing. nel computo metrico, sono state CP_6 oggetto di preventivi di spesa da parte di diverse imprese esecutrici, pertanto le parti si sono accordate sulla scelta della miglior offerta affidando i lavori alla ditta . Il contratto stipulato nel mese di Aprile Controparte_3 del 2013, per la realizzazione delle opere indicate nel computo metrico dell'ing.
, e a questo allegato, prevedeva un corrispettivo pari ad € 14.800,00 CP_6 oltre IVA.
c) In data 24/04/2017 veniva redatto il preventivo della Ditta PE
DR, per la realizzazione di lavori di ripristino del controsoffitto in cartongesso presso la farmacia e controfirmato per accettazione dai Parte_2 tecnici di parte, per un importo complessivo di € 4.034,00. (cfr.: all. B-06)
d) In data 29/04/2013 veniva redatto e controfirmato dai tecnici incaricati dalle parti, un nuovo preventivo di spesa, non comprensivo delle opere in cartongesso, per un importo complessivo pari ad € 22.357,88 oltre IVA. (cfr.: all. B-07)
e) Al termine dei lavori, nel certificato di Collaudo finale del 01/08/2017 (cfr.: all. B-08), i tecnici incaricati dalle parti hanno evidenziato e sottoscritto, che in corso d'opera sono state apportate alcune varianti migliorative, che hanno evidentemente fatto lievitare l'importo finale dei lavori.
f) La e la ditta PE DR, al termine dei lavori hanno CP_3 emesso, rispettivamente, fatture per un importo complessivo delle opere pari ad
€ 19.006,56 ed € 4.000,00.
10 Dalla documentazione presente in atti e da quella fornita dal CTP arch. Testimone_1 non è possibile determinare quali siano i prezzi unitari della che hanno CP_3 portato alla determinazione del corrispettivo concordato in € 14.800,00.
Allo stesso modo non è identificabile in che misura le “migliorie” apportate nell'esecuzione delle opere abbiano fatto lievitare ad € 19.006,56 l'importo dei lavori eseguiti dalla , infatti, seppur riscontrato quali sono le altre voci di spesa CP_3 che i tecnici di parte hanno preso in considerazione, oltre quelle già previste dall'ing.
[...]
, non è determinabile il prezzo concordato per la loro esecuzione, ma soprattutto CP_6 si può affermare che sia stata effettuata solo la rimozione dei pozzetti di raccolta delle acque piovane esistenti e lo smaltimento dei materiali demoliti, mentre non vi è prova né dell'utilizzo del polistirolo per la realizzazione dei lucernai in vetromattone (neppure necessari), né dell'esecuzione del trattamento dei ferri della soletta armata che costituisce il solaio. (cfr.: all. B-07 - voci E 01.30d, n°6, n°12, n°16).
Quest'ultima affermazione deriva dall'aver constatato che non è stata realizzata nemmeno la pitturazione dell'intradosso del solaio e sono ancora presenti le macchie delle passate infiltrazioni già descritte dall'Ing. nella CT per accertamento CP_6 tecnico preventivo.
Un altro aspetto da considerare per l'incidenza sui costi di realizzazione effettivamente sostenuti riguarda la tipologia di blocchetti di vetromattone utilizzati. Lo stesso CT consigliava e quantificava i costi di blocchetti dello spessore di cm 16, ma la sottoscritta non ritiene che siano stati impiegati materiali con quelle caratteristiche, bensì di spessore inferiore circa 8 cm. (cfr.: all. C – foto n°16).
Per quanto attiene le spese inerenti le opere realizzate dalla ditta PE DR, si precisa che il sopralluogo del 22/11/2012, effettuato dall'ing. che ha CP_6 documentato fotograficamente lo stato dei luoghi, ha evidenziato che erano in corso i lavori di ristrutturazione della ed in particolare quelli relativi Parte_2 alla relizzazione della controsoffittatura in cartongesso. In tale data erano state realizzate le strutture portanti, orditure primarie e secondarie, nonché la pannellatura verticale intorno ai lucernai, senza opere di stuccatura e pitturazione. Inoltre da un raffronto con lo stato dei luoghi, documentato fotograficamente per quanto è stato possibile, emerge che con molta probabilità sono stati rimossi solo i pannelli verticali, andando a riposizionarli in maniera precaria così come già descritto nella CT d'urgenza già redatta dalla sottoscritta.
Nella determinazione dei costi subiti dall'attore si ritiene di dover quantificare, pertanto, solo lo smontaggio e rimontaggio dei pannelli verticali. (cfr.: all. B-06 – voce n° 1, n° 2).
Tutto ciò premesso si andrà a quantificare il costo delle opere realizzate con l'utilizzo dei prezzi unitari delle lavorazioni forniti dal Listino prezzi della del CP_5
2012».
Deve complessivamente condividersi la quantificazione delle spese di ristrutturazione operata dal CT incaricato, arch. , la quale ha valutato il costo Persona_7
11 complessivo delle opere realizzate in €17.027,11, dei quali €1.920,00 per la conservazione della servitù di luce e €15.667,11 per l'eliminazione dei problemi infiltrativi.
Si osserva come i convenuti hanno contestato la debenza delle spese occorse per la conservazione della servitù di luce in favore della proprietà di Parte_1
rappresentando come la riparazione del lastrico solare fosse conseguibile, con minor spesa, tramite l'occlusione del vetrocemento con una soletta in cemento, in luogo della più dispendiosa costruzione di una struttura di supporto con lucernai, prediletta da parte attrice.
Difatti, ai sensi dell'art. 1030 c.c., in materia di servitù è escluso che il proprietario del fondo servente sia tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l'esercizio della servitù da parte del titolare, salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti.
L'eccezione in parola è fondata: in particolare, sul punto relativo alla conservazione della servitù la ct ha precisato che “Se non si fosse tenuto conto della servitù di luce gravante sulla proprietà , sarebbe stato sufficiente sostituire, prima del getto Parte_6
della soletta armata, i blocchetti di vetro mattone con dei semplici mattoni in Siporex o similiari, facilmente trasportabili e lavorabili. questa soluzione avrebbe comportato il mantenimento della tipologia strutturale preesistente, senza aumenti di carico del solaio, semmai un alleggerimento virgola e senza aggravio di costi per spese tecniche ed amministrative relative virgola in questo caso le necessarie autorizzazioni” (cfr. pag. 12 della consulenza).
Devono, pertanto, ritenersi ad esclusivo carico degli attori le spese sostenute per conservare la servitù di luce.
Quanto al criterio da seguire per la ripartizione delle spese, seguendo il ragionamento della Corte di Cassazione (v. SS.UU. 2016 cit) in ordine all'attrazione del danno da infiltrazioni nell'ambito della responsabilità civile, occorre ulteriormente specificare che la naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune - sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna e in relazione alla quale è invece operante il dovere di controllo in capo all'amministratore del condominio ai sensi del richiamato art. 1130, primo comma n. 4, cod. civ. - induce tuttavia
12 ad individuare una regola di ripartizione della responsabilità mutuata dall'art. 1126 cod. civ. (cfr. da ultimo anche Cass. sent. n. 951/2020, a mente del quale “qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o
l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il CP_4
in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico
(o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del ). CP_7
Ciò in quanto – in disparte le ipotesi di riconducibilità del danno al fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo – si deve tenere conto che l'esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione - necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni - richiede la necessaria collaborazione del primo e del . CP_4
Pertanto, occorre adottare il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizione quale parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all'uso e alla custodia della cosa, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, pur essendo nella sua parte superficiale in uso esclusivo o di proprietà esclusiva (terrazza di proprietà di Parte_7
), è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell'interesse dell'intero
[...]
edificio o della parte di questo ad essa sottostante (locali condotti dalla farmacia).
Se ne deduce che, considerato l'importo di euro 15.667,11 come somma da ripartire ai fini del calcolo delle spese necessarie all'eliminazione dei problemi infiltrativi, deve applicarsi il criterio di cui all'art. 1126 c.c., come interpretato dalla giurisprudenza, Cass. sent. n. 5814/2016, “un terzo della spesa è a carico del che abbia l'uso CP_7
esclusivo del lastrico o della terrazza e i rimanenti due terzi sono a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti”.
13 Della predetta somma deve dunque porsi 1/3, corrispondente all'importo di € 5.222,37,
a carico dei convenuti (mentre i 2/3, pari a 10.444,74 euro rimane a carico di parte attrice).
Per quanto attiene alle spese inerenti le opere realizzate dalla ditta PE DR
(spese sostenute dagli attori), va premesso che fra i molteplici lavori eseguiti, e regolarmente autorizzati presso la vi è la realizzazione della controsoffittatura Pt_2 dell'intera area di vendita, installata dalla ditta PE DR ed oggetto sia di richiesta di risarcimento danno, sia della CT d'urgenza redatta dall'Arch e Per_6
disposta con ordinanza del Giudice Istruttore Dr. Maurizio Rubino del 14/05/2016 per temuto pericolo di cedimento lamentato da parte attrice.
Ebbene, sul punto si condivide quanto affermato nella consulenza dell'architetto
[...]
ovvero che: “il sopralluogo del 22 novembre 2012, effettuato dagli ingegner Per_6
piccolo che ha documentato fotograficamente lo stato dei luoghi, ha evidenziato che erano in corso i lavori di ristrutturazione della ed in particolare Parte_2
quelli relativi alla realizzazione della controsoffittatura in cartongesso. In tale data erano state realizzate le strutture portanti, orditure primarie e secondarie, nonché la pannellatura verticale intorno ai lucernai, senza opere di stuccatura e pitturazione.
Inoltre, da un raffronto con lo stato dei luoghi, documentato fotograficamente per quanto
è stato possibile, emerge che con molta probabilità sono stati rimossi solo i pannelli verticali, andando a riposizionarli in maniera precaria così come già descritto nella CT
d'urgenza già redatta dalla sottoscritta. Nella determinazione dei costi subiti dall'attore si ritiene di dover quantificare, pertanto, solo lo smontaggio e rimontaggio dei pannelli verticali (all. B-06- voce n. 1, n. 2).
Pertanto, si ritiene che debbano essere riconosciute alla parte attrice tali spese, quantificate in Euro 2.970,00 (importo ottenuto dalla somma di euro 1.080,00 (voce n. 1) ed Euro 1.890,00 (voce n. 2).
La domanda di parte attrice può trovare accoglimento nei termini indicati, dovendosi condannare parte convenuta al pagamento, in favore di parte attrice, della somma pari ad
€ 8.192,37 oltre iva a titolo di risarcimento del danno occorrenti per il rifacimento della copertura oggetto di infiltrazioni, oltre a interessi legali dal mese di ottobre 2013 sino al dì dell'effettivo saldo.
14 Quanto al c.d. lucro cessante (il quale ricomprende la mancata disponibilità dell'immobile e i mancati guadagni per non aver incassato i canoni di locazione), occorre sottolineare che i lavori di ristrutturazione della farmacia erano precedenti alla redazione di tale sopralluogo e in parte originati da quanto rilevato dalla commissione di Vigilanza
e controllo sulle Farmacie che il 21 settembre 2011 aveva rilevato una serie di carenze da un punto di vista strutturale ed igienico, richiedendo interventi di adeguamento del citato immobile (presenza di un unico bagno, assenza di spogliatoio per il personale, nel laboratorio presenti zone di umidità e di risalita e il deposito presenta scarsa manutenzione).
Ed invero, dagli atti acquisiti dalla ct risulta che i locali commerciali al piano Per_6
terra, adibiti a uso farmacia, sono stati interessati da lavori di ristrutturazione interna autorizzati con SCIA n. 202 del 24.2.2012 (quindi presentata in epoca coeva al citato sopralluogo congiunto) e si sono conclusi in data 3.10.2013.
La lamentata circostanza circa un ritardo nella deliberazione dei lavori non appare, dunque, addebitabile ad una condotta volutamente ostruzionistica da parte della proprietà
e, come tale, non può essere considerata fonte di danno ingiusto. Parte_6
Tanto più che non si ravvisa alcun dolo nel differire sino all'accertamento giudiziale l'eliminazione di un fenomeno infiltrativo, visto che erano stati già nominati tecnici di fiducia e vagliate alcune ipotesi per intervenire sui luoghi.
Peraltro, dall'esame del predetto verbale emerge come lo stesso sia volto ad “evidenziare le problematiche sollevate da parte dei titolari della , e che rispetto Parte_8 alle stesse “si sollecita la risoluzione di dette problematiche nel più breve tempo possibile visto che l'immobile risulta già oggetto di lavori di ristrutturazione e il locale Pt_2 trasferito presso altro immobile preso in affitto”. Detto documento risulta sottoscritto dall'arch. dall'arch. e dal dott. Testimone_1 Persona_3 Persona_8
Con riferimento all'asserita “concordata programmazione delle opere” che gli attori fanno discendere da questo atto, si deve invece rilevare come, tanto per la mancanza della sottoscrizione di e e l'assenza di evidenze di un eventuale Controparte_1 CP_2
conferimento di poteri di rappresentanza al tecnico di fiducia, tanto per la carenza di qualsivoglia contenuto di carattere obbligatorio, il verbale in esame è da ritenersi inidoneo a determinare l'assunzione convenzionale di obblighi da parte degli odierni convenuti.
15 Nella medesima domanda, parte attrice chiede altresì di accertare che i convenuti, senza giustificato motivo, si sono opposti al ricorso ex art. 700 c.p.c. e ne hanno ritardato l'esito.
Sul punto, si precisa come la dedotta condotta processuale, eventualmente valutabile per l'applicazione delle sanzioni di cui all'art. 96 c.p.c. – i cui presupposti non ricorrono nel caso di specie – non è in ogni caso idonea ad integrare un fatto illecito (e a determinare il sorgere della conseguente obbligazione risarcitoria), in quanto espressione dell'inviolabile diritto alla difesa in giudizio, costituzionalmente tutelato dall'art. 24 Cost.
Nei fatti per cui è causa, valutato come al momento della proposizione del ricorso ex art. 700 c.p.c. vi fosse contrasto tra le parti sulla scelta della soluzione da adottare per rimediare al problema delle infiltrazioni, individuabile tra plurime soluzioni tecniche praticabili, significativamente diverse per costi e per vantaggi/sacrifici, non può nemmeno ritenersi che gli odierni convenuti abbiano resistito in giudizio con mala fede o colpa grave.
Occorre, infine, sottolineare che gli attori hanno allegato di aver dovuto trasferire provvisoriamente la propria attività per consentire l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione e ampliamento nella sede aziendale, e che detti lavori si prolungavano di oltre otto mesi rispetto ai termini previsti, in particolare per il periodo che intercorre tra il
28.02.2012 (data del primo sopralluogo) e il 25.10.2012 (data di conferimento dell'incarico al CT ), cagionando danni sia nella componente del danno Per_1
emergente, sia nella componente del lucro cessante.
Invero, risulta pacificamente dagli atti che la farmacia aveva già avviato nel febbraio del
2012 lavori di ristrutturazione dell'intero immobile e non vi è prova che la protrazione del relativo termine di ultimazione sia direttamente conseguenza del ritardo nella deliberazione del rifacimento delle piastre in vetrocemento e non dalla reale complessità degli stessi, complessivamente considerati anche alla luce dei rilievi che la Commissione di vigilanza aveva mosso nel 2011 al titolare della farmacia.
In altre parole, l'indisponibilità dell'immobile per il tempo necessario all'ultimazione dei lavori non è unicamente riconducibile al lamentato problema di infiltrazioni, atteso che i locali della farmacia, al momento del sopralluogo congiunto del febbraio 2012, erano già stati svuotati per consentire la ristrutturazione ed era già stato locato altro immobile per consentire la prosecuzione dell'attività. Sicchè le pretese volte a ottenere il risarcimento
16 dei danni per i canoni di locazione non percepiti ( e per il maggior costo dei Pt_1
canoni versati (la farmacia) sono da ritenersi infondate.
Quanti ai mancati guadagni della farmacia, sul punto, giova rammentare il principio espresso dalla Suprema Corte, Cass. sent. n. 7647/1994, secondo il quale “Il lucro cessante, concretandosi questo nell'accrescimento patrimoniale in concreto ed effettivo pregiudicato o impedito dall'inadempimento della obbligazione contrattuale, presuppone almeno la prova, sia pure indiziaria, della utilità patrimoniale che, secondo un rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità) il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta e deve essere, perciò, escluso per quei mancati guadagni che sono meramente ipotetici perché dipendenti da condizioni incerte, quali quelle legate ad un improbabile fatto del terzo”.
Nel caso in esame, parte attrice ha rappresentato come la sede di attività della Pt_2
originariamente posta nell'immobile sito in Lecce alla via D. Birago n. 11, in costanza dell'esecuzione dei lavori di risanamento dello stesso, veniva temporaneamente trasferita in locali siti sulla medesima via D. Birago, come è possibile evincere dalle ricevute di pagamento dei canoni di locazione in atti. In comparsa di costituzione, riguardo all'ubicazione della sede provvisoria i convenuti hanno precisato che trattasi del civico n.
6, a pochi passi dalla precedente sede, di fronte a quest'ultima, e le predette circostanze non sono state contestate da parte attrice.
Sotto il profilo dimensionale, parte attrice ha rappresentato come le ridotte dimensioni della sede provvisoria e, in particolare, la ridotta superficie di vendita, avrebbero determinato la riduzione del numero dei servizi per la clientela e prolungato i tempi di evasione delle singole vendite. La circostanza è stata contestata dai convenuti, i quali hanno invece asserito che la sede provvisoria disponesse di locali più ampi di quelli ante ristrutturazione destinati alla vendita al pubblico, rappresentando altresì la possibile contrazione dei redditi dei farmacisti quale conseguenza della crisi economica del
2011/2012. A riprova poi dei mancati guadagni, parte attrice ha prodotto le scritture contabili relative al precedente anno di esercizio commerciale, con prospetto comparativo dei ricavi nei medesimi periodi di riferimento.
Valutato il complesso delle circostanze e risultanze poc'anzi esposte, ritiene il giudicante che parte attrice non abbia fornito elementi sufficienti a provare l'utilità patrimoniale che la avrebbe conseguito qualora avesse continuato a svolgere la propria attività Pt_2
17 nella sede originaria. Residuano, difatti, incertezze circa l'effettiva estensione dei locali della sede provvisoria e della relativa superficie di vendita, rispetto alle quali non è in atti evidenza idonea ad appurarne l'effettiva consistenza e a compararla con le grandezze e il volume d'affari della sede originaria. In ragione, poi, del lieve spostamento di posizione, non appare nemmeno apprezzabile il pregiudizio asseritamente patito dal trasferimento dell'attività della nella medesima via, a solo pochi civici di distanza. In Pt_2
definitiva e con rilievo dirimente, si aggiunga come, ai fini della dimostrazione della perdita dell'attesa utilità patrimoniale derivante dallo svolgimento di un'attività economica in una sede diversa, non risulta sufficiente la produzione delle scritture contabili riferite al solo anno di esercizio commerciale precedente a quello di riferimento, trattandosi nel caso di specie di un'attività dichiaratamente in esercizio da almeno un ventennio. Difatti, non può trascurarsi come l'andamento dell'attività della ben Pt_2
poteva registrare fisiologiche e sensibili oscillazioni dei ricavi, ascrivibili potenzialmente a plurimi fattori di mercato, non potendosi invece ritenere, in assenza di riscontri contabili pluriennali, che detta attività economica fosse caratterizzata da redditività costante o da un trend di crescita positiva, tantomeno che il provvisorio trasferimento di sede abbia costituito causa autonoma e sufficiente del lamentato calo del fatturato.
Alla luce delle considerazioni che precedono, anche la domanda risarcitoria dei mancati guadagni della deve ritenersi non provata. Pt_2
Infine, va solo specificato che poiché la fattispecie in esame ricade in un'ipotesi di illecito aquiliano, la presente pronuncia non può che avere ad oggetto i danni che parte convenuta
è tenuta a rifondere alla parte attrice in conseguenza delle infiltrazioni accertate.
La pretesa, dunque, della parte attrice (punto n. 6 atto di citazione) – che ritiene di aver pagato un maggior quota del complessivo corrispettivo del contratto d'appalto concluso dalle parti per l'esecuzione dei lavori di rifacimento del lastrico solare - si fonda su diverso titolo e ha ad oggetto i rapporti contrattuali discendenti dalla sottoscrizione del contratto d'appalto con la ditta esecutrice dei lavori.
Come detto, per l'importo complessivo dei lavori necessari per porre rimedio alle infiltrazioni (così come quantificati da ctu Arch. ), la quota pari ad 1/3, Per_6 corrispondente all'importo di € 5.222,37 è a carico dei convenuti, mentre i 2/3, pari a
10.444,74 euro rimane a carico di parte attrice: sicché l'eccedenza corrisposta da parte attrice in realtà attiene ai rapporti contrattuali instaurati fra le parti committenti e la ditta
18 esecutrice (parte attrice ha dedotto di aver corrisposto una somma maggiore pari a €
15.331,96 oltre IVA). Oltretutto, il ct incarico Arch. ha riferito di non aver Per_6 potuto determinare “in che misura le migliorie apportate all'esecuzione delle opere abbiano fatto lievitare ad euro 19.006,56 l'importo dei lavori eseguiti dalla CP_3
[...
(pag. 6 consulenza).
Con riferimento all'importo relativo al corrispettivo della Ditta PE, si è detto che debbano essere riconosciute alla parte attrice le spese, quantificate in Euro 2.970,00
(importo ottenuto dalla somma di euro 1.080,00 (voce n. 1) ed Euro 1.890,00 (voce n. 2), sicchè le altre spese sostenute da parte attrice (sino alla concorrenza di € 4.880,00) non possono essere poste alla base di una pronuncia che accerti l'obbligo di parte convenuta di rifondere l'intero.
Lo stesso dicasi per quanto dedotto da parte convenuta circa il pagamento per la propria quota parte (1/3) del corrispettivo versato alla Ecoville per “sostituzione dei pluviali”: in primo luogo perché l'oggetto “sostituzione pluviali” è estraneo alla descrizione dei lavori della ctu dell'Ing. ed in secondo luogo perché trattasi di pagamento del Per_1 corrispettivo dovuto in forza del già citato contratto d'appalto per la cui esecuzione nessuna domanda è stata, in questa sede, formulata.
4. – La parziale soccombenza giustifica la compensazione integrale tra le parti delle spese di lite del giudizio ex art. 700 c.p.c. e del presente giudizio. Le spese di entrambe le CT
(sia quella disposta ex art. 700 c.p.c. che quella disposta nel giudizio di merito) sono poste a carico di entrambe le parti in solido, in egual misura.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lecce, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e : Parte_1 Parte_2
- accerta e dichiara la responsabilità di e per il danno Controparte_1 CP_2
patito dalla parte attrice e, per l'effetto, condanna i convenuti in solido al risarcimento del danno in favore della parte attrice, liquidato in euro 8.192,37 oltre IVA se dovuta e oltre ad interessi legali dal mese di ottobre 2013 al dì dell'effettivo saldo;

- rigetta per il resto la domanda attorea;

- pone definitivamente a carico di entrambe le parti, in solido tra loro, il pagamento delle spese di entrambe le CT, in egual misura;

19 - compensa le spese di lite.
Lecce, 21.3.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Silvia Saracino

La bozza della presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del funzionario addetto all'Ufficio per il Processo, Dott. Matteo Muci
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