REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Terza Sezione Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del G.O.P., Avv. Giovanna Lucia
Testini, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile iscritta al nr.4067 /2022 del Ruolo Generale degli affari Contenziosi
TRA
e , rappresentati e difesi come da mandato apposto in Parte_1 Parte_2 calce all'intimazione dello sfratto dall'Avv. Andrea Abbrescia presso il cui studio in Bari a
Va Crisanzio n.78 sono domiciliati;

- Intimante Attore -
CONTRO
, titolare della omonima ditta individuale (P.I.: ), Controparte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso, come da mandato in calce all'atto di costituzione dall'Avv.
Francesco Moramarco presso il cui studio in Altamura alla Via Ofanto n. 12 elegge domicilio;

- Intimato Convenuto -
nonché
Amministrazione del in Bari, Controparte_2 Controparte_3
con sede in Bari alla Via Matarrese n. 10, in persona del suo Amministratore
[...]
rapp.te legale p.t.;
- Terzo chiamato Contumace -
All'udienza del 25.3.2025 sulle conclusioni rassegnate che devono intendersi qui per trascritte, la causa è stata decisa da dispositivo letto all'esito della camera di consiglio e deposito della sentenza nel fascicolo telematico.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con intimazione del 8.2.2022 e premettevano: di avere Parte_1 Parte_2
concesso in locazione a , titolare dell'omonima ditta individuale, Controparte_1
l'immobile sito in Bari a Via Salvemini n.16 scala A) piano rialzato con contratto del
22.10.2019 ( reg. Ag. Entrate Bari il 28.10.2019 al nr. 21907 serie 3T); di avere determinato il canone mensile nell'importo di €.800,00 ; di essersi il conduttore reso moroso nel pagamento del canone di gennaio 2022 e di oneri accessori (pagamenti rate mensili condominiali e consumi di acqua) per un importo di €. 2.711,30. Concludevano chiedendo: la convalida dell'intimato sfratto per morosità; l'emissione dell'ingiunzione di pagamento per tutti canoni ed oneri condominiali scaduti ed a scadere sino al rilascio, oltre interessi come per legge;
la condanna alle spese processuali.
Con comparsa del 18.3.2022, si costituiva in giudizio , il quale si Controparte_1 opponeva alla convalida dello sfratto e all'emissione dell'ingiunzione di pagamento rilevando: che il pagamento mensile del canone di locazione nella misura di € 800,00 doveva corrispondersi anticipatamente entro i termini previsti dall'art. 5 L. 392/1978 e,
comunque, entro cinque giorni dalle rispettive scadenze mensili;
che il canone era stato sempre corrisposto entro il giorno venti di ogni mese;
che tra la data della notifica dell'atto e quella della nota di iscrizione a ruolo il conduttore aveva corrisposto il canone relativo alle mensilità di gennaio e di febbraio 2022 a mezzo bonifico bancario;
che le spese di ordinaria manutenzione e le condominiali erano a carico del conduttore salvo il rimborso in favore della parte locatrice qualora fossero state anticipate;
che tutti gli oneri condominiali pretesi erano stai corrisposti dal locatore in data 04.03.2022 secondo la data delle ricevute di pagamento, e così in data successiva rispetto alla notifica dell'intimazione di sfratto del
08.02.2022; che non era stata effettuata la messa in mora onde consentire l'adempimento; che non vi era stato nell'anno 2020 il servizio di portierato seppure la spesa fosse stata riportata e inclusa nelle spese condominiali;
che aveva sopportato ingenti spese in quanto l'immobile, seppure concesso per uso ufficio ma avente destinazione ad uso abitativo, era stato consegnato all'intimato in pessimo stato ed in pessime condizioni d'uso; che era stato costretto ad eseguire lavori per adeguare l'immobile allo svolgimento della propria attività non previsti contrattualmente rilasciando l'immobile in perfetto stato di conservazione;
che non aveva interesse alla prosecuzione del rapporto contrattuale e si dichiarava disponibile all'immediato rilascio;
che non era stata restituita la somma corrisposta a titolo di cauzione corrispondente ad una mensilità del canone pari ad € 800,00.
pag. 2/8 Con provvedimento del 12.04.2022, questo giudicante ha convalidato lo sfratto;
disposto il mutamento del rito;
fissato l'udienza di discussione ex art. 420 c.p.c., con assegnazione dei termini per il deposito rispettivamente della memoria integrativa per gli intimanti e di memoria costitutiva per l'intimato nonché termine per l'attivazione del procedimento di mediazione.
Stante la necessità esposta dall'intimato di integrare il contraddittorio veniva eseguita la chiamata in causa dell'Amministrazione del in Bari con Controparte_2 differimento dell'udienza e dichiarazione di contumacia all'udienza dle 25.3.2025.
All'udienza del 21.4.2023 è stata disposta la consulenza tecnica tesa ad accertare la sussistenza e la quantificazione dei vizi lamentati dalle parti.
Con le memorie autorizzate e nelle comparse conclusionali le parti concludevano come di seguito.
Gli intimanti-opposti: Voglia l'On.le Tribunale adito, ogni avversa e contraria istanza,
eccezione e deduzione disattesa, dichiarare risoluto o, comunque, risolvere il contratto
locativo de quo del 22.10.2019 per grave inadempienza contrattuale del Sig.r CP_1
, condannando lo stesso, per mancato versamento dei canoni e degli oneri
[...] condominiali ed a titolo di risarcimento danni, al pagamento della complessiva somma di €.
53.233,30 (€. 800,00 per canone marzo 2022 + €. 2.903,16 per oneri condominiali non versati + €. 25.530,14 accertati dal C.T.U. per i vizi riscontrati e le mancate opere non eseguite dal conduttore + €. 24.000,00 per canoni dovuti sino alla scadenza contrattuale =
€. 53.233,30), ovvero a quell'altra somma, maggiore o minore che risulterà dovuta e/o ritenuta di giustizia per tutte le ragioni esposte in atti.
Con vittoria delle spese e compensi di lite, comprensive di quelle della procedura di sfratto
e del procedimento di mediazione.
L'intimato-opponente: Rigettare integralmente tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto e, in particolare, rigettare la domanda di condanna al pagamento degli
oneri condominiali per difetto di legittimazione attiva degli attori;
rigettare la domanda di
condanna al pagamento dei canoni dovuti sino alla scadenza contrattuale per le ragioni esposte in narrativa;
nonché, ancora, rigettare la domanda di condanna al pagamento di quanto dovuto per il rifacimento dell'impianto elettrico ed a titolo di danno in quanto non vi è prova certa dello stesso, sulla scorta di tutte le considerazioni e contestazioni svolte in riferimento all'elaborato peritale, sia in termini di sussistenza del nesso eziologico tra la
pag. 3/8 condotta posta in essere dall'odierno attore quale conduttore dell'immobile, sia in termini
di quantificazione degli stessi. In ogni caso, si chiede condannare gli odierni attori alla
restituzione della somma corrisposta a titolo di cauzione. Con vittoria di spese e compensi.
La causa veniva rimessa all'odierna udienza per la decisione e la dichiarazione di contumacia del terzo.
La domanda avanzata dall'opponente è parzialmente fondata.
Preliminarmente occorre osservare che mentre per le locazioni ad uso abitativo la morosità
è determinata dal mancato pagamento del canone trascorsi 20 giorni dalla scadenza come individuato dall'art.5 della l.n.392/1978, per ottenere la risoluzione per inadempimento nella locazione commerciale deve esserci un inadempimento di “non scarsa importanza” ai sensi dell'articolo 1455 c.c. ossia il parametro
è variabile e tendenzialmente discrezionale perché commisurato alla gravità dell'inadempimento. (Cass. civ., sez. III, 20/01/2017, n. 1428).
E' stato precisato che “Nella valutazione della gravità dell'inadempimento di un contratto, vanno preliminarmente distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma
contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all'art. 1455 c.c., rispetto a quelle che incidono sulle obbligazioni di carattere accessorio, che non sono idonee, in sé sole, a fondare un giudizio di gravità dell'inadempimento”. (Cass. civ. n. 19579/2021).
La Suprema Corte ha anche avuto modo di chiarire che “un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti
nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne
l'intensità” (Cass. civ. n. 22346/2014).
L'emissione della convalida è stata fondata sull'arco temporale biennale decorrente dalla data di sottoscrizione del contratto rispetto alla notifica della prima intimazione del pag. 4/8 2.3.2021; sulla prospettata nuova morosità nonché sulla volontà del conduttore di rilasciare l'immobile e quindi di risolvere il contratto.
Preliminarmente si osserva che non può essere fondata la richiesta di risarcimento dei danni per l'omessa percezione di canoni nel periodo maturato dopo il rilascio in quanto avvenuto per effetto dello sfratto per non avere dato il locatore dimostrazione del danno.
Orbene il locatore con la restituzione e consegna del bene recupera il godimento o nuove opportunità per un godimento dello stesso, il che non esclude che possa comunque individuarsi un danno da “mancato guadagno” per il rilascio anticipato ove data prova.
L'art. 1223 .c. prevede che “il risarcimento del danno per l'inadempimento (e la successiva risoluzione del contratto ex art. 1453 cod. civ.) o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita (danno emergente) dal creditore, come il mancato guadagno (lucro cessante), in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta”. Le Sezioni Unite della Corte di
Cassazione hanno risolto il contrasto giurisprudenziale chiarendo che “la restituzione anticipata dell'immobile non esclude di per sé il risarcimento per mancato guadagno, ma spetta al locatore dimostrare di essersi attivato per riaffittare il bene”. (Cass.Civ. sez. un., sentenza 25/02/2025 n. 4892).
Pertanto la domanda relativa alla richiesta di risarcimento danni per canoni non corrisposti non può essere accolta.
Quanto alle spese da sopportare, l'art.9 della Legge n. 392/78 sancisce al primo comma:
“Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”; e al terzo comma : “Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.
Facendo applicazione delle disposizioni normative e del costante orientamento giurisprudenziale, va osservato che la messa in mora è stata inviata senza il rispetto dei termini e che il conduttore aveva richiesto un rendiconto delle spese senza averne delucidazioni.
pag. 5/8 Dal punto di vista probatorio è essenziale che il locatore dia prova rigorosa dell'ammontare del proprio credito. Infatti, se per la morosità riferibile ai canoni locativi, è sufficiente che il locatore deduca l'inadempimento nel pagamento dei canoni (salva la prova contraria offerta dal conduttore), nell'ipotesi della morosità per gli oneri accessori il locatore deve produrre ed allegare all'intimazione di sfratto una copia della documentazione attestante le proprie specifiche ragioni creditorie, non essendo sufficiente la mera allegazione dell'inadempimento del conduttore.
Secondo l'orientamento interpretativo della Suprema Corte, il locatore deve adempiere al proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini così come documenti giustificativi delle spese effettuate.
Tuttavia, nel caso in questione, non sono stati prodotti né i bilanci né i documenti contabili utili a comprendere la sussistenza e l'entità degli oneri, né i criteri di riparto fra i condomini. Però la carenza è da addebitare all'Amministrazione del Controparte_2
ed è stata colmata con invio della richiesta di convocazione inoltrata dal
[...] procuratore dell'intimante a mezzo pec e riscontro dell'Amministratore del giorno
24.5.2022 con cui dava atto della situazione contabile e dell'omessa approvazione dei bilanci. Appare quindi fondata la richiesta della somma di €. 2.903,16 versata all'amministratore del condominio da con bonifico del 02.03.2022. Parte_1
Quanto alle spese da sostenere per rendere l'immobile utilizzabile in primo luogo non è stato depositato in questa fase la copia del contratto di locazione né è stata data prova della decurtazione del canone in rapporto ai costi da sopportare per l'esecuzione delle opere e che tipo e qualità di lavori da eseguire. Tale osservazione è necessaria in quanto si potrebbe verificare l'ipotesi che, pur ridotto il canone ovvero data una partecipazione da parte dei locatori nella misura di €.2.400,00 il conduttore si trovi ad affrontare spese che comportino un arricchimento del locatore da questi quantificati nella comparsa conclusione in €.
25.530,14. In ogni caso non vi è stato assolvimento all'onere probatorio di quali importi avrebbe dovuto impegnare il conduttore per cui non si possono addebitare al conduttore tutte le spese individuate dal CTU secondo quanto di seguito si andrà ad esporre.
Ai sensi dell'art. 418 c.p.c. “Il convenuto che abbia proposto una domanda in via riconvenzionale a norma del secondo comma dell'articolo 416 deve, con istanza contenuta nella stessa memoria , a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima,
chiedere al giudice che, a modifica del decreto di cui al secondo comma dell'articolo 415,
pag. 6/8 pronunci, non oltre cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione dell'udienza”. In difetto il convenuto “incorre in insanabile decadenza o comunque la domanda diventa inammissibile» e «ciò può essere rilevato anche d'ufficio in ogni stato e grado, incluso il giudizio di legittimità» (Cass. civ.n. 23815/2007).
Orbene il locatore si è limitato a precisare la domanda. D'altra parte, nel giudizio di merito come in quello di opposizione a decreto ingiuntivo, l'opposto, sostanzialmente attore, non può proporre domande diverse da quelle fatte valere con l'ingiunzione, in quanto nell'ordinario procedimento che si instaura a seguito della citazione in opposizione, dal momento che le parti processuali sono invertite e l'opposto è l'attore sostanziale cui è certamente permesso di precisare e modificare la domanda, purché ciò non comporti un'inammissibile mutatio.
Pertanto, si ribadisce, stante l'assenza di un computo specifico da allegare al contratto;

l'omessa redazione del verbale di consegna in data contestuale alla sottoscrizione del contratto, l'omessa attività istruttoria e quindi l' assolvimento dell'onere probatorio anche da parte del conduttore che si è limitato a descrivere il pessimo stato in cui versava l'immobile e dall'altro, invece, l'obbiettivo stato in cui si trovava l'immobile locato al momento del rilascio, le spese richieste non possono che essere limitate rispetto a quanto determinato dal CTU che, nella redazione del computo delle lavorazioni, le quantificate
(costo delle opere non realizzate e dei vizi riscontrati) in €. 25.530,14 oltre IVA di cui €.
12.252,89 per lavori di manutenzione ordinaria ed €. 13.277,25 per la straordinaria da cui va detratta la somma di €. 8.993,59 già impegnata dal conduttore.
Le spese di lite seguono la soccombenza che si liquidano, in considerazione del valore e del parziale accoglimento della domanda in €. 5.077,00 così determinate stante il valore della causa e l'attività svolta ai sensi del DM n.55/2014 (€. 919,00 fase studio;
€. 777,00= fase introduttiva;
€. 1680,00 fase istruttoria;
€.1701,00= fase decisionale) oltre €. 545,00 per spese non imponibili;
nonché €. 360,00 per il procedimento di mediazione oltre spese di
€.48,80 . Compensate i compensi della fase di convalida.

PQM

Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del GOP, Avv. Testini Giovanna
Lucia, definitamene pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_1 Parte_2
, in accoglimento parziale della stessa, rigettata ogni ulteriore eccezione, richiesta e
[...]
domanda così provvede:
pag. 7/8 - Dichiara risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti stipulato il 22.10.2019 (
reg. Ag. Entrate Bari il 28.10.2019 al nr. 21907 serie 3T);
- Dichiara tenuto al pagamento della somma di €. 800,00 relativo al Controparte_1 canone del mese di marzo 2022; di €. 2.903,16 per oneri condominiali;
di €. 16.536,55 oltre oneri accessori per vizi e ripristino e per l'effetto lo condanna al pagamento della complessiva somma di €. 20.239,71 ( oltre oneri indicati) in favore di e Parte_1
; Parte_2
- Condanna al pagamento in favore di e Controparte_1 Parte_1 Parte_2
delle spese processuali che liquida nella complessiva somma di €. 5.077,00 oltre
[...] spese di €. 545,00; nonché al pagamento di €. 360,00 per il procedimento di mediazione e delle spese di €.48,80 ; oltre al rimborso di €. 2.311,96 per i compensi liquidati in favore del CTU oltre 15% spese forfetarie;
c.a.p. e iva come per legge.
La sentenza viene depositata nel fascicolo telematico all'esito della camera di consiglio previa lettura del dispositivo.
Bari, 25.3.2025
Il GOP
Avv. Giovanna Lucia Testini
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