n. 1257/2018 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Pisa Sezione CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Iolanda Golia nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1257/2018 promossa da:
già con sede in Lisciano Niccone Controparte_1 Controparte_1
(PG), , numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Perugia e Controparte_2 codice fiscale: rappresentato e difeso dagli Avv.ti Alessio Carabba Tettamanti, P.IVA_1
Giovanni Di Traglia, Stefania Golisciani e Sara Micheletti
ATTORE E
, codice fiscale , rappresentata e difesa, in ordine a mandato CP_3 CodiceFiscale_1 in calce al presente atto, dall'Avv. Giovanni Celano del Foro di Pisa ed elettivamente domiciliata presso il suo Studio in 56025 Pontedera (PI), Via Salvo D'Acquisto n. 42 CONVENUTI CONTUMACI

oggetto: riduzione prezzo e risarcimento danni
CONCLUSIONI
Come da verbale di udienza del 07.11.2024 ex art. 127 ter cpc
Ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A Con atto di citazione l'attrice in epigrafe conveniva in giudizio chiedendo di “in via CP_3 principale: «a) accertare i gravi vizi e le irregolarità edilizie contestate riguardo agli immobili compravenduti e dichiarare la responsabilità della signora per la violazione delle garanzie legali e/o contrattuali;
CP_3
b)disporre la riduzione del prezzo di vendita, ex artt. 1492 e 1489 c.c., nella misura di Euro 1.201.950 o nella diversa misura che sarà accertata in corso di causa, e per l'effetto condannare la signora al pagamento CP_3 del suddetto importo – o del diverso importo che sarà accertato in corso di causa – in favore di;
Controparte_1
In via subordinata c) accertare e dichiarare la responsabilità della signora per la violazione delle CP_3 garanzie legali e/o contrattuali, essendo gli immobili dalla stessa venduti affetti da gravi vizi e irregolarità edilizie e,
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per l'effetto, condannare la SI.ra al risarcimento in favore di di tutti i danni, CP_3 Parte_1 subiti e subendi, da quantificarsi in ragione di almeno Euro 1.201.950,00, ovvero del maggiore o minore importo, quantificato anche in via equitativa, che sarà ritenuto di Giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi legali;
d)In ogni caso, condannare la SI.ra al pagamento, in favore , delle spese CP_3 Controparte_4
e dei compensi del presente giudizio» A sostegno della domanda allegava:
- la presenza di gravi irregolarità urbanistiche e difetti strutturali, meglio descritti in atti, in relazione agli immobili oggetto del contratto di compravendita rogato in data 31.7.2017 a seguito di preliminare stipulato in data 23.06.2017;
- il conseguente deprezzamento e la minore commerciabilità degli immobili acquistati rispetto ad altri similari esenti da vizi e regolarmente costruiti, nonché ingenti spese per sanare detti vizi ed abusi tali da giustificare la richiesta riduzione del prezzo;

- la condotta della venditrice che avrebbe taciuto i predetti vizi con conseguente responsabilità risarcitoria della stessa. Con comparsa del 14.06.2018 si costituiva la convenuta con cui rassegnava le seguenti conclusioni
“

1. in via preliminare, dichiarare l'improcedibilità e/o l'inammissibilità del presente giudizio, con ogni consequenziale pronuncia;
in subordine dichiarare la nullità dell'atto di citazione avversario con ogni consequenziale pronunzia;

2. nel merito, respingere, perché infondate in fatto ed in diritto, le domande attore, condannando
[...] al risarcimento dei danni subiti dalla SI.ra , anche ai sensi dell'art. 96, co. 1 c.p.c., Controparte_1 CP_3
e/o con liquidazione del danno anche in via equitativa;

3. in ogni caso, con vittoria nelle spese e competenze del presente giudizio, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, CNP ed IVA come per legge e/o con condanna della società al pagamento di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96, co. 3 c.p.c.”. Concessi i termini di cui all'art. 183 co VI cpc, la causa veniva istruita su base documentale e mediante prova orale. Esaurita l'istruttoria, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 07.11.2024 celebrata ai sensi dell'art. 127 ter cpc e, quindi, trattenuta in decisione con concessione dei termini per il deposito della comparsa conclusionale.
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Così brevemente richiamate le domande e lo svolgimento del processo, la società attrice ha proposto alternativamente la domanda di riduzione del prezzo ex art. 1492 cc e quella risarcitoria da inadempimento ai sensi del combinato disposto degli artt. 1218 e 1223 cc, entrambe per un importo pari a euro 1.201.950,00. Si tratta evidentemente di due azioni diverse, sia quanto a presupposti sia quanto ad oneri probatori. Com'è noto, la garanzia della cosa compravenduta gravante sul venditore trova il proprio referente normativo negli artt. 1490 e 1492 cc che, rispettivamente, sanciscono che “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa” e che “Nei casi indicati dall'articolo 1490 il compratore può
pagina 2 di 7 domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione” nonché nell'art. 1489 cc, pure invocato dall'attrice, secondo cui “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480. Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.” Detta garanzia, collegata rispettivamente ai vizi consistenti in imperfezioni materiali della cosa ovvero nell' inesattezza giuridica delle stessa, è teleologicamente volta a salvaguardare l'equilibrio sinallagmatico delle prestazioni, previa verifica dell'incidenza percentuale sul valore del bene integro. Sotto il profilo dell'onere probatorio, poi, grava sul compratore l'onere di offrire la prova dell'obiettiva esistenza dei vizi e soltanto di essi, essendo irrilevante a tal fine il profilo della colpa. Infatti, come ribadito più volte dalla giurisprudenza di legittimità “In tema di compravendita, l'obbligo di garanzia per vizi della cosa venduta dà luogo ad una responsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, che pone il venditore in situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della "actio quanti minoris" o della "actio redhibitoria". Ne consegue che, essendo dette azioni fondate sul solo dato obiettivo dell'esistenza di vizi, indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, l'onere della relativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione i principi relativi all'inesatto adempimento nelle ordinarie azioni di risoluzione e risarcimento danno, (cfr. ex multis Cassazione civile sez. II, 28/03/2022, n.9960). La tutela del compratore attuata mediante le c.d. garanzie edilizie trova tuttavia importanti limiti nel caso in cui oneri e vizi siano stati conosciuti dal compratore ovvero nel caso in cui gli stessi erano facilmente conoscibili. Infatti, la giurisprudenza tanto di merito quanto di legittimità, con orientamento risalente ma costante, suffragato dal dato normativo (cfr. artt. e 1489 e 1491 cc), ha affermato che laddove l'onere o il vizio della non sia apparente, ma tuttavia risulti menzionato nel contratto dal venditore o sia altrimenti conosciuto dal compratore, la tutela in esame non opera, valendo entrambi ad escludere la ratio di tutela del compratore. Nello specifico contesto dell'art. 1491 c.c. è stato poi affermato che la conoscenza o facile riconoscibilità dei vizi non costituiscono profili diversi di un'unica fattispecie, ma ipotesi distinte, seppur accomunate "quoad effectum": nel primo caso l'esclusione della garanzia, che come sanzione non arriva a sorgere mancando "in radice" l'inadempimento, risponde ad un'esigenza logica;
nel secondo il sorgere della garanzia è impedito dall'inosservanza di un' onere di diligenza del compratore, sicché solo in quest'ultima ipotesi assume un ruolo assorbente la dichiarazione del venditore che la cosa è immune da vizi (Cassazione civile sez. II, 06/01/1979, n.38). Con specifico riferimento alla fattispecie di cui all'art. 1489 cc affinché operino i presidi previsti in favore del compratore è necessario che i) l'onere non sia apparente, ii) l'onere non sia stato dichiarato dal venditore nel contratto, iii) l'onere non sia stato altrimenti conosciuto dal pagina 3 di 7 compratore. Invero, la nozione di "apparenza" dell'onere indica non tanto la percepibilità prima facie del peso, bensì la sua conoscibilità per il tramite della normale diligenza rapportabile allo specifico affare. La conoscenza di essa da parte del compratore preclude a questi la possibilità di chiedere la riduzione del prezzo;
infatti degli oneri e dei diritti altrui, gravanti sulla cosa compravenduta, il venditore risponde soltanto se essi non siano stati dichiarati nel contratto o non siano stati effettivamente conosciuti dal compratore al tempo dell'acquisto, dovendosi presumere, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall'acquirente nella situazione di fatto e di diritto a lui nota (v. Cass. 10947/2012). Se dunque è vero che l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione- con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte- altrettanto vero è che tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta e immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza, ( Cass. civ., sez. II, 4 giugno 2018, n. 14289; Sent. n. Sez. 2, Sent. n. 8500 del 2013). In tal caso, non trova applicazione il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione secondo cui il compratore, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Ebbene, nel caso che ci occupa il Tribunale ritiene che si versi proprio in un'ipotesi di inoperatività della garanzia in ragione non della mera conoscibilità ma dell'effettiva conoscenza da parte del compratore delle irregolarità edilizie e dei vizi strutturali già al momento della stipula del contratto di compravendita del 31.07.2017. Infatti, dall'istruttoria espletata è documentalmente dimostrato che successivamente al 23.06.2017 e, dunque, dopo la conclusione del contratto preliminare ma prima della compravendita definitiva, parte attrice contestava alla controparte la regolarità urbanistica, l'assenza del certificato di agibilità e la sussistenza di alcuni vizi strutturali (cfr. corrispondenza in atti del 25.7.2017 e del 28.07.2017). Infatti, già con mail 25.07.2017 parte attrice denunziava l'esistenza dei vizi strutturali nei seguenti termini “Già da un primo esame l'edificio da Lei abitato presenta innumerevoli vizi strutturali. In particolare, parte dei solai e delle coperture sono supportati da puntelli di legno e in chiaro stato di precaria stabilità. Non v'e' dubbio che lo stesso non sia abitabile e che necessiti di importanti lavori strutturali. Trattasi di un grave vizio del bene. A ciò si aggiunga che l'argine della diga è gravemente lesionato e presenta diverse perdite e il sistema di smaltimento del troppopieno è danneggiato ed inidoneo a svolgere la sua funzione. Anche in questo caso si tratta di gravi vizi del bene. Infine nel corso del sopralluogo abbiamo altresì rilevato nel mezzo della vegetazione all'interno della proprietà grosse quantità di ferracci, acciao e legno in evidente stato di deterioramento abbandonati. Trattasi molto probabilmente di un deposito abusivo di materiali”. Con successiva mail del 28.07.2017 contestava, inoltre, espressamente l'esistenza ante 1967 di alcuni degli immobili compravenduti, l'assenza dei certificati di agibilità e l'assenza di alcuni pagina 4 di 7 fabbricati. Dunque, nelle more della stipulazione del definitivo, il promissario acquirente veniva a conoscenza e denunziava non vizi generici ma specifici e circostanziati, giuridici e strutturali, oggetto poi del presente giudizio. In applicazione delle citate coordinate ermeneutiche, è da escludere la possibilità di tutelare il compratore mediante la riduzione del prezzo, anche in presenza di un'espressa dichiarazione del venditore inserita nel contratto definitivo circa l'assenza di vizi e sulla regolarità e legittimità urbanistica ed edilizia degli immobili del compendio, nel caso in cui- come questo-il primo ne abbia avuto effettiva conoscenza anteriormente alla stipula del rogito. Infatti, la dichiarazione del venditore assume valenza assorbente ai fini dell'operatività della garanzia nella sola ipotesi di vizi conoscibili ma non ancora effettivamente conosciuti, atteso che in quest'ultimo e diverso caso il compratore è ben conscio dell'esistenza degli stessi nonostante la diversa dichiarazione resa dal venditore e, dunque, si autodetermina consapevolmente al relativo acquisto. In altri termini, ha scientemente accettato l'assetto negoziale cristallizzato nel Controparte_5 contratto di compravendita, ivi comprese le condizioni relative al prezzo, nonostante la conoscenza della situazione giuridica e strutturale del complesso immobiliare. Del resto, nell'ipotesi in cui i vizi vengano conosciuti dopo la stipulazione del preliminare ma prima del rogito definitivo, è pacificamente ammessa la possibilità per il promissario acquirente ancora interessato - ciononostante- all'acquisto, di chiedere l'adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l'azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione per la denunzia dei vizi ovvero l'inadempimento rispetto all'obbligo di concludere il contratto alle stesse condizioni pattuite nel preliminare. (Cass., n. 3855/2016, Cassazione civile sez. I, 09/04/2019, n.9953).
La contestualità delle azioni suppone il dato logico secondo cui il promissario acquirente al momento della domanda di trasferimento sia a conoscenza dei vizi dell'immobile e nonostante ciò intenda comunque ottenere il trasferimento del bene. La sussistenza dei vizi e la relativa denunzia avvenuta nel periodo di vigenza del preliminare, come nel caso in esame, se da un lato configura astrattamente un inadempimento a carico del promittente venditore deve tuttavia sussumersi nella ipotesi di preconoscenza dei vizi da parte del promissario acquirente prevista dall'art. 1491 c.c. con conseguente esclusione della garanzia. La domanda di riduzione del prezzo va, dunque, rigettata. Parte attrice ha altresì proposto, in via alternativa e subordinata al mancato accoglimento della domanda di riduzione del prezzo di vendita, quella di risarcimento del danno in base alle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c. allegando la colpa della parte venditrice e quantificando i pregiudizi patiti in € 810.000,00 per la diminuzione del valore commerciale degli immobili;
€ 84.250,00 per le spese necessarie alla eliminazione dei vizi strutturali;
in € 151.700 per le spese tecniche necessarie per la sanatoria delle irregolarità edilizie;
in € 10.000,00 per la realizzazione del tracciato alternativo della strada vicinale;
in € 9.000,00 per la demolizione del cancello con pagina 5 di 7 smaltimento dei materiali e in € 137.000,00 per i costi in sanatoria ivi compresi quelli per la demolizione della volumetria non legittima Detta azione non si identifica né con le azioni di garanzia, di cui all'art. 1492 cod. civ., né con quella di esatto adempimento, in quanto, mentre queste prescindono dalla colpa e sono volte solo ad eliminare lo squilibrio determinato dall'inadempimento del venditore, l'azione risarcitoria, presupponendo la colpa di quest'ultimo, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi della cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente, e quindi non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei difetti accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione del bene o al lucro cessante per la mancata rivendita dello stesso.
Ne consegue che l'azione di risarcimento può essere proposta, come nel caso di specie, in via alternativa rispetto all'azione riduzione del prezzo. La giurisprudenza di legittimità, tuttavia, in tema di vendita, ha affermato che la conoscenza del vizio rende non dovuta non solo la relativa garanzia edilizia ma esclude altresì che l'acquirente possa ottenere il risarcimento dei danni che l'art. 1494 cod. civ. gli attribuisce (cfr. Cassazione civile sez. III, 16/02/2024, n.4300). Infatti, allorquando l'obbligazione di garanzia non sia sorta, come nei casi di esclusione convenzionale (art. 1490 cod. civ.) o di conoscenza o facile riconoscibilità dei vizi da parte del compratore (art. 1491 cod. civ.), non è configurabile alcun inadempimento a carico del venditore, sanzionabile con il risarcimento dei danni (Cass. 15/04/2004, n. 7147; Cass. 01/12/2000, n. 15395). Nel caso di specie, sulla scorta di quanto già argomentato sulla domanda proposta in via principale, non essendo sorta l'obbligazione di garanzia, perché l'acquirente era a conoscenza dei vizi strutturali e delle paventate irregolarità urbanistiche, tanto da farne denunzia anteriormente alla stipulazione del contratto definitivo, la venditrice, odierna convenuta, non può giudicarsi tenuta al risarcimento dei danni. In conclusione, entrambe le domande proposte vanno rigettate. Va, poi, rigettata la domanda di condanna per lite temeraria. Sul punto si rileva che non risultano provati i presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c. che presuppone l'accertamento sia dell'elemento soggettivo che dell'elemento oggettivo (Cass. 12422/1995) e non può derivare dal solo fatto della prospettazione di tesi giuridiche riconosciute errate dal giudice (Cass. 15629/2010) La condanna al pagamento della somma equitativamente determinata, ai sensi del terzo comma dell'art. 96 c.p.c., infatti, presuppone l'accertamento della mala fede o colpa grave della parte soccombente, non solo perché la relativa previsione è inserita nella disciplina della responsabilità aggravata, ma anche perché agire in giudizio per far valere una pretesa che si rivela infondata non è condotta di per sé rimproverabile. (Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 21570 del 30 novembre 2012). Le spese di lite seguono la soccombenza e si pongono a carico di parte attrice nella misura indicata in dispositivo, liquidate in favore della convenuta tenuto conto dei parametri di cui al dm 147/2022.
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P. Q. M.

Il Tribunale di Pisa, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, così provvede: RIGETTA le domande di parte attrice;
CONDANNA parte attrice al pagamento in favore della convenuta delle spese di lite che si liquidano in 18.977,00 euro per compenso, oltre 15% IVA e CPA se dovute come per legge;
RIGETTA la domanda ex art. 96 cpc.

Così deciso in Pisa, 09.02.2025 Il Giudice
Dr.ssa Iolanda Golia
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