N. R.G. 17145/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Antonella Cozzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 17145/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. CIARAMELLA Parte_1 C.F._1 ANNALISA e dell'avv. RUSSO MARCO ( elettivamente domiciliato in VIA C.F._2
CALATAFIMI 15 20122 MILANO presso il difensore avv. CIARAMELLA ANNALISA
ATTORE contro
(C.F. , Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
(C.F. ), C.F. ), con il C.F._4 Controparte_3 C.F._5 patrocinio dell'avv. BENATO BARBARA elettivamente domiciliato in VIA MONTEVERDI, 16 20131 MILANOpresso il difensore avv. BENATO BARBARA
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Per Parte_1 Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione, disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
In via Preliminare:
- accertare e dichiarare l'avvenuto esperimento della mediazione obbligatoria;

Nel Merito e In via Principale:
- accertare e dichiarare la previsione nel contratto preliminare stipulato tra le parti in causa il 23 luglio 2021 del termine essenziale per addivenire al rogito di compravendita fissato al 15 ottobre 2021;
- accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale delle odierne convenute a causa del mancato rispetto del termine essenziale per la stipula del definitivo per fatti e circostanze ascrivibili in via esclusiva alle medesime;
e, per l'effetto,
- imporre alle odierne convenute l'esibizione dell'APE e di tutta la documentazione urbanistica/catastale necessaria per addivenire al rogito di compravendita dell'immobile oggetto di causa;

- condannare le odierne convenute a riconoscere a la riduzione del saldo prezzo Parte_1 prevedendo la minor somma di € 275.653,52 in luogo degli € 365.000,00 pattuiti nel preliminare del 23 luglio 2021; pagina 1 di 10 - emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo di compravendita immobiliare avente ad oggetto l'immobile per cui è causa e prevendendo il saldo del prezzo pari ad € 275.653,52; In via Subordinata:
- dichiarare risolto il contratto preliminare stipulato tra le parti il 23 luglio 2021;
- condannare le odierne convenute, in solido tra loro, a corrispondere a l'importo di € Parte_1 100.000,00 pari al doppio della caparra già incassata, oltre ad € 8.001,86 per interessi legali e rivalutazione monetaria dal 23 luglio 2021 al 28 febbraio 2023 sull'importo di € 50.000,00 consegnato a titolo di caparra confirmatoria.
Con vittoria di spese e competenze legali del presente giudizio.
In via Istruttoria Vorrà il Giudice adito ammettere prova per interrogatorio formale e per testi sulle seguenti circostanze precedute dalla locuzione “Vero che”: Sulle difformità urbanistiche/catastali e sull'APE 1) il 23 luglio 2021 lei era presente presso lo Studio Notarile Giambattista Coltraro in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare tra le parti in causa?
2) il 23 luglio 2021, in sede di stipula del contratto preliminare, il notaio rogante, Dr. Giambattista
Coltraro, ha riferito alle venditrici la necessità di consegnare, prima del rogito, la documentazione urbanistica/edilizia indicata poi nella mail dell'11 ottobre 2021 che si rammostra (cfr. doc. n.7)? 3) l'APE consegnata al Notaio Coltraro per addivenire alla stipula del contratto definitivo corrisponde al documento che si rammostra (cfr. doc. n.8)?
4) da settembre 2021 e sino alla data del rogito ha inviato diversi solleciti telefonici e scritti alle venditrici e in maniera più assidua ad per avere in consegna la documentazione Controparte_1 urbanistica/catastale richiesta dal Notaio Coltraro nella sua comunicazione dell'11 ottobre 2021 che si rammostra (cfr. doc. n.7)?
5) da settembre 2021 alla data fissata per il rogito (15 ottobre 2021) le venditrici hanno avuto difficoltà ad evadere le sue richieste relative alla documentazione urbanistica/catastale domandata dal Notaio Coltraro nella sua comunicazione dell'11 ottobre 2021 che si rammostra (cfr. doc. n.7)?
6) i venditori sono stati resi edotti della necessità per di ottenere mutuo fondiario per Parte_1 saldare il presso residuo di compravendita?
Sulle condizioni finanziarie del mutuo fondiario
7) lei è il Direttore della filiale in Milano, Via Farini n. 82, ed è stato Controparte_4 l'interlocutore di per la pratica di mutuo avente ad oggetto l'immobile per cui è causa? Parte_1
8) a quanto ammonterebbe il tasso fisso d'interesse ad oggi applicato da a Controparte_4
indicando l'importo capitale pari al 50% del valore del cespite per cui è causa e la durata del Parte_1 finanziamento a 20 anni? Sulla cessione dell'immobile ad un terzo
9) il 17 marzo 2023 lei si è recato presso l'agenzia Remax in Milano, Viale Gran Sasso n. 31, ed ha sottoscritto proposta di acquisto relativa all'immobile sito in Milano, Via G. Spontini n.4 ed identificato nella planimetria catastale che si rammostra (cfr. doc. n.20)?
10) nella suddetta proposta ha subordinato l'acquisto, sino al 25 aprile 2023, alla condizione sospensiva della delibera di mutuo;
ha indicato il prezzo di acquisto in € 520.000,00 (di cui € 5.000,00 all'accettazione della proposta, € 45.000,00 al 30 aprile 2023 e saldo al rogito), la stipula del definitivo entro il 30 luglio 2023, la consegna del cespite libero da persone e cose?
11) anteriormente, il 6 marzo 2023 lei si è recato presso l'immobile per cui è causa sito in Milano, Via G. Spontini n.4 e, alla presenza di ha visionato l'appartamento? Controparte_1
12) l'agente immobiliare della Remax le ha fornito rassicurazioni in ordine all'assenza di formalità sul cespite in quanto la trascrizione del preliminare che si evince nella visura ipocatastale che si rammostra (cfr. doc. n.4) sarebbe divenuta inefficace?
13) l'agente immobiliare della Remax le ha consegnato visura ipocatastale dell'immobile in Via G.
pagina 2 di 10 Spontini n.4 e copia del contratto preliminare sottoscritto il 23 luglio 2021 dalle odierne convenute con
? Parte_1
14) lei si è avvalso della condizione sospensiva indicata nella proposta in quanto gli Istituti di Credito interpellati non hanno concesso il finanziamento a causa dell'esistenza della trascrizione del preliminare?
Si indicano a testi: sui capitoli da 1 a 6; sui capitoli 7 ed 8; Testimone_1 Testimone_2 Tes_3
sui capitoli da 9 a 13.
[...] Si chiede sin d'ora di essere ammessi a prova contraria sui capitoli ex adverso formulati.
Per e Controparte_1 Controparte_2 [...]
CP_3
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza e deduzione reietta, così pronunciarsi:
in via preliminare: dichiarare improcedibile la domanda giudiziale attorea per esperimento della procedura di mediazione avanti ad organismo non competente territorialmente e per violazione del principio di simmetria del petitum tra la fase di mediazione e quella processuale;

nel merito:
- in via principale: rigettare tutte le domande attoree, come svolte sia in via principale che in via subordinata, in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi dedotti in atti o con qualsiasi altra motivazione, ordinando a parte attrice la cancellazione della trascrizione del preliminare del 23.07.21
(Reg. Part. 48185 Reg. Gen. 68822);
- valutare, ai fini del giudizio, il fatto che il OR abbia rifiutato la proposta Parte_1 conciliativa formulata, all'udienza del 16.11.23 dal Giudice, ex art. 185 bis cpc, condannando conseguentemente l'attore ex art 96 cpc. Con istanza di quantificare d'ufficio la misura del risarcimento da responsabilità aggravata che verrà ritenuta di giustizia e quantificata in via equitativa dal Giudice
in via riconvenzionale accertare e dichiarare il diritto di recesso in capo ai convenuti con conseguente diritto di ritenzione della caparra confirmatoria versata dall'attore pari ad Euro 50.000,00
In via istruttoria per l'ipotesi in cui la causa venga rimessa in istruttoria, si insta per interrogatorio formale e prova per testi sui seguenti capitoli di prova: 1) “Vero che nell'estate 2021 ho accompagnato la mia compagna ORa Controparte_1 presso l'agenzia immobiliare Studio Plinio in Milano, incaricata della vendita dell'appartamento di Via Spontini 4, e ho visto consegnato per conto dei signori all'agente immobiliare OR CP_1
un plico di documenti tra cui le due dichiarazioni di successione ed i certificati di Testimone_1 morte dei genitori della mia compagna, ORi e ” Controparte_5 Controparte_6
2) “Vero che in data 8.10.21 mi sono recato in macchina assieme al OR Testimone_1 presso lo studio dell'arch. conferendo incarico a quest'ultimo per conto dei ORi Testimone_4 affinché eseguisse in Comune la pratica di aggiornamento della planimetria catastale CP_1 riferito all'immobile di Milano Via Spontini 4, nonché reperisse la licenza edilizia dello stabile anteriore all'anno 1967, come da doc. 3 che si rammostra al teste “
3) “Vero che meno di una settimana dopo, e comunque prima del 15.10.21, data in cui sapevo era fissato il rogito per la vendita dell'appartamento di Via Spontini 4, sono tornato presso lo studio dell'arch. ove ho ritirato i documenti attestanti l'esecuzione della pratica di Testimone_4 aggiornamento della planimetria catastale e la licenza edilizia anteriore all'anno 1967”
4) “Vero che dopo aver ritirato, per conto dei ORi i documenti attestanti CP_1 l'esecuzione della pratica di aggiornamento della planimetria catastale e la licenza edilizia, mi sono subito recato presso Studio Plinio e li ho consegnati all'agente immobiliare OR , Testimone_1 che poi li ha trasmessi al Notaio incaricato per la vendita dr. Coltraro”
5) “Vero che nell'estate 2021, io e la mia compagna abbiamo ricevuto in casa Controparte_1 l'agente immobiliare signor che ci ha mostrato un'Attestazione di Prestazione Energetica che ha Tes_1
pagina 3 di 10 dichiarato aver personalmente estratto dal portale della Regione Lombardia (CENED), dichiarandola riferita all'immobile promesso in vendita in Milano Via Spontini 4 di proprietà della mia compagna e dei suoi fratelli” (Teste OR di Milano) Testimone_5
6) “Vero che in data 8.10.21 sono stato messo in contatto dal OR Testimone_1 dell'agenzia immobiliare con i signori e e da costoro CP_7 Persona_1 Controparte_2 incaricato di eseguire la pratica di aggiornamento della planimetria catastale riferita all'immobile sito in Milano, Via Spontini 4, nonché di reperire la licenza edilizia dello stabile anteriore all'anno 1967, come da doc. 3 che si rammostra al teste”
7) “Vero che ho eseguito con urgenza la pratica di aggiornamento della planimetria catastale e reperito la licenza edilizia richiesta, consegnando la relativa documentazione prima del 15.10.21 data prevista per il rogito dell'appartamento di Milano, Via Spontini 4” (Teste: arch. di Milano) Testimone_4
8) “Vero che ho ricevuto in consegna dai ORi i certificati di morte e le CP_1 dichiarazioni di successione dei ORi e , l'aggiornamento della Controparte_5 Controparte_6 planimetria catastale riferita all'immobile sito in Milano, Via Spontini 4, nonché la licenza edilizia dello stabile anteriore all'anno 1967 ed ho inviato tale documentazione al Notaio Dr Coltraro nella mattina del giorno in cui, nel primo pomeriggio, era fissata la stipula del rogito di compravendita dell'appartamento”
9) “Vero che nella primavera 2021, in forza dell'incarico di vendita dell'appartamento di Via Spontini 4 Milano, mi sono proposto di reperire, ( come in effetti ho reperito) nell'interesse dei promittenti venditori ORi l'APE relativa all'appartamento in vendita, documento che CP_1 ho poi scaricato dal portale della Regione Lombardia (CENED) traendo l'esemplare che mi si rammostra sub doc. 8 attoreo”
10) “Vero che dopo il 15.10.21, ho messo nuovamente in contatto i promittenti venditori ORi con l'arch. affinchè gli affidassero l'incarico di reperire nuova APE avente CP_1 Testimone_4 ad oggetto il subalterno di Via Spontini 4, Milano, come promesso in vendita, in sostituzione dell'APE che mi si rammostra sub doc 8 attoreo, che io stesso avevo scaricato dal portale della Regione
Lombardia CENED e che aveva ad oggetto un subalterno di Via Spontini 4 Milano diverso da quello promesso in vendita”
11) “Vero che ho inoltrato al Notaio Dr. Coltraro la nuova APE procurata dai ORi in CP_1 data 25.10.21 come da doc 11 che si rammostra al teste” (Teste OR di Testimone_1 Controparte_8
12) “Vero che il giorno 17.12.21 alle ore 9 sono comparsi presso il mio studio in Milano, Via Cherubini 6, i ORi e , munite della procura del fratello, quali promittenti venditori CP_1 CP_3 dell'immobile sito in Milano, Via Spontini 4, mentre nessuno è comparso per parte promissaria acquirente, dopo più di un'ora di attesa “ (Teste Notaio Dr. di Milano) Persona_2
E con riserva di prova contraria su eventuali capitoli avversari denegatamente ammessi .
In ogni caso con vittoria di spese e compensi, oltre alla rifusione degli oneri fiscali
Motivazione
ha convenuto in giudizio e Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
chiedendo, in via principale, l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del Controparte_3 contratto preliminare stipulato dall'attore, quale promissario acquirente e dei convenuti, quali promittenti venditori, avente ad oggetto l'appartamento sito in Milano, via Spontini n 4, quindi di pagina 4 di 10 emettere sentenza costitutiva di trasferimento dell'immobile al prezzo ridotto di € 325.653,00, rispetto al prezzo pattuito nel contratto preliminare di € 415.000,00.
In via subordinata, nel caso di rigetto della domanda di riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile,
l'attore ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare, con versamento a suo favore dell'importo di
€ 100.00,00 a titolo di risarcimento danni, pari al doppio della caparra corrisposta, oltre interessi e rivalutazione monetaria sulla caparra stessa.
e si sono costituiti in giudizio Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
contestando le domande dell'attore ed assumendo l'inadempimento dell'attore quale promissario acquirente quindi formulando domanda riconvenzionale di accertamento della legittimità del loro recesso dal contratto preliminare, con conseguente diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria di
€ 50.000,00.
Le parti hanno depositato le memorie ex art. 171 ter c.p.c..
Alla prima udienza, il Giudice ha formulato una proposta transattiva ex art. 185 bis c.p.c., alla quale l'attore non ha aderito.
La causa è stata quindi rinviata per la decisione, senza l'ammissione delle prove orali dedotte dalle parti, essendo la causa di natura documentale, come da ordinanza che si conferma.
All'udienza del 26.03.25, la causa è stata trattenuta in decisione, dopo il deposito delle note di precisazione delle conclusioni, delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, nei termini a ritroso di cui all'art. 189 c.p.c..
***
Occorre innanzitutto esaminare le domande proposte in via principale dall'attore.
L'attore ha esercitato l'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, di riduzione del prezzo d'acquisto dell'immobile oggetto della compravendita, imputabile – secondo la tesi attorea - alla condotta inadempiente dei convenuti, consistita nell'inosservanza del termine essenziale previsto nel contratto preliminare per la stipula del contratto definitivo.
Le due azioni, di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare e di riduzione del prezzo, sono tra loro cumulabili, come da giurisprudenza pacifica (Cass. Sez. 2, Sentenza n.3855 del 26/02/2016) che riconosce, in materia di contratto preliminare, che il promissario acquirente non ha la sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve del bene, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un'"actio quanti minoris" chiedendo la riduzione del prezzo di acquisto.
pagina 5 di 10 Tuttavia, l'azione di riduzione del prezzo è esperibile nel caso di vizi del bene venduto (art. 1492 c.c.), nel caso in cui la cosa venduta sia gravata da oneri o diritti di godimento di terzi (art. 1489 c.c.); inoltre
è riconosciuta dalla giurisprudenza nel caso della vendita di un bene mancante di qualità promesse o essenziali (art. 1497 c.c.) o ancora è prevista nel caso di evizione parziale (artt. 1480 e 1484 c.c.), ma non è un rimedio previsto nel caso in esame, in cui il promissario acquirente deduce l'inosservanza del termine “essenziale” previsto nel contratto preliminare per la stipula del contratto definitivo imputabile all'inadempimento dei promittenti venditori.
Ne consegue che la domanda proposta in via principale dall'attore di trasferimento dell'immobile ex art. 2932 c.c. a prezzo ridotto deve essere respinta, anche a prescindere dall'esame dell'asserito inadempimento dei convenuti.
A ciò si aggiunga che, prima dell'introduzione del giudizio, lo stesso attore, con lettera del 2.12.2021
(doc. n 15 attore) intitolata “comunicazione di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento e richiesta di risarcimento dei danni”, richiamava l'essenzialità del termine previsto nel contratto preliminare per la stipula del contratto definitivo - che assumeva spirato infruttuosamente per la mancata consegna della documentazione necessaria per il rogito da parte dei convenuti - e dichiarava di avvalersi “della facoltà di cui all'art. 1453 c.c.”, che “il contratto preliminare di vendita sottoscritto il 23.7.2021, deve pertanto intendersi risolto di diritto” e chiedeva il pagamento di euro
100.000 pari al doppio della caparra. La stessa parte ribadiva l'avvenuta risoluzione del contratto per lo spirare del termine essenziale nella email del 28.12.2021 (doc. n 16 fasc. conv.).
Dalle missive suindicate emerge, sia pure con il richiamo normativo non corretto, la volontà dell'attore di intendere risolto di diritto il contratto preliminare ex art. 1457 c.c. o comunque di recedere con richiesta del c.d. duplum ex art. 1385 c.c., pertanto l'azione ex art. 2932 c.c. non è esperibile dalla stessa parte dopo che ha risolto o comunque ha esercitato il recesso dal contratto preliminare.
In via subordinata, l'attore ha proposto la domanda di risoluzione del contratto e di restituzione del doppio della caparra, che va qualificata (considerato il punto n 6 dell'atto di citazione) quale domanda di accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. con richiesta di pagamento del doppio della caparra (euro 100.000,00).
Anche la parte convenuta ha proposto, in via riconvenzionale, la domanda speculare di accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. con diritto di ritenzione della caparra di euro 50.000,00.
Occorre quindi valutare gli inadempimenti contestati dalle parti al fine di decidere sulle domande ex art. 1385 c.c., con i conseguenti effetti sulla caparra confirmatoria (la costituzione della caparra confirmatoria di euro 50.000, 00 è pacifica in causa).
pagina 6 di 10 Innanzitutto deve rilevarsi che il contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto dalle parti in data 23.7.2021 (doc n 3 fasc. att.) prevedeva il termine del 15 ottobre 2021 per la stipula del rogito, che le parti precisavano fosse “essenziale” (art. 3).
L'espressione letterale utilizzata dalle parti non è tuttavia sufficiente per ritenere l'essenzialità del termine, come da giurisprudenza che di riporta: In tema di contratto preliminare di compravendita,
l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo va desunta non già da mera formula di stile ma dalla volontà delle parti come emergente da specifiche espressioni adoperate dai contraenti dalle quali desumere l'intenzione di considerare ormai venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita. (Cass. sez. 2, Sentenza n.21587 del 15/10/2007) e l'essenzialità del termine non è desumibile da altri elementi.
Occorre infatti considerare lo svolgimento del rapporto tra le parti, da cui risulta che il rogito era stato originariamente fissato per il giorno 15.10.2021 ma in tale data non era stato stipulato in quanto il
Notaio incaricato si avvedeva, solo poche ore prima del rogito, che l'attestazione energetica (APE) non conteneva l'indicazione del subalterno oggetto della compravendita, come risulta dalla e mail del
15.10.2021 inviata dallo stesso attore all'Istituto di Credito presso cui si doveva stipulare il rogito (doc.
9 fasc. conv.).
L'inadempimento dei promittenti venditori è dunque consistito nell'aver inviato al Notaio un APE non corretto, di cui il Notaio si è avveduto solo poche ore prima del rogito, dopo che aveva già predisposto la bozza dell'atto (doc. 8 fasc. conv.).
Risulta altresì che i convenuti si sono immediatamente attivati per recuperare l'APE corretto, che ottenevano in data 25 ottobre 2021 (doc. 10 e 11 fasc. conv.) e che, il 26 ottobre 2021, chiedevano al
Notaio incaricato dall'attore di fissare la nuova data per il rogito (doc. n 12 fasc. conv. e doc. 11 fasc. attore); il Notaio, sollecitato dai convenuti, rispondeva però di non poter fissare una data non avendo ricevuto alcuna comunicazione da parte dell'attore (e mail dell'8.11.2021 = doc. n 14 fasc. conv.).
Risulta altresì che con lettera del 25.10.2021 (doc. 10 fasc. attore) avente ad oggetto “diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.” l'attore aveva diffidato i convenuti alla stipula del contrato definitivo ma a condizioni diverse da quelle pattuite nel preliminare, ossia prevedendo “a titolo di ristoro per il pregiudizio ed il disagio sofferto”, in via alternativa, o la riduzione ad un anno non rinnovabile della durata del contratto di locazione che l'attore si obbligava a stipulare con la (anziché Controparte_1
della durata 4 + 4 pattuito nel contratto preliminare), o la riduzione del pezzo di vendita da euro
415.000,00 a euro 350.000,00.
La diffida ad adempiere suindicata non ha prodotto l'effetto di cui all'art. 1454 c.c. di risolvere il contatto preliminare, in quanto non era conforme al contratto predetto, non essendo consentito ad una pagina 7 di 10 parte di modificare unilateralmente il contratto determinandone poi la risoluzione per l'inutile decorso del termine assegnato per il suo adempimento.
La suddetta “diffida” manifesta soltanto la volontà dell'attore di non adempiere al contratto preliminare, come è confermato dalla mancata comparizione dell'attore, il 17 dicembre 2021, davanti al
Notaio incaricato dai convenuti per il rogito, che il legale dell'attore giustificava assumendo che l'attore riteneva risolto il contratto preliminare (doc. n 15 e 16 fasc. conv.).
Da quanto suesposto emerge dunque che: il rogito non è stato stipulato in data 15.10.2021 per la consegna al Notaio di un APE non corretta da parte dei convenuti, di cui il Notaio si è avveduto solo poche ore prima del rogito;
i convenuti si sono immediatamente attivati per recuperare l'APE corretta che hanno ottenuto in data 25 ottobre 2021; che il 26 ottobre 2021 chiedevano al Notaio incaricato dall'attore di fissare la nuova data per il rogito;
il 25 ottobre 2021 l'attore inviava una “diffida” a condizioni diverse da quelle pattuite;
il 17 dicembre 2021 l'attore non compariva per il rogito davanti al
Notaio incaricato dai convenuti ritenendo risolto il contratto preliminare.
Risulta quindi che la mancata stipula del definitivo entro il termine del 15.10.2021 per l'inadempimento dei convenuti ha comportato soltanto un lieve ritardo (di pochi giorni) per la stipula del rogito, che non è stato stipulato per la pretesa dell'attore di modificare le condizioni economiche del contratto, come suesposte, come da lettera del 25.10.2021.
In particolare la “diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.” di cui alla lettera dell'attore del 25.10.2021, successivamente confermata dall'attore (pec del 2.12.2021 = doc. 13 fasc. attore e mail del 28.12.2021
- doc. n 16 fasc. conv) manifesta il rifiuto dell'attore di adempiere al contratto preliminare sottoscritto in data 23.7.2021 ed integra la condotta contraria a buona fede dell'attore, che non ha reso possibile l'esecuzione del preliminare.
Deve infatti rilevarsi che non vi sono elementi da cui desumere che il ritardo di pochi giorni nella stipula del rogito avrebbe inciso sull'utilità economico-giuridica che l'attore avrebbe tratto dal contratto di acquisto immobiliare.
Sul punto, l'attore ha allegato l'innalzamento dei tassi di interesse del mutuo concessogli dalla banca per l'acquisto dell'immobile, ma ha considerato la variazione dei tassi dal 2021 all'anno 2023, mentre avrebbe dovuto riferirsi al periodo, di pochi giorni, intercorrente tra il 15.10.2021 e la fine dello stesso mese, che è all'evidenza irrilevante (certamente non giustifica la prova testimoniale richiesta dall'attore o una c.t.u.).
Parimenti ininfluente sulla stipula del contratto per cui è causa, è il contratto datato 14.10.2021 di mandato per l'acquisto di una quota dell'immobile, stipulato tra tale quale mandante Controparte_9
pagina 8 di 10 e quale mandatario (doc. 23 attore), che sarebbe stato revocato dal il Parte_1 CP_9
23.10.2021 per la mancata stipula del rogito il 15.10.2021.
Occorre infatti considerare che il suddetto contratto prevede che il mandante paghi al mandatario, per la propria quota dell'immobile, la somma di euro 103.750,00 dopo la stipula del rogito del 15.10.2021
(entro sette giorni da quella data), pertanto si tratta di un rapporto autonomo rispetto a quello intercorso con i convenuti, che ne sono del tutto estranei e che non è idoneo a produrre effetti sullo stesso.
A ciò si aggiunga che si tratta di un contratto di provenienza dello stesso attore - che se ne vuole avvalere - e di un terzo, sulla cui attendibilità vi sono motivi per dubitare, considerato che il documento non ha data certa (è datato 14.10.2021 ma sullo stesso è stata apposta una marca da bollo dell'anno
2018). Inoltre prevede che il pagamento della somma di euro 103.750,00 da parte del CP_9
all'attore avvenga dopo la data del rogito, ossia dopo il pagamento del prezzo dall'attore ai convenuti, pertanto contraddice l'allegazione dell'attore di essersi rivolto al per ottenere il finanziamento CP_9
residuo non ottenuto dalla banca per l'acquisto immobiliare (pag. 18 atto di citazione).
Deve quindi concludersi che il termine del 15.10.2021 non era termine essenziale, che l'inadempimento dei convenuti è di scarsa importanza mentre quello dell'attore è un inadempimento grave, con la conseguenza che le domande proposte dall'attore devono essere respinte mentre deve essere accolta la domanda riconvenzionale dei convenuti stante la legittimità del recesso esercitato dai predetti, che hanno diritto a ritenere la somma di euro 50.000,00 ricevuta quale caparra confirmatoria, ex art. 1385
c.c..
La domanda ex art. 96 c.p.c. deve essere respinta, in quanto la causa deve essere valutata nel suo complesso e non appare ravvisabile la mala fede o comunque la colpa grave dell'attore nella mera infondatezza delle domande proposte e nella mancata adesione alla proposta ex art. 185 bis c.p.c..
Le spese di lite di questo giudizio seguono la soccombenza dell'attore e si liquidano come da dispositivo, ex D.M. 147/2022, considerata la causa di valore compreso nello scaglione da euro
260.001,00 a euro 520.000,00 con l'applicazione dei valori medi del compenso per le fasi di studio, introduttiva e decisoria e con la riduzione al minimo della fase istruttoria per la natura documentale della causa, senza l'aumento per il numero dei convenuti per l'unicità della difesa.
Anche le spese per la mediazione, che è stata esperita pur non essendo obbligatoria, seguono la soccombenza dell'attore e si liquidano nel valore minimo stante il numero ridotto degli incontri.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza disattesa:

1. rigetta le domande dell'attore;
pagina 9 di 10 2. accerta e dichiara la legittimità del recesso dei convenuti dal contratto preliminare del 23.7.2021 ed il diritto dei convenuti di ritenzione della caparra confirmatoria versata dall'attore pari ad
Euro 50.000,00;

3. rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c.;

4. condanna l'attore alla rifusione delle spese di lite in favore dei convenuti che liquida per la mediazione in € 1.512 per compenso e per il giudizio in € 17.252,00 per compenso, euro 518,00 per spese (CU per la riconvenzionale), oltre 15% spese for., c.p.a. e i.v.a..
Milano, 18 aprile 2025
La Giudice dott.ssa Antonella Cozzi
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