Procedimento civile Rg n° 5714/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord - Sezione II Civile
in persona del giudice unico Dott. Maurizio Spezzaferri
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5714/2023, avente ad oggetto e assunta in decisione ex art. 281 quinquies c.p.c. all'udienza a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. del 25-3-2025 previa assegnazione dei termini per gli scritti conclusionali di cui all'art. 189 c.p.c. per il deposito di scritti conclusionali e vertente
TRA
, nato ad [...], il [...], nella qualità di liquidatore unico e legale Parte_1
rapp.te della società in accomandita semplice Controparte_1
: P. Iva rapp.to e difeso dall'avv.to Pietro Bortone, in virtù di procura in
[...] P.IVA_1
calce all'atto di citazione, e con il medesimo elett. te dom.to presso lo studio sito in Cesa (CE), alla via G. Pascoli n. 2;
Parte Attrice
E
, nata il [...] ad [...], e res. nte in Caivano (NA), alla via Controparte_2
De Chirico n. 11 – C.F. C.F._1
Convenuta contumace
CONCLUSIONI
Come note scritte depositate il 20-3-2025 a cui si fa espresso rinvio, ai sensi dell'art 127 ter c.p.c., con le quali la parte attrice conclude in conformità ai propri scritti difensivi.

Procedimento civile Rg n° 5714/2023
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
1. Si richiamano gli atti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e le deduzioni difensive e ciò in ossequio al dettato normativo di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., così come modificato con l. 69/2009.


1.1. In punto di fatto giova evidenziare come, mediante atto di citazione depositato in data 13-

6-2023 e rinotificato in data 6-12-2023 (come da avviso di ricevimento depositato in data 18-12-
2023) per l'udienza del 26-4-2024, parte attrice, in qualità di liquidatore unico e legale rapp.te della società in accomandita semplice Controparte_1
C, conveniva in giudizio la sig.ra deducendo che, in data 06/04/2021, era
[...] Controparte_2
stato stipulato l'atto di compravendita con riserva di proprietà ex artt. 1523 e ss c.c. per notaio tra la società venditrice Per_1 Controparte_1
l'acquirente convenuta, avente ad oggetto la vendita di unità immobiliare sita in Aversa (CE),
[...]
alla traversa ortogonale di via Gramsci, s.n.c. (individuata in catasto al foglio 9, particella 5069 sub
15, P.2, cat. A/3, cl. 2, vani 5, sup. cat. mq. 77, RC E. 426,08, e posto auto, individuato in catasto al foglio 9, particella 50659 sub 23, P.T., cat. C/6, cl. 1, mq. 10, RC E. 12,40).
In particolare, l'atto di compravendita fissava in € 80.000.00 (ottantamila/00 euro), il prezzo della vendita da corrispondersi in n. 40 rate mensili dell'importo di € 2.000,00 con duplice cadenza mensile, prima scadenza al giorno 18 di ogni mese e seconda scadenza mensile concordata entro il giorno 30 di ogni singolo mese e, pertanto, di fatto era previsto, pattuito un pagamento complessivo di € 4.000,00 mensili per n. 20 mesi, con la precisazione che gli effetti cambiari con scadenza dal 18 dicembre 2020 al 30 marzo 2021, erano stati regolarmente pagati.
Senonché, parte convenuta corrispondeva solo ed esclusivamente la somma di € 24.000,00, corrispondente a n. 12 effetti cambiari e, pertanto, risultava insoluta la restante somma di €
56.000,00, rispetto a cui venivano elevati protesti per effetti cambiari per l'importo complessivo di
€ 56.000,0 (effetti cambiari con scadenza dal 15 giugno 2021, al 30 luglio 2022, in allegato).
Sulla scorta di prospettazione, si richiedeva quanto segue:
“1) Accertare e dichiarare la gravità dell'inadempimento contrattuale e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita stipulato in data 06/04/2021 per Notaio e Per_1
ritualmente trascritto presso l'Agenzia Territoriale di competenza, con tutti gli effetti annessi e connessi e costi a carico della parte inadempiente;
2) Accertare e Dichiarare la gravità dell'inadempimento contrattuale posto in essere dalla parte acquirente e condannare la stessa al riconoscimento dell'indennizzo a titolo di compenso per l'utilizzo ed il godimento del bene;
3)
Accertare e Dichiarare la gravità dell'inadempimento contrattuale e per l'effetto condannare la parte inadempiente al risarcimento dei danni tutti, patrimoniali e non come sarà statuito dall'Ill. mo Sig. Procedimento civile Rg n° 5714/2023
Giudice in virtù di parametri indicati dalla Suprema Corte, e per l'effetto di quanto innanzi, in ogni caso, dichiarare la risoluzione dell'atto di compravendita.”
1.2. Instaurato il contraddittorio la convenuta non compariva né si costituiva in giudizio per l'udienza del 4-6-2024 e, all'esito della definizione del thema probandum, mediante memorie ex art. 171 ter c.p.c., la causa era rinviata ex art. 189 c.p.c. per l'udienza a trattazione scritta del 25-3-
2025.
Parte attrice concludeva, quindi, mediante nota scritta del 20-3-2024, con la quale il procuratore costituito si riportava “integralmente al proprio atto introduttivo, alle memorie ex art 171 c.p.c. ed alla comparsa conclusionale regolarmente depositate, chiedendone l'integrale accoglimento, delle conclusioni in esse rassegnate, che qui si intendono integralmente riportate e trascritte, con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa. Chiede che la causa sia decisa.”
2. In via preliminare, si evidenzia come la parte abbia attivato anche la procedura di mediazione ex D.lgs. n. 28/2010 che si era concluso negativamente per mancato intervento della parte convenuta, come da verbale n. 18/2023 allegato in atti.
2.1. Risulta documentalmente provato come parte convenuta, con la sottoscrizione del sopra citato atto di compravendita con riserva di dominio del 6-3-2021 aveva accettato, quale condizione sospensiva del trasferimento della proprietà e della relativa trascrizione, l'integrale pagamento del prezzo, secondo il piano rateale previsto all'art. 2 dell'atto pubblico sopra citato.
Era stato inoltre stabilito, ai sensi dell'art. 1456 c.c., la risoluzione di diritto del contratto e la decadenza dal beneficio del termine, in caso di mancato versamento dell'ultima rata di prezzo e tale effetto risolutorio si sarebbe verificato a seguito di lettera raccomandata con diritto della parte venditrice di trattenere le somme versate, come indicato nell'art. 6 della citata compravendita.
Mediante nota raccomandata del 16-11-2022 (ricevuta a mani proprie della convenuta in data
24-11-2022, come da avviso di ricevimento allegato all'atto di citazione), parte attrice diffidava ad adempiere ex art. 14 allegando l'inottemperanza rispetto alle rate sopra indicate.
Inoltre, risulta dal medesimo atto notarile (art. 5), come la convenuta fosse stata posta nel godimento e nella disponibilità materiale dell'immobile, contestualmente alla firma dell'atto notarile e, anche se inadempiente, ne aveva continuato a godere dei frutti.
Tanto premesso, la convenuta, rimanendo contumace, non ha prodotto elementi di prova contrari rispetto al dedotto mancato versamento delle rate mensili per l'ammontare indicato pari ad euro
56.000,00.


2.2. In Diritto. Ai sensi dell'art. 1523 c.c., nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. Procedimento civile Rg n° 5714/2023
Si tratta, pertanto, di un contratto di compravendita che prevede che il trasferimento della proprietà sia subordinato all'integrale pagamento del prezzo.
Quanto alla distribuzione dell'onere della prova, occorre evidenziare che il creditore che agisce in giudizio per la risoluzione, deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte, su cui incombe l'onere della dimostrazione del fatto estintivo costituito dall'adempimento (v. per tutte Cass. Civ. Sez. Un. 30 ottobre 2001, n. 13533).
Inoltre, la Suprema Corte ha indicato come “in tema di vendita con riserva della proprietà, la disposizione di cui all'art. 1525 c.c. ha lo scopo di limitare l'autonomia contrattuale attraverso
"l'eteroregolamentazione legale che richiede, affinché la vendita possa risolversi su domanda del venditore rimasto creditore del prezzo, che il compratore non sia inadempiente per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo", con "la rilevanza dell'inadempimento tipizzata dall'ordinamento che preclude al venditore o al suo cessionario di poter chiedere la risoluzione oltre i limiti della rilevanza legale" (cfr. Cass. 22190/2020).
2.3. A parere dello scrivente, parte attrice ha dimostrato i fatti costituivi posti alla base della domanda di risoluzione allegando il contratto di compravendita con riserva di proprietà stipulato tra le parti in data 6-4-2021 nonché la citata raccomandata di diffida ad adempiere.
Detta produzione, ai sensi del suddetto condivisibile principio di diritto espresso dalla Suprema
Corte, esaurisce l'incombente probatorio posto a carico dell'attrice in risoluzione, avendo la stessa dimostrato l'esistenza del contratto e allegato l'inadempimento dell'acquirente per non aver pagato l'importo di € 56.000,00 pari a 28 rate e, dunque, una parte consistente del prezzo.
Spettava, pertanto, alla convenuta, fornire la prova dell'avvenuto adempimento delle sue obbligazioni o del fatto estintivo dell'altrui diritto, dimostrazione che, nella fattispecie, non è stata resa, essendo la stessa rimasta contumace.
Ebbene, appare evidente che il mancato versamento di gran parte del prezzo dell'immobile da parte del resistente non appare in alcun modo giustificato, tenendo anche come risulta la detenzione materiale del bene immobile dalla data di stipula dell'atto di compravendita.
Si tratta, inoltre, di un inadempimento grave poiché la somma non pagata è ben superiore rispetto alla ottava parte del prezzo.
Si deve infatti ricordare che, nella disciplina della vendita con riserva di proprietà, costituisce applicazione speciale del principio generale sancito all'art. 1455 c.c., la previsione contenuta nell'art. 1525 c.c., che considera rilevante per la risoluzione del contratto, il mancato pagamento di una somma che superi l'ottava parte del prezzo convenuto. Procedimento civile Rg n° 5714/2023
Va aggiunto che il mancato pagamento di una somma superiore all'ottava parte del prezzo era stato qualificato nel citato contratto anche quale inadempimento sanzionato con clausola risolutiva espressa.
Al riguardo, occorre ricordare che, secondo condivisibile giurisprudenza di legittimità e conformemente alla previsione codicistica, con la clausola risolutiva espressa, le parti prevedono lo scioglimento del contratto qualora una determinata obbligazione non venga adempiuta affatto o lo sia secondo modalità diverse da quelle prestabilite, sicché la risoluzione opera di diritto ove il contraente non inadempiente dichiari di volersene avvalere, senza necessità di provare la gravità dell'inadempimento della controparte (v. Cass. Civ., Sez. II, 02/10/2014, n. 20854).
Orbene, alla luce delle suesposte considerazioni risulta chiaro che l'inadempimento previsto dalla citata clausola risolutiva si sia verificato e che l'attore abbia dichiarato di volersene avvalere.
2.4. Deve essere pertanto dichiarata la risoluzione di diritto del contratto di compravendita con riserva di proprietà stipulato tra le parti.
Va altresì evidenziato che la risoluzione del contratto di compravendita con riserva di proprietà per inadempimento dell'acquirente attribuisce al venditore, a norma dell'art. 1526, comma 1 c.c., il diritto di esigere dalla controparte "un equo compenso" per l'uso della cosa e che tale equo compenso, tenendo presente le circostanze del caso concreto, può essere individuato nella parte del prezzo (€ 24.000,00) che è stata versata dalla convenuta.
Non risulta dimostrata la sussistenza di una perdita patrimoniale ulteriore, non ristorata con l'acquisizione della suddetta parte del prezzo.
Difatti la domanda relativamente al danno-conseguenza è stata allegata in maniera generica in atto di citazione e nella successiva memoria ex art. 171 ter c.p.c., primo termine.
Solo con la memoria istruttoria del 4-4-2024, parte attrice ha depositato dei bonifici relativi ad un Gramsci” indicato in causale senza depositare i presupposti avvisi di pagamento e CP_3
quindi non vi è certezza dell'effettiva imputazione delle somme proprio rispetto al bene immobile oggetto del presente giudizio. Inoltre, anche in relazione alle indicate “spese per lavori di efficientamento energetico e miglioramento sismico dell'immobile oggetto di causa, a seguito di delibera condominiale e verbale dell'assemblea condominiale del 08/02/2024”, parte attrice ha depositato unicamente la fattura n. 15 emessa a carico del Condominio Gramsci senza allegare avvenuti versamenti delle quote indicate a carico dei singoli condomini.
Invero, parte attrice non ha provato di aver provveduto a versare gli oneri condominiali e le ulteriori spese ivi indicate, dei quali lamenta il mancato pagamento da parte della convenuta, o di aver subito ulteriori danni.
Alla luce delle suesposte considerazioni la domanda risarcitoria avanzata da parte ricorrente deve essere disattesa. Analoga sorte merita la domanda volta a ottenere la corresponsione dell'indennità
5 IL GIUDICE (dott. Maurizio Spezzaferri) Procedimento civile Rg n° 5714/2023
di occupazione da parte dell'acquirente, essendo il temporaneo godimento del bene da parte del medesimo connaturato allo schema negoziale della compravendita con riserva di proprietà.
Nulla può essere disposto, infine, in merito al rilascio dell'immobile non essendo stata formulata apposita domanda in merito
Infine, a seguito della risoluzione non deve emettersi un ordine al conservatore di annotazione della sentenza in margine alla trascrizione dell'atto dispositivo, atteso che, ai sensi dell'art. 2655
c.c., detta annotazione può essere chiesta ed eseguita dalla parte senza la necessità dell'ordine del
Giudice.
8. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo previa applicazione del D.M. 55/2014 tenendo conto del valore medio di liquidazione previsto per le cause di valore pari a quello accertato nel presente giudizio (fino ad euro 26.000,00 in relazione alle fasi ivi previste), della natura e della complessità della controversia nonché del comportamento processuale di parte soccombente.


PQM


Il Tribunale di Napoli Nord – Sezione di II Civile -, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, sulla causa in epigrafe indicata, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Dichiara la contumacia della convenuta nata il [...] ad Controparte_2
Aversa (CE);
2) in accoglimento parziale della domanda di parte attrice, dichiara la risoluzione di diritto, ex art. 1456 c.c., del contratto di compravendita immobiliare con riserva di proprietà, stipulato tra le parti, con atto del Notaio rep. n. 101635, racc. n. 23312 del 6-4- Per_1
2021, registrato il 27-4-2021 al n. 12705, per il mancato pagamento, da parte di della somma superiore all'ottava parte del prezzo come indicato in Controparte_2
motivazione;
3) Dichiara il diritto di parte attrice di trattenere la parte di prezzo pagata dalla convenuta;

4) Rigetta la domanda attorea volta a ottenere il risarcimento del danno;

5) Condanna al pagamento delle spese di lite a favore di parte attrice Controparte_2
che si liquidano in euro=278,32= per spese ed euro=5.077,00= per compenso professionale, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso indicato per la prestazione nonché IVA e CPA come per legge, con attribuzione al difensore costituito che si è dichiarato antistatario.
Così, deciso in Aversa, addì 26-3-2025 Il Giudice
Dott. Maurizio Spezzaferri

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